集體土地征收、房屋拆遷法律法規(guī)簡介培訓(xùn).doc

集體土地征收部分一、集體土地征收、房屋拆遷的一般程序（一）集體土地征收的一般程序1、批準權(quán)限（1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地- 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準。- 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準。- 其他，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。- 廣東省實施辦法（2008修正）: 縣人民政府1公頃以下； 地級市人民政府 5公頃以下； 廣州、深圳市人民政府20公頃以下。（2）土地征收- 征收下列土地的，由國務(wù)院批準： 基本農(nóng)田； 基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的； 其他土地超過七十公頃的。- 征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。 云南楚雄自治州“德鋼”項目2、征收主體- 中華人民共和國土地管理法（2004修正）: 第四十六條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 - 國土資源部關(guān)于加強征地管理工作的通知(國土資發(fā)1999480號): 一、各地必須依照土地管理法確立的征用土地制度，實行由縣級以上地方人民政府統(tǒng)一征地。各級土地行政主管部門根據(jù)職責及法定的征地批準權(quán)限和程序，代表政府負責組織征地的審查報批和具體實施工作，其他任何單位和個人均無權(quán)審查報批和組織實施征用土地。3、征收程序(1) 用地預(yù)審- 建設(shè)用地單位應(yīng)在項目可行性研究階段（需審批的建設(shè)項目）或申請核準、備案前（需核準、備案的建設(shè)項目），向國土管理部門提出用地預(yù)審申請；- 國土資源部門對建設(shè)用地的預(yù)審意見，是項目建設(shè)單位向發(fā)展改革等部門申報核準或?qū)徟ㄔO(shè)項目時的必備文件。沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，有關(guān)政府主管部門不得核準或批準建設(shè)項目，也不得批準農(nóng)用地專用、土地征收及辦理供地等手續(xù)。(2) 用地規(guī)劃許可- 用地預(yù)審?fù)ㄟ^后，建設(shè)單位應(yīng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由規(guī)劃部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。(3)用地申請- 建設(shè)單位持建設(shè)項目的有關(guān)批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，經(jīng)市、縣人民政府審核同意后，逐級上報有批準權(quán)的人民政府批準。(4) 發(fā)布征地公告- 被征收土地所在地的市、縣人民政府應(yīng)當在收到征收土 地方案批準文件之日起個工作日內(nèi)進行征收土地公告。(5) 辦理征地補償?shù)怯? 被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定的期 限內(nèi)，到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝?6)擬訂征地補償安置方案- 市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當會同各有關(guān)單位在征收土地公告之日起日內(nèi)擬訂征地補償安置方案，并在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告；- 聽證（廣東省國土資源廳要求，嚴格執(zhí)行國土資源聽證規(guī)定，就征地補償安置標準與被征地農(nóng)戶充分協(xié)商。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織放棄聽證的，要出具經(jīng)過村民代表或村民會議2/3以上同意放棄聽證的證明）。(7)確定征地補償安置方案- 征地補償安置方案報市、縣人民政府批準后，由縣級以 上人民政府土地行政主管部門組織實施，并報省人民政府土地行政主管部門備案。對補償、安置標準有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償安置爭議不影響征用土地方案的實施。(8)實施征地補償安置方案和交付土地- 征用土地補償安置費用應(yīng)當在征地補償安置方案批準之日起3個月內(nèi)全額支付給被征地的單位和個人，被征地的單位和個人應(yīng)當按規(guī)定的期限交付土地。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋的規(guī)定，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當認定無效。4、土地確權(quán)及爭議解決- 農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)及使用權(quán)，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書；-建設(shè)用地審查報批管理辦法(2010年) 第十四條 征收土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準： （一）被征收土地界址、地類、面積清楚,權(quán)屬無爭議的。 -關(guān)于加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知（國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部 2011年5月6日）: 凡是到2012年底未按時完成農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的，農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征收審批暫停，農(nóng)村土地整治項目不予立項。- 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。- 單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。（二）集體土地房屋拆遷的一般程序 法律層面未規(guī)范集體土地房屋拆遷的程序。1、集體土地房屋拆遷的前提：集體土地所有權(quán)是否征收? （1）集體土地房屋拆遷涉及的兩個標的物所有權(quán)的變化- 房屋所有權(quán)的變化即私人所有房屋的征收；- 集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)即農(nóng)村集體土地的征收。（2） 各地模式- 土地征收為房屋征收的前提, 集體土地房屋拆遷不涉及征收土地的補償；- 土地征收與房屋征收同步完成，對集體土地房屋拆遷補償?shù)耐瑫r對被征收土地亦予以補償；- 只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收（沈陽、昆明、北京、廣州等地）。2、集體土地房屋拆遷許可 - 少部分城市如北京、杭州、寧波等地，地方立法明確規(guī) 定拆遷集體土地房屋必須申領(lǐng)許可證；- 多數(shù)城市如南京、昆明、太原、南寧、廣州、福州、無錫、武漢、徐州等地，均未設(shè)定集體土地房屋拆遷許可。二、集體土地征收、房屋拆遷的補償（一）集體土地征收補償標準1、土地管理法及實施條例- 征收土地，必須按被征收土地的原用途給予補償，包括土地補償費、安置費以及地上附著物和青苗的補償費。2、廣東省實施中華人民共和國土地管理法辦法- 土地補償費：征用水田的，按其被征用前三年平均年產(chǎn)值的八至十倍補償；征用其他耕地的，按其被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至八倍補償；征用魚塘的，按其鄰近水田被征用前三年平均年產(chǎn)值的八至十二倍補償；征用其他農(nóng)用地的，按其被征用前三年平均年產(chǎn)值的五至七倍補償；征用未利用地的，按鄰近其他耕地補償標準的百分之五十補償；征用農(nóng)民集體所有非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的，按鄰近其他耕地的補償標準補償。平均年產(chǎn)值按當?shù)亟y(tǒng)計部門審定的最基層單位統(tǒng)計年報和經(jīng)物價部門認可的單價為準。- 青苗補償費：屬短期作物，按一造產(chǎn)值補償；屬多年生作物，根據(jù)其種植期和生長期長短給予合理補償。- 安置補助費：征用耕地的，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍，但每公頃的安置補助費最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍；征用其他農(nóng)用地的，其安置補助費總額，為該農(nóng)用地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三至五倍。- 經(jīng)省人民政府批準，可增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。3、廣東省交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地拆遷補償實施辦法（2003年）4、廣東省征地補償保護標準（2006年，2010年修訂）5、廣州市征地補償保護標準指導(dǎo)意見(試行)(征求意見階段)6、集體土地征收補償費的支付、分配和管理- 征地補償費應(yīng)由實施征地的市、縣國土部門向用地單位統(tǒng)一收取，再通過被征地單位開設(shè)的征地補償費專戶支付給被征地單位；中華人民共和國土地管理法在1998年修訂時，取消了由用地單位直接支付征地補償費的規(guī)定；- 被征收土地上屬于個人所有的青苗、附著物的補償費由被征地單位負責如數(shù)支付給本人；安置補助費則支付給被征地單位，由被征地單位組織管理和使用，不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給個人或支付其保險費用；土地補償費，按照中華人民共和國土地管理法實施條例等法律規(guī)定，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，集中統(tǒng)一管理使用，但按照2004年 國土資源部關(guān)于印發(fā)關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見的通知 要求，土地補償費應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配，具體分配辦法由省級人民政府制定（全國各省級政府基本規(guī)定分配比例一般為80%分配給被征地農(nóng)戶，20%分配給集體經(jīng)濟組織由其依據(jù)村規(guī)進行支配）。-廣東省征收農(nóng)民集體所有土地各項補償費管理辦法(2008修正) 被征地單位收取的青苗補償費、附著物補償費和安置補償費，屬于個人所有的，應(yīng)按標準如數(shù)支付給個人，屬于集體所有的不得分發(fā)給個人； 被征收土地上的青苗屬集體所有，但已由單位或者個人承包經(jīng)營的，被征地單位收取的青苗補償費應(yīng)當按承包經(jīng)營期限合理補償給承包經(jīng)營者； 土地補償費、依法應(yīng)當支付給集體的安置補助費、集體所有的青苗補償費和附著物補償費，由被征地單位管理，主要用于發(fā)展集體生產(chǎn)和安排因土地被征收造成的多余勞動力的就業(yè)，也可部分用于不能就業(yè)人員的生活補助和公共福利事業(yè)，任何單位和個人不得挪用、侵占； 集體所有的土地征地各項補償費的使用和收益分配辦法，必須經(jīng)村民會議或者村民代表會議過半數(shù)通過，報鄉(xiāng)級人民政府備案。（二）集體土地房屋拆遷補償標準1、補償方式（1）貨幣補償（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換（3）農(nóng)民自建2、補償標準（1）廣東省交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地拆遷補償實施辦法（2）廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規(guī)定（2007年12月19日，有效期5年）A、住宅- 貨幣補償 貨幣補償包括兩部分：房屋重置價區(qū)位補償價； 計算公式為：貨幣補償金額=重置成新單價拆遷居住房屋建筑面積區(qū)位補償單價核定的補償面積； 如果被拆遷居住房屋建筑面積小于宅基地用地面積，按宅基地用地面積確定貨幣補償金額； 未超過批準使用期限的臨時建設(shè)房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予區(qū)位補償價； 最低補償金額=重置成新單價(建筑面積-核定的補償面積)+ 最低補償單價核定的補償面積； 最低補償單價參考被拆遷房屋同區(qū)域城市房屋拆遷最低補償標準、國有土地有償使用費、征地綜合區(qū)片價、相關(guān)稅費等因素確定。- 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批準建筑面積低于25平方米/人的按人均25平方米核定，超過40平方米/人的按人均40平方米核定，在2540平方米/人之間的按批準的建筑面積核定;2人以下(含2人)的戶，按2人核定;已婚并達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。 實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當按照貨幣補償規(guī)定確定拆遷補償金額，并與安置房的市場價格結(jié)算差額。 安置房源：一是拆遷人統(tǒng)一申請建設(shè)用地，統(tǒng)一出資建設(shè)安置房；二是拆遷人提供自有產(chǎn)權(quán)的房屋。 以下情形，按重置成新價給予補償，不再提供安置房或者另行安排宅基地： 被拆遷人除被拆除的集體土地住宅房屋外，尚有其他集體土地住宅房屋，且其他集體土地住宅房屋達到人均建筑面積40平方米的。 拆遷非本村村民居住房屋。- 農(nóng)民自建 本村集體經(jīng)濟組織尚有宅基地，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設(shè)住宅。 如由被拆遷人自建，拆遷人對被拆遷人按照重置價給予補償，對集體經(jīng)濟組織按照區(qū)位補償價給予補償； 如由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設(shè)住宅，拆遷人給予村集體經(jīng)濟組織貨幣補償，由村集體經(jīng)濟組織將建成的安置房分配給被拆遷人。 本村集體經(jīng)濟組織尚有農(nóng)用地，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地供村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設(shè)安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地等手續(xù)和支付相關(guān)費用，對村集體經(jīng)濟組織按照重置成新價給予補償。B、非住宅房屋拆遷已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋由拆遷人給予貨幣補償，該補償包括房屋補償、停產(chǎn)停業(yè)補償以及設(shè)備安裝調(diào)試等其他補償。- 房屋補償 經(jīng)規(guī)劃部門批準的生產(chǎn)經(jīng)營房屋，按規(guī)劃部門批準時所核定的具體使用功能、性質(zhì)按重置成新評估給予補償。 未經(jīng)規(guī)劃部門批準擅自改變使用功能用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋，按照集體土地住宅房屋重置價結(jié)合成新評估給予補償。 屬于未超過批準使用期限用于生產(chǎn)經(jīng)營的臨時建設(shè)房屋，按照重置成新價、剩余使用期限評估確定。- 停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準 補償期限：符合重建條件的，按重建期確定補償時間；不符合重建條件的，按法定清算所需時間確定補償時間。 損失核定：對符合重建條件的，可參照企業(yè)上年度月平均生產(chǎn)(經(jīng)營)成本以及重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工等費用支出情況確定；對不符合重建條件的，按企業(yè)因停產(chǎn)、停業(yè)導(dǎo)致的實際損失(包括安置職工所涉及的費用等)情況確定。- 其它補償。 被拆遷人設(shè)備搬遷和安裝、調(diào)試的費用，按評估額給予補償; 被拆遷人的無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按重置價格結(jié)合成新評估給予補償。三、集體土地征收、房屋拆遷中的主要問題及相關(guān)建議1、程序問題 某電廠征地案2、補償標準問題 瀝窖村拆遷案 爭議解決途徑：土地管理法實施條例：對補償標準有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。3、補償費用分配問題4、以租代征問題 南沙明興案 地鐵土地摸查情況四、留用地廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（2010年）- 概念：是指國家征收農(nóng)村集體土地后，按實際征收土地面積的一定比例，作為征地安置另行安排給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用于發(fā)展生產(chǎn)的建設(shè)用地。留用地的使用權(quán)及其收益全部歸該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。- 留用地按實際征收農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地面積的10%至15%安排，具體比例由各地級以上市人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H以及項目建設(shè)情況確定。但符合下列情況之一的可不安排留用地，采取折算貨幣方式補償： 被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織選擇折算貨幣補償而放棄留用地安置的； 被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所屬土地范圍內(nèi)，沒有符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃可供選址安排作為留用地的。 被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出的留用地選址方案不符合土地利用總體規(guī)劃或城市、鄉(xiāng)