咸寧寫字樓市場調(diào)查報(bào)告

湖北通圣太乙旅游實(shí)業(yè)有限公司咸寧寫字樓市場調(diào)查報(bào)告目 錄一、序 言二、咸寧寫字樓的存在形式及發(fā)展過程三、商住樓與寫字樓的差異及存在的問題四、咸寧寫字樓市場供需關(guān)系分析1. 總體需求特征2. 咸寧在售寫字樓分析3.咸寧未來寫字樓供應(yīng)情況4.案例分析五、咸寧寫字樓需求預(yù)測六、總結(jié)一、序 言 寫字樓的發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。寫字樓作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種載體，同時(shí)也作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中一項(xiàng)高端的投資產(chǎn)品，其價(jià)值取決于整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和速度會(huì)對(duì)整個(gè)寫字樓及其投資市場帶來很大的波動(dòng)。 咸寧的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及規(guī)模是制約寫字樓發(fā)展的主要因素，就目前寫字樓市場需求狀況來看，主要的需求對(duì)象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體，從而導(dǎo)致整體寫字樓市場尚處于萌芽階段。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征來看，咸寧主要發(fā)展工業(yè)和旅游業(yè)，隨著咸寧城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α⒏偁幜Φ牟粩嗵嵘?，政策環(huán)境不斷改善，一些中小企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，市場對(duì)辦公物業(yè)的需求增大。 二、咸寧寫字樓的存在形式及發(fā)展過程 通過市場調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，咸寧的寫字樓市場尚處于萌芽階段。2007年咸寧出現(xiàn)了用于辦公的商住樓開始租賃和銷售如咸寧萬通大廈，現(xiàn)在咸寧用于辦公的物業(yè)仍是以商住樓的形式存在，如華辰大廈、瑞融國際廣場、咸寧國際大廈、佳辰國際中央城等，尚未出現(xiàn)純寫字樓。 三、商住樓與寫字樓的差異及存在的問題現(xiàn)在市內(nèi)主城區(qū)的寫字樓主要沿著咸寧大道（人民廣場附近）和溫泉路（中心花壇附近）分布，以商住樓的形式存在。商住樓：是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層（或數(shù)層）為商場、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個(gè)人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。寫字樓：是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，是指用于辦公的建筑物，是純粹用來辦公的場所，寫字樓是不用于住人的，不設(shè)計(jì)臥室，也不分戶設(shè)計(jì)洗浴設(shè)備，其主要的特點(diǎn)是功能單一，只為辦公服務(wù)。寫字樓的主要作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理。咸寧現(xiàn)在還未出現(xiàn)純寫字樓，而商住樓的租售模式總體來說是以出售為主，由于它的特殊性而吸引了較多的投資者進(jìn)行商業(yè)投資，即買入后將物業(yè)出租，待價(jià)格上漲到投資回報(bào)理想價(jià)位時(shí)再進(jìn)行拋售。一些商住樓位于城市中心比較繁華或交通便利的地段，依附于周邊的各項(xiàng)配套設(shè)施，如賓館、飯店、商場等，形成一個(gè)“商務(wù)群落”。一些進(jìn)駐咸寧的企業(yè)為了減小信息成本、交通成本和交易費(fèi)用，共享配套設(shè)施就租這些商住樓用于辦公。但商住樓的弊端也很多：商務(wù)能力差，形象差，住宅的安全、物管費(fèi)、擾民等問題突出。四、咸寧寫字樓市場供需關(guān)系分析影響寫字樓投資市場的要素可以分為宏觀、微觀與個(gè)別因素。宏觀要素主要有社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市特征、區(qū)域特性和城市規(guī)劃等；微觀要素主要有市場供需關(guān)系、市場租金、價(jià)格和空置率等；個(gè)別要素主要有項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品類型、升值潛力和配套等。1、總體需求特征綜合來看，不同產(chǎn)業(yè)對(duì)寫字樓樓層及面積需求特征較明顯。中小企業(yè)辦公面積需求主要在400平方米以下；大型企業(yè)、外資集團(tuán)辦公面積需求集中在400-1000平方米，整層、多層購買或租用。 潛在供應(yīng)的寫字樓有2個(gè)，一個(gè)是1+8時(shí)代廣場預(yù)計(jì)兩年內(nèi)開發(fā)，另一個(gè)是佳辰國際中央城預(yù)計(jì)明年開發(fā)。 寫字樓產(chǎn)品客戶需求特征：分區(qū)面積趨向客戶特征行業(yè)20層以上400-1000資金實(shí)力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格敏感度相對(duì)較弱，省內(nèi)明星企業(yè)及國家品牌名企。保險(xiǎn)、投資、基金、實(shí)業(yè)、大型國企、外資集團(tuán)10-20層200-400處于企業(yè)發(fā)展及成熟期，規(guī)模相對(duì)較大，是區(qū)域行業(yè)領(lǐng)跑者。實(shí)業(yè)、房產(chǎn)、礦業(yè)、廣告、科技4-10層90-200處于企業(yè)的起步期、發(fā)展期，資金實(shí)力較弱。設(shè)計(jì)、律師、電子、影視、化妝品等2、咸寧在售商住樓分析咸寧在售(已售)商住樓情況如下表：項(xiàng)目營銷方式營銷階段體量配比凱陽天驕潤城住宅均價(jià)為3000元/，商鋪均價(jià)為10000元/.開盤時(shí)間：2011年1月1日12層為商業(yè)，3層以上為住宅。 華辰大廈住宅出售均價(jià)3100元/開盤時(shí)間：2010年6月28日1-3層為3000 商業(yè)，4層以上為住宅。瑞融國際廣場商鋪售價(jià)13000-68000元/預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2011年8月總建筑面積10萬平米，有28平米商鋪和40-70平米酒店公寓。 1+8時(shí)代廣場住宅售價(jià)3800元/現(xiàn)正認(rèn)籌中50-138平米的住宅，后期計(jì)劃開發(fā)寫字樓。咸寧國際大廈住宅銷售價(jià)格3800-4300元/開盤時(shí)間：2011年4月22日24層，首層大型金融機(jī)構(gòu)，二三層專業(yè)沐足保健；四五層可做品牌商務(wù)酒店，住宅產(chǎn)品121-145平米。中央城住宅售價(jià)3700-6000元/，商鋪21000元/開盤時(shí)間：2009年11月3日占地200多畝，總建筑面積80萬平方米，最高建筑35層，車位1800多個(gè)，總投資20億元。是集高檔住宅、風(fēng)情商業(yè)街、大型購物廣場、休閑娛樂中心、特色美食街、國際星級(jí)酒店、智能化寫字樓于一體的大型城市綜合體。3、咸寧未來寫字樓供應(yīng)情況區(qū)域項(xiàng)目性質(zhì)功能組合及體量（預(yù)計(jì)）入市時(shí)間咸寧大道（市政府片區(qū)）1+8時(shí)代廣場市中心綜合項(xiàng)目商業(yè)、住宅、寫字樓， 2013佳辰國際中央城35層，集高檔住宅、風(fēng)情商業(yè)街、大型購物廣場、休閑娛樂中心、特色美食街、國際星級(jí)酒店、智能化寫字樓于一體的大型城市綜合體商業(yè)、住宅、寫字樓2012五、案例分析佳辰國際中央城簡介： （1）基本情況開發(fā)商：湖北佳辰投資有限公司；項(xiàng)目地址：咸寧大道與濱河西街交接處；占地200多畝，總建筑面積80萬平方米，最高建筑35層，總投資20億元。是集高檔住宅、風(fēng)情商業(yè)街、大型購物廣場、休閑娛樂中心、特色美食街、國際星級(jí)酒店、智能化寫字樓于一體的大型城市綜合體，是鄂南首席國際商務(wù)區(qū)（CBD）。戶型面積為120-240平方米，一期已售罄。 （2）配套設(shè)施：中小學(xué):溫泉路小、中學(xué) 鄂南高中 咸寧學(xué)院綜合商場:配套有大商場幼稚園:三語幼兒園銀行:中行、農(nóng)行、工行其他：市政府、行政服務(wù)中心、交通局、財(cái)政局、地稅局、體育中心、國稅等醫(yī)院:咸寧市中醫(yī)院小區(qū)內(nèi)部超市、銀行（3）咸寧中央城周邊擁有豐富的人文景觀如：中原第一棋、華中空中大花園、空中游泳池、空中網(wǎng)球場、飛龍瀑布、淦河音樂噴泉、水幕電影，以及中央景觀橋等。（4）計(jì)劃明年開發(fā)35層純寫字樓，1-5層為商業(yè)，6層以上為寫字樓。 六、總 結(jié)在2010年國家新政調(diào)控以來，宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)不僅對(duì)住宅市場影響顯著，寫字樓市場也受到波及，寫字樓的開發(fā)建設(shè)受制于整體房地產(chǎn)市場的低迷。隨著咸寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市競爭力提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，越來越多的企業(yè)進(jìn)駐咸寧。同時(shí)，企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境的要求越來越高，