標桿地產(chǎn)項目運營目標書.doc

.XX（股份）有限公司XXX 項目項目運營目標書二一六年三月.目 錄1.項目經(jīng)營決策指導意見22.項目經(jīng)營目標43.項目開發(fā)進度目標64.項目開發(fā)成本管理目標85.質(zhì)量管理目標116.項目風險提示121. 項目經(jīng)營決策指導意見1.1 項目戰(zhàn)略目標：（由運營部審批） 此部分包含但不限于：區(qū)域發(fā)展意義、公司品牌價值意義、項目投資收益貢獻、公司產(chǎn)品線延伸或產(chǎn)品標準化提升意義等。1.2 項目開發(fā)策略：（由運營部審批）1.2.1 項目整體開發(fā)策略：此部分描述開發(fā)策略，如：進度優(yōu)先、品質(zhì)優(yōu)先、利潤優(yōu)先等等。1.2.2 戰(zhàn)略控制性指標：為達成上述目標，經(jīng)公司運營管理部審議、公司總經(jīng)理審批，以下指標為剛性指標，各級項目經(jīng)營開發(fā)計劃須保證以下指標的實現(xiàn)，公司總經(jīng)理審批的變更情況除外：控制指標項目整體目標值各年度預(yù)期備注1st年度2nd年度3rd年度財務(wù)指標銷售收入凈利潤累計稅后利潤率內(nèi)部收益率（IRR）投入資本回報率(ROIC)流程指標銷售面積新開工面積竣工面積結(jié)算面積管理性指標管理費用率銷售費用率華潤建筑總包率增值服務(wù)比例 注：各年度預(yù)期，第一年為考核性目標，以后各年為預(yù)估值、以年度確定的目標值為準 不僅限于收益、進度、成本等指標，包括管理性指標，如管理費用率1.3 產(chǎn)品線方案：（由設(shè)計部審批）1.3.1 所屬產(chǎn)品系列： 如鳳凰城、翡翠城、橡樹灣等產(chǎn)品系列：(選項示例)橡樹灣系列 鳳凰城系列翡翠城系列 二十四城其他1.3.2 項目成熟度：組合產(chǎn)品項目：(選項示例)可參照項目多層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品標準化產(chǎn)品小高層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品標準化產(chǎn)品中高層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品標準化產(chǎn)品高層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品標準化產(chǎn)品情景洋房系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標準化產(chǎn)品TH系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標準化產(chǎn)品1.4 其他管理目標：如某新技術(shù)應(yīng)用、某新業(yè)務(wù)模式嘗試、物業(yè)管理標桿等2. 項目經(jīng)營目標：（由運營部審批）2.1 主要經(jīng)濟技術(shù)指標：項目基本信息地理位置土地獲取時間土地獲取方式總地價(億元)樓面地價(元/平米)開發(fā)物業(yè)可售面積持有投資物業(yè)面積權(quán)益比例序號項目名稱合計一期二期三期1占地面積（畝）1.1總占地面積1.2建設(shè)用地面積1.3代證面積2建筑面積（m2）2.1住宅2.2商業(yè)2.4車位3可銷售面積（m2）3.1住宅3.2商業(yè)3.4車庫4容積率（萬m2/hm2）5綠化率6總戶數(shù)（戶）7總?cè)丝冢ㄈ耍┱f明性文字：2.2 項目收益估算（需與投資建議書一致）序號項目名稱合計一期二期三期備注1銷售收入（萬元）1.1住宅1.2商業(yè)1.4車庫2銷售成本（萬元）3管理費用（萬元）4銷售費用（萬元）5兩稅一費（萬元）6所得稅（萬元）7凈利潤（萬元）8毛利率（%）9凈利率（%）說明：“管理費用、營銷費用、所得稅、凈利潤、凈利率”在分期中無須填報。兩稅一費指土地增值稅、營業(yè)稅和財務(wù)費用2.3 項目資金計劃（由融資策劃部審批）現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量地價款支出建造款支出營業(yè)稅及附加銷售費用其他合計年第1季度第2季度第3季度第4季度年第1季度第2季度第3季度第4季度年第1季度第2季度第3季度第4季度3. 項目開發(fā)進度目標（由運營部審批） 重要說明：一線公司在總部下達的項目各期開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點計劃基礎(chǔ)上，需進一步細化第一年度的項目一級計劃。 3.1 項目開發(fā)進度總體規(guī)劃第一期第二期備注一標段二標段一標段二標段工程名稱物業(yè)類型結(jié)構(gòu)類型層數(shù) （地下/地上）建筑面積（m2）合計地上地下計劃開工日期計劃開盤日期計劃竣工時間計劃入伙日期3.2 前提條件: 說明1：項目進度控制目標的改變往往是因為項目管理原默認前提條件的變化引起的，因此本處應(yīng)清晰描述出所有的重要的前提條件。本處不描述風險或者不可抗力。例：n 樁基提前開工n 主體采用費率招標n 外墻涂料采用吊籃施工n 綠化說明2：每次計劃變更后，應(yīng)更新本說明。應(yīng)至少包括如下方面：1. 上一版計劃相比，計劃變更的內(nèi)容說明。2. 項目開發(fā)關(guān)鍵路徑的描述。3. 項目管理過程中一些非常規(guī)措施的說明。4. 從交付角度對銷售配合范圍及內(nèi)容的詳細說明。3.3 項目一期開發(fā)進度計劃 （運營管理部組織完成后插入對象）4. 項目開發(fā)成本管理目標（由工程管理部審批）4.1 項目開發(fā)成本管理目標（參照明源成本系統(tǒng)、與投資建議書保持基本一致）序號工程（費用）名稱造價（萬元）單方造價（元/m2）備注按建筑面積計按可售面積計CB0101地價及轉(zhuǎn)讓費CB0102征地及拆遷費用CB0103其他費用CB0201咨詢調(diào)研費CB0202勘察、設(shè)計費CB0203前期及后期手續(xù)費CB0204前期工程費CB0205前期及后期其他費CB0301土方護坡降水及基礎(chǔ)處理工程CB0302土建工程CB0303外窗、幕墻及外裝飾工程 CB0304門類及相應(yīng)小五金工程 CB0305精裝修工程 CB0306機電工程 CB0307消防報警工程 CB0308弱電工程 CB0309電梯工程 CB0310標識工程 CB0311工程開辦費CB0312燃氣工程CB0313其它工程費 CB0401市政前期費 CB0402紅線內(nèi)市政工程費 CB0403熱力站點CB0404燃氣站點CB0405電力站點CB0406雨污水獨立泵站CB0407中水站點CB0408弱電站點CB0409環(huán)境景觀工程費 CB0410紅線外市政工程費CB0411 市政集資費CB0412大市政拆遷費CB0413基礎(chǔ)其他費 CB0501獨立人防工程CB0502獨立垃圾樓CB0503獨立學校CB0504獨立幼兒園 CB0505獨立會所 CB0506獨立商業(yè)樓CB0507獨立車庫CB0508其他獨立配套設(shè)施CB0509配套補償 CB0510配套其他費合計4.2 成本管理措施4.2.1 設(shè)計階段4.2.2 土方與基礎(chǔ)工程4.2.3 主體工程4.2.4 裝修工程4.2.5 給排水、燃氣4.2.6 材料、設(shè)備、工程招標5. 質(zhì)量管理目標（由工程管理部及設(shè)計部審批）5.1 產(chǎn)品質(zhì)量要求項目單位XX1期XX2期XX3期工程質(zhì)量裂縫土建滲漏給排水土建、裝修工程部品質(zhì)量（櫥柜、潔具等）電器工程其他（煤氣、公共部分等）5.2 質(zhì)量管理措施 5.2.1 事前控制：1） 圖紙會審 2） 施工前對易裂易漏部位的材料控制3） 材料做法 4） 節(jié)點做法 5.2.2