【安徽全椒奧康商業(yè)步行街商業(yè)運營思路】

【安徽全椒奧康商業(yè)步行街商業(yè)運營思路】 -1-安徽全椒奧康商業(yè)步行街商業(yè)運營思路前言全椒奧康商業(yè)步行街作為全椒品牌影響力最強最大的商業(yè)地產(chǎn)項目?它的形象樹立?品牌塑造?商業(yè)規(guī)劃?商家引進?后期商業(yè)運營管理和商鋪產(chǎn)權(quán)銷售等?是項目運營接下來亟待思考解決?并認真執(zhí)行的關鍵所在。 南京潤明有幸為項目商業(yè)運營提供一套商業(yè)運營策略?有責任?有義務通過市場調(diào)查分析?深入了解全椒整體商業(yè)環(huán)境及競爭對手的運營現(xiàn)狀?并借鑒公司及其他項目成功的經(jīng)驗和案例?調(diào)動可利用的一切資源?為項目的整體商業(yè)運營?提供一套商業(yè)運營策略?供貴司參考。 第一章項目合作的觀點理念相通、思路一致、步調(diào)一致第一節(jié)項目招商與銷售招商先行?只有賣不了的鋪子、沒有租了且賣不了的鋪子?“只要商鋪能出租?再成功運營?它就具備了升值的空間?從而做到“進可攻?退可守”的理想境地。 “進”就是可以“帶租約銷售”?“退”就是先持有?后尋機再售?這種情況下商業(yè)物業(yè)肯定會升值。 如果一味推行只售不租或先售后招商?往往導致商業(yè)物業(yè)貶值?招商難度加大?開發(fā)商失去招商主導權(quán)?業(yè)主和入住商家無法得到期望的投資回報?從項目的直接回款和間接回款的角度考慮?建議商業(yè)在確定整體經(jīng)營定位后實行租售并舉的營銷模式。 第二節(jié)項目商業(yè)定位與銷售對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言?項目定位是以商業(yè)項目所在城市、區(qū)域的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢為背景?結(jié)合項目自身的開發(fā)特點?依據(jù)項目所在城市、區(qū)域的消費市場情況、消費人群特點、消費習慣和消費需求?以商業(yè)市場自身的供應規(guī)模和供應特點為參照標準?來確定項目商業(yè)定位?商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位將直接影響到項目的銷售、招商、經(jīng)營?商業(yè)存在的意義是建立商業(yè)供需關系?商業(yè)首要解決的是怎樣滿足供需客戶的現(xiàn)有和未來的消費需求?才能最終實現(xiàn)整體營銷的成功。 第三節(jié)項目商業(yè)運營與開發(fā)持續(xù)收益通過與貴司就項目商業(yè)規(guī)劃通過初步探討?了解到本項目為了吸引品牌主力店的進駐?部分的物業(yè)由開發(fā)商自行持有?那么項目的投資回報、形象樹立?品牌塑造?需要通過項目良性經(jīng)營才能實現(xiàn)多贏?從-2-而實現(xiàn)預期投資開發(fā)的社會效益、品牌效益、經(jīng)濟效益。 第二章項目銷售思路先品牌效益、后經(jīng)濟效益、先求不敗而后求全勝奧康商業(yè)步行街的銷售前景是比較好的?因為不論是項目的建筑規(guī)模、所處區(qū)位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位、物業(yè)硬件配套、以及奧康的品牌價值?客戶的認知度都比較高?目前的任務是項目做為城市的綜合體商業(yè)、酒店、公寓都必須實現(xiàn)品牌效益和經(jīng)濟效益的共贏局面。 根據(jù)項目的所處區(qū)域情況、結(jié)合目前項目實際情況、借鑒商業(yè)步行成功大盤經(jīng)營?我司建議項目的第一街區(qū)銷售以售后返祖的形式進行銷售?如果是自營但必須建立在符合項目業(yè)態(tài)定位的基礎上?因為縱觀現(xiàn)國內(nèi)很多商業(yè)項目失敗的原因罪魁禍首是產(chǎn)權(quán)多化后經(jīng)營權(quán)未統(tǒng)一?往往項目在前期為了有效的規(guī)避樓層弱勢、區(qū)位弱勢、同業(yè)經(jīng)營競爭弱勢而進行的行之有效的業(yè)態(tài)規(guī)劃會因為經(jīng)營權(quán)不統(tǒng)一而成為泡影?根本無法起到弱化劣勢的作用導致經(jīng)營者盲目的跟從見什么好大家都來經(jīng)營什么?也不論區(qū)域樓層是否具備?同業(yè)競爭有多大?運營商想遏制、想引導調(diào)整無奈是手中無權(quán)?眼睜睜看著從盲目的跟從到不計成本的打價格戰(zhàn)火拼?到最后苦苦支撐無奈關門?最終造成人去樓空整體項目慘淡經(jīng)營現(xiàn)象出現(xiàn)。 為了避免這么好的項目因為上述因素而導致項目收益受損?建議項目銷售按從點到面的次序穩(wěn)步開展?先求不敗而后求全勝?打好并鞏固好項目的銷售、招商、運營第一戰(zhàn)?先建立品牌價值、后通過品牌價值的建立而獲得更高的經(jīng)濟價值。 第三章項目招商思路滿足需求、高瞻遠矚、蓄勢待發(fā)第一節(jié)招商觀點首先要組建商業(yè)管理公司?建立一個比較專業(yè)的招商、運營管理團隊?在建立招商、運營管理團隊后?以區(qū)域市場的供需關系為出發(fā)點先開始大量和細致的前期市場調(diào)研、分析工作?這對于項目后期整體運作起到?jīng)Q定性的作用。 再憑借“奧康集團”品牌優(yōu)勢?以往的項目取得了良好的市場反響、品牌形象效益?依靠自身集聚的自營及投資客戶。 在本項目的招商過程中形成連貫的優(yōu)勢?繼續(xù)的樹立新的品牌形象和準確的市場定位?更好的延續(xù)和借用“奧康集團”已有的品牌效益?形成很好的“借勢”作用。 然后有針對性的制定項目整體營銷策略、招商銷售整合營銷策略、招商推廣策略?商家引入、準入策略、租金定價策略、招商執(zhí)行策略?通過專業(yè)系統(tǒng)的培訓力求在最短的時間內(nèi)保質(zhì)保量的完成第一階段招-3-商工作。 第二節(jié)項目商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 一、業(yè)態(tài)規(guī)劃的思路?根據(jù)區(qū)域供需關系為出發(fā)點進行規(guī)劃根據(jù)招商可執(zhí)行性進行規(guī)劃根據(jù)項目本身的建筑形態(tài)集體量進行規(guī)劃根據(jù)業(yè)態(tài)之間的相互補充、影響的因果鏈進行業(yè)態(tài)優(yōu)化根據(jù)項目的地段及城市規(guī)劃特點進行業(yè)態(tài)組合按市場的規(guī)律以及市場調(diào)查結(jié)果進行業(yè)態(tài)的選擇依據(jù)商家的要求及消費者的消費習慣與意識為業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎根據(jù)項目的開發(fā)運營策略進行總體規(guī)劃根據(jù)全椒市場現(xiàn)有商家的經(jīng)營情況以及項目的實際狀況進行業(yè)態(tài)調(diào)整 二、商業(yè)總體規(guī)劃?三大主題街區(qū)、二大主題賣場、一大主題國際影城三大主題街區(qū)精品百貨街:項目臨街第一棟1-3層?建議為三層局部四層?主要經(jīng)營?“精品服裝、精品鞋類、精品皮具箱包、美容美體、休閑健身、文教魅力時尚街?項目臨街第二棟1-2層?建議為二層局部三層做造型屋頂可作露天空中休閑花園?主要經(jīng)營?化妝品、飾品、美甲、時尚攝影、美容美發(fā)、等個性小店為主。 美食娛樂街?項目臨街第三棟1-3層?建議為三層局部四層?主要經(jīng)營?中餐、西餐、休閑餐飲、茶社、全國/地方特色小吃、洗浴、KTV、電玩、網(wǎng)吧、音樂酒吧、演藝廣場等。 二大主題賣場國內(nèi)品牌電器連鎖主題賣場?項目西側(cè)地下室主要經(jīng)營?家用電器、電腦數(shù)碼產(chǎn)品、通訊器材等電器國內(nèi)品牌連鎖主題生活商超賣場?項目東側(cè)地下室主要經(jīng)營?生活日用品一大主題國際影城-4-主題五星級夢幻影城?項目西側(cè)獨立物業(yè)第四章項目的運營思路投資人滿意、經(jīng)營者滿意、顧客滿意、一切圍繞經(jīng)營商家的經(jīng)濟效益為目標第一節(jié)項目商業(yè)運營的觀點前面我們說道項目要通過良性的運營實現(xiàn)預期投資開發(fā)的社會效益、品牌效益、經(jīng)濟效益?那么實現(xiàn)預期投資開發(fā)的社會效益、品牌效益、經(jīng)濟效益?的實現(xiàn)的條件首先要以商業(yè)運營管理為核心?因為商業(yè)地產(chǎn)項目不是銷售成功、招商成功、開業(yè)成功就全盤成功了?關鍵要看商業(yè)能否持續(xù)旺盛經(jīng)營?所以說商業(yè)運營管理服務是商業(yè)房地產(chǎn)實現(xiàn)社會效益、品牌效益、經(jīng)濟效益的源泉。 鑒于本項目非傳統(tǒng)的大型百貨公司而是以mall的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)?mall的運營管理服務具有高度的社會分工和技能專業(yè)化的特點?這種特點也有利于各自發(fā)揮優(yōu)勢?提高管理服務效率。 mall的運營管理服務本質(zhì)是統(tǒng)一管理服務和分散運營?統(tǒng)一管理服務是指管理公司對mall實行統(tǒng)一的集中運營管理服務?使整個mall的營業(yè)運行、市場推廣宣傳、業(yè)態(tài)業(yè)種的調(diào)改完善、安全秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生的清潔、公共設備設施維修保養(yǎng)等工作有組織、有計劃地進行?并使所有的零售商、服務商和顧客能有效共享mall的豐富的資源?同時商業(yè)管理公司還需要整合多方資源運用“六位一體”mall運作模式既?開發(fā)商、商鋪投資者、商鋪經(jīng)營者、商業(yè)運營商、終端消費者和政府六方共同參與?結(jié)為一體?實現(xiàn)各方利益平衡?達到多贏目的?不能統(tǒng)一運營管理的mall只能是“曇花一現(xiàn)”并會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”?直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。 分散運營則指各零售商、服務商在整個mall統(tǒng)一管理服務的條件下?各自為目標消費群服務而進行不同形式的進銷存、營業(yè)推廣、員工管理等各項工作。 我司將積極地為本項目尋求最佳的贏利模式與商業(yè)運營實戰(zhàn)策略?有針性展開營業(yè)運行、市場推廣宣傳、業(yè)態(tài)業(yè)種的調(diào)改完善、安全秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生的清潔、公共設備設施維修保養(yǎng)等工作?推行精細化管理策略?運用與眾不同的實戰(zhàn)戰(zhàn)略與技巧?為項目尋求一條最佳出路?力爭使本項目實現(xiàn)效益與品牌持久化與最大化。 第二節(jié)商業(yè)物業(yè)前期介入的重要性和必要性-5-商業(yè)物業(yè)的前期介入的重要性和必要性已被越來越多的開發(fā)商所認可和接受?特別是商業(yè)物業(yè)?因商業(yè)物業(yè)有別于寫字樓、住宅樓、因為他們的使用功能相對單 一、物業(yè)價值空間體現(xiàn)空間相對較小。 商業(yè)就不一樣了?一個小小的商鋪如果經(jīng)營好的話?他的價值空間將會成倍增長?這也是目前諸多房地產(chǎn)開發(fā)商最樂意投資的重要原因。 管理公司在此過程中應如何定位?其扮演的是一個怎樣的角色?如何當好開發(fā)商的助手?經(jīng)營客商的管家?促使開發(fā)商、投資人?經(jīng)營客商實現(xiàn)共贏。 下面就我司多年的操盤經(jīng)營提出幾點建議希望可以借鑒使用。 一、完善設計方案、優(yōu)化設備選型、滿足使用功能設計人員在設計階段一般注重技術規(guī)范?但對于是否能夠滿足商業(yè)經(jīng)營需求、是否能夠降低管理成本和能源消耗等方面很少考慮?一旦設計成型并付諸實施?如后期進行改動將負出較大的費用。 二、促進房產(chǎn)銷售/招商提前介入銷售/招商?是管理公司介入前期重要環(huán)節(jié)之一?參與現(xiàn)場銷售/招商?解答客戶有關商業(yè)運營管理服務問題?打消客戶對后期商業(yè)運營的顧慮?樹立客戶的投資信心促動銷售/招商。 三、降低開發(fā)商的成本管理公司前期介入期間?從項目的商業(yè)建筑規(guī)劃、土建、水電、消防安防、裝修、建材選用、機電工程、景觀設計、節(jié)能設計、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、電氣設計、交通體系方面提出相關的建議?以避免后期的重復投入和整改?加大項目的建設成本提?正真使項目建成后能充分滿足不同客戶經(jīng)營需求?為項目可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎?合理化的建議往往可使發(fā)展商節(jié)約數(shù)十萬甚至上百萬的投資。 四、共同提高工程質(zhì)量開發(fā)商為了保證項目的工程質(zhì)量?會選擇信譽等級較高的承建單位?同時還會聘請監(jiān)理公司實施專業(yè)監(jiān)理?但是從實際效果來看?工程質(zhì)量不理想已成為普遍現(xiàn)象。 造成這一問題的關鍵是因為不管是建設者還是監(jiān)理方都不是今后的管理者?他們沒有參與過商業(yè)運營?且-6-為保證工期只要能通過竣工驗收?自身的利益就能得到保障?在某種程度上監(jiān)理公司與施工單位就成了一家人?工程質(zhì)量自然在一定程度上得不到保證特別是附屬設施。 而作為管理公司就完全不一樣?作為今后物業(yè)的管理者?遺留的任何工程問題都要自己今后整改完善?從利益的角度來說?管理公司的介入人員對工程質(zhì)量的監(jiān)督是一絲不茍的?因為今天的疏忽必然會給后期運營管理會產(chǎn)生不利影響激化經(jīng)營客商與管理公司之間的矛盾?從根本上講管理公司在提前遇見并劃解矛盾?這對開發(fā)商是大有好處的。 五、提高維修質(zhì)量由于現(xiàn)代物業(yè)智能化的不斷發(fā)展?建筑物內(nèi)的管線錯綜復雜?管理公司如在物業(yè)交付使用時接受物業(yè)?往往兩眼一抹黑?雖有圖紙?但圖紙與實際情況差異較大?竣工圖的可信度也是有限的?而且很多設施還可能沒有圖紙。 客商一個報修電話打過來?維修工人在短時間內(nèi)找不到故障點?何談維修及時率和維修質(zhì)量。 而前期介入就解決了這一問題?管理人員從圖紙設計開始到施工過程全程參與?對隱蔽工程、管線走向等一清二楚?維修及時率和維修質(zhì)量就會充份得到保障?提升管理者在經(jīng)營客商的良好的口碑?將直接提高管理服務費用的收繳率。 六、減輕經(jīng)營客商資金投入著重在設施設備的能源損耗上?提出合理化建議?因為商業(yè)運營后?公共區(qū)域的水電費本著誰使用誰承擔的原則?將由經(jīng)營客商按各自商鋪的建筑面積據(jù)實分攤。 ?據(jù)測算每平方米不會低與2.00-3.00元?無形中經(jīng)營客商每平方每月就會多投入2.00-3.00元。 七、確保物業(yè)可持續(xù)性增值以及利潤實現(xiàn)客戶買商鋪買的是未來?投資人拿幾十萬甚至上上百萬來購買商鋪?不是指望拿幾年的8%的收益?可以算一下每年的投資收益為8%推算的話12-13年才會收回投資?商鋪保值增值才是其最關心的事?一個商業(yè)項目的誕生、成長、提高、完善、繁榮需要多方共同協(xié)作?但如果這個商業(yè)項目的硬件及配套設施不完善?后期軟件上投入是無法彌補硬件上缺陷的。 -7-第三節(jié)商業(yè)物業(yè)的運營管理服務隨著中國“入世”后在商品貿(mào)易、稅收等方面政策的放寬和我國擴大內(nèi)需政策等因素影響?我國的商業(yè)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展局面?這對改變我國商業(yè)發(fā)展滯后局面?繁榮城市市場、改善購物環(huán)境、滿足人民生活需要起了重要作用?而作為商業(yè)物業(yè)的運營管理者?如何去實施對商業(yè)物業(yè)的高效管理?將是我司所要陳述的主要內(nèi)容。 商業(yè)物業(yè)運營具有空間大、設備系統(tǒng)復雜、商戶多、客流量大等特點?商業(yè)物業(yè)運營管理與服務的難度大、責任重、專業(yè)分工細。 商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所?其商業(yè)物業(yè)機構(gòu)面對的服務對象是業(yè)主、租戶和顧客三個方面。 其中?租戶和顧客不長期穩(wěn)定的?而是相對流對的?不斷變化的?且不同?構(gòu)成復雜?因此商業(yè)物業(yè)服務的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的信譽。 一旦運營機構(gòu)在管理服務方面出現(xiàn)差錯?導致租戶或顧客不滿?對商業(yè)物業(yè)美譽有極大的影響。 若因此失去租戶或顧客?就意味著會失去業(yè)主的信任?逐步喪失市場競爭能力?導致經(jīng)濟利益受損。 因此?商業(yè)物業(yè)的運營機構(gòu)為實現(xiàn)多方滿意的服務為目標?就要不斷調(diào)查研究市場情況?了解市場變化和不同租戶、顧客對商業(yè)物業(yè)管理服務的不同要求與滿意標準?以高于市場普遍水平的服務標準來滿足多方需求?并贏得市場競爭。 一、商業(yè)運營階段性工作計劃 1、前期-項目商業(yè)運營策劃1.1項目商業(yè)建筑規(guī)劃設計參與討論從商業(yè)經(jīng)營角度提出合理化建議?1.2土建、水電、消防安防、裝修、建材選用、機電工程、景觀設計、節(jié)能設計、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、電氣設計、交通體系方面參與討論從商業(yè)經(jīng)營角度提出合理化建議?1.3配合項目招商銷售工作地開展?解答客戶對后期商業(yè)運營提出的問題?1.4本項目商業(yè)運營管理開辦費用的測算?1.5本項目商業(yè)運營管理服務費用的測算?1.6本項目公共水電分攤費用的測算?1.7項目運營模式的建立?1.8項目管理服務類文件編制?1.9物業(yè)管理開辦準備工作?1.10項目體系文件的建立-8- 2、中期-項目商業(yè)運營策劃2.1物業(yè)的接管、驗收、移交、整改?2.2業(yè)主物業(yè)交付方案制定及實施?2.3設備設施的管理工作?2.4安全護衛(wèi)的管理與防范?2.5交通道路車輛管理?2.6消防安全工作管理?2.7環(huán)保清潔衛(wèi)生管理?2.8綠化美化和養(yǎng)護?2.9本項目及店面形象設計規(guī)劃?導購指示系統(tǒng)設計規(guī)劃?2.10本項目商鋪裝飾裝修管理方案的制定及實施?2.11本項目自營業(yè)主和承租經(jīng)營客商進場裝修前提供相關技術咨詢?裝修過程中負責現(xiàn)場管理監(jiān)督?并進行竣工驗收?2.12本項目商品進場、商品陳列、營業(yè)人員的方案制定? 3、后期-項目商業(yè)運營策劃3.1本項目商業(yè)運營管理方案的修定?3.2本項目二次調(diào)改招商策略的制定?3.3本項目商業(yè)動線的調(diào)整方案制訂?3.4本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合方案的調(diào)整策略的制訂?3.5本項目商業(yè)運營階段推廣計劃策略的制訂?3.6本項目商業(yè)運營階段節(jié)日促銷、主題促銷、事件促銷、店慶方案的制訂?3.7本項目業(yè)主大會、經(jīng)營商會或經(jīng)營者大會成立方案的制定?3.8本項目商業(yè)物業(yè)管理項目實現(xiàn)創(chuàng)優(yōu)達標總體目標?3.9實施1SO9001?2000國際質(zhì)量體系認證。 二、特殊性運營管理服務 1、項目商業(yè)運營形象的宣傳推廣商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作?就是要做好物業(yè)商業(yè)形象的宣傳和推廣?擴大商業(yè)物業(yè)的知名度?樹-9-立良好的商業(yè)形象和美譽度?以便吸引更多的消費者。 這是整個商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作。 以下我司就商業(yè)物業(yè)的形象宣傳作用?及如何建立維護商業(yè)物業(yè)的良好形象作如下闡述。 1.1商業(yè)物業(yè)良好形象的作用商業(yè)物業(yè)良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)?也是未來潛在的銷售額和一種無形的資產(chǎn)。 商業(yè)物業(yè)必須具有自己鮮明的特色?才會對顧客有更多的吸引力。 在各類項目不斷涌現(xiàn)?各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天?顧客去何處購物?選購哪家項目的商品?都會有一個比較、選擇、決策的過程?也有一種從眾心理和慣性。 為此?商家應樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象?以形象昭示特色?以特色的商業(yè)標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客?在實際管理中不斷突出這些特色?使顧客熟悉、認識這些特色?印入腦海?潛移默化?傳遞、追逐這些特色?一段時間后?顧客便會將物業(yè)的形象與特色聯(lián)系起來?。 這樣才能留住老顧客?吸引新顧客?有穩(wěn)定、壯大的消費客群?所以物業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標。 同時?商業(yè)物業(yè)的良好形象一旦形成?便是一種信譽、品牌和無聲的廣告?說到底也就是一種無形資產(chǎn)?當商業(yè)市場進入“印象時代”后?消費者過去買“品牌”?現(xiàn)在買“店牌”。 可以說?在不同商店里?同樣品牌的商品具有不同的價值與形象?商業(yè)物業(yè)的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。 ?其確立過程如圖示?商業(yè)物業(yè)形象確立示意圖?印象時期商業(yè)物業(yè)特色形象熟悉認識傳遞追逐吸引顧客-10- 2、項目商業(yè)運營促銷宣傳為了各個經(jīng)營者的銷售額提升、吸引客流、在與同業(yè)的競爭中取得優(yōu)勢?作為商業(yè)運營商應該在不同的時期進行統(tǒng)一的對外促銷推廣活動。 提前制定促銷主題和促銷內(nèi)容?由各個商家分別上報各自的促銷活動和實施細則?然后由商業(yè)運營商進行統(tǒng)一的推廣和執(zhí)行?采用節(jié)日促銷、主題促銷、事件促銷、店慶等形式根據(jù)經(jīng)營需要不定期的有針對性開展促銷企劃活動。 年度商業(yè)經(jīng)營促銷宣傳三大原則活動龍頭原則?以連續(xù)不斷的系列大型藝術活動為龍頭?帶動新聞媒體和社會輿論?以新聞媒體和社會輿論?帶動業(yè)內(nèi)人士及社會精英階層的廣泛參與?以其的廣泛參與?帶動大眾的認識并參與?重點集中原則?“步行街”商業(yè)活動要集中在最重要的五個活動時間“店慶、5.1黃金周、10.1黃金周、元旦、春節(jié)”?市場炒作原則?媒體宣傳的作用著重在于宣傳和引導?由于“項目”在全椒還是新生性?所以初期主要通過當?shù)刂髁餍侣劽襟w?電視、報紙、電臺?的軟性宣傳攻勢、新聞報道對消費者進行強勢、高密度的宣傳?增加消費者對項目、對項目內(nèi)經(jīng)營產(chǎn)品的認知。 3、二次經(jīng)營調(diào)改承租客商的選擇商業(yè)物業(yè)是一個商業(yè)機構(gòu)群?其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利?因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。 3.1知名商戶或連鎖商戶?國內(nèi)知名品牌商戶的進駐能有效提升項目的品味、吸引消費人流和提供穩(wěn)定的租金收入?越多知名品牌商戶進駐?項目形象越佳?使“項目”迅速樹立起知名度?可謂即開即紅。 知名商戶的進駐?一方面對消費的核心消費者形成吸引力?另一方面?知名商戶的形象也能使項目的形象更加深化。 3.2個性鮮明有特色商戶?商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的?不同的商戶會帶來不同消費群?品牌時期店牌商業(yè)形象確立-11-商戶個性鮮明、形象突出?容易給消費者留心深刻印象?豐富了項目整體的經(jīng)營特色。 3.3能吸引人流量的商戶?有一些商戶不一定付得起很高的租金?但能吸引大規(guī)模的人流量?帶動項目購物消費增長?必須對這些商戶要實施重點引進?如?知名餐飲店、KTV、足浴城等?它們所帶動的龐大人流將對整個項目吸引人流量有重大貢獻。 3.4同業(yè)差異、異業(yè)互補?同業(yè)差異就是市場不能盲目招同一品類的店進入?如果引進商戶過于重疊?在經(jīng)營上將造成競爭的激烈?也有損項目整體的經(jīng)營特色。 譬如餐飲業(yè)態(tài)的核心主力店招商?就不要同時找來兩家基本上都是經(jīng)營西式快餐的。 核心品牌商戶同質(zhì)化無差異更是不能想像的。 異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)?并能讓顧客身心體驗變化?提高其消費興趣與欲望。 譬如洗浴中心同KTV因為經(jīng)營特色有異?可以互補。 三、常規(guī)商業(yè)運營管理服務 1、對自營業(yè)主或承租商的管理統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)下的商業(yè)物業(yè)?其經(jīng)營者都是承租商?可以在承租合同中寫進相應的管理服務條款?對承租戶的經(jīng)營行為進行規(guī)范管理?也可以以商業(yè)經(jīng)營管理公司的形式對他們進行管理引導。 對于分散產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)物業(yè)?一般宜采用管理公約的形式?明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理的責任、權(quán)利與義務?以此規(guī)范雙方的行為?保證良好的經(jīng)營秩序。 也可以由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會?由管理委員會制定管理條例?對每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進行約束?以保證良好的公共經(jīng)營秩序。 2、環(huán)境清潔管理商業(yè)物業(yè)環(huán)境清潔與否是衡量商業(yè)物業(yè)管理水平的重要標志?保潔工作對物業(yè)業(yè)主、租戶及顧客的影響極大?越是高檔的現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)?對清潔工作的要求就越高。 商業(yè)物業(yè)的人流多且人員雜亂?產(chǎn)生垃圾的源頭較多?加上可能部分租戶居住在物業(yè)內(nèi)部?如休閑餐飲娛樂?存在生活垃圾的處理問題?保潔工作相對難以控制。 除應有專業(yè)人員負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保潔室內(nèi)外衛(wèi)生清潔之外?同時還應注重提高清潔工作的專業(yè)性?滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設施設備的保養(yǎng)需要?商業(yè)物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點?2.1由于商業(yè)物業(yè)日常的保潔需求時間較長?營業(yè)時間長、且節(jié)假日照常營業(yè)?在保潔人員的工作安排上一般實現(xiàn)兩班制?即將巡視和清潔分開?隱蔽部位?如消防通道內(nèi)的設施?的保潔工作安排在白天巡視時完成?夜間主要對營業(yè)區(qū)域進行清潔?包括地面、衛(wèi)生間、消防器具等公共設施。 2.2商業(yè)物業(yè)的保潔重點在大堂及大門入口處。 大堂、大門是人流出入口的必經(jīng)之地?且位于最接近-12-物業(yè)外部環(huán)境?只要注意大堂和大門出入口的衛(wèi)生清潔保潔?即可在很大程度上減輕物業(yè)其他樓層、部位的保潔壓力?但需注意在顧客經(jīng)過出入口放置防塵墊之后?仍會有部分灰塵散落地面?如逢雨天?應組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內(nèi)。 2.3商業(yè)物業(yè)保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身素質(zhì)及檔次來決定?物業(yè)檔次越高?巡視的內(nèi)容越單一?需配置的保潔人員越少?物業(yè)檔次越低?巡視工作所需的人員越多?巡視頻度越大?特別是集市型的商業(yè)物業(yè)?清潔質(zhì)量的高低取決于巡視保潔的質(zhì)量?另外商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對停車場、理貨區(qū)及垃圾存放點的巡視保潔?為方便顧客?還應注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量及位置是否合理。 2.4商業(yè)物業(yè)對保潔人員的素質(zhì)要求較高?包括及時發(fā)現(xiàn)問題的能力和正確處理清潔作業(yè)過程中的各種應注意的能力。 在人員管理方面還涉及到防盜等情況?商業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)還應合理安排保潔人員的作息時間、工作區(qū)域及作業(yè)方式?做到即要保證物業(yè)環(huán)境的清潔衛(wèi)生?又要盡量避免因保潔作業(yè)對物業(yè)內(nèi)部正常的商業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生不良影響。 3、安全保衛(wèi)管理商業(yè)物業(yè)面積廣、商品多、客流量大?需要一支訓練有素的安全保衛(wèi)和消防隊伍?并需要建立一套緊急情況下應急措施體系。 安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全?維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。 對于商業(yè)物業(yè)的安全管理?應注意以下幾點?3.1將商業(yè)物業(yè)管理的安全管理與商業(yè)經(jīng)營中防損要求結(jié)合起來。 商業(yè)物業(yè)內(nèi)的人流構(gòu)成復雜?幾乎任何一家商業(yè)機構(gòu)都要面對商品防損的難題?采取包括錄像監(jiān)控、便衣巡查等各種安全防范措施力求杜絕商品流失。 管理機構(gòu)的安全人員應根據(jù)委托管理合同的要求?合理分工?明確責任。 3.2將安全管理與客戶服務工作相結(jié)合。 消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)?由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設備昂貴、財物?產(chǎn)?匯集?發(fā)生火災所造成的生命、財務損失無法估量。 因此?商業(yè)物業(yè)的管理機構(gòu)的每一位安全人員都應同時是兼職?義務?消防安全管理員?并具備相應的消防知識與技能?及時發(fā)現(xiàn)并處理各種火災隱患。 3.3將安全管理與客戶服務工作相結(jié)合。 商業(yè)物業(yè)的運營服務對象較多?包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客?同其他類型物業(yè)的管理工作相比?由于物業(yè)的商業(yè)特性?商業(yè)物業(yè)的運營管理工作更加強調(diào)管理的服務性?安全管理人員在日常工作中?隨時都可能接到客戶的各種服務要求?因此?必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務工作中去?為顧客提供各種細致服務?盡可能保護業(yè)主、租戶和顧客的利益。 3.4緊急事故的應急處理。 住宅小區(qū)的整體環(huán)境屬于封閉型或半封閉型?而商業(yè)物業(yè)屬于開放型環(huán)境。 -13-現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)中的安全管理概念正在越來越復雜、嚴格化?已不僅僅局限于物業(yè)方面的安全保衛(wèi)?還包括犯罪、意外事故、自然災害及危險物等緊急事故造成的安全保護問題。 對于高度密集型的商業(yè)物業(yè)?必須設計一套有效的緊急事故處理程序?該套程序必須為諸如火災、電源失控、水管爆裂、犯罪活動、爆破威脅、電梯事故、嚴重傷病等緊急事項有所準備。 所有安保人員必須與物業(yè)電氣、機械、交通和控制設備人員及物業(yè)業(yè)主、租戶緊密配合。 任何一項安全計劃都應有四個目標?預防措施、問題檢測和報警、損壞遏制及防止損失的進一步擴大。 處理物業(yè)緊急事故最先進的方法在于預防的措施?因此在設計保護計劃時必須盡可能地考慮任何緊急事故可能發(fā)生的各種情況?最大限度的作出反應。 商業(yè)物業(yè)的一些地方較易發(fā)生犯罪活動?如商業(yè)中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經(jīng)?；顒拥闹饕胤健?對此?管理機構(gòu)有許多城要改造的地方?例如?增加照明燈以加強顧客安全感?人街道附近和停車場不應有藏身之處?為顧客提供的哨崗安排在停車場最重要位置等等。 增加訓練合格的保安人員?配備高性能的安全設備?都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。 4、消防安全管理現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)大多是立體性建筑?且機電設備較復雜?故其消防工作顯得難度較大?也更重要。 消防工作的目的就是為了預防物業(yè)火災的發(fā)生?最大限度的減少火災損失?為業(yè)主、租戶及顧客提供安全環(huán)境?保障其生命財產(chǎn)安全。 商業(yè)物業(yè)最常見的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。 商業(yè)物業(yè)內(nèi)部人群密集?短時間內(nèi)的人員疏散壓力較大?消防通道必須保持暢通無阻?遇有緊急情況時能及時疏散人群。 商業(yè)物業(yè)建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關規(guī)定配備消防裝置及設備?如火災報警系統(tǒng)、應急發(fā)電機、應急照明系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。 物業(yè)內(nèi)務類消防設施及消防通道的指示標識必須完整、齊全、清楚?所有固定裝置、設備或裝飾品均須達到高度安全標準?保證顧客?特別是兒童不致意外受傷。 物業(yè)的消防管理還必須注意管理機構(gòu)與業(yè)主、租戶?使用人?之間的聯(lián)合管理?組成以商業(yè)物業(yè)管理公司為主?業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡?必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結(jié)合?才能真正把各項消防管理措施落到實處。 5、設備設施管理商業(yè)物業(yè)高起點、高質(zhì)量的設備設施需要具有先進的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護維修技術。 因此在養(yǎng)護維修方面?必須有一支專業(yè)化隊伍?對物業(yè)的各種設施設備加強養(yǎng)護?如空調(diào)設備、電梯設備、監(jiān)控設備、消防設備等。 由于商業(yè)物業(yè)使用頻繁?預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得-14-尤為重要。 商業(yè)物業(yè)內(nèi)部屬于人流高度密集區(qū)域?空氣調(diào)節(jié)必須適宜?載人運輸工具必須保證長時間安全運行?因此必須加強各類設施、設備維修保養(yǎng)?減少停機率和故障率?并在商業(yè)物業(yè)開放運行中及時處理各種設備故障?保證其正常運轉(zhuǎn)?為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務。 6、車輛道路管理商業(yè)類物業(yè)一般均位于本地商業(yè)旺區(qū)?用地有限?各類停車場所、車位較為緊張。 一座較為成熟的商業(yè)物業(yè)?其建筑面積與停車場面積的合理比例大致為4?1。 由于停車面積供應緊張?對往來車輛實施有序管理難度較大。 商業(yè)物業(yè)類的建筑物的停車場?地上、地下停車場?應合理規(guī)劃、加強使用管理?提高使用效率?不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)良好的交通秩序和車輛停放秩序?確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損失和失竊?還應注意將車輛與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。 例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場內(nèi)清潔?禁止亂丟垃圾。 在消防管理方面按消防要求設置消防栓、配備滅火器等。 做到既方便顧客的交通往來?吸引顧客消費?又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。 總結(jié)語?總之?商業(yè)物業(yè)管理必須科學化、制度化、規(guī)范化、高起點、加強治安防范管理?加強消防管理?做好防火工作?重視衛(wèi)生清潔管理?設立服務中心?完善配套服務?加強溝通協(xié)調(diào)?不斷改進工作?致力達到繁榮經(jīng)營、長遠發(fā)展的目標。 第五章商業(yè)運營管理服務費用測算第一節(jié)【奧康商業(yè)步行街】項目商業(yè)部分測算編制依據(jù)及各項指標數(shù)據(jù) 一、測算編制依據(jù) 1、項目規(guī)劃及建筑設計方案及設計圖紙 2、政府有關法規(guī)政策 3、全椒勞動力市場行情 4、全椒商業(yè)行業(yè)相關情況 5、【奧康商業(yè)步行街】項目各項經(jīng)濟技術指標序號項目名稱數(shù)量單位備注-15-1商業(yè)總建筑面積75141m22影院建筑面積4526m23酒店的建筑面積16609m23中心步行街建筑面積37752m24中心步行街地下室建筑面積27800m 26、管理公司對【奧康商業(yè)步行街】項目采取酬金制核算方式。 7、此預算計算單位時間以“月”、金額以“元”、面積以“平方米”。 第二節(jié)、【奧康商業(yè)步行街】項目商業(yè)部分運營管理成本費用測算表表一?費用匯總表序號支出項目月計(元)1薪資福利費707612行政辦公費68003招聘培訓費xx員工制裝費6915廣告宣傳、企劃推廣、廣告位發(fā)布費120006安全護衛(wèi)費53757設備設施維保費310008清潔環(huán)保費135009綠化園藝費145xx公關接待費500011資產(chǎn)折舊費250012法律顧問費1667-16-13公共保險費365014不可預見費5000合計172664表二?薪資福利費序號職務人數(shù)工資津貼預提年終獎8%福利、教育工會經(jīng)費17.5%養(yǎng)老保險金25%月計?元?1項目副總經(jīng)理1500014001875187.516362.52項目營銷經(jīng)理1400013201700187.515107.53項目運營經(jīng)理1350012801612.5187.5144804行政助理1150011201262.5187.5119705會計主管1150011201262.5187.5119706樓層主管412004964210487.5463747安護、保潔主管112001961210187.511593.58財務出納111001881192.5187.5114689維保領班1150011201262.5187.51197010文員18001641140187.511091.511客服員28002642140287.52218312安護領班39003723157.5387.53365113維修工211002882192.5287.52293614安護員128001264121401287.5121309815保潔領班27502602131.25287.52205816保潔員10650105210113.51087.510903017車管員66506526113.5687.565541818合計5070761說明 1、工資津貼包括基本工資、績效工資及職務補貼? 2、預提年終獎金為月工資、津貼的8%? 3、預提福利費為月工資、津貼的14%?教育經(jīng)費1.5%?工會經(jīng)費2%? 4、社保繳費基數(shù)以350元計算?按25%提取?包括養(yǎng)老、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)療保險。 表三?行政辦公費-17-序號項目月計?元?1辦公設備維修?傳真機、電腦、打印機、復印機、碎紙機、塑封機?5002通訊費(座機、郵件、信函)10003文印費?表格、名片、文件、資料?5004辦公家具?更衣柜、文件柜、辦公桌椅添置及維修等?xx低值易耗品?紙、筆、墨、本、夾、文具?8006飲水?辦公用電6007書報費?專業(yè)雜志、法規(guī)、報刊等?50合計6800表四?招聘培訓費序號項目月計?元?1員工招聘廣告、攤位、審批、查檔費用1002員工培訓委外專業(yè)培訓、上崗培訓、驗證辦證費用100合計200表五?員工制裝費序號項目件/人單價?元?金額?元?月計?元?1管理員工(西裝、領帶一套?襯衫兩件)1/1440014/56002332安全護衛(wèi)員(制服一套?襯衫兩件)1/1530015/4500187?53工程維修人員(工裝一套?襯衫兩件、絕緣鞋一雙)2/33503/210087.54保潔員工(工裝一套?襯衫兩件)2/12xx2/24001005車管員(工裝一套?襯衫兩件)2/6xx/1xx06多功能大衣81008/80033合計691說明員工制服按兩年期折舊攤銷?每兩年更換一次表六?廣告宣傳、企劃推廣、廣告位發(fā)布費-18-序號項目月計?元?1媒體購買、廣告位購買、促銷禮品、演藝、宣傳品制作印制120002合計12000說明按一年五次主題促銷計算?節(jié)假日、店慶分攤至每月表七?安全護衛(wèi)費序號項目月計?元?1對講機及更換電池(11含工程維修、保潔、車管)2752滅火器維保、換藥(未提供詳細數(shù)據(jù)按常規(guī)測算)30003消防器材保養(yǎng)?未提供詳細數(shù)據(jù)按常規(guī)測算?1xx消防工具維保?消防服、應急燈、防毒面具等?900合計5375表八?設備設施維保費序號項目月計?元?1消防系統(tǒng)維保?按每平方米1-2元計算?、檢測等費用?按每報警點15-25元不等計算?每年檢測一次?50002電梯維保、檢測等費用?每臺每年不含耗材費2400-300?110003強電維保、檢測等費用?高壓絕緣?防雷接地?40004公共照明系統(tǒng)維護保養(yǎng)?換燈泡、溶絲、指示燈等?50005土建工程?道路、臺階、墻面、吊頂、門窗、玻璃、大理石等?30006廣場戶外廣告牌維護費10007其它20008合計31009第一年實際10000表九?清潔環(huán)保費-19-序號項目月計?元?1化糞池清掏費10002清潔設備維修保養(yǎng)?洗地機、吸水器、吸塵器等?6003清潔設施維修保養(yǎng)?垃圾車、垃圾箱、果皮箱?3004清潔工具?掃帚、拖把、抹布、垃圾袋等?20005清潔材料?清潔劑、保養(yǎng)劑、拋光劑、殺蟲滅鼠?20006殺蟲滅鼠6007垃圾清運費50008標識標牌5009政府收費?門前三包、垃圾處理、水質(zhì)、空氣、噪音、排污檢測?1500合計13500表十?綠化園藝費序號項目月計?元?1綠化養(yǎng)護700m20.40元/年m2?按建筑面積的10%計算?1202觀賞植物租擺?含節(jié)日租擺?600盆0.8/天盆30天14400合計14520表十一?公關接待費序號項目月計?元?1應酬公關40002節(jié)日政府拜訪1000合計5000表十二?資產(chǎn)折舊費-20-序號項目內(nèi)容月計?元?115萬固定資產(chǎn)電腦、打印機、復印機、辦公家具等物資2500合計按五年期折舊2500表十三?法律顧問費序號項目內(nèi)容月計?元?1聘請法律顧問20000元/年12個月?1667元/月?1667合計1667表十四?公共保險費序號項目月計?元?1公共財產(chǎn)險?機損險?20002公眾責任險?意外險?12503員工意外險400合計3650表十五?不可預見費序號項目月計?元?1各類突發(fā)事件發(fā)生的費用支出5000合計5000-21-第三節(jié)、【奧康商業(yè)步行街】項目商業(yè)運營成本費用測算說明 一、測算費用中不含下列費用? 1、測算費用中不含項目開辦費用固定資產(chǎn)歸商管公司所有? 2、測算費用中不含項目環(huán)藝美陳費用?由開發(fā)企業(yè)解決? 3、測算費用中不含項目開業(yè)前員工加班費?由開發(fā)企業(yè)承擔? 4、測算費用中不含項目開業(yè)慶典所需各項費用?由開發(fā)企業(yè)解決? 5、測算費用中不含企業(yè)應繳各項稅費? 6、測算費用中未計算商管公司管理酬金?應按總收入的15-30%提取?。 7、測算費用中不含商管公司下列各項預測經(jīng)營性收益? 8、商業(yè)運營綜合管理服務費? 9、廣告位租賃費? 10、場地租用費?客戶專項展示、促銷活動? 11、停車場車位租賃費?包月、季、年? 12、停車管理服務費?計時、計次? 13、商業(yè)運營綜合有償服務費?根據(jù)客戶服務需求?費用由雙方約定? 14、合作單位傭金提取? 15、其它經(jīng)營性收益。 二、經(jīng)理論測算?每月商業(yè)運營成本?此費用名系需在運營滿半年后向經(jīng)營客商公示?為172664元?綜合管理服務費用每月每平方米為172664元/月75141m2=2.30元/m2月 三、扣除以下費用后實際首年每月商業(yè)運營成本為? 1、員工制裝費691元?員工服裝由開發(fā)企業(yè)一次性制作?不列入此費用支出? 2、設備設施維保費31000元?首年設備設施在維保期內(nèi)?不列入此費用支出? 3、資產(chǎn)折舊費2500元?資產(chǎn)歸開發(fā)企業(yè)所有?不列入此費用支出?-22- 4、法律顧問費1667?開發(fā)企業(yè)法律顧問兼顧?不列入此費用支出? 5、公共保險費2000元?其中機損險?首年設備設施在維保期內(nèi)不列入此費用支出? 6、實際首年每月商業(yè)運營成本?1?每月商業(yè)運營成本理論費用172664元691元31000元2500元16672000元?134806.00元?實際首年綜合管理服務費用每月每平方米為134806.00元/月75141m2=1.80元/m2月 四、為了培育市場?降低客戶進駐抗性?促進項目銷售及招商?根據(jù)當?shù)厣虡I(yè)項目收費標準建議綜合管理服務費用按1.50元/m2月收取?差額部分由開發(fā)企業(yè)補貼?具體計算方法如下? 1、商業(yè)綜合管理服務費用收費標準暫定為1.50元/m2月? 2、商業(yè)綜合管理服務費用差額測算?1?月費用差額?1.80元/m2月-1.50元/m2月=0.30元/m2月75141m2=22542元/月?2?首年費用差額?22542元/月12個月=270504元/年?大寫?貳拾柒萬零伍佰零肆元整?-23-第六章項目合作模式設定第一節(jié)合作模式 一、商業(yè)運營委托管理服務? 二、商業(yè)運營咨詢顧問服務? 三、商業(yè)招商策劃、招商代理委托服務? 四、商業(yè)招商策劃、招商代理咨詢顧問服務?第二節(jié)合作費用?具體在合同中約定? 一、商業(yè)運營委托管理服務?項目具備委托條件后我司實行自負盈虧?但前期介入人員的費用應由開發(fā)企業(yè)承擔? 二、商業(yè)運營咨詢顧問服務?提取物業(yè)運營成本地20%?做為咨詢顧問服務費用?172664.00元?; 三、商業(yè)招商策劃、招商代理委托服務?提取年租金30%(?做為策劃代理費用(年租金收益3.575141m212?3155922.00元; 四、商業(yè)招商策劃咨詢顧問服務?提取年租金20%?做為招商策劃咨詢顧問服務費用(年租