靈石地產(chǎn)市場分析.docVIP

靈 石 市 場 概 況（一）靈 石 概 況： 靈石縣歷史較為久遠，一萬年前即有人類在此生存繁衍。至隋開皇十年始建縣，得名于隋文帝開道所獲“靈石”。 靈石地處黃河流域華夏文化的發(fā)祥地，遠在舊石器時代，就有人類聚居繁衍，勞動生息。相傳大禹治水在此“打開靈石口，空出晉陽湖”。 素有“秦晉要道，川陜通衢”之稱。境內(nèi)氣候溫和，四季分明，資源豐富，寶藏眾多，地廣物阜，是開發(fā)較早的千年古邑之一。（二）地 形 地 貌 靈石縣位于山西省晉中、臨汾盆地之間，扼太岳、呂梁兩大山系交匯處，距省會太原市150公里，東靠太岳山與沁源縣毗鄰，西連呂梁山與交口縣、孝義市接壤，南鄰霍州市、汾西縣，北臨介休市。全縣總面積1206平方公里，總?cè)丝?4.5萬人，轄8鎮(zhèn)10鄉(xiāng)316個行政村，108國道、境內(nèi)布局有大運公路和大運高速、南同蒲鐵路等山西交通干線，交通、通訊十分便利，礦產(chǎn)資源豐富，素有“煤海瑰寶”之美譽。靈石縣屬暖溫帶大陸性季風氣侯，年平均氣溫10-11。氣候總的特征是春季干旱多風，夏季炎熱多雨，秋氣爽，冬冷干燥。全年一月最冷平均氣溫在零下4.6，最熱的是七月平均氣溫在23.6。年降水量平均512mm。年平均無霜期159天，約為4月中旬-10月中下旬 （三）靈 石 資 源 靈石境內(nèi)水田少，旱地和山地占90%。全縣現(xiàn)有耕地396,500余畝，主要糧食作物有小麥、玉米、谷子、高粱、豆類等，經(jīng)濟作物有油料、蔬菜等。天然森林分布在太岳山和綿山，縣內(nèi)現(xiàn)有木材林15000余畝，經(jīng)濟林490余畝，該縣在養(yǎng)羊、養(yǎng)豬、養(yǎng)雞、養(yǎng)兔、養(yǎng)蜂等方面都有很大發(fā)展。 “綠色食品”眾多，荊條蜂蜜、蜂王漿、柏籽羊、核桃仁、德和源香醋等土特產(chǎn)品馳名中外。 縣礦藏豐富，煤炭經(jīng)濟發(fā)達，素有“礦藏之鄉(xiāng)”的美名，煤炭遍及全縣。此外，還有石膏、硫磺、鐵礦石等。靈石擁有一批規(guī)模較大、設(shè)備技術(shù)先進，產(chǎn)品競爭力強的骨干企業(yè)，硫磺塊產(chǎn)量占全國五分之一，電石、石炭氮、雙氫氨、二硫化碳、焦壓硫酸鈉、甲醇、煤瀝青、炭黑等名優(yōu)產(chǎn)品在海內(nèi)外久負盛譽。工業(yè)。靈石縣素稱“煤海之鄉(xiāng)”，是全國重點主焦煤產(chǎn)區(qū)之一，儲量豐富，煤種齊全，品質(zhì)優(yōu)良。年產(chǎn)原煤、洗精煤、焦炭達1400萬噸，是華北最大的煤焦生產(chǎn)縣； 前景非凡的冶金、建材工業(yè)。作為重要的工業(yè)基地，靈石的優(yōu)質(zhì)石膏產(chǎn)量位居華北第一，鋁用炭塊占全國銷量的1/4，生鐵、鑄管、水泥等產(chǎn)品初具規(guī)模優(yōu)勢（四）經(jīng) 濟 現(xiàn) 狀 靈石縣經(jīng)濟實力位居晉中地區(qū)前列，主要經(jīng)濟來源于第二、三產(chǎn)業(yè)。全年社會消費品零售總額44671萬元。按每年15%增長計算， 1998年全縣實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值156億元，工業(yè)產(chǎn)值2.82億元，縣財政總收入1.22億元，靈石縣 財政部門最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)：截至05年12月9日，該縣財政總收入達到9.04億元，同比增長128.45%。其中：國稅收入6.98億元，同比增長144.25%；地稅收入1.56億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)值6.37億元，同比增長106.30%,財政收入4971萬元，同比增長45.30%。 （五）經(jīng) 濟 戰(zhàn) 略圍繞全面建設(shè)小康社會目標，縣委、縣政府確立了“黨建領(lǐng)縣、經(jīng)濟強縣、科教興縣，文化活縣、法制治縣”的五縣方略，全力實施“民營興企、科教興縣、龍頭帶勁，可持續(xù)發(fā)展、新型工業(yè)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化”六大戰(zhàn)略重點。規(guī)劃了靜升文化旅游經(jīng)濟發(fā)展區(qū)、城東高新技術(shù)經(jīng)濟發(fā)展區(qū)和梧桐、兩渡、夏門、段純、南關(guān)五個工業(yè)小區(qū)，并著力發(fā)展“民營經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟、循環(huán)經(jīng)濟、開放經(jīng)濟”，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整大見成效，國民經(jīng)濟自主增長能力明顯增強，人民生活水平不斷提高。在工業(yè)上，用先進適用技術(shù)改造和提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展非煤高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，逐步形成了以煤炭、化工、冶金、建材、發(fā)電為主的板塊經(jīng)濟，民營經(jīng)濟已成為縣域經(jīng)濟的主體。在農(nóng)業(yè)上，扎實推進綠色產(chǎn)業(yè)。積極實施生態(tài)、世行、日協(xié)，退耕還林、天然保護等一批生態(tài)環(huán)境建設(shè)項目，為改善全縣自然環(huán)境和推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化奠定了堅實的基礎(chǔ)。第三產(chǎn)業(yè)上，延伸拓展文化旅游產(chǎn)業(yè)，隨著華北最大的山頂公園翠峰公園的建成、華夏民居第一宅王家大院被列入國家4A級景區(qū)、資壽寺申報“國?！背晒约笆嗌骄皡^(qū)、紅崖大峽谷等項目的啟動，縣境內(nèi)主要名勝古跡有“靈石”、蘇溪資壽寺、石膏山、韓信墓、王家大院等全 縣初步形成了集“傳統(tǒng)文化、特色山城、自然風光”于一體的旅游框架。（六）開 放 引 資開放引資的效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。先后有省地方電力公司、日本電源開發(fā)株式會社、中煤集團、中國保利集團、俄羅斯鋁業(yè)集團、山西焦炭集團、山西凱通集團、清徐匯源集團、光華公司等30戶國內(nèi)外大企業(yè)、大集團落戶靈石，引進項目總投資達114億元。以此為帶動，全縣先后有92個重點項目投入建設(shè)，22項被列為了晉中市“雙百項目”。按照“綜合開發(fā)、深度加工、高效利用、循環(huán)發(fā)展”的思路，不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，使資源得到了合理有效的配置利用，基本形成了原煤精煤機焦發(fā)電金屬鎂、機焦焦油化工甲醇、煤矸石電建材、石膏礦石膏粉石膏板新型建材四大產(chǎn)業(yè)鏈條。初步完成了企業(yè)內(nèi)部循環(huán)、區(qū)域局部循環(huán)、小區(qū)系統(tǒng)循環(huán)三種有效循環(huán)經(jīng)濟模式的建立。（七）市 政 規(guī) 劃十一五”期間，我縣將投資30億元實施國省道、縣鄉(xiāng)路、煤炭路、旅游路和農(nóng)村公路共50條750.3公里的建設(shè)，提高通達深度和技術(shù)等級，為資源開發(fā)、經(jīng)濟交流、群眾出行提供方便快捷的交通服務(wù)。其中：投資17.5億元，完成108國道、三雙路、東夏線、南峪路、大運高速陳家山互通出口等5條干線公路111公里一級路改造；投資9.1億元，完成兩義路、富壇路等7條縣鄉(xiāng)路，靈石紅崖溝、馬和介廟林場等4條旅游路，圪臺孝義、兩渡靜升2條煤炭路共計196.88公里二級路改造；投資1.51億元，完成32條鄉(xiāng)村路251.5公里三級 路改造；投資4000萬元，完成村通循環(huán)路194.7公里建設(shè)；投資4900萬元，完成南關(guān)、玉成、崔家溝三座跨汾河大橋建設(shè)；投資1.27億元，新建1個大型現(xiàn)代化物流中心和縣鄉(xiāng)兩級汽車站16個，擴建3個汽車維修中心。到2010年，我縣公路通車總里程將達到1429.8公里，公路密度達到90公里/百平方公里，徹底打破交通瓶頸。從 7 月 1 日至 8 月上旬將對東夏線靈石城區(qū)段進行大修。此次大修包括東夏線主干道靜升南浦至晉陽電碳廠段，以及支線城區(qū)十字路口至水頭橋北，全長 11.25 公里，改善東夏線道路狀況，提升通行能力。 二、靈石地產(chǎn)市場 調(diào) 研 個 案 大 地 銀 杉 案名 大地銀杉項 目 位 置第二幼兒園對面市場類別住宅開發(fā)商太原大地房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商項目指導(dǎo)：臺灣著名觀宇建筑師設(shè)計團隊案場地址新建街第二幼兒園對面設(shè)計單位項目指導(dǎo)：臺灣著名觀宇建筑師設(shè)計團隊物業(yè)管理未定總建面積15萬綠化率45%工程進度結(jié)構(gòu)體面積范圍40.46129.07主力面積94.86售價未定均價未定付款方式一次性、分期定金額度5000小訂 主訴求語大地銀杉：桃園山水為鄰尊榮多層名宅購房連環(huán)送買一層送一層17萬買2房21萬買3房 鳳 凰 新 城案名 鳳凰新城項目位置縣政府背后市場類別住宅開發(fā)商山西靈石縣建筑公司代理商營銷整合：北京鳴石100地產(chǎn)機構(gòu)案場地址靈石賓館大堂設(shè)計單位規(guī)劃設(shè)計：香港偉信顧問集團 設(shè)計方案：建設(shè)部綜合勘察設(shè)計院物業(yè)管理未定基地面積38畝總建面積14萬規(guī)劃戶數(shù)870戶工程進度在建層次7棟19層 1板6板塔結(jié)合面積范圍93.86270主力面積120售價2300元/2800元/均價2580元/付款方式一次性 分期 按揭定金額度5萬主訴求語城市中央 水岸第一濠宅14萬平米超大社區(qū) 水 頭 華 苑案名 水頭華苑項目位置車站旁市場類別住宅開發(fā)商山西驊燕置業(yè)有限公司案場地址靈石縣天石廣場西廳（汾橋?qū)γ妫┰O(shè)計單位建筑設(shè)計：太原理工大學建筑設(shè)計研究院園林設(shè)計：太原理工大學建筑設(shè)計研究院物業(yè)管理未定基地面積一期70畝 二期80畝總建面積20萬綠化率41%規(guī)劃戶數(shù)一期700戶 二期1300戶工程進度局部已封頂層次兩期32棟一期6棟現(xiàn)售4棟3棟多層一棟12層面積范圍136.71243.17主力面積146.98售價2300元/2800元/ 多層1800元/均價2530元/付款方式一次性 分期 按揭定金額度3萬主訴求語2萬河?xùn)|生態(tài)走廊 三、項 目 自 身 分 析 Strength優(yōu)勢分析S1項目周邊自然環(huán)境優(yōu)越. S2. 已為現(xiàn)房S3.項目售價在局部有一定競爭力Weakness 劣勢分析W1.項目周邊日常生活機能稀缺 W2.體