城中村改造案例分析與總結(jié).doc

城中村改造案例分析與總結(jié)目錄第一節(jié) 北京的城中村改造2一城中村現(xiàn)狀2二改造歷程2三改造措施2四改造實(shí)例（以“馬家堡三期”為例）4第三節(jié) 廣州的城中村改造4一城中村現(xiàn)狀特點(diǎn)4二改造背景5三改造措施5四試點(diǎn)村改造情況7第三節(jié) 深圳的城中村改造9一改造背景9二改造措施10三改造實(shí)例（以漁民村為例）12第四節(jié) 珠海的城中村改造“珠海模式”13一改造背景13二改造措施14三改造實(shí)例（以吉大村為例）17第五節(jié) 西安的城中村改造18一城中村基本特征18二改造歷程18三改造措施19四改造實(shí)例（以碑林區(qū)改造為例）20第六節(jié) 結(jié)論與啟示21一結(jié)論21二啟示2420世紀(jì)80年代末，我國(guó)最早的“城中村”現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)。隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和各城市建成區(qū)的不斷擴(kuò)張，城中村問(wèn)題成為各個(gè)城市的普遍現(xiàn)象?！俺侵杏写澹逯杏谐?；村外現(xiàn)代化，村內(nèi)臟亂差”的城中村現(xiàn)象，不僅在特大城市中存在，在許多新興城鎮(zhèn)和小城市中也廣泛出現(xiàn)。近年來(lái)，由于城中村產(chǎn)生的各種問(wèn)題不斷凸現(xiàn)和激化，引起各方的廣泛重視。城中村改造已成為我國(guó)城市化過(guò)程中的一道難題。目前，在城中村、城邊村的改造方面，國(guó)內(nèi)包括廣州市在內(nèi)的一些城市已經(jīng)在實(shí)踐中積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。借鑒這些經(jīng)驗(yàn)，對(duì)廣州市區(qū)的城中村改造具有重要意義。第一節(jié) 北京的城中村改造一城中村現(xiàn)狀北京市的“城中村”主要分布在城市建成區(qū)的邊緣地帶和城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，這些地區(qū)城市化進(jìn)程相對(duì)滯后，人口密度大，外來(lái)人員相對(duì)集中，違法建設(shè)、違章建筑和私搭亂建嚴(yán)重，市政基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，房屋破舊，環(huán)境臟亂，社會(huì)管理混亂，城市公共安全隱患多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市的“城中村”大體分為兩類(lèi)：第一類(lèi)是指在建成區(qū)內(nèi)環(huán)境臟亂的城市角落。北京城八區(qū)約有這類(lèi)的“城中村”231個(gè) ,具體分布的區(qū)域?yàn)闁|城區(qū)4個(gè)，西城區(qū)3個(gè)，崇文區(qū)7個(gè)，海淀區(qū)70個(gè)，朝陽(yáng)區(qū)57個(gè)，豐臺(tái)51個(gè)，石景山20個(gè)，宣武區(qū)19個(gè)?？傉嫉孛娣e1092公頃 ,建筑面積273.5萬(wàn)平方米；第二類(lèi)“城中村”主要是指規(guī)劃城區(qū)內(nèi)的行政村，大多分布在城鄉(xiāng)結(jié)合部，約有112個(gè) ,占地面積 1.8萬(wàn)公頃 ,建筑面積7221萬(wàn)平方米。目前這兩類(lèi)“城中村”均集中分布在北京的朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)。另?yè)?jù)首都社會(huì)治安綜合治理委員會(huì)辦公室統(tǒng)計(jì)，目前，僅朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山四個(gè)區(qū)，包括規(guī)劃城區(qū)外的地區(qū)就有“城中村”311處,居住人口71.5萬(wàn)人，占地面積 9.5萬(wàn)公頃，違章建筑11.9萬(wàn)間，建筑面積193.6萬(wàn)平米，違章建筑涉及常住人口3.8萬(wàn)戶(hù)。目前，“城中村”已成為城市公共安全隱患的突出地區(qū)。二改造歷程2002年5月，北京市城市環(huán)境綜合整治辦公室組織調(diào)研組對(duì)北京的所有“城中村”進(jìn)行了普查。此后，在市政府主導(dǎo)下，“城中村”改造工作進(jìn)展順利。04年9月 ,北京市市政府召開(kāi)第61次市長(zhǎng)辦公會(huì)議，研究并通過(guò)了整治“城中村”工作方案。會(huì)議決定北京市將利用奧運(yùn)場(chǎng)館“瘦身”而節(jié)省下來(lái)的資金，加快全市社會(huì)環(huán)境和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快“城中村”的改造，實(shí)現(xiàn)“新北京、新奧運(yùn)”的戰(zhàn)略構(gòu)想。市長(zhǎng)辦公會(huì)議決定，北京要下決心盡快改造“城中村”,首先先對(duì)建成市區(qū)內(nèi)的231個(gè)“城中村”展開(kāi)集中整治，2007年底前完成拆除奧運(yùn)場(chǎng)館周邊及四環(huán)路以?xún)?nèi)的171個(gè)“城中村”的任務(wù)，其余的60個(gè)“城中村”將在2008年以后繼續(xù)完成。至2005年北京已經(jīng)完成了奧運(yùn)場(chǎng)館周邊及四環(huán)路以?xún)?nèi)近50%的“城中村”改造任務(wù)，2006年北京市正在改造的“城中村”有80個(gè)。三改造措施在“城中村”整治工作中，北京市政府決定全市區(qū)別不同情況采取相關(guān)政策：1對(duì)征地未建形成的“城中村”，凡土地閑置不滿(mǎn)兩年的，責(zé)成土地使用者限期開(kāi)工，逾期不建的，收回土地使用權(quán)；土地閑置滿(mǎn)兩年的，由原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)依法撤銷(xiāo)其項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證，無(wú)償收回土地，進(jìn)入市政府土地儲(chǔ)備。2對(duì)因開(kāi)發(fā)甩項(xiàng)形成的“城中村”，限期由開(kāi)發(fā)商解決，確有困難的政府可給予一定的補(bǔ)貼，3對(duì)已經(jīng)形成而無(wú)主的“城中村”，由市、區(qū)政府出資拆除。4 對(duì)城市建設(shè)遺留下來(lái)、又沒(méi)有危改和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的破舊建筑形成的“城中村”，由市、區(qū)政府共同解決。堅(jiān)持規(guī)劃先行，將“城中村”改造納入規(guī)劃修編范疇，并按輕重緩急制定不同的解決對(duì)策和科學(xué)的改造計(jì)劃，加快整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)。在具體做法上，現(xiàn)在“城中村”表現(xiàn)的形態(tài)有以下幾種，應(yīng)根據(jù)不同形態(tài)的“城中村”采取不同的改造方式：1 第一種、位于城市建成區(qū)內(nèi)，早已沒(méi)有農(nóng)民戶(hù)口和農(nóng)業(yè)用地，早已改成街道辦事處、居委會(huì)城鎮(zhèn)管理，撤消了鄉(xiāng)、村行政建制，已經(jīng)沒(méi)有農(nóng)民集體財(cái)產(chǎn)和宅基地產(chǎn)權(quán)的地區(qū)。這類(lèi)地區(qū)實(shí)際上等同于城市的危舊房改造區(qū)，適用城鎮(zhèn)房屋、土地、居民拆遷管理辦法?？梢圆捎贸善脑煳Ｅf房的有關(guān)政策。但是在改造“城中村”過(guò)程中，妥善安置外來(lái)人口，讓他們有能夠繼續(xù)安身立命的廉租屋。2 第二種：村內(nèi)已沒(méi)有耕地。原自然村除宅基地以外的土地已被征用，變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，村內(nèi)已無(wú)農(nóng)民集體財(cái)產(chǎn)。雖然一些村已將農(nóng)村村委會(huì)改為城市型居民委員會(huì)，農(nóng)民也已農(nóng)轉(zhuǎn)非，成為城鎮(zhèn)人口，但農(nóng)民宅基地還未被征為國(guó)有，宅基地和房屋產(chǎn)權(quán)還是農(nóng)民產(chǎn)權(quán)。對(duì)這些農(nóng)民宅基地和房屋按征用農(nóng)民土地給予足夠的補(bǔ)償，拆遷房屋則結(jié)合拆遷城鎮(zhèn)私房和農(nóng)民房的政策區(qū)別不同情況，制定相關(guān)補(bǔ)償政策，妥善安置農(nóng)民。特別是對(duì)無(wú)業(yè)、無(wú)生活來(lái)源的農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，建立相應(yīng)社會(huì)保障制度。3 第三種：“城中村”現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)還屬于農(nóng)村集體所有，村民以非農(nóng)收入為主。土地已經(jīng)全部或大部份被國(guó)家征用，雖然村中農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為城市戶(hù)口，但農(nóng)民宅基地還未被征為國(guó)有，其土地本質(zhì)仍未發(fā)生變化，這部分“村”至今仍然還是“村建制”，實(shí)行村的管理方式。甚至還有不少農(nóng)民集體財(cái)產(chǎn)和村辦企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。房屋出租加上村里的分紅收入，可以使村民們過(guò)上相當(dāng)富裕的物質(zhì)生活。這些地區(qū)的改造難度最大。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使政府已不能像過(guò)去那樣解決農(nóng)民就業(yè)問(wèn)題，貨幣安置又很難達(dá)到農(nóng)民滿(mǎn)意。因此這些地方不宜強(qiáng)行將村內(nèi)土地征用為城鎮(zhèn)國(guó)有土地，農(nóng)民原有集體企業(yè)財(cái)產(chǎn)可以仍歸農(nóng)民所有，可以改組為集體所有制的商貿(mào)公司，人口就地消化，就業(yè)就地解決，土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，仍歸集體所有。對(duì)需要占用的土地，還可以用土地入股或出租的方式，年年有收入 ,以保證征地居民的生活來(lái)源。4 第四種：還有部分耕地 ,仍是鄉(xiāng)政府、村委會(huì)建制。還有不少人是農(nóng)民戶(hù)口。農(nóng)牧種植業(yè)仍占一定比重的村落。這樣的地區(qū)改造時(shí)，農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市戶(hù)口，鄉(xiāng)政府改組為街道辦事處、村委會(huì)改組為居委會(huì)，但土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)組織形式可以不變。原村集體所有財(cái)產(chǎn)、土地可以改組為農(nóng)工貿(mào)股份公司，人員就業(yè)由農(nóng)工貿(mào)股份公司就地解決，成為公司職員?？梢杂冒l(fā)展都市農(nóng)業(yè)的辦法，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，養(yǎng)殖業(yè)。首先改造的231個(gè)“城中村”主要是第一、二種，今后則會(huì)轉(zhuǎn)向第三、四種，對(duì)不同“城中村”采取不同的改造方式，因地制宜，“一村一案”進(jìn)行改造。四改造實(shí)例（以“馬家堡三期”為例）位于北京南三、四環(huán)之間的豐臺(tái)區(qū)“馬家堡三期”是一個(gè)典型的“城中村”，總占地11.93公頃，計(jì)劃總投資15.4億元，拆遷居民800戶(hù)2500人，其中絕大部分已“農(nóng)轉(zhuǎn)居”。由于流動(dòng)人口多，私搭亂建嚴(yán)重。在這塊被高樓大廈包圍的約3平方公里的土地上，到處是私搭亂建的各式建筑。有的樓與樓之間連兩輛自行車(chē)都無(wú)法并排通過(guò)，防火通道也被擠占甚至堵死。馬家堡小區(qū)分三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。一、二期1994年已改造完工，但是由于多種原因，三期拆遷改造久拖未決。 馬家堡三期危改歷程：1998年7月馬家堡三期被列為市、區(qū)危改項(xiàng)目；2002年市人代會(huì)15名代表提出“關(guān)于加快馬家堡三期危改工程建設(shè)”的建議；2003年市人代會(huì)12名代表再次提出“關(guān)于盡快啟動(dòng)馬家堡三期危改”的議案；2002年、2003年豐臺(tái)區(qū)政府連續(xù)兩年與市政府簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)，將馬家堡三期危改作為必須完成的目標(biāo)任務(wù)；2004年3月副市長(zhǎng)劉敬民就馬家堡三期危改問(wèn)題做出批示，要求“抓緊運(yùn)作”；直至2006年8月，豐臺(tái)區(qū)市政管委才正式張貼拆遷公告，啟動(dòng)馬家堡三期“城中村”環(huán)境整治居民拆遷，拆遷日期從8月19日起到10月7日。根據(jù)政府公告，馬家堡三期“城中村”被拆遷居民可拿到區(qū)位補(bǔ)償款每建筑平方米為4050元。“但拆遷補(bǔ)償?shù)慕ㄖ娣e指的是首層建筑面積，二層以上建筑需取得規(guī)劃許可才能進(jìn)行補(bǔ)償。政府對(duì)配合環(huán)境整治工作的居民另外設(shè)置了獎(jiǎng)勵(lì)措施，在45天拆遷公告期內(nèi)完成拆遷的居民戶(hù)將獎(jiǎng)勵(lì)5000元的提前搬家獎(jiǎng)，此外，在公告期前30天完成搬遷的居民戶(hù)還可另外獲得5萬(wàn)元的工程配合獎(jiǎng)，后15天的每戶(hù)可獲2萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。豐臺(tái)區(qū)還提供了550套低價(jià)商品房，按每建筑平方米5500元至5800元的價(jià)格向率先搬遷的居民定向銷(xiāo)售。拆遷后，豐臺(tái)區(qū)將建設(shè)規(guī)劃中的30米寬的馬家堡路，完善南三環(huán)和南四環(huán)連接線(xiàn)。第二節(jié) 廣州的城中村改造一城中村現(xiàn)狀特點(diǎn)廣州城中村問(wèn)題具有其獨(dú)特的地區(qū)背景和特點(diǎn)：（1）數(shù)量規(guī)模大，在廣州385平方公里的城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)，共分布著138個(gè)行政村，其規(guī)模為一般約為深圳、珠海、福州等大中城市的25倍；（2）分布范圍廣，幾乎遍布城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的每一區(qū)、每一角落或各種功能區(qū)；（3）建筑密度高，尤其是位于市中心區(qū)的40多個(gè)城中村，其建筑密度普遍在60以上，有的甚至達(dá)90，而容積率一般高達(dá)2.5以上；（4）違章建筑量大，依城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，政府批給農(nóng)民的自有住宅一般為3層左右，但絕大多數(shù)村民都擅自加擴(kuò)建到了5、6層，甚至10層以上，一戶(hù)多宅和一宅超面積現(xiàn)象普遍，違法建設(shè)和無(wú)證物業(yè)比重很高；（5）外來(lái)人口多，租住在城中村的外來(lái)人口一般為本地人口的510倍，遠(yuǎn)高于內(nèi)陸甚至沿海其它中心城市的水平。二改造背景2000年9月，廣州市吹響了“城中村”改造的號(hào)角，廣州市委、市政府召開(kāi)了全市村鎮(zhèn)建設(shè)管理工作會(huì)議，對(duì)“城中村”改造工作做出具體部署。2000年12月，廣州市建委牽頭制定了“城中村”整治方案，首次明確提出廣州市“城中村”改造目標(biāo)先投資50個(gè)億改造7個(gè)“城中村”，23年內(nèi)將位于城市建成區(qū)內(nèi)、農(nóng)業(yè)人口人均耕地面積不足66平方米的“城中村”改制完畢；到2010年，廣州將把全市規(guī)劃發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)的138個(gè)“城中村”基本納入城市一體化管理軌道，逐步改造成為現(xiàn)代化文明社區(qū)。鑒于自身的特殊情況，廣州市政府堅(jiān)決不允許開(kāi)發(fā)商插手城中村改造。因?yàn)閺V州市在舊城改造中有過(guò)教訓(xùn)。在商業(yè)利益的驅(qū)動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商把舊城區(qū)的多層舊房變成了高層新房，結(jié)果舊城區(qū)人口越來(lái)越多，交通也越來(lái)越擁擠。不讓開(kāi)發(fā)商插手，政府將通過(guò)優(yōu)惠政策，如免除回遷的相關(guān)稅費(fèi)等來(lái)支持城中村改造，改造資金將由區(qū)、鎮(zhèn)、村和村民以及社會(huì)共同融資籌集，并以村集體和村民個(gè)人出資為主，市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政只在規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)方案及公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施上給予適當(dāng)?shù)闹С?。但是?shí)踐證明，近年來(lái)廣州市城中村改造進(jìn)展緩慢，問(wèn)題日益凸現(xiàn)。自2005年以后，在政府的主導(dǎo)下，廣州城中村改造才開(kāi)始提速。2006年政府開(kāi)始擬定引入開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃，但是開(kāi)發(fā)商對(duì)此反應(yīng)冷淡。有房產(chǎn)商認(rèn)為，即使政府允許開(kāi)發(fā)商參與城中村土地的開(kāi)發(fā)，對(duì)廣州樓市的影響也不大，最多對(duì)低端市場(chǎng)有影響。主要原因是：1城中村改造后的新樓房首先是用于安置回遷的原村民，住房的檔次就取決于村民的經(jīng)濟(jì)能力和他們對(duì)住房的需求，其次還受制于位置，如果位置不好，建高檔住宅面向市場(chǎng)就不劃算。即使位置很好，由于住戶(hù)以村民為主，開(kāi)發(fā)中高檔住宅也難以吸引買(mǎi)主。而且，現(xiàn)在廣州銷(xiāo)售比較理想的樓盤(pán)一般都是郊區(qū)的大型樓盤(pán)，每個(gè)樓盤(pán)占地上千畝，大的則有三千多畝。城中村雖然整體占地面積很大，但每個(gè)自然村的面積卻不大，小村只有幾畝，大的估計(jì)也就三十多畝。這么小的地塊很難規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，吸引力當(dāng)然不大。2廣州城中村的樓房間隔小，每棟樓一般都有五六層，有的還達(dá)到八九層，每戶(hù)擁有的住房少則三四百平方米，多則上千平方米，即使按照1:1的比例作補(bǔ)償，回遷房的面積也是驚人的，無(wú)論如何減免地價(jià)都讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得不劃算。如果按照珠海的做法，1/3作回遷房，2/3作商品房出售，發(fā)展商如果想把樓盤(pán)開(kāi)發(fā)好，建筑密度起碼都要降為原來(lái)的1/2至1/3，這樣新房起碼也要三四十層才行，而廣州只有少量豪宅才會(huì)建這么高。除非城中村改造僅僅是補(bǔ)償村民原有的住房，否則，改造的城中村單就其建筑密度而言就很難達(dá)到現(xiàn)代文明社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。如果真是這樣，“以村集體和村民個(gè)人出資為主”也是理所當(dāng)然的，就是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商插手也很難。三改造措施廣州市“城中村”改造策略按照“先行試點(diǎn)、積極穩(wěn)妥”的原則，選擇位于中心城區(qū)的7個(gè)自然村作為改造試點(diǎn)，采取“一村一策”的辦法，取得經(jīng)驗(yàn)后，逐步在全市范圍內(nèi)開(kāi)展。廣州的城中村改造分兩步走：1第一步是轉(zhuǎn)制：（1）集體土地全部轉(zhuǎn)為國(guó)有。n 實(shí)施改制的“城中村”，村行政管轄范圍內(nèi)的剩余集體土地一次性轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，其合法土地使用權(quán)人和用地功能性質(zhì)不改變。n 轉(zhuǎn)制后的原村建設(shè)用地按歷史用地辦理建設(shè)用地手續(xù)和土地登記手續(xù)，如該土地房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)或改變用途，發(fā)生擴(kuò)、加、改建，則按規(guī)定補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。n 因城市建設(shè)需要收回的轉(zhuǎn)制土地的使用權(quán)，按有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)的手續(xù)后給予合理補(bǔ)償。n 改制后，不再配給自留用地，政府已明確的配給并核定的自留用地，經(jīng)辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)后，按原批準(zhǔn)的使用功能相應(yīng)轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)制后組建的公司所有。（2）農(nóng)民變居民。n “城中村”的農(nóng)民全部變更為居民戶(hù)口，換發(fā)新戶(hù)口簿，免收城市增容費(fèi)和其它費(fèi)用。n 撤銷(xiāo)“城中村”村委會(huì)，建立居委會(huì)。居委會(huì)日常辦公經(jīng)費(fèi)和專(zhuān)職人員的工資、補(bǔ)貼按現(xiàn)行的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政按比例承擔(dān)。n 轉(zhuǎn)制后的居民享受城市居民同樣的社會(huì)保障。對(duì)已參加工作的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民，按規(guī)定參加相應(yīng)的社會(huì)保險(xiǎn)，享受有關(guān)的社會(huì)保險(xiǎn)待遇。從征用土地補(bǔ)償金和村集體經(jīng)濟(jì)組織的公積金及其它收益中提取社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，多渠道實(shí)施養(yǎng)老保險(xiǎn)。（3）集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)制為股份制企業(yè)。n 改變?cè)寮w經(jīng)濟(jì)組織政企不分的狀態(tài)，轉(zhuǎn)制成為由集體法人股東或個(gè)人股東持股的股份制企業(yè)（公司）。原則上，村級(jí)集體資產(chǎn)不得量化到個(gè)人，可組建集體資產(chǎn)管理公司，負(fù)責(zé)集體資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)。n 原由村委會(huì)管理的學(xué)校轉(zhuǎn)由區(qū)教育部門(mén)管理，原村委會(huì)承擔(dān)的辦學(xué)經(jīng)費(fèi)逐步轉(zhuǎn)由區(qū)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)承擔(dān)。（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施納入統(tǒng)一管理。n 改制后的“城中村”，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理納入市政統(tǒng)一管理范圍。管護(hù)經(jīng)費(fèi)原則上由區(qū)市政維護(hù)費(fèi)承擔(dān)，需增加的費(fèi)用根據(jù)實(shí)際予以調(diào)整。原“城中村”轉(zhuǎn)制的社區(qū)建設(shè)經(jīng)費(fèi)除市、區(qū)已明確負(fù)責(zé)的外，在改造完畢前，依然從轉(zhuǎn)制的股份制企業(yè)（公司）集體股收益中支付。2第二步是有步驟地推進(jìn)“城中村”物質(zhì)環(huán)境的改造。結(jié)合村的實(shí)際情況和周邊城市建設(shè)編制舊村改造規(guī)劃、改造的主要形式是新的農(nóng)民公寓建設(shè)和舊村改造相互結(jié)合。首先開(kāi)展農(nóng)民公寓的建設(shè)，公寓小區(qū)建設(shè)主要是安置本村搬遷村民，為舊村改造創(chuàng)造條件。其用地原則上使用該村原有的自留用地，建設(shè)用地的審批工作由廣州市規(guī)劃局、國(guó)土房管局負(fù)責(zé)落實(shí)。其次，抓舊村的整治。在嚴(yán)格控制舊村新建、改建項(xiàng)目的同時(shí)，抓“城中村”老百姓急需解決的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和自來(lái)水供應(yīng)問(wèn)題，以及清理村內(nèi)街道兩旁的違章建筑、各類(lèi)飄蓬、招牌廣告、整治防盜網(wǎng)，清理“六亂”現(xiàn)象及屋頂陽(yáng)臺(tái)雜物。外墻整治穿衣戴帽，逐步增加綠化、路燈和消防設(shè)施的設(shè)置，安排市政排污設(shè)施的建設(shè)。舊村改造根據(jù)農(nóng)民公寓建設(shè)進(jìn)展情況安置村民后再逐步實(shí)施。2006年市建設(shè)部門(mén)首次總結(jié)、提出了“城中村”改造的4種模式。第1種模式試圖通過(guò)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)模式，遵循“市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到哪里，城中村改造到哪里；河涌整治到哪里，城中村改造到哪里”的思路。 第二種模式將采用整體搬遷改造的方法。第三種模式是周轉(zhuǎn)地塊啟動(dòng)改造模式，如荔灣區(qū)茶滘村，通過(guò)合興圍地塊的村民住宅建設(shè)啟動(dòng)舊村分片改造，將拆遷的村民逐步安置到分期建好的住宅中，然后再對(duì)舊村進(jìn)行拆遷建設(shè)。第四種模式是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)改造，如海珠區(qū)瀝滘村，通過(guò)村域內(nèi)片區(qū)改造建設(shè)，滾動(dòng)改造舊村其他片區(qū)。 另外，規(guī)劃部門(mén)為了對(duì)全市“城中村”規(guī)劃編制和管理進(jìn)行宏觀統(tǒng)籌和指導(dǎo)，編制了廣州市“城中村”改制過(guò)渡期規(guī)劃指引，為改制過(guò)渡期的“城中村”規(guī)劃提供政策和技術(shù)指導(dǎo)。此外，規(guī)劃部門(mén)還以行政區(qū)和街道為單位開(kāi)展“城中村”整合規(guī)劃試點(diǎn)，逐步將“城中村”納入現(xiàn)行城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。四試點(diǎn)村改造情況1試點(diǎn)村及其改造計(jì)劃白云區(qū)的槎龍村、三元里村、棠溪村，海珠區(qū)的瀝滘村，黃埔區(qū)的筆崗村，天河區(qū)的石牌村和芳村區(qū)的茶滘村等7個(gè)村為廣州市首批“城中村”改造的試點(diǎn)村。各試點(diǎn)村改造的初步方案由各區(qū)政府牽頭制定。按實(shí)際擁有農(nóng)用土地現(xiàn)狀及城市建設(shè)發(fā)展情況，廣州市將“城中村”分成三種類(lèi)型：A類(lèi)，完全沒(méi)有農(nóng)用地的農(nóng)村，且已經(jīng)完全被城市包圍；B類(lèi)，有少量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村；C類(lèi)，有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和近期不列入重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村。7個(gè)試點(diǎn)村則分別屬于：A類(lèi)，白云區(qū)三元里村、天河區(qū)石牌村；B類(lèi)，白云區(qū)槎龍村、棠溪村、海珠區(qū)瀝滘村、芳村區(qū)茶滘村；C類(lèi)，黃埔區(qū)筆崗村。分類(lèi)之后，按照一村一策的原則，對(duì)不同類(lèi)別的“城中村”進(jìn)行個(gè)性化改造：（1） 三元里村。編制了三元里抗英紀(jì)念館周邊地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，規(guī)劃將舊村改造與建設(shè)結(jié)合周邊地區(qū)的城市環(huán)境綜合整治，與城市建設(shè)和發(fā)展的要求相互協(xié)調(diào)，并通過(guò)加強(qiáng)舊村范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，結(jié)合部分用地功能的合理置換，推進(jìn)三元里的舊村改造。在空間上呈現(xiàn)出“一片”、“一圈”、“一軸”、“二點(diǎn)”的特征。“一片”：指現(xiàn)在三元里舊村中心居民住宅區(qū)，通過(guò)改造降低其建筑密度，仍保持現(xiàn)有的居住區(qū)性質(zhì)。“一圈”指圍繞居住區(qū)周?chē)贾玫纳虡I(yè)、公共設(shè)施功能區(qū)圈層?！耙惠S”：指三元里大街的景觀主軸線(xiàn)，令其融合愛(ài)國(guó)主義教育、觀光、旅游、購(gòu)物等多種功能，串接各景觀節(jié)點(diǎn)，形成清晰的景觀文脈。“二點(diǎn)”：指兩個(gè)入口空間節(jié)點(diǎn)，即三元里紀(jì)念碑景觀節(jié)點(diǎn)和三元里抗英紀(jì)念館景觀節(jié)點(diǎn)。（2） 瀝滘村。舊村改造與廣州市新城市中軸線(xiàn)建設(shè)和新客運(yùn)港建設(shè)結(jié)合起來(lái)，將整個(gè)村莊拆除重建，改造目標(biāo)的功能定位是依托新城市中軸線(xiàn)和新客運(yùn)港，以居住、辦公、商業(yè)、娛樂(lè)服務(wù)為主導(dǎo)功能。（3） 棠溪村。改建南北兩大社區(qū)，即以改造擴(kuò)建路網(wǎng)道路為基礎(chǔ)，以改造“白云一線(xiàn)”為軸線(xiàn)，將棠溪“城中村”分為南北兩大社區(qū)來(lái)改造建設(shè)，并全面科學(xué)規(guī)劃該地區(qū)市政、公用設(shè)施、居民居住區(qū)和第三產(chǎn)業(yè)的布局。（4） 石牌村。計(jì)劃利用珠江新城留用地先建設(shè)2棟高層村民公寓，然后再對(duì)舊村實(shí)施改造。（5） 槎龍村。將結(jié)合石井河整治和增槎路、廣清路立交建設(shè)，擬對(duì)舊村莊實(shí)施拆除重建。（6） 茶滘村。通過(guò)舊村用地功能置換帶動(dòng)“城中村”改造。（7） 筆崗村。計(jì)劃結(jié)合農(nóng)民住房建設(shè)需要，在村的規(guī)劃居住用地上，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)公寓式住宅。2改造中遇到的難點(diǎn)目前，三元里等7個(gè)舊村基本完成了改制工作，舊村物質(zhì)環(huán)境的改造工作正在進(jìn)行中。改造過(guò)程主要遇到以下幾個(gè)難題。（1）拆遷安置難度較大。人口高度密集，成分十分復(fù)雜。于是，在舊村改造過(guò)程中如何妥善安置拆遷戶(hù)成為廣州白云區(qū)城中村改造面臨的首要難題。居住人口大致可分三類(lèi)：第一類(lèi)為原村民（現(xiàn)已成建制轉(zhuǎn)為居民），第二類(lèi)為城市居民，第三類(lèi)是外來(lái)暫住人員。在拆遷安置過(guò)程中，如何對(duì)各類(lèi)人員進(jìn)行妥善安置，特別是對(duì)主要靠出租物業(yè)為生的原村民，他們今后的生活出路在何方；如何在保持社會(huì)穩(wěn)定的前提下，保證居住在舊村范圍內(nèi)為數(shù)眾多的暫住人員能夠重新尋找到新的租住場(chǎng)所，這些都是需要解決的問(wèn)題。（2）資金嚴(yán)重短缺。城中村改造需要巨額的資金投入。以三元里村為例，據(jù)初步統(tǒng)一，舊村改造需投入資金2.72億元，其中補(bǔ)償拆遷農(nóng)民住宅需1.8億元，新建農(nóng)民新村0.65億元，商業(yè)街建筑安費(fèi)需0.27億元。而槎龍村改造，要把市、區(qū)的市政建設(shè)和改造結(jié)合，拆遷安置量業(yè)非常大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，改擴(kuò)建西槎路與增槎路、廣清公路立交橋要拆遷安置村民近500戶(hù)；石井河整治需要拆遷安置430戶(hù)，總計(jì)拆除的戶(hù)數(shù)就超過(guò)900戶(hù)，占全村總戶(hù)數(shù)的一般，拆遷安置也需要大筆資金。據(jù)初步估算，改造7個(gè)試點(diǎn)村預(yù)計(jì)需要?jiǎng)佑玫馁Y金總額約為50億元。廣州市政府提出，“城中村”改造的資金籌措原則上“誰(shuí)受益、誰(shuí)投資”，以村集體和村民個(gè)人出資為主，市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政視情況，對(duì)編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施給予適當(dāng)支持。通過(guò)“三個(gè)一點(diǎn)”的辦法落實(shí)資金：由當(dāng)?shù)卮寮w經(jīng)濟(jì)或改制后的股份制經(jīng)濟(jì)實(shí)體拿出一部分自有資金、原村民共同集資和銀行優(yōu)惠貸款等方式籌款；所在區(qū)政府財(cái)政拿出一部分資金；廣州市政府實(shí)施優(yōu)惠政策，并出資建設(shè)部分市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。因此，改造資金主要還是以原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投入為主。但股份公司還要解決全部原村民的吃飯問(wèn)題，根本無(wú)力負(fù)擔(dān)如此龐大的建設(shè)資金，缺口部分如何籌措，市委市政府目前尚無(wú)明確政策。城中村改造一旦展開(kāi)，原村民大量的超層數(shù)宅基地房將被拆除，并且不一定得到補(bǔ)償，他們的主要收入來(lái)源出租屋租金將面臨銳減甚至斷絕。此外，大量的村社集體的物業(yè)在改造中也面臨清拆，村社集體經(jīng)濟(jì)收入會(huì)有所下降，進(jìn)而原村民在集體經(jīng)濟(jì)中的分紅也將減少。在此種情況下，村社還要把集體收入的大部分投入到城中村改造項(xiàng)目中，原村民的分紅將更加可能成為無(wú)源之水。因此，如何保障原村民的基本生活來(lái)源，維持其一定的收入水平，也是城中村改造中不可回避的問(wèn)題。（3）改造實(shí)施主體模糊。在撤村改居之前，村委會(huì)是集體經(jīng)濟(jì)的管理者，可以根據(jù)全體村民的意愿對(duì)集體資產(chǎn)的處置行使相應(yīng)的決策權(quán)，可以對(duì)集體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作進(jìn)行管理和監(jiān)督。但在城中村完成撤村改制后，村委會(huì)被撤銷(xiāo)了，取而代之的是居委會(huì)和由集體法人股東和個(gè)人持股的股份制企業(yè)。街道作為政府的派出機(jī)構(gòu)，只能起組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，而不可能直接承擔(dān)城中村改造的具體操作；居委會(huì)作為一種原村民加城市居民的自治組織，也缺乏承擔(dān)城中村改造相關(guān)職能的法律依據(jù)和現(xiàn)實(shí)條件。因此，城中村改造主體的唯一選擇就是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)制而成的股份制企業(yè)。但令人無(wú)奈的是，這種股份制企業(yè)的最終決策權(quán)在股東手中，其實(shí)就是在原村民手中，如果原村民的認(rèn)識(shí)跟不上，將極大地限制企業(yè)在改造過(guò)程中作用的發(fā)揮。尤其是當(dāng)城中村改造面臨著拆除數(shù)量可觀的集體物業(yè)和村民住宅，并需要投入巨額資金進(jìn)行建設(shè)，對(duì)村民的股份分紅和出租屋收入等近期利益有嚴(yán)重影響時(shí)，這類(lèi)重大決策能否在轉(zhuǎn)制后的股份公司股東大會(huì)或董事會(huì)獲得表決通過(guò)，這要打一個(gè)大問(wèn)號(hào)。此外，周轉(zhuǎn)用地缺口太大，村內(nèi)不同性質(zhì)土地混雜、土地類(lèi)型和權(quán)屬不清等也是城中村改造伊始不得不面對(duì)的巨大“攔路虎”。第三節(jié) 深圳的城中村改造一改造背景上個(gè)世紀(jì)90年代初期，深圳市政府一次性把特區(qū)內(nèi)農(nóng)民的戶(hù)口都轉(zhuǎn)成了城市戶(hù)口。但政府在對(duì)這部分村民的就業(yè)培訓(xùn)和引導(dǎo)、社會(huì)保障等問(wèn)題上留下諸多“尾巴”。結(jié)果，這些村民盡管戶(hù)口狀態(tài)發(fā)生了變化，但社會(huì)地位、文化程度、生活模式等基本保持原樣。特區(qū)于1992年實(shí)行農(nóng)村城市化，通過(guò)對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)征的方式，完成了集體土地的國(guó)有化。在當(dāng)時(shí)特定的歷史條件下，向農(nóng)村返回了約占統(tǒng)征地3-4%的土地，作為原村民（轉(zhuǎn)為城市居民）的宅基地及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（改造為股份公司）的工商發(fā)展用地。由于土地是不可再生的最寶貴資源，這一過(guò)程，可以說(shuō)是為城市的發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)，而為城市貢獻(xiàn)了賴(lài)以生存的土地的農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題并沒(méi)有得到解決，農(nóng)民的生活出路仍依靠返回的土地，實(shí)際上為以后城中村各種問(wèn)題的產(chǎn)生埋下了伏筆。90年代中后期，城市整體良性發(fā)展使土地大幅升值，城市外來(lái)人口激增，原村民在利益驅(qū)動(dòng)下，不斷突破80年代制定的私房不高于三層的標(biāo)準(zhǔn)，先后進(jìn)行了兩輪大規(guī)模的私房拆除重建，在規(guī)劃的間距、道路、市政設(shè)施沒(méi)有任何增加或改善的情況下，農(nóng)村私宅不斷向空中擴(kuò)張，由三層半而五、六層，再到七、八層，甚至十層以上，形成了今天布局混亂、建筑密集、近可握手的城中村。農(nóng)村私宅建筑面積的大量增加，客觀上滿(mǎn)足了大量外來(lái)人口的居住需要，填補(bǔ)了本應(yīng)由政府組織建設(shè)的廉租屋空白，但由于缺乏切合實(shí)際情況的私房政策及規(guī)劃指引，深圳失去了引導(dǎo)農(nóng)村私宅有序建設(shè)的機(jī)會(huì)。目前深圳市區(qū)內(nèi)共有自然村落2000多個(gè)，面積43.9平方公里，居住人口215萬(wàn)他們是深圳常住人口的兩倍，幾乎為戶(hù)籍人口的一半。在這些擁擠、狹窄的“城中村”里，普遍存在違法建筑、治安惡化、環(huán)境臟亂、消防安全隱患等問(wèn)題，不少村子成了黃賭毒的溫床，威脅到周邊城區(qū)，拖住了城市發(fā)展的后腿。從1997年開(kāi)始，深圳按每鎮(zhèn)一村的辦法進(jìn)行嘗試，“城中村”改造以土地系統(tǒng)控制規(guī)劃為為主，1999年，深圳提出“規(guī)劃全覆蓋”，著重突出土地集約利用與建設(shè)用地分區(qū)調(diào)控。確定試點(diǎn)村發(fā)展方向和策略，劃定不準(zhǔn)發(fā)展區(qū)、控制發(fā)展區(qū)及非建設(shè)用的界限，規(guī)定各類(lèi)用地的使用要求。深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定于2004年11月1日開(kāi)始頒布實(shí)施，深圳城中村改造進(jìn)入全面大規(guī)模改造階段。2005年4月出臺(tái)的深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見(jiàn)拿出了兩種城中村改造對(duì)策：一是整體改造，推倒重來(lái) ；二是局部改造，綜合治理。2006年，2006年深圳市城中村（舊村）改造年度計(jì)劃和深圳市城中村（舊村）改造中長(zhǎng)期計(jì)劃（五年計(jì)劃）獲原則通過(guò) ，計(jì)劃當(dāng)年全面改造類(lèi)項(xiàng)目30余個(gè)，改造總用地規(guī)模310多萬(wàn)平方米；綜合整治類(lèi)項(xiàng)目40余個(gè)；規(guī)劃編制類(lèi)項(xiàng)目70余個(gè)。在2010年前特區(qū)內(nèi)城中村拆除重建規(guī)模將達(dá)到總量的20%，特區(qū)外城中村的拆除重建規(guī)模達(dá)到總量的5。 三改造措施1前期改造措施深圳市從1997年開(kāi)始嘗試改造“城中村”，按每鎮(zhèn)一村的辦法試點(diǎn)，“以政府為主導(dǎo)、規(guī)劃全面、制度跟上”是深圳市“城中村”改造 的經(jīng)驗(yàn)與特點(diǎn)。規(guī)劃中以土地系統(tǒng)控制為核心，以合理引導(dǎo)鄉(xiāng)村工業(yè)相對(duì)集中發(fā)展、村民住宅聯(lián)建統(tǒng)建為基點(diǎn)，逐步摸索出一條“經(jīng)濟(jì)、建設(shè)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展”的農(nóng)村城市化之路。1999年，市委、市政府又提出“規(guī)劃全覆蓋”要求，著重突出土地集約利用與建設(shè)用地分區(qū)調(diào)控。試點(diǎn)村確定發(fā)展方向和策略，劃定不準(zhǔn)發(fā)展區(qū)、控制發(fā)展區(qū)及非建設(shè)用地的界限，規(guī)定各類(lèi)用地的使用要求；然后撤點(diǎn)并村，實(shí)行村民住宅連建、單元式統(tǒng)建，免費(fèi)設(shè)計(jì)統(tǒng)建方案供村民選擇；重點(diǎn)解決公用設(shè)施、綠化、居住廣場(chǎng)空間及環(huán)境問(wèn)題。具體操作上，深圳市以追求合理的規(guī)劃為目標(biāo)，率先成立區(qū)級(jí)城市規(guī)劃委員會(huì)，實(shí)行科學(xué)決策，并以法定圖則的編制和實(shí)施作為法制決策的保障。在此前提下，建立市規(guī)劃國(guó)土局各區(qū)國(guó)土分局管理所和特區(qū)外區(qū)鎮(zhèn)村的“雙三級(jí)”規(guī)劃管理執(zhí)行體系。另外還強(qiáng)化內(nèi)外監(jiān)督檢查職能，建立規(guī)劃管理反饋系統(tǒng)。在探索村鎮(zhèn)規(guī)劃管理有效途徑時(shí)，引導(dǎo)“農(nóng)民上樓、工業(yè)進(jìn)園”，開(kāi)展“規(guī)劃下鄉(xiāng)”活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃意識(shí)全覆蓋。2001年，深圳出臺(tái)城中村改造“兩規(guī)”：1.對(duì)拆遷者，制定統(tǒng)一的“基準(zhǔn)容積率”，并采取房地產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的補(bǔ)償方式；2.政府設(shè)立城中村改造基金，扶持市政配套建設(shè)。2深圳市城中村改造暫行規(guī)定2004年11月1日頒布實(shí)施的深圳市城中村改造暫行規(guī)定明確指出了城中村改造的基本思路：1）堅(jiān)持政府引導(dǎo)（政府定位在市場(chǎng)規(guī)則的制定者和監(jiān)督者，制定優(yōu)惠政策，積極引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)力量參與城中村改造）、市場(chǎng)運(yùn)作、鼓勵(lì)城中村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造；統(tǒng)一建設(shè)、成片改造，有計(jì)劃地逐步推進(jìn)；政府針對(duì)轄區(qū)內(nèi)城中村改造項(xiàng)目制定一個(gè)統(tǒng)一的基準(zhǔn)容積率；采取房地產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的補(bǔ)償方式；政府設(shè)立城中村改造基金，扶持市政配套建設(shè)。2）在改造模式上，深圳主要采用綜合整治和全面改造兩大類(lèi)。綜合整治是指對(duì)那些本來(lái)已有較好規(guī)劃的進(jìn)行基本不涉及房屋拆建的環(huán)境凈化、美化項(xiàng)目。全面改造又分為整體拆建、局部拆建和異地重建，以改造率是否達(dá)到30為界。較之于綜合整治的模式，全面改造中涉及的問(wèn)題會(huì)更加復(fù)雜。3）城中村改造既吸引開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，同時(shí)也防止高強(qiáng)度、高密度的開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商在享受地價(jià)優(yōu)惠的同時(shí)也受容積率的制約：特區(qū)內(nèi)城中村改造項(xiàng)目建筑容積率在2.5及以下部分，免收地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20收取地價(jià)；建筑容積率超過(guò)4.5的部分，則按照現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取地價(jià)。4）城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的拆遷工作，并承擔(dān)有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用；拆遷補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償為主，對(duì)村內(nèi)居民住宅可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)置換方式補(bǔ)償，或者采取二者結(jié)合的方式進(jìn)行；補(bǔ)償給居民的房地產(chǎn)面積原則上不超過(guò)每戶(hù)480平方米，超過(guò)的合法住宅面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償。3評(píng)價(jià)在農(nóng)村城市化政策出現(xiàn)問(wèn)題后，深圳市及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持政府主導(dǎo)，規(guī)劃先行的原則，在3年時(shí)間里完成了規(guī)劃全覆蓋，同時(shí)按每鎮(zhèn)一村的辦法實(shí)行改造試點(diǎn)，探索符合本市實(shí)際的城中村改造思路，于2004年底頒布施行深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定。2005年是深圳城中村改造的“開(kāi)局之年”，市里出臺(tái)了一系列重要的政策和規(guī)劃，相繼出臺(tái)了關(guān)于城中村改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見(jiàn)、深圳市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要、2005年深圳市城中村（舊村）改造年度計(jì)劃等一系列重要文件，深圳市城中村（舊村）改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定也已完成草擬工作。基本完成了城中村改造的建章立制，為全面推動(dòng)全市的改造工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 另外，深圳市創(chuàng)新城中村改造模式，激發(fā)村民城中村改造的主動(dòng)性和積極性，不僅解決了資金短缺的問(wèn)題，也推進(jìn)了改造速度；合理控制拆除和整治的比例，避免了房源的短缺和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲；開(kāi)先河地為城中村原住民發(fā)放了房產(chǎn)證，承認(rèn)村民對(duì)房產(chǎn)合法的所有權(quán)，這些都值得其它城市借鑒。三改造實(shí)例（以漁民村為例）漁民村始建于特區(qū)發(fā)展的初期，位于深圳羅湖區(qū)濱河路南側(cè)，基地西側(cè)、北側(cè)均為居民用地，北側(cè)與濱河路之間建有一棟高層住宅樓。改造前共有私人樓房36棟，多數(shù)為56層，通風(fēng)采光條件極差；供電、排水、排污等設(shè)施整體布局極不合理，有不少村民自發(fā)提出拆除重建計(jì)劃。1改造方案漁民村總占地面積2.23hm2，舊村建筑面積4.25萬(wàn)平方米，建筑容積率6.16。改造將拆除33棟村民樓、2棟舊廠房、1棟單身公寓。新建的漁民村由11個(gè)小高層單元和1棟20層公寓以及完善的配套設(shè)施組成，總占地面積22331平方米，改造后總建筑面積66521平方米，建筑容積率下降為2.98。每戶(hù)村民可住進(jìn)一套240平方米的頂層復(fù)式住宅。絕大多數(shù)村民戶(hù)均擁有的物業(yè)面積由過(guò)去的970平方米增加到近1400平方米，居住的環(huán)境變成了花園式的小區(qū)。小區(qū)內(nèi)安排有老年人活動(dòng)中心等各種活動(dòng)場(chǎng)所。在改造過(guò)程中，對(duì)現(xiàn)有環(huán)境進(jìn)行綜合整治，以完善城市綠地系統(tǒng)，建立人行步道系統(tǒng)，并全面改造建筑物外觀。改造降低了建筑密度，改善了城市景觀。2改造模式城中村改造由村股份公司主持實(shí)施，采用村民自籌資金、政府扶持等辦法解決，避免以贏利為目的的開(kāi)發(fā)商的介入，以降低城市開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，節(jié)省造價(jià)，使改造后的小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)滿(mǎn)足城市規(guī)劃的要求。按設(shè)計(jì)方案看，漁民村改造所需資金約為1.2億元人民幣，政府沒(méi)有撥款資助，資金來(lái)源為村民自籌。目前，舊村拆遷已完成，正在建設(shè)中。改造資金亦已落實(shí)，整個(gè)舊村重建按照村民各自經(jīng)濟(jì)能力出資，不足部分由商業(yè)銀行提供貸款。改造細(xì)則：1、拆除面積實(shí)物補(bǔ)償比例較高。一類(lèi)戶(hù)為11.4，二類(lèi)戶(hù)為11.2，其它戶(hù)為11.3。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出后來(lái)制定的“暫行規(guī)定”中的有關(guān)要求。2、改造資金以村民自籌為主。漁民村改造總投資約1.3億元。每戶(hù)村民需要出資260萬(wàn)到280萬(wàn)元人民幣。其中每戶(hù)村民自籌50萬(wàn)元人民幣，其余部分的資金由區(qū)政府出面協(xié)調(diào)有關(guān)銀行，村民向銀行融資，股份公司用集體資產(chǎn)作為融資抵押，建設(shè)期內(nèi)融資利息由區(qū)政府支付。工程竣工后兩年把抵押協(xié)議轉(zhuǎn)為房屋按揭，并補(bǔ)繳25%的地價(jià)。村民各戶(hù)按揭年限不等。3、政府在資金和政策上提供一定的扶持。政府扶持方面主要是在建期間由政府補(bǔ)貼貸款利息，在補(bǔ)繳地價(jià)時(shí)享受10%的優(yōu)惠政策。同時(shí)區(qū)政府撥出部分啟動(dòng)資金，作為基建前期市政配套建設(shè)補(bǔ)助費(fèi)。3改造進(jìn)程2005年3月25日，漁農(nóng)村改造全面完成了拆遷補(bǔ)償簽約工作，5月22日實(shí)施了爆破拆除工程，7月20日舉行了項(xiàng)目建設(shè)奠基儀式。據(jù)介紹，該改造項(xiàng)目目前已進(jìn)入施工建設(shè)階段，預(yù)計(jì)2007年將全面完成項(xiàng)目的建設(shè)工程。4評(píng)價(jià)本次改造的基本思路是，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)一報(bào)建審批，要求實(shí)現(xiàn)建筑面貌與城市協(xié)調(diào)，并符合城市住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求，包括消防、日照、采光、通風(fēng)、綠地和容積率；基礎(chǔ)設(shè)施與城市全面接軌，改善城中村內(nèi)外交通情況；尊重村內(nèi)歷史與現(xiàn)狀，充分考慮村民意愿，尊重傳統(tǒng)物業(yè)管理模式。漁民村改造最大的優(yōu)點(diǎn)是由村民自籌資金，完成改造。但其特殊的背景條件是舊村規(guī)模小，而且村民具備足夠的投資能力。這種改造模式難以推廣，因?yàn)槿绻f村改造規(guī)模大，涉及資金量大時(shí)，是不可能靠村民個(gè)人、集體出資解決的。此外，雖然沒(méi)有直接出資，此次改造仍使政府花掉了1億元的支出成本。漁農(nóng)村是2004年10月28日全市動(dòng)員大會(huì)召開(kāi)以后全市第一個(gè)實(shí)施整體拆除改造的城中村。該村的改造工作實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)突破：第一次完全制止城中村的群體私房搶建；第一次實(shí)現(xiàn)城中村整村拆除改造；第一次實(shí)現(xiàn)改造拆賠比低于11；第一次實(shí)施政府一線(xiàn)主導(dǎo)，市場(chǎng)配合運(yùn)作的改造模式；第一次徹底消除城中村固有的封閉空間形態(tài)。該村改造穩(wěn)定平和、緊張有序的順利實(shí)施對(duì)推動(dòng)全區(qū)乃至全市改造工作都具有重大意義。第四節(jié) 珠海的城中村改造“珠海模式”珠海市通過(guò)“政府引導(dǎo)、政策推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作”，達(dá)到政府、開(kāi)發(fā)商、村民“三贏”目的的城中村改造經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)得到了建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的肯定，認(rèn)為值得在全國(guó)推廣。一改造背景珠海市建成區(qū)共有26個(gè)城中舊村需要改造，全部位于香洲區(qū)?？傉嫉孛娣e約300萬(wàn)平方米，需動(dòng)遷人口近20萬(wàn)。與所有快速發(fā)展的新興城市一樣，珠海城區(qū)中的26個(gè)行政村，像“城市腫瘤”散落在城區(qū)范圍內(nèi)。在這里，臟、亂、差匯聚，黃、賭、毒蔓延。2000年4月14日，一場(chǎng)特大暴雨襲來(lái)，各城中村受淹，2人死亡，直接經(jīng)濟(jì)損失達(dá)1.4億元。珠海市委、市政府痛下決心：改造城中舊村，建設(shè)文明社區(qū)。珠海的舊村改建工作經(jīng)歷了四個(gè)階段：1第一階段，2000年6月8日到9月10日：思想教育、政策制定，實(shí)現(xiàn)零的突破階段。2000年6月8日，珠海市委、市政府召開(kāi)香洲區(qū)改造城中舊村建設(shè)文明社區(qū)動(dòng)員大會(huì)，揭開(kāi)了城中舊村改建的序幕。首先，市政府根據(jù)實(shí)際情況制定了一系列政策，并根據(jù)反饋信息對(duì)政策進(jìn)行反復(fù)修訂，從而保證了決策的科學(xué)性，使舊村改建有章可循、有據(jù)可依；同時(shí)印制舊村改建政策宣傳單2萬(wàn)多份分發(fā)到各城中舊村居民，對(duì)舊村居民進(jìn)行面對(duì)面的政策解釋、宣傳、發(fā)動(dòng)工作；充分發(fā)揮新聞媒體的宣傳、輻射作用，使廣大舊村居民從因不理解，轉(zhuǎn)變到理解并積極參與；隨后，香洲區(qū)抽調(diào)200多人深入到各村對(duì)舊房進(jìn)行丈量確權(quán)工作，實(shí)現(xiàn)了新涌、水灣頭村拆遷到破土動(dòng)工興建的實(shí)質(zhì)性突破。2000年6月2930日，新涌村、水灣頭村順利拆遷，打響了舊村改建第一炮。2000年7月20日，新涌文明社區(qū)正式破土動(dòng)工興建。2第二階段，2000年9月10日至2001年5月15日：規(guī)范程序、重點(diǎn)推進(jìn)階段。在原先制定的政策的基礎(chǔ)上，為了體現(xiàn)公開(kāi)、公平、公正的原則，探索開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入招投標(biāo)辦法，研討對(duì)開(kāi)發(fā)資金進(jìn)行監(jiān)管等措施；組織力量，確定產(chǎn)權(quán)，共丈量各類(lèi)房屋11039棟，面積254.5萬(wàn)平方米，完成了19個(gè)城中舊村（含自然村）136.4萬(wàn)平方米房屋的確權(quán)工作，15個(gè)城中舊村（含自然村）確定了開(kāi)發(fā)商，10個(gè)城中舊村動(dòng)工興建；長(zhǎng)沙文明社區(qū)87棟封頂；2001年5月15日，新涌文明社區(qū)順利竣工移交，充分發(fā)揮了先行村的模范作用。舊村改建的初步實(shí)踐回答了廣大城中舊村居民的疑問(wèn)，消除了舊村居民心中的顧慮，使舊村改建進(jìn)一步得到了群眾的擁護(hù)和支持。3第三階段，2001年5月15日到10月28日：全面鋪開(kāi)舊村拆遷和新文明社區(qū)建設(shè)階段。這一階段，由于普遍的宣傳發(fā)動(dòng)工作基本到位，轉(zhuǎn)為注重排除少數(shù)人的阻撓工作；順利拆除了檸溪村、梅花村、南坑村、夏美村、水涌坑村、蘭埔村、白石村等城中舊村，并開(kāi)始新文明社區(qū)建設(shè)工作。2001年10月9日，珠海市第一個(gè)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)確定開(kāi)發(fā)商的城中舊村洲仔文明社區(qū)竣工移交。2001年10月28日，珠海市目前唯一把舊村居民回遷房、商品房和配套設(shè)施同步規(guī)劃、同步施工、同步建設(shè)的水灣頭文明社區(qū)山水華庭順利竣工移交。4第四階段，2001年10月28日至2002年4月：提速和升級(jí)階段。在此階段積極擴(kuò)大招商面，鼓勵(lì)有實(shí)力、檔次高的開(kāi)發(fā)商參與舊村改建，著力加快舊村改建的各項(xiàng)工作，利用國(guó)際水平的規(guī)劃，提高文明社區(qū)的檔次和品位，使舊村改建成為珠海市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)點(diǎn)。至2002年4月，其投入資金總額10.3億元人民幣，已有22個(gè)行政村（含25個(gè)自然村）確定了開(kāi)發(fā)商，16個(gè)行政村（含17個(gè)自然村）開(kāi)始拆建，共有961戶(hù)10.51萬(wàn)平方米回遷房交付使用。其中新涌、洲仔、水灣頭、長(zhǎng)沙、圍基、南村、白石文明社區(qū)已竣工移交。二具體措施1改造措施珠海市城中舊村改建工作按照“政府決定，政策推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作”的總體思路，主要采取了如下措施：1）突出一個(gè)目標(biāo)即通過(guò)舊村改建達(dá)到“三贏”（舊村居民贏得良好的生活和居住環(huán)境，開(kāi)發(fā)商贏得合理的利潤(rùn)，社會(huì)和政府贏得良好的投資環(huán)境）目標(biāo)，舊村居民贏得良好的生活和居住環(huán)境，開(kāi)發(fā)商贏得合理的利潤(rùn)，珠海贏得良好的投資環(huán)境，并加快城市化進(jìn)程，提升城市品位。2）依靠?jī)蓚€(gè)前提一是政府高度重視。舊村改建是城市發(fā)展的迫切要求，市委、市政府和香洲區(qū)委、區(qū)政府從實(shí)踐“三個(gè)代表”的高度，維護(hù)人民群眾的切身利益，對(duì)舊村改建工作高度重視。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。市政府自1999年開(kāi)始暫停出讓土地，在3年內(nèi)暫停批準(zhǔn)新開(kāi)工住宅項(xiàng)目。對(duì)已出讓土地進(jìn)行清理，其中對(duì)未交齊土地使用權(quán)出讓金50%的土地有計(jì)劃逐宗收回，作為市政府土地儲(chǔ)備；已交齊土地出讓金的進(jìn)行整合，同一地段的小地塊，必須合并為大地塊，并按照新修編的珠海市城市總體規(guī)劃重新編制規(guī)劃后方可進(jìn)行開(kāi)發(fā)。上述措施使珠海市城區(qū)自1999年以來(lái)基本未有房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目推出市場(chǎng)。同時(shí)，全市已全面停止機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自建住宅，引導(dǎo)居民二次置業(yè)，增加了對(duì)商品房的有效需求。把土地使用權(quán)出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模調(diào)控與城中舊村改建結(jié)合起來(lái)，為舊村改建提供了足夠的市場(chǎng)空間，保障了城中舊村改建順利進(jìn)行。3）落實(shí)三個(gè)保障一是組織保障。成立珠海市香洲區(qū)改造城中舊村建設(shè)文明社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、統(tǒng)籌全市的舊村改建工作，研究制定有關(guān)政策措施。由分管城市建設(shè)管理的副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，成員分別由紀(jì)檢、政研室、宣傳、公安、建設(shè)、國(guó)土資源、環(huán)保、消防、民政、人防、監(jiān)察、供水、供電、電信、法制、司法、文化、教育、統(tǒng)計(jì)、審計(jì)、水務(wù)管理、城市管理行政執(zhí)法、外事、香洲區(qū)委、區(qū)政府等有關(guān)單位和部門(mén)的主要領(lǐng)導(dǎo)組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公地點(diǎn)設(shè)在改建轄區(qū)的香洲區(qū)府內(nèi)，設(shè)秘書(shū)、宣傳報(bào)道、政策法律、確權(quán)安置、規(guī)劃建設(shè)、監(jiān)督管理、房地產(chǎn)糾紛協(xié)調(diào)拆遷和安全保衛(wèi)8個(gè)小組，并以香洲區(qū)為主體，區(qū)和相關(guān)街道、城中舊村也分別成立了改造城中舊村建設(shè)文明社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組或辦公室，落實(shí)責(zé)任人，在全市形成了上下聯(lián)動(dòng)、點(diǎn)面互動(dòng)、層層抓落實(shí)的舊村改建機(jī)制。二是政策保障。在遵守國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，本著尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)的原則，出臺(tái)了關(guān)于香洲區(qū)改造城中舊村建設(shè)文明社區(qū)配套政策的通知、珠海市香洲區(qū)改造城中舊村建設(shè)文明社區(qū)配套政策實(shí)施辦法、珠海市香洲區(qū)改造城中舊村建設(shè)文明社區(qū)開(kāi)發(fā)商招標(biāo)辦法等一系列政策，其主要內(nèi)容為：（1）根據(jù)“政府決定、政策推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，開(kāi)發(fā)商的資格，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的形式擇優(yōu)確定。（2）村民房屋拆遷和補(bǔ)償面積視舊房建成年份按1:1.1或1:1.2計(jì)算，即村民如擁有100平方米舊房，拆遷后可獲得110平方米或120平方米的新房。對(duì)于城中舊村原征地農(nóng)民的違章建筑，在一律拆除的前提下，在其優(yōu)惠報(bào)建指標(biāo)50%的范圍內(nèi)，經(jīng)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后予以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，并給予1:1的商品房補(bǔ)償，再超出部分的永久性違章建筑，給予450至550元/平方米的建筑成本補(bǔ)償。（3）為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供“拆一、免二或免三”的優(yōu)惠政策，即根據(jù)舊村的區(qū)位及拆遷量，開(kāi)發(fā)商每拆1平方米的舊房，可免交2至3平方米建筑面積的地價(jià)。新建房中，只有1/3用于村民回遷，其余2/3就可作商品房出售。（4）舊村自建房變?yōu)樯唐贩?，免收地價(jià)，改建后全部變成商品房。（5）在改建政策補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，按照廣東省拆遷城鎮(zhèn)華僑房屋規(guī)定，對(duì)于僑房的天井、庭院、花園給予適當(dāng)補(bǔ)償。（6）城中舊村居民的回遷房，免收人防、消防報(bào)建費(fèi)。商品房的人防設(shè)施由開(kāi)發(fā)商按規(guī)定建設(shè)。三是思想保障。江總書(shū)記“三個(gè)代表”重要思想是珠海市城中舊村改建得以順利推進(jìn)的最根本的思想保障。對(duì)珠海市來(lái)說(shuō)，城中舊村改建是一項(xiàng)前所未有的事情，舊村改建最根本的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)就是一切為了人民群眾的根本利益。 4）把握四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)（1）公開(kāi)招投標(biāo)環(huán)節(jié)。對(duì)于參與城中舊村改建的開(kāi)發(fā)商，通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的方式進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，擇優(yōu)選擇。（2）監(jiān)管工程資金環(huán)節(jié)。對(duì)舊村居民安置房建設(shè)資金、補(bǔ)償金、搬遷費(fèi)、租金等自有資金由開(kāi)發(fā)商打入改建辦指定賬戶(hù)，保證安置房建設(shè)資金的落實(shí)，同時(shí)改建辦對(duì)安置工程資金使用實(shí)行審核和監(jiān)督使用。（3）居民回遷房建設(shè)環(huán)節(jié)。要求開(kāi)發(fā)商先建好回遷房，再建商品房，保證居民盡快回遷，杜絕舊村居民回遷房出現(xiàn)“爛尾樓”。（4）文明社區(qū)規(guī)范化規(guī)劃環(huán)節(jié)。制定了文明社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)文明社區(qū)的總體規(guī)劃與空間環(huán)境、小區(qū)公共配套標(biāo)準(zhǔn)、住宅規(guī)劃建設(shè)要求等都提出了具體的規(guī)范要求，從而保證了文明社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與城市的總體規(guī)劃保持一致并適度超前。城中舊村改建，在全國(guó)首創(chuàng)了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與資金實(shí)力并重為兩大門(mén)檻的招投標(biāo)制度，促使開(kāi)發(fā)商向高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、重視生態(tài)景觀、重視人文環(huán)境、重視現(xiàn)代化配套發(fā)展。5）堅(jiān)持五項(xiàng)原則（1）統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施原則。對(duì)文明社區(qū)的功能和配套標(biāo)準(zhǔn)等方面提出科學(xué)合理、適度超前的規(guī)劃要求，為建設(shè)文明有序、設(shè)施完善、環(huán)境宜人的現(xiàn)代化社區(qū)奠定良好的基礎(chǔ)。（2）一村一個(gè)拆遷方案，一個(gè)社區(qū)一個(gè)規(guī)劃方案原則。堅(jiān)持具體情況具體對(duì)待，具體問(wèn)題具體分析，實(shí)事求是，因地制宜。每個(gè)村的方案體現(xiàn)各自特色，每個(gè)文明社區(qū)與周邊的建成區(qū)銜接，實(shí)施統(tǒng)一管理。（3）社區(qū)新建原則。舊村改建必須按照城市總體發(fā)展要求，以建新社區(qū)而不是建新村作為規(guī)劃和建設(shè)的目標(biāo)。（4）可持續(xù)發(fā)展原則。本著對(duì)子孫后代負(fù)責(zé)、對(duì)歷史負(fù)責(zé)的態(tài)度，珍惜和合理利用有限的土地和環(huán)境資源，在規(guī)劃建設(shè)中充分體現(xiàn)以人為本，人與自然結(jié)合的特點(diǎn)，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。（5）繼承和發(fā)揚(yáng)具有嶺南特色的傳統(tǒng)文化原則。本著保護(hù)和發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)文化的歷史責(zé)任感，保護(hù)具有嶺南特色和悠久歷史的人文景觀，并為一些具有地方特色的優(yōu)秀民俗文化活動(dòng)留下充足的生存空間。2評(píng)價(jià)珠海市委