酒店、物流、學(xué)生公寓成海外不動(dòng)產(chǎn)投資新寵.docx

酒店、物流、學(xué)生公寓成海外不動(dòng)產(chǎn)投資新寵境外不動(dòng)產(chǎn)投資已經(jīng)成為中國(guó)企業(yè)全球布局的重要一環(huán)。投資決策和投資機(jī)會(huì)因投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好和回報(bào)率要求而異。同時(shí)，投資者的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，例如資產(chǎn)管理，銷(xiāo)售渠道，組織架構(gòu)等，以及特殊優(yōu)勢(shì)，包含主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，低融資成本，投資規(guī)模等也成為決定投資標(biāo)的的重要考量因素。放諸四海皆準(zhǔn)的投資策略并不存在，保險(xiǎn)公司的投資策略也不一定適用于私募股權(quán)基金。投資者要根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)和要求謹(jǐn)慎投資。在此，我們選取倫敦寫(xiě)字樓、東京酒店和美國(guó)次級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)包作為歐洲、亞洲和北美洲的熱門(mén)投資目的地和不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型介紹潛在的投資機(jī)會(huì)。這些城市和不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型是國(guó)際資本爭(zhēng)相競(jìng)逐的核心資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)值較高，流動(dòng)性充足，市場(chǎng)透明度高，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。中國(guó)企業(yè)海外投資指南倫敦 英國(guó)英國(guó)由英格蘭、蘇格蘭、威爾士和北愛(ài)爾蘭構(gòu)成，是傳統(tǒng)世界強(qiáng)國(guó)，也是中國(guó)在歐盟內(nèi)第二大貿(mào)易伙伴。倫敦為英國(guó)聯(lián)合王國(guó)政府所在地，大倫敦1,388萬(wàn)的總?cè)丝谑蛊涑蔀闅W洲最大城市之一。高度透明的市場(chǎng)和完善的法律體系都為境外資本奠定了良好的投資基礎(chǔ)。寫(xiě)字樓 投資亮點(diǎn)1. 全球金融中心和企業(yè)總部倫敦最大的產(chǎn)業(yè)為金融業(yè)，擁有超過(guò)480家海外銀行。依據(jù)2014年全球金融中心指數(shù)排名，倫敦緊追紐約位居第二。此外，超過(guò)100家歐洲五百?gòu)?qiáng)企業(yè)均在倫敦市中心設(shè)有總部，是企業(yè)設(shè)立境外總部的重要一站。2. 市場(chǎng)流動(dòng)性充裕倫敦寫(xiě)字樓成交活躍，2014年投資總額創(chuàng)歷史記錄，達(dá)到205億英鎊(307億美元)，2015年也有可觀投資，投資總額達(dá)188億英鎊(282億美元)。3. 租約長(zhǎng)，需求強(qiáng)勁倫敦寫(xiě)字樓租約普遍長(zhǎng)達(dá)10年之久，市場(chǎng)平均租約年限為6.8年，且5年能僅接受租金向上修正。租賃成交活躍，數(shù)字新傳媒成為租賃成交新動(dòng)力，倫敦寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率不足5%。4. 資本避風(fēng)港股票市場(chǎng)波動(dòng)和低迷使得投資者進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)等另類(lèi)資產(chǎn)投資謀求更高投資回報(bào)。當(dāng)前倫敦金融城寫(xiě)字樓凈回報(bào)率在4%上下。此外，非英國(guó)公民公司轉(zhuǎn)讓英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)取得的資產(chǎn)收益無(wú)需繳納資本利得稅，這都使得倫敦寫(xiě)字樓成為國(guó)際資本避風(fēng)港。成交案例:2015年12月，保利置業(yè)以約1.45億英鎊(2.1億美元)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)位于倫敦EC4的5 Fleet Place大廈，完成該開(kāi)發(fā)商在英國(guó)市場(chǎng)的首筆投資。該物業(yè)凈回報(bào)率約為4.5%。東京 日本日本是全球第三大經(jīng)濟(jì)體，且中國(guó)是日本第一大貿(mào)易伙伴。東京位于日本本州島東部，也是現(xiàn)今日本首都，整個(gè)東京首都圈人口總數(shù)高達(dá)3,780萬(wàn)，是全球規(guī)模最大的都會(huì)區(qū)，亦是亞洲最重要的世界級(jí)城市。酒店 投資亮點(diǎn)1. 境外游客激增2015年日本境外游客數(shù)同比增長(zhǎng)47.1%至1,974萬(wàn)人，創(chuàng)1964年以來(lái)最大增幅。另一方面，中國(guó)游客數(shù)激增107%至499萬(wàn)人，首次成為日本入境游最大市場(chǎng)。2014年JNTO統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，約有67%中國(guó)游客到訪(fǎng)東京，東京成為接待中國(guó)游客最多的城市。與此同時(shí)，日本本地游客仍是東京酒店市場(chǎng)穩(wěn)定客源，占東京境內(nèi)外游客總數(shù)95%以上。2. 客房入住率居高不下東京酒店入住率全年維持在85%-90%之間，高于香港和紐約80%-85%的入住率水平，而北京和上海同類(lèi)酒店入住率僅有60%-65%。此外，相較于香港和紐約而言，東京客房平均收入(RevPAR)僅為130美元左右，有向上修正空間。3. 供應(yīng)緊張到2018年新增客房數(shù)不及現(xiàn)有客房總數(shù)10%，對(duì)應(yīng)激增境外游客仍略顯不足。供應(yīng)緊張將為酒店收入提供上升空間，資產(chǎn)回報(bào)率亦有上漲潛力。4. 奧運(yùn)會(huì)刺激2020年，東京將第二次舉辦夏季奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)會(huì)將促進(jìn)日本經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)回升。未來(lái)五年，日本境內(nèi)資產(chǎn)價(jià)值預(yù)計(jì)都將進(jìn)入上升通道。成交案例:2015年7月，鷹君集團(tuán)以222億日元(1.8億美元)的價(jià)格收購(gòu)東京六本木地區(qū)的一塊酒店用地，用地面積約4,000平方米。建成后，鷹君集團(tuán)旗下朗廷酒店將負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，這也將成為日本首家朗廷酒店。(備注：很多中國(guó)內(nèi)地投資者正在關(guān)注東京酒店投資，還未達(dá)成任何投資，選取香港開(kāi)發(fā)商完成的最近一筆投資，為土地交易)美國(guó)美國(guó)本土位于北美洲中部，是世界上唯一超級(jí)強(qiáng)國(guó)，在經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、軍事和科研等領(lǐng)域都處于世界第一的地位。美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，資本涌入推動(dòng)美元升值，利率上調(diào)，美元計(jì)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)也水漲船高。次級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)包 投資亮點(diǎn)1. 資產(chǎn)低估帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)過(guò)去一年供應(yīng)鏈核心的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)價(jià)值仍被低估，但如今倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施正成為核心投資標(biāo)的，預(yù)計(jì)投資將超過(guò)其他不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)別。2. 需求旺盛，供不應(yīng)求電子商務(wù)壯大，進(jìn)口需求強(qiáng)勁，以及家庭收入增長(zhǎng)推動(dòng)汽車(chē)和家庭消費(fèi)等因素助推倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施需求。2015年前三季度，倉(cāng)儲(chǔ)凈吸納量達(dá)到1,300萬(wàn)平方米，而在建倉(cāng)儲(chǔ)面積僅為1,200萬(wàn)平方米。倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施成為供應(yīng)最為短缺的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)別。3. 二三線(xiàn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)供應(yīng)緊張局面不止存在于洛杉磯和邁阿密等主要城市，二三線(xiàn)城市，諸如波特蘭，俄勒岡州和俄克拉荷馬城也都面臨供不應(yīng)求。大型都市圈邊緣城市，也分享一線(xiàn)城市倉(cāng)儲(chǔ)物流需求外溢的紅利。紐約全區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施凈回報(bào)率約為5.1%，而鹽湖城和亞特蘭大等二三級(jí)市場(chǎng)則超出7%。4. 資產(chǎn)包交易為主倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施以資產(chǎn)包交易為主，受養(yǎng)老金，主權(quán)財(cái)富基金和保險(xiǎn)公司青睞，可以有效達(dá)成較大規(guī)模投資收購(gòu)。成交案例：2015年11月，中國(guó)人壽保險(xiǎn)斥資逾10億美元入股普洛斯美國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)組合，持有這筆資產(chǎn)約30%股權(quán)，成為中國(guó)人壽保險(xiǎn)迄今為止最大的跨境房地產(chǎn)交易。境外不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)投資特點(diǎn)盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩、場(chǎng)內(nèi)擔(dān)憂(yōu)政府或大舉限制境外投資，但數(shù)據(jù)顯示2015年中國(guó)企業(yè)的境外投資額將刷新歷史紀(jì)錄。繼2014年突破140億美元關(guān)口之后，2015年中國(guó)企業(yè)的境外(大陸以外地區(qū))投資成交額接近213億美元，同比增長(zhǎng)49.5%。中國(guó)企業(yè)在英國(guó)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資交易有所放緩，暫別前兩年聚焦倫敦巨資收購(gòu)的勁頭。另一方面，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資者的新寵，2015年投資額累計(jì)近87億美元，約為境外投資總額的41%。澳大利亞緊隨其后，2015年總投資額達(dá)35億美元。日本房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額增長(zhǎng)最為迅猛，較2014年投資總額實(shí)現(xiàn)近10倍增長(zhǎng)，達(dá)到14億美元。酒店資產(chǎn)成新寵寫(xiě)字樓和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目仍是中國(guó)企業(yè)境外投資的重點(diǎn)，分別占投資總額的34%和26%。但隨著中國(guó)境外游不斷壯大，中國(guó)企業(yè)正瞄準(zhǔn)這一商機(jī)，酒店資產(chǎn)成為境外投資新寵，占比一舉躍升至24%。上海錦江集團(tuán)以約13億歐元(14.6億美元)收購(gòu)法國(guó)盧浮酒店集團(tuán)，成為國(guó)內(nèi)酒店業(yè)迄今為止達(dá)成的最大一筆境外投資。中國(guó)三大投資主體當(dāng)前境外投資主體仍以開(kāi)發(fā)商，主權(quán)財(cái)富基金，保險(xiǎn)公司為主。受制于境外投資審批流程繁瑣，外匯結(jié)匯管制，稅務(wù)籌劃以及境外投資經(jīng)驗(yàn)缺乏，境外投資市場(chǎng)鮮有私募基金的身影，同其他國(guó)家境外投資主體構(gòu)成大相徑庭。險(xiǎn)資監(jiān)管放松，境外商業(yè)資產(chǎn)租約長(zhǎng)，回報(bào)率較高的特點(diǎn)也推動(dòng)保險(xiǎn)公司頻頻“出海”，成為境外投資主力。2015年，境內(nèi)保險(xiǎn)公司參與共計(jì)約60億美元的境外不動(dòng)產(chǎn)投資，占全年總額30%。此外，開(kāi)發(fā)商走出去熱情依然不減，完成27%的總投資額，達(dá)成最多成交宗數(shù)。盡管主權(quán)財(cái)富基金僅有兩家開(kāi)展境外投資，但在2015年共達(dá)成19%的總投資額，成為第三大投資主體。境內(nèi)私募基金逐漸活躍過(guò)去七年間全球貨幣寬松盛行，市場(chǎng)資金面寬裕。全球股市低迷，投資者更為積極涌向另類(lèi)資產(chǎn)投資，尤其是不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)。保險(xiǎn)等投資策略較為保守的投資者表現(xiàn)更為搶眼，增加不動(dòng)產(chǎn)投資配置，以期實(shí)現(xiàn)更高收益。此外，境內(nèi)私募基金這一新興力量也開(kāi)始逐漸活躍，尤為關(guān)注2億美元以下資產(chǎn)標(biāo)的。各路資本積極挺進(jìn)境外投資市場(chǎng)，推高資產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)也進(jìn)一步壓縮資產(chǎn)回報(bào)率。市場(chǎng)新動(dòng)向人民幣貶值壓力 -近期，人民幣對(duì)美元貶值明顯，自2015年8月至2016年1月，在岸人民幣已經(jīng)累計(jì)貶值8%。短期內(nèi)人民幣貶值壓力不減，境內(nèi)投資者也將加速境外資產(chǎn)配置以抵抗人民幣貶值影響。與此同時(shí)，美國(guó)迎來(lái)自2006年來(lái)首次加息，美國(guó)樓市回暖也將推升以美元計(jì)價(jià)資產(chǎn)價(jià)值攀升。二線(xiàn)城市新機(jī)遇 -資本的涌入也將繼續(xù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)回報(bào)率施加下行壓力，傳統(tǒng)投資熱點(diǎn)城市，諸如倫敦等回報(bào)率將繼續(xù)下降。積累了一定境外投資經(jīng)驗(yàn)的境內(nèi)投資者也將目光瞄準(zhǔn)成熟經(jīng)濟(jì)體的二線(xiàn)城市，例如曼徹斯特，休斯頓等，謀求更高投資回報(bào)。另類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)或成投資熱點(diǎn) -寫(xiě)字樓和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目仍將是市場(chǎng)成交主力，另一方面，其他另類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)投資也正在成為市場(chǎng)新的投資熱點(diǎn)。2015年跨境電商正式起步，正逐漸成為支撐外貿(mào)發(fā)展的新支點(diǎn)，實(shí)力雄厚的險(xiǎn)資開(kāi)始搶灘境外物流設(shè)施。2015年包括平安和中國(guó)人壽等大型保險(xiǎn)公司通過(guò)聯(lián)合其他境外投資者投資物流平臺(tái)。出國(guó)留學(xué)群體不斷壯大，境外學(xué)生公寓租金走高，也使得這一另類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)投資成為投資者新寵。聯(lián)合境外投資者增加不動(dòng)產(chǎn)配置主權(quán)財(cái)富基金和保險(xiǎn)公司投資規(guī)模大，不動(dòng)產(chǎn)平臺(tái)投資也成為這些超級(jí)投資者的主要標(biāo)的。海外投資比例獲上調(diào)至占總資產(chǎn)的15%，而當(dāng)前境外不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)保險(xiǎn)公司的投資組合中占比不足2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于境外投資者不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置。通過(guò)聯(lián)合境外投資者，收購(gòu)資產(chǎn)平臺(tái)部分股權(quán)，可助其享有境外投資者成熟資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，并降低風(fēng)險(xiǎn)。例如中國(guó)投資有限責(zé)任公司聯(lián)合AEW集團(tuán)斥資14.4億美元收購(gòu)歐洲10家商場(chǎng)，而中國(guó)人壽保險(xiǎn)耗資10億美元收購(gòu)普洛斯美國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)組合。中國(guó)人口老齡化到來(lái)，也將促使國(guó)內(nèi)養(yǎng)老金提高投資回報(bào)率。養(yǎng)老金等資本或也將追隨歐洲和韓國(guó)養(yǎng)老金的步伐，開(kāi)展境外投資多樣化投資組合，獲取更高收益?！昂霉芗掖?