酒店、物流、學生公寓成海外不動產(chǎn)投資新寵.docx

酒店、物流、學生公寓成海外不動產(chǎn)投資新寵境外不動產(chǎn)投資已經(jīng)成為中國企業(yè)全球布局的重要一環(huán)。投資決策和投資機會因投資者風險偏好和回報率要求而異。同時，投資者的專業(yè)經(jīng)驗，例如資產(chǎn)管理，銷售渠道，組織架構(gòu)等，以及特殊優(yōu)勢，包含主場優(yōu)勢，低融資成本，投資規(guī)模等也成為決定投資標的的重要考量因素。放諸四海皆準的投資策略并不存在，保險公司的投資策略也不一定適用于私募股權基金。投資者要根據(jù)自身優(yōu)勢和要求謹慎投資。在此，我們選取倫敦寫字樓、東京酒店和美國次級倉儲資產(chǎn)包作為歐洲、亞洲和北美洲的熱門投資目的地和不動產(chǎn)類型介紹潛在的投資機會。這些城市和不動產(chǎn)類型是國際資本爭相競逐的核心資產(chǎn)，資產(chǎn)價值較高，流動性充足，市場透明度高，抵御風險能力強。中國企業(yè)海外投資指南倫敦 英國英國由英格蘭、蘇格蘭、威爾士和北愛爾蘭構(gòu)成，是傳統(tǒng)世界強國，也是中國在歐盟內(nèi)第二大貿(mào)易伙伴。倫敦為英國聯(lián)合王國政府所在地，大倫敦1,388萬的總?cè)丝谑蛊涑蔀闅W洲最大城市之一。高度透明的市場和完善的法律體系都為境外資本奠定了良好的投資基礎。寫字樓 投資亮點1. 全球金融中心和企業(yè)總部倫敦最大的產(chǎn)業(yè)為金融業(yè)，擁有超過480家海外銀行。依據(jù)2014年全球金融中心指數(shù)排名，倫敦緊追紐約位居第二。此外，超過100家歐洲五百強企業(yè)均在倫敦市中心設有總部，是企業(yè)設立境外總部的重要一站。2. 市場流動性充裕倫敦寫字樓成交活躍，2014年投資總額創(chuàng)歷史記錄，達到205億英鎊(307億美元)，2015年也有可觀投資，投資總額達188億英鎊(282億美元)。3. 租約長，需求強勁倫敦寫字樓租約普遍長達10年之久，市場平均租約年限為6.8年，且5年能僅接受租金向上修正。租賃成交活躍，數(shù)字新傳媒成為租賃成交新動力，倫敦寫字樓市場空置率不足5%。4. 資本避風港股票市場波動和低迷使得投資者進入不動產(chǎn)等另類資產(chǎn)投資謀求更高投資回報。當前倫敦金融城寫字樓凈回報率在4%上下。此外，非英國公民公司轉(zhuǎn)讓英國商業(yè)地產(chǎn)取得的資產(chǎn)收益無需繳納資本利得稅，這都使得倫敦寫字樓成為國際資本避風港。成交案例:2015年12月，保利置業(yè)以約1.45億英鎊(2.1億美元)的價格購買位于倫敦EC4的5 Fleet Place大廈，完成該開發(fā)商在英國市場的首筆投資。該物業(yè)凈回報率約為4.5%。東京 日本日本是全球第三大經(jīng)濟體，且中國是日本第一大貿(mào)易伙伴。東京位于日本本州島東部，也是現(xiàn)今日本首都，整個東京首都圈人口總數(shù)高達3,780萬，是全球規(guī)模最大的都會區(qū)，亦是亞洲最重要的世界級城市。酒店 投資亮點1. 境外游客激增2015年日本境外游客數(shù)同比增長47.1%至1,974萬人，創(chuàng)1964年以來最大增幅。另一方面，中國游客數(shù)激增107%至499萬人，首次成為日本入境游最大市場。2014年JNTO統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，約有67%中國游客到訪東京，東京成為接待中國游客最多的城市。與此同時，日本本地游客仍是東京酒店市場穩(wěn)定客源，占東京境內(nèi)外游客總數(shù)95%以上。2. 客房入住率居高不下東京酒店入住率全年維持在85%-90%之間，高于香港和紐約80%-85%的入住率水平，而北京和上海同類酒店入住率僅有60%-65%。此外，相較于香港和紐約而言，東京客房平均收入(RevPAR)僅為130美元左右，有向上修正空間。3. 供應緊張到2018年新增客房數(shù)不及現(xiàn)有客房總數(shù)10%，對應激增境外游客仍略顯不足。供應緊張將為酒店收入提供上升空間，資產(chǎn)回報率亦有上漲潛力。4. 奧運會刺激2020年，東京將第二次舉辦夏季奧運會，奧運會將促進日本經(jīng)濟和旅游業(yè)回升。未來五年，日本境內(nèi)資產(chǎn)價值預計都將進入上升通道。成交案例:2015年7月，鷹君集團以222億日元(1.8億美元)的價格收購東京六本木地區(qū)的一塊酒店用地，用地面積約4,000平方米。建成后，鷹君集團旗下朗廷酒店將負責項目運營，這也將成為日本首家朗廷酒店。(備注：很多中國內(nèi)地投資者正在關注東京酒店投資，還未達成任何投資，選取香港開發(fā)商完成的最近一筆投資，為土地交易)美國美國本土位于北美洲中部，是世界上唯一超級強國，在經(jīng)濟、工業(yè)、軍事和科研等領域都處于世界第一的地位。美國經(jīng)濟復蘇，資本涌入推動美元升值，利率上調(diào)，美元計價不動產(chǎn)也水漲船高。次級倉儲資產(chǎn)包 投資亮點1. 資產(chǎn)低估帶來的投資機會過去一年供應鏈核心的倉儲物流資產(chǎn)價值仍被低估，但如今倉儲物流設施正成為核心投資標的，預計投資將超過其他不動產(chǎn)類別。2. 需求旺盛，供不應求電子商務壯大，進口需求強勁，以及家庭收入增長推動汽車和家庭消費等因素助推倉儲物流設施需求。2015年前三季度，倉儲凈吸納量達到1,300萬平方米，而在建倉儲面積僅為1,200萬平方米。倉儲物流設施成為供應最為短缺的不動產(chǎn)類別。3. 二三線市場投資機會供應緊張局面不止存在于洛杉磯和邁阿密等主要城市，二三線城市，諸如波特蘭，俄勒岡州和俄克拉荷馬城也都面臨供不應求。大型都市圈邊緣城市，也分享一線城市倉儲物流需求外溢的紅利。紐約全區(qū)倉儲物流設施凈回報率約為5.1%，而鹽湖城和亞特蘭大等二三級市場則超出7%。4. 資產(chǎn)包交易為主倉儲物流設施以資產(chǎn)包交易為主，受養(yǎng)老金，主權財富基金和保險公司青睞，可以有效達成較大規(guī)模投資收購。成交案例：2015年11月，中國人壽保險斥資逾10億美元入股普洛斯美國倉儲資產(chǎn)組合，持有這筆資產(chǎn)約30%股權，成為中國人壽保險迄今為止最大的跨境房地產(chǎn)交易。境外不動產(chǎn)市場投資特點盡管中國經(jīng)濟持續(xù)放緩、場內(nèi)擔憂政府或大舉限制境外投資，但數(shù)據(jù)顯示2015年中國企業(yè)的境外投資額將刷新歷史紀錄。繼2014年突破140億美元關口之后，2015年中國企業(yè)的境外(大陸以外地區(qū))投資成交額接近213億美元，同比增長49.5%。中國企業(yè)在英國市場的房地產(chǎn)投資交易有所放緩，暫別前兩年聚焦倫敦巨資收購的勁頭。另一方面，美國房地產(chǎn)市場成為投資者的新寵，2015年投資額累計近87億美元，約為境外投資總額的41%。澳大利亞緊隨其后，2015年總投資額達35億美元。日本房地產(chǎn)市場投資額增長最為迅猛，較2014年投資總額實現(xiàn)近10倍增長，達到14億美元。酒店資產(chǎn)成新寵寫字樓和開發(fā)項目仍是中國企業(yè)境外投資的重點，分別占投資總額的34%和26%。但隨著中國境外游不斷壯大，中國企業(yè)正瞄準這一商機，酒店資產(chǎn)成為境外投資新寵，占比一舉躍升至24%。上海錦江集團以約13億歐元(14.6億美元)收購法國盧浮酒店集團，成為國內(nèi)酒店業(yè)迄今為止達成的最大一筆境外投資。中國三大投資主體當前境外投資主體仍以開發(fā)商，主權財富基金，保險公司為主。受制于境外投資審批流程繁瑣，外匯結(jié)匯管制，稅務籌劃以及境外投資經(jīng)驗缺乏，境外投資市場鮮有私募基金的身影，同其他國家境外投資主體構(gòu)成大相徑庭。險資監(jiān)管放松，境外商業(yè)資產(chǎn)租約長，回報率較高的特點也推動保險公司頻頻“出?！保蔀榫惩馔顿Y主力。2015年，境內(nèi)保險公司參與共計約60億美元的境外不動產(chǎn)投資，占全年總額30%。此外，開發(fā)商走出去熱情依然不減，完成27%的總投資額，達成最多成交宗數(shù)。盡管主權財富基金僅有兩家開展境外投資，但在2015年共達成19%的總投資額，成為第三大投資主體。境內(nèi)私募基金逐漸活躍過去七年間全球貨幣寬松盛行，市場資金面寬裕。全球股市低迷，投資者更為積極涌向另類資產(chǎn)投資，尤其是不動產(chǎn)投資市場。保險等投資策略較為保守的投資者表現(xiàn)更為搶眼，增加不動產(chǎn)投資配置，以期實現(xiàn)更高收益。此外，境內(nèi)私募基金這一新興力量也開始逐漸活躍，尤為關注2億美元以下資產(chǎn)標的。各路資本積極挺進境外投資市場，推高資產(chǎn)價格的同時也進一步壓縮資產(chǎn)回報率。市場新動向人民幣貶值壓力 -近期，人民幣對美元貶值明顯，自2015年8月至2016年1月，在岸人民幣已經(jīng)累計貶值8%。短期內(nèi)人民幣貶值壓力不減，境內(nèi)投資者也將加速境外資產(chǎn)配置以抵抗人民幣貶值影響。與此同時，美國迎來自2006年來首次加息，美國樓市回暖也將推升以美元計價資產(chǎn)價值攀升。二線城市新機遇 -資本的涌入也將繼續(xù)對不動產(chǎn)回報率施加下行壓力，傳統(tǒng)投資熱點城市，諸如倫敦等回報率將繼續(xù)下降。積累了一定境外投資經(jīng)驗的境內(nèi)投資者也將目光瞄準成熟經(jīng)濟體的二線城市，例如曼徹斯特，休斯頓等，謀求更高投資回報。另類不動產(chǎn)或成投資熱點 -寫字樓和開發(fā)項目仍將是市場成交主力，另一方面，其他另類不動產(chǎn)投資也正在成為市場新的投資熱點。2015年跨境電商正式起步，正逐漸成為支撐外貿(mào)發(fā)展的新支點，實力雄厚的險資開始搶灘境外物流設施。2015年包括平安和中國人壽等大型保險公司通過聯(lián)合其他境外投資者投資物流平臺。出國留學群體不斷壯大，境外學生公寓租金走高，也使得這一另類不動產(chǎn)投資成為投資者新寵。聯(lián)合境外投資者增加不動產(chǎn)配置主權財富基金和保險公司投資規(guī)模大，不動產(chǎn)平臺投資也成為這些超級投資者的主要標的。海外投資比例獲上調(diào)至占總資產(chǎn)的15%，而當前境外不動產(chǎn)在境內(nèi)保險公司的投資組合中占比不足2%，遠遠低于境外投資者不動產(chǎn)資產(chǎn)配置。通過聯(lián)合境外投資者，收購資產(chǎn)平臺部分股權，可助其享有境外投資者成熟資產(chǎn)管理經(jīng)驗，并降低風險。例如中國投資有限責任公司聯(lián)合AEW集團斥資14.4億美元收購歐洲10家商場，而中國人壽保險耗資10億美元收購普洛斯美國倉儲資產(chǎn)組合。中國人口老齡化到來，也將促使國內(nèi)養(yǎng)老金提高投資回報率。養(yǎng)老金等資本或也將追隨歐洲和韓國養(yǎng)老金的步伐，開展境外投資多樣化投資組合，獲取更高收益。“好管家存