萬達(dá)國際寫字樓營銷匯報匯報版.ppt

萬達(dá)國際 暫定名 寫字樓營銷報告syswin思源經(jīng)紀(jì) 重慶may2009萬達(dá)項目組 匯報思路提綱 以項目本體為出發(fā)點研究區(qū)域城市發(fā)展以及商務(wù)市場競爭 導(dǎo)向?qū)δ繕?biāo)客群的精確定位 以客群為平臺定制項目的營銷執(zhí)行細(xì)案 項目本體研究 營銷策略 營銷細(xì)案 市場背景研究 一 重慶市商務(wù)辦公宏觀市場研究 二 南岸區(qū)商務(wù)辦公區(qū)域市場研究 匯報思路提綱 以項目本體為出發(fā)點研究區(qū)域城市發(fā)展以及商務(wù)市場競爭 導(dǎo)向?qū)δ繕?biāo)客群的精確定位 以客群為平臺定制項目的營銷執(zhí)行細(xì)案 一 重慶市商務(wù)辦公宏觀市場研究 1 重慶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及商務(wù)辦公區(qū)域格局 2 重慶市商務(wù)辦公市場需求研究 3 重慶市商務(wù)辦公市場供給研究 二 南岸區(qū)商務(wù)辦公區(qū)域市場研究1 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 2 南岸區(qū)商務(wù)辦公市場需求研究 重慶的地形特點決定了其空間結(jié)構(gòu)不同于一般平原型城市的 同心圓 或 方塊狀 未來空間結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn) 一城五片 多中心組團式 特征 主城區(qū)劃分為5個片區(qū) 16個組團和6個獨立功能區(qū) 五片 即按照 兩江四山 的山水格局 將主城分為五大片區(qū) 都市區(qū)城市中心主要指中央商務(wù)區(qū) cbd 由江北城 解放碑和彈子石濱江地區(qū)組成 城市副中心除已有的沙坪壩 觀音橋 楊家坪 南坪以外 另外重點建設(shè)西永和茶園 由此形成 一個中心 六個副中心 的格局 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃呈現(xiàn) 一城五片 多中心組團式 特征 市場背景研究 重慶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及商務(wù)市場發(fā)展格局 一個中心 六個副中心 南岸區(qū)規(guī)劃為會展商貿(mào) 都市旅游 科研教育為主的城市發(fā)展規(guī)劃 市場背景研究 重慶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及商務(wù)市場發(fā)展格局 重慶市寫字樓市場整體形勢 南岸區(qū)板塊 解放碑板塊 江北城cbd板塊 江北區(qū)板塊 北部新區(qū)板塊 九龍坡區(qū)板塊 高新區(qū)板塊 沙坪壩區(qū)板塊 重慶市商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展格局分為 一個新興商務(wù)中心為契機 兩大傳統(tǒng)商務(wù)中心板塊為主導(dǎo) 五大副商務(wù)中心為輔助 的發(fā)展格局 目前發(fā)展最好市場認(rèn)同度最高的是解放碑以及江北區(qū)板塊 未來期望最大的是江北城cbd板塊 其他其余發(fā)展受這三個板塊的影響 僅僅作為輔助區(qū)域 商務(wù)市場接受與認(rèn)同度較差 重慶商務(wù)板塊分區(qū)明顯 解放碑 江北以及江北城cbd發(fā)展最好 其他區(qū)域發(fā)展落后 市場背景研究 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及商務(wù)市場發(fā)展格局 2001 2007寫字樓交易面積 萬平方米 數(shù)據(jù)來源 2002 2008重慶市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)交易報表備注 由于重慶市房交所2007年12月24日關(guān)閉對外公布商品房分物業(yè)成交明細(xì)數(shù)據(jù) 故2008年寫字樓成交數(shù)據(jù)目前暫無渠道取得 主城區(qū)寫字樓物業(yè)2001 2007年交易量總量為169 34萬平方米 2001 2002年均在10萬平方米以下 2003年后突然放量 交易量翻了一倍 2003 2005年交易量均在20萬平方米左右 渝中區(qū)寫字樓物業(yè)交易量位于各區(qū)之首 2001 2007年交易總量為42 51萬平方米 占主城區(qū)25 1 其次為江北區(qū)和南岸區(qū) 交易總量為27 16萬平方米和11 69平方米 占主城區(qū)的比重分別為16 和6 9 重慶市寫字樓年均消化面積約為32萬平米 其中渝中 江北區(qū)占到總交易量的42 南岸區(qū)5年平均年消化面積2 3萬平米 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場需求研究 年去化水平 2001 2007寫字樓交易總金額 億元 數(shù)據(jù)來源 2002 2008重慶市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)交易報表 從市場交易金額上來看 渝中區(qū)和江北區(qū)占了重慶主城區(qū)商務(wù)市場總成交金額43 的份額 南岸區(qū)由于高端寫字樓在2007年前出現(xiàn)相對較少 所占比例較小 但2008年開始南岸區(qū)入市的較多寫字樓項目 提升了南岸區(qū)辦公物業(yè)在主城區(qū)所占比例 從交易金額上看 仍然以渝中江北為主 占總交易金額的43 而南岸交易額較低5年合計消化金額約3億 市場活躍度極差 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場需求研究 年交易量分布 成都 成都05年 06年寫字樓市場供應(yīng)量分別為45 31萬 56 9萬 2005年供銷比例達(dá)到了1 2 而2006年則上升到了1 78 其次是銷售面積 05年和06年的銷售面積分別為37 68為萬 和32萬 北京 北京05年至07年的供應(yīng)面積分別為255萬 317萬 188萬 其銷售面積分別為131萬 260萬 及46萬 2005至2007年的供銷比例分別為0 46 0 86 7 71 成都寫字樓年均消化量為35萬平米 而北京更是高達(dá)146萬平米 相對比重慶寫字樓年均23萬平米說明重慶市整體商務(wù)市場發(fā)展仍處于落后的格局 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場需求研究 交易面積對比 已入駐寫字樓分布圖 據(jù)不完全統(tǒng)計 重慶市目前已投入使用寫字樓約60個項目 形成辦公寫字樓市場的兩線布局 渝北 江北 渝中 沙坪壩 九龍坡 目前投入使用的寫字樓依然以江北 渝中為主要聚集區(qū) 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場需求研究 調(diào)研 調(diào)研目的 了解目前重慶主城區(qū)內(nèi)寫字樓內(nèi)企業(yè)的辦公情況 調(diào)研說明 分四組人 共12個調(diào)查員 對主城區(qū)內(nèi)的60個目前已經(jīng)投入使用的寫字樓和公寓項目的入駐企業(yè)情況調(diào)查 對各個企業(yè)的經(jīng)營種類和大致的辦公面積進行調(diào)查 其中甲級寫字樓45個 乙級寫字樓10個 商務(wù)公寓5個 調(diào)研方法 實地調(diào)研 案頭調(diào)研 相關(guān)物業(yè)拜訪 電話調(diào)研 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場需求研究 調(diào)研 a類 專業(yè)事務(wù)所類 會計 審計 測量 評估 公證 律師等 b類 旅游 教育 培訓(xùn)類 旅行社 電腦培訓(xùn) 商務(wù)培訓(xùn) 出國咨詢 報社 雜志社等 c類 政府機關(guān)d類 銀行 保險 證券 金融類e類 餐娛 生活服務(wù)類 票務(wù)中心 各式中西餐飲 食品 娛樂業(yè) 美容健身 婚紗攝影等 f類 電子信息類 電子產(chǎn)品 元件 電腦it 軟件等的開發(fā)及經(jīng)營 g類 機電 家私產(chǎn)品類 普通電器 機械 電力設(shè)備 家私等的制造及經(jīng)營 h類 房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類 開發(fā) 建筑 建材 裝飾裝修 中介代理 設(shè)計等 i類 商貿(mào)運輸類 商業(yè)代理 貿(mào)易 運輸?shù)?j類 生物 醫(yī)藥 環(huán)保 科技類k類 廣告 展覽 策劃 禮儀 慶典類 根據(jù)思源對重慶市主城區(qū)近3000家企業(yè)的調(diào)研 其數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果表明 目前重慶市寫字樓市場最主要的租戶為生活服務(wù)類 電子信息產(chǎn)業(yè) 機電家私以及房地產(chǎn)業(yè)類企業(yè) 其中電子信息類最多 公司個數(shù)所占比例為15 6 已入駐寫字樓企業(yè)主要為生活服務(wù)類 電子信息產(chǎn)業(yè) 機電家私以及房地產(chǎn)業(yè)企業(yè) 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場需求研究 入駐寫字樓企業(yè)類型 重慶市主城區(qū)寫字樓租戶中 租賃面積在套內(nèi)100 200平方米的企業(yè)所占比例最大 達(dá)40 8 其次是40 100平方米租戶 目前重慶市主城區(qū)寫字樓物業(yè)中中小型企業(yè)個數(shù)較多 將個數(shù)換算成為面積 套內(nèi)500平方米以上的企業(yè)所占面積比例較大 所占比例達(dá)到29 9 套內(nèi)200 500平方米區(qū)間比例也有所上升 說明目前重慶市寫字樓市場 整層或半層需求仍然較為旺盛 已入駐寫字樓企業(yè)主流需求以100 200平米為主 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場需求研究 需求面積 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場需求研究 行業(yè)屬性與需求面積交叉 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場需求研究 行業(yè)屬性與需求面積交叉 數(shù)據(jù)來源 重慶寫字樓網(wǎng) 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場需求研究 租金情況 南岸區(qū)租金價格較低 平均建面28元 平米 月 低于解放碑41 在售寫字樓體量統(tǒng)計 目前在售寫字樓項目共計8個 41 5萬平方米 主要分布在各區(qū)區(qū)域中心 喜來登國際中心 龍湖國際 長江國際 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場供給研究 在售寫字樓 預(yù)計2010將入市項目 重慶目前已知未上市的寫字樓達(dá)到19個 總建筑體量超過150萬平米 將在2010年左右集中上市 這將是重慶7年的合計消化量 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場供給研究 潛在供應(yīng)寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)層特征對比分析 中高端寫字樓的內(nèi)部結(jié)構(gòu)大體一致 標(biāo)準(zhǔn)層面積均集中在1300 1400平方米內(nèi) 層高均高于3 5米左右 中高端寫字樓客戶對于層高都有較高的要求 寫字樓基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo)統(tǒng)計 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場供給研究 產(chǎn)品特征 寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)對比分析 目前的中高端寫字樓的電梯配置都較高 電梯平均速度在3米 秒 且為了保證最佳的垂直交通速度都有高低分區(qū) 寫字樓基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo)統(tǒng)計 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場供給研究 產(chǎn)品特征 車位配比對比分析 平均單個項目的車位數(shù)為300個 車庫租金根據(jù)項目所在區(qū)位不同而有較大差異 解放碑附近的車庫租金在1000元 個 月左右 南岸區(qū)附近在500元 個 月左右 寫字樓基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo)統(tǒng)計 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場供給研究 產(chǎn)品特征 市場背景研究 重慶市商務(wù)市場研究 小結(jié) 重慶市產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈 一城五片 多中心組團式 發(fā)展格局 南部片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位為會展 都市旅游 商貿(mào)流通為主題的區(qū)域發(fā)展方向 重慶整體商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展較弱年均去化體量23萬平米 大大低于成都 北京等發(fā)達(dá)地區(qū) 商務(wù)地產(chǎn)板塊特征明顯以傳統(tǒng)的解放碑 江北以及新興商務(wù)中心江北城cbd為龍頭 其他區(qū)域發(fā)展較落后 板塊發(fā)展不平衡 整個重慶市寫字樓入駐企業(yè)類型上看以房地產(chǎn) 生活服務(wù)類 機電家私等為主 需求面積以100 200平米為主 隨著城市快速發(fā)展 2010年左右寫字樓供應(yīng)量超過150萬平米 相當(dāng)于7年來重慶的合計去化量 競爭壓力極大 匯報思路提綱 以項目本體為出發(fā)點研究區(qū)域城市發(fā)展以及商務(wù)市場競爭 導(dǎo)向?qū)δ繕?biāo)客群的精確定位 以客群為平臺定制項目的營銷執(zhí)行細(xì)案 一 重慶市商務(wù)辦公宏觀市場研究 1 重慶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及商務(wù)辦公區(qū)域格局 2 重慶市商務(wù)辦公市場需求研究 3 重慶市商務(wù)辦公市場供給研究 二 南岸區(qū)商務(wù)辦公區(qū)域市場研究1 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 2 南岸區(qū)商務(wù)辦公市場需求研究 到2010年 基本建成 兩地兩區(qū)一中心 新型工業(yè)高地依托在區(qū)科研院所 重點發(fā)展茶園工業(yè)園 長江工業(yè)園和茶園工業(yè)園b區(qū) 東港園 到2010年 初步建成 新型工業(yè)高地 框架 工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)500億元 高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值25 工業(yè)經(jīng)濟總量 質(zhì)量和效益位居都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟圈前列 科技教育高地依托區(qū)內(nèi) 一城 兩站 六校 十一所 資源和完善的基礎(chǔ)教育平臺 發(fā)揮科教優(yōu)勢 進一步鞏固 全國科技進步先進區(qū) 全國科普示范城區(qū) 的成果 到2010年 r d支出占gdp的比例達(dá)1 7 以上 人均受教育年限達(dá)12年 初步建成重慶有影響的科技教育高地 都市生態(tài)休閑旅游強區(qū)充分發(fā)揮沿江都市旅游核心區(qū) 南山觀光休閑區(qū) 廣陽島旅游休閑度假區(qū)和長 生 迎 龍 廣 陽 都市生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)等四大旅游功能區(qū)的優(yōu)勢 深入打造 吃在南岸 住在南岸 旅游在南岸 品牌 到2010年 旅游收入達(dá)30億元 建成重慶都市生態(tài)休閑旅游強區(qū) 現(xiàn)代化山水園林城區(qū)依托南岸區(qū) 一江 一島 一園 兩山 的優(yōu)勢和市級山水園林城區(qū)的良好基礎(chǔ) 進一步協(xié)調(diào)山 水 林 人共生共榮關(guān)系 到2008年 建成國家級山水園林城區(qū) 江南商務(wù)中心加快建設(shè)重慶中央商務(wù)區(qū)南區(qū)和南濱路rbd 不斷完善南坪商務(wù)圈和茶園新城區(qū)的城市功能 提升南岸城市形象 凸顯南岸會展 商貿(mào)優(yōu)勢 到2010年 初步形成以會展經(jīng)濟 總部經(jīng)濟和商貿(mào) 物流業(yè)為主的重慶江南商務(wù)中心 到2010年后形成以會展經(jīng)濟 商貿(mào) 物流 醫(yī)藥為核心的江南商務(wù)中心 市場背景研究 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位與目標(biāo) 茶園新區(qū)主要以工業(yè)園區(qū)建設(shè)為主要發(fā)展方向 依托長江 東港 茶園三大工業(yè)園為強大經(jīng)濟引擎 茶園新城簡介茶園新城位于重慶市主城東部 隸屬于重慶南岸區(qū) 規(guī)劃面積120平方公里 可建設(shè)面積74平方公里 人口50萬 是重慶市新世紀(jì)重點發(fā)展的城市副中心 工業(yè)園區(qū)發(fā)展茶園新城區(qū)規(guī)劃了茶園 長江 東港三大工業(yè)園區(qū) 占地面積工25平方公里 目前已經(jīng)完成了7平方公里的開發(fā) 入駐100家企業(yè) 包括美的 tcl 雅戈爾 機電控股集團 長江電工廠等國內(nèi)大型知名企業(yè) 茶園的總體發(fā)展規(guī)劃新城區(qū)建設(shè)的總體構(gòu)想是 按照 統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一管理 的原則 以 工業(yè)化帶動城市化 城市化帶動工業(yè)化 的理念 高起點規(guī)劃 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) 高質(zhì)量招商 高素質(zhì)服務(wù) 把新城區(qū)建設(shè)成為重慶市的現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和最具活力的現(xiàn)代化生態(tài)城市 影響茶園目前主要以工業(yè)園區(qū)建設(shè)為主要發(fā)展方向 進駐人口以及當(dāng)?shù)厝丝诘慕?jīng)濟實力有限 市場背景研究 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 重點產(chǎn)業(yè)圈 東港工業(yè)園簡介東港港區(qū)位于長江之濱南岸區(qū) 東靠明月山 西 北臨長江 距都市中心城區(qū)15km 港區(qū)擁有10km黃金水岸 距江北國際機場僅16km 距重慶火車站僅12km 2009年底 東港集裝箱碼頭將建成開港 水運便捷 貫穿港區(qū)的外環(huán)高速將于2009年底通車 規(guī)劃中還將建進港鐵路專用線 屆時港區(qū)將形成水路 公路 鐵路為一體的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò) 具有優(yōu)越的區(qū)位 交通優(yōu)勢 總體發(fā)展規(guī)劃東港港區(qū)是作為重慶市重點規(guī)劃建設(shè)的 一基地四港區(qū) 之一和南岸工業(yè)未來發(fā)展的主戰(zhàn)場 規(guī)劃用地8平方公里 包括港口作業(yè)區(qū) 集裝箱堆場2平方公里 后方物流區(qū)5平方公里 市場群1平方公里 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為現(xiàn)代的港口倉儲物流業(yè) 先進的裝備制造業(yè)和現(xiàn)代商務(wù)貿(mào)易服務(wù)業(yè) 已入住企業(yè)重慶市船舶工業(yè)總公司 上港集團 東風(fēng)風(fēng)力設(shè)備總公司 江南化工集團 東港工業(yè)園區(qū)以現(xiàn)代港口 倉儲物流 裝備制造以及商貿(mào)為核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 市場背景研究 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 重點產(chǎn)業(yè)圈 重慶cbd南區(qū)將以創(chuàng)意經(jīng)濟以及配套性產(chǎn)業(yè)為主 與江北 解放碑構(gòu)筑重慶經(jīng)濟金三角 重慶cbd南部開發(fā)區(qū)位于主城南岸彈子石 涂山和雞冠石地區(qū) 范圍為重慶棉紡織三廠和孫家花園以東 長江以南 彈廣公路以北 規(guī)劃面積11平方公里 根據(jù)重慶cbd三大區(qū)域的功能劃分 cbd南區(qū)主要承擔(dān)配套服務(wù)功能 2006年 為了更好發(fā)揮彈子石片區(qū)的經(jīng)濟聚集和擴散效應(yīng) 南岸區(qū)委 區(qū)政府審時度勢 根據(jù)全國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢 結(jié)合全區(qū) 五大經(jīng)濟業(yè)態(tài) 的發(fā)展思路 決定在朝天門長江大橋南橋頭 原重慶第三棉紡廠所在地 建設(shè)總部文化創(chuàng)意經(jīng)濟區(qū) 力圖通過發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 構(gòu)筑起cbd南區(qū)的產(chǎn)業(yè) 引擎 實現(xiàn)彈子石與解放碑 江北城共塑 金三角 的目標(biāo) 市場背景研究 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 重點產(chǎn)業(yè)圈 南岸中心板塊產(chǎn)業(yè)定位 南坪商圈以現(xiàn)在的南坪轉(zhuǎn)盤 改造后的南坪中心商業(yè)廣場 為中心 以五條特色步行街的建設(shè)為核心 并以沿東 南 西 北四條軸線的不同業(yè)態(tài)發(fā)展為重點 真正使南坪商務(wù)圈成為重慶乃至西部地區(qū)最具活力和影響力的中央商務(wù)區(qū)之一 成為重慶市江南商務(wù)中心的核心組成部分 1 商貿(mào)流通 一號步行街望旺街 二號步行街帝景mall 五號步行街金陽重慶映像都已正式開街 三號步行街協(xié)信 城市廣場計劃明年初正式啟動 四號步行街萬達(dá)廣場已正式啟動 五條特色步行街是未來南坪商圈發(fā)展的核心商業(yè)區(qū) 隨著項目的逐步實施 增加了商貿(mào)流通設(shè)施 吸引了更多商業(yè)要素的聚集 提升了商業(yè)街的人氣 五條特色步行街 酒店業(yè) 60顆星 100萬平方米商業(yè)面積 150萬平方米商務(wù)寫字樓等規(guī)劃的逐步落實 南坪商務(wù)圈商貿(mào)流通中心和商務(wù)中心的地位將得到進一步加強 2 支柱產(chǎn)業(yè) 根據(jù)商務(wù)圈五年發(fā)展規(guī)劃 結(jié)合商務(wù)圈自身發(fā)展優(yōu)勢 確定打造汽車 醫(yī)藥 家居平臺 作為南坪商務(wù)圈商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的重點 逐步將汽車 醫(yī)藥 家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為我區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè) 3 特色經(jīng)濟 南岸區(qū)會展資源豐富 主要集中在南坪商務(wù)圈 以占地543畝 面積達(dá)28萬平方米的 重慶市國際會展中心 的為基礎(chǔ) 南坪商務(wù)圈先后舉辦了亞太市長峰會 全國藥博會 2007年全國春季糖酒交易會 全國圖書展等國際國內(nèi)知名展會 會展經(jīng)濟 初見成效 帶動了我區(qū)社會經(jīng)濟的快速發(fā)展 使 會展在南岸 成為我 區(qū)又一強勢品牌 目前正加緊建設(shè)會展中心二期項目 南岸中心商圈板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展以中心商貿(mào) 汽車 醫(yī)藥 家居建材 會展為核心的發(fā)展定位 市場背景研究 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 重點產(chǎn)業(yè)圈 調(diào)研說明 以項目為中心點 根據(jù)已建成道路四至 分4小組共計8名調(diào)研人員 對所有覆蓋區(qū)域內(nèi)的所有寫字樓辦公物業(yè)的入駐企業(yè)進行調(diào)研 統(tǒng)計其行業(yè)類別 辦公場所面積等指標(biāo) 調(diào)研方法 實地調(diào)研 案頭調(diào)研 相關(guān)物業(yè)拜訪 電話調(diào)研合計采集樣本493個 市場背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 調(diào)研說明 宏聲星座 科爾大廈 正聯(lián)大廈 金臺大廈 宏聲大廈 城市之光 聚豐大廈 萬凱新都會 浪高凱悅 市場背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 調(diào)研說明 a類 專業(yè)事務(wù)所類 會計 審計 測量 評估 公證 律師等 b類 旅游 教育 培訓(xùn)類 旅行社 電腦培訓(xùn) 商務(wù)培訓(xùn) 出國咨詢 報社 雜志社等 c類 政府機關(guān)d類 銀行 保險 證券 金融類e類 餐娛 生活服務(wù)類 票務(wù)中心 各式中西餐飲 食品 娛樂業(yè) 美容健身 婚紗攝影等 f類 電子信息類 電子產(chǎn)品 元件 電腦it 軟件等的開發(fā)及經(jīng)營 g類 機電 家私產(chǎn)品類 普通電器 機械 電力設(shè)備 家私等的制造及經(jīng)營 h類 房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類 開發(fā) 建筑 建材 裝飾裝修 中介代理 設(shè)計等 i類 商貿(mào)運輸類 商業(yè)代理 貿(mào)易 運輸?shù)?j類 生物 醫(yī)藥 環(huán)保 科技類k類 廣告 展覽 策劃 禮儀 慶典類 南岸區(qū)寫字樓市場主要被房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè) 生活服務(wù)類行業(yè)以及機電家私類行業(yè)占據(jù) 知名企業(yè)相對較少 主要為重慶本土企業(yè)租賃 已入駐南岸區(qū)企業(yè)以房地產(chǎn)行業(yè) 機電家私和生活服務(wù)類行業(yè)為主 市場背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 已入駐企業(yè)行業(yè)屬性 南岸區(qū)多為中小型企業(yè) 主要原因為其交通較為方便 目前中高端寫字樓相對較少 且辦公物業(yè)租賃價格相對低廉 預(yù)計未來幾年內(nèi)入市的高端寫字樓物業(yè) 將逐漸吸引中大型企業(yè)入駐 從統(tǒng)計面積比例顯示 南岸區(qū)辦公物業(yè)套內(nèi)面積在40 100平方米之間 占總面積比例的73 7 南岸區(qū)辦公物業(yè)是規(guī)模較小企業(yè)的首選 已入駐南岸區(qū)寫字樓企業(yè)面積需求以40平米 100平米為主 市場背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 已入駐企業(yè)面積需求 已入駐南岸區(qū)寫字樓企業(yè)購買的比例為30 反映出南岸區(qū)整體消費力不足 從已獲取的300個有效樣本上看 購買的客戶100個左右 租賃的客戶占到約200個占到總比例的70 說明南岸區(qū)的寫字樓消費力仍不足 客戶主要以租賃為主 市場背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 已入駐企業(yè)購買租賃對比 a類 專業(yè)事務(wù)所類 會計 審計 測量 評估 公證 律師等 b類 旅游 教育 培訓(xùn)類 旅行社 電腦培訓(xùn) 商務(wù)培訓(xùn) 出國咨詢 報社 雜志社等 c類 政務(wù)類企業(yè)d類 銀行 保險 證券 金融類e類 餐娛 生活服務(wù)類 票務(wù)中心 各式中西餐飲 食品 娛樂業(yè) 美容健身 婚紗攝影等 f類 電子信息類 電子產(chǎn)品 元件 電腦it 軟件等的開發(fā)及經(jīng)營 g類 機電 家私產(chǎn)品類 普通電器 機械 電力設(shè)備 家私等的制造及經(jīng)營 h類 房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類 開發(fā) 建筑 建材 裝飾裝修 中介代理 設(shè)計等 i類 商貿(mào)運輸類 商業(yè)代理 貿(mào)易 運輸?shù)?j類 生物 醫(yī)藥 環(huán)保 科技類k類 廣告 展覽 策劃 禮儀 慶典類l類 重型工業(yè) 石油 礦產(chǎn) 鋼鐵類 購買南岸區(qū)寫字樓企業(yè)性質(zhì)上看 房地產(chǎn) 專業(yè)事務(wù)所 生活服務(wù)類企業(yè)為主 南岸區(qū)寫字樓市場主要被房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè) 生活服務(wù)類行業(yè)以及政務(wù)類行業(yè)占據(jù) 知名企業(yè)相對較少 主要為重慶本土企業(yè)租賃 市場背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 購買寫字樓企業(yè)行業(yè)屬性 購買南岸區(qū)寫字樓最多的面積為100 200平米 其次為200 500平米 南岸區(qū)寫字樓市場消費面積以100 200平米為主 其次為200 500平米 500平米以下的中小面積占到絕對數(shù)量 市場背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 購買寫字樓企業(yè)面積需求 市場背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 行業(yè)屬性與購買面積交叉分析 生活服務(wù)類需求面積較小主要在100平米以下 房地產(chǎn)與專業(yè)事務(wù)所類面積較大100 200平米 政務(wù)行業(yè)面積較大以半層居多 市場背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公市場分析 在售及潛在寫字樓 長江國際 喜來登國際中心 西南協(xié)作大廈 萬達(dá)國際 工貿(mào)大廈改建工程 凱賓斯基 目前南岸區(qū)在售寫字樓3個 總體量約15萬平米 潛在寫字樓3個 總供應(yīng)體量約為18萬平米 南岸區(qū)寫字樓在售及潛在供應(yīng)體量不大 合計在33萬平米左右 但對比南岸近5年年均2 3萬去化量來看 壓力仍然較大 項目周邊小套型公寓項目 多大6個 短期供應(yīng)體量達(dá)到50萬平米 大量的小戶型公寓分流寫字樓小套型投資客群 市場背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公市場分析 替代品 南岸區(qū)公寓類產(chǎn)品放量巨大 對寫字樓投資類客戶的壓迫性大 長江國際 項目總占地18畝 建筑面積約15萬方 建筑主體為雙塔高層 建筑總高度192米 為南濱路地標(biāo)性建筑 長江國際項目是集合濱江豪宅 五星級酒店 星級會所 5a甲級寫字樓于一體的建筑綜合體 項目江景豪宅部分 層高43層 項目公寓大堂挑高12米 8部高速電梯 公共區(qū)域配備無縫隙安保系統(tǒng) 公寓部分小戶型全部提供精裝修 室內(nèi)配套包含 電子對講系統(tǒng) 全套通訊系統(tǒng) 中央空調(diào)系統(tǒng)等 市場背景研究 南岸區(qū)重點寫字樓 項目區(qū)位 市場背景研究 南岸區(qū)重點寫字樓 項目功能分布 市場背景研究 南岸區(qū)重點寫字樓 喜來登 重慶喜來登國際中心位于具有重慶外灘美譽之稱的南岸區(qū)南濱路 背靠有重慶 城市花冠 美譽的南山山脈 面對長江和嘉陵江 與渝中半島商務(wù)中心僅一江之隔 依山傍水 位置絕佳 總建筑面積160000平方米 項目規(guī)劃包含鉑金五星級喜來登酒店 超級5a智能化寫字樓和國際商業(yè)街區(qū)三大部分 其中酒店 會議展覽面積為10000平方米 寫字樓面積為4 4萬平方米 商場等酒店附屬設(shè)施總面積為50000平方米 項目建筑規(guī)劃為裙樓和塔樓兩個部分 裙樓部分包括國際商業(yè)街區(qū)和個性化寫字樓兩個部分 由美國喜達(dá)屋飯店管理集團與香港港迪萬斯集團與重慶泰正 集團 有限公司共同依攜手打造 市場背景研究 南岸區(qū)重點寫字樓 5a智能化寫字樓部分 寫字樓單層面積 7層 36層建筑1200平方米 套內(nèi)約900平方米 37 45層建面區(qū)間在1100 450平方米 市場背景研究 南岸區(qū)重點寫字樓 項目總規(guī)劃用地面積54000平方米 規(guī)劃建筑面積約為46 6萬平方米 項目由大型集中商業(yè)及高檔公寓集群兩大主要部分組成 前者建筑面積約18萬平方米 由高品位shoppingmall和超大室內(nèi)停車庫組成 高檔公寓集群建筑面積約23萬平方米 由5棟普通高層公寓和2棟超高層頂級公寓 含精品酒店 組成 協(xié)信城 項目由重慶協(xié)信集團和香港漢威基金聯(lián)合打造 集合了華潤集團 英國利寶國際 高緯環(huán)球 凱達(dá)環(huán)球等 預(yù)計2009年底開始銷售 協(xié)信城 協(xié)信城 市場背景研究 南岸區(qū)重點寫字樓 市場背景研究 南岸區(qū)商務(wù)市場研究 小結(jié) 南岸區(qū)確立以會展 商貿(mào) 都市旅游為方向的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局 依托南岸中心商圈的升級改造 茶園 東港 南部cbd等園區(qū)為支撐的江南經(jīng)濟中心 南岸區(qū)商務(wù)市場發(fā)展極度落后 年消化量極低 未來來自新入市寫字樓以及替代品商務(wù)公寓的競爭壓力大 入駐南岸區(qū)辦公物業(yè)的企業(yè)類型主要是以房地產(chǎn) 機電家私以及生活服務(wù)類企業(yè)為主 而購買南岸區(qū)寫字樓辦公的企業(yè)則以房地產(chǎn) 專業(yè)食物所 生活服務(wù) 政務(wù)企業(yè)為主 匯報思路提綱 以項目本體為出發(fā)點研究區(qū)域城市發(fā)展以及商務(wù)市場競爭 導(dǎo)向?qū)δ繕?biāo)客群的精確定位 以客群為平臺定制項目的營銷執(zhí)行細(xì)案 項目本體研究 營銷策略 營銷細(xì)案 市場背景研究 項目區(qū)域與地理屬性 項目有利條件梳理 項目不利條件梳理 項目本體研究小結(jié) 項目本體研究 萬達(dá)國際 區(qū)位 南岸中心商圈核心南岸中心商業(yè)區(qū) 會展經(jīng)濟帶創(chuàng)意 會展 樓宇 總部經(jīng)濟 rbd南濱游憩休閑商務(wù)區(qū)南濱路的價值和吸引力正在體現(xiàn) 南濱路的價值及榜樣地位已被認(rèn)同 項目本體研究 項目有利條件梳理 one 城市核心 中心占盡 占據(jù)南岸商圈核心 南岸區(qū)的南坪商圈已有大中型商場30個左右 商業(yè)面積達(dá)59 2萬平方米 囊括了諾瑪特 麥德龍 百盛 新世紀(jì)等眾多巨頭 2年后隨著輕軌3 線的開通 南坪商圈將在現(xiàn)有50萬平方米的基礎(chǔ)上擴容一倍 打造5大主題商業(yè)步行街 第一影響區(qū)域 距離站點步行或者自行車距離5 10分鐘 適合發(fā)展高等級功能 包括高級辦公 商業(yè)以及居住 開發(fā)強度高 通常是地價最高 最先發(fā)展起來的區(qū)域 開發(fā)強度很高 veryhigh 第二影響區(qū)域 距離站點通過其他交通方式15分鐘內(nèi)可以到達(dá) 包括交通以及換乘時間 是上述高等級功能的備選區(qū)域同時適合布局可進行產(chǎn)業(yè)聚集 cluster 的相關(guān)功能 開發(fā)強度較高 high 第三影響區(qū)域 距離站點通過其他交通方式需要15分鐘以上的時間 包括交通以及換乘時間 取決于地段狀況可以發(fā)展多種功能 開發(fā)強度取決于地塊以及開發(fā)內(nèi)容 軌道交通站點對于周邊發(fā)展的影響根據(jù)空間和時間的變化而呈現(xiàn)不同 資料來源 sch tze 1998 stadtentwicklungdurchhochgeschwindigkeitsverkehr urbandevelopmentbyhigh speedtraffic heft6 軌道交通對項目價值提升的空間序列 項目本體研究 項目有利條件梳理 two 輕軌3 線的建設(shè)拓寬項目客群范圍 提高項目交通通達(dá)度與投資價值 項目本體研究 項目有利條件梳理 three 南岸商圈全面升級 升值潛力巨大 1號步行街就是對現(xiàn)有的貝迪步行街改造升級 2號步行街在現(xiàn)在的百安居 浪高一片 3號步行街在協(xié)信廣場一片 4號步行街是占地170畝的萬達(dá)廣場一片 5號步行街在重慶印象一片 五條特色步行街 酒店業(yè) 60顆星 100萬平方米商業(yè)面積 150萬平方米商務(wù)寫字樓等規(guī)劃的逐步落實 南坪商務(wù)圈商貿(mào)流通中心和商務(wù)中心的地位將得到進一步加強 本案 商圈全面升級改造 帶來巨大的商務(wù)投資機會 one 傳統(tǒng)商務(wù)中心及新興商務(wù)中心未來2年內(nèi)大量寫字樓供應(yīng)對南岸商務(wù)地產(chǎn)的沖擊 項目本體研究 項目不利條件梳理 傳統(tǒng)商務(wù)中心解放碑 以及新興商務(wù)中心江北城 觀音橋?qū)?南岸區(qū)商務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)生加大的區(qū)域競爭壓力 在區(qū)域客群分流等方面 未來2年內(nèi)寫字樓總體供應(yīng)體量達(dá)到100萬平米 競爭形勢不容樂觀 解放碑商務(wù)中心 江北城商務(wù)中心 觀音橋商務(wù)中心 新興商務(wù)中心 傳統(tǒng)商務(wù)中心 two 外部小戶型公寓類住宅供應(yīng)體量巨大 分流相當(dāng)數(shù)量的小投資客群 項目本體研究 項目不利條件梳理 項目周邊小套型公寓項目 多大6個 短期供應(yīng)體量達(dá)到50萬平米 大量的小戶型公寓分流寫字樓小套型投資客群 three 項目內(nèi)部不同產(chǎn)品之間的競爭 項目本體研究 項目不利條件梳理 本項目總體量達(dá)到78萬平米 內(nèi)部a b棟之間的競爭關(guān)系 寫字樓與項目公寓的競爭關(guān)系 均是項目在后期運作的關(guān)鍵點 four 南岸區(qū)區(qū)域印象較差 目前交通狀況堪憂 信心抗性大 項目本體研究 項目不利條件梳理 南岸區(qū)外來人口較多 以南部近郊區(qū)縣為主 在城市地位以及區(qū)域印象上受到一定的排斥 顧南岸區(qū)在吸引主城內(nèi)其他區(qū)域的商務(wù)需求的可能性相對較低 但在區(qū)域內(nèi)的客戶忠誠度方面較高 對經(jīng)濟形勢的擔(dān)憂導(dǎo)致人們對現(xiàn)金的大量追求 以至于存款的大量增長 短期的市場反彈并不代表經(jīng)濟形勢的反轉(zhuǎn) five 中國宏觀經(jīng)濟滑坡 導(dǎo)致企業(yè)資金壓力較大 剛性與投資性需求降低 項目本體研究 項目不利條件梳理 項目本體研究 結(jié)論 項目處于南部片區(qū)核心步行街地段 負(fù)有改變南岸的重大使命 在布局南岸城市商圈發(fā)展新格局的同時 獲取了城市發(fā)展的良好機遇 項目在強大的品牌支撐與拉動之下 具有較為明顯的優(yōu)勢 但同時項目也存在著不利條件 首先是來自市內(nèi)其他商務(wù)中心的市場分流 其次是來自區(qū)域內(nèi)投資品的放量均對項目形成了隱形競爭 此外 在城市印象等方面對項目也產(chǎn)生了一定的影響 加之經(jīng)濟形勢的不穩(wěn)定房地產(chǎn)的反彈隨時可能終止 我們以市場為導(dǎo)向探討項目的營銷策略 五大策略 萬達(dá)國際swotv2009 so策略以品牌為支撐 酒店作提升 配套作保障 高形象 合理的價格入市 wo策略規(guī)避項目的不利因素 取長弊端 獲取時間機會 以線下銷售區(qū)分其他產(chǎn)品 st策略發(fā)揮項目綜合潛力 以合理的價格 高端形象爭奪其他板塊客戶 區(qū)隔公寓類產(chǎn)品 s 優(yōu)勢 w 劣勢 0 機會 t 威脅 復(fù)合型城市綜合體項目 艾美酒店提升項目品質(zhì)感 萬達(dá)品牌優(yōu)勢 南岸區(qū)步行街內(nèi) 立體化交通網(wǎng)絡(luò) 內(nèi)部產(chǎn)品線過于復(fù)雜 推盤難度大 南岸區(qū)整體商務(wù)印像差 步行街全面升級尚需時日 09年寫字樓供應(yīng)量處于較低位置 周邊均為高檔寫字樓 價格高 酒店的簽約入駐提升辦公形象 步行街的升級改造 周邊大量公寓替代性產(chǎn)品的威脅 傳統(tǒng)商務(wù)中心的板塊分流威脅 內(nèi)部產(chǎn)品的分流威脅 09年宏觀經(jīng)濟形勢的低迷壓抑投資型購買 通過對項目市場環(huán)境的研究 項目本體條件的梳理 找到項目的優(yōu)劣勢 從而制定相應(yīng)的營銷策略 下面我們來討論項目如何營銷 匯報思路提綱 以項目本體為出發(fā)點研究區(qū)域城市發(fā)展以及商務(wù)市場競爭 導(dǎo)向?qū)δ繕?biāo)客群的精確定位 以客群為平臺定制項目的營銷執(zhí)行細(xì)案 項目本體研究 營銷策略 營銷細(xì)案 市場背景研究 五大營銷策略 行銷為先 活動縱貫 動態(tài)價值 聯(lián)盟銷售 基于前期客戶定位 在具體營銷過程中制定以下五大營銷策略 五大策略 區(qū)隔定位 區(qū)隔定位 競爭形勢 五大策略 在定位項目的競爭策略前 我們先綜合的分析項目所面臨的競爭形勢 一 重慶市2010年左右150萬平米的寫字樓供應(yīng)體量的競爭 而相應(yīng)的寫字樓市場只有23萬平米年消化體量 如此體量將是7年的重慶市場容量 二 解放碑 江北以及cbd板塊 商務(wù)氛圍較好 南岸區(qū)無法與之抗衡 三 南岸區(qū)目前在售長江國際 喜來登等寫字樓的直接競爭 四 南岸區(qū)大量的投資性公寓產(chǎn)品 替代品 對寫字樓形成巨大的投資性分流 形象高端 價格取勝 博取時差本項目在整體項目硬件品質(zhì)不如喜來登以及長江國際的情況下 采取形象不屬于競爭寫字樓 價格優(yōu)勢的原則獲取市場競爭力 五大策略 區(qū)隔定位 競爭策略 長江國際 喜來登 南岸小戶型公寓 競爭策略 形象同等 地段價格優(yōu)勢 商務(wù)辦公品質(zhì)感 價格相等 其他板塊寫字樓 高端形象 巨大價格優(yōu)勢 區(qū)隔本項目投資型公寓 高端商務(wù)形象 獨立項目案名 項目客群定位 已入駐寫字樓尋找目標(biāo)客群 從已入駐企業(yè)的層面我們得到 未來還有挖掘可能的客群方向為 房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè) 含建材家私 政務(wù)及專業(yè)事務(wù)所類 生活服務(wù)類企業(yè) 詳見 市場研究報告 本案 長江化工廠 渝能汽車城 南岸區(qū)人民醫(yī)院 重慶市教育學(xué)院 重慶市工商大學(xué) 重慶市交通科研院 重慶科瑞制藥 南亞塑膠 麥德龍超市 美心集團 嘉陵本田公司 珠江光電 重慶市六院 江南醫(yī)藥批發(fā)城 重慶市電力建設(shè)總公司 南岸區(qū)人民政府 商社建材 國際會展中心 燈馬特 百安居 美克美家 揚子江酒店 工商銀行大廈 隆鑫摩托 桐君閣醫(yī)藥 項目客群定位 周邊產(chǎn)業(yè)尋找目標(biāo)客群 項目客群定位 周邊產(chǎn)業(yè)尋找目標(biāo)客群 南岸區(qū)政府 市六院 南岸區(qū)人民醫(yī)院 重慶市電力建設(shè)總公司 本項目周邊有三個明顯的產(chǎn)業(yè)區(qū)域以及一個核心企業(yè) 一個是以南岸區(qū)政府 為核心的政務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)區(qū) 另一個是一步行街商圈為核心的商圈產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū) 還有就是以二小區(qū)為核心的醫(yī)藥批發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū) 核心企業(yè)是以重慶市電力建設(shè)為龍頭的機電電力設(shè)備關(guān)聯(lián)企業(yè)所以本項目在產(chǎn)業(yè)客群導(dǎo)向上 著重考慮由這兩大產(chǎn)業(yè)以及龍頭企業(yè)所帶動的相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè) 東原地產(chǎn) 百安居 建瑪特 沃爾瑪 政務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)群 江南醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 電力建設(shè) 商圈經(jīng)濟 項目客群定位 周邊產(chǎn)業(yè)尋找目標(biāo)客群 茶園工業(yè)園區(qū) 入駐龍頭企業(yè) 美的集團雅戈爾集團重慶通盛機械有限公司重慶市迪馬實業(yè)股份有限公司重慶萊美藥業(yè)有限公司重慶南電集團上海麥斯特建材有限公司重慶力帆重柴有限公司重慶機電控股 集團 公司重慶交運集團 相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè) 東港工業(yè)園區(qū) 原料供應(yīng) 分類制造 物流運輸 品牌代理 分銷機構(gòu) 重慶市船舶工業(yè)總公司上港集團江南化工集團東港風(fēng)力發(fā)電設(shè)備制造總公司 本案有可能承接來自兩大工業(yè)園區(qū)龍頭型企業(yè)所帶來的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)就近入駐南岸寫字樓 項目客群定位 周邊產(chǎn)業(yè)尋找目標(biāo)客群 從項目所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)分布情況 我們得出項目可能接納的產(chǎn)業(yè)鏈為 商圈經(jīng)濟產(chǎn)業(yè) 政務(wù)辦公產(chǎn)業(yè) 電力設(shè)備產(chǎn)業(yè) 醫(yī)藥批發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈以及來自茶園及東港龍頭型企業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè) 項目客群定位 導(dǎo)入領(lǐng)袖型企業(yè) 項目整體體量較大必須通過引入1 2個領(lǐng)袖型企業(yè)帶動其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈入駐 從而加快項目的銷售速度 大型建材品牌及代理總部 如科勒重慶代理總部 高陶重慶總部 成霖高寶等 領(lǐng)秀型企業(yè)方向 醫(yī)藥行業(yè) 如祥和醫(yī)藥集團 巨琪醫(yī)藥集團 重慶萊美醫(yī)藥集團等 房地產(chǎn)業(yè) 如東原地產(chǎn) 東銀地產(chǎn) 廣萬地產(chǎn) 渝建實業(yè)等 項目客群定位 結(jié)論 客群核心定位 已入駐企業(yè)客群定位 產(chǎn)業(yè)及龍頭企業(yè)關(guān)聯(lián)客群定位 房地產(chǎn) 專業(yè)事務(wù)所 生活娛樂服務(wù) 生活娛樂服務(wù)產(chǎn)業(yè) 政務(wù)辦公產(chǎn)業(yè) 機電電力設(shè)備產(chǎn)業(yè) 商貿(mào)運輸產(chǎn)業(yè) 領(lǐng)袖型企業(yè)的引入 醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 建材品牌總部 醫(yī)藥及器械總部 one 自需型客群主要集中在以下幾大產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 政務(wù)辦公及專業(yè)事務(wù)所 商貿(mào)物流業(yè) 生活服務(wù)類 家私建材類企業(yè) 醫(yī)藥批發(fā)類企業(yè) two 投資型客群 購買動因 看好南岸區(qū)步行街升級及城市發(fā)展新規(guī)劃 看好萬達(dá)集團品牌價值為提升增值空間 項目客群定位 結(jié)論 萬達(dá)國際客群構(gòu)成 項目客群定位 結(jié)論 自用型客群產(chǎn)業(yè)鏈分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 政務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)鏈 商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈 項目客群定位 結(jié)論 自用型客群產(chǎn)業(yè)鏈分析 醫(yī)藥批發(fā)零售產(chǎn)業(yè)鏈 one two three four 新南岸商政核心 商務(wù)投資新干線 超五星酒店商務(wù)配套 彰顯領(lǐng)袖實力 萬達(dá)二十年商務(wù)地產(chǎn)積累09年巨獻重慶 十重價值保障續(xù)寫投資神話 營銷定位 項目價值點 six 成就南岸商務(wù)新高度 營銷定位 項目營銷定位 總體定位策略 以高端商務(wù)地產(chǎn)的形象 以合理的價格沖擊市場 項目定位 南岸商圈核心 超豪華配套 地標(biāo)商務(wù)王座 行銷為先 活動縱貫 動態(tài)價值 跨界營銷 基于前期客戶定位 在具體營銷過程中制定以下五大營銷策略 區(qū)隔定位 五大策略 截止4月27日龍湖國際共成交28 5層 大客戶認(rèn)購一周時間銷售率達(dá)到82 至項目亮相以來線上推廣總費用不到20萬 而通過行銷團隊所成交的大客戶占到總成交客戶的42 即12層 總金額約9000萬 成為項目成交客戶獲知最有效渠道 目前金融街重慶金融中心目前已成功拓展到2個整棟購買大客戶 正在洽談之中 五大策略 行銷為先 行銷成果 我們期待行銷在萬達(dá)國際上演更大的銷售奇跡 思源早已建立成建制的專門行銷團隊 已經(jīng)在龍湖國際 金融街項目取得成果 五大策略 行銷為先之高效團隊 根據(jù)不同的客戶資源 分行業(yè) 分產(chǎn)品及客戶屬性制定不同的個性化銷售道具 更有針對性的進行信息傳遞及營銷 產(chǎn)品樓書 資料 群播交互式網(wǎng)站單一置業(yè)計劃書 五大策略 行銷為先之銷售道具 對客戶信息進行分層整理 根據(jù)營銷戰(zhàn)略劃分客戶資源 建立客戶數(shù)據(jù)庫 大眾資源 整合廣泛的客戶資源 包括思源經(jīng)紀(jì)積累的重慶客戶資源 及各區(qū)域金融年會資源 系統(tǒng)資源 政企關(guān)系搜集其客戶的聯(lián)系方式 目的 對信息進行漫天洪水式傳播 使項目信息形成強大的知曉面 行業(yè)資源 房地產(chǎn)業(yè) 生活服務(wù)類 建材商貿(mào)業(yè) 政務(wù)辦公及機電電力產(chǎn)業(yè)中企業(yè)名單及聯(lián)系方式進行搜集整理 包括行業(yè)協(xié)會等資源 目的 對目標(biāo)客戶進行精準(zhǔn)打擊 有效鎖定目標(biāo)客戶范圍 渠道資源 整合政府關(guān)系渠道 商會資源 俱樂部資源 其他代理行業(yè)資源 目的 制定聯(lián)合營銷策略 擴大銷售渠道 客戶信息數(shù)據(jù) 五大策略 行銷為先之客戶資源狀況 北京 天津 成都 重慶 銀川 貴陽 大連 青島 濟南 鄭州 揚州 常州 煙臺 思源全國16家分公司1200位房地產(chǎn)專業(yè)銷售人員構(gòu)成強大的全國營銷網(wǎng)絡(luò) 思源舉辦多次金融年會 積累不少投資客戶 思源全國營銷網(wǎng)絡(luò)平臺 整合全國客戶資源 五大策略 行銷為先之全國分銷網(wǎng)絡(luò) 五大策略 萬達(dá)國際行銷方向 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 建筑設(shè)計規(guī)劃公司 景觀設(shè)計公司 承建公司 消防公司 裝飾裝修企業(yè) 中介代理類企業(yè) 建筑節(jié)能 政務(wù)辦公類 南岸區(qū)建設(shè)委員會 南坪廣播文化局 南岸財政局會計科 南岸區(qū)綠化委員會 南岸住宅建設(shè)中心 南岸區(qū)行政執(zhí)法局 南岸區(qū)移民局 南岸中央商務(wù)區(qū)開發(fā)公司 會計師事務(wù)所 拍賣公司 法務(wù)機構(gòu) 律師行 家私建材與商貿(mào)物流類 品牌總部 品牌直銷 品牌代理 物流運輸 生活服務(wù)類 食品 餐飲 娛樂 休閑服務(wù) 健身美容 醫(yī)藥行業(yè)類 藥品代理 藥品批發(fā) 物流運輸 醫(yī)藥器械等 漫天布網(wǎng) 精確打擊 二次營銷 第一網(wǎng) 利用戶外 短信等傳統(tǒng)媒介 廣泛發(fā)布消息 形成強大的信息知曉度 第二網(wǎng) 行銷團隊對五大商圈寫字樓掃樓 發(fā)放信息 以電子樓書 為主 第三網(wǎng) 行銷團隊對南岸公寓掃樓 發(fā)放信息 1 對五大產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客群進行深耕 深挖式的一對一營銷 采取對點上門拜訪 直郵等方式 參加其產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的交流會 展覽會 尋展會等 2 對地域性商會 如香港商會 四川商會 浙江商會等做定點宣傳 3 促成租賃客戶轉(zhuǎn)向購買 1 前期成交客戶進行行業(yè)劃分 2 制定系列活動方案及優(yōu)惠政策 3 聯(lián)系老客戶 開展活動 傳遞二次營銷信息 吸引眼球廣泛造勢頭 挖掘意向客戶促進營銷 促進老客戶營銷 五大策略 行銷為先之執(zhí)行策略 2009 05 2009 06 漫天布網(wǎng) 精確打擊 二次營銷 2009 07 2009 10 2009 08 2009 09 電話陌拜電子樓書發(fā)放掃樓執(zhí)行現(xiàn)有客戶資源拜訪 廣東商會推介福建商會推介江蘇商會推介房地產(chǎn)協(xié)會休閑娛樂產(chǎn)業(yè)協(xié)會 60個工作日1萬個電話覆蓋重要客群 60個工作日10000本郵箱電子樓書 60個工作日60個寫字樓 公寓項目 60個日平均拜訪2 3組客戶 dm單500份 樓書200份 線下拜訪20日 dm單500份 樓書200份 線下拜訪20日 dm單500份 樓書200份 線下拜訪20日 dm單500份 樓書200份 線下拜訪20日 70個工作日 老客戶與已拜訪客戶二次深度拜訪 五大策略 行銷為先之執(zhí)行 我們可以做到60個工作日10萬個郵箱覆蓋 1萬個目標(biāo)客群電話溝通 3000個qq群消息發(fā)布 60個寫字樓與公寓掃樓梳理 注 由于現(xiàn)階段雙方合作意向尚未完成確定 故先將行銷摸底調(diào)查時間段暫定為6月6日 30日 待合同確定后根據(jù)合同要求時間進行調(diào)整 前期準(zhǔn)備工作計劃表 五大策略 行銷為先之執(zhí)行 數(shù)據(jù)庫快速累加 crm系統(tǒng)09年4月新增客戶資料33521戶 其中別墅洋房類4306戶 住宅類20194戶 公寓寫字樓680戶 商業(yè)1541戶 業(yè)內(nèi)人士3402戶 企業(yè)名錄3398戶 五大策略 行銷為先之執(zhí)行 樓盤客戶名單 7月份上半月工作計劃表 五大策略 行銷為先之執(zhí)行 7月份下半月工作計劃表 五大策略 行銷為先之執(zhí)行 行銷為先 活動縱貫 動態(tài)價值 跨界營銷 區(qū)隔定位 五大策略 基于前期客戶定位 在具體營銷過程中制定以下五大營銷策略 時間 銷售階段 6月 項目蓄勢期 項目強銷期 項目續(xù)銷期 7月 8月 9月 10月 11月 12月 關(guān)鍵節(jié)點 項目加推 秋交會 外立面呈現(xiàn) 項目首次開盤 項目亮相 季度大型活動營銷 第二季 南岸政府?dāng)y手萬達(dá)國際城南新區(qū)發(fā)展說明招商會 第三季 知名企業(yè)簽約萬達(dá)國際成就與世界的對話 第四季 萬達(dá)商務(wù)地產(chǎn)會成立 月度普通活動營銷 商會聯(lián)誼活動 理財公益大講堂系列 慶功會 感恩答謝會 新聞發(fā)布會 企業(yè)ceo聯(lián)誼會 寫字樓設(shè)計挑戰(zhàn)賽 寫字樓巡展月 封頂 配合行銷活動 房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會論壇活動 家裝建材行業(yè)活動 福建商會產(chǎn)品推介活動 廣東商會產(chǎn)品推介活動 五大策略 活動縱貫 09年活動總計劃 項目二次開盤 項目加推 五大策略 活動縱貫 09年活動時間排布表 政府部門 相應(yīng)的稅費優(yōu)惠支持 萬達(dá)國際 推廣項目價值 兼顧投資與自用型客戶 南岸招商局 對關(guān)系企業(yè)重點企業(yè)提供優(yōu)惠政策 商業(yè)銀行 提供相應(yīng)的商業(yè)貸款優(yōu)惠政策 活動方式 由南岸區(qū)政府主辦萬達(dá)國際協(xié)辦 重新對南岸的經(jīng)濟文化進行推介 力在對步行街商機的說明以招商局及政府名義邀請市內(nèi)外企事業(yè)單位參與 第一季活動時間 2009 06 五大策略 活動縱貫 重要活動 南岸政府?dāng)y手萬達(dá)國際升級南坪新步行街招商推介會 活動目的 1 利用 名企效應(yīng) 強強聯(lián)手為本項目商務(wù)價值造勢 2 名企 入住 帶動中小企業(yè)辦公形象提升有極大幫助 活動方式 在簽訂1 2家知名大企業(yè)后 開展萬達(dá)國際與其正式簽約儀式 通過新聞發(fā)布會的方式 在電視臺 報媒等媒體上將此活動大勢宣傳 第二季活動時間 2009 08 五大策略 活動縱貫 重要活動 知名企業(yè)簽約入駐萬達(dá)國際 行銷為先 活動縱貫 動態(tài)價值 跨界營銷 區(qū)隔定位 基于前期客戶定位 在具體營銷過程中制定以下五大營銷策略 五大策略 按照客群購買目的不同 產(chǎn)品特性不同 客群產(chǎn)業(yè)不同推出相應(yīng)的動態(tài)價值點 迎合客戶不同的價值需求推出相應(yīng)的短信 樓書宣講用語 宗旨 針對不同的客戶精準(zhǔn)傳遞不同的價值點 動態(tài)價值釋義 五大策略 動態(tài)價值 客群分類動態(tài)價值關(guān)注點 投資性客戶關(guān)注點 1 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃2 項目租金與投資回報3 開發(fā)商品牌4 項目檔次 自住型客戶關(guān)注點 1 周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群2 稅收優(yōu)惠與政策扶持3 交通狀況4 物業(yè)本體舒適性 不同的客戶關(guān)注的價值點與方面各不相同 根據(jù)不同的客群 不同的產(chǎn)品特性 不同的時間特性來分別推出相應(yīng)的動態(tài)價值點 五大策略 動態(tài)價值 萬達(dá)國際 南岸商圈中心絕版地段 搶占步行街升級投資家 是您低投入 高回報的首選 建面 元 平方米 預(yù)估投資回報率 投資回收期 年 投資熱線 500強企業(yè) 強勢進駐萬達(dá)國際 以重慶商務(wù)領(lǐng)航者氣勢 坐享南岸城市升級發(fā)展的優(yōu)秀機遇與政策扶持 輕軌立體化交通構(gòu)筑便捷網(wǎng)絡(luò)15分鐘直達(dá)主城各區(qū) 商務(wù)價值無可比擬 搶購熱線 投資客戶短信內(nèi)容 自用客戶短信內(nèi)容 先生 小姐 總 老師 短信篇 五大策略 動態(tài)價值 投資客戶樓書策動點內(nèi)容 自用客戶樓書策動點內(nèi)容 創(chuàng)新針對性電子樓書 1 城南步行街升級投資機遇2 低投入 高回報3 萬達(dá)集團品牌護航4 城市地標(biāo)建筑 完整商務(wù)配套 1 周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈2 南岸區(qū) 稅收優(yōu)惠與 政策扶持3 輕軌立體交通4 一流物管 五大策略 動態(tài)價值 電子樓書舉例一 萬達(dá)國際關(guān)于家裝建材行業(yè)的樓書1 1萬達(dá)國際項目簡介1 2家裝建材行業(yè)在南岸區(qū)區(qū)域的發(fā)展趨勢1 3本區(qū)域家裝建材企業(yè)目錄1 4萬達(dá)國際對其未入駐家裝建材企業(yè)的感召1 5萬達(dá)國際的產(chǎn)品價值1 6萬達(dá)國際對其產(chǎn)品的價值提升 電子樓書舉例二 萬達(dá)國際關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的樓書2 1萬達(dá)國際項目簡介2 2房地產(chǎn)行業(yè)在南岸區(qū)區(qū)域的發(fā)展趨勢2 3本區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)目錄2 4萬達(dá)國際對其未入駐房地產(chǎn)企業(yè)的感召2 5萬達(dá)國際的產(chǎn)品價值2 6萬達(dá)國際對其產(chǎn)品的價值提升 創(chuàng)新針對性電子樓書 五大策略 動態(tài)價值 行銷為先 活動縱貫 動態(tài)價值 跨界營銷 區(qū)隔定位 基于前期客戶定位 在具體營銷過程中制定以下五大營銷策略 五大策略 跨地域的界 讓銷售團隊走出萬達(dá)國際 實現(xiàn)從 坐商 到 行商 營銷拓展模式的轉(zhuǎn)變 跨領(lǐng)域的界 從單一自主銷售 到整合各界力量 嫁接其它行業(yè)價值的營銷模式轉(zhuǎn)變 五大策略 跨界銷售 a 跨界銷售渠道嫁接之一 高級置業(yè)經(jīng)理人計劃思源在本身營銷團隊之外再組織成立一支專門的直銷團隊 編外高級職業(yè)經(jīng)理人隊伍 按照無底薪高提成制方式推介項目 1 人員組成 招商引資局 聯(lián)系招商引資辦負(fù)責(zé)人外經(jīng)委 聯(lián)系外商投資管理局負(fù)責(zé)人銀監(jiān)局 聯(lián)系辦公室主任以上人員工商局各商會會長 重點聯(lián)系副秘書長以上人員行業(yè)協(xié)會會長 聯(lián)系協(xié)會處長以上人員門戶網(wǎng)站 聯(lián)系行業(yè)門戶網(wǎng)站ceo保險公司 聯(lián)系保險公司分公司負(fù)責(zé)人供應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈條 發(fā)展商聯(lián)系人2 確認(rèn)流程 3 薪金制度 0底薪 高提成提成金額控制范圍2000 20000之間4 發(fā)放方式 帶領(lǐng)客戶到現(xiàn)場進行了交接確認(rèn) 發(fā)放5元交通補助費 成交后在成交傭金中一并發(fā)放 例 甲經(jīng)理人共推薦100組客戶 成交2組 提成為5000元 發(fā)放薪金 5000 500 5500元 五大策略 跨界銷售 b 跨界銷售渠道嫁接之二 保險資源整合計劃聯(lián)盟一家剛進入重慶的超大型保險公司 中宏保險國內(nèi)首家中外合資人壽保險公司 強強合作 利潤共享 中宏保險每周統(tǒng)計購買萬達(dá)國際意向性客戶名單 以確認(rèn)函及附件形式提供