房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理重點歸納

Importance for Aki房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第一章 房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)特性位置固定性數(shù)量有限性用途多樣性供求區(qū)域性投資風險性難以變現(xiàn)性外部影響性使用限制性保值增值性大量投資性長期使用性房地產(chǎn)業(yè)的特點 房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長、效益高 房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域性 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的影響房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位對GDP的貢獻6-12%對地方財政的貢獻（土地出讓金、房地產(chǎn)企業(yè)稅收、向房地產(chǎn)企業(yè)的收費）對相關產(chǎn)業(yè)的拉動建筑業(yè)、建材、冶金、機械、電器、家具；金融、郵電通信、交通運輸、商業(yè)對就業(yè)的拉動建筑裝修、物業(yè)管理、中介評估房地產(chǎn)投資類型按投資形式劃分（直接投資和間接投資）按投資所處的環(huán)節(jié)劃分（開發(fā)投資和置業(yè)投資）按物業(yè)類型劃分（居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊）房地產(chǎn)直接投資和間接投資直接投資投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。間接投資將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資、投資于房地產(chǎn)投資信托公司（REITs）、購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司、購買住房抵押支持證券房地產(chǎn)投資特性 投資金額巨大，回收期長 投資不確定因素多，風險較大 流動性較差 具有保值增值性 受政府政策影響較大 依賴金融部門的支持 具有專業(yè)性 投資具有相互影響性房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段 投資機會尋找 項目可行性研究 取得土地使用權(quán) 項目規(guī)劃與合同談判 項目建設 房地產(chǎn)租售 物業(yè)管理第二章 房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的特征 經(jīng)營對象的不可移動性 業(yè)務形態(tài)的服務性 經(jīng)營活動的資金和人才密集性 不完全競爭性。 房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個趨勢房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級的劃分根據(jù)建設部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等。各資質(zhì)等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得超越承擔業(yè)務。各資質(zhì)等級的企業(yè)應達到相應的條件。一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔項目的建設規(guī)模不受限制。二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的項目。三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積20萬平方米以下的項目。四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積10萬平方米以下的項目。新設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視具體條件審批建設規(guī)模。房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)形式 職能型組織結(jié)構(gòu) 項目型組織結(jié)構(gòu) 矩陣型組織結(jié)構(gòu) 混合型組織結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標原則 可行性原則 可量化原則 一致性原則 彈性原則內(nèi)容 戰(zhàn)略目標 成長性目標（營業(yè)收入及增長率、資產(chǎn)總額及增長率、開發(fā)規(guī)模及開發(fā)范圍；土地儲備面積） 營利性目標（凈利潤、利潤率、資產(chǎn)負債率等） 競爭性目標（市場占有率、行業(yè)影響率、品牌價值） 戰(zhàn)術目標市場定位，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，價格策略，廣告策略，營銷策略第三章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的構(gòu)成要素 政治環(huán)境（政治局勢、政策制度、政府管理服務水平） 經(jīng)濟環(huán)境（宏觀經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、財務環(huán)境、資源環(huán)境） 社會文化環(huán)境（社會秩序、人口、就業(yè)、風俗、宗教、價值觀念） 自然地理環(huán)境 基礎設施環(huán)境 法律環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析方法 道氏評估法 SWOT分析法 綜合評價法綜合評價法步驟 確定投資環(huán)境要素 由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù) 由統(tǒng)計分析確定各環(huán)境要素的得分 分別對不同方案（選址）計算投資環(huán)境的綜合評分 根據(jù)環(huán)境條件變化對評價結(jié)果的影響進行敏感性分析 根據(jù)綜合評分與敏感性分析結(jié)果，作出投資選址決策市場調(diào)研內(nèi)容 市場環(huán)境調(diào)研 消費者調(diào)研 競爭樓盤調(diào)研 競爭對手調(diào)研問卷設計的原則和注意問題原則 目的性原則 可接受性原則 順序性原則 匹配性原則 簡明性原則注意問題 避免提一般性的問題 避免用不確切的詞 避免引導性的提問 避免提可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問題 問題要考慮時效性 避免問題與答案不一致第四章 房地產(chǎn)開發(fā)土地的取得房地產(chǎn)開發(fā)的土地取得途徑 出讓 轉(zhuǎn)讓 租賃 劃撥經(jīng)濟適用房、土地入股城市房屋拆遷補償安置 補償對象：被拆遷房屋及其附屬物的所有人,不是使用人。 補償形式：貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、被拆遷人選擇 幾種情況的補償：出租房屋；產(chǎn)權(quán)不明確房屋；設有抵押權(quán)的房屋；臨時建筑與違章建筑。(譚術魁書p101) 超過批準使用期限的臨時建筑不予補償、違章建筑不予補償 安置對象：被拆遷房屋的使用人，不是所有人。 安置規(guī)定：搬遷補助費；臨時安置補助費；第五章 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究可行性研究分析的作用 可行性研究是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法 投資決策的基本依據(jù) 籌集建設資金的依據(jù) 項目立項、用地審批的條件 開發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。 編制下一階段規(guī)劃設計方案的依據(jù)2、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價指標體系：靜態(tài)指標 投資利潤率 靜態(tài)投資回收期 資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率動態(tài)指標 凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值率 內(nèi)部收益率 動態(tài)投資回收期房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析投資利潤率投資利潤率年利潤總額或平均年利潤總額/項目總投資額100總投資額包括貸款利息。將投資利潤率與基準投資利潤率進行比較。只有當投資利潤率大于基準投資利潤率，項目才可行。同時，還可與行業(yè)的平均利潤率相比較。比較粗略，適用于投資額小、比較簡單的項目評價。投資利稅率投資利稅率正常年利稅總額或平均 年利稅額/ 項目總投資額100除了反映項目的盈利能力以外，還可反映項目為國家財政所作貢獻的大小。靜態(tài)投資回收期按平均收益額 投資回收期項目總投資/項目年平均收益額 總投資同樣包括利息。年平均收益額等于年均營業(yè)收入(租金收入)扣除年平均經(jīng)營成本及各種稅金后的余額。按累計收益額項目投資總額其中，F(xiàn)t:第t年的凈現(xiàn)金流量，n:靜態(tài)投資回收期即：使得各年累計的凈現(xiàn)金收入與項目總投資相等房地產(chǎn)投資動態(tài)分析凈現(xiàn)值(NPV)NPV=Ft:第t年的凈現(xiàn)金流量(CI-CO現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量)i0：貼現(xiàn)率應用首先，可行的方案必須使NPV0；其次，方案間進行比較時，NPV越大越好,NPV越大，說明方案的盈利能力越強。不足：貼現(xiàn)率的確定比較困難；是一個絕對指標，沒有反映投資的單位回報。例題見ppt內(nèi)部收益率(IRR)在項目經(jīng)濟壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，即項目凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率。即滿足NPV= =0的i0就是內(nèi)部收益率，即項目能承受的最高貸款利率,IRR.計算方法內(nèi)插值法1.假定一個貼現(xiàn)率i1,求出以這個貼現(xiàn)率計算的NPV1;2. 若NPV10,則提高貼現(xiàn)率,重新計算NPV,直到NPV0; 反之,如果NPV10。假定此時的貼現(xiàn)率為i2, 此時的凈現(xiàn)值為NPV2.假設NPV10, NPV20, 則內(nèi)部收益率的計算公式如下：式中, IRR:項目內(nèi)部收益率 i1：低貼現(xiàn)率; :低貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值絕對值； i2：高貼現(xiàn)率: :高貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值絕對值。內(nèi)部收益率是項目貼現(xiàn)率的臨界值。在進行獨立方案評價時，一般是將求得的項目內(nèi)部收益率與同期貸款利率，同期本行業(yè)的基準貼現(xiàn)率，以及同期同類項目的基準貼現(xiàn)率相比較。在進行多方案對比時，若其他因素相同，則選擇IRR較大的投資方案。例題見ppt動態(tài)投資回收期(N)指在考慮了資金的時間價值的基礎上，以投資項目所得到的凈現(xiàn)金流量抵償項目初始投資所需要的時間。公式動態(tài)投資回收期N=(累計凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1)+(上年累計凈現(xiàn)值的絕對值/當年的凈現(xiàn)值)優(yōu)缺點在靜態(tài)回收期的基礎上引入了資金貼現(xiàn)概念，完善了投資回收期的概念，即不僅是回收資本的投入量，還是按期望的投資回報率回收投入資本所贏得的貨幣時間價值。動態(tài)投資回收期長短受所選用的貼現(xiàn)率大小的影響，只考慮了資本回收的快慢,而忽視了投入資本的盈利能力,更沒有考慮投資回收以后的收益情況，因此只能作為輔助指標房地產(chǎn)投資不確定性因素不確定性因素租售價格及租售率開發(fā)周期開發(fā)成本利率不確定性分析的方法盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。線性盈虧平衡分析方法C=CF+CV=CF+CXQ C：總成本；CF：固定成本；CV：可變成本； CX：單位產(chǎn)品的可變成本；Q：開發(fā)數(shù)量。S=PQ-tQ S：銷售收入；P：銷售單價； t：銷售稅金及附加求盈虧平衡點即求使C=S的點： CF+CXQ=PQ-tQ Q*=CF/（P-CX-t） Q*即為盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量。敏感性性分析是研究投資效益預測中某些不確定因素對預測結(jié)果的影響及其影響程度的分析。敏感性系數(shù)評價指標變動的百分比(變動率)/不確定因素變動的百分比(變動率) 敏感性系數(shù)越大，說明該因素對評價指標的影響越大，或者說評價指標對該因素越敏感。臨界點：不確定因素變動多少個百分點，會使評價指標達到臨界點(例如凈現(xiàn)值為0的點)。 臨界點越低，說明說明該因素對評價指標的影響越大，或者說評價指標對該因素越敏感風險度量值通常采用標準差來對項目的風險進行度量。R：風險的度量指標Pi：第i個不確定結(jié)果發(fā)生的概率Ki：第i個不確定結(jié)果的數(shù)量值n：不確定結(jié)果的數(shù)目 ：期望值風險應對措施風險回避 風險預控 風險組合 風險轉(zhuǎn)移(如保險)風險投資組合狹義：由不同類型的房地產(chǎn)和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。廣義：將房地產(chǎn)與股票、證券等金融資產(chǎn)進行投資組合。在投資組合中投資類型已經(jīng)確定的前提下，風險與回報呈正向運動關系，風險越大，期望回報越高；風險越小，期望回報越低。如果在一個已有的投資組合基礎上引入新的投資資產(chǎn)，則可以在保持風險不變的前提下增加投資回報。由于房地產(chǎn)具有保值增值功能，并且有抵御通貨膨脹風險的功能，因此，將房地產(chǎn)引入投資組合中，有可能降低風險，并且提高投資回報。第六章 房地產(chǎn)開發(fā)前期準備前期準備： 收入費用估算與資金籌措 規(guī)劃方案設計 項目報建 項目招投標開發(fā)建設投資（開發(fā)期成本費用）1）土地費用 2）前期工程費 3）建安工程費 4）基礎設施建設費5）公共配套設施建設費 6）不可預見費 7）開發(fā)期稅費 8）管理費用 9）銷售費用 10)財務費用 11)經(jīng)營資金房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全程費用前期準備階段契稅、耕地占用稅建設施工階段建筑安裝營業(yè)稅、增值稅、印花稅（簽訂施工合同）、車船稅銷售階段營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅保有階段城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅資金籌措：資金來源的渠道資本金(通常是自有資金)、銀行貸款、預售款、也有承包商帶資承包和合作開發(fā)又可分為內(nèi)部籌資和外部籌資內(nèi)部籌資包括動用公司留利中可轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)經(jīng)營資金的部分和公司內(nèi)部職工的籌資外部籌資包括公司間的資金拆借(直接籌資)和通過金融機構(gòu)來進行的籌資(間接籌資)間接籌資是主要的籌資方式 包括股權(quán)市場、債務市場、租賃市場和政策性信貸注意問題嚴格按照資金的需求量確定籌資額認真選擇籌資來源渠道準確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關規(guī)定避免利率風險對項目的不利影響項目報建：申領建設工程規(guī)劃許可證和工程施工許可證第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理項目建設管理內(nèi)容 投資控制 進度控制 質(zhì)量管理 安全生產(chǎn)管理影響房地產(chǎn)開發(fā)進度的因素 建設單位的原因 施工單位的原因 其他有關單位的原因 施工條件的變化 意外事故的出現(xiàn)項目質(zhì)量管理的特點 一次性 時效性 多方全過程參與 難度大主要質(zhì)量控制點 審核施工組織設計 對原材料的檢驗 對工程中的配套設備進行檢驗 控制混凝土質(zhì)量 隱蔽工程驗收工程監(jiān)理主要內(nèi)容 設計階段 招標階段 材料等物資供應 施工階段（質(zhì)量、進度、投資） 合同監(jiān)理 其他委托服務竣工驗收申請人建設單位，申請對象相關部門和專業(yè)人第八章 房地產(chǎn)營銷管理房地產(chǎn)銷售的特征復雜性（涉及許多程序、環(huán)節(jié)、部門）區(qū)域性（大多數(shù)都在樓盤所在地進行）風險性（價值大、周期長，導致很強的不確定性）嚴密性（需要借助律師、估價師、經(jīng)紀人等專業(yè)人員的服務）差異性（消費者的需求各不相同，典型的一對一推銷）影響房地產(chǎn)價格的因素(了解)宏觀因素對所有地區(qū)房地產(chǎn)價格水平都產(chǎn)生影響的因素。如人口、經(jīng)濟發(fā)展狀況、城市化進程、社會安定狀況、利率、財政政策和貨幣政策等中觀因素對某個地區(qū)房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響的因素。如城市的基礎設施狀況，城市規(guī)劃，地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，地區(qū)行業(yè)法規(guī)和政策等微觀因素房地產(chǎn)自身狀況或條件對其價格水平產(chǎn)生影響的因素。如項目的區(qū)位 、景觀、公共服務設施的完備程度，建筑物本身的特征等房地產(chǎn)價格制定的理論依據(jù) 生產(chǎn)費用價值論：房地產(chǎn)生產(chǎn)所需要的基本費用 預期原理：預期房地產(chǎn)能為消費者帶來的收益或效用 替代原理：競爭者所能提供的類似產(chǎn)品的替代關系 供求理論：供給需求的變化與價格之間的相互影響房地產(chǎn)價格制定的方法 成本導向定價法成本加成定價法；目標利潤定價法；變動成本定價法 需求導向定價法理解價值定價法；需求差別定價法；最優(yōu)價格定價法 競爭導向定價法隨行就市定價法；主動競爭定價法房地產(chǎn)價格制定的策略 新產(chǎn)品定價策略（撇脂定價、滲透定價、滿意定價） 折扣與讓價的定價策略（折扣、讓價） 差別定價策略(質(zhì)量、朝向、樓層、面積) 心理定價策略（尾數(shù)、整數(shù)、聲望、習慣）房地產(chǎn)直接銷售和間接銷售房地產(chǎn)直接銷售房地產(chǎn)企業(yè)直接面對消費者進行銷售，而不通過任何中間環(huán)節(jié)的銷售渠道，簡稱直銷。直接銷售優(yōu)點：了解市場，降低費用，加強推銷，控制價格，提供優(yōu)質(zhì)服務。缺點：對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和營銷能力要求較高；分散了房地產(chǎn)企業(yè)的人力物力和財力，增加了企業(yè)的經(jīng)營費用；不利于房地產(chǎn)企業(yè)分散經(jīng)營風險，一旦市場發(fā)生變化，企業(yè)必須獨自承擔全部風險和損失。房地產(chǎn)間接銷售：是房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)中間商來向消費者銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而自己并不承擔銷售業(yè)務的銷售方式。主要包括兩種形式房地產(chǎn)中間商或經(jīng)銷商房地產(chǎn)代理商直接銷售和間接銷售的地位在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場處于賣方市場，直接銷售是主要的銷售渠道。隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，間接銷售正在逐漸取代直接銷售成為房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴的銷售形式。然而也有一些有實力的大型房地產(chǎn)公司仍然保留自己的銷售隊伍進行直接銷售。房地產(chǎn)促銷策略（房地產(chǎn)促銷包括人員促銷和非人員促銷兩種方式）： 房地產(chǎn)廣告策略 房地產(chǎn)銷售促進策略 房地產(chǎn)公共關系策略 房地產(chǎn)人員推銷策略房地產(chǎn)銷售促進策略的利弊（運用各種短期誘因，以刺激和鼓勵消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務的促銷活動）能夠在短時間內(nèi)對產(chǎn)品銷售發(fā)揮較強的刺激作用，但這種效果持續(xù)的時間比較短，對建立長期品牌沒什么幫助。如果頻繁運用銷售促進，還會讓消費者對產(chǎn)品質(zhì)量和品牌信譽產(chǎn)生懷疑。第九章 房地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理的特點 物業(yè)管理的社會化 物業(yè)管理的專業(yè)化 物業(yè)管理的企業(yè)化 物業(yè)管理的經(jīng)營化 物業(yè)管理形式的規(guī)范化物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務（了解）權(quán)利 根據(jù)有關法律法規(guī)，結(jié)合物業(yè)實際情況，制定物業(yè)管理辦法，如制定住戶手冊、管理公約等。 依照物業(yè)管理合同對小區(qū)實施管理。 選聘專營公司承擔專項管理服務。如選聘保潔公司負責清潔衛(wèi)生，保安公司負責安全保衛(wèi)。 依照物業(yè)管理合同規(guī)定收取管理費用。 制止違反規(guī)章制度的行為。 可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充物業(yè)管理經(jīng)費。 要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。義務 以服務業(yè)主和住戶為宗旨，正確處理物業(yè)管理公司與業(yè)主、住戶之間的關系。 根據(jù)有關規(guī)定，履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營。 接受物業(yè)所在地人民政府及有關主管部門的監(jiān)督指導，依法注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照之后方可開業(yè)。 組織或協(xié)助有關部門組織社區(qū)生活服務，開展社會文化活動。 重大的管理措施應當提交業(yè)主委員會審議，并經(jīng)業(yè)主委員會認可，接受業(yè)主和住戶的監(jiān)督。 寫字樓的物業(yè)管理 營銷管理 前臺服務 安全保衛(wèi)服務 設備管理 清潔衛(wèi)生服務 零售商業(yè)的物業(yè)管理 選配承租客商 做好安全保衛(wèi)工作 做好消防工作 做好設備設施的管理工作 做好環(huán)境衛(wèi)生和車輛管理工作Example for AkiEg.1有一項投資，投資者投資1,000,000元購買一棟住宅用于出租，共租出10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為100,000元，每兩年租金增加10%，租約期滿后，將物業(yè)出售，預計售價900,000元。貼現(xiàn)率為12%。運用NPV方法來判斷該方案是否盈利。年期投資額 租金收入 貼現(xiàn)率(12%) 收入現(xiàn)值1 -1,000,000 100,000 1 100,0002 100000 0.8929(1/1.12) 89,2863 110,000 0.7972(1/1.122) 87,6914 110,000 0.7118 78,2965 121,000 0.6355 76,8986 121,000 0.5674 68,6597 133,100 0.5066 67,4338 133,100 0.4523 60,2089 146,410 0.4039 59,13310 146,410 0.3606 52,79710年末售出 900,000 0.3220 289,776 NPV=租金收益現(xiàn)值+售樓收益現(xiàn)值-投資額=100,000+89,286+52,797+289,776-1,000,000=30,177Eg.2某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資一房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目固定成本為7000萬元，單位面積的