房地產(chǎn)成本管控學(xué)習(xí)心得.doc

學(xué)習(xí)資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考成本全過(guò)程精細(xì)化管控培訓(xùn)的學(xué)習(xí)體會(huì) 兩天的房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管控培訓(xùn)已經(jīng)結(jié)束了，雖然時(shí)間不長(zhǎng)，但兩天下來(lái)我的收獲卻是比當(dāng)初想像的要多的多，以前也學(xué)過(guò)成本管控方面的知識(shí)，但自己對(duì)于成本管控的理解還僅限于財(cái)務(wù)預(yù)算上，通過(guò)這次的培訓(xùn)，對(duì)于成本管控有新的感悟，有了更深刻的理解。下面將自己的一些體會(huì)與大家一起分享。培訓(xùn)的內(nèi)容讓我懂得了成本管控貫穿于企業(yè)管理全過(guò)程，企業(yè)在總收入一定的條件下，企業(yè)想提高利潤(rùn)，必須降低成本。成本管控的好壞，直接影響企業(yè)盈利。成本管控不是無(wú)休止的研究過(guò)去的錯(cuò)誤、而是集中注意現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，尤其是將來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以保證通過(guò)有效的方法實(shí)現(xiàn)既定成本目標(biāo)。成本管控是以效益目標(biāo)為目的，對(duì)成本進(jìn)行事前測(cè)定、事中控制、事后考核，從而把成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制，形成全過(guò)程控制、精細(xì)化管理、全員參與的多層次、全方位成本管理體系。成本管控的中心工作就是如何在保障質(zhì)量符合設(shè)定的目標(biāo)所花費(fèi)的系統(tǒng)成本最優(yōu)或較優(yōu)的創(chuàng)造性管理活動(dòng)。地產(chǎn)集團(tuán)層面成本控制工作，最主要的任務(wù)就是著眼于大成本的統(tǒng)籌策劃、目標(biāo)管理、監(jiān)督管理、協(xié)調(diào)控制，包括項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本、人工成本、能源成本等。 成本控制好壞，關(guān)鍵在于成本管理能力，關(guān)鍵在于管理理念思路、方法措施。成本管控首先要做好財(cái)務(wù)預(yù)算，培訓(xùn)使得我們懂得一個(gè)優(yōu)秀的預(yù)算的重要性，一個(gè)優(yōu)秀的預(yù)算將在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中起到非常重要的作用，好的預(yù)算將使得企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)完全掌握在決策者手中。 預(yù)算應(yīng)加強(qiáng)計(jì)劃性、講究科學(xué)性、強(qiáng)化實(shí)用性。預(yù)算是根據(jù)發(fā)展計(jì)劃和任務(wù)編制的年度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃。科學(xué)、合理的預(yù)算是年度內(nèi)資金來(lái)源和各方面支出的合理統(tǒng)籌，是進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)的前提和依據(jù)，是一定時(shí)期內(nèi)發(fā)展的保障。隨著公司的發(fā)展，預(yù)算管理的科學(xué)、全面、細(xì)化的要求也需要越來(lái)越高，由此可見(jiàn)年度財(cái)務(wù)預(yù)算的作用與地位也顯而易現(xiàn)。 沒(méi)有事前的財(cái)務(wù)預(yù)算，就對(duì)財(cái)務(wù)收支心中無(wú)數(shù)，全年資金運(yùn)作也無(wú)從知曉;沒(méi)有事中的嚴(yán)格控制，預(yù)算執(zhí)行就得不到保證;若沒(méi)有事后對(duì)預(yù)算執(zhí)行的分析，則會(huì)看不到工作中的成績(jī)和缺點(diǎn)，不能吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，從而也不能進(jìn)一步提高管理水平?？梢?jiàn)，對(duì)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的全面分析是預(yù)算管理各環(huán)節(jié)中重要一環(huán)。在預(yù)算年度終了時(shí)，應(yīng)當(dāng)清理核實(shí)全年預(yù)算收入，支出數(shù)字和往來(lái)款項(xiàng)，做好決算數(shù)字的對(duì)帳工作，系統(tǒng)地整理和積累財(cái)務(wù)基礎(chǔ)資料，通過(guò)系統(tǒng)資料分析，可以總結(jié)一年預(yù)算執(zhí)行，平衡收支，資金使用效益等方面的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)于與預(yù)算指標(biāo)有較大差異的收支項(xiàng)目要進(jìn)行分析，找到問(wèn)題的癥結(jié)所在。比如，當(dāng)年維修費(fèi)比上年度增加較多，如果是老小區(qū)，房屋，建筑物等按計(jì)劃進(jìn)行普遍的維修，開(kāi)支多一些是正常的，也是必要的;如果是新小區(qū)，則可能存在問(wèn)題。還有差旅費(fèi)，招待費(fèi)開(kāi)支方面，都是有節(jié)約的潛力可挖的。預(yù)算執(zhí)行結(jié)果報(bào)告主要包括預(yù)算收支的實(shí)際完成情況和計(jì)劃的完成情況，要做到數(shù)字準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，說(shuō)明充分，報(bào)送及時(shí)。 事中控制是另一個(gè)有效控制成本的方法，物業(yè)公司需要服務(wù)眾多業(yè)主，業(yè)主的性格各異，這就決定了物業(yè)公司的日常事務(wù)繁而雜，突發(fā)事件多，很難在事前全面預(yù)料，另外物業(yè)公司屬于微利企業(yè)，據(jù)有關(guān)資料，全國(guó)86.5%的物業(yè)公司處于虧算狀態(tài)，因此事中控制對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)尤為重要。 成本管控最核心的業(yè)務(wù)是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的控制，最重要的工作是管好人控住風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是管控機(jī)制，也就是構(gòu)架和流程制度，最主要的節(jié)點(diǎn)是事前控制。管，就是管人、事、物，控就是控制圖、約、量、價(jià)、費(fèi)。 人事物的管理主要是通過(guò)架構(gòu)體系和流程制度規(guī)范來(lái)進(jìn)行。物業(yè)公司應(yīng)建立合適的組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、制度流程、考評(píng)體系，合理劃分工作界面，合理授權(quán)，適時(shí)激勵(lì)。物業(yè)項(xiàng)目也有相應(yīng)的管理組織和工作流程，但兩者管理的高度層次深度均有質(zhì)的不同，物業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)執(zhí)行和反饋糾偏，通過(guò)過(guò)程管理來(lái)實(shí)現(xiàn)，物業(yè)公司更多的是成本運(yùn)行方案的決策督導(dǎo)，通過(guò)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)管理控制來(lái)實(shí)現(xiàn)。 日常管理中，可以從控制人員數(shù)量、批量進(jìn)貨、以舊換新、局部更換、拆分再用、重復(fù)利用、修了再用、定期檢查、控制風(fēng)險(xiǎn)等方式控制成本。 事后控制主要是指考核，主要是通過(guò)目標(biāo)成本分解落實(shí)問(wèn)責(zé)制，如果全員負(fù)責(zé)就等于無(wú)人負(fù)責(zé)，只有分解了責(zé)任，才能做到責(zé)任明確、動(dòng)態(tài)評(píng)估、事中考量、獎(jiǎng)罰分明，考核要責(zé)任明確、可追溯、可量化、標(biāo)準(zhǔn)明確、能分期累計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)固定、考核與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤。 成本管控不等于不花錢(qián)和不讓花錢(qián)，花的多一定是浪費(fèi)，花的少也會(huì)造成浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的關(guān)鍵才是關(guān)鍵。省錢(qián)和花錢(qián)要避免兩個(gè)誤區(qū)，一是避免不計(jì)成本的追求效果，要關(guān)注業(yè)主需求、關(guān)注成本和品質(zhì)的適度；二是避免強(qiáng)調(diào)成本而導(dǎo)致品質(zhì)降低，導(dǎo)致“豆腐渣”品質(zhì)，這樣犧牲的是服務(wù)品質(zhì)，最終犧牲的是業(yè)主的忠誠(chéng)，直到影響企業(yè)口碑，甚至影響銷(xiāo)售。 物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約成本，是提高經(jīng)營(yíng)效益的根本途徑?？梢圆扇∫韵麓胧?實(shí)施集約化管理。集約化的管理，即將所管轄的所有物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)品牌的旗幟下，由公司統(tǒng)一調(diào)配。這樣不僅可保證各物業(yè)項(xiàng)目的管理達(dá)到品牌的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，還可以節(jié)約成本。（1）集約化的管理運(yùn)作。對(duì)企業(yè)管轄下的所有物業(yè)，除各自物業(yè)必不可少的人員外，其他的事務(wù)由公司總部的高級(jí)指揮班子、顧問(wèn)組、培訓(xùn)隊(duì)伍、工程維修保養(yǎng)隊(duì)伍、專(zhuān)業(yè)清潔隊(duì)伍統(tǒng)籌調(diào)配，實(shí)施對(duì)各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的事務(wù)管理和管理指導(dǎo)，從而使各物業(yè)項(xiàng)目的人力成本大為減低。（2）集約化的有償服務(wù)。由公司總部組織統(tǒng)一的服務(wù)隊(duì)伍（公司）來(lái)承擔(dān)各項(xiàng)目的有償服務(wù)，可以達(dá)到統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范、統(tǒng)一監(jiān)管，及節(jié)約成本的目的。（3）集約化的經(jīng)營(yíng)。由公司總部將各項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)統(tǒng)管，以連鎖店的形式統(tǒng)一展開(kāi)。2節(jié)約管理管理費(fèi)用。物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求也在不斷提高，物業(yè)管理企業(yè)只有千方百計(jì)地降低管理成本，才能在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。這就要求物業(yè)管理企業(yè)：（1）控制公司人數(shù)，培養(yǎng)一專(zhuān)多能的人才，以節(jié)余人工成本。（2）做好設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)，降低維修成本。（3）進(jìn)行技術(shù)改造、控制設(shè)備開(kāi)關(guān)時(shí)間、合理配置設(shè)