試論房地產(chǎn)估價(jià)的成本法及其應(yīng)用.doc

試論房地產(chǎn)估價(jià)的成本法及其應(yīng)用內(nèi)蒙古建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 張登云接要：成本法是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法之一，也是房地產(chǎn)估價(jià)中運(yùn)用較多的重要方法之一。本文簡(jiǎn)明介紹了這一方法的基本原理，估價(jià)步驟及估算方法。熟練掌握這一方法，對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)者、經(jīng)營(yíng)者、房地產(chǎn)中介以及工程建設(shè)領(lǐng)域的相關(guān)人員具有重要意義。成本法即成本估價(jià)法，又稱原價(jià)法、承包商法、成本逼近法，在舊有房地產(chǎn)估價(jià)方面通常稱為重置成本法和重建成本法，是與市場(chǎng)比較法、收益還原法并列的用于房地產(chǎn)估價(jià)三種基本方法之一。近年來(lái)，隨著成本法本身的不斷完善，其適用范圍在逐漸擴(kuò)大。關(guān)鍵詞：成本法、估算、折舊一、成本法的基本原理與適用范圍與市場(chǎng)比較法和收益還原法一樣,成本法估價(jià)的基礎(chǔ)也是比較,即待估物業(yè)的價(jià)值與當(dāng)前類似物業(yè)的比較。很顯然,投資者在確定購(gòu)買巳存在的一宗物業(yè)時(shí),他愿意支付的價(jià)格絕不會(huì)超過他自己購(gòu)買土地并在其上建設(shè)功能效用相同的建筑物所需支付的成本。它是從費(fèi)用的角度,以開發(fā)成本作為價(jià)值的基礎(chǔ)來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。成本法的基本思路是,先求出在估價(jià)期日待估物業(yè)的重建成本或重置成本,再扣除反映待估物業(yè)當(dāng)前的物理、功能狀況和社會(huì)需求等因素所引致的折舊額,最后再加上待估物業(yè)所占土地的地價(jià)(經(jīng)過適當(dāng)調(diào)整的市場(chǎng)價(jià)值),就可以得出以成本法為基礎(chǔ)的物業(yè)價(jià)值。重置(建)成本和土地市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整過程,實(shí)際上就反映了待估物業(yè)受外部社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策影響的情況、最高、最佳使用情況、市場(chǎng)供需情況和其本身的物理、功能情況對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響。成本法的工作重點(diǎn)是對(duì)組成待估物業(yè)的建筑物的估價(jià),不能單獨(dú)用于土地估價(jià)。因此,用成本法估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)實(shí)際是將土地與建筑物分別予以評(píng)估,即先將土地視為沒有建筑物的空地來(lái)估算其市場(chǎng)價(jià)值(用市場(chǎng)比較法或剩余法),然后再基于重新建設(shè)該建筑物所需的成本減去所有的折舊(價(jià)值損失)來(lái)估計(jì)建筑物的市場(chǎng)價(jià)值,土地和建筑物市場(chǎng)價(jià)值之和即為待估物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。這里有兩點(diǎn)應(yīng)該特別注意:分開評(píng)估并不意味著土地和建筑物可以分別單獨(dú)存在,分開評(píng)估只是解決問題的一種手段,最后合并計(jì)算價(jià)值時(shí)對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)值視其上建筑物使用情況而進(jìn)行的一些調(diào)整就反映了房地產(chǎn)的不可分性;另外,用該方法估價(jià)時(shí),成本的色彩很濃,而成本和價(jià)值之間的差異又是通過人為的調(diào)整來(lái)彌補(bǔ)的。所以,成本法的適用范圍受到了一些限制甚至被某些評(píng)估師認(rèn)為是房地產(chǎn)評(píng)估的“最后一種方法”也就不足為奇了。然而,房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能是一個(gè)完全的市場(chǎng),每一宗物業(yè)又各具特色,因此,不可能有絕對(duì)意義上的可比物業(yè)。此外,由于各種各樣的原因,許多房地產(chǎn)交易不能如實(shí)地對(duì)外公布,也就是說(shuō)交易信息的完整性和準(zhǔn)確程度通常很難得到保證。所以房地產(chǎn)評(píng)估方法中總有成本法的一席之地亦是理所當(dāng)然。特別是在下述情況下,成本法就更顯示出其應(yīng)用價(jià)值:1、缺乏市場(chǎng)交易資料某些類型的物業(yè)很少交易,但該類物業(yè)有可能構(gòu)成一些大宗交易的一部分,在這些情況下,分析總的交易價(jià)格中房地產(chǎn)價(jià)值所占的份額就顯得很有必要。還有一些物業(yè)只有當(dāng)改變目前用途或土地再開發(fā)時(shí)才有可能進(jìn)入市場(chǎng)。學(xué)校、公共圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)和一般的公共物業(yè)等就屬于這個(gè)范疇。例如將政府物業(yè)改作商業(yè)用途、將運(yùn)動(dòng)場(chǎng)重新開發(fā)為商業(yè)、居住用途,將輕工業(yè)廠房改作辦公、商業(yè)用途等。為這類物業(yè)的交易進(jìn)行評(píng)估時(shí),通常很少能找到類似交易實(shí)例,也很難找到物業(yè)用于原用途時(shí)價(jià)值的一些信息。很顯然,為改變用途而預(yù)計(jì)支付的價(jià)格水平將主要取決于改變物業(yè)用途所需支付的費(fèi)月。2、某些特定目的的估價(jià)并非所有的估價(jià)都意味著要為市場(chǎng)交易服務(wù)。在許多情況下,盡管沒有市場(chǎng)交易的問題也要估價(jià)。這里,最常見的例子是為房地產(chǎn)征稅、保險(xiǎn)等目的而進(jìn)行的估價(jià),為申請(qǐng)抵押貸款而進(jìn)行的估價(jià)等。3、公司資產(chǎn)或國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估近幾年來(lái),隨著改革開放步伐的逐漸加快,公司資產(chǎn)的評(píng)估越來(lái)越重要。隨著公司股份制經(jīng)營(yíng)的日益增多,為公司會(huì)計(jì)帳目、董事會(huì)報(bào)告和其它財(cái)務(wù)報(bào)告的評(píng)估需求迅速增長(zhǎng)。中外合資、公司兼并收購(gòu)活動(dòng)、大公司股票上市、國(guó)家組織的清產(chǎn)核資等所需的估價(jià)服務(wù),均主要涉及包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)評(píng)估,而資產(chǎn)評(píng)估中使用的最主要的方法就是重置成本折舊法。二、成本法估價(jià)的步驟成本法估價(jià)的過程大體分為五步,現(xiàn)簡(jiǎn)述如下:1、估算建筑物的重建或重置成本。2、綜合考慮各種相關(guān)因素,估算建筑物的應(yīng)計(jì)折舊。3、從重建或重置成本中扣除建筑物的折舊得到建筑物折舊后的價(jià)值,即建筑物的時(shí)值。4、估算土地成本。將土地視為空地,并以土地的最高、最佳使用來(lái)估計(jì)其價(jià)值。5、視目前土地利用情況及重新開發(fā)的可能性,將地價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后再與建筑物時(shí)值加總,即得到由成本法估計(jì)的房地產(chǎn)價(jià)值。如欲求待估物業(yè)的租值,還需將上述房地產(chǎn)價(jià)值反向還原為租值(年租金)。三、建筑成本的估算估算建筑成本,是成本法的核心內(nèi)容之一。這里首先要明確區(qū)分重建成本和重置成本兩個(gè)基本概念。重建和重置成本均是以估價(jià)期日而不是以建筑物實(shí)際興建的日期為基礎(chǔ)估計(jì)建筑物的成本,但是具體含義又有所差別。因此,估價(jià)師在采用某種成本為基礎(chǔ)時(shí),應(yīng)該保持一致,不要混用。所謂重建成本,是根據(jù)當(dāng)前的價(jià)格水平利用與原建筑相同的材料、建造和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等,建造與原建筑完全相同的建筑物的估算成本。而重置成本則是以當(dāng)前的價(jià)格水平,使用現(xiàn)代材料和當(dāng)前的設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn),重建功能與原建筑物相當(dāng)?shù)慕ㄖ锏墓浪愠杀?。從理論上講,似乎應(yīng)用重建成本更為合理,但實(shí)際上對(duì)于一些比較舊的建筑物,很難找到相同或相近的材料,且施工方法與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)又經(jīng)常變動(dòng),因而很難估算重建成本。所以在具體評(píng)估事務(wù)中,重置成本應(yīng)用更為廣泛。在估算重置(建)成本時(shí),必須考慮直接成本和間接成本這兩個(gè)部分,因?yàn)檫@兩項(xiàng)費(fèi)用在工程建設(shè)中是不可缺少的。只有當(dāng)兩項(xiàng)費(fèi)用都能較準(zhǔn)確地估出時(shí),才能得到一個(gè)可靠的成本估算結(jié)果。不過,估價(jià)師所需的成本相對(duì)來(lái)講不需十分精確,所以可以采用一些概算的方法。由于這方面的工作超出了估價(jià)師的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)范圍,所以有必要時(shí)可以考慮請(qǐng)建筑概預(yù)算人員提供幫助。用成本法估算物業(yè)價(jià)值時(shí),估價(jià)師首先要掌握不同建筑物有關(guān)面積(建筑面積、使用面積)和凈空體積的測(cè)量、計(jì)算方法,因?yàn)閮r(jià)格或成本的計(jì)算比較通常以建筑物單位面積或體積為基礎(chǔ)。通?？晒┕纼r(jià)師近似估算建筑成本的方法主要有四種,現(xiàn)分別敘述如下:1、單元成本比較法單元成本,取決于所估算建筑物類型,同時(shí)應(yīng)該反映總體的建筑質(zhì)量和特殊裝修、電梯、供熱、空調(diào)設(shè)備等項(xiàng)目的費(fèi)用。應(yīng)用單元成本比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí),不同的建筑物單元可能有所差別。例如影劇院的單元成本為每個(gè)座位的成本,旅館、醫(yī)院可按每個(gè)床位的成本估算等。通?？蓞⒖冀诮ǔ傻念愃莆飿I(yè)的單元成本,再就建造標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間因素等進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整得到待估物業(yè)的單元成本,之后再乘以等估物業(yè)所包含的單元總數(shù),即可算出建筑物的重置(建)成本。2、單位面積法這是目前近似估算重置(建)成本最常用的一種方法。應(yīng)用這種方法時(shí),首先應(yīng)計(jì)算建筑物的建筑面積,再參照當(dāng)前類似物業(yè)的建設(shè)成本來(lái)估算單位面積的成本,注意其中應(yīng)包括停車場(chǎng)、主體建筑外圍的附屬設(shè)施建設(shè)成本的攤銷。運(yùn)用這種方法估價(jià)時(shí),需要估價(jià)師具有一定程度的經(jīng)驗(yàn)和技巧,而這種經(jīng)驗(yàn)和技巧的獲得要以充分地了解當(dāng)前的建筑市場(chǎng)為基礎(chǔ)。有關(guān)單位建筑面積成本的數(shù)據(jù)信息,可參考政府或咨詢公司提供的統(tǒng)計(jì)資料,估價(jià)師也可進(jìn)行一些實(shí)地調(diào)查。當(dāng)取得了比較充分的調(diào)查資料之后,評(píng)估師可再就待估物業(yè)的特點(diǎn)(面積規(guī)模大小、層高等)和一些相關(guān)因素進(jìn)行調(diào)整,得出待估物業(yè)的單方成本。3、分部分項(xiàng)工程成本法用這種方法,就是通過計(jì)算建筑物各主要組成部分的成本來(lái)推算出建筑物的綜合成本。這種方法目前也頗為實(shí)用,因?yàn)樵S多工料估算師(預(yù)算人員)都要用此法進(jìn)行成本規(guī)劃,承包商投標(biāo)時(shí)有時(shí)也要按分部分項(xiàng)工程報(bào)價(jià)。應(yīng)用這種方法時(shí),需估價(jià)師有更進(jìn)一步的建筑知識(shí),比如分部分項(xiàng)工程的折算方法及有關(guān)單價(jià)的市場(chǎng)資料。各分部分項(xiàng)工程的工程量乘以單價(jià)再加總,即得出建筑物的重置(建)成本。4、工料估算法工料估算法是建筑成本估算中最為全面、最為精確的一種方法。它要求詳細(xì)算出建筑工程項(xiàng)目各種材料和人工的用量,再分別乘以人工和材料的單價(jià)(國(guó)內(nèi)通常為工程量套定額,因定額中包括了人工和材料費(fèi)用,所以不再單獨(dú)計(jì)算人工用量),最后加總即得建筑總價(jià)。應(yīng)當(dāng)說(shuō),這種方法費(fèi)時(shí)費(fèi)力,是專門從事這方面工作的工程預(yù)算人員經(jīng)常使用的方法,這通常超出了估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)與能力。另外,用這種方法箅出的成本通常還要加上許可證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、設(shè)備租賃費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)及其他管理費(fèi),還應(yīng)再加上承包商利潤(rùn)補(bǔ)足部分。四、應(yīng)計(jì)折舊的計(jì)算方法應(yīng)計(jì)折舊是估價(jià)期日建筑物重置或重建成本由于各種各樣的原因(包括有形和無(wú)形損耗)而引致的價(jià)值上的損失,也可以定義為在估價(jià)期日建筑物重置或重建成本與市場(chǎng)價(jià)值的差額。這種價(jià)值上的差別一般是由于物理磨損、功能陳舊和外部環(huán)境變化等三個(gè)方面綜合作用的結(jié)果。只有在估算出上述應(yīng)計(jì)折舊并從重置或重建成本中扣除后,才能得到建筑物折舊后的重建或重置成本。從理論上講,折舊從建設(shè)完工就應(yīng)開始計(jì)算。盡管大多數(shù)的物理性損耗可以修復(fù),但這種損耗永遠(yuǎn)存在。由于建造年份的關(guān)系,功能性陳舊經(jīng)常出現(xiàn),即便是一些新建筑,也有不同形式的功能陳舊，比如設(shè)計(jì)不合理等。在成本法中,由所有原因引致的折舊均應(yīng)從重置(建)成本中扣除。然而,只有當(dāng)市場(chǎng)上認(rèn)為建筑物確實(shí)有價(jià)值上的報(bào)失時(shí),折舊才是合理的。對(duì)于某些古老建筑,由于其具有歷史價(jià)值或優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì),其價(jià)值隨著時(shí)間的延續(xù)就不一定是損失,而是增值。 如果估價(jià)師使用重置成本而非重建成本來(lái)估算當(dāng)前的成本,則應(yīng)計(jì)折舊的內(nèi)容就會(huì)有所差別。因?yàn)樵谑褂弥刂贸杀緯r(shí),許多形式的功能陳舊沒有計(jì)算在內(nèi)。 1、折舊計(jì)算中的一些基本概念為了分析應(yīng)計(jì)折舊，估價(jià)師首先應(yīng)該了解一些基本概念,其中包括折舊、應(yīng)計(jì)折舊、帳面折舊、經(jīng)濟(jì)壽命、剩余經(jīng)濟(jì)壽命、建筑物的樓齡和有效樓齡。折舊是由于各種原因引起的物業(yè)價(jià)值的損失,也可以說(shuō)是重置(建)成本與市場(chǎng)價(jià)值的差額,包括物理磨損(自然老化、結(jié)構(gòu)缺陷等所致)、功能陳舊(主要是指由于建筑物面積過大或過小、建筑設(shè)備陳舊、設(shè)計(jì)風(fēng)格和平面布置不合時(shí)宜等因素所引起的物業(yè)價(jià)值上的損失)和由物業(yè)外部環(huán)境因素變化(需求變化、城市規(guī)劃、政府政策、區(qū)域內(nèi)物業(yè)使用情況等而引致的三方面的價(jià)值損失。應(yīng)計(jì)折舊是評(píng)估期日建筑物市場(chǎng)價(jià)值與重置(建)成本間的差額。計(jì)算應(yīng)計(jì)折舊時(shí),估價(jià)師要將待估建筑物的目前情況與假如該建筑物是新建時(shí)的情況進(jìn)行比較,從而得到對(duì)有關(guān)價(jià)值損失的估計(jì)。帳面折舊是一個(gè)會(huì)計(jì)項(xiàng)目,為從業(yè)主帳面上扣減的資本回收的數(shù)量。帳面折舊沒有考慮市場(chǎng)因素,通常由會(huì)計(jì)師基于帳面價(jià)值或初始建造成本按照有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行折舊。然而在當(dāng)前成本會(huì)計(jì)中也列出資產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值,該價(jià)值與由房地產(chǎn)評(píng)估方法所測(cè)得的市場(chǎng)價(jià)值相同。經(jīng)濟(jì)壽命是物業(yè)投資對(duì)物業(yè)價(jià)值有貢獻(xiàn)的整個(gè)時(shí)期,通常經(jīng)濟(jì)壽命比物理壽命短。剩余經(jīng)濟(jì)壽命是預(yù)計(jì)物業(yè)投資對(duì)物業(yè)價(jià)值仍有貢獻(xiàn)的那段時(shí)期。樓齡通常稱歷史樓齡,是建筑物建成后的年數(shù)。有效樓齡則是表明建筑物結(jié)構(gòu)狀況和效用的一個(gè)指標(biāo),當(dāng)物業(yè)維修良好、設(shè)計(jì)建造質(zhì)量?jī)?yōu)秀或市場(chǎng)上該類建筑非常稀少時(shí),有效樓齡比樓齡還短。比如40年樓齡的物業(yè)其有效樓齡才20年(由于現(xiàn)代化改造、強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求)。但如果建筑物維修狀況不好,則有效樓齡可能會(huì)比樓齡還高(未老先衰)。2、計(jì)算應(yīng)計(jì)折舊的方法計(jì)算應(yīng)計(jì)折舊的方法有幾種,只要應(yīng)用得當(dāng),每一種都能得到滿意的結(jié)果。在估算應(yīng)計(jì)折舊時(shí),為了確保計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確,估價(jià)師必須考慮可能導(dǎo)致價(jià)值減少的所有因素,但也要注意不能重復(fù)計(jì)算。此外,應(yīng)計(jì)折舊只適用于除土地外的土地改良(建筑物),因?yàn)橥恋貎r(jià)值估計(jì)本身就是市場(chǎng)價(jià)值,外部因素對(duì)土地價(jià)值的影響已經(jīng)在估算當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)考慮進(jìn)去了。下面簡(jiǎn)介幾種計(jì)算應(yīng)計(jì)折舊的方法:年限法用年限法估算應(yīng)計(jì)折舊時(shí),建筑物有效樓齡與全部經(jīng)濟(jì)壽命之比值,可以用來(lái)計(jì)算物業(yè)價(jià)值和扣減總量,即應(yīng)計(jì)折舊額。計(jì)算公式為有效樓齡全部經(jīng)濟(jì)壽命 重置（建）成本=應(yīng)計(jì)折舊 這種方法看來(lái)簡(jiǎn)單,但實(shí)際許多應(yīng)計(jì)折舊因素都綜合地考慮進(jìn)去了。應(yīng)當(dāng)注意的是,當(dāng)公式中所采用的成本類型不同時(shí),建筑物的有效樓齡也是有些差別的。該方法的一個(gè)主要缺點(diǎn)是,可修復(fù)的損耗項(xiàng)目沒有單獨(dú)考慮進(jìn)去,也沒有考慮壽命期較短的項(xiàng)目即剩余物理壽命比結(jié)構(gòu)總體經(jīng)濟(jì)壽命短的項(xiàng)目的影響。此外,該方法也沒有區(qū)分不同原因單獨(dú)對(duì)應(yīng)計(jì)折舊的影響。改進(jìn)年限法這種方法考慮了應(yīng)計(jì)折舊中可修復(fù)項(xiàng)目的影響。應(yīng)用這種方法時(shí),估價(jià)師要估算修復(fù)所有可恢復(fù)項(xiàng)目以彌補(bǔ)其物理磨損和功能陳舊而需花費(fèi)的成本,并將其從當(dāng)前的重量(建)成本中扣除。此時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的是,由于可恢復(fù)項(xiàng)召巳得到修復(fù),結(jié)構(gòu)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命可能會(huì)延長(zhǎng),而有效樓齡會(huì)相應(yīng)縮短。由于改進(jìn)年限法認(rèn)為物業(yè)效用按直線遞減,所以方法本身也很簡(jiǎn)單,認(rèn)真而準(zhǔn)確地估計(jì)建筑物有效樓齡常常能提高利用本方法求解應(yīng)計(jì)折舊的精度。分解法應(yīng)用這種方法時(shí),估價(jià)師需分別單獨(dú)考慮每一種引致折舊的原因,量度每種因素引致的折舊量,最后再加總,從而得到應(yīng)從重置(建)成本中扣減的折舊總和。但要注意的是,如果選用重置成本,一些功能陳舊因素不能從應(yīng)計(jì)折舊中扣除。有五種基本類型的應(yīng)計(jì)折舊對(duì)結(jié)構(gòu)有影響,包括:A、可恢復(fù)的物理磨損;B、可恢復(fù)的功能陳舊;C、不可恢復(fù)的物理磨損;D、不可恢復(fù)的功能陳舊；E、外部因素對(duì)應(yīng)計(jì)折舊的影響。市場(chǎng)比較法用市場(chǎng)銷售比較法估算應(yīng)計(jì)折舊時(shí),估價(jià)期日的物業(yè)重置（建）成本減去當(dāng)天物業(yè)投資對(duì)價(jià)值的貢獻(xiàn)(該項(xiàng)貢獻(xiàn)即市場(chǎng)成交價(jià)扣除地價(jià))就得到了總的應(yīng)計(jì)折舊。這種方法所得結(jié)果的準(zhǔn)確程度取決于能否得到與待估物業(yè)從物理特性、功能情況和外部因素都很相似的近期交易案例。如果待估物業(yè)和對(duì)比物業(yè)有差別的話,還要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。應(yīng)用這種技術(shù)計(jì)算折舊時(shí),所有的折舊因素均綜合地考慮進(jìn)去了。如果物業(yè)的出售是在公開的市場(chǎng)交易,地價(jià)也是一