寶雞項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

2017年10月 太白山項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 2 報(bào)告目錄 匯報(bào)說(shuō)明 2一項(xiàng)目發(fā)展背景分析 5旅游業(yè)總體分析 5太白山國(guó)際旅游度假區(qū)分析 23二項(xiàng)目地段調(diào)查 27三項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 31市場(chǎng)調(diào)研分析 31典型代表項(xiàng)目 37附件 46四 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 63項(xiàng)目投資估算說(shuō)明 64項(xiàng)目盈虧平衡測(cè)算 67五 項(xiàng)目SWOT分析 71六 項(xiàng)目操作初步建議 74 3 1 項(xiàng)目發(fā)展背景 漢中市位于陜西省西南部 北依秦嶺 南屏巴山 漢江橫貫東西 西南與甘肅 四川毗鄰 東北與本省的安康 西安 寶雞接壤 漢中人杰地靈 物產(chǎn)豐富 氣候溫和 風(fēng)光秀麗 素有 小江南 之稱 總面積2 72萬(wàn)平方公里 其中盆地占6 淺山丘陵占36 中高山區(qū)占58 太白山位于陜西寶雞 秦嶺北麓 眉縣 太白縣 周至縣三縣境內(nèi) 是秦嶺山脈的主峰 也是我國(guó)大陸東部的第一高峰 海拔3767 2米 秦嶺山脈是我國(guó)南北方的天然屏障 也是長(zhǎng)江 黃河兩大水系的分水嶺 4 1 項(xiàng)目發(fā)展背景 宗地位于寶雞市眉縣東南湯峪鎮(zhèn)太白山國(guó)際旅游度假區(qū) 地塊緊鄰太白山游客服務(wù)中心 宗地占地約288 6畝 本次項(xiàng)目調(diào)研主要目的是了解太白山國(guó)際旅游度假區(qū)的規(guī)劃 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 宗地的現(xiàn)狀及發(fā)展空間的研判 宗地 宗地 一 項(xiàng)目發(fā)展背景分析 太白山國(guó)際旅游度假區(qū)旅游環(huán)境分析太白山國(guó)際旅游度假區(qū)旅游資源分析 1 旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 6 2 旅游圈分布 7 3 太白山旅游度假區(qū)定位 8 4 太白山旅游發(fā)展趨勢(shì) 9 5 太白山旅游規(guī)模預(yù)測(cè) 10 5A 總目標(biāo) 依托太白山 紅河谷 湯峪溫泉 一山 一谷 一溫泉 的世界級(jí)旅游資源 圍繞 兩園兩區(qū) 打造融合旅游集散 名山觀光 養(yǎng)生度假 運(yùn)動(dòng)休閑 文化創(chuàng)意 國(guó)際論壇等功能為一體 輻射周邊旅游景區(qū)的國(guó)際生態(tài)旅游度假區(qū) 到2020年 接待游客人數(shù)約340萬(wàn)人次 實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入約25億元 6 太白山區(qū)位交通優(yōu)勢(shì) 11 宗地 7 太白山區(qū)位空間優(yōu)勢(shì) 12 一 項(xiàng)目發(fā)展背景分析 太白山國(guó)際旅游度假區(qū)旅游環(huán)境分析太白山國(guó)際旅游度假區(qū)旅游資源分析 1 太白山簡(jiǎn)介 14 15 2 太白山旅游環(huán)境 太白山高山落差大 形成太白山獨(dú)有的氣候特點(diǎn) 氣候隨海拔而變的垂直遞減規(guī)律 氣溫垂直遞減率平均估計(jì)在0 4 0 5 之間 太白山由下向上分為 暖溫帶 溫帶 寒溫帶 寒帶 高山寒帶五個(gè)明顯氣候帶 太白山獨(dú)特的自然環(huán)境孕育了多種多樣的生物種群 其種類繁多 起源古老 是天然的物種基因庫(kù) 素有 亞洲天然植物園 中國(guó)天然動(dòng)物園 之稱 太白山以森林景觀為主體 蒼山奇峰為骨架 清溪碧潭為脈絡(luò) 人文景觀為內(nèi)涵 構(gòu)成了一幅靜態(tài)景觀與動(dòng)態(tài)景觀相協(xié)調(diào) 自然景觀與人文景觀渾然一體 風(fēng)格獨(dú)特的生動(dòng)畫(huà)卷 3 太白山旅游資源 3 1生態(tài)觀光游 16 3 太白山旅游資源 3 2太白山文化游 17 3 太白山旅游資源 3 3漂流徒步探險(xiǎn)游 18 3 太白山旅游資源 3 4冰雪健身游 19 3 太白山旅游資源 3 5溫泉度假游 20 4 太白山國(guó)際旅游度假區(qū)規(guī)劃 21 4 太白山度假區(qū)總體規(guī)劃 22 宗地 太白山度假區(qū)功能結(jié)構(gòu) 23 宗地 地塊區(qū)域功能結(jié)構(gòu) 地塊所處位置位于關(guān)中文化小鎮(zhèn)區(qū)域 打造六大消費(fèi)業(yè)態(tài) 24 二 項(xiàng)目地段調(diào)查 1 項(xiàng)目地塊位置 地塊所在的湯峪鎮(zhèn)位于眉縣東南部 南依秦嶺 南環(huán)線 法湯公路穿境而過(guò) 209省道公路與310國(guó)道相接 交通便利 國(guó)家級(jí)太白山森林公園跨鎮(zhèn)境 項(xiàng)目所處位置景觀資源豐富 環(huán)境優(yōu)美 在旅游度假方面有明顯的優(yōu)厚條件 宗地 27 2 項(xiàng)目地塊各項(xiàng)指標(biāo) 28 3 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 3 地塊周邊配套 29 宗地 三 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)調(diào)研分析典型代表項(xiàng)目附件 三 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 調(diào)研說(shuō)明典型代表項(xiàng)目 1 調(diào)研說(shuō)明 因太白山旅游度假區(qū)在售類似項(xiàng)目較少 本次調(diào)研按地理區(qū)域相似 景觀資源相似的戶縣太平峪口在售項(xiàng)目為競(jìng)品 調(diào)研對(duì)象主要針對(duì)在售樓盤(pán) 33 2 競(jìng)品選擇 太白山旅游度假區(qū) 太白西岸 太白西岸 34 3 競(jìng)品 太白西岸 地塊西側(cè)依山 東面臨水 交通便利 氣候宜人 是休閑養(yǎng)生 觀光度假的風(fēng)水寶地 通過(guò)有效開(kāi)發(fā)利用太白山優(yōu)越的原生態(tài)溫泉資源 引入全球著名溫泉小鎮(zhèn)的高端設(shè)計(jì)理念 將 世界特色溫泉小鎮(zhèn) 的主題作為規(guī)劃重點(diǎn) 構(gòu)建具備國(guó)際水準(zhǔn) 國(guó)內(nèi)一流的融療養(yǎng) 休閑 度假 風(fēng)情于一體溫泉湯浴勝地 35 4 競(jìng)品選擇 戶縣太平峪 西安院子 4 1 西安院子?xùn)|臨亞健國(guó)際高爾夫 西傍太平河 北接圭峰山草堂寺 整個(gè)項(xiàng)目依山傍水 三重自然山水庭院景觀 超低密度 山 水 園 林 街 巷 院 景 亭 臺(tái) 廊 軒 處處傳承中國(guó)園林精粹 西安院子 4 1 二期樓位分布圖 西安院子 4 1 戶型解析 優(yōu)勢(shì) 1 戶型整體布局方正 拐角少 有效提升了整個(gè)空間的利用率 2 全明通透戶型 采光佳 主臥和客廳均能夠保證很好的采光 3 各個(gè)功能區(qū)間面積及比例均較合理 后期使用起來(lái)比較方便 居住舒適度高 劣勢(shì) 1 廚房門(mén)朝向客廳 做飯時(shí)油煙對(duì)客廳影響較大 2 公攤高于15 且低于25 整體得房率不算太高 建筑面積 188 使用面積 612 建筑面積 126 使用面積 365 建筑面積 61 使用面積 256 海航草堂山居 4 2 海航草堂山居由高端五星級(jí)酒店 特色商業(yè) 高端產(chǎn)業(yè)配套園組成 項(xiàng)目與秦嶺山脈相互呼應(yīng) 整體采用新亞洲建筑風(fēng)格 園林以現(xiàn)代 禪 風(fēng)為理念 呈現(xiàn)出古樸 典雅又不缺現(xiàn)代氣息的東方美 紫薇山莊 4 3 紫薇山莊是本土知名地產(chǎn)商 紫薇地產(chǎn)的度假別墅產(chǎn)品代表之作 地處終南山世界地質(zhì)公園內(nèi) 背靠秦嶺北麓 多個(gè)休閑旅游景區(qū)環(huán)繞 山莊內(nèi)具有數(shù)條自然形成常年流動(dòng)的山泉 小溪及一天然湖面 紫薇山莊 4 3 六室三廳四衛(wèi)建筑面積 340 戶型解析 負(fù)一層下沉式庭院 健身房等功能活動(dòng)區(qū) 高品質(zhì)生活體驗(yàn) 南向超大花園 北向贈(zèng)送大露臺(tái) 客廳挑空設(shè)計(jì) 彰顯尊貴大氣 二層雙露臺(tái)設(shè)計(jì) 視野極佳 室內(nèi)布局合理 動(dòng)靜分離中西廚設(shè)計(jì) 滿足主人不同需求 永威高新紫園 4 4 永威高新紫園是永威置業(yè)首次落子西安 巨資百億的高新純雙拼墅區(qū) 項(xiàng)目定位為南高新CBD 獨(dú)門(mén)獨(dú)院的山墅生活 永威高新紫園 4 4 雙拼四室四廳五衛(wèi)建筑面積 228 戶型解析 獨(dú)立庭院 私密性高 超大露臺(tái)贈(zèng)送 居住舒適度高 戶型方正 全明通透 整體空間開(kāi)闊 采光充足 居住舒適度較高 各功能區(qū)尺寸比例 布局合理 能很好地滿足日常功能需求 公攤低于15 屬于目前市場(chǎng)中公攤很低的戶型 國(guó)嶺 4 5 國(guó)嶺項(xiàng)目棲居秦嶺半山 東望灃峪口 西臨高冠河 南依秦嶺北麓 北接環(huán)山旅游公路 是建設(shè)部批準(zhǔn)的首批集環(huán)保開(kāi)發(fā) 環(huán)境 客戶服務(wù)于一體的純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目 打造純獨(dú)棟的原生山水 代言別墅人居的新標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)嶺 4 5 6室3廳5衛(wèi)1廚建筑面積 209 戶型解析 一層超大花園面積贈(zèng)送 負(fù)一層功能房齊全 生活品質(zhì)感高 戶型方正 全明戶型 保證了整體空間的采光和通風(fēng) 同時(shí)方便室內(nèi)家具布置 居住舒適度好 整個(gè)戶型空間布局合理 動(dòng)靜分離 娛樂(lè) 休息互不影響 三層臥室雙露臺(tái)設(shè)計(jì) 居住體驗(yàn)感佳 各項(xiàng)目銷(xiāo)售情況匯總 4 6 10月底二期景觀開(kāi)放 一期展示成型 整盤(pán)展示成型 2017年底交房 展示區(qū)已開(kāi)放 整盤(pán)展示成型 5 小結(jié) 度假型別墅客戶更追求細(xì)膩的產(chǎn)品體驗(yàn) 高贈(zèng)送 大面積花園是度假型別墅產(chǎn)品基本需求 贈(zèng)送量均達(dá)到90 以上 為產(chǎn)品賦予文化價(jià)值 相同面積下產(chǎn)品的形態(tài)優(yōu)化更夠獲得更好的銷(xiāo)量 適度提高產(chǎn)品形態(tài)可以有效獲取客戶對(duì)于產(chǎn)品的價(jià)值認(rèn)同 區(qū)域產(chǎn)品去化的核心競(jìng)爭(zhēng)力是通過(guò)控制面積實(shí)現(xiàn)更好的功能空間的同時(shí)控制總價(jià) 通過(guò)產(chǎn)品形態(tài) 贈(zèng)送面積可獲得較好的銷(xiāo)量 但核心的溢價(jià)方式是將客群共識(shí)的符合地域特色的文化基礎(chǔ) 以及建筑本身所賦予產(chǎn)品的生活感受 實(shí)際體現(xiàn)出來(lái) 增加產(chǎn)品帶來(lái)的生活及文化 進(jìn)而突出業(yè)主的身份象征 可制造更好的溢價(jià)空間 47 6 項(xiàng)目客群描述 48 四 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目投資估算說(shuō)明項(xiàng)目盈虧平衡預(yù)算 50 1 項(xiàng)目強(qiáng)排方案 51 52 附表項(xiàng)目投資估算 五 項(xiàng)目SWOT分析 54 一 優(yōu)勢(shì)分析用地平整 二 劣勢(shì)分析用地周邊為農(nóng)田及村莊 外環(huán)境較差 未在 一江兩岸 的總體規(guī)劃中 不能直接受益 土地面積較小 不具備大盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)條件 中建施工企業(yè)等因素導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作成本高 55 三 機(jī)會(huì)分析北側(cè)的龍崗中學(xué)為漢中知名學(xué)校 沿龍崗路沿線的在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況較好 四 威脅分析項(xiàng)目位于漢江南的南二環(huán)邊 距漢中市中心區(qū)隔江且較遠(yuǎn) 周?chē)钆涮自O(shè)施較少 對(duì)漢臺(tái)區(qū)客戶吸引力較小 大河坎鎮(zhèn)人口基數(shù)和流動(dòng)人口量小 不具備充足有效的人口基數(shù)保證 同地域在銷(xiāo)樓盤(pán)平均銷(xiāo)售價(jià)格為3000 4000元 左右 南鄭大道以南基本為小盤(pán) 售價(jià)低 去劃較慢 大河坎鎮(zhèn)無(wú)城鎮(zhèn)控制性規(guī)劃 周邊土地發(fā)展情況不明 傳統(tǒng)的漢中市居民對(duì)南鄭區(qū)的認(rèn)知存在偏差 主要客群來(lái)源于周邊縣鎮(zhèn)及本地居民為主 六 項(xiàng)目操作初步建議 57 上述內(nèi)容是依據(jù)2017年10月對(duì)漢中市當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)勘查情況而進(jìn)行的概要總結(jié)