新版商品房專家意見(jiàn).docx

專家、知名律師對(duì)新版商品房買賣合同意見(jiàn)整理目錄第一節(jié):新舊變動(dòng)概述3一、版本由一分二3二、結(jié)構(gòu)：3三、說(shuō)明：3四、術(shù)語(yǔ):4第二節(jié)：變動(dòng)細(xì)節(jié)4第一章 合同當(dāng)事人4第二章 商品房基本狀況4第三章 商品房?jī)r(jià)款5第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)5第五章 面積差異處理方式7第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更7第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任7第八章 合同備案與 房屋登記9第九章 前期物業(yè)管理9第十章 其他事項(xiàng)10第一節(jié):新舊變動(dòng)概述一、版本由一分二分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種版本。住建部曾起草了三個(gè)示范文本，即商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本、商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本、存量房屋買賣合同示范文本。后來(lái)刪除了存量房屋買賣合同，主要原因是這一塊與建設(shè)行政管理部門的關(guān)系不大，是一個(gè)單純的民事活動(dòng)。二、結(jié)構(gòu)：新版商品房買賣合同示范文本分為：1、說(shuō)明；2、術(shù)語(yǔ)；3、正文；4、附件。（1）新版完善了“說(shuō)明”部分，便于當(dāng)事人方便的獲取合同文本的相關(guān)信息。（2）新版文本增加了“術(shù)語(yǔ)”部分。增加該部分的益處在于：既有利于了解合同中的重要概念，也避免今后發(fā)生糾紛時(shí)的理解分歧。（3）合同正文分成了若干章，其中預(yù)售合同示范文本分為了10章，現(xiàn)售合同示范文本分為8章。這是借鑒了上海的做法。（4）附件數(shù)量從原來(lái)的4個(gè)增加到11個(gè)。三、說(shuō)明：在修改過(guò)程中，專家以下兩個(gè)條款存在爭(zhēng)議：4.本合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫內(nèi)容及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部位打，以示刪除。5.出賣人與買受人可以針對(duì)合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定，也可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。在討論合同文本時(shí)，就上述兩條存在理解上的分歧。爭(zhēng)議主要在于：當(dāng)事人可否任意刪除該合同書中的任何條款？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，基于合同自由原則，除非是法律的強(qiáng)行性規(guī)定，否則當(dāng)事人可以任意約定合同條款，包括增加、刪除或者修改。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于商品房買賣合同示范文本具有一定的準(zhǔn)立法的性質(zhì)，它是政府為了維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，平衡當(dāng)事人利益而擬定的。如果允許當(dāng)事人隨意刪除該文本中的任何條款，另起爐灶，那么制定這樣的示范文本有何意義？四、術(shù)語(yǔ):術(shù)語(yǔ)部分解釋了12個(gè)術(shù)語(yǔ)，其功能如下 1、有助于普通消費(fèi)者更快的、更好的理解合同條款，提高交易效率； 2、履行合同時(shí)，有助于減少對(duì)合同條款理解的分歧； 3、有利于糾紛的解決，如法院裁判、仲裁裁決。存在的幾個(gè)問(wèn)題：1、應(yīng)當(dāng)采取“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)”的稱謂，并將之界定為：直轄市、市、縣人民政府設(shè)置的負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的機(jī)構(gòu)。這是因?yàn)槲覈?guó)正在起草不動(dòng)產(chǎn)登記條例；2、缺少“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書”的概念。第二節(jié)：變動(dòng)細(xì)節(jié)正文共分為以下十章：合同當(dāng)事人、商品房基本狀況、商品房?jī)r(jià)款、商品房交付條件與交付手續(xù)、面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房質(zhì)量及保修責(zé)任、合同備案與房屋登記、前期物業(yè)管理、其他事項(xiàng)。第一章 合同當(dāng)事人2000年版合同文本規(guī)定的是“注冊(cè)地址”，但是由于注冊(cè)地址和當(dāng)事人的通訊地址并不總是一致。由于很多時(shí)候法律上要求一方當(dāng)事人必須書面通知另一方后才發(fā)生一定的法律效果。新版示范文本將原來(lái)的注冊(cè)地址改為“通訊地址”。同時(shí)增加了以下條文：第二十五條 送達(dá) 出賣人和買受人保證在本合同中記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實(shí)有效。任何根據(jù)本合同發(fā)出的文件，均應(yīng)采用書面形式以【郵政快遞】【郵寄掛號(hào)信】【_】方式送達(dá)對(duì)方。任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的，應(yīng)在變更之日起_日內(nèi)書面通知對(duì)方。變更的一方未履行通知義務(wù)導(dǎo)致送達(dá)不能的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第二章 商品房基本狀況（1）增加了第2條“預(yù)售依據(jù)”第二條預(yù)售依據(jù) ，該商品房已由批準(zhǔn)預(yù)售，預(yù)售許可證號(hào)，原來(lái)的條款中還要求協(xié)商“預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)”、“預(yù)售資金監(jiān)管賬戶名稱、賬號(hào)。等信息。后來(lái)被放到規(guī)定房屋價(jià)款的條款中加以規(guī)定。（2）更為詳細(xì)地對(duì)房屋基本情況作出了約定，除充實(shí)第3條“房屋基本情況”的內(nèi)容外，還新增了第4條“抵押情況”、第5條“房屋權(quán)利情況”。這對(duì)于保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，避免糾紛具有很大的益處。（3）抵押情況 與該商品房有關(guān)的抵押情況為【抵押】【未抵押】。 抵押類型: ,抵押人： ， 抵押權(quán)人：抵押登記日期： ，抵押登記機(jī)構(gòu)：_，債務(wù)履行期限：_。 抵押類型: ,抵押人：抵押權(quán)人：抵押登記日期： ，抵押登記機(jī)構(gòu)：_，債務(wù)履行期限：_。 抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見(jiàn)附件三。（4）房屋權(quán)利狀況承諾1.出賣人對(duì)該商品房享有合法權(quán)利；2.該商品房沒(méi)有出售給除本合同買受人以外的其他人；3.該商品房沒(méi)有查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況；如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成預(yù)售合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人，出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照%（不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【全部房?jī)r(jià)款一倍 】【買受人全部損失】【償金。 】的賠償。第三章 商品房?jī)r(jià)款增加了一種付款方式，即貸款方式付款。即第7條第2款規(guī)定：（二）買受人采取下列第_種方式付款：1.一次性付款。買受人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前支付該商品房全部?jī)r(jià)款。2.分期付款。買受人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前分 期支付該商品房全部?jī)r(jià)款，首 期房?jī)r(jià)款 （幣種） 元（大寫： 億 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整），應(yīng)當(dāng)于 年 月 日前支付。3.貸款方式付款：【公積金貸款】【商業(yè) 貸款】【 】。買受人應(yīng)當(dāng)于_年 _月_日前支付首期房?jī)r(jià)款 （幣 種） 元（大寫 億 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整），占全部房?jī)r(jià) 款的 。 余款 （幣種） 元（大寫 億 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整）。 4.其他方式： （貸款機(jī)構(gòu)）申請(qǐng)貸款支。第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)實(shí)踐中，商品房的交付容易引起糾紛，因?yàn)榉课莸慕桓恫粌H涉及到風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，還涉及到房屋質(zhì)量糾紛問(wèn)題。當(dāng)事人在合同中不僅應(yīng)當(dāng)明確約定交付的時(shí)間，還應(yīng)當(dāng)約定交付的條件，并約定逾期交付的責(zé)任。 1、新版示范文本對(duì)房屋本身的交付時(shí)間和交付條件作出了約定；關(guān)于房屋的交付條件問(wèn)題。建筑法第61條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”；建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！钡?9條還規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收?！?2000年建設(shè)部頒布的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法以及2013年12月2日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定對(duì)竣工驗(yàn)收以及備案的具體程序作出了規(guī)定。由此可見(jiàn)，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案是房屋交付的基本條件，沒(méi)有竣工驗(yàn)收備案的房屋是不能交付的，這是法定要件。此外，由于房屋交付后需要進(jìn)行登記，所以要求房屋必須有測(cè)繪報(bào)告。基于此，新版合同示范文本明定的兩個(gè)交付條件就是：（1）該房屋已經(jīng)過(guò)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，有相關(guān)的證明文件；（2）取得了房屋的測(cè)繪報(bào)告。2、對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的交付時(shí)間和使用條件作出了約定； 3、約定了具體的交付手續(xù)，亦即交接手續(xù)。 4、約定了查驗(yàn)商品房中買受人查驗(yàn)房屋時(shí)，針對(duì)查驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)的不同類型的房屋質(zhì)量問(wèn)題規(guī)定了不同的措施。首先，示范文本第11條只是對(duì)商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)之外的其他質(zhì)量問(wèn)題作出了約定。之所以對(duì)于地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題在房屋交付時(shí)不做約定，原因在于：這種質(zhì)量問(wèn)題屬于嚴(yán)重的問(wèn)題，不是查驗(yàn)就能發(fā)現(xiàn)和確認(rèn)的，必須經(jīng)過(guò)房屋質(zhì)量檢測(cè)才能發(fā)現(xiàn)。故此，將其放在第七章“商品房質(zhì)量及保修責(zé)任”中加以約定。第五章 面積差異處理方式新的示范文本用一章來(lái)規(guī)定面積差異的問(wèn)題，是因?yàn)轭A(yù)售商品房買賣中，面積差異是最常見(jiàn)的引起糾紛的原因。商品房銷售管理辦法第20條對(duì)如何處理面積差異做出了詳細(xì)規(guī)定，為最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第14條吸收。第20條：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更商品房銷售管理辦法第24條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)?！钡?款：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人?！钡?款：“買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”鑒于規(guī)劃設(shè)計(jì)變更引發(fā)的糾紛很多，因此，示范合同文本專章做出了規(guī)定，并區(qū)分了規(guī)定了規(guī)劃變更和設(shè)計(jì)變更。第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任首先，示范文本第16條對(duì)商品房質(zhì)量問(wèn)題的類型作出了詳細(xì)的約定，將房屋的質(zhì)量分為了四部分（1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問(wèn)題；（3）裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；（4）室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施。針對(duì)不同的質(zhì)量問(wèn)題，規(guī)定了不同的處理方法。這種區(qū)分的法律依據(jù)在于建筑法第60條。該條第1款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量?！钡?款規(guī)定：“建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)?！保?）如果是地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，則表明房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重缺陷。則購(gòu)房者可以無(wú)須經(jīng)過(guò)修復(fù)階段，即行解約。對(duì)此，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第12條也有明文規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”（2）如果是地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問(wèn)題，則應(yīng)當(dāng)先修復(fù)或更換。如果還不行，則可以解約。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第13條第2款：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！保?）裝飾裝修及設(shè)備不符合標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)當(dāng)修理、更換或賠償，不能解約。這是基于解約交易成本，鼓勵(lì)交易的考慮。（4）室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施。如果是空氣質(zhì)量或隔聲不達(dá)標(biāo)的，先整改，不行的可以解約。因?yàn)檫@關(guān)涉到購(gòu)房人的健康。至于節(jié)能不達(dá)標(biāo)的，與健康無(wú)關(guān)，只是財(cái)產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。不能因該問(wèn)題解約，只需要賠償損失即可。其次，示范文本第17條是對(duì)房屋質(zhì)量保修制度的約定。這也是法律規(guī)定的制度。建筑法第62條規(guī)定：“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第39條也規(guī)定：“建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。 ”該條例第40條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 ”第41條規(guī)定：“建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！狈课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法（建設(shè)部令第80號(hào)）對(duì)保修義務(wù)的具體履行以及賠償責(zé)任、免責(zé)事由做出了規(guī)定。再次，關(guān)于住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書的規(guī)定。 1998年建設(shè)部頒布了商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定該規(guī)定第3條要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。其中，住宅質(zhì)量保證書可以作為商品房購(gòu)銷合同的補(bǔ)充規(guī)定。依據(jù)該規(guī)定第4條，住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書中明示所委托的單位。該規(guī)定要求，住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶。住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書以購(gòu)買者購(gòu)買的套（幢）發(fā)放。每套（幢）住宅均應(yīng)附有各自的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。第八章 合同備案與 房屋登記2000年的文本僅有1條加以規(guī)定，現(xiàn)在的示范文本則是專章規(guī)定。主要是關(guān)于預(yù)售合同備案和房屋登記的約定。1、最初，在新示范文本的討論稿中的章名是“房屋登記”。討論的時(shí)候，專家認(rèn)為預(yù)售合同備案與房屋登記是法律性質(zhì)和效果完全不同的制度，不能規(guī)定在一條，應(yīng)當(dāng)分別規(guī)定。因此，應(yīng)當(dāng)將章名從“房屋登記”改為“合同備案與房屋登記”。 2、新示范文本的討論稿中原來(lái)是規(guī)定了預(yù)告登記的，但定稿時(shí)有人認(rèn)為，登記今后歸國(guó)土部門管理了，建設(shè)行政管理部門就不要規(guī)定了，于是加以刪除。2014年3月22日的示范文本（修改稿）（一）預(yù)告登記 1.雙方【同意】【不同意】辦理該商品房的預(yù)告登記手續(xù)。雙方同意辦理預(yù)告登記的，自辦理預(yù)售合同登記備案后_日內(nèi)申請(qǐng)辦理該商品房的預(yù)告登記手續(xù)。如果出賣人未按照雙方約定期限申請(qǐng)辦理預(yù)告登記的，買受人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。2.有關(guān)預(yù)告登記的其他約定如下：_ _。第九章 前期物業(yè)管理這是2000年版本沒(méi)有約定的內(nèi)容。主要是將前期物業(yè)管理合同中的一些內(nèi)容納入進(jìn)來(lái)，如物業(yè)管理企業(yè)、收費(fèi)等。物業(yè)管理合同與商品房買賣合同的關(guān)系？（1）強(qiáng)制關(guān)聯(lián)物業(yè)管理?xiàng)l例第25條：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。” 2、權(quán)利義務(wù)的相互獨(dú)立，它們之間并非主從合同關(guān)系 第十章 其他事項(xiàng)這一章主要是增加了對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定。顯然業(yè)主單獨(dú)所有的部分是不存在約定，而那些法律明確規(guī)定了屬于全體業(yè)主共有的，如物業(yè)用房、綠地和道路等，也不存在約定。此外，對(duì)糾紛的稅費(fèi)、解決方式、保密義務(wù)等也作出了約定。第二十條稅費(fèi) 雙方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，向相應(yīng)部門繳納因該商品房買賣發(fā)生的稅費(fèi)。 第二十一條銷售和使用承諾1. 出賣人承諾不采取