集寧新區(qū)商業(yè)項目調研報告記錄.doc

集寧新區(qū)商業(yè)項目調研報告記錄 作者： 日期：2 集寧新區(qū)商業(yè)項目市場調研報告調查前言很榮幸能接手此項目的調研工作，針對這個新區(qū)的商業(yè)項目，我們對集寧各個售房部進行了實地走訪，對各項目信息數(shù)據(jù)進行了采集，并對當?shù)鼐用襁M行了抽樣了解和調查，結合目前集寧市各項目的施工現(xiàn)狀、促銷策略、銷售去化率等各方面綜合信息以及當?shù)叵M能力情況，對新區(qū)商業(yè)項目情況總結如下，供投資商參考。該商業(yè)項目位居集寧市新城區(qū)，順應了整體規(guī)劃的發(fā)展方向，目前市場周邊配套尚不成熟，新城區(qū)的開發(fā)處于是剛剛起步階段，行政機關辦公樓、文體、美食等項目多數(shù)已建成，新的行政文化中心已見雛形；商業(yè)項目建成的僅有一處，規(guī)模宏大，但缺乏商業(yè)氣氛；新的住宅、商業(yè)項目陸續(xù)在建，配套設施在逐步完善。預計5年后市場前景較好。我們通過相關數(shù)據(jù)的整理，結合本案周邊市場情況，初步估算出該項目總銷售收入可達37950萬元，項目總投資24432.9萬元，可實現(xiàn)凈利潤13517.1萬元，投資回報率達到36%。因新城區(qū)剛起步，尚不被廣大客戶認可，加上市場購買力有限，銷售去化周期會較長，在一定程度上嚴重影響投資收益，使得資金不能在短期內(nèi)快速回籠，所以對此項目的進一步實施不甚看好。目 錄一、集寧城市概況3二、集寧樓市現(xiàn)狀8三、集寧各區(qū)域項目簡析 11四、新區(qū)商業(yè)項目可行性分析 20五、新區(qū)商業(yè)項目投資收益分析 22一、集寧城市概況集寧是烏蘭察布市市府所在地，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中西部，陰山山脈灰騰梁南麓，距呼和浩特市130公里，距北京市300多公里。全區(qū)總面積404.8平方公里，市區(qū)人口35萬人。擁有各類商業(yè)網(wǎng)點4600多個，實現(xiàn)社會消費品零售額10.14億元。建成有農(nóng)機、家俱、集貿(mào)、鋼材、建材、小商品批發(fā)等各類專業(yè)市場，從業(yè)人員近30000多人，招商引資到位額5.5億元，其中外資275萬美元，出口創(chuàng)匯36.12萬美元。1、 地利優(yōu)勢：位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈和呼包鄂金三角的接合部，區(qū)域發(fā)展前景良好。 2、 交通優(yōu)勢：境內(nèi)有京包、集二等五條鐵路；110、208高速公路及呼海大通道等四條國省干道。 3、 能源優(yōu)勢：與大同、鄂爾多斯等煤炭基地為鄰，現(xiàn)已形成具有一定規(guī)模的煤炭集散地。同時又位于蒙西電網(wǎng)和華北電網(wǎng)連接處，是西電東送的首選之地，還有一批電力項目在陸續(xù)上馬，能源優(yōu)勢在未來幾年將會逐步凸顯。 4、 行政區(qū)劃：烏蘭察布市地處內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，是一個以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)的少數(shù)民族聚居地區(qū)，是全區(qū)十二個盟市之一，2003年底撤盟設市。全市轄1區(qū)、1市、4旗、5縣共11個旗縣市區(qū)，總人口270萬，總面積5.5萬平方公里。蒙古族6.34萬人，占總人口的2.32%，主要分布在察右后旗和四子王旗。漢族260.53 萬人，占總人口的95.47%，回族、滿族等其他少數(shù)民族6萬多人，占總人口的2.21%。其中集寧城區(qū)人口35萬人，占總人口的13%。 5、 支柱產(chǎn)業(yè)：電力、建材、化工和農(nóng)畜產(chǎn)品加工為四大支柱產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)是烏蘭察布市的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。電力工業(yè)是烏蘭察布市的支柱產(chǎn)業(yè)。烏蘭察布市毗鄰中國煤炭主要產(chǎn)區(qū)大同、準格爾、東勝，水資源豐富，輸電經(jīng)濟便利，具備發(fā)展電力工業(yè)的條件。此外建材業(yè)、旅游業(yè)、化工工業(yè)、肉食品加工、乳業(yè)等產(chǎn)業(yè)逐漸成為烏蘭察布市的重要產(chǎn)業(yè)。 6、經(jīng)濟現(xiàn)狀：近年來，烏蘭察布市國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，綜合實力和人均占有水平躍上了新臺階。2009年GPD總值上升至500.01億元，增長13.5%。隨著經(jīng)濟發(fā)展的不斷增強，將會再上一個新臺階。產(chǎn)業(yè)結構得到優(yōu)化，優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)初步形成，初步實現(xiàn)了國民經(jīng)濟由農(nóng)牧業(yè)主導型向工業(yè)主導型轉變。1、 二、三產(chǎn)業(yè)分別形成了乳業(yè)、肉羊、馬鈴薯（蔬菜）、飼草飼料四大特色產(chǎn)業(yè)，電力、建材、化工和農(nóng)畜產(chǎn)品加工四大支柱產(chǎn)業(yè)及交通運輸、商貿(mào)餐飲、旅游服務和信息通訊四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 7、城市規(guī)劃：規(guī)劃中心城區(qū)空間結構為“兩軸、兩帶、四片多組團”。一軸是指沿解放大街、工農(nóng)北路和工農(nóng)南路的南北向城市發(fā)展。另一軸是指沿察哈爾西大街、察哈爾東大街一直向東，跨霸王河往東的東西向城市發(fā)展。兩帶是指沿霸王河和泉玉林河的西北-東南向城市濱水景觀風貌帶。四片區(qū)分別為集寧老城片區(qū)、集寧新城片區(qū)、河東片區(qū)和察哈爾工業(yè)片區(qū)。其中規(guī)劃中集寧新區(qū)，是集未來新的城市政務和商業(yè)核心區(qū)域。 二、集寧樓市現(xiàn)狀在市調過程中，我們采集了相關部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對集寧樓市現(xiàn)狀的簡單分析如下：1、土地供給狀況2009年-2011年土地出讓情況單位：平方米年份/類別/數(shù)量商品房商業(yè)工業(yè)合計2010734136.4615294213959252283003.420116572532499487206441627845合計1391389.44028902116569結論：從此表可以看出，2011年截止于5月份不到半年時間，土地釋放量已達到去年全年土地釋放量的71%，按此推算，到今年年底，全年的釋放量將比去年全年超出30%，土地供應迅猛增加，進而提升房屋開發(fā)面積，側面反映出居民對住宅的需求在逐步上升，形勢利于商品房的開發(fā)建設。2、房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況1）整體處于發(fā)展初級階段，發(fā)展前景良好。2010年開發(fā)企業(yè)項目共48家?？偨ㄖ娣e：276.87萬m2，總占地面積：174.5萬m2，總投資：29.56億元。1-10月底總完成投資：6.74億元，總套數(shù)：17828套。其中新建8家：建筑面積：48.5萬m2 ，占地面積：31.78萬m2，總投資：4.91億元，完成投資：2.25億元。續(xù)建22家：建筑面積：135.48 萬m2，占地面積：79.72 萬m2，總投資：18.02億元，完成投資：4.49億元。發(fā)放預售許可證的：29家，建筑面積：69.22萬m。住宅套數(shù)：9449套；商鋪：2415套；出售：7500套；住宅空置率：35%、商鋪空置率：5%、空置率比去年降低了9%。截止10月底新區(qū)漲幅9%，均價：2203元，舊區(qū)漲幅12%，均價：2500元。2）居民住房消費支付能力不斷提高通過對居民收入情況及住房消費的抽樣調查，我們了解到普通居民年均收入約18000元，公務員年均收入約40000元。市民的住房消費能力從2009年的約20萬元增長至目前約40萬元，同時居民的提前消費意識已經(jīng)形成，貸款購房已成為消費習慣。環(huán)境和配套也逐步成為居民消費的追求和享受。3）新增樓盤放量增多，部分產(chǎn)品市場需求過剩，存量房制約市場全市上半年放量樓盤大致10個，市場競爭加劇。在商業(yè)項目中，商場是居民消費最直接的配套設施，但目前市場尚有欠缺，老城區(qū)商場雖多，但整體檔次不高，定位混亂，人氣普遍不旺。結論：1）烏蘭察布市正由農(nóng)牧業(yè)主導型向工業(yè)主導型轉變，優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)初步形成，受渤海經(jīng)濟圈、呼包鄂金三角經(jīng)濟的帶動，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?。城市化進程步伐加快，人民生活水平逐步提高，平房居民正在“樓房化”，用于改善住宅的支出正穩(wěn)步增多，周邊旗縣的居民不斷進入城區(qū)，購房需求正在進一步釋放。2）2010年商品房銷售率達到79%，空置率較高，但整體房價上漲趨勢明顯，且漲幅較大，住宅市場前景廣闊，有很大的市場發(fā)展空間，預計后期房地產(chǎn)開發(fā)投資空間較大，投資額將進一步攀升。商鋪釋放量達到商品房總量的20%，空置率5%，比去年有所降低，有一定的投資開發(fā)市場，但去化時間較長。三、集寧市各區(qū)域項目簡析經(jīng)過對周邊項目的篩選和分析，我公司重點實地市調的項目如下：項目名稱瑞豐-悅園項目位置幸福路團結街交匯處北項目規(guī)模12棟，72000平方米建筑形式多層產(chǎn)品信息住宅、商鋪價格區(qū)間住宅：25003600元/平方米；商鋪：8000元/平方米銷售狀況一期住宅銷售率95%，商鋪銷售率30%。商鋪為社區(qū)內(nèi)鋪，銷售狀況不是很好。客戶狀況周邊居民及縣鄉(xiāng)居民周邊配套學校、超市、金融、醫(yī)療老城區(qū)住宅項目（一）：老城區(qū)住宅項目（二）：項目名稱半山一城項目位置懷遠大街中段路東項目規(guī)模64棟，分三期開發(fā)建筑形式多層、小高層、高層、別墅、地下車庫產(chǎn)品信息住宅、臨街商鋪價格區(qū)間住宅最高價3500元/平方米，二期預期3800元/平方米，商鋪不賣。銷售狀況一期銷售95%，二期排號30%客戶狀況周邊居民及縣鄉(xiāng)居民周邊配套會所、商場、幼兒園新城區(qū)商住項目（一）：項目名稱景泰名座項目位置察哈爾西街工農(nóng)南路交匯處西南角項目規(guī)模10萬平方，商業(yè)13400平方建筑形式多層、小高層產(chǎn)品信息住宅、商場價格區(qū)間均價4000元/平方米，商場不賣銷售狀況一期多層已售完。二期排號5%客戶狀況當?shù)馗挥嗑用?，投資客周邊配套行政單位云集，數(shù)碼大廈待建，商業(yè)氛圍尚不明顯。新城區(qū)住宅項目（二）：項目名稱宏基名園項目位置杜爾伯特西大街與黃旗海路交匯處西南角項目規(guī)模多層2棟 小高層4棟建筑形式多層 小高層產(chǎn)品信息住宅、臨街商鋪、價格區(qū)間住宅3000-4200 商業(yè)12000銷售狀況住宅70% 商業(yè)80%客戶狀況周邊行政單位人員，部分投資人員周邊配套行政單位云集，市一中，銀行，餐飲，商業(yè)氛圍成型。解析：1、在售住宅項目多層均價約 3100 元/平方米，小高層均價約在3650元/平方米。相對去年有了較大程度的上漲。2、中心城區(qū)環(huán)境成熟，居民認可度高，但價格漸高，銷售節(jié)奏減緩；新區(qū)正在崛起，雖在價格上略有起色，但因配套不同步，尚不能得到客戶認可。3、房價增長平穩(wěn)，自去年有所加快。住宅的市場較為樂觀。老城區(qū)商業(yè)項目（一）：項目名稱烏蘭察布購物中心項目位置恩和路西段烏蘭察布賓館對面項目規(guī)模地上4層項目定位家電，低檔服飾經(jīng)營模式分層招租業(yè)態(tài)范圍電器，服飾租售狀況第4層空置租售價格1500元/月/平米老城區(qū)商業(yè)項目（二）：項目名稱聯(lián)營商場項目位置恩和路光明街交匯處50米項目規(guī)模地上4層項目定位中高檔綜合性購物中心經(jīng)營模式70%統(tǒng)一招租 30%自營業(yè)態(tài)范圍飾品，鞋帽，服飾，家紡租售狀況4層空置租售價格1800元/平方/月 管理費：營業(yè)額5.3% 水電：據(jù)實老城區(qū)商業(yè)項目（三）：項目名稱奧威購物廣場項目位置恩和路光明街交匯處西100米項目規(guī)模23000平米地上4層地下1層項目定位高檔綜合性購物商城經(jīng)營模式統(tǒng)一招租業(yè)態(tài)范圍飾品，鞋帽，服飾，大型綜合超市，食品等租售狀況招商完成，無空置。籌備擴建1000平米營業(yè)面積租售價格2100元/月/平米 管理費：營業(yè)額1% 水電：據(jù)實新城區(qū)商業(yè)項目（一）：項目名稱溫州建材城項目位置烏蘭察布東街集寧大街交匯處項目規(guī)模23棟樓。9萬多平方米項目定位大規(guī)模、專業(yè)型建材、五金、機電市場經(jīng)營模式出售、出租業(yè)態(tài)范圍建筑材料、裝飾材料、五金機電等租售狀況出售80%左右，開業(yè)經(jīng)營50%左右租售價格售：60008000元/（現(xiàn)房），租：15000-20000元/年通過以上項目，我們總結如下：1、多數(shù)臨街商鋪單層價格約在9000元/平方米，二層價格大致在6000元/平方米。2、社區(qū)商業(yè)在市場上比較普遍，已經(jīng)被多數(shù)居民認可，面積小投資總額不高的商鋪比較熱銷，且容易在短期內(nèi)形成市場，投資群體相對寬泛，出售率較高。3、專一型商場均集中在市中心位置，各家商場體量相當，檔次不一。這些商場多是自建自營，不予出售，而是統(tǒng)一招商出租，僅溫州建材城對外出售。自2009年開始出售至今，尚有20%存量商鋪待售，50%商鋪空置待租，可見去化周期長、市場認可度不高。4、老城區(qū)配套成熟，人流量大，商業(yè)房基本無空置，營業(yè)狀態(tài)良好。新城區(qū)配套尚未成熟且現(xiàn)有常住人口近3萬人左右，人流量小，空置率較高，營業(yè)狀態(tài)不容樂觀，5-10年后將有很大的發(fā)展。四、新區(qū)商業(yè)項目可行性分析集寧規(guī)劃城市發(fā)展方向為向東，向南?？臻g發(fā)展策略為：開辟東向適度擴展，向南優(yōu)化提升，向西涵養(yǎng)生態(tài)，向北更新整合。分為集寧老城片區(qū)，集寧新城片區(qū)，河東片區(qū)和察哈爾工業(yè)片區(qū)發(fā)展。集寧新城片區(qū)范圍：101國道以南，京藏高速以北，208國道以東，霸王河以西。新區(qū)聚集了政治、文化、商業(yè)功能，將形成新城行政文化中心。新區(qū)集合了集寧的黨政辦公區(qū)以及市級公共設施，預計整個區(qū)域將在5年后逐漸成熟。本案地塊位于新區(qū)察哈爾西街與工農(nóng)南路交匯處東北角，總占地面積約64畝。周邊配套：行政單位云集，距離廣場較近，美食、建材已趨向成熟，規(guī)劃中休閑、娛樂、教育、金融一應俱全，未來配套較完善，但需要較長時間。自然環(huán)境：自然人文景觀較好，交通通達性良好。規(guī)劃條件：總建筑面積6.9萬平方米，容積率1.7，建筑層數(shù)四層，物業(yè)類型為商場。優(yōu)勢： 交通便利，四通八達，便于匯聚各方人流； 土地拆遷已完成，開發(fā)便利； 項目南側為溫州建材城，已投入經(jīng)營，有一定的商業(yè)氛圍，便于及早形成市場，有利于促進銷售。劣勢： 商業(yè)開發(fā)體量較大，市場需求有限，銷售壓力較大； 新區(qū)配套尚不完善，不被廣大客戶認可，不便形成短期銷售轟動效應，不利于資金快速回籠。機會： 位居新區(qū)發(fā)展的方向，未來前景良好。威脅： 集寧地區(qū)經(jīng)濟欠發(fā)達，購買力有限； 中心城區(qū)商場云集，潛在供應量不容忽視，分散有效購買群體； 項目周邊規(guī)劃有新的同類項目（商貿(mào)購物中心、購物廣場、數(shù)碼大廈），產(chǎn)品同質化會形成區(qū)域內(nèi)競爭壓力； 新城區(qū)土地價格較低，低價格項目將會分流部分客戶。五、新區(qū)商業(yè)項目投資收益分析本項目的投資估算范圍包括土地購置、建筑物土建成本、建筑安裝成本、規(guī)費等。具體參考以下表格：綜合成本分析表項目名稱面積（）單價（元）備注土地成本300圖紙設計費16地質勘探費4人防設計費10防護降水費100環(huán)境評估費用3避雷檢測3監(jiān)理費用5建筑成本2100水電暖配套費用100稅金660管理及銷售人員工資費用130開業(yè)慶典10廣告宣傳費用70其他費用30合計3541成本累計69000354124432.9萬元二期項目總投資24432.9萬元銷售收入估算表項目名稱面積（）單