建設法規(guī)培訓：房地產管理法

建設法規(guī) 濟南大學 了解房地產管理法的概念熟悉房地產管理法的基本原則 調整對象和適用范圍熟悉房地產開發(fā)用地法律制度掌握房地產轉讓 銷售 抵押 租賃和中介服務的法律制度熟悉房地產權屬登記制度掌握違反 城市房地產管理法 及相關法律法規(guī)的法律責任 第七章房地產管理法 建設法規(guī)第七章房地產管理法 第一節(jié)房地產管理法概述一 房地產管理法的概念廣義 指調整在房地產開發(fā) 經營和各種服務活動中形成的一定深惠關系的法律規(guī)范的總稱狹義 中華人民共和國城市房地產管理法 簡稱 城市房地產管理法 1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過 根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議 關于修改 中華人民共和國城市房地產管理法 的決定 修正 二 房地產管理法的立法目的1 加強對房地產的管理2 維護房地產市場秩序3 保障房地產權利人的合法利益4 促進房地產業(yè)的健康發(fā)展 濟南大學 建設法規(guī)第七章房地產管理法 三 房地產管理法的調整對象和適用范圍1 調整對象 是指人們在房地產開發(fā) 經營 管理和服務活動中所形成的一定的社會關系 房地產民事關系 房地產行政管理關系 房地產經濟關系2 適用范圍 我國城市規(guī)劃區(qū) 城市市區(qū) 近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域 調整城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權 從事房地產開發(fā) 房地產交易及實施房地產管理 四 房地產管理法的基本原則1 節(jié)約用地保護耕地原則2 國有土地有償 有限期使用原則3 扶持發(fā)展居民住宅建設 逐步改善居民居住條件原則4 保護房地產權利人的合法權益和房地產權利人必須守法原則5 依法納稅的原則 濟南大學 建設法規(guī)第七章房地產管理法 第二節(jié)房地產開發(fā)用地一 城市房地產開發(fā)用地本法所稱房地產開發(fā) 是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施 房屋建設的行為 包括 基礎設施用地 房屋建設用地 土地房屋一體化用地二 土地使用權有償出讓制度1 土地使用權有償出讓的概念及特征土地使用權出讓 是指國家將國有土地使用權 以下簡稱土地使用權 在一定年限內出讓給土地使用者 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為 城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地 經依法征用轉為國有土地后 該幅國有土地的使用權方可有償出讓 特征 土地使用權有償出讓是土地使用權轉讓的一種特殊形式 僅指土地使用者向國家購買土地使用權出讓金的行為 其行為僅控制在房地產的一級市場 出讓的標的是土地使用權 其范圍僅限于國有土地使用權 土地使用權出讓方只能是國家 城市規(guī)劃內集體所有的土地 經依法征用轉為國有土地后 該幅國有土地的使用權方可有償出讓 土地使用權出讓是一種有償行為 受讓方必須向國家繳納一定數額的土地使用權出讓金 土地使用權的時間限制土地使用權出讓最高年限按下列用途確定 一 居住用地七十年 二 工業(yè)用地五十年 三 教育 科技 文化 衛(wèi)生 體育用地五十年 四 商業(yè) 旅游 娛樂用地四十年 五 綜合或者其他用地五十年 濟南大學 二 土地使用權有償出讓制度 2 土地使用權有償出讓雙方的權利與義務受讓方權力 占用和使用土地的權力 收益權 出租和轉讓的權利 設定抵押的權利 物上請求權 相鄰權受讓方義務 土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內 支付全部土地使用權出讓金土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求 開發(fā) 利用 經營土地 在支付全部土地使用權出讓金后 應當依照規(guī)定辦理登記 領取土地使用證 取得土地使用權 要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的 應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準 依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同 調整土地使用權出讓金 并辦理登記出讓方權利 以所有者身份出讓城鎮(zhèn)國有土地使用權并收取相應的出讓金土地使用權出讓合同規(guī)定的土地使用期限屆滿時 有權無償收回土地使用權和地上建筑物 附著物在特殊情況下 在土地使用權期限屆滿前 可根據社會公共利益的需要以行政管理者的身份提前收回土地使用權 但應對由此而給使用人造成的損失給予一定的補償作為土地管理部門 有權對土地使用權的轉讓 抵押 出租及其種植進行監(jiān)督檢查 出讓方義務 根據土地資源優(yōu)化配置的原則 按照社會經濟計劃 公共利益 城市規(guī)劃合理阿奈土地使用權的出讓根據合同規(guī)定 在一定期限內向土地使用者提供土地使用權 不得無故提前解除合同在特殊情況下依法理財程序提前收回土地使用權時 有義務根據已使用土地的年限和開發(fā)利用土地的實際情況給予相應的補償不作為義務 即不得干涉土地使用權人形式其權利的獨立性 確保土地使用權的真實性 3 土地使用權出讓的批準權限及補償土地使用權出讓 由市 縣人民政府有計劃 有步驟地進行 出讓的每幅地塊 用途 年限和其他條件 由市 縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃 建設 房產管理部門共同擬定方案 按照國務院規(guī)定 報經有批準權的人民政府批準后 由市 縣人民政府土地管理部門實施 下列土地由國務院批準 基本農田 基本農田以外的耕地超過35公頃的 其他土地超過70公頃的 征用土地的 按照被征用土地的原用途給予補償 包括 土地補償費 安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費 征收耕地的土地補償費 為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍 征收耕地的安置補助費 按照需要安置的農業(yè)人口數計算 需要安置的農業(yè)人口數 按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算 每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準 為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍 但是 每公頃被征收耕地的安置補助費 最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍 被征地的農村集體經濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布 接受監(jiān)督 禁止侵占 挪用被征用土地單位的征地補償費用和其他有關費用 4 國家對土地使用權出讓宏觀調控和實行總量控制土地使用權出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃 城市規(guī)劃和年度建設用地計劃縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發(fā)的 須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案 按照國務院規(guī)定 報國務院或者省級人民政府批準 總量控制的兩層含義 開發(fā)用地控制目標 省級以上人民政府制定年度出讓土地使用權總面積方案 省 自治區(qū) 直轄市報國務院批準 市 縣報省 自治區(qū) 直轄市批準5 土地使用權出讓最高年限的規(guī)定 二 土地使用權有償出讓制度 三 土地使用權的出讓方式 出讓與轉讓條例 第13條 房地產管理法 第12條規(guī)定 土地使用權出讓 可以采取拍賣 招標或者雙方協(xié)議的方式 出讓方式 國有土地的產權代表采用一定的形式和程序將國有土地的使用權確認給土地使用者 一 協(xié)議 是指土地使用權的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有者提出有償使用土地的愿望 由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判 協(xié)商達成出讓土地使用權一致意見的方式 政府或政府委托土地管理部門選擇 二 招標 是指在規(guī)定的期限以內 由符合招標條件的單位或個人 以書面投標形式 競投某宗地塊的土地使用權 由招標人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式 三 拍賣 是指土地使用權出讓人在指定的時間 地點 利用公開場所 就所出讓的土地使用權公開叫價競投 按 價高者得 的原則 確定土地使用權受讓人的方式 建設法規(guī)第七章房地產管理法 三 土地使用權出讓的方式1 協(xié)議方式申請協(xié)商簽約登記 濟南大學 2 招標方式招標投標開標 評標和中標簽約登記 3 拍賣方式拍賣公告交驗有關證件 領取入場證拍賣簽約登記 實例 2005年8月25日 哈藥集團千手佛房地產開發(fā)公司以7400萬元的價格 競拍購得友誼路505號地段5038 7m2土地 平均地價為14500元 m2 創(chuàng)下哈爾濱市土地最高價 10800元 m2 2003年 11700元 m2 2004年 超白金 地段 其他城市的土地使用權拍賣價格更是高得驚人 四 土地使用權出讓合同 土地使用權出讓人與土地使用權受讓人之間就土地使用權出讓有關事項所達成的 明確相互間權利義務關系的協(xié)議 一 概念 國家 類型 1 宗地出讓合同 2 成片開發(fā)土地出讓合同 3 劃撥土地使用權補辦出讓合同 建設法規(guī)第七章房地產管理法 二 土地使用權出讓合同的主要內容1 雙方當事人的名稱 身份及特征 2 所出讓土地的位置 四鄰界至 用途和面積等自然狀況 標的 3 土地使用期限 即出讓期限 4 開發(fā)期限 5 出讓金數額及出讓方式6 開發(fā)進度與分歧投資額度7 擔保方式8 土地使用規(guī)則9 合同的變更 解除及違約責任10 爭議的解決方式 三 土地使用權出讓合同的變更 解除及違約責任土地使用者必須按照出讓合同約定 支付土地使用權出讓金 未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的 土地管理部門有權解除合同 并可以請求違約賠償 第十七條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的 市 縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定 提供出讓的土地 未按照出讓合同約定提供出讓的土地的 土地使用者有權解除合同 由土地管理部門返還土地使用權出讓金 土地使用者并可以請求違約賠償 第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的 必須取得出讓方和市 縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意 簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同 相應調整土地使用權出讓金 四 土地使用權的終止與續(xù)期國家對土地使用者依法取得的土地使用權 在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回 在特殊情況下 根據社會公共利益的需要 可以依照法律程序提前收回 并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償 土地使用權因土地滅失而終止 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿 土地使用者需要繼續(xù)使用土地的 應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期 除根據社會公共利益需要收回該幅土地的 應當予以批準 經批準準予續(xù)期的 應當重新簽訂土地使用權出讓合同 依照規(guī)定支付土地使用權出讓金 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿 土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的 土地使用權由國家無償收回 濟南大學 五 土地使用權劃撥1 土地使用權劃撥的概念土地使用權劃撥 是指縣級以上人民政府依法批準 在土地使用者繳納補償 安置等費用后將該幅土地交付其使用 或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為 2 土地使用權劃撥的范圍下列建設用地的土地使用權 確屬必需的 可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥 一 國家機關用地和軍事用地 二 城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地 三 國家重點扶持的能源 交通 水利等項目用地 四 法律 行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 建設法規(guī)第七章房地產管理法 第三節(jié)房地產開發(fā)一 房地產開發(fā)概述1 房地產開發(fā)的概念房地產開發(fā) 是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施 房屋建設的行為 包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)2 房地產開發(fā)的特點 房地產開發(fā)是多部門協(xié)作活動 綜合性強 投資大 風險大 開發(fā)周期較長 政策性強 濟南大學 建設法規(guī)第七章房地產管理法 3 房地產開發(fā)的原則 嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則 堅持經濟效益 社會效益 環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 必須實行全面規(guī)劃 合理布局 綜合開發(fā) 配套建設 濟南大學 建設法規(guī)第七章房地產管理法 二 房地產開發(fā)企業(yè)1 房地產開發(fā)企業(yè)成立的條件房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的 從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè) 設立房地產開發(fā)企業(yè) 應當具備下列條件 一 有自己的名稱和組織機構 二 有固定的經營場所 三 有符合國務院規(guī)定的注冊資本 四 有足夠的專業(yè)技術人員 五 法律 行政法規(guī)規(guī)定的其他條件 2 房地產開發(fā)企業(yè)資質等級 一級資質 二級資質 三級資質 四級資質 濟南大學 建設法規(guī)第七章房地產管理法 三 房地產開發(fā)項目管理1 房地產開發(fā)項目的立項管理 建設項目用地預審 建設用地審查報批管理辦法 建設項目用地預審管理辦法 建設項目用地預審 是指國土資源管理部門在建設項目審批 核準 備案階段 依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查 預審應當遵循下列原則 一 符合土地利用總體規(guī)劃 二 保護耕地 特別是基本農田 三 合理和集約利用土地 四 符合國家供地政策 預審的主要內容 一 建設項目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃 是否符合土地管理法律 法規(guī)規(guī)定的條件 二 建設項目是否符合國家供地政策 三 建設項目用地標準和總規(guī)模是否符合有關規(guī)定 四 占用耕地的 補充耕地初步方案是否可行 資金是否有保障 五 屬 土地管理法 第二十六條規(guī)定情形 建設項目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的 規(guī)劃的修改方案 建設項目對規(guī)劃實施影響評估報告等是否符合法律 法規(guī)的規(guī)定 申辦 一書二證 選址意見書 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證房地產開發(fā)企業(yè)應該按照土地使用權出讓合同約定的土地用途和動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設 出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的 可以征收相當于土地使用權出讓金20 以下的土地閑置費 滿兩年未動工開發(fā)的 可以無償收回土地使用權 因不可抗力或者政府 政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工延遲的除外 濟南大學 2 開發(fā)項目開工前的其他管理 房屋拆遷1 房屋拆遷許可任何單位或者個人需要拆遷房屋 必須持國家規(guī)定的批準文件 拆遷計劃和拆遷方案 向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請 經批準并發(fā)給房屋拆遷許可證后 方可拆遷 房屋拆遷需要變更土地使用權的 必須依法取得土地使用權 房屋拆遷許可證一經發(fā)放 房屋拆遷主管部門應當將拆遷人 拆遷范圍 搬遷期限等以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布 房屋拆遷主管部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳 解釋工作 2 拆遷補償拆遷補償實行產權調換 作價補償 或者產權調換和作價補償相結合的形式 3 拆遷補償安置協(xié)議 補償方式 補償金額 安置用房面積和安置地點 搬遷期限 搬遷過渡方式和過度期限等事項4 拆遷爭議5 強制拆遷 工程建設項目報建 工程建設項目的報建內容主要包括 一 工程名稱 二 建設地點 三 投資規(guī)模 四 資金來源 五 當年投資額 六 工程規(guī)模 七 開工 竣工日期 八 發(fā)包方式 九 工程籌建情況報建程序 一 建設單位到建設行政主管部門或其授權機構領取 工程建設項目報建表 表式附后 二 按報建表的內容及要求認真填寫 三 向建設行政主管部門或其授權機構報送 工程建設項目報建表 并按要求進行招標準備 如果糧食局在征地后 由于情況發(fā)生變化 需要改變建設項目 也應該按照法定程序 重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請 首先 糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設項目的批準文件 向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質的申請 其次 規(guī)劃行政主管部門根據已經批準的計劃 對糧食局的申請進行審核 如果同意 將提出被改變用地性質的規(guī)劃設計條件 這包括有關技術條件 技術標準和與周邊建設項目的相互關系 糧食局需要重新領取改變用地性質的建設用地規(guī)劃許可證 建設法規(guī)第七章房地產管理法 第四節(jié)房地產交易一 房地產交易概述1 房地產交易的概念狹義 當事人之間進行的房地產轉讓 房地產抵押和房屋租賃的活動 廣義 當事人之間不僅進行房地產轉讓 抵押 租賃等交易行為 還包括與房地產交易行為有著密切關系的房地產價格的確定 房地產交易的中介服務等2 房地產交易的一般原則 房地產交易時權屬不可分割的原則 房地產轉讓 抵押時 房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓 抵押的原則 房地產價格評估的原則 國家實行房地產價格評估制度 房地產價格評估 應當遵循公正 公平 公開的原則 按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序 以基準地價 標定地價和各類房屋的重置價格為基礎 參照當地的市場價格進行評估 房地產成交價格申報的原則 國家實行房地產成交價格申報制度 房地產權利人轉讓房地產 應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價 不得瞞報或者作不實的申報 房地產交易行為要式性的原則 房地產交易雙方必須以合法的法律形式將其權利義務完整的固定下來 應當依法辦理權屬登記 濟南大學 建設法規(guī)第七章房地產管理法 二 房地產轉讓1 房地產轉讓的概念房地產權利人通過買賣 贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為 2 房地產轉讓的條件以出讓方式取得土地使用權的 轉讓房地產時 應當符合下列條件 1 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金 并取得土地使用權證書 2 按照出讓合同約定進行投資開發(fā) 屬于房屋建設工程的 完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上 屬于成片開發(fā)土地的 形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件 3 轉讓房地產時房屋已經建成的 還應當持有房屋所有權證書 以劃撥方式取得土地使用權的 轉讓房地產時 應當按照國務院規(guī)定 報有批準權的人民政府審批 有批準權的人民政府準予轉讓的 應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù) 并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金 濟南大學 3 房地產不得轉讓的情形 一 以出讓方式取得土地使用權的 不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的 二 司法機關和行政機關依法裁定 決定查封或者以其他形式限制房地產權利的 三 依法收回土地使用權的 四 共有房地產 未經其他共有人書面同意的 五 權屬有爭議的 六 未依法登記領取權屬證書的 七 法律 行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形 4 房地產轉讓合同房地產轉讓 應當簽訂書面轉讓合同 合同中應當載明土地使用權取得的方式 房地產轉讓合同受到土地使用權出讓合同的制約 以書讓方式取得土地使用權的 轉讓房地產時 受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的 必須取得原出讓方和市 縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意 簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同 相應調整土地使用權出讓金 5 房地產轉讓的程序 一 房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同 二 房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書 當事人的合法證明 轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請 并申報成交價格 三 房地產管理部門對提供的有關文件進行審查 并在15日內做出是否受理申請的書面答復 四 房地產管理部門核實申報的成交價格 并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估 五 房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費 六 房地產管理部門核發(fā)過戶單 建設法規(guī)第七章房地產管理法 三 商品房銷售1 商品房預售 商品房預售的條件商品房預售 應當符合下列條件 一 已交付全部土地使用權出讓金 取得土地使用權證書 二 持有建設工程規(guī)劃許可證 三 按提供預售的商品房計算 投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上 并已經確定施工進度和竣工交付日期 四 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記 取得商品房預售許可證明 商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案 商品房預售所得款項 必須用于有關的工程建設 房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記 取得 商品房預售許可證 商品房預售的行為房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時 應當向預購人出示商品房預售許可證明 濟南大學 2 商品房現房銷售 商品房現房銷售的條件 一 現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書 二 取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件 三 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證 四 已通過竣工驗收 五 拆遷安置已經落實 六 供水 供電 供熱 燃氣 通訊等配套基礎設施具備交付使用條件 其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期 七 物業(yè)管理方案已經落實 建設法規(guī)第七章房地產管理法 四 房屋租賃1 房屋租賃的概念是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行為 2 房屋租賃的范圍有下列情形之一的房屋不得出租 一 未依法取得房屋所有權證的 二 司法機關和行政機關依法裁定 決定查封或者以其他形式限制房地權利的 三 共有房屋未取得共有人同意的 四 權屬有爭議的 五 屬于違法建筑的 六 不符合安全標準的 七 已抵押 未經抵押權人同意的 八 不符合公安 環(huán)保 衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的 九 有關法律 法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形 濟南大學 3 房屋租賃合同房屋租賃 當事人應當簽訂書面租賃合同 租賃合同應當具備以下條款 一 當事人姓名或者名稱及住所 二 房屋的坐落 面積 裝修及設施狀況 三 租賃用途 四 租賃期限 五 租金及交付方式 六 房屋修繕責任 七 轉租的約定 八 變更和解除合同的條件 九 違約責任 十 當事人約定的其他條款 有下列情形之一的 房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同 一 符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的 二 因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的 三 當事人協(xié)商一致的 因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的 除依法可以免除責任的以外 應當由責任方負責賠償 房屋租賃實行登記備案制度 答訂 變更 終止租賃合同的 當事人應當向房屋所在地市 縣人民政府房地產管理部門登記備案 4 租賃雙方的權利與義務 出租人權利 1 按照個同約定向承租人收取租金 2 對承租人用房情況監(jiān)督 3 法定解約權 4 期滿收回原房的權利承租人權利 1 在合同約定租期內占有 使用房屋 并取得合法收益 2 優(yōu)先購買權 即租期未滿時 出租人出賣房屋 承租人有權在同等條件下優(yōu)先購買 3 優(yōu)先承租權 即租期屆滿時出租人繼續(xù)租房時 承租人在同等條件下有權優(yōu)先承租 4 催告房主修繕房屋的權利出租人義務 1 按約交付房屋 并使之達到合同約定的使用狀況 2 修繕房屋的義務 3 權利瑕疵擔保義務如承租人所承租的房屋被第三者主張權利的 影響承租權的 承租人有權要求解約并要求賠償損失 4 納稅義務承租人義務 1 依約交納租金 2 依約使用房屋 3 保管房地產即合理地利用房屋 4 非經出租人許可不得轉租 5 租賃終止后返還原房 建設法規(guī)第七章房地產管理法 五 房地產抵押1 房地產抵押的概念是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為 債務人不履行債務時 抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償 2 房地產抵押的范圍依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權 可以設定抵押權 以出讓方式取得的土地使用權 可以設定抵押權 房地產抵押合同簽訂后 土地上新增的房屋不屬于抵押財產 需要拍賣該抵押的房地產時 可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣 但對拍賣新增房屋所得 抵押權人無權優(yōu)先受償 下列房地產不得設定抵押 一 權屬有爭議的房地產 二 用于教育 醫(yī)療 市政等公共福利事業(yè)的房地產 三 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它建筑物 四 已依法公告列入拆遷范圍的房地產 五 被依法查封 扣押 監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產 六 依法不得抵押的其他房地產 在建工程已完工部分抵押的 其土地使用權隨之抵押 濟南大學 3 房地產抵押合同房地產抵押 抵押當事人應當簽訂書面抵押合同 4 房地產抵押登記房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內 抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記 5 抵押權的實現以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時 應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后 抵押權人方可優(yōu)先受償 處分抵押房地產所得金額 依下列順序分配 一 支付處分抵押房地產的費用 二 扣除抵押房地產應繳納的稅款 三 償還抵押權人債權本息及支付違約金 四 賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害 五 剩余金額交還抵押人 建設法規(guī)第七章房地產管理法 六 房地產中介服務機構1 房地產中介服務機構 房地產中介服務機構的概念房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構 房地產價格評估機構 房地產經紀機構等 房地產中介服務機構成立的條件 一 有自己的名稱和組織機構 二 有固定的服務場所 三 有必要的財產和經費 四 有足夠數量的專業(yè)人員 五 法律 行政法規(guī)規(guī)定的其他條件 設立房地產中介服務機構 應當向工商行政管理部門申請設立登記 領取營業(yè)執(zhí)照后 方可開業(yè) 房地產中介服務合同 房地產中介服務機構的義務 濟南大學 建設法規(guī)第七章房地產管理法 2 房地產中介服務人員包括房地產價格評估人員 房地產經紀人 房地產咨詢人員 國家實行房地產價格評估人員資格認證制度 房地產估價師 房地產經紀人員 濟南大學 建設法規(guī)第七章房地產管理法 第五節(jié)房地產權屬登記管理一 房地產權屬登記制度房地產權屬登記是指法律授權的權威機