房地產項目開發(fā)全過程成本管理淺析.doc

房地產項目開發(fā)全過程成本管理淺析2011年第27期科技目向導企業(yè)與管理房地產項目開發(fā)全過程成本管理淺析李歡迪毛喜玲(河南東方今典房地產集團有限公司河南鄭州450001J【摘要】基于房地產行業(yè)本身資金投入大,開發(fā)周期長,受國家政策,市場變化影響明顯的特點,加之我國房地產行業(yè)發(fā)展時間短,運營方式相對粗放的現狀,項目開發(fā)過程中的成本管理在房企內部運營管理中占據的地位和發(fā)揮的作用不言而喻.是否具備完善的內部成本管理機制,將成為房產政策趨緊形勢下,房企生存和發(fā)展的重要砝碼.本文旨在通過對房地產項目開發(fā)全過程各階段成本管理要點的闡述.希望能夠從系統的角度提供一些成本管理的想法.【關鍵詞】房地產;全過程;成本管理隨著國家新一輪房地產調控政策的出臺.地產從業(yè)企業(yè)紛紛感到市場壓力.利潤空間進一步壓縮管理內功修煉深厚的房企生存優(yōu)勢顯而易見而作為諸多管理內功中的核心全過程成本管理逐漸顯現出其對于整個項目運營效率的重要作用1.房地產項目開發(fā)成本組成近日,位于濱江區(qū)域的錢塘帝景開盤當天.開發(fā)商公布開發(fā)成本及銷售價格組成(初次申報)表格,將成本分為土地使用權取得費,住宅開發(fā)成本,期間費用,稅金等.一時間引起人們對房地產項目開發(fā)成本的種種猜想.那么,房地產項目開發(fā)成本究竟應該包含哪些呢?房地產開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數量的商品房所支出的全部費用.就其用途來說.大致可分為以下幾個大部分:(1)土地費用,(2)前期費用,f3)建安成本,(4)配套費用,f5)籌資成本,(6)管理費用.(7)銷售費用.2.全過程成本管理定義從上述成本費用組成分析.成本的發(fā)生是一個過程,涉及到了前期策劃,規(guī)劃,訴遷安置,設計,施工,銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié),因此地產企業(yè)的全過程成本管理.就是要在項目開發(fā)的各個階段,對上述全部成本構成要素進行規(guī)劃,控制,從而實現企業(yè)利潤最大化的目標3,房地產項目全過程成本管理要點3.1決策立項階段凡事預則立.首先.決策過程必須認真做前期市場調查研究.明確國內外及地區(qū)土地,產品市場近期供求狀況,對產品銷售前景進行預測.對產品的初次定位和發(fā)展的方向進行技術經濟論證比較.對影響開發(fā)項目經濟效益的各種因素進行定性和定量的分析其次.立項環(huán)節(jié)的成本控制根據項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別.該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制.運作時靈活度較小.基本原則是在國家規(guī)定范圍內最大限度地控制企業(yè)的費用這一階段涉及需要控制的成本包含:征地費用,拆遷安置費用,大市政費用等.3.2規(guī)劃設計階段規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大.具有一錘定音的地位和作用,基本原則是,周密規(guī)劃,科學討論,嚴格審批.可以從以下幾個方面考慮:采用設計招標,選擇最優(yōu)方案:對階段設計成果應審批簽章;著重應用價值工程進行設計方案優(yōu)化.并且開展限額設計.實行設計的獎罰制度:加強設計圖紙的會查與審查工作等3.3招投標階段招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程,設計,審算,銷售等多個部門的實際運作.這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂.重點在于評標.造價師應收集,積累,篩選,分析和總結各類有價值的數據,資料,對影響工程造價的各種因素進行鑒別,預測,分析,評價.然后編制招標文件.合理使用固定總價,固定單價,可調總價的方式,盡可能少用現在常用的綜合取費定總價的方式,盡量采用工程量清單方式招標合同簽定過程中正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素.對索賠要有前瞻性,避免過多索賠事件的發(fā)生3.4施工階段旌工階段是房地產開發(fā)項目的實施過程.是資金投入最大的階段,這一階段成本控制主要應注意兩大方面.一個是因各種變更帶來的費用,另一個是材料,工程款的支付.對開發(fā)商來說.主要是加強對施工單位履約行為的管理.施工階段成本控制的重點有以下幾個方面:嚴格合同管理,做好反索賠工作;強化監(jiān)理機制.加強施工管理:開展技術創(chuàng)新,節(jié)約成本支出;采取經濟措施,控制管理成本:定期發(fā)布成本動態(tài)報告等.3.5竣工結算階段這一階段成本控制的核心工作是:根據合同及有關的變更條款,工程預算及費用定額,竣工資料,國家或地方的有關法規(guī)等.認真審核工程款.最后的工程支付,必須以政策為依據.對送審的竣工決算要逐項核算工程量.落實聯系單簽證費用.使審核后的結算真正體現工程實際造價.3.6銷售階段銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制.但一旦制訂了費用目標總額.具體的單項支出就必須嚴格控制.由于銷售涉及的部門比較多.所以各部門乃至總經理都需要分工負責這部分的控制職能.此外,由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產生重要的影響.所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮4.影響全過程成本管理的幾點因素4.1是否具備全過程成本管理的意識現實中.房地產開發(fā)商往往僅僅重視工程施工階段的成本,造價,而無法從系統的角度看待成本管理.忽視工程在前期準備階段的成本控制,或在初步設計階段由于設計深度不夠.或留有許多活口,設計漏洞.等到了施工期問再進行大量的設計變更.往往帶來更大的工程造價.這種消極的等工程量基本定性之后再來控制成本的時候算賬的方法是非常片面的.4.2是否建立符合公司實際的成本控制管理模型成本管理模型的建立.旨在能夠借助數學等工具等對整個項目開發(fā)過程各階段成本產生的源頭,成本變化的誘因,成本控制的難度,成本變動引發(fā)的風險大小及發(fā)生幾率等進行科學的分析和判斷.并能夠據此建立各階段成本管理的控制流程,明確控制責任.4.3是否具備專業(yè)的成本管理團隊國內工程成本管理從業(yè)人員在知識結構以及技術水平上與國際同行存在差距許多從業(yè)人員只是面窄且知識老化.缺乏現代全過程成本管理意識:個體知識結構不完善.對知識的廣博性和精深度不夠,往往是只懂行業(yè)內的造價知識而對與經濟,法律等方面知識以及本行業(yè)運營流程和特點則相當匱乏.大多數造價人員不具備全過程.全方位的工程成本控制和管理能力4.4是否具備完備的數據庫支持系統完善的成本信息化資源數據庫是成本管理人員識別成本,確定控制空間的參照標準以造價預算為例.假如不能建立完善的工程造價控制資料.造價人員則不能很好的積累經驗.并且不能對控制資料進行分析.該情況下作出的工程概預算也就缺乏必要的科學指導數據,造成人財物等方面的浪費5.結束語房地產開發(fā)項目的成本管理是一個集經濟,技術與管理.貫穿始終的持續(xù)管理過程在房地產開發(fā)項目成本控制的各個階段對各類成本的管理重點,力度以及相應管理責任是不同的.只有從全過程對項目各類成本進行有效管理.才能保證微利時代房地產項目開發(fā)效率,增加開發(fā)商的市場競爭力和提高開發(fā)商的利潤空間.E【參考文獻】1房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制作用http:/www.excom/31.htm1.2陸慶強淺談房地產開發(fā)項目如何進行成本控制.當代經濟,201I,(6).3馮偉.論房地產開發(fā)項目全面成本管理與控制.四川建筑,2005,(5).4馬建國.房地產開發(fā)項目成本控制分析.價值工程,20lO.【9).5王