酒店項(xiàng)目計(jì)劃書 -慶福時(shí)代廣場(chǎng).doc

.經(jīng) 濟(jì) 型 酒 店項(xiàng)目計(jì)劃書2017年2月目錄第一章 項(xiàng)目摘要一、項(xiàng)目概述 二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃 第二章 項(xiàng)目規(guī)劃 一、項(xiàng)目位置二、項(xiàng)目配套三、區(qū)域規(guī)劃第三章 項(xiàng)目投資分析 一、投資預(yù)算二、參數(shù)預(yù)測(cè)第四章 市場(chǎng)分析 一、經(jīng)濟(jì)型酒店概況二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析第1章 項(xiàng)目摘要一、項(xiàng)目概述 締榮慶福國(guó)際廣場(chǎng)慶福國(guó)際廣場(chǎng)地處重慶市江津區(qū)雙福新區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積14886，總建筑面積為62761.02，囊括高層、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，公司傾力將該項(xiàng)目打造成雙福園區(qū)地標(biāo)性產(chǎn)業(yè)。號(hào)樓號(hào)樓號(hào)樓號(hào)樓號(hào)樓號(hào)樓本項(xiàng)目位于重慶市江津雙福新區(qū)群光電子園區(qū)，西面為群光廠區(qū)，北臨雙福新區(qū)公租房（群光員工宿舍），東面為坤煌國(guó)際中小型企業(yè)園，南臨107省道（九江大道）、輕軌5號(hào)線及攀寶鋼材市場(chǎng)，東距重慶繞城高速出口不足500米，周邊多為工業(yè)用地，交通便捷，商業(yè)需求量大，屬電子園區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)配套區(qū)域。周圍配套重慶雙福大學(xué)城，8所高職院校，結(jié)合周邊廠區(qū)工人和高校學(xué)生，借助“唯一產(chǎn)業(yè)園配套性商業(yè)”的良好定位和區(qū)位優(yōu)勢(shì)打造雙福低總價(jià)、高回報(bào)、不可復(fù)制的投資商圈。所以經(jīng)濟(jì)型酒店是當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)的投資性項(xiàng)目之一。2、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 雙福新區(qū)地處江津北大門，是江津?qū)ν忾_(kāi)放、融入主城的“橋頭堡”，是江津加快打造“雙百”現(xiàn)代化大城市的重要支撐，也是重慶加快西部新城發(fā)展的核心拓展區(qū)域，被納入重慶“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，同時(shí)被規(guī)劃為重慶城市副中心。近年，重慶市對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括制造業(yè)和旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；重慶市已成為重要的人流、物流集散地。重慶雙福新區(qū)為剛成立的新區(qū)，地理優(yōu)勢(shì)處于重慶半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，目前重慶主城9區(qū)的大型產(chǎn)業(yè)區(qū)搬遷至雙福新區(qū)，比較典型的有重慶最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、最大的鋼材市場(chǎng)攀寶鋼材市場(chǎng)等。經(jīng)過(guò)前期對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，在該區(qū)域內(nèi)急需一家中等型的經(jīng)濟(jì)型酒店。由于該區(qū)域內(nèi)的星級(jí)賓館（恒大酒店、雙福大酒店、新華海頤酒店、美如家酒店等），有的酒店存在居高不下的房?jī)r(jià)讓大部門中層階級(jí)出差人士望而卻步，有的酒店硬件設(shè)施嚴(yán)重老化，已達(dá)不到現(xiàn)代人出行所追求的溫馨、整潔等要求。整個(gè)廠區(qū)周圍沒(méi)有配套的經(jīng)濟(jì)型酒店，憑借著地理位置的唯一性和稀缺性優(yōu)勢(shì)，結(jié)合現(xiàn)代酒店經(jīng)營(yíng)的全新理念，所以它的建成將會(huì)帶來(lái)較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，快捷經(jīng)濟(jì)酒店也將成為雙福新區(qū)標(biāo)志性園區(qū)配套的現(xiàn)代商務(wù)式經(jīng)濟(jì)酒店。三、項(xiàng)目投資計(jì)劃（一）項(xiàng)目總概算2200萬(wàn)元 投資現(xiàn)金為1200萬(wàn)元，其中1000萬(wàn)現(xiàn)金用于銀行首付50%購(gòu)買酒店（帶精裝修+酒店配套），另外1000萬(wàn)為銀行貸款，月利息為千分之四。剩余200萬(wàn)作為酒店的運(yùn)營(yíng)資金。（二）運(yùn)營(yíng)計(jì)劃慶福國(guó)際廣場(chǎng)號(hào)樓占地面積1379.04，總面積為19057.05，共24層。四樓以上單層高為3.8米、層面積為714。底樓三層為強(qiáng)制性規(guī)劃業(yè)態(tài)商圈，四層到九層可投資做快捷經(jīng)濟(jì)型酒店，每層可配套20個(gè)客房，預(yù)估規(guī)劃120個(gè)客房。裝修再到完成交樓，即可投入運(yùn)營(yíng)。根據(jù)營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)3年，預(yù)算出每年的年收益率數(shù)值 第二章 項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目位置雙福區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，位于重慶高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南端，前扼地勢(shì)平坦的津馬要塞，背靠風(fēng)景秀麗的縉云山脈，幅員面積66平方公里，境內(nèi)擁有2萬(wàn)畝森林、10余個(gè)大型生態(tài)湖泊點(diǎn)綴其間，緊鄰大學(xué)城、西永微電園、璧山工業(yè)園、九龍工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，交通通行便捷，距西永微電園14公里、九龍園區(qū)20公里、成渝高速走馬出口2公里，華福九江大道、重慶繞城高速等快捷交通干線在園區(qū)縱橫交錯(cuò)。獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，良好的地理?xiàng)l件，優(yōu)美的自然環(huán)境，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，雙福新區(qū)已逐漸成為最具投資發(fā)展?jié)摿Φ囊黄瑹嵬痢?、 項(xiàng)目配套 雙福新區(qū)累計(jì)入駐企業(yè)271家，其中投產(chǎn)項(xiàng)目147個(gè)。群光電子、金融后援中心、金山科技硅谷、濰柴乘用車整車生產(chǎn)等一批重大項(xiàng)目成功入駐，使新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了從傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的成功轉(zhuǎn)型，逐步形成了以小康、鐵馬、濰柴、潤(rùn)通等四大汽車、摩托車整車制造項(xiàng)目為龍頭，發(fā)展汽摩零部件企業(yè)的“4+1”傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式；形成了以生物醫(yī)藥（如金山科技）、筆電配套（如群光電子）三大產(chǎn)業(yè)集群為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式；形成了以重慶雙福國(guó)際農(nóng)貿(mào)城、和潤(rùn)國(guó)際汽摩城、攀寶鋼材、英利五金機(jī)電城、重慶4S城五大大專業(yè)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)基地；形成了以恒大地產(chǎn)、晉愉地產(chǎn)、雙島湖綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為代表的高端旅游休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)。而在慶福國(guó)際廣場(chǎng)5公里向周邊擴(kuò)散，沒(méi)有一家商務(wù)或經(jīng)濟(jì)型的專業(yè)酒店，鑒于現(xiàn)代時(shí)尚商務(wù)式的酒店在此區(qū)域僅只有我們這一家，開(kāi)發(fā)該酒店以具備天時(shí)、地利、人和。它的新開(kāi)可進(jìn)一步緩解周圍緊缺的商務(wù)酒店現(xiàn)狀3、 區(qū)域規(guī)劃區(qū)域人口：根據(jù)規(guī)劃新區(qū)人口將逐年增加，2020年將達(dá)到24萬(wàn)，主要有原雙福鎮(zhèn)人、教育人口和產(chǎn)業(yè)工人三大部分構(gòu)成新區(qū)的建設(shè)：由老城區(qū)向四周擴(kuò)展建設(shè)，而老城區(qū)將成為雙福新區(qū)的商貿(mào)中心新區(qū)的組成：分為五個(gè)部分，分別承載著新區(qū)發(fā)展的五個(gè)方向（高尚居住區(qū)、物流園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商住綜合體、商貿(mào)中心）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：區(qū)域中部、西部將大力進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，兩翼側(cè)重工業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃第三章 投資回報(bào)分析一、投資預(yù)算1、投資回報(bào)分析在前期商圈規(guī)劃期，入住率大概可分為三個(gè)階段第一年：65%第二年：75%第三年：80% 其他地區(qū)商務(wù)酒店的客房入住率，在營(yíng)運(yùn)穩(wěn)定期，客房入住率取80%，由于經(jīng)濟(jì)型商務(wù)式酒店具管理和客戶資源優(yōu)勢(shì)，周圍配套唯一性和稀缺性，從營(yíng)運(yùn)第二年開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)定期。2、平均房?jī)r(jià)參照雙福新區(qū)的精品商務(wù)酒店現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)城市商務(wù)酒店房?jī)r(jià)水平，應(yīng)該達(dá)到人民幣130-170元/間。二、參數(shù)預(yù)測(cè) 三年投資回報(bào)率測(cè)算，收入主要來(lái)自客房利潤(rùn)收入： 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：房屋銷售收入（按規(guī)劃120個(gè)房間計(jì)算） 130元/間170元/間 均價(jià)150元/間第一年：每天的入住率按65%計(jì)算：日收入：78間*150元/間=11700元月收入：11700元*30天=351000元年收入：351000元*12個(gè)月=4212000元 其他收入：客房酒水食品等，年收入約10萬(wàn)元。 收入合計(jì)：449.28萬(wàn)元/年第二年：每天的入住率按75%計(jì)算：日收入：90間*150元/間=13500元月收入：13500元*30天=405000元年收入：405000元*12個(gè)月=4860000元 其他收入：客房酒水食品等，年收入約15萬(wàn)元。 收入合計(jì)：501萬(wàn)元/年第三年：每天的入住率按80%計(jì)算：日收入：96間*150元/間=14400元月收入：14400元*30天=432000元年收入：432000元*12個(gè)月=5184000元 其他收入：客房酒水食品等，年收入約20萬(wàn)元。 收入合計(jì)：538.4萬(wàn)元/年 主營(yíng)業(yè)務(wù)支出： 1、員工年工資：10人（獎(jiǎng)金、福利） 5萬(wàn)元/月*12個(gè)月 =60萬(wàn)元2、水電費(fèi)：5萬(wàn)元/月*12個(gè)月=60萬(wàn)元 3、其他各項(xiàng)費(fèi)用：160萬(wàn)銀行按揭陳本：4萬(wàn)*12月=48萬(wàn)元/年成本合計(jì)：328萬(wàn)元/年 第一年凈利潤(rùn)：449.28萬(wàn) - 328萬(wàn) = 131.28萬(wàn)元/年 回報(bào)率是：131.28萬(wàn)元 / 1200萬(wàn)元 = 10.94% 第二年凈利潤(rùn)：501萬(wàn) - 328萬(wàn) = 173萬(wàn)元/年 回報(bào)率是：173萬(wàn)元 / 1200萬(wàn)元 = 14.41%第三年凈利潤(rùn)：538.4萬(wàn) - 328萬(wàn) = 210.4萬(wàn)元/年 回報(bào)率是：210.4萬(wàn)元 / 1200萬(wàn)元 = 17.53% 第四章 市場(chǎng)分析一、經(jīng)濟(jì)型酒店概況 快捷經(jīng)濟(jì)型酒店前期酒店規(guī)劃為每層樓為客房20套，總共6層。客房為120套，風(fēng)格各異、環(huán)境幽雅先進(jìn)的一體化衛(wèi)浴設(shè)施、穩(wěn)定的局域網(wǎng)等相對(duì)應(yīng)的配套設(shè)施。有先進(jìn)完善的設(shè)施，能為各種不同規(guī)格的客戶提供相應(yīng)的專業(yè)服務(wù)，打造一個(gè)高端低成本的經(jīng)濟(jì)型酒店。二、酒店經(jīng)