2010房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題-理論與方法

一、單項(xiàng)選擇題（共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）1下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（ ）A高層建筑地價(jià)分?jǐn)侭房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估C因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估D城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估2從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（ ）A估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值B估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格C估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格D合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果3一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)本質(zhì)上是由（ ）決定的A估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間B估價(jià)目的C實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間D委托人意愿4房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（ ）A土地的總量有限B房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性C房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性D房地產(chǎn)的價(jià)值量大5下列土地狀況中，不屬于士地權(quán)益狀況的是（ ）A土地使用期限B土地使用管制C土地面積大小D土地權(quán)利性質(zhì)6某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬(wàn)元同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)由50，余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為（ ）萬(wàn)元A2500B3000C3500D400011某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個(gè)小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（ ）。A技術(shù)上的可能B經(jīng)濟(jì)上的可行C價(jià)值最大化D法律上許可12有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價(jià)結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（ ）。A乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用B甲土地的容積率大于乙土地的容積率C甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長(zhǎng)13某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬(wàn)元，另有20m2的房屋天臺(tái)贈(zèng)送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（ ）元m2。A8571B10000C13393D1562514某宗房地產(chǎn)交易的買(mǎi)賣(mài)雙方約定，買(mǎi)方付給賣(mài)方2659元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)全由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格為（ ）元m2。A2585B2393C2955D296415評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取了己別墅為可比實(shí)例。乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10，若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（ ）元m2。A7020B7092C7380D858016評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（ ）A0.4、0.4、0.2B0.3、0.4、0.3C0.4、0.2、0.4D0.4、0.3、0.317某寫(xiě)字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20,銷(xiāo)售稅費(fèi)率為6，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30,報(bào)酬率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25,則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。A5286.72B7552.45C9939.23D14198.9018某公司2年前租賃某寫(xiě)字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元m2。已知該寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類(lèi)似寫(xiě)字樓的凈租金為每天3.5元m2，報(bào)酬率為6，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。A98.80B592.81C691.61D667.2219.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（ ）A凈收益包括有形收益和無(wú)形收益B運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)C通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)D應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值20下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是（ ）。A毛租金乘數(shù)法B潛在毛收入乘數(shù)法C有效毛收入乘數(shù)法D凈收益乘數(shù)法21某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元,投資利潤(rùn)率為20，則成本利潤(rùn)率為（ ）。A17.13%B18.30%C18.61%D21.47%22城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估中，對(duì)被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評(píng)估應(yīng)采用的價(jià)值類(lèi)型是（ ）。A投資價(jià)值B謹(jǐn)慎價(jià)值C快速變現(xiàn)值D市場(chǎng)價(jià)值23某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)投入的費(fèi)用為255萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格為350萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為（ ）萬(wàn)元。A61.84B78.35C84.88D173.1724下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（ ）A圍墻工程費(fèi)B電力設(shè)施工程費(fèi)C居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)D人防工程費(fèi)25參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)相差懸殊，其根本原因是（ ）A各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用不同的估價(jià)方法衡量開(kāi)發(fā)用地價(jià)值B各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)掌握開(kāi)發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQC各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選取開(kāi)發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開(kāi)發(fā)用地的投資價(jià)值26假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開(kāi)發(fā)利用方式時(shí)，其中最重要的是選?。?）A最佳用途B最佳規(guī)模C最佳集約度D最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)27現(xiàn)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)某寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷(xiāo)售單價(jià)為1.6萬(wàn)元/m2，若報(bào)酬率為8，折現(xiàn)率為10。則測(cè)算該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成后的現(xiàn)值是（ ）萬(wàn)元。A9616.83B10161.05C12021.04D1280028某在建工程現(xiàn)擬拍賣(mài)，已知該在建工程是半年前通過(guò)一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分。半年后開(kāi)始預(yù)售，1年后可竣工,銷(xiāo)售期為1年，銷(xiāo)售收入在銷(xiāo)售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評(píng)估該在建工程價(jià)值中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程價(jià)值中對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)的折現(xiàn)期分別為（ ）。A0.5和1年B0.5年和1.5年C0.5年和2年D1年和1.5年29某類(lèi)房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測(cè)方法（ ）。A平均發(fā)展速度法B平均增減量法C數(shù)學(xué)曲線擬合法D中位數(shù)法30某類(lèi)房地產(chǎn)2005年2009年的價(jià)格見(jiàn)下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為（ ）元m2。某類(lèi)房地產(chǎn)2005年2009年的價(jià)格（單位元m）年份20052005200720082009價(jià)格68107130746078108150A8460B8500C8790D883831用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲 =1480+80i，乙類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V乙=1500+60i，則該兩類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)潛力相比（ ）。A甲類(lèi)房地產(chǎn)比乙類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)B乙類(lèi)房地產(chǎn)比甲類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)C該兩類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同D該兩類(lèi)房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比32某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價(jià)格為243萬(wàn)元,假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，則根據(jù)四三二一法則，其路線價(jià)為（ ）元m2。A2025B2250C2700D300033如某宗土地總面積為7500m2，容積率為3，相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m2，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價(jià)下降1,則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為（ ）萬(wàn)元。A1125B1800C2250D337534下列關(guān)于估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（ ）。A任何估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘B對(duì)已消失的房地產(chǎn)，估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解C實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況D拆遷估價(jià)的實(shí)地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可35下列估價(jià)業(yè)務(wù)中估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是（ ）。A超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)B估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)C估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)D承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)琺正確的有（ ）。A房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)C房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)2對(duì)部分或全部超出了自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（ ）。A放棄這個(gè)項(xiàng)目B努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干C埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目D找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名E對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助3關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（ ）。A標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱E郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱4某宗房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息，則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（ ）。A該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格B該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元C該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元D該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元E該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格5關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法正確的有（ ）。A市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值B投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值在采用收益法評(píng)估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同C在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅D國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓時(shí)，有意購(gòu)買(mǎi)者委托評(píng)估其能承受的最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，是一種投資價(jià)值評(píng)估E在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估6下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中屬于區(qū)位因素的有（ ）A交通便捷程度B朝向、樓層C周?chē)h(huán)境和景觀D建筑規(guī)模E外部配套設(shè)施7城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（ ）等。A建筑高度B建筑結(jié)構(gòu)C容積率D土地使用權(quán)來(lái)源E土地用途11某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括（ ）。A應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本C應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整12在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括（ ）。A待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)C續(xù)建開(kāi)發(fā)成本D銷(xiāo)售費(fèi)用E銷(xiāo)售稅金13根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2006年的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失。則關(guān)于該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（ ）。某類(lèi)房地產(chǎn)2004年2009年的價(jià)格（單位：元/m2）年份200420052006200720082009價(jià)格68107130781081508490A利用平均增減量法模擬2006年的價(jià)格為7482元/m2B利用平均增減量法預(yù)測(cè)2010年的價(jià)格為8826元/m2C利用平均發(fā)展速度法模擬2006年的價(jià)格為7438元/m2D利用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2010年的價(jià)格為7438元/m2E無(wú)法利用平均增減量法預(yù)測(cè)2010年的價(jià)格為8873元/m214運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)值時(shí)，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的（ ）。A容積率B土地用途C土地開(kāi)發(fā)程度D評(píng)估單位E土地使用權(quán)性質(zhì)15實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍的界定包括（ ）的界定。A實(shí)物構(gòu)成范圍B權(quán)益范圍C空間范圍D時(shí)間范圍E髟響范圍三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“”表示正確，用“”表亍錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。（ ）2在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。（ ）3甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋兀淄恋貑蝺r(jià)為1500元，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價(jià)為1130元， 容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價(jià)來(lái)判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報(bào)酬率為6） （ ）4在使用交通時(shí)間距離時(shí)，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對(duì)應(yīng)的交通工具和出行時(shí)段來(lái)測(cè)量。（ ）5房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的具有相似性。（ ）6市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到的結(jié)果就可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳參照值。（ ）7在市場(chǎng)法估價(jià)中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最相似，與預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。（ ）8根據(jù)收益法計(jì)算公式，對(duì)于土地凈收益每年不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無(wú)限年價(jià)格就越慢。（ ）9某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者自有資金為5萬(wàn)元，自有資金資本化率為12，抵押貸款常數(shù)為0.7，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為25萬(wàn)元。（ ）10建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實(shí)際年齡。（ ）11成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用來(lái)評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。（ ）12在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是指開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開(kāi)發(fā)完成之時(shí)。（ ）13在運(yùn)用移動(dòng)平均琺預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的同期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。（ ）14路線價(jià)法字質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，在求取路線價(jià)時(shí)不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（ ）15在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析，除因客觀因素導(dǎo)致估價(jià)方法不適用的外，只要是在理論上適用估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。（ ）四、計(jì)算題（共2題。要求列出算式和計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）1某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知2010年10月1日該類(lèi)房地產(chǎn)的租金為每月40元/ ，年平均空置率為20，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元，土地報(bào)酬率為8，建筑物報(bào)酬率為10，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值（8分）2某寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000 ，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類(lèi)全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/ （含裝修、設(shè)備費(fèi)），專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的3，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3，每利率為6，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用第一年投入60，第二年投入40，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80，月租金為30元/，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類(lèi)似有電梯寫(xiě)字樓的出租率為85，正常月租金為32元/，由于該寫(xiě)字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）答案及解新參考答案一、單項(xiàng)選擇題1.B 2.D 3.B 4.B 5.C 6.B 7.D 8.A 9.A 10. C11.D 12.A 13.B 14.A 15.B 16.A 17.A 18.A 19.B 20.C21.B 22.D 23.C 24.B 25.D 26.A 27.A 28.A 29.C 30.B31.A 32.B 33.A 34.C 35.C二、多項(xiàng)選擇題1.ADE 2.AE 3.ABC 4.ABC 5.ACDE6.ABCE 7.ACE 8.ACD 9.BCE 10. BCD11.ACD 12.ABCD 13.ABCE 14.ABE 15.ABC三、判斷題1. 2. 3. 4. 5.6. 7. 8. 9. 10.11. 12. 13. 14. 15.四、計(jì)算題1.解：1）總有效毛收人A400000.7（1-20） 4012=1075.2（萬(wàn)元）2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C=3012+1075.28%446.02（萬(wàn)元）3）年凈收益aA-C=1075.2-446.02=629.18（萬(wàn)元），或a=40.7（1-20%）4012（1-8%）-3012629.18（萬(wàn)元）；4）土地總價(jià)L=40000/42100=2100（萬(wàn)元）；5）年土地凈收益aL=21008%/1-1/（1+8%）40-5=180.19（萬(wàn)元）；6）年建筑物凈收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（萬(wàn)元）；7）建筑物總價(jià)B=448.99/10%1-1/（1+10%）40-5=4330.13（萬(wàn)元）8）房地產(chǎn)價(jià)值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）2.解：（1）重新購(gòu)建價(jià)格C總方法一：1）單價(jià)計(jì)算（每平方米重新購(gòu)建價(jià)格為C）建筑安裝成本=1200元/；專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=12008%96（元/）；管理費(fèi)用=（1200+96）3%=38.88（元/）；銷(xiāo)售費(fèi)用=C3%；投資利息=（1200+96+38.88+C3%）60%（1+6%）1.5-1+1200+96+38.88+C3%40%（1+6%）0.5-188.930