共享酒店項(xiàng)目策劃書

共享酒店項(xiàng)目策劃書項(xiàng)目名稱：互聯(lián)網(wǎng) 共享酒店公寓2019年8月 16 日項(xiàng)目簡(jiǎn)介當(dāng)前社會(huì)，互聯(lián)網(wǎng)已成為人們?nèi)粘Ｉ钪胁豢苫蛉钡囊徊糠?，與互聯(lián)網(wǎng)息息相關(guān)的電子商務(wù)也正逐步成為中國(guó)人最時(shí)尚的消費(fèi)方式之一。許多人認(rèn)為電子商務(wù)僅僅是網(wǎng)上購(gòu)物，這是不全面的一種認(rèn)知，在不久的將來一切消費(fèi)活動(dòng)都可借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)完成。時(shí)下一種特別流行的電子商務(wù)模式更是受到了人們廣泛的青睞，就是離線商務(wù)模式，又稱 Online to Offline，簡(jiǎn)稱O2O 模式。離線商務(wù)模式是把傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶到線上，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)展開營(yíng)銷推廣，使線上成為商戶的服務(wù)前臺(tái)，訂單在線上產(chǎn)生，每筆交易均可追蹤，讓消費(fèi)者在線上選擇心儀的服務(wù)再到線下享受服務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng) 共享酒店公寓項(xiàng)目正是采用了 O2O 網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng) 線下實(shí)際操作的營(yíng)銷模式面對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)設(shè)計(jì)和開展的。共享酒店公寓，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。酒店公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。共享酒店公寓可以在網(wǎng)上進(jìn)行提前預(yù)定所需類型的公寓，然后就可以入住，不需要準(zhǔn)備任何東西，共享酒店公寓里擁有日常家居需要的東西，它既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的臨時(shí)住家。它可以為顧客提供各種服務(wù)，顧客只需在入住的公寓網(wǎng)站上提出服務(wù)即可有人為你完成。團(tuán)隊(duì)通過精心分析和比較后選擇該項(xiàng)目作為共同創(chuàng)業(yè)發(fā)展的方向，同時(shí)搭建一個(gè)線上交流、接單、與客戶溝通的到完成訂單結(jié)賬的一體化平臺(tái)，為這個(gè)項(xiàng)目提升服務(wù)質(zhì)量和發(fā)展空間，共圓創(chuàng)業(yè)夢(mèng)。目錄項(xiàng)目簡(jiǎn)介 (2)（一）、共享酒店公寓的起源 (5)（二）、共享酒店公寓的概念 (5)（三）、共享酒店公寓的特點(diǎn)： (5)（四）、特色服務(wù)：24 小時(shí)私人管家 (6)（五）、提供網(wǎng)上訂房系統(tǒng) (7)二、市場(chǎng)分析及定位 (7) (一)、市場(chǎng)分析 (7)1、共享酒店公寓前景展望 (7)2、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) (8)3、銷售群體定位 (8)第一類：?jiǎn)紊碣F族 (9)第二類：新婚夫婦 (9)第三類：置業(yè)投資 (9)第四類：商務(wù)辦公 (10)(二) 市場(chǎng)定位 (10)三、共享酒店公寓的設(shè)計(jì)建議 (11)（一）、共享酒店公寓的設(shè)計(jì)原則 (11)(二)、共享酒店公寓內(nèi)部空間設(shè)計(jì)要求 (11)（三）、共享酒店公寓安保設(shè)施的設(shè)計(jì)要點(diǎn) (12)四、共享酒店公寓的分類與定價(jià) (12)五、營(yíng)銷策略 (13)（一）、共享酒店公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)特征： (15)1、居住功能差 (15)2、得房率低 (16)3、成本過高 (16)（二）、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì): (16)七、項(xiàng)目預(yù)期成果 (17)(一) 運(yùn)營(yíng)成本： (17)（二）、運(yùn)營(yíng)模式選擇： (18)八、收獲與體會(huì) (19)一、產(chǎn)品及服務(wù)介紹（一）、共享酒店公寓的起源共享酒店公寓概念最早起源于歐洲。是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就形成了共享酒店公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費(fèi)者的好評(píng)。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。我國(guó)的共享酒店公寓最早出現(xiàn)在深圳。當(dāng)時(shí)，由于深圳是我國(guó)改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。（二）、共享酒店/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af公寓的概念共享酒店公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。共享酒店公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。（三）、共享酒店公寓的特點(diǎn)：1：提供酒店式的服務(wù)和管理。共享酒店公寓的物業(yè)管理比一般公寓完善，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤轿?、全天候的服?wù)和綜合管理，主要內(nèi)容有：（1）基本服務(wù)：包括公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修、清潔，建筑外墻的清洗，24 小時(shí)保安，水、電、空調(diào)、汽車泊位管理等。（2）專項(xiàng)服務(wù)：包括送餐服務(wù)，衣物洗燙，房間情節(jié)，床上用品清潔及更換，秘書服務(wù)，代托管，健身，娛樂餐飲，圖書，信函、電報(bào)及報(bào)刊速遞，電話預(yù)約及訪客留言。（3）代辦及代理也無：包括公寓轉(zhuǎn)讓、出售、出租，代收租金，票務(wù)訂購(gòu)，日用品購(gòu)買，預(yù)定酒店，旅游服務(wù)，安排酒宴、會(huì)議，郵政報(bào)刊。此外還提供上門常規(guī)保健服務(wù)，定期身體檢查等，不一而足。2：提供舒適豪華的居住環(huán)境與個(gè)性化的家庭生活。3：商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。（四）、特色服務(wù)：24 小時(shí)私人管家1、24小時(shí)生活管理（1）、24 小時(shí)熱線服務(wù)、24 小時(shí)緊急協(xié)助處理、24 小時(shí)保安服務(wù)、24 小時(shí)停車管理，24小時(shí)電梯運(yùn)作、24 小時(shí)錄像保全監(jiān)控、24 小時(shí)機(jī)電維護(hù)保修（2）、環(huán)保生活管理,公共區(qū)域定時(shí)定期保潔服務(wù)、定期外前清洗服務(wù)、電梯廳打蠟服務(wù)、無異味垃圾處理服務(wù)(3)、社區(qū)品質(zhì)管理,妥善管理新住戶裝修問題、建筑物保險(xiǎn)服務(wù)、住戶意/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af見處理、協(xié)助處界聯(lián)絡(luò)定期保安清潔人員禮儀訓(xùn)練、管理年報(bào)、節(jié)日裝飾、社區(qū)聯(lián)誼活動(dòng)(4)、居家生活秘書,代收代繳公共事業(yè)費(fèi)、代購(gòu)車、船、機(jī)票、代訂報(bào)刊、雜志、牛奶、代辦家教、保姆、家庭護(hù)理、代訂外賣服務(wù)、代訂獻(xiàn)花，禮品、代送衣物清洗、代辦暫住證、常用維修工具便民借用常用電器便民借用、代辦有線電視，電話服務(wù)、提供各項(xiàng)商務(wù)服務(wù)：彩印，傳真，塑封，電話，電子郵件租賃服務(wù)、各式裝修服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、家庭綠化養(yǎng)護(hù)、木地板打蠟服務(wù)、房屋租賃服務(wù)等。（五）、提供網(wǎng)上訂房系統(tǒng)網(wǎng)上訂房系統(tǒng)使用.NET 技術(shù)和SQL數(shù)據(jù)庫(kù)來實(shí)現(xiàn)。.NET 就是用來實(shí)現(xiàn)XML，Web Services,SOA（面向服務(wù)的體系結(jié)構(gòu)service-oriented architecture）和敏捷性的技術(shù)。.NET 包含了.NET 技術(shù), 稱為。它包含了很多獨(dú)立的開發(fā)語(yǔ)言，例如 C#，VB 等，我們網(wǎng)上訂房平臺(tái)服務(wù)層用 C#來實(shí)現(xiàn)，C#也是主要用來網(wǎng)絡(luò)的編程。數(shù)據(jù)庫(kù)層使用 SQL 構(gòu)建平臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)，需要學(xué)會(huì) SQL（結(jié)構(gòu)化查詢語(yǔ)言），SQL 是專為數(shù)據(jù)庫(kù)而建立的操作命令集，是一種功能齊全的數(shù)據(jù)庫(kù)語(yǔ)言。SQL 功能強(qiáng)大、簡(jiǎn)單易學(xué)、使用方便，已經(jīng)成為了數(shù)據(jù)庫(kù)操作的基礎(chǔ)，并且現(xiàn)在幾乎所有的數(shù)據(jù)庫(kù)均支持 SQL。二、市場(chǎng)分析及定位(一)、市場(chǎng)分析1、共享酒店公寓前景展望目前，國(guó)內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級(jí)商務(wù)人士階層。這一階層擁有非?？陀^的商務(wù)消費(fèi)能力。從另一方面來看，中國(guó)加入世貿(mào)以后也將為煙臺(tái)這樣的沿海開放城市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司。中小型公司由于資金實(shí)力有限，既想要交通方便、價(jià)位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。共享酒店公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù)，同時(shí)提供了完善的辦公環(huán)境，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務(wù)功能，對(duì)投資置業(yè)的人士來講是一種新的具/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af有更高回報(bào)率的選擇。有關(guān)專家認(rèn)為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因?yàn)榇祟愇飿I(yè)投資對(duì)于多數(shù)人而言，具有超值回報(bào)空間。通常，酒店的租金要比公寓高 30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的。我們認(rèn)為“共享酒店公寓”的市場(chǎng)潛力是巨大的，并且具有及強(qiáng)的可操作性。因此，我們的樓盤怎樣進(jìn)行策劃、設(shè)計(jì)及形象的定位、包裝是至關(guān)重要的，從而爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額，創(chuàng)造熱銷奇跡！2、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)第一，區(qū)位交通便利。位于成熟商務(wù)中心，外國(guó)企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等酒店式配套設(shè)施完善。有些項(xiàng)目提供了充足的商務(wù)、休閑、社交及生活配套設(shè)施，為公寓儲(chǔ)備了得天獨(dú)厚的共享資源，在居住、商務(wù)雙重兼?zhèn)涞木蛹噎h(huán)境，更符合年輕白領(lǐng)的心理取向和生活習(xí)慣特征。第二，從建筑外形、戶型設(shè)計(jì)、精裝修風(fēng)格等方面體現(xiàn)高品質(zhì)。作為穩(wěn)定的居住建筑形式，新一代的酒店式公寓在設(shè)計(jì)和使用功能上更符合客戶需求，包括獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施、廚房、就餐區(qū)、書寫工作區(qū)、梳妝區(qū)、衣儲(chǔ)區(qū)等等;其中，獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施與廚房操作區(qū)是必備內(nèi)容;空間設(shè)計(jì)保證了公寓的私密性和居住氛圍，能夠建立一定的鄰里關(guān)系。公寓內(nèi)有充足的車位。第三，管理服務(wù)優(yōu)秀。聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入駐，可以提供24小時(shí)送餐、迎賓、導(dǎo)游、集成辦公、保潔、清洗等多方面的服務(wù)，為住戶的生活帶來極大便利。第四，投資價(jià)值呈良好趨勢(shì)。更多的跨國(guó)公司企業(yè)來中國(guó)設(shè)立公司，中檔次、單位面積小的共享酒店公寓相對(duì)較好管理，通常租金要比正規(guī)酒店低30%，會(huì)成為它們的首選;高檔次項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，會(huì)成為中長(zhǎng)線投資者青睞的目標(biāo)。另外，相對(duì)穩(wěn)定的客源會(huì)給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。3、銷售群體定位隨著居民生活水平的不斷提高和消費(fèi)能力的增強(qiáng)，人們對(duì)居住環(huán)境也有了更新潮、更時(shí)尚、更具品味的要求。本案推出的“共享酒店公寓”/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af概念，不但符合當(dāng)代潮流，更迎合了大眾需求，而我們的項(xiàng)目選擇怎樣的目標(biāo)消費(fèi)群體，又是其至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。第一類：?jiǎn)紊碣F族該部分客戶多從事一些新興產(chǎn)業(yè)或正在自己投資創(chuàng)業(yè)，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定。包括一些企業(yè)白領(lǐng)、IT 行業(yè)精英以及一些畢業(yè)留在大連工作的外地大學(xué)生等。年齡在 2535 歲之間，為了事業(yè)努力工作而暫時(shí)不急于結(jié)婚。對(duì)居住要求：素食、個(gè)性且對(duì)物業(yè)管理要求較高，并且善于把握時(shí)代脈搏，對(duì)新興事物有很快的接受能力和適應(yīng)能力。住宅戶型為一室一廳，建筑面積在 2050 平方米不等，樓款總數(shù)額在 615 萬之間，首付 25 萬元左右，銀行月均還款 300800 元。第二類：新婚夫婦該累客戶因結(jié)婚而需要購(gòu)房，建立自己的小家庭。但是由于年齡較為年輕，多在 2530 歲之間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限。并且多為夫妻雙方各有工作單位，正處于事業(yè)發(fā)展期，所以對(duì)居住環(huán)境的配套服務(wù)有相對(duì)較高的要求。房屋面積在 5070 平方米左右就能滿足他們的需求。該類客戶多為打工一族，有一定的積蓄，家庭二人月經(jīng)濟(jì)收入在 20003000 元左右。購(gòu)房計(jì)劃樓款總額在 1525 萬元左右，首付 5 萬元，銀行月均還款 1000 元以內(nèi)。第三類：置業(yè)投資對(duì)于市場(chǎng)化程度越來越高的房產(chǎn)市場(chǎng)來說，投資者的存在本質(zhì)上說是不可避免的，一些專家甚至認(rèn)為一定數(shù)量的投資者的存在對(duì)活躍房產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)起到一些促進(jìn)作用。可以說，趨于理性的房產(chǎn)市場(chǎng)需要的是著眼長(zhǎng)線的投資者，這樣的房產(chǎn)市場(chǎng)才能保持持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展。在這種趨勢(shì)的發(fā)展下，對(duì)房產(chǎn)投資產(chǎn)品的本身也提出了更高的要求。尤其是作為純投資的酒店式公寓，用于長(zhǎng)期投資可能更有利于投資者獲得穩(wěn)定而持久的回報(bào)。而對(duì)于酒店式公寓本身的品質(zhì)則成為眾多投資者最為關(guān)心的內(nèi)容。其實(shí)作為純投資的房產(chǎn)工具，酒店式公寓在硬件方面要有很高的要求，比如產(chǎn)品本身的建筑、設(shè)計(jì)、裝潢和地段等標(biāo)準(zhǔn)。酒店管理集團(tuán)的負(fù)責(zé)人指出，酒店式公寓應(yīng)該既有高檔酒店的良好環(huán)境、專業(yè)服務(wù)，又能享受家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af俱全，保持“居家”的私密性和溫馨生活氛圍，能夠保證吸引到足夠數(shù)量的租客。第四類：商務(wù)辦公“共享酒店公寓”外觀設(shè)計(jì)豪華典雅，起到了提升公司形象的作用，房間全部精裝修，為辦公人員打造精致舒適的辦公環(huán)境。而“酒店式公寓”為在此辦公的住戶提供的不僅僅是一個(gè)氣派堂皇的門面，還配備二十四小時(shí)管家，隨時(shí)候命解決客戶的任何需求。經(jīng)過我們的初步調(diào)查了解，在采訪了 76 個(gè)人中：25 人表示“非常喜歡，在看過房型后會(huì)考慮購(gòu)買。”43 人表示“感興趣，但首先要考慮資金等問題之后再?zèng)Q定是否購(gòu)買?！?8 人表示“不會(huì)購(gòu)買?！贝颂巿D片未下載成功此處圖片未下載成功 從以上數(shù)據(jù)說明：有 89的人認(rèn)可并向往“共享酒店公寓”。有 32的人希望擁有，并且非常了解“共享酒店公寓”，會(huì)立即購(gòu)買。 (二) 市場(chǎng)定位圖示 1: 1020304050共享酒店公寓是一種前瞻性的物業(yè)形態(tài)，并成為未來十年中一種不可忽視的高端產(chǎn)品形式，可以為客戶提供舒適的家居環(huán)境和便捷的商務(wù)平臺(tái)，在選擇地段上，有立體的交通結(jié)構(gòu)，同時(shí)城市接點(diǎn)要強(qiáng)，可以與周邊做到很好的資源共享，不一定是目前城市的焦點(diǎn)區(qū)域，但一定是極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。三、共享酒店公寓的設(shè)計(jì)建議（一）、共享酒店公寓的設(shè)計(jì)原則1、整體有機(jī)原則。共享酒店公寓是一個(gè)復(fù)雜的大系統(tǒng)，而其內(nèi)部的每個(gè)單元又都是完整的小系統(tǒng)，系統(tǒng)之間相互關(guān)聯(lián)，相互影響。因此，無論是公共部分的設(shè)計(jì)還是每個(gè)單元的設(shè)計(jì)都要有整體概念。2、動(dòng)態(tài)有機(jī)原則。共享酒店公寓住戶的居住時(shí)間、個(gè)人需求等因素都很復(fù)雜，所以在設(shè)計(jì)時(shí)要采取動(dòng)態(tài)的彈性原則，以適應(yīng)各種可變因素。3、系統(tǒng)的次序與程序原則。不同的客人同時(shí)提出不同的需求，物業(yè)管理者在處理時(shí)需要遵循一定的順序及程序，所以在設(shè)計(jì)中必須/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af考慮系統(tǒng)的等級(jí)與優(yōu)先級(jí)的問題。4、個(gè)性化及均好性原則。共享酒店公寓住戶的需求較為個(gè)性化，物業(yè)管理者需要提供個(gè)性化的家居及服務(wù)，因此設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)體現(xiàn)個(gè)性化的概念，并講求均好性。5、材料選用需遵循親和力、家居性，舒適性和實(shí)用性的原則。6、顏色系統(tǒng)的“能級(jí)躍遷”原則。為使共享酒店公寓在色彩的運(yùn)用商，既多樣變化又協(xié)調(diào)統(tǒng)一，所以在設(shè)計(jì)時(shí)需要首先確定主色，然后根據(jù)色溫和色差變化建立一個(gè)專門的色彩體系表，作為參照。(二)、共享酒店公寓內(nèi)部空間設(shè)計(jì)要求1、大堂設(shè)計(jì)應(yīng)具有開放性和現(xiàn)代干，面積宜在 300400 平方米之間，且設(shè)有休息區(qū)和接待區(qū)。2、標(biāo)準(zhǔn)層室內(nèi)凈高不低于 2.7 米，中央空調(diào)低區(qū)部分室內(nèi)凈高不低于2.4 米。3、位于建筑綜合整體中的共享酒店公寓應(yīng)同與之配套的寫字樓、商業(yè)中心、會(huì)展中心、酒店之間有辯解、安全的接連通道。（三）、共享酒店公寓安保設(shè)施的設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、應(yīng)設(shè)置四道安全防范措施。第一道為電視監(jiān)控系統(tǒng)，第二道為門禁管理系統(tǒng)，第三道為防盜報(bào)警系統(tǒng)，第四道為巡更系統(tǒng)。（2）有條件的可考慮應(yīng)用安全防范集成技術(shù)。在夜間設(shè)防時(shí)段里如果有人闖入設(shè)防區(qū)域內(nèi)，安防系統(tǒng)在報(bào)警的同時(shí)，會(huì)打開相應(yīng)區(qū)域的燈光，聯(lián)動(dòng)附近的攝像機(jī)進(jìn)行錄像。2、可考慮應(yīng)用門禁系統(tǒng)與電梯的集成技術(shù)。當(dāng)住戶進(jìn)入大門刷卡的同時(shí)，系統(tǒng)能自動(dòng)呼叫電梯到一層等候。重要的住宅樓層，也由門禁根據(jù)輸入的數(shù)據(jù)自動(dòng)講住戶送到指定的樓層，防止不同樓層的居民之間互相干擾。3、可考慮采用停車管理系統(tǒng)與電梯的集成技術(shù)。當(dāng)住戶通過停車場(chǎng)入口時(shí)，停車管理系統(tǒng)會(huì)記錄入口信息，根據(jù)該用戶所停車位，打開相應(yīng)區(qū)域的照明，并在一定延時(shí)后自動(dòng)呼叫電梯到該層等候，節(jié)省用戶的候梯時(shí)間。四、共享酒店公寓的分類與定價(jià)此處圖片未下載成功此處圖片未下載成功五、營(yíng)銷策略共享酒店公寓類產(chǎn)品的營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略，在進(jìn)行共享酒/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af店公寓的營(yíng)銷推廣時(shí)，常采用整合營(yíng)銷傳播總體戰(zhàn)略，這種營(yíng)銷戰(zhàn)略針對(duì)共享酒店公寓這種個(gè)性強(qiáng)的產(chǎn)品十分有效。（一）整合營(yíng)銷傳播的概念和機(jī)會(huì)點(diǎn)1、概念整合營(yíng)銷傳播的核心原則和基本內(nèi)容是：（1）制造的是消費(fèi)者確定想要購(gòu)買的產(chǎn)品（2）需要制定的是消費(fèi)者為滿足其心理價(jià)值所愿意付出的價(jià)格（3）首先考慮的是消費(fèi)者如何能方便地購(gòu)買產(chǎn)品，而不是固有的銷售渠道（4）企業(yè)與消費(fèi)者進(jìn)行的是“雙向溝通傳播”，而不是單向的促銷。（5）在進(jìn)行共享酒店公寓類產(chǎn)品整合營(yíng)銷傳播時(shí)應(yīng)注意流程，它是逆向的，雙向溝通的模式，同時(shí)又是適應(yīng)于“差別化營(yíng)銷”理念。2、整合營(yíng)銷傳播的機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）對(duì)于傳播機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握和設(shè)計(jì)，在宏觀層面上應(yīng)著眼于適應(yīng)當(dāng)前及未來社會(huì)文化思想的“熱點(diǎn)”和消費(fèi)潮流（2）在開發(fā)、設(shè)計(jì)用于傳播的“概念”、“媒介產(chǎn)品”應(yīng)是具有顯著的差別性和個(gè)別性，即“與眾不同”（3）傳播策略應(yīng)體現(xiàn)“虛實(shí)結(jié)合”的原則（二）整合營(yíng)銷傳播戰(zhàn)略的前提條件分析在進(jìn)行整合營(yíng)銷時(shí)必須要以系統(tǒng)的、科學(xué)的方法研究、分析項(xiàng)目的諸多條件及前提，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力“商品力、市場(chǎng)力、形象力”及對(duì)組合的深度開發(fā)運(yùn)用其中。1. 共享酒店公寓的商品力（1）要有設(shè)定的市場(chǎng)和產(chǎn)品定位（2）設(shè)定共享酒店公寓的目標(biāo)消費(fèi)者（3）設(shè)計(jì)產(chǎn)品的“核心概念”（4）共享酒店公寓項(xiàng)目的“商品力”要素分析住宅產(chǎn)品是“建筑空間”的產(chǎn)品，其組合要素一般包括：“地段環(huán)境建筑單體戶型裝修、裝飾各種配置”（物質(zhì)形態(tài)）及其所體現(xiàn)的“生活方式（精神領(lǐng)域）”。盡管人們對(duì)這類產(chǎn)品的各種組合形態(tài)的認(rèn)識(shí)不一，但最一般的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)仍應(yīng)是在“升級(jí)換代”動(dòng)態(tài)/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af意義上的合理性及先進(jìn)性，以及體現(xiàn)某種時(shí)代、文化精神的生活方式上。2. 共享酒店公寓類產(chǎn)品的市場(chǎng)力和形象力共享酒店公寓產(chǎn)品一般確立的模式是：銷售力品牌偏好率市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)力）（形象力）因此，具體的工作將包括：（1）增加“拉”的力量：以宣傳、廣告的傳播手段消除共享酒店公寓與目標(biāo)消費(fèi)者之間的“心理”距離，實(shí)現(xiàn)銷售。（2）加強(qiáng)“推”的力量：以銷售機(jī)構(gòu)、人員的工作清除項(xiàng)目與目標(biāo)消費(fèi)者之間“物理”距離，實(shí)現(xiàn)銷售（3）確立個(gè)性化、整合統(tǒng)一的形象，并通過多元化的傳播手段提高目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的注意力和品牌偏好（知名度）。（三）共享酒店公寓類產(chǎn)品整合營(yíng)銷傳播戰(zhàn)略組合與計(jì)劃1.整合營(yíng)銷戰(zhàn)略（1）整合營(yíng)銷戰(zhàn)略組合整合營(yíng)銷戰(zhàn)略組合包括廣告戰(zhàn)略、促銷戰(zhàn)略及關(guān)系傳播戰(zhàn)略。A.廣告戰(zhàn)略：主要包括大眾媒體的表現(xiàn)策略及傳播策略B.促銷戰(zhàn)略：主要包括新聞話題策劃及銷售促銷策略。C.關(guān)系傳播戰(zhàn)略：主要包括戶外媒體、大型公關(guān)活動(dòng)和營(yíng)銷傳播策略。（2）整合營(yíng)銷的戰(zhàn)略目標(biāo)我們應(yīng)深刻了解“注意力經(jīng)濟(jì)時(shí)代”與在品牌傳播領(lǐng)域中“贏家通吃”的效應(yīng)，因此，在確立酒店式公寓整合營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)是明確的。（3）“主題傳播和投放”的最大化廣告投放周期通常包括“導(dǎo)入期、公開期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期”等，在“強(qiáng)銷期”階段，持續(xù)時(shí)間和投放額度均達(dá)致峰值。任何一個(gè)共享酒店公寓項(xiàng)目往往取決于“強(qiáng)銷期”的銷售反饋，一旦疲軟便陷入被動(dòng)之中。在共享酒店公寓廣告的投放通常以“獨(dú)立主題傳播”模式操作來取代常規(guī)的投放周期：即在年度內(nèi)每23個(gè)月推出一個(gè)“獨(dú)立主題”，運(yùn)用“整合營(yíng)銷傳播”進(jìn)行全方位的沖擊。這種做法實(shí)際上在全年可形成34個(gè)所謂的“強(qiáng)銷期”，從而達(dá)到營(yíng)銷傳播“投入產(chǎn)出效果”的最大化。/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af這也是適應(yīng)于“速度制勝”的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的。2.整合營(yíng)銷的“概念、主題的設(shè)計(jì)”對(duì)于整合營(yíng)銷的“概念、主題的設(shè)計(jì)”的應(yīng)根據(jù)酒店式公寓項(xiàng)目自身特征，遵循“整合營(yíng)銷”的原則，選擇系列廣告的策略，仔細(xì)斟酌廣告語(yǔ)和主題句。（1）、整合營(yíng)銷戰(zhàn)略的計(jì)劃及預(yù)算安排預(yù)算費(fèi)用按照目前市場(chǎng)投入的平均成本和酒店式服務(wù)公寓項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行測(cè)算；具體的營(yíng)銷時(shí)間周期（年度內(nèi)各階段）按照市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等因素確定。六、風(fēng)險(xiǎn)控制（一）、共享酒店公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)特征：1、居住功能差一些改造的小戶型酒店式公寓，戶型單一，無獨(dú)立廚房、客廳，缺乏足夠的儲(chǔ)存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價(jià)格上有一些優(yōu)勢(shì)，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會(huì)讓投資貶值。2、得房率低多數(shù)酒店式公寓項(xiàng)目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，這就在無形之中抬高了其套內(nèi)實(shí)際使用面積的折合單價(jià)，降低了其性價(jià)比，并直接影響其保值增值功能。產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種綜合性產(chǎn)品。雖然從某種意義上講，它比酒店式公寓更具有投資