SWOT分析要素ppt課件

SWOT分析要素,世聯(lián)技術(shù)要點,2008.10.28,1,學習交流PPT,Swot分析概述,Swot分析矩陣,外部因素,內(nèi)部因素,SWOT是一種分析方法，用來確定項目本身的優(yōu)勢（strength）劣勢（weakness）機會(opportunity)威脅（threat）從而將項目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機結(jié)合。SWOT分析出現(xiàn)在對市場和項目本身進行充分的調(diào)研之后，要有對項目全面而客觀的描述SWOT分析的首要前提是找到項目的參照物/競爭對手,2,學習交流PPT,優(yōu)勢/劣勢,優(yōu)勢和劣勢都是項目的內(nèi)部因素，來自于對項目自身的分析它們是項目在其發(fā)展中自身存在的積極和消極因素，屬主動因素優(yōu)勢與劣勢都是相對競爭對手而言，所以在分析之前要鎖定競爭項目，對競爭項目有全面客觀的了解衡量一個項目是否具有競爭優(yōu)勢，只能站在潛在客戶角度上考慮，而不是站在項目的角度上,對于項目優(yōu)勢/劣勢的挖掘可從以下因素入手：,3,學習交流PPT,機會/威脅,機會和威脅是來自于項目外部的影響因素,對于項目機會/威脅的挖掘可從以下因素入手：,4,學習交流PPT,構(gòu)造SWOT矩陣制定策略,將調(diào)查得出的各種因素根據(jù)輕重緩急或影響程度等排序方式，構(gòu)造SWOT矩陣。在此過程中，將那些對項目發(fā)展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久遠的影響因素優(yōu)先排列出來，而將那些間接的、次要的、少許的、不急的、短暫的影響因素排列在后面。制定計劃的基本思路是：發(fā)揮優(yōu)勢轉(zhuǎn)換劣勢利用機會規(guī)避威脅,外部因素,內(nèi)部因素,利用,規(guī)避,發(fā)揮,轉(zhuǎn)換,考慮過去，立足當前，著眼未來,5,學習交流PPT,昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項目,項目簡介,項目位置：位于友誼路與湛江道交口物業(yè)屬性：中等規(guī)模綜合體，含酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)項目歷史：項目原名為云頂花園，屬于天津停緩建項目，幾經(jīng)易手，長期停工?，F(xiàn)由天津昆侖兆業(yè)投資有限公司負責重新開發(fā)建設。項目預計施工期：2008年底2011年底開發(fā)商：浙江昆侖置業(yè)集團，在江浙一帶小有名氣開發(fā)商目標：保證現(xiàn)金流的前提下，穩(wěn)扎穩(wěn)打地樹立品牌形象，確保安全,寫字樓43F180米4萬平米,五星級酒店23F：4.2萬平米,高檔公寓23F/19F：3.8萬平米,商業(yè)裙樓5F4.2萬平米,6,學習交流PPT,昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項目,S,T,O,W,經(jīng)濟指標：16.2萬平米城市綜合體，規(guī)模較大，功能完善；經(jīng)濟指標：180米建筑高度，區(qū)域地標性建筑、昭示性強；交通：交通便利，通達性；區(qū)位：區(qū)域承接友誼路金融商務功能、依托五大道的文化氛圍、延續(xù)小白樓CBD屬性，積聚多區(qū)域復合資源品牌：開發(fā)商昆侖兆業(yè)15周年品牌積淀,經(jīng)濟指標：原規(guī)劃商業(yè)體量大，車位嚴重不足；經(jīng)濟指標：土地閑置時間較長，使用年限僅剩下37年；品牌：爛尾樓歷史，導致項目形象、口碑不佳；產(chǎn)品：寫字樓產(chǎn)品自身規(guī)劃不足；,城市經(jīng)濟：城市快速發(fā)展為項目帶來機會，城市投資價值高；區(qū)域規(guī)劃：承接小白樓與五大道改造，區(qū)域規(guī)劃利好；市場競爭：項目自身綜合體定位為區(qū)域內(nèi)稀缺，承載價值高；市場競爭：區(qū)域市場寫字樓與公寓產(chǎn)品面臨直接競爭較少；,宏觀政策：宏觀政策利空，金融、稅收等政策對投資型物業(yè)影響巨大；宏觀市場：宏觀市場短期看跌，觀望情緒濃重，市場降價趨勢出現(xiàn)；市場競爭：小白樓改造、南京路沿線、南站CBD等外區(qū)域有潛在競爭威脅；,7,學習交流PPT,昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項目,SO策略發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會,1、指標優(yōu)勢+市場機會：與重點突出項目自身綜合體屬性與地標性，將項目打造成為區(qū)域標桿；2、區(qū)位優(yōu)勢+區(qū)域機會:承載城市意義濃厚，且具備規(guī)劃利好，可強調(diào)綜合體與地標之于區(qū)域發(fā)展的意義,S,O,經(jīng)濟指標：16.2萬平米城市綜合體，規(guī)模較大，功能完善；經(jīng)濟指標：180米建筑高度，區(qū)域地標性建筑、昭示性強；交通：交通便利，通達性；區(qū)位：區(qū)域承接友誼路金融商務功能、依托五大道的文化氛圍、延續(xù)小白樓CBD屬性，積聚多區(qū)域復合資源品牌：開發(fā)商昆侖兆業(yè)15周年品牌積淀,城市經(jīng)濟：城市快速發(fā)展為項目帶來機會，城市投資價值高；區(qū)域規(guī)劃：承接小白樓與五大道改造，區(qū)域規(guī)劃利好；市場競爭：項目自身綜合體定位為區(qū)域內(nèi)稀缺，承載價值高；市場競爭：區(qū)域市場寫字樓與公寓產(chǎn)品面臨直接競爭較少；,8,學習交流PPT,昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項目,1、指標劣勢+項目機會：調(diào)整原有指標，減少商業(yè)比重，緩解車位壓力；2、年限劣勢+城市機會：結(jié)合城市與區(qū)域發(fā)展，強調(diào)項目投資價值，轉(zhuǎn)移視線，規(guī)避年限問題；3、產(chǎn)品劣勢+市場機會：明確項目區(qū)域?qū)傩?，以精準客戶定位轉(zhuǎn)換寫字樓產(chǎn)品較弱的缺點；,WO策略轉(zhuǎn)換劣勢，利用機會,O,W,經(jīng)濟指標：原規(guī)劃商業(yè)體量大，車位嚴重不足；經(jīng)濟指標：土地閑置時間較長，使用年限僅剩下37年；品牌：爛尾樓歷史，導致項目形象、口碑不佳；產(chǎn)品：寫字樓產(chǎn)品自身規(guī)劃不足；,城市經(jīng)濟：城市快速發(fā)展為項目帶來機會，城市投資價值高；區(qū)域規(guī)劃：承接小白樓與五大道改造，區(qū)域規(guī)劃利好；市場競爭：項目自身綜合體定位為區(qū)域內(nèi)稀缺，承載價值高；市場競爭：區(qū)域市場寫字樓與公寓產(chǎn)品面臨直接競爭較少；,9,學習交流PPT,昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項目,指標優(yōu)勢+政策威脅：利用項目綜合體，復合物業(yè)類型的優(yōu)勢，根據(jù)市場情況靈活安排各物業(yè)推貨順序，規(guī)避風險；,ST策略發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避威脅,S,T,經(jīng)濟指標：16.2萬平米城市綜合體，規(guī)模較大，功能完善；經(jīng)濟指標：180米建筑高度，區(qū)域地標性建筑、昭示性強；交通：交通便利，通達性；區(qū)位：區(qū)域承接友誼路金融商務功能、依托五大道的文化氛圍、延續(xù)小白樓CBD屬性，積聚多區(qū)域復合資源品牌：開發(fā)商昆侖兆業(yè)15周年品牌積淀,宏觀政策：宏觀政策利空，金融、稅收等政策對投資型物業(yè)影響巨大；宏觀市場：宏觀市場短期看跌，觀望情緒濃重，市場降價趨勢出現(xiàn)；市場競爭：小白樓改造、南京路沿線、南站CBD等外區(qū)域有潛在競爭威脅；,10,學習交流PPT,昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項目,對應策略轉(zhuǎn)換劣勢，利用機會（WT策略）,1、產(chǎn)品劣勢+競爭威脅：合理市場定位，不宜太高，針對其他區(qū)域高端綜合體項目，競爭策略為截流其中低端客群；2、指標劣勢+市場威脅：以加快現(xiàn)金流，快速回籠資金為首要目的，在此基礎上樹立品脾；,T,W,經(jīng)濟指標：原規(guī)劃商業(yè)體量大，車位嚴重不足；經(jīng)濟指標：土地閑置時間較長，使用年限僅剩下37年；品牌：爛尾樓歷