第5章房地產(chǎn)投資分析基礎

第5章房地產(chǎn)投資分析基礎,本章主要介紹房地產(chǎn)投資的含義、房地產(chǎn)投資的類型、房地產(chǎn)投資的利弊、房地產(chǎn)投資的風險、房地產(chǎn)投資效果評價指標等內(nèi)容。,第1節(jié)房地產(chǎn)投資概述,一、房地產(chǎn)投資的含義1、投資投資者為實現(xiàn)預期目標而預先墊支的資金。一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。,2、房地產(chǎn)投資指人們在房地產(chǎn)投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的目標而預先墊支的資金。二、房地產(chǎn)投資的類型從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。,1、直接投資指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關的經(jīng)營管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。,1）房地產(chǎn)開發(fā)投資：指投資者從購買土地使用權開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設計和施工建設等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標的投資活動。短期投資，形成市場上的增量供給,2）房地產(chǎn)置業(yè)投資：購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。(長期投資),2、間接投資指將資金投入到與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為。房地產(chǎn)的間接投資不需要直接參與有關經(jīng)營管理工作。具體投資行為包括：購買房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。,1）購買住房抵押貸款證券抵押貸款證券化，就是把房地產(chǎn)金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款權益轉(zhuǎn)化為抵押貸款支持證券，然后通過出售證券融通資金，購買證券的投資者也就成為房地產(chǎn)間接投資者。,住房產(chǎn)權人,初級市場,二級市場,6,房地產(chǎn)抵押貸款證券化,FreddieMac住房抵押貸款證券化流程,國際房地產(chǎn)金融二級市場的發(fā)展,香港,韓國,馬來西亞,FannieMaeUS$705bnportfolioUS$859bnMBS,FreddieMacUS$491bnportfolioUS$948bnMBS,GinnieMaeUS$600bnMBS,3.8萬億美元,美國,45億美元,500億美元,660億美元,120億美元,2）購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票房地產(chǎn)開發(fā)公司通過資本市場直接融資,以支持其開發(fā)投資計劃;債權或股票的投資者,也分享了部分房地產(chǎn)投資收益,成為房地產(chǎn)間接的投資者.3）投資于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)房地產(chǎn)投資信托基金是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。,房地產(chǎn)投資信托的特點,REITs的投資主要集中在購物中心、公寓、醫(yī)療中心、辦公大樓、飯店、休閑旅游區(qū)或混合型態(tài)的商業(yè)房地產(chǎn)。REITs的投資者包括小額投資人和機構(gòu)投資人，例如退休基金、保險公司、基金會、壽險基金、銀行信托部和共同基金。REIT的管理階層都是在房地產(chǎn)業(yè)界、企業(yè)界有名望的專業(yè)管理人。收益穩(wěn)定(主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入)流動性好,臺灣的房地產(chǎn)投資信托,三、房地產(chǎn)投資的利弊1、房地產(chǎn)投資之利相對較高的收益水平能夠得到稅收方面的好處(置業(yè)投資)稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多,這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多,致使置業(yè)投資者帳面上的凈經(jīng)營收入減少,相應地減少了投資者的納稅支出.,易于獲得金融機構(gòu)的支持由于可以將物業(yè)作為抵押品,所以投資者可以較容易獲得金融機構(gòu)的支持.能抵消通貨膨脹的影響從中國住宅市場價格的變化情況來看,在過去的十幾年中,房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度大大超過了同期通貨膨脹水平.提高投資者的資信等級,2、房地產(chǎn)投資之弊變現(xiàn)性差投資數(shù)額巨大投資回收周期長需要專門的知識和經(jīng)驗,四、房地產(chǎn)投資的風險投資者在選擇投資機會的過程中,除了考慮預期收益外,風險也是影響房地產(chǎn)投資決策的一個重要因素.房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在：(1)投入資金的安全性、(2)期望收益的可靠性、(3)投資項目的變現(xiàn)性、(4)資產(chǎn)管理的復雜性。,（一）房地產(chǎn)投資的風險系統(tǒng)風險：對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響，投資者無法控制的風險個別風險：僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響，可以由投資控制的風險,1、系統(tǒng)風險通貨膨脹風險（購買力風險）指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。如以固定利率借出一筆資金或以固定租金長期出租一宗物業(yè)或以分期付款方式獲取收益.市場供求風險指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場供求的變化會導致價格的變化,這種變化進一步導致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預期收益.,周期風險指房地產(chǎn)業(yè)的周期波動（復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條）給投資者帶來的風險。當房地產(chǎn)業(yè)從繁榮進入危機與衰退階段,進而進入蕭條階段,房地產(chǎn)將會出現(xiàn)持續(xù)時間較長的價格下降,交易量銳減,給房地產(chǎn)投資者造成損失.變現(xiàn)風險指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致的資金損失的風險。利率風險由于利率的變動給投資者帶來的風險。利率升高對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響:一是房地產(chǎn)實際價值的折減;二是利率升高會加大投資者的債務負擔,政策性風險由于國家或地區(qū)政府政策的變化而給投資者帶來損失的可能性。政治風險由于政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略等因素帶來損失的可能性。如1992年的海灣戰(zhàn)爭或然損失風險指失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常所造成損失的可能性。,2、個別風險收益現(xiàn)金流風險預期的收益現(xiàn)金流與實際收益現(xiàn)金流之間的差異.未來收益價格的變化,成本的增加,市場吸納能力的變化,都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響.未來經(jīng)營費用的風險(置業(yè)投資)預期的經(jīng)營費用與實際經(jīng)營費用之間的差異資本價值風險預期的資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異比較風險（機會成本風險）資金投入該房地產(chǎn)項目后,就失去了其他投資機會,同時也就失去了其他投資機會可能帶來的收益,時間風險由于投資時機不當或投資時機延誤而給投資者帶來損失的可能性.持有期風險(與時間風險相關)置業(yè)投資的實際收益和預期收益之間的差異隨著時間的延長而加大.（二）風險對房地產(chǎn)投資方向和時機選擇的影響根據(jù)項目風險大小，確定其合理的投資收益水平。根據(jù)風險管理能力選擇投資方向。根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機(房地產(chǎn)市場周期波動規(guī)律、反周期操作),（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資風險防范1、風險回避（放棄）2、風險轉(zhuǎn)移保險轉(zhuǎn)移（不可抗力風險）通過契約或合同將風險轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)其他人,3、風險控制減少風險發(fā)生大概率或通過降低因風險可能造成的損失，處理投資者不愿意或不能回避的風險。選擇風險小的房地產(chǎn)開發(fā)項目做好市場研究實施投資組合策略來降低風險實施分期開發(fā),第2節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成,一、現(xiàn)金流量對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進行投資分析的基本數(shù)據(jù)。,二、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資與成本有較大差異。房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設完成后有三種經(jīng)營模式：出售、出租和自營。,對開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設資金均屬于流動資金的性質(zhì)，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去了。這種情況下房地產(chǎn)項目總投資基本等于房地產(chǎn)項目的總成本費用。房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念相同。,1、開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設投資指開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用。主要包括：土地費用為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。如通過出讓方式獲得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用土地價格=土地出讓金+拆遷補償費+城市基礎設施建設費（大配套),前期工程費用包括可行性研究費用、工程勘察費、規(guī)劃設計費、環(huán)境影響評估費、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費以及土地開發(fā)費用。房屋開發(fā)費用（1）建筑安裝工程費用建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費、設備采購費和安裝工程費用等。（2）基礎設施建設費用(小配套)指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用,（3）公共配套設施建設費用居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非盈利性的公共配套設施的建設費用。管理費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。財務費用企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。銷售費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。,開發(fā)期稅費開發(fā)商在開發(fā)過程中所負擔的稅金和向地方政府或有關部門繳納的費用。包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分攤費、供電貼費等。其他費用包括：臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、工程監(jiān)理費、施工執(zhí)照費等等。不可預見費用包括基本預備費（不可預見費）和漲價預備費。,經(jīng)營資金指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。2、開發(fā)產(chǎn)品成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，即當開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關會計制度和財務制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。,例：某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平米，其中，住宅部分為47581平方米，休養(yǎng)所為1200平方米，綜合商場為1000平方米。住宅部分全部預售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)182萬元構(gòu)成；綜合商場開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金8萬元，到項目結(jié)束時一次性收回。,三、經(jīng)營收入、稅金和利潤1、經(jīng)營收入指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。2、稅金我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳納納的主要稅種包括：銷售稅金，包括營業(yè)稅、城市建設維護費和教育費附加。企業(yè)所得稅土地增值稅,3、利潤房地產(chǎn)開發(fā)投資者無論采取何種直接的投資模式，其經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本、期間費用、銷售稅金、土地增值稅后的盈余部分，稱為投資者的經(jīng)營利潤。經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金-土地增值稅稅后利潤=經(jīng)營利潤（1-企業(yè)所得稅率）,第3節(jié)資金的時間價值和資金等值計算,一、資金的時間價值資金在生產(chǎn)和流通過程中，隨時間推移產(chǎn)生的增值。資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應作的必要補償。,二、利息與利率（一）利息與利率利息是占有資金所付的代價或放棄使用資金所得的補償。利率是單位本金經(jīng)過一個計息周期后的增值額。,（二）單利計息與復利計息單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息。復利計息是按當期本金和利息之和為基數(shù)計算利息，即“本生利、利再生利”。俗稱“利滾利”。,（三）名義利率與實際利率當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率與實際利率的區(qū)別。1、名義利率在計息期小于一年，給出的年利率名義利率=周期利率每年計息周期數(shù)2、實際利率在計息期小于一年，實際計算時所采用的利率。,3、名義利率與實際利率的關系i=(1+r/m)m-1實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；當每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率與實際利率相等；當每年計息周期數(shù)m1時，實際利率大于名義利率；,三、現(xiàn)金流量圖與資金等值計算（一）現(xiàn)金流量圖用以放映項目在計算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動的簡化圖示。1、水平線表示時間的推移，時間序列。2、箭線表示現(xiàn)金流量。3、基準年“0”，一般選0作為基準年，表示第1年初，數(shù)字“1”表示第1年末。,（二）資金等值的概念指在考慮資金時間價值的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。（三）資金等值計算公式要求掌握6個公式,第四節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標,一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式1、開發(fā)投資主要表現(xiàn)為銷售收入。2、置業(yè)投資主要表現(xiàn)為租金、減少納稅、物業(yè)增值、股權增加等4個方面。,二、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價指標體系1、盈利能力指標包括靜態(tài)指標與動態(tài)指標靜態(tài)指標沒有考慮資金的時間價值，通常在概略評價時采用。動態(tài)指標考慮資金的時間價值，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。,（1）動態(tài)指標財務凈現(xiàn)值（NPV）是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率,將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。計算期的選取規(guī)則出售,為項目開發(fā)期與銷售期之和。出租或自營,為開發(fā)期與經(jīng)營期之和?；鶞适找媛实拇_定決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。,財務內(nèi)部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率。表明項目投資所能接受的最高貸款利率到項目終了時，所有投資可以被全部收回。,例：某投資者以10000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當于購買價格4%的契稅，0.5%的手續(xù)費,0.5%的律師費用和0.3%的其他費用，其中相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金支付，相當于樓價70%的購買投資來自期限為15年，固定利率為7.5%,按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元/平方米，前3年的出租率分別為65%，75%和85%，從第4年開始出租率達到95%且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率分別為10%和14%。試計算該投資項目全部投資和資本金的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。,（2）靜態(tài)指標成本利潤率（RPC）指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率,是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率。1）計算公式成本利潤率=（項目總開發(fā)價值項目總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本,2）總開發(fā)價值的計算：項目全部銷售總開發(fā)價值=總銷售收入銷售稅金項目出租經(jīng)營總開發(fā)價值=項目在整個執(zhí)有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計之和3）總開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)實際支出的成本，在數(shù)量上等于開發(fā)建設投資。,4）計算實例某開發(fā)商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年使用權，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，14層建筑面積相等，514層為塔樓（均為標準層），建造成本為3500元/平方米，專業(yè)人員費用為建造成本預算的8%，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%,3.0%和6.5%,預計建成后售價為12000元/平方米。項目開發(fā)周期為3年，建設期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建設期內(nèi)均勻投入；年貸款