個人按揭貸款業(yè)務(wù)操作流程二

-個人按揭貸款業(yè)務(wù)操作流程二一、熟悉掌握各個申貸客戶的詳細資料，以便要求他們提供申貸所需的相關(guān)材料?？蛻羯曩J情況及處理辦法可以歸納成以下幾種：1、按借款人婚姻狀況分類（1）借款人為未婚的，須提交個人身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件和學(xué)歷證書復(fù)印件各1份（提供原件核對）；（2）借款人為已婚的，須提交借款人和配偶的雙方身份證復(fù)印件、雙方戶口本復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件、學(xué)歷證書復(fù)印件各1份（提供原件核對）；（3）借款人為離婚的，須提交個人身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件、學(xué)歷證書復(fù)印件和離婚證復(fù)印件（或離婚判決書復(fù)印件）各1份（提供原件核對）。（4）借款人在?？诘貐^(qū)工行任何一個儲蓄網(wǎng)點開具的還款賬戶復(fù)印件1份。2、按工作單位的地域、性質(zhì)上分類（1）借款人工作單位為島內(nèi)（海南省境內(nèi)）的，須提交單位月收入證明原件；如果借款人的收入滿足償還每月供款的要求的，其配偶可不提交月收入證明，否則配偶須提交月收入證明原件；（2）借款人工作單位為島外的（分國內(nèi)其他省份和國外兩種情況）： a、國內(nèi)其他省份的，須提交收入證明的原件；b、工作單位在國外的，須提交收入證明的公證原件，并提供1名?？诘貐^(qū)的擔(dān)保人身份證復(fù)印件、電話號碼、常住地址和月收入證明；c、借款人的工作單位為自辦經(jīng)濟實體（也就是經(jīng)營比較小一些的店面）的，除提交收入證明原件外，還須提交營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、近期三個月的納稅單原件（或復(fù)印件提交原件復(fù)核）；d、借款人自辦企業(yè)（也就是通常所說的開辦公司）的，除提交收入證明原件外，還須提交營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、近期三個月的納稅單原件（或復(fù)印件提交原件復(fù)核）、企業(yè)財務(wù)報表原件（或復(fù)印件提交原件復(fù)核）。3、按購房數(shù)量上分類（1）確屬第一套按揭購房的，首付款比例必須不能低于30%，可享受優(yōu)惠月利率4.845（按人民銀行的貸款利率執(zhí)行，如有調(diào)整，按銀行規(guī)定執(zhí)行）；（2）屬第二套、第三套（個人按揭購房套數(shù)的最高限額為3套，含在異地已按揭購房的數(shù)量）按揭購房的，首付款比例必須不能低于40%，只能享受月利率5.7（按人民銀行的貸款利率執(zhí)行，如有調(diào)整，按銀行規(guī)定執(zhí)行）。4、貸款年限的確定原則（1）貸款人現(xiàn)有年齡+申貸年限原則上不能超過法定退休年齡（男60歲、女55歲），特殊情況如收入水平較高的可允許超出法定退休年齡23年（注：借款人年齡必須在18歲以上且有經(jīng)濟收入）。（2）貸款年限最長為25年5、借款人每月供款額與借款人月收入（未婚的按個人收入證明的金額計，已婚的按夫妻雙方收入證明的金額合計）的比例關(guān)系確定原則：（1）借款人每月供款額加上所購該套房屋每月物業(yè)管理費之和只能占其月收入總額的50%以下（含50%，最好所占比例低于45%）；（2）如果所購房產(chǎn)為第二套房產(chǎn)，月收入必須達到這兩套房產(chǎn)的月供款加上這兩套房產(chǎn)物業(yè)費之和的兩倍以上，以此類推（其中包括車貸）。（3）借款人每月收入扣除每月償還貸款本息外，仍須能支付借款人日常生活開支（如小區(qū)水電費、生活所需的吃、穿、交通等開支費用）。二、月供款的計算還款額=貸款本金+貸款利息等額本金=本金（固定）+利息=遞減參考由銀行提供的利率系數(shù)表等額本息月均=貸款金額（以萬元為單位）*等額本息之年限利率等額本金月均=1） 貸款金額（以萬元為單位）*等額本金之年限利率2） 貸款金額/月數(shù)+（貸款金額已還貸款本金）*4.845/1000EXACT*31(實際天數(shù))/30 (一般計算月的天數(shù))For example貸款金額: 25萬元貸款年限20年240月等額本息25*70.57=1764.25等額本金第一月1) 25*90.12=22532) 應(yīng)還本金=250000/240=1041.6約=1042應(yīng)還利息=(250000-第一期尚未還本金)*4.845/1000=1211.25約=1211應(yīng)還款=1042+1211=2253第二月應(yīng)還利息=(250000-1042)*4.845/1000=1206.20約=1206應(yīng)還款=1042+1206=2248（兩種方式比較：選擇等額本金比等額本息所付利息要少，但等額本金前期的還貸壓力會大一些，如提前部分或全部結(jié)清貸款金額的，選擇等額本金比較合適）三、按揭手續(xù)費的計算1、借款合同公證費=貸款金額1.5（公證費最低為200元/宗）2、抵押財產(chǎn)保險費=貸款金額貸款年限保險費率(保險費率統(tǒng)一為0.4)3、期房抵押費=95元/宗4、借款合同工本費=30元舉例：貸款金額為250000元，貸款年限為20年，須交納的按揭手續(xù)費為：1、借款合同公證費=2500001.5=375元2、抵押財產(chǎn)保險費=250000200.4=2000元3、期房抵押費=95元/宗4、借款合同工本費=30元 14項合計：2500元三、借款人需親自簽署的按揭材料（按揭材料須由開發(fā)商按揭助理帶借款人前往貸款銀行在信貸員面前簽署）如借款人為未婚或離婚的：1、未婚聲明（1份） 2、委托轉(zhuǎn)帳付款授權(quán)書（1份）3、個人貸款借據(jù)憑證（2份） 4、個人住房貸款申請審批表（1份）5、借款合同（4份） 6、期房抵押登記申請表（4份）7、他項權(quán)利登記表（1份） 8、客戶談話筆錄（1份）9、客戶信息查詢授權(quán)書（1份）10、期房抵押登記審批表（1份）（此表不需要客戶簽署）如果借款人為已婚的：1、承諾書（1份）；（借款人配偶本人前往貸款銀行在信貸員面前簽署承諾書，如配偶在島外不能親自前往貸款銀行簽署的，須提交承諾書的公證原件）2、委托轉(zhuǎn)帳付款授權(quán)書（1份） 3、已婚聲明（1份） 4、個人貸款借據(jù)憑證（2份） 5、個人住房貸款申請審批表（1份） 6、借款合同（4份） 7、期房抵押登記申請表（4份） 8、他項權(quán)利登記表（1份） 9、客戶談話筆錄（1份） 10、客戶信息查詢授權(quán)書（1份）10、期房抵押登記審批表（1份）（此表不需要客戶簽暑）貸款銀行名稱：中國工商銀行股份有限公司海口海甸支行地址：?？谑腥嗣翊蟮?號（人民天橋附近，海甸二東路與三東路之間）個人按揭貸款業(yè)務(wù)操作流程一、熟悉掌握各個申貸客戶的詳細資料，以便要求他們提供申貸所需的相關(guān)材料?？蛻羯曩J情況及處理辦法可以歸納成以下幾種：1、按借款人婚姻狀況分類（1）借款人為未婚的，須提交個人身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件和學(xué)歷證書復(fù)印件各1份（提供原件核對）；（2）借款人為已婚的，須提交借款人和配偶的雙方身份證復(fù)印件、雙方戶口本復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件、學(xué)歷證書復(fù)印件各1份（提供原件核對）；（3）借款人為離婚的，須提交個人身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件、學(xué)歷證書復(fù)印件和離婚證復(fù)印件（或離婚判決書復(fù)印件）各1份（提供原件核對）。（4）借款人在?？诘貐^(qū)工行任何一個儲蓄網(wǎng)點開具的還款賬戶復(fù)印件1份。2、按工作單位的地域、性質(zhì)上分類（1）借款人工作單位為國內(nèi)的，須提交單位月收入證明原件；如果借款人的收入滿足償還每月供款的要求的，其配偶可不提交月收入證明，否則配偶須提交月收入證明原件；（2）借款人工作單位為國外的：目前銀行暫不提供該項業(yè)務(wù)貸款，如有特殊情況 a、國內(nèi)其他省份的，須提交收入證明的原件；b、工作單位在國外的，須提交收入證明的公證原件，并提供1名?？诘貐^(qū)的擔(dān)保人身份證復(fù)印件、電話號碼、常住地址和月收入證明；c、借款人的工作單位為自辦經(jīng)濟實體（也就是經(jīng)營比較小一些的店面）的，除提交收入證明原件外，還須提交營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、近期三個月的納稅單原件（或復(fù)印件提交原件復(fù)核）；d、借款人自辦企業(yè)（也就是通常所說的開辦公司）的，除提交收入證明原件外，還須提交營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、近期三個月的納稅單原件（或復(fù)印件提交原件復(fù)核）、企業(yè)財務(wù)報表原件（或復(fù)印件提交原件復(fù)核）。3、按購房數(shù)量上分類（1）確屬第一套按揭購房的，首付款比例必須不能低于30%，可享受優(yōu)惠月利率4.845（按人民銀行的貸款利率執(zhí)行，如有調(diào)整，按銀行規(guī)定執(zhí)行）；（2）屬第二套、第三套（個人按揭購房套數(shù)的最高限額為3套，含在異地已按揭購房的數(shù)量）按揭購房的，首付款比例必須不能低于40%，只能享受月利率5.7（按人民銀行的貸款利率執(zhí)行，如有調(diào)整，按銀行規(guī)定執(zhí)行）。4、貸款年限的確定原則（1）貸款人現(xiàn)有年齡+申貸年限原則上不能超過法定退休年齡（男60歲、女55歲），特殊情況如收入水平較高的可允許超出法定退休年齡23年（注：借款人年齡必須在18歲以上且有經(jīng)濟收入）。（2）貸款年限最長為25年5、借款人每月供款額與借款人月收入（未婚的按個人收入證明的金額計，已婚的按夫妻雙方收入證明的金額合計）的比例關(guān)系確定原則：（1）借款人每月供款額加上所購該套房屋每月物業(yè)管理費之和只能占其月收入總額的50%以下（含50%，最好所占比例低于45%）；（2）如果所購房產(chǎn)為第二套房產(chǎn)，月收入必須達到這兩套房產(chǎn)的月供款加上這兩套房產(chǎn)物業(yè)費之和的兩倍以上，以此類推（其中包括車貸）。（3）借款人每月收入扣除每月償還貸款本息外，仍須能支付借款人日常生活開支（如小區(qū)水電費、生活所需的吃、穿、交通等開支費用）。二、月供款的計算還款額=貸款本金+貸款利息等額本金=本金（固定）+利息=遞減參考由銀行提供的利率系數(shù)表等額本息月均=貸款金額（以萬元為單位）*等額本息之年限利率等額本金月均=3） 貸款金額（以萬元為單位）*等額本金之年限利率4） 貸款金額/月數(shù)+（貸款金額已還貸款本金）*4.845/1000EXACT*31(實際天數(shù))/30 (一般計算月的天數(shù))For example貸款金額: 25萬元貸款年限20年240月等額本息25*70.57=1764.25等額本金第一月3) 25*90.12=22534) 應(yīng)還本金=250000/240=1041.6約=1042應(yīng)還利息=(250000-第一期尚未還本金)*4.845/1000=1211.25約=1211應(yīng)還款=1042+1211=2253第二月應(yīng)還利息=(250000-1042)*4.845/1000=1206.20約=1206應(yīng)還款=1042+1206=2248（兩種方式比較：選擇等額本金比等額本息所付利息要少，但等額本金前期的還貸壓力會大一些，如提前部分或全部結(jié)清貸款金額的，選擇等額本金比較合適）三、按揭手續(xù)費的計算1、借款合同公證費=貸款金額1.5（公證費最低為200元/宗）2、抵押財產(chǎn)保險費=貸款金額貸款年限保險費率(保險費率統(tǒng)一為0.4)3、期房抵押費=95元/宗4、借款合同工本費=30元舉例：貸款金額為250000元，貸款年限為20年，須交納的按揭手續(xù)費為：1、借款合同公證費=2500001.5=375元2、抵押財產(chǎn)保險費=250000200.4=2000元3、期房抵押費=95元/宗4、借款合同工本費=30元 14項合計：2500元三、借款人需親自簽署的按揭材料（按揭材料須由開發(fā)商按揭助理帶借款人前往貸款銀行在信貸員面前簽署）如借款人為未婚或離婚的：1、未婚聲明（1份） 2、委托轉(zhuǎn)帳付款授權(quán)書（1份）3、個人貸款借據(jù)憑證（2份） 4、個人住房貸款申請審批表（1份）5、借款合同（4份） 6、期房抵押登記申請表（4份）7、他項權(quán)利登記表（1份） 8、客戶談話筆錄（1份）9、客戶信息查詢授權(quán)書（1份）10、期房抵押登記審批表（1份）（此表不需要客戶簽署