創(chuàng)傲房屋維修基金管理系統(tǒng)解決方案

Trio Information Project CO.,LTD創(chuàng)傲信息工程有限公司房屋維修基金管理系統(tǒng) 解決方案COPYRIGHT 2007 BY Trio Information Project CO.,LTD ALL RIGHTS RESERVED目錄1.前言.41.1 研發(fā)背景.41.2 系統(tǒng)設(shè)計(jì)概述.42. 系統(tǒng)介紹.52.1 系統(tǒng)簡要需求說明.52.1.1 房屋維修基金的計(jì)算.52.1.2 房屋維修基金賬戶的管理.62.1.3 房屋維修基金的繳納.62.1.4 房屋維修基金的使用.62.1.5 房屋維修基金計(jì)息.62.1.6 打印功能.72.1.7 報(bào)表功能.72.1.8 基金總賬的管理.72.2 系統(tǒng)主要特點(diǎn).82.2.1 豐富的功能.82.2.2 靈活性.92.2.3 易操作性.92.2.4 嚴(yán)謹(jǐn)性.102.2.5 擴(kuò)展性.103. 系統(tǒng)架構(gòu)和功能說明. 113.1 運(yùn)行平臺和系統(tǒng)架構(gòu). 113.2 網(wǎng)絡(luò)拓?fù)鋱D.123.2.1 簡易型網(wǎng)絡(luò)方案.123.2.2 帶銀行接口的網(wǎng)絡(luò)方案.133.3 系統(tǒng)主要功能.153.3.1、地址標(biāo)準(zhǔn)代碼管理（區(qū)域代碼、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街辦代碼、路村代碼） .153.3.2、單位標(biāo)準(zhǔn)代碼管理（物業(yè)公司、開發(fā)單位、售房單位、業(yè)主委員會） .163.3.3、小區(qū)管理（小區(qū)詳情、樓棟詳情、業(yè)主詳情）.163.3.3.1 小區(qū)詳情.163.3.3.2 樓棟詳情.163.3.3.3 業(yè)主詳情.163.3.4、基金繳存.173.3.4.1、單位繳存.173.3.4.2、個(gè)人繳存.173.3.4.3、繳存查詢.173.3.4.4、預(yù)繳處理.183.3.5、基金查詢.183.3.5.1 小區(qū)賬面.183.3.5.2 樓棟賬面.183.3.5.3 房屋賬面.183.3.5.4 使用查詢.183.3.5.5 退伙查詢.183.3.6、基金管理.193.3.6.1 使用申報(bào).193.3.6.2 基金分?jǐn)?193.3.6.3 利息結(jié)轉(zhuǎn).193.3.6.4 基金退伙.193.3.6.5 財(cái)務(wù)報(bào)表.193.3.7、系統(tǒng)管理.203.3.7.1 操作員管理.203.3.7.2 上機(jī)日志.203.3.7.3 口令設(shè)置.203.3.7.4 數(shù)據(jù)管理.203.3.7.5 繳存比例設(shè)定.203.3.7.6 賬號設(shè)置.203.3.7.7 會計(jì)科目設(shè)置.213.3.7.8 辦公費(fèi)用.213.3.8、業(yè)務(wù)向?qū)?213.3.9、新手操作流程.213.3.10、打印.233.4 系統(tǒng)功能模塊示意圖.244. 維修基金管理模式分析.254.1 維修基金歸集渠道.254.2 收繳基金收繳方式.254.2 維修基金使用模式.264.2.1 劃拔手續(xù).265. 系統(tǒng)需求分析及建議.265.1 系統(tǒng)部署建議.265.2 系統(tǒng)功能建議.265.3 系統(tǒng)軟硬件配置建議.281.前言1.1 研發(fā)背景按照建設(shè)部“建住房1998第 213 號文”(建設(shè)部、財(cái)政部 1998 年 12 月 16 日 頒發(fā)，自 1999 年 1 月 1 日起開始實(shí)行)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理 辦法的規(guī)定要求，全國各城市建立物業(yè)維修基金，自行制定維修基金繳存標(biāo)準(zhǔn)和 和管理使用具體辦法。通過對于維修基金管理工作的深入了解，設(shè)計(jì)的系統(tǒng)需要具有嚴(yán)謹(jǐn)、多樣的 賬戶管理，更需要包含物業(yè)管理方面的各類對象及其相互關(guān)系，以及維修基金獨(dú) 特的使用支出管理，提供清晰、簡潔的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及豐富的統(tǒng)計(jì)報(bào)表，以及在符合 銀行結(jié)息方式前提下的個(gè)性化結(jié)息操作，才能徹底實(shí)現(xiàn)軟件開發(fā)的真正意義，才 能極大地方便維修基金管理工作，提高工作效率。1.2 系統(tǒng)設(shè)計(jì)概述房屋維修基金管理系統(tǒng)(以下簡稱系統(tǒng))正是緊緊圍繞著建設(shè)部的管理辦 法，并融合各地的管理模式，實(shí)現(xiàn)對物業(yè)維修基金的規(guī)范化管理，實(shí)現(xiàn)高效、準(zhǔn) 確、公正的管理目標(biāo)，并且實(shí)現(xiàn)計(jì)賬到戶、管理到幢、專戶儲存等業(yè)務(wù)目標(biāo)。系 統(tǒng)基本將滿足維修基金管理辦法的所有要求，包括維修基金從個(gè)人繳存、單位繳 存到銀行專戶專存、?？钍箤Ｓ玫囊幌盗胁僮?。同時(shí)，系統(tǒng)還將建立包含繳存、 計(jì)息、增值、使用等賬戶進(jìn)出情況在內(nèi)的以房屋（業(yè)主戶）為基本單位的賬戶體 系，提供閑置基金增值操作和基金計(jì)息處理。系統(tǒng)還將為維修基金提供現(xiàn)代化的 管理手段。2.系統(tǒng)介紹本套系統(tǒng)將涵蓋賬戶管理、樓幢管理、相關(guān)管理單位等等方面的信息和數(shù)據(jù)， 同時(shí)還提供各種個(gè)性化的設(shè)計(jì)，通過參數(shù)定義可以基本滿足各地的不同要求，自 定義菜單、權(quán)限，給用戶更多的自由度；結(jié)息的方式上，在符合銀行的規(guī)定的前 提下，根據(jù)工作特定情況提供多種結(jié)息方式。本方案針對房產(chǎn)管理局的工作職能特點(diǎn)，總結(jié)了對于房屋維修基金管理系統(tǒng) 的需求概要說明，具體內(nèi)容如下：2.1 系統(tǒng)簡要需求說明公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。 單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房 人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。商品房的公共 維修基金由開發(fā)商和購房人在購房時(shí)交納。公共維修基金是住房的“養(yǎng)老金”，是 保證住宅共用部位、共用設(shè)備的改造、大修、更新無后顧之憂，是政策性的規(guī)定。 住房專項(xiàng)維修基金，原則上是按照建設(shè)部等部委的相關(guān)文件規(guī)定，個(gè)人按房價(jià)的23繳納，開發(fā)商按整樓造價(jià)的 1%繳納，各地都有不同的規(guī)定。 各城市在建設(shè)部相關(guān)文件的指導(dǎo)下，頒布了城市住房專項(xiàng)維修基金管理暫行辦法，確立了一系列重要的房屋專項(xiàng)維修基金監(jiān)管制度。隨著維修基金收繳 的基金量越來越大，而且物業(yè)維修基金管理點(diǎn)分布較廣，其中涉及多家銀行、物 業(yè)公司、廣大業(yè)主，所以房管局需要投入大量的人力、物力，傳統(tǒng)的手工管理方 式面臨著管理成本高、工作效率低、勞動(dòng)強(qiáng)度大、數(shù)據(jù)精度低等問題，已無法滿 足需求，通過信息化手段建立全市維修基金管理平臺，實(shí)現(xiàn)維修基金的自動(dòng)化管 理已成為必然要求。2.1.1 房屋維修基金的計(jì)算目前需繳納房屋維修基金的房屋按購房類型分為房改房和商品房，有些城市 還包括自建房和承租房。計(jì)算維修基金的金額一般有兩種方式，一種是按購房款 的百分比繳納，另一種是按照面積乘以每平方米維修基金單價(jià)繳納。維修基金繳納的比例（或單價(jià)）根據(jù)房屋類型的不同而不同，房屋類型可以分為多層、高層、 別墅等。2.1.2 房屋維修基金賬戶的管理不管是由業(yè)主自行繳納，還是通過開發(fā)建設(shè)單位或房改房售房單位代繳，維 修基金最終應(yīng)落實(shí)到每個(gè)業(yè)主戶上。實(shí)現(xiàn)維修基金管理到戶，方便以后房管局的 管理，以及各業(yè)主戶查詢和使用維修基金。2.1.3 房屋維修基金的繳納房屋維修基金的繳費(fèi)方式應(yīng)該多樣性，以適應(yīng)不同城市的管理操作辦法。即 可以由業(yè)主戶自行繳納，也可以由開發(fā)建設(shè)單位或房改房售房單位代繳。還應(yīng)該 提供開發(fā)建設(shè)單位的按樓幢批量繳存。2.1.4 房屋維修基金的使用房屋維修基金的使用主要以業(yè)主委員會、物業(yè)公司、售房單位或建設(shè)單位為 使用主體。使用維修基金時(shí)，需向房管局物業(yè)辦提出使用申請，并由房管局領(lǐng)導(dǎo) 審核批準(zhǔn)，同意后才允許使用維修基金。通過電子化手段，使得基金使用必須由 領(lǐng)導(dǎo)審核，提高基金的安全性。使用的金額應(yīng)按面積分?jǐn)偟綉?，分別從各業(yè)主戶賬戶余額中支出，也有“辦 法”規(guī)定從賬戶利息中支出。2.1.5 房屋維修基金計(jì)息按照管理辦法的規(guī)定，房管局應(yīng)定期對各業(yè)主戶的維修基金余額計(jì)算應(yīng)得利 息。維修基金結(jié)息應(yīng)滿足以下要求：應(yīng)按人民銀行的利息計(jì)算方法結(jié)息，對賬戶余額有使用發(fā)生等情 況，中間變化應(yīng)分段計(jì)息應(yīng)實(shí)現(xiàn)按戶分?jǐn)偫⒖审w現(xiàn)并分?jǐn)傓k公費(fèi)用可自己設(shè)定不同的結(jié)息利率，如定期、活期可自己設(shè)定結(jié)息日期可按固定利息分?jǐn)偟綉艨蓪?dǎo)入銀行結(jié)息數(shù)據(jù)，并分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主戶賬戶2.1.6 打印功能房產(chǎn)管理局的基金收繳窗口已是政府對群眾的一個(gè)服務(wù)性窗口，實(shí)現(xiàn)繳款收 繳的打印，收據(jù)字體清晰，也不容易出錯(cuò)。提高房產(chǎn)管理局的服務(wù)滿意度。系統(tǒng)應(yīng)該提供繳款通知單、繳款收據(jù)、變更單、基金使用審批表及清單等單 據(jù)的打印。2.1.7 報(bào)表功能通過計(jì)算機(jī)管理，可以根據(jù)需要實(shí)現(xiàn)快速、便捷、準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)報(bào)表，為房管 局領(lǐng)導(dǎo)決策服務(wù)。統(tǒng)計(jì)指標(biāo)主要有：戶數(shù)、面積、本金、利息、余額、單元數(shù)、 樓幢數(shù)等。實(shí)現(xiàn)按小區(qū)、子區(qū)、樓幢、單元的查詢和統(tǒng)計(jì)。實(shí)現(xiàn)按開發(fā)建設(shè)單位的查詢和統(tǒng)計(jì)。實(shí)現(xiàn)按業(yè)主委員會的查詢和統(tǒng)計(jì)。實(shí)現(xiàn)按售房單位的查詢和統(tǒng)計(jì)。實(shí)現(xiàn)按時(shí)間段對賬戶流水的查詢和統(tǒng)計(jì)。2.1.8 基金總賬的管理通過計(jì)算機(jī)管理，使得房管局領(lǐng)導(dǎo)對基金總賬一目了然，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供幫助。2.2 系統(tǒng)主要特點(diǎn)2.2.1 豐富的功能l 多種房屋性質(zhì)：建立了對商品房、房改房、自建房、承租房、聯(lián)建房的管理；同時(shí)允許自定 義地方特色的房屋性質(zhì)及相關(guān)管理方式。l 多種明細(xì)賬戶：提供的賬戶類型包括房屋（業(yè)主戶）賬戶、業(yè)主委員會賬戶、樓幢賬戶、房 改房售房單位賬戶、開發(fā)單位賬戶、物業(yè)公司賬戶、物業(yè)小區(qū)賬戶，還提供自定 義的與其它物業(yè)管理對象關(guān)聯(lián)的賬戶；并提供相互之間的關(guān)聯(lián)、分?jǐn)?、合并等?作，為歷史遺留的維修基金提供全面的解決方法。l 多樣的繳交方式：收繳方式按收繳戶數(shù)包括賬戶單戶繳款、賬戶批量繳款；按管理流程分為房 屋預(yù)售繳交、房屋竣工繳交等；按收款單位分為中心收繳、銀行聯(lián)網(wǎng)收繳、現(xiàn)場 辦公收繳；l 豐富的明細(xì)賬戶操作：提供各類賬戶操作，包括每戶的繳存、分?jǐn)偂⒀a(bǔ)登、變更、合并、退款、換 購、銷戶等操作，定制明細(xì)賬戶的基金卡片。提供從各類賬戶到明細(xì)賬戶的分?jǐn)?管理。l 基金財(cái)務(wù)專戶多樣管理：涵蓋基金專戶的多種管理模式：明細(xì)戶匯總管理、銀行專戶進(jìn)出的管理、所 有增值操作的管理，保證了專戶專存、?？顚Ｓ茫籰 財(cái)務(wù)收支測算功能：能提供指定時(shí)間的財(cái)務(wù)收入的估算，同時(shí)對比明細(xì)賬戶匯總，讓管理者對整 個(gè)賬戶的運(yùn)作情況一目了然；2.2.2 靈活性l 靈活的基金收繳計(jì)算方式：允許自定義收繳標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算要素包括房屋性質(zhì)（商品房/房改房等）、房屋類 型（多層/高層）、購房款、房屋面積、購買時(shí)間、竣工時(shí)間、房屋結(jié)構(gòu)等各相關(guān) 要素，既可以由系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算，也可按照權(quán)限自由選擇收繳標(biāo)準(zhǔn)；l 多項(xiàng)指標(biāo)控制：允許維護(hù)的系統(tǒng)各項(xiàng)指標(biāo)，對維修基金的使用、增值等操作均可自動(dòng)計(jì)算并 加以控制。2.2.3 易操作性l 小區(qū)樓幢關(guān)系的易維性：能根據(jù)錄入的信息自動(dòng)生成樓幢關(guān)系。系統(tǒng)自動(dòng)提示相關(guān)樓幢信息，對信息 的錄入提供嚴(yán)格、直觀的控制；保證從小區(qū)、樓幢、單元、層、戶等信息的一致 性；提供統(tǒng)一的視圖，能完成包括小區(qū)、樓幢、房屋等信息的統(tǒng)一維護(hù)，使用戶 能以簡易的操作方式完成信息的調(diào)整及錯(cuò)誤信息的更正；同時(shí)關(guān)聯(lián)統(tǒng)計(jì)、繳款、 使用等模塊，能直接在視圖上完成所有明細(xì)賬戶的操作。l 操作簡便：系統(tǒng)的界面清晰，能在一個(gè)界面內(nèi)完成所有關(guān)聯(lián)操作，并提供各種操作流程 管理；具備相關(guān)業(yè)務(wù)知識和基本電腦操作的工作人員可以不依靠使用手冊完成大 部分操作；由房管局的科員和領(lǐng)導(dǎo)使用，系統(tǒng)必須易學(xué)、易懂、易用。系統(tǒng)所使 用的術(shù)語都來自建設(shè)部相關(guān)的文件。l 自動(dòng)的信息保留：查詢、錄入信息的自動(dòng)保留，減少信息錄入量；l 常用操作工具：用戶可以自定義常用的操作功能菜單，該菜單隨時(shí)相伴方便用戶使用。2.2.4 嚴(yán)謹(jǐn)性l 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶~功能：系統(tǒng)提供明細(xì)戶和總賬的所有時(shí)間段的自動(dòng)核對，錯(cuò)誤信息將由系統(tǒng)及時(shí)反饋；l 嚴(yán)格的用戶權(quán)限管理：通過自定義單位內(nèi)部角色，以及用戶級的權(quán)限，菜單定義，能靈活、嚴(yán)格的 對各類用戶權(quán)限的進(jìn)行控制；同時(shí)系統(tǒng)自動(dòng)記錄操作的日志，能幫助用戶分析歷 史記錄。2.2.5 擴(kuò)展性l 良好的一致性系統(tǒng)在適應(yīng)各地要求的前提下，可以統(tǒng)一開發(fā)和升級，滿足系統(tǒng)產(chǎn)品化的要 求。系統(tǒng)的一致性還表現(xiàn)在系統(tǒng)界面風(fēng)格一致，宜于理解和使用。l 建立了與銀行的連接：通過與銀行的連接，可直接進(jìn)行繳款、支票到賬、增值、劃撥等操作處理， 及時(shí)將銀行實(shí)存賬戶的情況反饋到基金中心；支持與多家銀行聯(lián)網(wǎng)；l 用戶定制：可以根據(jù)用戶需求另行開發(fā)相關(guān)功能；2.2.6 安全性 系統(tǒng)管理了各業(yè)主戶的基金，系統(tǒng)數(shù)據(jù)必須安全。 系統(tǒng)采用 USB 加密匙登錄，一個(gè)工作站具有唯一的加密匙在數(shù)據(jù)安全保障方面，主機(jī)提供智能備份機(jī)制，并用原始數(shù)據(jù)貯存方式，將每月或每季度結(jié)帳后的數(shù)據(jù)打包刻錄光盤，前臺操作系統(tǒng)通過 TCP/IP 網(wǎng)絡(luò) 聯(lián)結(jié)主機(jī)，避免前臺因?yàn)檎`操作和病毒對主機(jī)數(shù)據(jù)造成破壞。3.系統(tǒng)架構(gòu)和功能說明3.1 運(yùn)行平臺和系統(tǒng)架構(gòu)服務(wù)器運(yùn)行在 Windows 2000 Server 操作系統(tǒng)下，數(shù)據(jù)庫使用 Microsoft SQL Server 2000 企業(yè)版，前后臺應(yīng)用系統(tǒng)之間使用 TCP/IP 協(xié)議進(jìn)行通訊。系統(tǒng)架構(gòu)如下圖所示：3.2 網(wǎng)絡(luò)拓?fù)鋱D主要有兩種網(wǎng)絡(luò)方案：簡易型網(wǎng)絡(luò)，帶銀行接口網(wǎng)絡(luò)。3.2.1 簡易型網(wǎng)絡(luò)方案此方案網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)簡單，投資成本低，滿足維修基金收繳單位內(nèi)多臺工作站操 作、查詢等功能的局域網(wǎng)的連接。也可以單機(jī)使用。說明：1、服務(wù)器建議采用中檔服務(wù)器（P2.0G/1G/120G）或者同樣配置的高檔 PC機(jī)，工作站采用一般的 PC 機(jī)。2、為了保證能及時(shí)、方便的進(jìn)行系統(tǒng)維護(hù)和技術(shù)支持，建議在服務(wù)器端開放 遠(yuǎn)程管理，供技術(shù)人員遠(yuǎn)程維護(hù)使用。3.2.2 帶銀行接口的網(wǎng)絡(luò)方案通過和銀行的連接，銀行設(shè)置專用服務(wù)器，可實(shí)現(xiàn)代收繳,并實(shí)時(shí)將數(shù)據(jù)反映到 房管局管理系統(tǒng)，銀行只管資金總帳，房管局管明細(xì)帳。說明：1、服務(wù)器建議采用專用的中低檔服務(wù)器（P2.0G/512M/40G）或者同樣配 置的高檔 PC 機(jī)，建議配置磁帶機(jī)供系統(tǒng)數(shù)據(jù)備份，工作站采用一般的 PC 機(jī)（P1.8G/256M/20G）。2、配置路由器，銀行端通過 VPN/專線連接。3.3 系統(tǒng)主要功能主要模塊詳 細(xì) 模 塊1 基金繳存單位繳存?zhèn)€人繳存繳存查詢（入賬、糾錯(cuò)、未入賬記錄退繳）預(yù)繳處理（預(yù)繳、沖抵分?jǐn)?、退款? 基金查詢小區(qū)賬面樓棟賬面房屋賬面使用查詢退伙查詢3 基金使用使用申報(bào)（申報(bào)、分擔(dān)劃拔）基金分?jǐn)偫⒔Y(jié)轉(zhuǎn)（正常結(jié)息、 補(bǔ)檔結(jié)算）基金退伙財(cái)務(wù)報(bào)表（分棟賬面、單位賬面、結(jié)息記錄、總賬）4 小區(qū)管理小區(qū)管理樓棟管理（托管、小區(qū)合并）業(yè)主管理（繳存通知、過戶處理）5 單位代碼物管單位開發(fā)單位售房單位業(yè)委會6 地址代碼區(qū)域設(shè)置鄉(xiāng)鎮(zhèn)街辦路村設(shè)置7 系統(tǒng)管理操作員管理上機(jī)日志口令設(shè)置數(shù)據(jù)安全管理利率設(shè)定繳存比例設(shè)定賬號設(shè)置會計(jì)科目設(shè)置登錄機(jī)器管理內(nèi)部辦公費(fèi)用管理8 相關(guān)打印業(yè)主催繳單樓棟催繳單繳存流水賬個(gè)人賬面樓棟賬面分?jǐn)偯骷?xì)賬記賬憑證業(yè)主繳存發(fā)票3.3.1、地址標(biāo)準(zhǔn)代碼管理（區(qū)域代碼、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街辦代碼、路村代碼）由于整個(gè)軟件都是以樓棟和房屋為基金管理單位，所以為了便于輸入和查詢， 把區(qū)域名稱和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)（街辦）名稱及路村的名稱預(yù)先輸入軟件，在辦理業(yè)務(wù)和整 理資料時(shí)直接選擇即可，節(jié)省了輸入時(shí)間。3.3.2、單位標(biāo)準(zhǔn)代碼管理（物業(yè)公司、開發(fā)單位、售房單位、業(yè)主委員會）單位代碼也和地址代碼一樣是為樓棟和房屋的相關(guān)信息服務(wù)，為了統(tǒng)一單位 的叫法（避免出現(xiàn)簡化名稱和全名同時(shí)存在）和減少手工輸入而設(shè)置。開發(fā)單位是為商品房開發(fā)單位，售房單位是為房改房的開發(fā)單位。3.3.3、小區(qū)管理（小區(qū)詳情、樓棟詳情、業(yè)主詳情）小區(qū)管理是管理所有樓棟和房屋基本資料的重要模塊，所有的業(yè)務(wù)都是圍繞 樓棟和房屋為基礎(chǔ)的，所以樓棟和房屋資料的完整性非常重要，比如基金分?jǐn)倳r(shí) 就是按房屋面積為基數(shù)的。樓棟的樓層數(shù)也決定了單位在繳存維修基金的比例。3.3.3.1 小區(qū)詳情 小區(qū)是整個(gè)資料中的最大單位，它是房屋最集中的群體，比根據(jù)街道更直觀和快捷顯示所有樓棟和房屋的基本資料。通過小區(qū)管理能更快的找到樓棟和房 屋。小區(qū)是維修基金中的重要環(huán)節(jié)。沒有樓棟就不能增加房號及業(yè)主。小區(qū)、樓 棟及業(yè)主是干、枝、葉的關(guān)系。3.3.3.2 樓棟詳情 樓棟是房屋維修基金的單位賬面，在任何業(yè)務(wù)前先要檢查小區(qū)，再通過小區(qū)確立樓棟資料是否建立了。樓棟編號可以手工錄入，系統(tǒng)要求所有樓棟都有唯 一編號。3.3.3.3 業(yè)主詳情 業(yè)主（即：房屋）維修基金的個(gè)人賬面，也是維修基金中的最小單位。房屋面積和業(yè)主姓名及身份證號尤為重要。 在主窗口上點(diǎn)擊“小區(qū)管理業(yè)主詳情”，選中要操作的小區(qū)及樓棟，再點(diǎn)擊“進(jìn)入業(yè)主管理”即可進(jìn)入業(yè)主編輯區(qū)，如下圖所示。在此窗口下點(diǎn)擊“增加”，系統(tǒng)自動(dòng)產(chǎn)生房屋的唯一編號。輸入房屋的必填項(xiàng)目，除“房屋編號”是系統(tǒng)自 動(dòng)生成，其它均可手動(dòng)錄入，但房號不能和已生成的房號重復(fù)。房號、業(yè)主姓名 為必填項(xiàng)目，錄入完成后點(diǎn)擊保存，即可。3.3.4、基金繳存3.3.4.1、單位繳存 單位繳存維修基金時(shí)由于是按樓棟繳存，在繳存時(shí)先檢查該樓棟是否存在，如不要先在樓棟管理里加入該樓的詳情，再在基金繳存里選擇該樓棟后繳存，根 據(jù)房屋類型（商品房、房改房）不同，系統(tǒng)會出現(xiàn)不同的繳存界面，在繳存后可 當(dāng)時(shí)檢查入賬也可事后在當(dāng)天繳存查詢里審核入賬。 第一步：在左邊樓棟查詢里找到樓棟如果該樓棟在某個(gè)小區(qū)選擇小區(qū)，如不在任何小區(qū)內(nèi)可按單位查找（輸入單 位的關(guān)鍵字即可）也可在點(diǎn)擊選擇小區(qū)的小按鈕后不選擇小區(qū)，等出現(xiàn)所有零散 樓棟后，在列表中選擇要繳存的樓棟再繳存。 第二步：在右邊的列表中選擇要操作的樓棟點(diǎn)擊列表中樓棟即可在工具欄中選擇相應(yīng)的操作如繳存、修改、查看繳存內(nèi) 容等。對已入賬的繳存記錄不能再修改。3.3.4.2、個(gè)人繳存 在進(jìn)行個(gè)人繳存時(shí)也要先檢查該房屋是否存在，否則不能繳存。第一步：選擇樓棟：可根據(jù)小區(qū)或者單位，也可輸入業(yè)主姓名和身份證號查找該 業(yè)主。第二步：選擇業(yè)主3.3.4.3、繳存查詢 繳存查詢可以根據(jù)時(shí)間段查詢該段時(shí)間內(nèi)已入賬或未入賬的所有商品房、房改房或非住宅房的繳存記錄，繳存記錄包括單位繳存和個(gè)人繳存，并可對未入賬 的記錄進(jìn)行審核入賬。3.3.4.4、預(yù)繳處理 預(yù)繳處理是以預(yù)繳記錄、沖抵記錄和退款記錄為基本查詢方式，它可對預(yù)繳款項(xiàng)進(jìn)行繳存、沖抵、退款等操作。 預(yù)繳：開發(fā)商代業(yè)主預(yù)先繳納的維修基金。 沖抵：是由開發(fā)商代繳分?jǐn)偨o個(gè)人賬面的操作。 退款：退款和預(yù)繳的操作方式相同，它們是互為逆向操作。3.3.5、基金查詢3.3.5.1 小區(qū)賬面 根據(jù)小區(qū)統(tǒng)計(jì)各樓棟已繳存、未繳存、欠款業(yè)主及零散樓棟業(yè)主的基本情況及打印統(tǒng)計(jì)報(bào)表。3.3.5.2 樓棟賬面 點(diǎn)擊上面的選項(xiàng)卡還可以查看單位繳存明細(xì)、基金使用記錄、個(gè)人繳存明細(xì)、分?jǐn)傆涗?、頁主賬面等信息，并可打印。3.3.5.3 房屋賬面 輸入業(yè)主姓名或身份證號，從列表框中選擇業(yè)主（如果不記得身份證號碼），即可查詢該業(yè)主所住房屋的維修基金賬面情況（繳存記錄、使用記錄）等。3.3.5.4 使用查詢 使用查詢可以按申報(bào)日期、按小區(qū)、按狀態(tài)來查詢所有的使用情況，也可三種查詢方式一起使用。狀態(tài)欄中用戶可查看到申繳金額、批準(zhǔn)金額和申報(bào)次數(shù)。3.3.5.5 退伙查詢 在樓棟滅失后可以進(jìn)行退伙操作，把賬面的維修基金全部退還給業(yè)主，退伙申請?zhí)顚懲瓿珊?，可進(jìn)入本模塊進(jìn)行查詢，本模塊可以按退伙申請表進(jìn)行查詢， 也可以按退伙日期進(jìn)行查詢。3.3.6、基金管理3.3.6.1 使用申報(bào) 使用申報(bào)是基金管理的重要環(huán)節(jié)。它可以用來查詢和申報(bào)基金的使用。在維修基金使用時(shí)，先填寫申報(bào)表，經(jīng)相關(guān)部門審批后才能使用。3.3.6.2 基金分?jǐn)傇谑褂蒙陥?bào)經(jīng)過審批后把該樓棟的賬面余額分?jǐn)偨o住戶。在分?jǐn)偳罢埾扔?jì) 息，這樣分?jǐn)倳r(shí)更能把握，分?jǐn)偟慕痤~可以進(jìn)行修改。 第一步：選擇要分?jǐn)偟臉菞澋诙剑悍謹(jǐn)偳坝?jì)息 第三步：輸入要分?jǐn)偟慕痤~,選擇要分?jǐn)偟姆课?第四步：預(yù)分?jǐn)偛榭捶謹(jǐn)偨Y(jié)果（點(diǎn)擊左右箭頭查看預(yù)分?jǐn)偟慕Y(jié)果） 第五步：保存3.3.6.3 利息結(jié)轉(zhuǎn)利息結(jié)轉(zhuǎn)分正常結(jié)息和補(bǔ)檔結(jié)息。到系統(tǒng)正常結(jié)息日時(shí)，可進(jìn)行整體正常結(jié)息。3.3.6.4 基金退伙因房屋拆遷或其它原因要退伙的樓棟和房屋在填寫申請表后可退款。3.3.6.5 財(cái)務(wù)報(bào)表財(cái)務(wù)報(bào)表是以各物管處明細(xì)賬查詢及利息總賬查詢（以財(cái)務(wù)為特性的匯總 表）為基本查詢方式，它使財(cái)務(wù)能查看各物管處每天的繳存情況及對賬, 可以按 單位、按位置及總賬匯總的方式進(jìn)行查詢，它按時(shí)間段有查看各小區(qū)的繳存情況。明細(xì)賬是按時(shí)間段來查詢各小區(qū)中各樓棟的繳存詳情，比總賬的查詢范圍要 小一些，它屬于總賬的下級查詢。3.3.7、系統(tǒng)管理管理每個(gè)操作員的使用期限、登錄日志、操作模塊、使用權(quán)限。3.3.7.1 操作員管理 軟件在進(jìn)行初始化操作時(shí)，已確定了管理員姓名及口令，因此只有管理員本人，或被管理員授權(quán)的操作人員，才能進(jìn)入本系統(tǒng)進(jìn)行工作。本模塊的主要功能， 是用來記錄公司所有可以進(jìn)入本系統(tǒng)進(jìn)行工作的人員名單，及設(shè)置系統(tǒng)管理員給 他們分配的操作權(quán)限。3.3.7.2 上機(jī)日志 記錄了操作員每次登錄、退出系統(tǒng)的時(shí)間和操作模塊。為系統(tǒng)的安全提供相應(yīng)的保障。只有系統(tǒng)管理員才能對其進(jìn)行操作。3.3.7.3 口令設(shè)置 設(shè)置操作員登錄的口令，操作員只能修改自己的口令，在輸入原口令和新口令后，點(diǎn)擊保存即可。3.3.7.4 數(shù)據(jù)管理 備份數(shù)據(jù)：可以備份到默認(rèn)路徑，也可以備份到指定路徑，為了數(shù)據(jù)安全請定期進(jìn)行數(shù)據(jù)備份。 數(shù)據(jù)清空：該操作只能由系統(tǒng)管理員進(jìn)行。3.3.7.5 繳存比例設(shè)定 繳存比例設(shè)定是整個(gè)系統(tǒng)中十分重要的模塊，不論是單位繳存還是個(gè)人繳存都是通過本模塊來計(jì)算的。如下圖所示：操作本模塊必需要系統(tǒng)管理員權(quán)限。3.3.7.6 賬號設(shè)置 可進(jìn)行賬號設(shè)置和相關(guān)人員等。本模塊主要為以后打印個(gè)人及單位繳款通知單時(shí)，打印出主管、復(fù)核、賬號、開戶行等相關(guān)信息。3.3.7.7 會計(jì)科目設(shè)置 會計(jì)科目設(shè)置可對會計(jì)科目進(jìn)行增加修改等操，在打印憑時(shí)，可直接選擇，從而簡化操作。3.3.7.8 辦公費(fèi)用 管理及查詢費(fèi)用的使用情況，可以按時(shí)間段查詢，也可以增加或修改原有費(fèi)用。3.3.8、業(yè)務(wù)向?qū)П灸K集查詢、繳存、小區(qū)管理及基金管理于一體,操作簡捷、功能強(qiáng)大。 是整個(gè)系統(tǒng)中最全面的模塊?？梢园葱^(qū)、樓棟及業(yè)主姓名進(jìn)行查詢。查看： 查看是指查詢小區(qū)、樓棟或業(yè)主時(shí)的圖標(biāo)顯示方式為：大圖標(biāo)、圖標(biāo)列表。 向上： 在信息欄中雙擊某小區(qū)則某小區(qū)的樓棟就會被顯示出來，如再雙擊樓棟則該樓棟 的業(yè)主就會顯示出來。如要回到上層點(diǎn)擊向上按鈕即可。如要對零散樓棟進(jìn)行查 詢或操作，可選擇對零散樓棟選項(xiàng)。操作欄上分兩個(gè)區(qū)業(yè)務(wù)任務(wù)和統(tǒng)計(jì)查看。業(yè)務(wù)任務(wù)中有基金繳存和使用用申 報(bào)，分別可調(diào)出單位繳存、個(gè)人繳存和使用申報(bào)三個(gè)窗口。使用方法：在查看信 息框中選取要繳存或申報(bào)的樓棟，點(diǎn)擊基金繳存或使用申報(bào)按鈕即可。如選取的 是業(yè)主，點(diǎn)擊基金繳存（使用申報(bào)按鈕只有在選取樓棟時(shí)方可使用，基金繳存只 有在選取樓棟或業(yè)主時(shí)才有效）則可調(diào)出個(gè)人繳存窗口。三個(gè)窗口與主窗口中的 單位繳存、個(gè)人繳存及使用申報(bào)三個(gè)模塊的使用方式相同。3.3.9、新手操作流程進(jìn)入系統(tǒng)后，首先添加地址代碼和單位代碼，而后打開小區(qū)管理模塊依次在 小區(qū)詳情、樓棟詳情及業(yè)主詳情中添加小區(qū)、樓棟及業(yè)主（對沒有小區(qū)的零散樓 棟可直接添加樓棟），然后進(jìn)入基金繳存模塊對樓棟或業(yè)主進(jìn)行基金繳存（單位繳存、個(gè)人繳存）。繳存后可在基金繳存窗口中，對單位和個(gè)人的入賬和未