第五章+房地產(chǎn)交易管理制度與政策.ppt

,張慧芳博士寧波大學(xué)法學(xué)院,房地產(chǎn)基本制度與政策RealEstateBasicSystemandPolicy,第五章,房地產(chǎn)交易管理制度與政策,本章內(nèi)容,第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三節(jié)商品房預(yù)售第四節(jié)房屋租賃第五節(jié)房地產(chǎn)抵押第六節(jié)案例分析,第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述,一、房地產(chǎn)交易的概念和特征房地產(chǎn)交易是人們對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等活動(dòng)的總的稱謂。城市房地產(chǎn)管理法明確房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。房地產(chǎn)交易具有以下特征：1、交易價(jià)格高2、交易標(biāo)的物具有固定性3、交易具有較強(qiáng)的社會(huì)性4、交易復(fù)雜性,第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述,二、房地產(chǎn)交易的原則（一）房地統(tǒng)一原則（二）依法登記原則（三）房地產(chǎn)交易價(jià)格分別管制原則：政府指導(dǎo)價(jià)或定價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷補(bǔ)償房、經(jīng)營性服務(wù)收費(fèi)；市場價(jià)其他。無論是房地產(chǎn)交易行為，還是房地產(chǎn)交易管理行為，都應(yīng)遵循這些基本原則,第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述,三、房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門以及其他部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)。包括國務(wù)院建設(shè)行政主管部門即住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及國土資源部，省級(jí)建設(shè)行政主管部門即各省、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)管理部門以及房地產(chǎn)管理部門授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理所(房地產(chǎn)市場產(chǎn)權(quán)管理處、房地產(chǎn)交易中心等)。,第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述,三、房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)（續(xù)）（一）房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)1、國土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2、地方各級(jí)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)（二）房地產(chǎn)交易所四、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)（一）對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；（二）辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)；（三）協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi)；（四）為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；（五）為建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系、為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù),第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述,五、房地產(chǎn)交易中的基本制度城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定五項(xiàng)基本制度：（一）國有土地有償有限期使用制度土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金。（二）房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。如果申報(bào)的成交價(jià)格過分低于市場價(jià)格，登記部門按照相關(guān)規(guī)定要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，按照評估價(jià)格收取費(fèi)用。,第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述,三、房地產(chǎn)交易的中的基本制度（續(xù)）（三）房地產(chǎn)價(jià)格評估制度房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。,基準(zhǔn)地價(jià)指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時(shí)點(diǎn)上一定年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。它是在設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定使用年期下完整土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。,標(biāo)定地價(jià)政府根據(jù)管理需要，評估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)是宗地價(jià)格的一種。房屋的重置價(jià)格根據(jù)當(dāng)年、當(dāng)?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)和工藝水平、建筑價(jià)格、人工和運(yùn)輸費(fèi)用等條件，重新建造與評估對象具有相同結(jié)構(gòu)、式樣、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和效用的房屋所需的費(fèi)用,第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述,三、房地產(chǎn)交易的中的基本制度（續(xù)）（四）房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員房地產(chǎn)估價(jià)師須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊登記取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證的人員。,第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述,三、房地產(chǎn)交易的中的基本制度（續(xù)）（五）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。,第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特征（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與、交換或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人，包括房產(chǎn)所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。2、轉(zhuǎn)讓的客體是城市中被轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。3、轉(zhuǎn)讓的形式主要是買賣和贈(zèng)與，也包括其他合法方式。4、轉(zhuǎn)讓的法律后果是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。,第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特征（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的必須合法2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律后果是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。抵押：債務(wù)無法實(shí)現(xiàn)時(shí)才發(fā)生所有權(quán)（土地為使用權(quán)）的轉(zhuǎn)移。租賃：只是使用權(quán)轉(zhuǎn)移不涉及房屋所有權(quán)。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為。4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓后的土地用途受原出讓合同的制約。,第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則由于轉(zhuǎn)讓客體的特殊性決定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除應(yīng)遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用等民法的基本原則外，還應(yīng)遵循以下原則：1、出讓方地位不變原則：即土地所有權(quán)不變，無論房地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)不變。2、房地產(chǎn)一致原則：即土地使用權(quán)與地上建筑物產(chǎn)權(quán)一致。3、依法登記原則：即向有權(quán)部門申請變更登記。4、效益不可損原則：即保護(hù)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益的原則，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不得損害其經(jīng)濟(jì)效益尤其在分割轉(zhuǎn)讓時(shí)必須遵守，以保護(hù)土地的完整性和可利用性使土地的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的保護(hù)。,第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類（一）根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓。習(xí)慣上又被稱為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。城市房地產(chǎn)管理法將原來的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個(gè)整體通稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，加強(qiáng)市場統(tǒng)一管理，具有積極的作用。（二）根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為出讓方式取得土地使用權(quán)和劃撥方式取得土地使用權(quán)（三）根據(jù)轉(zhuǎn)讓方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償轉(zhuǎn)讓和無償兩種方式。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承等行為。,第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（一）轉(zhuǎn)讓、受讓雙方必須具有合法資格（民事法律行為）（二）轉(zhuǎn)讓的客體必須符合法定要求根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（1）只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓。按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部的使用金并取得土地使用證書，這是出讓合同成立的必要條件。（2）只有完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。做出此項(xiàng)規(guī)定的目的，就是嚴(yán)格限制炒賣地皮牟取暴利，并切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施。,第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（續(xù)）（二）轉(zhuǎn)讓的客體必須符合法定要求（續(xù)1）根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（續(xù)）注意以下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。,第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（續(xù)）（二）轉(zhuǎn)讓的客體必須符合法定要求（續(xù)1）根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（1）報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批批準(zhǔn)（前提）；（2）經(jīng)人民政府審批批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金；（3）可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。（三）簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須符合上述法定條件和要求，才能得到國家法律的保護(hù)。,第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（續(xù)）補(bǔ)充：商品房銷售的條件（現(xiàn)房）1、出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2、取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證4、已通過竣工驗(yàn)收5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí),第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的禁止情形下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合下列規(guī)定的條件的按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。,第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的禁止情形（續(xù)）(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)依法收回土地使用權(quán)的；(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(五)權(quán)屬有爭議的；(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。限制性規(guī)定的目的是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，維護(hù)市場秩序，保障權(quán)利人合法權(quán)益。,第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的禁止情形補(bǔ)充：商品房銷售禁止行為及法律責(zé)任1、開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。2、開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。3、開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。4、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。5、違反上述規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將被處以警告、責(zé)令限期改正、可處以1-3萬元罰款。,（十二）,第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,六、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式（一）買賣房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。（二）贈(zèng)與房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)；房地產(chǎn)贈(zèng)與一般屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)，但某些情況下，例如受贈(zèng)以出讓方式取得的土地使用權(quán)需承擔(dān)原出讓合同的義務(wù)）,六、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式（續(xù)）（三）交換指房屋所有權(quán)人（或土地使用權(quán)人）以自己的房屋所有權(quán)（或土地使用權(quán)）換取他人房屋（或土地使用權(quán)），相互找補(bǔ)差價(jià)的行為。（四）其他合法方式城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定對此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步的細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：(1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(4)以房地產(chǎn)抵債的；(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。,七、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序,(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格；(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在15日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)；(四)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估；(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；(六)房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。,八、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)商擬定書面轉(zhuǎn)讓合同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：（）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；（）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；（）土地、地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（）房屋的用途或使用性質(zhì)；（）成交價(jià)格及支付方式；（）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；（）違約責(zé)任；（）雙方約定的其他事項(xiàng)。,房地產(chǎn)銷售面積誤差的處理方式1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款2、面積誤差比絕對值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)（含3%）的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%（含3%）以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3%的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。,九、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系1、轉(zhuǎn)讓合同以出讓合同的存在為前提。轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)，而使用權(quán)基于出讓合同而存在。2、出讓合同規(guī)定的受讓人的義務(wù)仍然適用于轉(zhuǎn)讓合同，并必然成為轉(zhuǎn)讓合同的必然內(nèi)容。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)使用年限受出讓合同約定的年限的限制。轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)的使用年限為原出讓合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用的年限后的剩余年限。,十、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給，已購公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。1999年4月，建設(shè)部令第69號(hào)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法頒布實(shí)施，標(biāo)志著上市限制的取消。為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，國家對已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市從營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策，以及對上市條件予以放寬。各地又在此基礎(chǔ)上出臺(tái)了一些地方優(yōu)惠政策，大大活躍了存量房市場。但是,十、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定,但是，對于經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量問題、如何確定開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的企業(yè)主體資格、如何對施工單位進(jìn)行監(jiān)督、購房對象認(rèn)定以及建房資金來源等問題，國家沒有專門的法律法規(guī)和政策進(jìn)行詳細(xì)而有針對性的調(diào)整，現(xiàn)有規(guī)定無法解決經(jīng)濟(jì)適用房制度運(yùn)行中的問題，忽視了它的特殊性，缺乏帶有全局性規(guī)劃的政策和法律。對于公有住房，國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)出售國有住房資產(chǎn)管理的暫行規(guī)定對公有住房出售作出一些規(guī)定。然而其中的國有資產(chǎn)流失問題、部分產(chǎn)權(quán)問題值得我們深思。第一，在公有住房問題上過分強(qiáng)調(diào)國有資產(chǎn)的保護(hù)，顯然不利于對中低收入階層的社會(huì)保障。地方政府將公有住房作為住房保障制度的一部分，以低價(jià)賣給中低收入家庭，相當(dāng)于政府在為中低收入階層居民購買公房提供補(bǔ)貼，應(yīng)屬國有資產(chǎn)形式上的變化。第二，現(xiàn)行法律法規(guī)對于以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房的房屋物權(quán)進(jìn)行了過于嚴(yán)格的限制，無法體現(xiàn)出它的福利性。,第三節(jié)商品房預(yù)售,一、商品房預(yù)售概念和特征（一）商品房的概念由原建設(shè)部制定2001年6月1日起施行施行的商品房銷售管理辦法將商品房定義為“由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋?！卑ㄗ≌⑸虡I(yè)用房和其他建筑物。從該定義可以看出，本辦法只規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋的預(yù)售行為，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行預(yù)售，也包括委托中介機(jī)構(gòu)預(yù)售。（二）商品房預(yù)售的概念和特征商品房預(yù)售，又稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或房價(jià)款的行為。它是商品房轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。,第三節(jié)商品房預(yù)售,一、商品房預(yù)售的概念和特征（二）商品房預(yù)售的概念和特征（續(xù)1）商品房預(yù)售是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式。但是，如管理不善，易導(dǎo)致投機(jī)行為，損害消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益?，F(xiàn)在有關(guān)商品房預(yù)售的投訴最多、最復(fù)雜。目前我國各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。據(jù)測算預(yù)售項(xiàng)目資金比現(xiàn)售項(xiàng)目資金的動(dòng)態(tài)回收期約縮短10個(gè)月。目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低10%至15%。預(yù)售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段，“定金和預(yù)收款”，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的43.1%。,第三節(jié)商品房預(yù)售,一、商品房預(yù)售的概念和特征（二）商品房預(yù)售的概念和特征（續(xù)2）商品房預(yù)售作為商品房買賣的一種特殊形式，主要具有以下特征：1、房屋預(yù)售合同法律關(guān)系的主體的一方是特定的。2、房屋預(yù)售合同的標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋。3、商品房預(yù)售要受到較強(qiáng)的國家干預(yù)。由于從預(yù)售到竣工交付的時(shí)間一般較長，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，涉及到廣大購房者的切身利益。1994年出臺(tái)的城市房地產(chǎn)管理法在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了商品房預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。建設(shè)部第95號(hào)令城市商品房預(yù)售管理辦法對商品房預(yù)售管理的有關(guān)問題進(jìn)一步作了細(xì)化。,第三節(jié)商品房預(yù)售,二、商品房預(yù)售的條件（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。,第三節(jié)商品房預(yù)售,三、商品房預(yù)售管理規(guī)定（一）商品房預(yù)售實(shí)行許可制度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向市縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。否則，不能進(jìn)行商品房預(yù)售。（二）商品房預(yù)售合同實(shí)行登記備案制度預(yù)售人應(yīng)與承購人簽定商品房預(yù)售合同。并且，承購人應(yīng)在30日內(nèi)持合同向有關(guān)部門登記。（三）商品房預(yù)售所得款項(xiàng)的?？顚Ｓ弥贫确康禺a(chǎn)法規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得挪用，以確保工程建設(shè)所需資金，保護(hù)商品房預(yù)購人的正當(dāng)權(quán)益。,第三節(jié)商品房預(yù)售,四、商品房預(yù)售許可證城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證方能預(yù)售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)土地使用權(quán)證書；(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(3)投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25以上的證明；(4)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；(5)工程施工合同；(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；(7)其他有關(guān)資料。,第三節(jié)商品房預(yù)售,四、商品房預(yù)售的程序五、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓（樓花轉(zhuǎn)讓）：除炒房外，因工作調(diào)動(dòng)、出國、下崗、家庭變故等轉(zhuǎn)讓。,第四節(jié)房屋租賃,一、房屋租賃的概念和特征房屋租賃是房地產(chǎn)市場中重要的一種交易形式。是指房屋所有權(quán)人作為出租人，在一定期限內(nèi)，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。具有以下幾個(gè)主要特征：1、出租方一般是房屋所有權(quán)人。某些情況下可以是房屋的經(jīng)營管理權(quán)人、房屋所有權(quán)人委托的代理人或典權(quán)人。2、房屋租賃一般具有明確的期限。3、房屋是法律允許出租的。4、房屋租賃法律關(guān)系的成立要進(jìn)行登記備案。,第四節(jié)房屋租賃,二、房屋租賃分類（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。公有房屋的所有權(quán)人是國家，但在租賃關(guān)系中，國家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，是采取授權(quán)的方式，由授權(quán)的單位具體管理。按照目前我國的管理體制，直管公房一般由各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利；自管公房由國家授權(quán)的單位管理。私有房屋的所有權(quán)人是指持有完全的房屋所有權(quán)證的個(gè)人。共有權(quán)人必須在所有共有權(quán)人同意后方可將房屋出租。（二）按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。其中，非住宅用房的租賃包括辦公用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃。（三）城鎮(zhèn)廉租住房租賃,第四節(jié)房屋租賃,三、房屋租賃的條件公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有權(quán)證的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、權(quán)屬有爭議的；5、屬于違章建筑的；6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7、抵押房屋，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。,第四節(jié)房屋租賃,四、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（一）出租方的權(quán)利和義務(wù)（二）承租人的權(quán)利和義務(wù)五、房屋租賃合同（一）房屋租賃合同的概念租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。（二）房屋租賃合同的形式書面形式,第四節(jié)房屋租賃,五、房屋租賃合同（三）房屋租賃合同的內(nèi)容(1)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；(3)租賃用途；(4)租賃期限；(5)租金及交付方式；(6)房屋修繕責(zé)任；(7)轉(zhuǎn)租的約定；(8)變更和解除合同的條件；(9)違約責(zé)任；(10)當(dāng)事人約定的其他條款。在上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的必備條款。,第四節(jié)房屋租賃,五、房屋租賃合同（四）房屋租賃合同的終止租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴(yán)格遵守。合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。自然終止主要包括：(1)租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；(2)符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；(3)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。因上述原因終止租賃合同的，使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。,第四節(jié)房屋租賃,五、房屋租賃合同（四）房屋租賃合同的終止（續(xù)）人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。一般包括無效合同的終止和由于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止。由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：(1)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；(2)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；(3)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；(4)無正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的；(5)公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；(6)承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的；(7)故意損壞房屋的；(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。發(fā)生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。,第四節(jié)房屋租賃,五、房屋租賃合同（五）房屋租賃合同的特殊保護(hù)1、買賣不破租賃原則。房屋租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，不影響房屋租賃合同的效力。2、房屋租賃合同的效力不受當(dāng)事人死亡的影響。3、租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。六、房屋租賃登記備案房屋租賃合同登記備案是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的一項(xiàng)重要內(nèi)容。實(shí)行房屋租賃合同登記備案一方面可以較好地防止非法出租房屋，減少糾紛，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定；另一方面也可以有效防止國家稅費(fèi)流失。,第四節(jié)房屋租賃,七、房屋租金房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金是由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金五項(xiàng)組成的；商品租金是由成本租金加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤等八項(xiàng)因素構(gòu)成的；市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成的。目前，我國未出售公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)是由人民政府確定的。其他經(jīng)營性的房屋和私有房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)則由租賃雙方協(xié)商議定。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”租賃管理辦法中規(guī)定：“土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用征收管理的暫行辦法和關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務(wù)院頒布新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定?！?第四節(jié)房屋租賃,八、房屋的轉(zhuǎn)租（一）轉(zhuǎn)租的概念（二房東）房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。租賃管理辦法規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益?！背凶馊嗽谧赓U期限內(nèi)，如轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。,第四節(jié)房屋租賃,八、房屋的轉(zhuǎn)租（二）房屋轉(zhuǎn)租的特征1、房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過原出租人同意2、房屋轉(zhuǎn)租合同具有獨(dú)立性，但受原房屋租賃合同的制約3、房屋轉(zhuǎn)租需要登記備案（三）轉(zhuǎn)租雙方的權(quán)利和義務(wù)1、轉(zhuǎn)租方的權(quán)利和義務(wù)2、次承租人的權(quán)利和義務(wù),第四節(jié)房屋租賃,九、廉租住房的租賃廉租住房制度五特征：（一）廉租住房具有明顯的社會(huì)保障性（二）廉租住房法律關(guān)系主體具有特定性（租賃雙方）（三）實(shí)行規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)（四）廉租住房的承租實(shí)行審批制（五）廉租住房配租實(shí)行滾動(dòng)制目前該政策的缺點(diǎn)在于缺乏明確具體、可操作性強(qiáng)、標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)的法律法規(guī)對居民收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、住房來源、資金來源等關(guān)鍵問題進(jìn)行規(guī)定。例如，目前有關(guān)中低等收入者的概念并未清晰，確定方法仍有缺陷；城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法中規(guī)定的住房來源在現(xiàn)實(shí)中無法有效實(shí)現(xiàn)等。,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押,一、房地產(chǎn)抵押的概念和法律特征（一）房地產(chǎn)抵押的概念抵押權(quán)是一種較為古老的擔(dān)保物權(quán)，早在古羅馬時(shí)代就較為完備。房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。（二）房地產(chǎn)抵押的法律特征1、房地產(chǎn)抵押抵押關(guān)系比較復(fù)雜。2、房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有。3、房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為，抵押當(dāng)事人必須簽訂書面抵押合同4、房地產(chǎn)抵押具有物上追及力。,（十三）,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押,二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的標(biāo)的（一）房屋產(chǎn)權(quán)抵押凡合法取得所有權(quán)證的房屋均可由所有權(quán)人作出權(quán)利處分而設(shè)置抵押。私房、開發(fā)商合法開發(fā)的商品房未出售、轉(zhuǎn)讓的房屋可以抵押。開發(fā)商因建設(shè)需要資金可與金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押擔(dān)保借款合同，只要未出售的房屋都可以設(shè)置抵押。（出售已抵押房屋，開發(fā)商被判懲罰性賠償）,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押,二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的標(biāo)的（二）土地使用權(quán)抵押指國有土地使用權(quán)，以及-些特殊情況的集體土地使用權(quán)。擔(dān)保法第三十四條第三、五款規(guī)定：（三）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘，荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；第三十六條第三款規(guī)定：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押；擔(dān)保法第五十五第第二款規(guī)定：依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。劃撥土地使用權(quán)不能直接抵押。,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押,二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的標(biāo)的（三）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)的廠房等建筑物根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物可以設(shè)定抵押權(quán)。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。（四）預(yù)購商品房雖然城市房地產(chǎn)管理法及擔(dān)保法均沒有明確規(guī)定預(yù)購商品房可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的，但是擔(dān)保法所列舉的不得抵押的財(cái)產(chǎn)中，也沒有關(guān)于預(yù)購商品房抵押的禁止性規(guī)定，因此，預(yù)購商品房抵押應(yīng)當(dāng)是合法的，而且事實(shí)上已經(jīng)在城市商品房預(yù)購中廣泛運(yùn)用。在預(yù)購商品房抵押中，抵押人只能是購房人，而不能是預(yù)售房屋的開發(fā)商。預(yù)售商品房抵押要符合一定的條件，即商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證，并且須提交生效的預(yù)購房屋合同。,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押,二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的標(biāo)的（五）在建工程（在建房屋）的抵押在建工程，即該建筑工程未完工，不包括已完工部分的情形，在建房屋抵押與一般房屋抵押肯定是有區(qū)別的，兩者最大的區(qū)別在于抵押權(quán)的理論成立的時(shí)間不同。在建房屋抵押是以將來建成的房屋作為抵押標(biāo)的物的，因此抵押權(quán)只可能在房屋建成后方才成立，這種理論意味著，在建房屋抵押合同是以設(shè)定某種將來權(quán)利為目的的抵押合同，而不是現(xiàn)在即可設(shè)定某種權(quán)利，屬于房地產(chǎn)期權(quán)抵押。從這個(gè)意義上說，在建房屋抵押協(xié)議是附條件的民事法律行為，只有在條件成立時(shí)，某種權(quán)利方可設(shè)立。值得注意的是，在實(shí)際中，理論上和實(shí)務(wù)上沒有將抵押合同的成立生效與抵押權(quán)的成立區(qū)分開來。,二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的標(biāo)的（五）在建工程（在建房屋）的抵押（續(xù)）以在建工程抵押的，抵押合同除載明房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)具有的內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：(1)國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)；(2)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；(3)已投入在建工程的工程款；(4)施工進(jìn)度及工程竣工時(shí)期；(5)已完成的工作量和工程量。另外，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押,二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的標(biāo)的（六）不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)擔(dān)保法第三十七條和城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定下列房地產(chǎn)不得抵押：1、土地所有權(quán)：2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（法律允許的除外）；3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他社會(huì)公益性的房產(chǎn)；4、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；6、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；7、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；6、依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。根據(jù)上述規(guī)定不能抵押的房地產(chǎn)，即便是當(dāng)事人簽訂了抵押合同也是無效的。,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押,三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定1.以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。2.同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。3.抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。4、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。5、以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。,三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定(續(xù))6、以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案7、以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外8、有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。9、以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。,三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定（續(xù)）10、以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。11、設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。12、企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。13、抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)不繼續(xù)履行原抵押合同。,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押,四、房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。房地產(chǎn)抵押是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段，是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，債權(quán)債務(wù)的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產(chǎn)抵押是一種標(biāo)的物價(jià)值很大的擔(dān)保行為，房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。,四、房地產(chǎn)抵押合同（續(xù)）房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)載明下列內(nèi)容：(1)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所；(2)主債權(quán)的種類、數(shù)額；(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；(4)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；(6)債務(wù)人履行債務(wù)的期限；(7)抵押權(quán)滅失的條件；(8)違約責(zé)任；(9)爭議解決的方式；(10)抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；(11)雙方約定的其他事項(xiàng)。抵押物須保險(xiǎn)的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定，并在保險(xiǎn)合同中將抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受償人。抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定。,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押,五、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍（一）主債權(quán)（二）利息（三）違約金（四）損害賠償金（五）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押,六、房地產(chǎn)抵押登記城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記，擔(dān)保法規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)人不能對抗第三人，對抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。登記機(jī)關(guān)由縣級(jí)以上人民政府規(guī)定。房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)不在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押,六、房地產(chǎn)抵押登記（續(xù)1）抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起三十日內(nèi)，到縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押,六、房地產(chǎn)抵押登記（續(xù)2）房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交以下文件：（1）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；（2）抵押登記申請書；（3）抵押合同；（4）國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，共有的房屋還必須提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的證明；（5）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件