物業(yè)工程交接管理方案

-房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)移管理方案為了規(guī)范房地產(chǎn)管理，維護了業(yè)主、非所有者使用人的合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法規(guī)要求，結(jié)合公司的實際情況，制定了本小區(qū)工程交接管理方案。接管所需的資料包括1.竣工項目目錄，包括竣工項目名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層、面積、改建標準、竣工日期等；2.設備清單，包括設備名稱、規(guī)格、數(shù)量、原產(chǎn)地、主要性能、單價和隨機工具、備件等；項目完成圖；4.材料、建筑零部件、外協(xié)加工、各種設備、試驗機的工廠驗證證書、說明書和驗收記錄、預制載荷試驗記錄、自動控制儀表的調(diào)試記錄；5.隱藏工作接受記錄。土木工程記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝積極記錄、預應力構(gòu)件施工記錄等；設備安裝和調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)壓力測試、泄漏檢查記錄、衛(wèi)生、電力、通風、供水、滅火、暴動警報、相機監(jiān)控和其他項目檢查和測試記錄；8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、絕緣等指標的測試記錄，重要鋼結(jié)構(gòu)焊接檢查記錄；9.工程質(zhì)量事故發(fā)生和處理記錄。10.圖紙審查記錄、設施變更通知和技術(shù)批準單；11.說明建筑和結(jié)構(gòu)使用注意事項；12.有關(guān)項目的其他重要技術(shù)決定和文件；13.所有項目水、電、電梯、高低壓配電室等國家部門的驗收或技術(shù)驗證證明或證明。上述資料應由房地產(chǎn)公司接管，管理小區(qū)基本資料，永久保管，確保設施設備得到妥善維護和維護。財產(chǎn)接受轉(zhuǎn)移程序根據(jù)各目的工程進展情況和業(yè)主入住情況，管理公司可以根據(jù)需要要求對本公司房地產(chǎn)的部分建筑翻新、設備及系統(tǒng)進行接管，但項目的最終移交將由政府相關(guān)職能部門及房屋開館審查，并根據(jù)物業(yè)管理公司的接管情況進行。一、財產(chǎn)接受條件房地產(chǎn)要驗收轉(zhuǎn)讓，必須滿足以下首要條件：1.提供已接受財產(chǎn)的竣工圖(如果還沒有完成的計劃，則需要提供最終施工圖以及詳細的設計修改說明)。2.提供接受的設備、系統(tǒng)操作說明、維護手冊等相關(guān)信息；3.與承包商(或供應商)的合同(供應)合同中的相關(guān)技術(shù)條款。請出示政府相關(guān)職能部門接受證書。5.提供承包商、供應商和供應商的地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系信息。提供必要的專業(yè)技能介紹和培訓。提供所有測試、檢查和分析報告。8.清理被接受的場所、設備和機房。二、拒絕接受在以下情況下，房地產(chǎn)公司有權(quán)拒絕接受房地產(chǎn)：收購1.嚴重違反相關(guān)國家法規(guī)；未能通過相關(guān)政府職能部門的接受。工地和交付財產(chǎn)不能被有效隔離。機房不能完全獨立關(guān)閉。5.可能危及設備正常運行和個人安全的其他財產(chǎn)。三、缺陷整改收購時發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完成、工程缺陷、未能有效保護成品而造成的損壞等，管理公司將制作詳細的缺陷記錄，以便房屋發(fā)起人敦促承包商(或供應商)改正，并對無法糾正的缺陷進行補償交涉。如果問題比較嚴重，建議房間開方停止驗收，糾正完成后再驗收。四、試運行部分設備或整個系統(tǒng)尚未經(jīng)過最終驗收，但所有者必須啟動特定設備或系統(tǒng)，因此通常只進行物理驗收，并在房屋發(fā)起人的書面指示下嚴格管理和運營的房地產(chǎn)公司，在此期間由承包商(供應商)進行技術(shù)管理，出現(xiàn)問題或事故時，除房地產(chǎn)公司以外的房屋所有者及其承包商負責并簽訂對重要設備或機房的臨時試點合同，明確表示有關(guān)各方的責任。五、驗收合格接受的財產(chǎn)狀況良好，設備和系統(tǒng)正常運行，所有指標都符合合同約定的要求，場所、設備和機房干凈，有關(guān)當事人書面確認驗收后，房屋發(fā)起人應催促承包商(或供應商)轉(zhuǎn)讓所有鑰匙、備件和特殊工具，正式交給房地產(chǎn)公司管理。六、保修期正常情況下，財產(chǎn)全部接受結(jié)束，正式進入擔保期，但財產(chǎn)接受通常是一個相當長的過程，在此期間，部分設備由于事前啟動或其他原因已經(jīng)進入了擔保期，因此，房屋發(fā)起人及其承包商可能需要同意整個項目的擔保開始日期，并書面通知房地產(chǎn)公司。完成驗收必須提供技術(shù)信息。房地產(chǎn)收購交接前，房屋開館/業(yè)主應提供有關(guān)財產(chǎn)的各種技術(shù)資料及竣工圖，對入股進行分類，并在收購時提交房地產(chǎn)公司保管，如果收購時竣工圖尚未完成，應附加最終施工圖和詳細的設計修改說明，竣工書最遲應在無償保修開始后6周內(nèi)提交。物業(yè)管理公司參照這些技術(shù)資料進行物業(yè)設施的驗收管理、運營、維護和維護，一般需要提交以下技術(shù)信息，但不限于：一、土木工程、裝飾所需的信息1.建筑、裝飾等設計指南；2.一般規(guī)劃、建筑和結(jié)構(gòu)圖；3.裝飾圖(包括所有天花、樓板、墻、門窗和幕墻等BOM表)；4.質(zhì)量監(jiān)督局、計劃局、消防部門等政府職能部門驗收報告；土木工程、裝飾、建筑材料和硬件供應商和供應商信息；住宅面積測量報告；房地產(chǎn)結(jié)算試驗報告；8.防水工程的水質(zhì)檢測報告；9.隱蔽工程驗收認證。二、弱系統(tǒng)所需的信息1.每個剩余電力系統(tǒng)操作和維護手冊(火災自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電話和寬帶綜合布線系統(tǒng)、車庫自動化管理系統(tǒng)等)；各弱系統(tǒng)圖、計劃；弱系統(tǒng)設備時間表、承包商信息和產(chǎn)品認證；4.國家消防部門和相關(guān)職能部門的接受證書；5.設備結(jié)構(gòu)圖、使用說明等。三、電氣系統(tǒng)所需的信息1.高壓、低壓和配電設備運行維護手冊；所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱藏的工程檢查數(shù)據(jù)和說明；電氣設備時間表、承包商信息和產(chǎn)品認證；供電局接受報告；各種電氣設備調(diào)試、測試報告；6.防雷裝置系統(tǒng)圖、平面圖、測試報告、防雷檢查報告。四、供水和排水所需信息1.噴霧、消火栓系統(tǒng)操作和維護手冊；2.消防水、供水、排水系統(tǒng)圖、平面圖和電氣管理圖；3.消防噴霧、消防栓、給排水系統(tǒng)設備明細表、承包商信息和產(chǎn)品驗證；4.消防部門接受批準、衛(wèi)生防疫所、自來水公司等政府職能部門接受報告；5.消防系統(tǒng)壓力測試、調(diào)試和測試報告；污水處理系統(tǒng)竣工圖、衛(wèi)生防疫站驗收批準；水庫、油罐水質(zhì)檢測報告。七、電梯驗收提交信息在電梯正式驗收之前，建設公司應提交以下資料，以便房地產(chǎn)管理公司技術(shù)人員盡快掌握電梯運行及緊急事故處理，以下是移交電梯時必須提供的信息，但不限于此。1.特檢所的電梯驗收檢查報告；電梯操作培訓手冊；電梯技術(shù)規(guī)范規(guī)范；電梯工廠認證和原產(chǎn)地證書；電梯包裝清單；電梯管理和使用指南；電梯一般安裝標準；電梯操作說明；9.電梯維護手冊；10.電梯安裝圖；電梯機電控制圖紙；12.電梯備件清單；電梯承包商完成調(diào)試和自檢記錄；14.電梯緊急維修電話；15.電梯供應商和安裝單位聯(lián)系方式、電話、傳真等資料。八、其他必要信息住房，承包商認為需要的其他信息?？⒐を炇諔峁┎僮骱途S護手冊。承包商應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之前提交設備/系統(tǒng)操作和維護手冊(以下簡稱“手冊”)，以便物業(yè)管理公司運營人員盡快掌握驗收設備/系統(tǒng)的操作和管理，一般要求為：1.承包商應在接受設備/系統(tǒng)前一個月提交說明書，以便物業(yè)管理公司的操作員了解相應收購設備/系統(tǒng)的基本情況。2.說明書里的所有內(nèi)容都要用中文打印，文字、插圖、表格等效果要鮮明。3.每個系統(tǒng)必須獨立成冊，以減少每本書的厚度，其他內(nèi)容或章節(jié)必須用包含明確目錄說明的塑料標簽隔開，以供工作人員參考。4.手冊還應附有本項目的“竣工圖”列表，并按所屬系統(tǒng)列在相關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)。提交手冊時，如果竣工圖未完成，必須提供最終施工圖，并附上詳細的設計修改說明，竣工書最遲應在無償保證期開始后6周內(nèi)提交。5.系統(tǒng)運行所需的知識庫(至少包括):A.系統(tǒng)正常操作程序和異常情況下的緊急程序。B.詳細介紹了每個單獨系統(tǒng)的調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)控和調(diào)節(jié)方法。C.說明系統(tǒng)內(nèi)的所有管道和布線圖，并說明主要設備和零件的規(guī)格和功能。D.為每個系統(tǒng)的可調(diào)整部件和保護裝置建議初始調(diào)整參數(shù)，并保留一定的空間以添加最終調(diào)整的參數(shù)。E.系統(tǒng)電源、部署屏幕和控制屏幕的詳細說明6.設備操作所需的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):A.設備正常開閉程序及例外情況下的停機程序。B.詳細介紹了各種設備的調(diào)整、控制、監(jiān)控和調(diào)整方法。C.所有設備出廠時傳輸?shù)碾S機文檔，包括每個電路板的電路，所有電子部件的布局。如果需要，還必須提供顯示每個零件位置的部件分解圖。D.列出所有設備的生產(chǎn)制造商、型號、系列編號、測試運行后設置的參數(shù)。E.所有設備的產(chǎn)品手冊、合格證書、生產(chǎn)工廠測試報告和性能指標圖等資料。7.系統(tǒng)/設備維護所需的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):A.所有系統(tǒng)/設備檢查指南。B.設備更換部件的程序和要求。C.整個系統(tǒng)中設備的維護說明、操作程序調(diào)整和故障查找方法