物業(yè)經(jīng)營管理練習(xí)題

物業(yè)經(jīng)營管理一、單項(xiàng)選擇題（每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意；每題1分，共50分)1. 城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅度升值。這種情況反映了房地產(chǎn)投資特性中的( )。A政策影響性 B專業(yè)管理依賴性C相互影響性 D壽命周期長2. 投資者對于不確定性進(jìn)行定性評價(jià)的主要方法是( )。A收益折現(xiàn)法 B凈收益貼現(xiàn)法C評分綜合評價(jià)法 D內(nèi)部收益率評估法3. 供求關(guān)系變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，其具體表現(xiàn)主要是( )。A房地產(chǎn)投資高于預(yù)期水平 B租金收入的變化C市場環(huán)境因素的變化 D市場風(fēng)險(xiǎn)因素的變化4. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的稅后現(xiàn)金流是指( )。A凈運(yùn)營收益減去抵押貸款還本付息B稅前現(xiàn)金流減去準(zhǔn)備金C稅前現(xiàn)金流減去所得稅D稅前現(xiàn)金流減去準(zhǔn)備金和所得稅5. 下列哪類設(shè)備更新中的磨損屬于有形磨損?( )。A生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)導(dǎo)致設(shè)備市場價(jià)格降低B由于技術(shù)進(jìn)步影響，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)的新型設(shè)備C在設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)過程中發(fā)生了實(shí)體性磨損D由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值6. 下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)中屬于盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)的是( )。A投資回報(bào)率 B現(xiàn)金回報(bào)率C資產(chǎn)負(fù)債率 D財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率7. 在任何一個(gè)市場上，供給和需求曲線都能形成一個(gè)均衡(點(diǎn))價(jià)格，如果市場價(jià)格由于某種因素的作用脫離了均衡點(diǎn)，但在各種市場因素的作用下又能形成一個(gè)新供求平衡點(diǎn)，稱這種均衡為( )。A非穩(wěn)定均衡 B穩(wěn)定均衡C亞穩(wěn)定均衡 D超穩(wěn)定均衡8. 存衡量房地產(chǎn)市場的供給指標(biāo)中，反映報(bào)告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，是指( )。A新竣工量 B可供租售量C空置量 D吸納量9. 在政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)的基本手段中，土地供應(yīng)政策是一種重要手段，其中土地供應(yīng)政策的核心是( )。A土地規(guī)劃 B土地供應(yīng)計(jì)劃C土地儲備計(jì)劃 D土地開發(fā)計(jì)劃10. 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容不包括( )。A物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估 B租賃管理 C物業(yè)運(yùn)行操作管理 D房地產(chǎn)開發(fā)11. 一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上，稱為( )。A花園公寓 B錯(cuò)層公寓 C復(fù)式公寓 D單間公寓12. 關(guān)于物業(yè)維修和維護(hù)的開支，表述不正確的是( )。 A在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資 B業(yè)主會(huì)盡量尋找能夠承擔(dān)全部維修成本的租戶 C物業(yè)維修的開支依法應(yīng)由實(shí)際使用物業(yè)的租戶承擔(dān) D對于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，機(jī)構(gòu)投資者可能會(huì)因此拒絕參與投資13. 物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，屬于( )。A前期工程費(fèi) B基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) C建筑安裝工程費(fèi) D公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)14. 收益法的原理基礎(chǔ)表明，物業(yè)當(dāng)前的價(jià)值通常是基于( )。A歷史價(jià)格 B開發(fā)建設(shè)它所花費(fèi)的成本C過去的市場狀況 D市場參與者對其未來所能帶來的收益的預(yù)期15. 最高法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第8條規(guī)定：“人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的( )”。A90 B60 C70 D8016. 一項(xiàng)資產(chǎn)在取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，會(huì)計(jì)核算中要求將其作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值的是( )。A原始價(jià)值 B折余價(jià)值 C賬面凈值 D賬面價(jià)值17. 收益法可分為報(bào)酬資本化法和( )。A直接資本化法 B收益還原法 C假設(shè)開發(fā)法 D現(xiàn)金流量折現(xiàn)法18. 某百貨商店在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因收益不穩(wěn)定，更適宜選用( )，計(jì)算出物業(yè)的收益價(jià)格。A收益期限為無限年且凈收益每年不變的公式 B收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式C凈收益在前若干年有變化的公式D收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式19. 一個(gè)高檔住宅區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價(jià)值下降，這是一種( )。A自然折舊 B物質(zhì)折舊 C功能折舊 D經(jīng)濟(jì)折舊20. 某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5。該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格( )元m2。A2325 B2500 C2625 D280021. 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分，物業(yè)租賃可分為( )A.居住用房租賃和非居住用房租賃 B.定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃C.公房租賃和私房租賃 D.國內(nèi)租賃和涉外租賃22. 物業(yè)租賃管理模式中，( )模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。A包租轉(zhuǎn)租和委托管理 B出租代理和委托管理C包租轉(zhuǎn)租和出租代理 D包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理23. 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)，修繕責(zé)任由( )承擔(dān)。A出租方 B承租方 C轉(zhuǎn)租方 D雙方當(dāng)事人在合同中約定24. 物業(yè)管理績效評價(jià)是以（ ）作為具體評價(jià)對象。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利能力 B、資產(chǎn)運(yùn)營水平 C、償債能力 D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)25. 總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)的計(jì)算公式為（ ）。A、利息總額/資產(chǎn)總額100% B、稅前利息/平均資產(chǎn)總額100%C、息稅前利潤總額/平均資產(chǎn)總額100% D、稅后利潤/平均資產(chǎn)總額100%26. 根據(jù)分析的主體不同，財(cái)務(wù)報(bào)告分析可分為（ ）。A、內(nèi)部分析和外部分析 B、全面分析和專題分析 C、趨勢分析、現(xiàn)狀分析和潛力分析 D、財(cái)務(wù)報(bào)表分析和內(nèi)部報(bào)表分析27. （ ）是評價(jià)工作的基本準(zhǔn)繩和前提，也是客觀評價(jià)對象有劣的具體參照物和衡量尺度。A、評價(jià)指標(biāo) B、評價(jià)標(biāo)準(zhǔn) C、評價(jià)方法 D、評價(jià)結(jié)果28. 一套完整的會(huì)計(jì)報(bào)表由（）組成。A、會(huì)計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告 B、主表和附表C、會(huì)計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)情況說明 D、企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的和企業(yè)內(nèi)部管理需要的報(bào)告29. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入（ ）。A、營業(yè)成本 B、管理費(fèi)用 C、營業(yè)成本或管理費(fèi)用 D、遞延資產(chǎn)30. （ ）是成本控制的中心環(huán)節(jié)。A事先控制 B事中控制 C事后控制 D前饋性控制31. （ ）是最具綜合性的成本控制中心服務(wù)質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)。A綠化率 B物業(yè)增值率 C業(yè)主滿意率 D維修及時(shí)率 32. 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)，年工資總額元，則福利基金為（ ）元。A、7392 B、73920 C、51744 D、554433. 按風(fēng)險(xiǎn)影響的程度和范圍來劃分，風(fēng)險(xiǎn)可分為（ ）。A、純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) B、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)C、自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) D、基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)34. 物業(yè)管理中涉及的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要是（ ）。A、企業(yè)信用保險(xiǎn) B、企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) C、火災(zāi)保險(xiǎn) D、責(zé)任保險(xiǎn)35. 雇主責(zé)任保險(xiǎn)的擴(kuò)展包括附加醫(yī)藥費(fèi)保險(xiǎn)和（ ）。A、附加醫(yī)療保險(xiǎn) B、附加雇員個(gè)人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) C、附加第三者責(zé)任險(xiǎn) D、附加公眾責(zé)任保險(xiǎn)36. （ ）承保的是被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期限內(nèi)，在保險(xiǎn)地點(diǎn)發(fā)生的，由被保險(xiǎn)人的侵權(quán)行為導(dǎo)致的依 法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的歲第三者的民事賠償責(zé)任。A、公眾責(zé)任保險(xiǎn) B、附加第三者責(zé)任保險(xiǎn) C、物業(yè)綜合險(xiǎn) D、雇主責(zé)任保險(xiǎn)37. 物業(yè)設(shè)施管理的目標(biāo)是（ ）。A提高辦公室工作效率 使建筑物增值 增加收入 提高辦公室工作效率和使建筑物增值38. 生命周期成本是指（ ）。A設(shè)備購置費(fèi)用 設(shè)備護(hù)理費(fèi)用 設(shè)備系統(tǒng)從誕生到報(bào)廢期間所需費(fèi)用總和 設(shè)備或系統(tǒng)的規(guī)劃成本39. 下列屬于處置不良資產(chǎn)的方法有( )。A重組 破產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 回收40. 可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理是指( )。A把可持續(xù)發(fā)展的思想應(yīng)用于物業(yè)管理活動(dòng)中 把可持續(xù)發(fā)展的思想貫穿于物業(yè)管理活動(dòng)中 把科學(xué)發(fā)展觀與可持續(xù)發(fā)展思想應(yīng)用于管理活動(dòng)中 把科學(xué)發(fā)展觀貫穿于物業(yè)管理活動(dòng)中41. 在物業(yè)管理中對垃圾處理應(yīng)遵循的原則是( )。A分類處理，綜合回收整治 分類處理，實(shí)現(xiàn)資源合理配置無害化，減量化，資源化 循環(huán)利用，回收再利用42. 下列租金中與租戶營業(yè)額有關(guān)的是（ ）。A基礎(chǔ)租金 百分比租金 營業(yè)租金 凈租金43. 下列選項(xiàng)中是企業(yè)經(jīng)營策略中心的是（ ）。A樹立品牌形象，參與市場競爭 與開發(fā)商建立密切聯(lián)系考慮長遠(yuǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟 必要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)44. 零售商物業(yè)管理的核心內(nèi)容是（ ）。A策略與動(dòng)行管理 現(xiàn)場管理 門外管理 內(nèi)部管理45. 零售商物業(yè)現(xiàn)場管理是否成功的根本是( )。A策略 計(jì)劃 費(fèi)用 ABC均正確46. 房屋租賃管理的核心是( )。A定位目標(biāo)市場 吸引用戶 確定租金方案 編制租賃經(jīng)營預(yù)算47. 風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過程可以分成的幾個(gè)步驟是（ ）。A風(fēng)險(xiǎn)管理、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)決策 風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測、風(fēng)險(xiǎn)決策、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測、風(fēng)險(xiǎn)決策、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)管理48. 等級劃分中乙級寫字樓的防火方面要求是（ ）A有選擇的設(shè)置自動(dòng)消防系統(tǒng) B全面設(shè)置消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防自動(dòng)滅火系統(tǒng)C主要是手動(dòng)防治 D根據(jù)防火分區(qū)面積，決定是否安裝自動(dòng)消防系統(tǒng)49. ( )是寫字樓物業(yè)管理的第一個(gè)常規(guī)目標(biāo)A使收益部分的使用率最大化 B物業(yè)資產(chǎn)保值率最大化C物業(yè)資產(chǎn)升值率最大化 D物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化50. 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略包括（ ）A風(fēng)險(xiǎn)回避，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 B風(fēng)險(xiǎn)減輕，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)C風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，應(yīng)急措施 D全部都有二、多項(xiàng)選擇題(每題2分，共50分；每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得05分)51. 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司可以分為( )。A支持型 B權(quán)益型C抵押型 D混合型E組合型52. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在( )。A投入資金的安全性 B期望收益的可靠性C預(yù)期回報(bào)的可控性 D投資項(xiàng)目的流動(dòng)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性53. 我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有( )。A固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅B經(jīng)營稅金及附加C城鎮(zhèn)土地使用稅D房產(chǎn)稅E企業(yè)所得稅54. 設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析中，設(shè)備磨損補(bǔ)償?shù)姆绞街饕? )。A正常補(bǔ)償 B局部補(bǔ)償C非正常補(bǔ)償 D完全補(bǔ)償E物理補(bǔ)償55. 設(shè)備更新源于設(shè)備磨損，因此設(shè)備更新的基本特點(diǎn)包括( )。A考慮因社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響B(tài)核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命C只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量D只比較設(shè)備的費(fèi)用E以費(fèi)用年值法為主56. 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素主要有( )。A社會(huì)因素 B經(jīng)濟(jì)因素C政策因素 D人文因素E歷史因素57. 在編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作中，鄰里分析的主要內(nèi)容有( )。A搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢的信息B評估鄰里的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平C確定鄰里物業(yè)的平均租金水平D考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況E考察鄰里物業(yè)的競爭對手58. 房地產(chǎn)市場供給的基本特點(diǎn)包括( )。A市場供給缺乏彈性 B市場供給具有非同質(zhì)性C市場供給具有高度壟斷性 D市場供給具有廣泛性E市場供給具有信息缺乏性59. 物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)包括( )。 A為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報(bào) B使物業(yè)在運(yùn)行使用過程中能夠保值增值 C在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求 D物業(yè)經(jīng)營成本最小化 E保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?0. 下列關(guān)于專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表述，正確的有( )。 A受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任 B通常以專業(yè)分包的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)C也以直接接受業(yè)主委托的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù) D同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力E由其提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本61. 物業(yè)估價(jià)的基本方法包括( )。 A市場法 B成本法 C收益法 D趨勢法 E折舊法62. 關(guān)于重新構(gòu)建價(jià)格的表述，正確的有( )。 A重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 B重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格 C重新構(gòu)建價(jià)格是重新購建的實(shí)際成本 D建筑物的重新購建價(jià)格中已扣除建筑物的折舊 E土地的重新購建價(jià)格是其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格63. 下列屬于委托管理模式特點(diǎn)的有( )。 A業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金 B業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場風(fēng)險(xiǎn) C物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大 D業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租金收入 E物業(yè)服務(wù)企業(yè)只負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)64. 屬于房屋不得出租情形的有( )。 A未依法取得房屋所有權(quán)證的 B權(quán)屬有爭議的 C共有房屋取得共有人同意的 D已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 E不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的65. 物業(yè)管理績效評價(jià)以（ ）等四個(gè)方面的內(nèi)容作為評價(jià)重點(diǎn)。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利能力 B、資產(chǎn)運(yùn)營水平 C、償債能力 D、物業(yè)服務(wù)企業(yè) E、后續(xù)發(fā)展能力66. 企業(yè)同其債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系主要包括（ ）。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)付而未付給所有者的利潤B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、租戶之間發(fā)生的，要求其按期交納管理服務(wù)費(fèi)的關(guān)系C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其被投資單位之間發(fā)生的要求參與分配利潤的餓關(guān)系D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展多種經(jīng)營中向購貨方提供商品，而與購貨方之間發(fā)生的債權(quán)性關(guān)系E、企業(yè)內(nèi)部各單位之間的資金結(jié)算關(guān)系67. 關(guān)于間接費(fèi)用，說法正確的有（ ）。A、包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等B、包括企業(yè)所屬物業(yè)服務(wù)單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等C、包括固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及裝修費(fèi)D、包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料E、包括低值易耗品推銷及其他費(fèi)用等68. 關(guān)于邊際成本，表述正確的有（）A、邊際成本大于邊際收入時(shí)的服務(wù)量，為企業(yè)可能獲得其最大利潤的服務(wù)量B、可用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算C、當(dāng)增加一個(gè)單位服務(wù)質(zhì)量所增加的收入高于邊際成本時(shí)，是不合算的