鞍山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

鞍山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門，各有關(guān)單位：經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將市物價局、房產(chǎn)局制定的鞍山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 二八年十二月八日 鞍山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法第一章總則第一條為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、物業(yè)管理條例、遼寧省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）、鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法以及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法。第二條本實施辦法適用于我市市區(qū)內(nèi)具有物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的收費行為。第三條本實施辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，向業(yè)主收取的經(jīng)營服務(wù)性費用。主要包括日常管理與服務(wù)、房屋管理、共同設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六項內(nèi)容。第四條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第五條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點的不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。第六條市物價局會同市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件，方可向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費：（一）經(jīng)工商行政管理部門登記注冊；（二）經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)確認(rèn)；（三）取得稅務(wù)登記證書并依法納稅；（四）承接物業(yè)項目時，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全；（五）管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書；（六）有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全；（七）管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志，行為規(guī)范。第八條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過住宅專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。住宅專項維修資金由業(yè)主大會決定支出使用，并報市住宅專項維修資金管理中心審核。住宅共用部位包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。住宅共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、護(hù)坡墻、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第二章物業(yè)服務(wù)收費分類和標(biāo)準(zhǔn)第九條普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。具備實行專業(yè)化管理條件的住宅區(qū)，由市物價局會同市房產(chǎn)局根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定三個等級收費參考標(biāo)準(zhǔn)（按每平方米建筑面積月收費），分別是：一級為1.30元/，二級為1.00元/，三級為0.70元/，物業(yè)服務(wù)收費六項內(nèi)容的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到三級的不超過0.40元/，具體等級收費標(biāo)準(zhǔn)詳見鞍山市普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)。不具備實行專業(yè)化管理條件的住宅區(qū)，可以實行社區(qū)自治與業(yè)主自治相結(jié)合的開放式物業(yè)管理，成立業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)收費參考標(biāo)準(zhǔn)為0.2元/，主要用于該住宅區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)管理及共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維修，由所在房管所收取，接受業(yè)主委員會監(jiān)督。原則上上述標(biāo)準(zhǔn)為上限標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主協(xié)商約定的物業(yè)服務(wù)費具體價格，根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主的認(rèn)可程度，可在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)浮動。第十條別墅、高級公寓和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。第十一條具有別墅、高級公寓和普通住宅的混合住宅區(qū)，其中普通住宅按照本辦法第九條的規(guī)定執(zhí)行，別墅、高級公寓物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在一級收費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上協(xié)商議定。第十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。第三章機(jī)動車停放服務(wù)與收費第十三條機(jī)動車輛在住宅區(qū)內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費、管理等事項，由業(yè)主大會決定。機(jī)動車停放服務(wù)收取的費用應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第十四條機(jī)動車停放服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由市物價局會同市房產(chǎn)局根據(jù)地上和地下等不同位置、環(huán)境、設(shè)施等因素，確定不同的停放服務(wù)收費參考標(biāo)準(zhǔn)。第十五條地上機(jī)動車停放服務(wù)收費分為三個等級參考標(biāo)準(zhǔn)：一級停放服務(wù)收費每月每臺100元，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：對進(jìn)出住宅區(qū)的車輛實施證、卡管理，有出入記錄；車輛有智能化管理系統(tǒng)，配備防搶闖裝置；引導(dǎo)車輛有序通行、停放；夜間進(jìn)行巡查并有記錄。二級停放服務(wù)收費每月每臺70元，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：對進(jìn)出住宅區(qū)的車輛有出入記錄；引導(dǎo)車輛有序通行、停放；夜間進(jìn)行巡查并有記錄。三級停放服務(wù)收費每月每臺40元，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：對進(jìn)出住宅區(qū)的車輛有出入記錄；車輛停放有序。業(yè)主大會確定本住宅區(qū)機(jī)動車停放服務(wù)費具體價格，根據(jù)停車位的供需情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平，參照上述標(biāo)準(zhǔn)，可以上下浮動。第十六條產(chǎn)權(quán)的地下停車位，機(jī)動車停放服務(wù)收費按本住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費。第十七條機(jī)動車臨時停放不收費。第十八條車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨簽訂保管合同。第四章電梯服務(wù)與收費第十九條電梯服務(wù)收費包括電梯年安全檢測、電梯定期常規(guī)保養(yǎng)、零星配件及維修、電梯運行電費等四項內(nèi)容。第二十條電梯年安全檢測費用采取按戶據(jù)實分?jǐn)偟姆绞绞杖?。第二十一條電梯定期常規(guī)保養(yǎng)、零星配件及維修等費用采取按戶據(jù)實分?jǐn)偟姆绞绞杖?，但不得超過每戶每月15元。第二十二條電梯運行電費，新建住宅由建設(shè)單位安裝電表，按每部電梯的電表計量，采取按戶據(jù)實分?jǐn)偟姆绞绞杖?；原有住宅依?jù)已有合同約定執(zhí)行。原有住宅應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人為每部電梯加裝電表，逐步過渡到按電表計量，按戶據(jù)實分?jǐn)偟氖杖》绞健５诙龡l不使用電梯的住宅底層或原始設(shè)計不?？康臉菍訕I(yè)主，不交納電梯服務(wù)費。如需使用電梯按合同約定結(jié)算與分?jǐn)傠娞莘?wù)費。第二十四條電梯大修及更新改造費用，從住宅專項維修資金中列支。第二十五條電梯運行、保養(yǎng)、年檢、維修服務(wù)應(yīng)達(dá)到以下要求：（一）保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。（二）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯運行進(jìn)行管理。（三）電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員2小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。（四）電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛的，或由業(yè)主大會要求專人駕駛的，有上述情況之一的駕駛員應(yīng)堅守崗位不脫崗，保障安全運行。第五章備案管理第二十六條市物價局對住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費、機(jī)動車停放服務(wù)收費和電梯服務(wù)收費實行備案管理。第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案需填報物業(yè)服務(wù)收費備案表，并同時提供下列材料：（一）市房產(chǎn)局對住宅區(qū)業(yè)主委員會申請備案的回函；（二）法人營業(yè)執(zhí)照；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；（四）物業(yè)服務(wù)合同；（五）稅務(wù)登記證書；（六）備案申報說明。第二十八條市物價局根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的備案材料，審驗物業(yè)服務(wù)收費備案表。第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑經(jīng)審驗的物業(yè)服務(wù)收費備案表到公共服務(wù)中心辦理收費許可證，憑證收費，并在每年第一季度內(nèi)，攜帶上年度收支情況到發(fā)證機(jī)關(guān)審驗。第三十條備案事項發(fā)生變動時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照以上程序和要求重新辦理備案手續(xù)。第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目及標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主公布，接受各方面監(jiān)督。第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本實施辦法，由市物價局、房產(chǎn)局依據(jù)國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定依法予以查處。第六章附則第三十三條本實施辦法下列用語的含義是：大修，是指需拆除部分主體結(jié)構(gòu)和房屋設(shè)備且一次費用在該項目新建造價的50%以上的維修工程為大修工程。主要內(nèi)容包括更新屋面防水，更換室內(nèi)、外排水管線等。中修，是指需拆換少量主體構(gòu)件，進(jìn)行局部維修且一次費用在該項目新建造價的20%以上，并保持原房的規(guī)模與結(jié)構(gòu)的維修工程。主要內(nèi)容包括對少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件已形成危險點的房屋；一般損壞而需要進(jìn)行局部修復(fù)的房屋；整幢房屋的公用生活設(shè)備需要局部更換、改裝、新裝工程及單個項目維修的房屋進(jìn)行的維修。小修，是指不需要拆除立體結(jié)構(gòu)，為維護(hù)房屋及設(shè)備的功能，保證房屋正常使用進(jìn)行的且一次費用在該項目新建造價的20%以下的維修工程為小修工程。第三十四條前期物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，可參考本實施辦法，由開發(fā)商與通過招投標(biāo)方式聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。開發(fā)商在銷售房屋時，必須向購房者明示。購房者在入住前必須與開發(fā)商聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會成立后，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）簽訂后，需向市