江蘇省2016年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：對測算結(jié)果進行校核試題

江蘇省2016年下半年房地產(chǎn)估價師理論與方法：對測算結(jié)果進行校核試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、以下關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法中，正確的是。 A：房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，可能與其價值無關(guān) B：房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求相互結(jié)合所產(chǎn)生的，但現(xiàn)實中可以不需要完全具備這三個要素 C：對房地產(chǎn)價格來說，主要是從房地產(chǎn)價格的本質(zhì)上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量” D：房地產(chǎn)價格有高有低，是由房地產(chǎn)稀缺性唯一確定的 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)。 A：估價業(yè)務(wù) B：估價目的 C：估價對象 D：估價程序 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需擴展房地產(chǎn)_渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。 A間接融資 B直接融資 C基金融資 D債券融資 4、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當站在_的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。 A委托人 B估價報告預(yù)期使用者 C管理部門 D中立5、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。 A建設(shè)貸款 B土地開發(fā)貸款 C土地購置貸款 D土地儲備貸款 6、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的（）。 A60% B70% C80% D90% 7、某開發(fā)商向銀行申請了利率6%，期限為10年，按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本付息額為_。 A7.59萬元 B7.28萬元 C13.59萬元 D6.05萬元 8、當房地產(chǎn)的需求和供給同時減少后，以下能反映市場均衡價格變化的選項是_。 A均衡價格上升 B均衡價格下降 C均衡價格不變 D取決于供給和需求變動的程序 9、一個國家以當年價格(或不變價格)計算的1年內(nèi)所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值總和，稱為_。 A國內(nèi)生產(chǎn)總值 B國民生產(chǎn)總值 C國內(nèi)生產(chǎn)凈值 D國民收入 10、估價目的本質(zhì)上是由_提出并決定的。 A估價人員 B委托人 C地方政府 D國家相關(guān)法規(guī)11、需求比供給增長快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的。 A：第一階段 B：第二階段 C：第三階段 D：第四階段 E：借款合同 12、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的作為標準深度。 A：中位數(shù) B：眾數(shù) C：平均數(shù) D：分位數(shù) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、2006年w國本國所有單位、個人國內(nèi)生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值為1000億元，w國所有單位、個人在外國生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值為200億元，外國所有單位、個人在w國生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值為100億元。試計算2006年w國的國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP為億元。 A：1000 B：1100 C：1200 D：2000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。 A房地產(chǎn)開發(fā)貸款 B房地產(chǎn)抵押貸款 C債務(wù)融資 D權(quán)益融資 15、下列關(guān)于熱水供應(yīng)系統(tǒng)，說法不正確的是。 A：熱水供應(yīng)系統(tǒng)按豎向分區(qū) B：熱水供應(yīng)系統(tǒng)按橫向分區(qū) C：若建筑高度較高，分區(qū)數(shù)量較多，為防止加熱器負擔過大壓力，可將各分區(qū)的加熱器和循環(huán)水泵設(shè)在該區(qū)的設(shè)備層中，分別供應(yīng)本區(qū)熱水 D：熱水的加熱器和水泵均集中于地下的設(shè)備間 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年末完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為_年。 A0.5 B1.5 C2 D3 17、與報酬率性質(zhì)不同的名詞有_。 A利息率 B折現(xiàn)率 C內(nèi)部收益率 D資本化率 18、在工程建設(shè)定額中，分項最細、定額子目最多的是_。 A概算指標 B概算定額 C預(yù)算定額 D施工定額 19、一廠房建成后8年被改造為超級市場并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為年。 A：40 B：42 C：48 D：50 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用表述不正確的是_。 A青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 21、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80，項目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計項目的單位變動成本為4500元假設(shè)所有司銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為元。 A：5377.78 B：6277.78 C：6722.22 D：7847.22 E：借款合同 22、重新評估一般應(yīng)由_進行評估。 A交易雙方 B房地產(chǎn)交易活動監(jiān)督機構(gòu) C房地產(chǎn)管理部門 D交易雙方和房地產(chǎn)管理部門共同認定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)23、下列關(guān)于個人住房抵押貸款的說法，錯誤的是_。 A是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構(gòu)申請貸款的行為 B包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款兩種類型 C屬于購房者的消費性貸款，通常與開發(fā)商有直接的關(guān)系 D政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金，購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制 24、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)存的15上升為25，每月可出租面積租金為70元，又知該寫字樓可出租面積為10000，運營費用率為40。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生萬元的貶值。 A：548.19 B：558.15 C：567.39 D：675.40 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱乙機構(gòu))對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。被拆遷入李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元的價格預(yù)購了一套80的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬元。(2007年試題)問題：王某轉(zhuǎn)讓該住宅時隨營業(yè)稅附征的城市維護建設(shè)稅為元。 A：100 B：140 C：1100 D：1540 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、下列關(guān)于項目資本金的出資方式，表述不正確的是。 A：項目投資資本金可以用貨幣出資 B：項目投資資本金也可以用實物出資 C：項目投資資本金不可用土地使用權(quán)作價出資 D：項目投資資本金也可以用非專利技術(shù)作價出資，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)依照法律、法規(guī)評估其價值，且不得高估或低估 E：以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的10，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外 2、投資機會研究相當粗略、主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析，該階段投資估算的精度為_。 A10% B20% C30% D40%3、基準地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地_。 A最低價格 B最高價格 C平均價格 D成交價格 4、目前，A省W村集體經(jīng)濟組織人均耕地面積2畝，因建設(shè)現(xiàn)征收W村集體經(jīng)濟組織的耕地面積10畝，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是_。 A征收該耕地，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為6人 B該耕地的土地補償費最少為6萬元 C該耕地的土地補償費最高為10萬元 D征收該耕地需要報A省人民政府審批5、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成一般包括_。 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利等，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造費用，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用，辦公費用，物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，物業(yè)管理區(qū)的綠化養(yǎng)護費，物業(yè)管理企業(yè)的酬金，物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用 A B C D 6、隨著市場細分化研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了“彌隙市場”的概念，彌隙市場的特點是。 A：消費者愿意支付較高的價格 B：企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位 C：消費者以年輕人為主 D：商品住宅多為豪宅 E：以投資性購買為主 7、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有。(2007年試題) A：內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力 B：內(nèi)部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率 C：當內(nèi)部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的 D：如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率 E：內(nèi)部收益率越高，投資風險就越小 8、以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，滿兩年未動工開發(fā)的可以_。 A無償收回土地使用權(quán) B有償收回土地使用權(quán) C無償出租土地使用權(quán) D無償出讓土地使用權(quán) 9、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是_萬元。 A050 B5075 C50100 D100150 10、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括_。 A建筑安裝工程費 B土地使用權(quán)出讓金 C拆遷補償費 D公共配套設(shè)施建設(shè)費 E城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費11、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。 A是一種專業(yè)意見 B估計價格或價值 C實行有償服務(wù) D承擔法律責任 E估價作業(yè)日期長 12、下列關(guān)于測量學，表述正確的是。 A：點到大地水準面的鉛垂距離，也稱“海拔” B：我國采用東海平均海水面作為高程基準 C：海洋或湖泊的水面在自由靜止時的表面，稱為水準面 D：與水準面相切的平面稱為水平面 E：測量工作的根本任務(wù)是確定地面點的空間位置 13、下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有。 A：征收或者征用都是為了公共利益需要 B：征收或者征用都要依法給予補償 C：征收是國家行為，征用是企業(yè)行為 D：征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變 E：征收是強制性的，征用是非強制性的14、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，一般承擔結(jié)構(gòu)、供暖、給水排水、照明以及空調(diào)或高級電氣設(shè)備等設(shè)計工作。 A：建筑師 B：工程師 C：造價工程師 D：估價師及物業(yè)代理 E：借款合同 15、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有。 A：稅收政策 B：城市規(guī)劃調(diào)整 C：環(huán)境狀況 D：城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況 E：匯率 16、房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有。(2005年試題) A：產(chǎn)品調(diào)查 B：價格調(diào)查 C：市場需求質(zhì)量調(diào)查 D：分銷渠道調(diào)查 E：促銷策略調(diào)查 17、金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行_工作。 A客戶評價 B項目評估 C擔保方式評價 D貸款綜合評價 E環(huán)境評價 18、某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為2900萬元，土地增值稅規(guī)定的扣除項目金額為1800萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為萬元。 A：330 B：350 C：440 D：870 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、下列指標中，屬于控制性詳細規(guī)劃中規(guī)定性指標的有。(2006年試題) A：建筑密度 B：建筑控制高度 C：建筑色彩 D：建筑紅線后退距離 E：容積率 20、下列不屬于房地產(chǎn)保險估價范圍的是。 A：房地產(chǎn)投保時的保險價值評估 B：保險事故發(fā)生后的損失價值 C：價值的最差值的評估 D：損失程度評估 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、不屬于通風施工圖紙類別的是_。 A平面圖 B剖面圖 C系統(tǒng)圖 D分部圖 22、公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格。 A：賣方和買方掌握必要的市場信息 B：賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象 C：買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價 D：賣方和買方追求各自利益的最大化 E：賣方和買方急于完成交易23、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證時，須提供的材料主要有_。 A建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B