房地產(chǎn)買賣過程中交易雙方常見的法律誤區(qū)

以下十個方面是房地產(chǎn)買賣過程中交易雙方常見的法律誤區(qū)，很多人因?yàn)椴涣私?，或者草率解約被索賠遭受重大損失，或者自以為無理放棄了自己的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)引起重視一、一房兩賣一個合同有效，一個合同無效一房多賣的業(yè)主嚴(yán)重違反了市場經(jīng)濟(jì)基本的誠實(shí)信用原則，但是只要沒有和業(yè)主惡意串通損害他人利益，每個買主都是無辜的受害者，只要不具有合同法規(guī)定的法定無效形態(tài)，前后合同均為有效。需要提示的是，物權(quán)法實(shí)施后買方可以通過預(yù)告登記的方式防止業(yè)主一房多賣。二、未經(jīng)共有人同意的房地產(chǎn)買賣合同必然無效未經(jīng)共有人同意私自出售房屋的合同效力取決于個案的不同。如果房產(chǎn)雖為共有但是登記在一人名下，買方基于對房產(chǎn)登記的信任與登記一方簽訂的合同屬有效合同；如房產(chǎn)登記為全部共有人，買方僅與其中一人簽訂，事后其他共有人不予追認(rèn)，則合同無效，但是簽約人構(gòu)成表見代理的，合同有效。三、陰陽合同中的陽合同無效陰陽合同是指為逃避國家稅收，買賣雙方惡意串通，故意以低于實(shí)際成交價的價格過戶的合同。用于過戶的在國土房產(chǎn)局備案的合同為陽合同，實(shí)際履行的是陰合同。陰陽合同雖然損害了國家利益，但逃避的僅僅是國家稅收，導(dǎo)致無效的僅僅是陽合同的交易價格條款，除此之外合同的其他條款仍然有效。四、炒房客所簽合同無效炒房是炒房者買房的目的，而買房目的與房地產(chǎn)買賣合同的效力無關(guān)。炒房是市場行為，雖為各級政府所抑制，但并不違反法律規(guī)定。炒房者從業(yè)主處購得房屋后即擁有房屋的所有權(quán)，依法具有占有、使用、收益和處分權(quán)，其再行出售屬于對自有房屋處分權(quán)的正當(dāng)行使，完全合法?！俺捶窟`法”的說法是錯誤的，炒房者也存在房屋跌價虧損的風(fēng)險。五、未使用官方版本所簽訂的買賣合同無效為規(guī)范房地產(chǎn)交易，無論是一手還是二手房，政府都制定了官方合同文本，該文本只起到示范作用（雖然實(shí)踐中被強(qiáng)制使用），沒有使用該范本的房地產(chǎn)買賣合同仍然有效，任何一方違約須承擔(dān)違約責(zé)任。六、期房買賣合同無效買賣雙方約定在賣方取得一手房產(chǎn)證后再以約定價格賣于買方屬于預(yù)約買賣合同，并不違反房地產(chǎn)管理法第37條之規(guī)定，屬有效合同，任何一方違約須承擔(dān)違約責(zé)任。七、只要對方違約就可以解除合同合同法具有促成交易維護(hù)交易秩序的功能，將違約分為不履行合同的根本違約和遲延履行合同的非根本違約，只有對方構(gòu)成根本違約時守約方才可以解約，遲延履約必須導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)或遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不履行的情況下才可以解約，不符合解約條件的解約行為反而構(gòu)成違約，須承擔(dān)法律責(zé)任。八、未按約定支付定金構(gòu)成違約定金屬于實(shí)踐性合同，自定金交付時生效。遲延支付或支付定金的數(shù)額與約定的定金數(shù)額不符的視為定金合同的變更，不構(gòu)成違約。九、購房后可以清走原租客或者單方改變原租賃合同“買賣不破租賃”是一項(xiàng)古老的房屋交易原則，該原則亦被我國合同法所確認(rèn)。根據(jù)該原則，買方購房房屋后必須接替原業(yè)主履行與租客的租賃合同，不能漲房租，更不能強(qiáng)行清走租客。十、簽訂認(rèn)購書后沒簽商品房買賣合同，定金只能被沒收房地產(chǎn)認(rèn)購書中的定金在性質(zhì)上屬于立約定金，作用是保證將來簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，只有無故不