廣州萬科白云區(qū)機場路版塊項目市場可行性研究分析報告終-133頁

目錄1白云分區(qū)整體發(fā)展政策311規(guī)劃綱要312宏觀經(jīng)濟413人口發(fā)展92發(fā)展前景1121廣州市發(fā)展規(guī)劃1122白云區(qū)發(fā)展規(guī)劃122320062010年本區(qū)域重點發(fā)展區(qū)域情況143白云區(qū)綜合交通情況3331空港交通系統(tǒng)3332地鐵3433高速道路364白云區(qū)以及周邊區(qū)域?qū)I(yè)市場的發(fā)展?fàn)顩r3941白云區(qū)域3942周邊區(qū)域445廣州房地產(chǎn)市場53512006年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況53522006年商品房預(yù)售市場5753近年商品房交易市場58542006年房屋交易市場606白云區(qū)房地產(chǎn)市場6561商品住宅交易情況6662二手住宅交易情況6763競爭板塊未來供應(yīng)量687三大板塊產(chǎn)品分析7171產(chǎn)品戶型統(tǒng)計7272歷年價格8373小區(qū)配套設(shè)置8774交樓標(biāo)準(zhǔn)配置8875規(guī)劃建筑風(fēng)格9176產(chǎn)品特色9277營銷定位9478戶型特色9679銷售進度1081白云分區(qū)整體發(fā)展政策11規(guī)劃綱要區(qū)域發(fā)展定位白云區(qū)作為廣州都會區(qū)的一部分，是流溪河水源涵養(yǎng)區(qū)、廣州重要的商貿(mào)物流區(qū)和休閑旅游地，也將是廣州未來最為重要的無污染工業(yè)基地。華南快速干線附近區(qū)域以內(nèi)屬廣州中心城區(qū)，白云區(qū)是廣州舊區(qū)北部疏解區(qū)，作為廣州傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能的延伸、舊城功能的補充，可發(fā)展全市性的商貿(mào)物流業(yè)，開發(fā)低密度的居住區(qū)，重點開發(fā)以白云新城為中心的區(qū)域。白云區(qū)最終將建設(shè)成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水特色突出的現(xiàn)代化都市郊區(qū)。12宏觀經(jīng)濟121經(jīng)濟總量躍上新臺階2005年白云區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達51346億元，增長132，增速比2004年提高12，綜合經(jīng)濟實力首次邁上500億元的新臺階。在全市十二個區(qū)、縣級市當(dāng)中，白云區(qū)經(jīng)濟總量排列第四，居越秀區(qū)（88938億元）、天河區(qū)（88881億元）、蘿崗區(qū)（53206億元）之后；增長速度排列第六位，比全市平均增速高出02，居南沙區(qū)（289）、花都區(qū)（208）、蘿崗區(qū)（155）、天河區(qū)（14）以及增城市（139）之后。按755萬戶籍人口計算，人均生產(chǎn)總值68011元，比上年增長115。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2276億元，比上年增長8，對白云區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻率為278。第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值16142億元，增長92，對白云區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻率為247，拉動經(jīng)濟增長325。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值32928億元，增長159，對白云區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻率為7252，拉動經(jīng)濟增長954。2005年白云區(qū)各類產(chǎn)業(yè)GDP第二產(chǎn)業(yè)31第一產(chǎn)業(yè)4第三產(chǎn)業(yè)65數(shù)據(jù)來源廣州統(tǒng)計局中地行市場部122經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)的比例為44315641，與2004年46323631的結(jié)構(gòu)相比，第一產(chǎn)業(yè)比重下降02，第二產(chǎn)業(yè)比重下降08（其中工業(yè)比重提高12），第三產(chǎn)業(yè)比重提高1，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨于優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐加快。商貿(mào)市場活躍，全年實現(xiàn)商品銷售總額58002億元，增長251；完成社會消費品零售總額26512億元，增長136，其中批零貿(mào)易業(yè)增長134，餐飲業(yè)增長146；20個億元以上市場成交額高達23627億元，比上年增長469。物流業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，全年交通運輸倉儲業(yè)實現(xiàn)增加值14942億元，比上年增長175，占第三產(chǎn)業(yè)的454，對白云區(qū)經(jīng)濟的貢獻率為3714。旅游業(yè)不斷升溫，帽峰山開發(fā)步伐加快推進，全年共接待游客34萬人次，收入163萬元。工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定性增強。盡管受電力緊張、原材料價格上漲、部分勞動密集型企業(yè)搬遷、行政區(qū)劃調(diào)整等復(fù)雜因素影響，但在區(qū)委、區(qū)政府的積極應(yīng)對下，白云區(qū)仍完成工業(yè)總產(chǎn)值55641億元，增長165，實現(xiàn)工業(yè)增加值14866億元，比上年增長161，拉動白云區(qū)經(jīng)濟增長了495。工業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性增強，主要得益于第一，重工業(yè)比重不斷提高。2005年規(guī)模以上輕工業(yè)、重工業(yè)分別完成產(chǎn)值19102億元、24333億元，分別增長129、17，重工業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的56，比2004年提高了1。第二，工業(yè)聚集趨勢不斷增強。一是五大支柱工業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，塑料制品業(yè)、皮革制品業(yè)、通信設(shè)備制品業(yè)、電氣機械制造業(yè)和交通運輸設(shè)備制造業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值24612億元，比上年增長162。其中，通信設(shè)備制品業(yè)和電氣機械制造業(yè)分別完成產(chǎn)值3989億元和8189億元，高增長217和551。二是園區(qū)工業(yè)保持較快增長。三大工業(yè)園區(qū)共有投產(chǎn)企業(yè)69戶，其中18戶是今年新增企業(yè)。共完成工業(yè)總產(chǎn)值8067億元，增長325。第三，民營工業(yè)快速發(fā)展。共實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值12321億元，增長215，繼續(xù)在各種注冊類型企業(yè)中保持增速第一。第四，高新技術(shù)工業(yè)發(fā)展穩(wěn)步加快。2005年，白云區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達12382億元，占白云區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的223，比上年增長173，高于白云區(qū)工業(yè)平均增速08。農(nóng)村經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。2005年，區(qū)委、區(qū)政府采取了加大農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移、改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、扶持貧困村發(fā)展、促進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等一系列有效的綜合性措施，特別是把推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、加快發(fā)展現(xiàn)代化都市型農(nóng)業(yè)作為提升農(nóng)業(yè)發(fā)展水平的重要工作來抓，確保了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。2005年，白云區(qū)實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值3936億元，比上年增長54，實現(xiàn)增加值2276億元，增長8。外經(jīng)外貿(mào)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。2005年，白云區(qū)利用外資水平繼續(xù)提高，落戶白云區(qū)的外資企業(yè)不斷增加，霸王（廣州）有限公司等較大型外資企業(yè)相繼入駐。全年實際利用外資6725萬美元，比上年增長291；合同利用外資14775萬美元，增長264；利用外資項目85個，增長197。白云區(qū)進出口總值達276805萬美元，比上年增長56。其中，出口172108萬美元，增長184；進口104697萬美元，下降104。出口商品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，逐漸向高附加值產(chǎn)品轉(zhuǎn)移，高新技術(shù)產(chǎn)品出口額達23866萬美元，大幅增長467，占出口總值的139。出口市場呈多元化發(fā)展，從傳統(tǒng)的美國、香港等地擴展到亞洲、歐洲、美洲、大洋洲等多個國家和地區(qū)。123經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高白云區(qū)人民共享經(jīng)濟發(fā)展的成果，政府財政增收，企業(yè)效益改善，居民生活水平提高。財政收入增勢良好。2005年，區(qū)委、區(qū)政府認(rèn)真抓好稅源經(jīng)濟工作，大力加強協(xié)稅護稅力度，白云區(qū)財政收入增勢良好，增幅為近幾年來的較高水平。全年實現(xiàn)一般預(yù)算收入1396億元，按可比口徑對比增長199，收入總量在十二區(qū)縣中列第4位，居番禺區(qū)（3656億元）、天河區(qū)（1687億元）和越秀區(qū)（1613億元）之后。其中，國稅收入39億元，增長135；地稅收入821億元，增長181。白云區(qū)稅收總額達5525億元，增長143。企業(yè)經(jīng)濟效益改善。2005年，白云區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達12499，比上年提高3。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入43426億元，增長185；實現(xiàn)利稅總額229億元，增長24。人民生活水平提高。2005年，白云區(qū)職工年人均工資23982元，比上年增長147；城市居民人均可支配收入17156元，增長88；農(nóng)村居民年人均純收入7418元，增長98，高于城市居民收入增幅1。在農(nóng)村，隨著農(nóng)業(yè)稅的取消，白云區(qū)農(nóng)民正式告別“皇糧國稅”，真正實現(xiàn)零稅負(fù)，并進一步釋放了農(nóng)民的消費能力。2005年農(nóng)村居民人均生活消費支出5306元，大幅增長359。在城區(qū)，隨著居民收入和社會保障水平的穩(wěn)步提高，消費水平也同步增長。城市居民人均消費性支出12535元，增長09。124經(jīng)濟發(fā)展后勁增強城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。2005年，白云區(qū)結(jié)合創(chuàng)建全國文明城市及“創(chuàng)衛(wèi)”工作，加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，推動了城鄉(xiāng)建設(shè)的規(guī)范發(fā)展。加強“城中村”市政設(shè)施的管理和改造，完成市政公路、橋梁改造建設(shè)項目56項。加快推進農(nóng)村“六通”工程建設(shè)，完成77條自然村的通水工作和33條自然村的通水泥路工作，新增水泥公路里程3804公里。創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住環(huán)境更加適宜。全年共推進了11條街道的環(huán)境綜合整治，共清拆違章建筑276萬平方米。精心組織“劍蘭”、打擊“兩搶一盜”、禁賭禁毒等專項行動，白云區(qū)刑事案件和“兩搶”案件分別下降265和227。出租屋和外來人員管理得到加強，出租屋專項整治合格率達812?！熬G色白云”工作深入開展，白云區(qū)公路綠化達94，共新增綠地面積856萬平方米。各項社會事業(yè)全面發(fā)展。2005年，白云區(qū)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等各項社會事業(yè)全面發(fā)展，為2006年經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)?？偟膩砜?，2005年白云區(qū)經(jīng)濟保持了平穩(wěn)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢。展望未來，隨著經(jīng)濟增長方式的加快轉(zhuǎn)變，電力等能源緊張局面有所緩解，新的經(jīng)濟增長點的培育力度加大，白云區(qū)經(jīng)濟有望繼續(xù)保持適度快速平穩(wěn)增長的勢頭。白云區(qū)經(jīng)濟快速增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化尤其是第三產(chǎn)業(yè)所占比重逐年增加，將為白云區(qū)創(chuàng)造更多就業(yè)機會，吸引更多人士在白云區(qū)工作和居住。稅收總額的持續(xù)增長、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，將會為白云區(qū)營造更好的經(jīng)濟環(huán)境、生活配套和居住環(huán)境。經(jīng)濟效益的提升、人均收入的提高和創(chuàng)業(yè)、生活環(huán)境的完善，將會為白云區(qū)房地產(chǎn)帶來更多的潛在客戶。13人口發(fā)展根據(jù)最近一次人口摸查數(shù)據(jù)顯示，白云區(qū)2004年年末，有戶籍人口814萬人，其中58萬人為流出人口（即戶口在白云區(qū)，但人不在白云區(qū)居住的“人戶分離”的人口數(shù)）；另流入白云區(qū)的人口為1188萬人（即戶口不在白云區(qū)，但人在白云區(qū)居住的省外、市外、區(qū)外的人口數(shù)）。其中在本地居住時間不到半年的有204萬人，半年以上一年以下的有365萬人；一年以上的有62萬人。與2000年人口數(shù)比較，四年間凈增人口311萬人，增長191。平均每年遞增447。從摸查情況看，白云區(qū)人口變動主要呈現(xiàn)兩大特點流入人口的速度加快。2000年全國第五次人口普查中，白云區(qū)外來人口只有96萬，但至2004年末全區(qū)外來人口已增至119萬人，四年平均遞增5。即每年有56萬的外來人口流入白云區(qū)。流入人口同時呈現(xiàn)兩大特點，一是居住時間長；二是省外流入的人口多。據(jù)調(diào)查資料顯示，在白云區(qū)居住一年以上的有62萬人，占流入人口的52。半年以上一年以下的也有37萬人，占31。省外流入的人口有61萬人，占流入人口51。而白云區(qū)戶籍人口中，流出白云區(qū)以外的只有58萬人，僅占7。從地域分布情況看，流入人口數(shù)量最多的是新市街和石井街，分別超過11萬人。流入人口超過5萬人以上的有10條街2個鎮(zhèn)。分別是礦泉、松洲、同德、黃石、棠景、新市、同和、京溪、均禾、石井、太和和江高。另外，外來人口所占比例超過本地戶籍人口的有13條街，分別是礦泉、松洲、景泰、同德、黃石、棠景、新市、同和、京溪、永平、嘉禾、均禾、石井。其中超過本地戶籍人口2倍以上的有松洲（2倍）、同德（63倍）、棠景（43倍）、新市（3倍）、同和（29倍）、京溪（4倍）、永平（38倍）。從最近一次人口摸查情況來看，白云區(qū)戶籍人口流動性不大，但外來人口的流入?yún)s越來越多，這與白云區(qū)經(jīng)濟發(fā)展是相適應(yīng)的。經(jīng)濟越發(fā)展，人口流動的頻率越高。在白云區(qū)，流入人口越多的地方，恰好就是近年來工業(yè)化、城市化加速發(fā)展的地方。經(jīng)濟發(fā)展較慢、農(nóng)業(yè)化程度還較高的地方，外來人口的集聚就少，例如中遠郊的四個鎮(zhèn)，沒有一個鎮(zhèn)的流入人口大過當(dāng)?shù)貞艏丝诳倲?shù)的。龐大的人口基數(shù)和大量的外區(qū)域流動人口為白云區(qū)房地產(chǎn)帶來大量的潛在客戶，但白云區(qū)人口中高收入者相對較少，對項目的目標(biāo)客戶群細(xì)分提出更高要求。2發(fā)展前景21廣州市發(fā)展規(guī)劃城市東翼發(fā)展區(qū)，地理范圍包括黃埔區(qū)及白云區(qū)的一部分，分為三個相互聯(lián)系的小組團，即大沙地、云埔工業(yè)區(qū)、廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。結(jié)合廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，大力發(fā)展工業(yè)、港口、倉庫物流、對外交通等設(shè)施；開發(fā)大沙地和云埔工業(yè)區(qū)。依托奧林匹克體育中心的建設(shè)進一步完善周邊用地功能，增強該區(qū)的吸引力。城市北翼發(fā)展區(qū)，地理范圍包括流溪河?xùn)|南側(cè)的新市鎮(zhèn)、石井鎮(zhèn)、同和鎮(zhèn)等地帶。該區(qū)主要發(fā)展無污染工業(yè)、居住及其配套公共設(shè)施。集中建設(shè)用地控制在華南路以南地區(qū)，作為廣州市傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能的延伸、舊城功能的補充，可以發(fā)展全市性的商貿(mào)物流中心，開發(fā)低強度的居住區(qū)，重點開發(fā)“白云新城”。華南路以北地區(qū)嚴(yán)格控制開發(fā)強度，除建設(shè)廣州國際新機場、廣北鐵路編組站等大型城市基礎(chǔ)設(shè)施項目外，對流溪河沿岸及東北部山林地等生態(tài)敏感地區(qū)加以保護控制，并加強中心組團與花都組團的空間隔離控制，防止城市群延綿發(fā)展。22白云區(qū)發(fā)展規(guī)劃按規(guī)劃，白云區(qū)劃分為8個分區(qū)廣州中心城區(qū)該分區(qū)劃分為六大區(qū)域白云新城及周邊發(fā)展區(qū)，作為未來廣州傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能北延的主要區(qū)域；金沙洲松沙洲同德圍居住發(fā)展區(qū)，集中發(fā)展一片商業(yè)住宅區(qū)；增槎路商貿(mào)發(fā)展區(qū)；石井綜合發(fā)展區(qū)；白云山東麓居住發(fā)展區(qū)，包括同和街與京溪街；南湖西教育居住區(qū)。中部集聚發(fā)展區(qū)包括現(xiàn)人和鎮(zhèn)、龍歸鎮(zhèn)及太和鎮(zhèn)，總體建設(shè)成為廣州北部生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，既適于居住又適于生產(chǎn)的生態(tài)型衛(wèi)生城。流溪河北岸調(diào)整區(qū)包括現(xiàn)神山鎮(zhèn)、江高鎮(zhèn)。將依托鐵路、公路和新白云國際機場，發(fā)展倉儲、轉(zhuǎn)運、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。機場控制優(yōu)化發(fā)展區(qū)包括機場建設(shè)組團及人和鎮(zhèn)西北建設(shè)區(qū)。將依托新機場，發(fā)展成為具有物流中心、辦公功能、商貿(mào)服務(wù)功能、生產(chǎn)制造及居住功能的綜合發(fā)展區(qū)。北部整合發(fā)展區(qū)包括竹料鎮(zhèn)、良田鎮(zhèn)及鐘落潭鎮(zhèn)。三鎮(zhèn)整合發(fā)展成為集商貿(mào)、工業(yè)、體育休閑、居住功能為一體的生態(tài)發(fā)展區(qū)。九佛聯(lián)合發(fā)展區(qū)北連從化經(jīng)濟網(wǎng)站開發(fā)區(qū)，南連云埔工業(yè)區(qū)二期，形成一個集高科研發(fā)、高尚居住一體的生態(tài)型綜合發(fā)展區(qū)。大帽峰山生態(tài)發(fā)展區(qū)著眼于使越秀山白云山南湖帽峰山地區(qū)實現(xiàn)生態(tài)系統(tǒng)健康，構(gòu)建廣州近郊重要的生態(tài)調(diào)節(jié)區(qū)和景觀休閑帶。流溪河水源保護區(qū)以生態(tài)隔離為主，適當(dāng)發(fā)展生態(tài)旅游、休閑娛樂等無污染項目。在廣州市和白云區(qū)的規(guī)劃中，本項目位于廣州中心城區(qū)板塊的北部，南靠作為未來廣州傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能北延主要區(qū)域的白云新城，東面是作為廣州近郊最重要的生態(tài)調(diào)節(jié)區(qū)和景觀區(qū)的大帽峰山生態(tài)發(fā)展區(qū)，重點開發(fā)低強度住宅區(qū)。隨著城市的發(fā)展，項目所在區(qū)域?qū)映墒欤⒌玫礁嗫蛻舻恼J(rèn)同。2320062010年本區(qū)域重點發(fā)展區(qū)域情況231白云新城白云新城規(guī)劃總面積約1141平方公里，其中核心區(qū)用地693平方公里，機場搬遷區(qū)域260平方公里。白云新城規(guī)劃范圍東至白云山風(fēng)景區(qū)絕對控制線，南至北環(huán)高架，西至機場路，北至華南干線。白云新城擬定位是廣州市城市副中心、白云區(qū)級中心、現(xiàn)代化生態(tài)型商貿(mào)文化中心。白云新城人口預(yù)測白云新城建成后將新增15萬左右人口，加上周邊現(xiàn)有的幾十萬居民，約百萬人口規(guī)模未來的白云新城將由現(xiàn)代化的商貿(mào)中心以及休閑、文化、體育中心構(gòu)成，通過發(fā)展商貿(mào)以提升和改造原有的市場結(jié)構(gòu)，通過城市文化設(shè)施的拉動，與白云山一體形成城市的靚麗客廳。1建設(shè)白云新城廣州發(fā)展增色廣州北部城市建設(shè)新規(guī)劃經(jīng)過多次論證已經(jīng)呼之欲出在搬遷后的老白云機場及其周邊，將全新規(guī)劃建設(shè)廣州市新城區(qū)白云新城。站在增強中心城市輻射力和影響力的視角觀察，廣州市的這一戰(zhàn)略決策，既有現(xiàn)實意義，更具前瞻價值。推動廣州城市化提高城市化水平是加快經(jīng)濟社會發(fā)展的一條必由之路。對廣州這樣一個現(xiàn)代化水平較高的中心城市而言，提高城市化水平，仍然是一項長期性的重要工作。換言之，廣州要不斷發(fā)揮其作為中心城市的引擎效力，在華南經(jīng)濟圈乃至全國經(jīng)濟增長中產(chǎn)生更大作用，根本措施之一就是高質(zhì)量、高效率地推動城市化進程。作為推動廣州市城市化三大措施之一高起點、高標(biāo)準(zhǔn)地規(guī)劃建設(shè)新城區(qū)，白云新城就是廣州市的重要新城區(qū)之一，不僅可以承接分流老城區(qū)的功能，進一步增強廣州市的輻射力，而且能夠擴大廣州市的城市規(guī)模。隨著廣州新白云國際樞紐機場的啟用，白云新城作為廣州市新的“現(xiàn)代化生態(tài)型商貿(mào)文化中心”，將在航空物流業(yè)、現(xiàn)代會展業(yè)、音像文化業(yè)等方面，將加速廣州市成為現(xiàn)代化國際性城市的步伐。拉動廣州經(jīng)濟增長拉動經(jīng)濟增長的重要手段之一。近年來，廣州投入巨資建設(shè)了一批對今后發(fā)展有著全局意義的重大工程項目，包括已經(jīng)建成的有新白云國際機場、國際會展中心、奧林匹克運動中心等。這些重大工程項目，在進一步夯實廣州市城市發(fā)展基礎(chǔ)的同時，也為廣州市經(jīng)濟持續(xù)增長起到了積極有力的投資拉動作用。目前，在廣州市老城區(qū)的道路改造、綠地建設(shè)等基礎(chǔ)工作已大致完成的基礎(chǔ)上，廣州的城市建設(shè)投資重點將轉(zhuǎn)向新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)上，白云新城就是其中的重要內(nèi)容。值得一提的是，由于開發(fā)面積不亞于廣州中心商務(wù)區(qū)的珠江新城，開發(fā)原則也是“高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)”，白云新城的建設(shè)投資無疑將成為今后廣州一個重要的經(jīng)濟增長點。完善廣州人居環(huán)境距離廣州中心城區(qū)僅5公里的老白云機場及其周邊地區(qū)，是廣州市當(dāng)前最需改善人居環(huán)境的區(qū)域。這里是有名的城郊結(jié)合部，人口密集、交通擁擠，由于過去受凈空限制，不僅臨時建筑眾多，生活、文教、醫(yī)療、環(huán)保設(shè)施也明顯不足，居民生活環(huán)境和質(zhì)量均落后于廣州中心城區(qū)和新建城區(qū)。要根治這些問題，提升居民生活質(zhì)量，就必須優(yōu)化改區(qū)域布局，拓展區(qū)域空間，加快區(qū)域建設(shè)，把部分居民分流到新城區(qū)，使區(qū)域內(nèi)有更多的空間來建設(shè)廣場、綠地，使廣大居民有更多休閑活動的地方。規(guī)劃建設(shè)白云新城，勢必將從整體上提升這個地區(qū)乃至廣州市的人居環(huán)境水平和質(zhì)量。2綠色新城展示山水之都生態(tài)魅力作為廣州未來的“現(xiàn)代化商貿(mào)文化中心”，白云新城東接國家級風(fēng)景區(qū)白云山，西臨全長15公里的石井河。這“一山一水”的優(yōu)越自然環(huán)境得天獨厚，使白云新城這個廣州市未來的中心城區(qū)，擁有一片能夠真正打上山水之都印記的“風(fēng)水寶地”，是名副其實的綠色新城。在規(guī)劃設(shè)計中，白云新城已初步確定了“引山引水進城中，城市建在山水間”的方略。而出于該區(qū)域的地質(zhì)條件比較特殊，因此必須堅持低強度和低密度開發(fā)建設(shè)。按照這一規(guī)劃設(shè)計原則，白云新城將成為一個置身于森林與草地之中的現(xiàn)代化商貿(mào)文化中心，生活空間將變得更加開闊寬松，給市民帶來更多城市現(xiàn)代文明與自然優(yōu)美環(huán)境和諧的享受。從創(chuàng)業(yè)發(fā)展的角度看，21世紀(jì)是一個推崇經(jīng)濟與環(huán)境和諧發(fā)展的時代，作為主流產(chǎn)業(yè)的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生物制藥產(chǎn)業(yè)，對優(yōu)良環(huán)境的依賴性很大。具備環(huán)境生態(tài)優(yōu)勢的白云新城，在這一點上將比廣州市其他城區(qū)，更具投資創(chuàng)業(yè)的吸引力。3商貿(mào)新城增強經(jīng)濟中心引擎效力白云新城在規(guī)劃設(shè)計時，商貿(mào)功能的設(shè)置已成為首要考慮因素，具體而言就是要有大型建筑，類似廣州現(xiàn)在最大的購物中心天河城廣場，當(dāng)然需要增添新的元素和內(nèi)容，比如信息化設(shè)施等。初步計劃在這大型的建筑里，既有大型商場、自選超市、專賣店、連鎖店，也有銀行、書市、餐廳、影院；既有美容院、健身房、歌舞廳、游樂場，還要有商務(wù)套房、會議中心、展覽大廳、自助網(wǎng)吧總之，這是一個濃縮現(xiàn)代都市消費所有內(nèi)容的綜合建筑，它將成為白云新城最具現(xiàn)代化和標(biāo)志性的基礎(chǔ)設(shè)施之一。白云新城建成商貿(mào)中心的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)十分優(yōu)良。其所在的廣州市白云區(qū)，聚集著廣州80的專業(yè)市場，其中汽車及配件、音像、化妝品、皮鞋皮具、建材等市場，已在全國形成一定的價格影響力，年交易額均達到上百億元乃至更大規(guī)模，但也或多或少地存在“硬件不硬、軟件很軟”的問題。在規(guī)劃設(shè)計中，白云新城將考慮吸納這些專業(yè)市場的零售與展銷功能，同時對其軟硬件進行升級換代，從而豐富并增強自身的商貿(mào)功能，為珠三角企業(yè)產(chǎn)品向外輻射構(gòu)建新的市場平臺。著眼于發(fā)展總部經(jīng)濟，白云新城在規(guī)劃設(shè)計上還安排了行政辦公、金融保險、電子通訊、信息咨詢等服務(wù)功能。這意味著，白云新城將是白云區(qū)的城市功能中心，是一大批對航空運輸業(yè)有著較高依存度的高科技企業(yè)總部的理想選擇地。加上區(qū)域內(nèi)連接珠三角從這一點看，白云新城有望成為廣州未來新的公司總部密集區(qū)，進一步增強廣州市作為經(jīng)濟中心的引擎效力。4文化新城提升古老羊城時尚活力現(xiàn)代化的文化之城，首先需要有現(xiàn)代化的文化設(shè)施作為依托。白云新城在規(guī)劃設(shè)計中，文化設(shè)施的安排被擺在了十分重要的位置。在未來的白云新城中，無論是圖書館、文化宮、購書中心，還是影劇院、歌舞廳、文化廣場，都將成為一道道靚麗的城市風(fēng)景，成為區(qū)域增強文化氣息、提升文化品位的基礎(chǔ)設(shè)施。廣東省畫院已在白云新城東側(cè)選定新址，廣州雜技團也有落戶此地的意向，這將改變廣州北部地區(qū)長期沒有現(xiàn)代化文化中心城區(qū)的歷史，而舊城中心則是白云新城發(fā)展的廣闊腹地。在白云新城中，將依靠白云新城核心區(qū)的南邊成熟的批發(fā)銷售為主業(yè)的“廣東音像城”為基礎(chǔ)，建設(shè)中國最大的音像博覽城。汽車展覽場所是白云新城規(guī)劃設(shè)計的一個“重頭戲”。白云新城將整合周邊已經(jīng)形成的廣東最大規(guī)模的汽車批發(fā)市場，全新規(guī)劃設(shè)計具有文化娛樂功能的現(xiàn)代汽車展館，以展示汽車引領(lǐng)消費文化、兼容時尚娛樂的商品特性?？梢灶A(yù)見，未來白云新城的汽車展覽場所，不管名稱叫“汽車博覽世界”還是“汽車展銷中心”，都將成為中外廠商展示新款汽車的窗口，成為時裝模特進行表演、明星開展商業(yè)活動的平臺，同時也將成為廣州引領(lǐng)消費時尚的源頭。232白云國際會議中心廣州白云國際會議中心是廣東省、廣州市的重點工程，總投資31億元，是以會議中心為主體，配套展覽、商業(yè)、酒店等設(shè)施的大型綜合性會議中心。白云國際會議中心用地面積約25萬平方米，建筑面積約31萬平方米，相當(dāng)于曾舉行APEC會議的上海國際會議中心的兩倍、中山紀(jì)念堂的十八倍。它以會議為主體，配套展覽、商業(yè)、酒店等設(shè)施，將全面改觀廣東舉辦超大型會議場地捉襟見肘的窘?jīng)r。該項目于2005年10月26日開始動工，計劃2006年年底有B、C、D三棟會議中心竣工，2007年1月會議中心將投入使用，2007年6月A、E兩棟配套酒店將竣工，2007年7月，配套酒店將開始正式營業(yè)。整個會議中心最大的二千五百座大會議廳，除了舉辦會議，還能“變身”大劇院。該廳主席臺將有一百五十個座位，并設(shè)可升降地板、電子表決系統(tǒng)。舞臺將參照標(biāo)準(zhǔn)劇院，設(shè)升降臺、升降樂池及完整舞臺燈光音響等技術(shù)設(shè)施。此外，中心還將配一間一千座國際會議廳、一間五百座國際會議廳、一間二百五十座主席團專用會議廳和兩到四間多功能廳、國際會議廳等。除了召開會議、舉辦活動，該中心還是外地游客入住廣州的勝地。兩座星級酒店可提供總共一千一百間客房，相當(dāng)于一座全新的中國大酒店。整個中心建筑可與附近的白云山、鳴泉居、新體育館形成錯落有致、疏密得當(dāng)?shù)慕ㄖL(fēng)景群。233廣州市新白云國際機場廣州（新）白云國際機場位于廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)安置區(qū)，占地面積為平方公里，總投資逾200億人民幣，是我國首個按國際樞紐機場標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃設(shè)計的機場?！氨眱?yōu)”目標(biāo)得以實現(xiàn)新機場的建成和舊機場的搬遷，將改善目前廣州市區(qū)北部、舊機場附近的環(huán)境，拓寬廣州城市的架構(gòu)。機場搬遷之后，整個廣州的北部將發(fā)展成為未來的航空港以及商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，極大地優(yōu)化了廣州的城市功能，實現(xiàn)廣州城市發(fā)展“北優(yōu)”的規(guī)劃目標(biāo)?？崭劢?jīng)濟空港經(jīng)濟也叫“臨空經(jīng)濟”，是一種新的經(jīng)濟形態(tài)。國外研究結(jié)果表明，大型樞紐機場客運量每增加100萬人，將拉動地方經(jīng)濟增長05，增加就業(yè)崗位1萬人。專家預(yù)測，未來10年，以新白云國際機場為核心的空港經(jīng)濟區(qū)將是帶動廣州未來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的“增長極”，包括空港物流、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)服務(wù)業(yè)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集群將會有較大發(fā)展。中國廣州網(wǎng)訊進入二十一世紀(jì)以來，伴隨著以信息科技為代表的新科技革命浪潮，經(jīng)濟的發(fā)展進一步超越時空限制，追求時間價值已成為經(jīng)濟發(fā)展、企業(yè)競爭的一大準(zhǔn)則，空港經(jīng)濟更是凸顯其重要性。新白云國際機場為廣州在新世紀(jì)的經(jīng)濟騰飛創(chuàng)造了戰(zhàn)略優(yōu)勢，人才流、物資流、資金流和信息流的交匯聚集衍生了巨大的經(jīng)濟發(fā)展商機?？梢郧逦仡A(yù)見，未來十年，以新白云機場為核心的空港經(jīng)濟區(qū)將是帶動廣州未來具有高附加值的制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的“增長極”，包括空港物流、先進制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)服務(wù)業(yè)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集群將會有較大發(fā)展。新機場投入運營后，空港相關(guān)產(chǎn)業(yè)航空運輸、制造、民航綜合服務(wù)等產(chǎn)業(yè)鏈初步形成，機場周邊地區(qū)正在向與空港經(jīng)濟相關(guān)的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，培育了汽車、電子、皮革皮具、金銀珠寶等加工制造支柱產(chǎn)業(yè)。在聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運中心的帶動下，大批倉儲物流項目將落戶，形成空港物流業(yè)配套集聚；為機場及各大航空公司配套的航空服務(wù)業(yè)也已形成一定規(guī)模，大型地產(chǎn)項目、酒店、航空公司總部已經(jīng)紛紛落戶?？崭鄣貐^(qū)已有的產(chǎn)業(yè)布局和合理規(guī)劃，為空港產(chǎn)業(yè)集群的形成奠定了堅實基礎(chǔ)。234白云旅游業(yè)發(fā)展區(qū)經(jīng)過20多年的奮斗，白云區(qū)立足優(yōu)越的區(qū)位、便利的交通、寬廣的地域空間和組合良好的旅游資源等優(yōu)勢，白云區(qū)旅游業(yè)已經(jīng)初步形成產(chǎn)業(yè)體系。旅游餐飲方面，隨著經(jīng)濟及廣州市旅游業(yè)的快速發(fā)展，區(qū)內(nèi)餐飲資源得到利用，近年形成的新廣從公路飲食長廊最具特色；旅游購物方面，隨著廣清路綜合批發(fā)市場、黃石路汽車汽配市場、梓元崗皮具市場、機場路化妝品市場等商業(yè)街和專業(yè)批發(fā)市場的建成，日漸形成獨具特色的旅游消費市場。以南湖國家旅游度假區(qū)、廣州新體育館、白云山風(fēng)景區(qū)為代表的眾多游樂場所，可滿足市民和游客的娛樂要求目前，全區(qū)行、游、住、吃、購、娛旅游六要素基本配套，產(chǎn)業(yè)體系初步形成。白云區(qū)的現(xiàn)有旅游資源主要有如下7種類型（詳情見下表）類型地點地文景觀類白云山風(fēng)景區(qū)生態(tài)景觀類帽峰山森林公園水域風(fēng)光類南湖國家旅游度假區(qū)古跡與建筑類三元里古廟、三元里抗英紀(jì)念碑等生態(tài)農(nóng)業(yè)基地類水果世界、親親農(nóng)莊等消閑求知健身類蘿崗香雪公園等購物類廣源購物中心、梓元崗皮具市場、增槎路批發(fā)市場、白云大道飲食長廊、黃石路汽配、裝飾材料，燈飾市場等1白云旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)總目標(biāo)到2005年，旅游業(yè)成為全區(qū)國民經(jīng)濟的新增長點和第三產(chǎn)業(yè)的龍頭。到2015年，旅游業(yè)成為全區(qū)國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。定性目標(biāo)到規(guī)劃期末，將白云區(qū)建成以休閑、度假為主體，以生態(tài)旅游為特色，集觀光、會議、美食、康樂、體育、商貿(mào)旅游為一體多功能、多層次的休閑度假勝地。定量目標(biāo)2000年2005年2010年2015年年增長率接待旅游總?cè)藬?shù)（萬人次）628923135619928接待過夜旅游者（萬人次）31448374311439旅游業(yè)總收入（億元）12623242778713旅游增加值（億元）387314127214旅游業(yè)增加值占全區(qū)GDP比重33846532總體布局白云區(qū)旅游業(yè)發(fā)展總體布局為“二帶三廊四區(qū)“二帶A白云山娛樂休閑帶主要有雕塑公園、云臺花園、山頂公園、鳴春谷、北山公園、東方樂園、鳴泉居度假村、廣州新體育館（在建）、廣州科學(xué)館（規(guī)劃待建）、白云山西側(cè)綠化休閑帶（在建）等景區(qū)（點）。規(guī)劃建成以觀光娛樂為主體，綜合發(fā)展休閑度假、體育、科普教育的旅游活動帶B流溪河風(fēng)景觀光帶將竹料鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)境內(nèi)的流溪河段規(guī)劃建設(shè)成為一河兩岸、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)觀光游覽帶，包括沿河太陽島樂園、廣東劃船賽場兩個景區(qū)（點）。三走廊A白云大道美食走廊在白云大道飲食長廊現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，通過整體形象策劃與建設(shè)、加強行業(yè)管理、整治交通秩序，建成一個遠近聞名的美食長廊。B江高、人和、九佛鎮(zhèn)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游走廊從江高鎮(zhèn)的粵旺現(xiàn)代農(nóng)莊到人和鎮(zhèn)的明興農(nóng)業(yè)基地、食用菌、太空蔬菜、花卉種植，鴿業(yè)養(yǎng)殖基地再至九佛鎮(zhèn)的親親農(nóng)莊、白蘭花公園、廣州水果世界，主要依托這些現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，面向旅游市場，發(fā)展各具特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游。C增槎路、黃石路購物走廊增槎路兩邊，上萬平方米的各類專業(yè)市場就有16個，商品貿(mào)易輻射全國黃石路上的汽車貿(mào)易及配件專業(yè)市場、裝飾材料、燈飾專業(yè)市場遐邇聞名。依托專業(yè)批發(fā)市場，大力發(fā)展購物旅游是白云區(qū)開發(fā)旅游資源又一新的切入點，結(jié)合“三年一中變“規(guī)劃，綠化、美化增槎路、黃石路街道環(huán)境；整治市場秩序，規(guī)范市場行為，維護市場信譽，塑造文明市場形象；組織舉辦各種商品展銷會，擴大知名度；建立專業(yè)市場信息查詢系統(tǒng)，拓寬信息渠道。通過以上措施將增槎路、黃石路建成廣州市的標(biāo)志性商貿(mào)中心之一。四區(qū)A廣州南湖國家旅游度假區(qū)該區(qū)已建成的景區(qū)（點）有南湖游樂園、大河馬水上世界、南湖高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部。今后通過調(diào)整規(guī)劃、加強生態(tài)保護和建設(shè)、更新改造高爾夫球場、規(guī)劃新建鳳凰山水園等系列措施，將南湖建成檔次高且名副其實的國家級旅游度假區(qū)。B帽峰山森林生態(tài)旅游區(qū)包括帽峰山森林公園。以品位高、規(guī)模大、特色鮮明的帽峰山森林公園的山林資源為依托，順應(yīng)回歸自然、返璞歸真的世界潮流，開發(fā)森林生態(tài)旅游產(chǎn)品，并努力使之成為白云區(qū)乃至廣州市的旅游拳頭產(chǎn)品。近期重點建設(shè)好位于銅鑼灣水庫周邊地區(qū)的廣州市白云生態(tài)公園森林示范區(qū)。C蘿崗山水觀光區(qū)重點建設(shè)好蘿崗鎮(zhèn)內(nèi)的蘿崗香雪公園，并充分利用好該鎮(zhèn)內(nèi)的天麓湖郊野公園、嶺頭療養(yǎng)院、各類果園資源，發(fā)展觀光、康體休閑度假旅游。D三元里史跡游覽區(qū)依賴三元里兩個重點文物保護單位和抗英大街的文化資源和內(nèi)涵，規(guī)劃建設(shè)三處廣場（三元里抗英雕塑廣場、三元里古廟綠化廣場、三無里社區(qū)廣場），一個抗英紀(jì)念公園和一座紀(jì)念博物館，建設(shè)成一個著名的史跡旅游區(qū)、愛國主義教育基地。235北部水系建設(shè)為改善廣州整體水源質(zhì)量，廣州北部水系建設(shè)已全面開展。首期工程是廣州市水系建設(shè)的標(biāo)志性工程，建設(shè)內(nèi)容主要包括廣和泵站、引水渠、白云湖三大部分，總投資約1268億元。廣和泵站是北部水系建設(shè)首期工程的龍頭項目，是引水渠的渠首工程，泵站提水后，經(jīng)華南快速干線北側(cè)的引水渠到達白云湖。此外，工程還將配套實施周邊環(huán)境整治，實現(xiàn)人、水、自然的和諧。白云湖作為廣州市北部水系首期引水工程的重要組成部分廣州最大得人工湖白云湖將于年底動工。預(yù)計該工程明年年底完工后，每天可以從珠江西航道引入100萬立方米的活水，改善北部60多條河涌水質(zhì)。規(guī)劃中的白云湖水面面積1057平方公里，大于四大人工湖（東山湖、荔灣湖、麓湖、流花湖）的總和，達到荔灣湖的32倍、東山湖的5倍。工程將整治周邊環(huán)境，把它建設(shè)成占地207平方公里兼具蓄水、補水、雨洪調(diào)蓄、休閑娛樂等功能的生態(tài)公園，目前已經(jīng)完成北起華南北路，南至浮山村、環(huán)窖村北部，東起蜆崗嶺，西至濱湖規(guī)劃路的工程規(guī)劃。首期工程完工后，每天可以從珠江西航道引入100萬立方米的活水進入白云湖。白云湖的水可以直接沖刷石井河，北部有20條河涌可以直接得到補水，另外通過河涌之間的溝通，有60多條河涌的水質(zhì)可得到改善，屆時廣州北部的河涌水源質(zhì)量將得到改善及保證。236金沙洲金沙洲打造成廣佛都市圈中心的11萬人的居住新城金沙洲位于廣州市西部，西、北、南三面緊接南海，東與羅沖圍隔江相望，是廣州西部重要出口。未來的金沙洲，將按低密度開發(fā)原則，最高居住人口規(guī)劃不超過11萬，中心位于金沙洲大橋的橋頭。迄今，政府儲備用地紅線面積672平方公里。金沙洲已建成金沙洲大橋、二號立交等交通主干道。目前可出讓土地164平方公里，可建建筑面積約300萬平方米?？傮w規(guī)劃4個二類社區(qū)和1個一類社區(qū)按照規(guī)劃，該區(qū)將成為廣佛都市圈中心的居住新城，規(guī)劃區(qū)總用地面積826萬平方米，總?cè)丝?1萬。與2004年版的規(guī)劃相比，本次修編在土地利用規(guī)劃方面，主要根據(jù)武廣客運專線、地鐵六號線、河涌等相應(yīng)調(diào)整所在地塊用地布局。調(diào)整后的規(guī)劃結(jié)構(gòu)包括一心金沙洲居住新城的中心，位于金沙洲大橋橋頭。二帶沿江南北向100米寬的綠化帶；高速公路兩側(cè)綠化帶。三片六區(qū)規(guī)劃區(qū)被高速公路分成南北三片和六個區(qū)，其中有4個以二類居住為主的居住區(qū)，1個以一類居住為主的居住區(qū)，一個工業(yè)區(qū)。交通規(guī)劃地鐵六號線設(shè)3個站在道路交通規(guī)劃方面，增加了武廣客運專線、地鐵六號線并調(diào)整了相應(yīng)的交通設(shè)施規(guī)劃。六號線在金沙洲段主要順A1路從金沙洲大橋至西北山林地，設(shè)置3個站和1個地鐵停車場。結(jié)合地鐵出入口的設(shè)置，安排停車場及公交樞紐站，便于居民的出行及交通轉(zhuǎn)換。結(jié)合地鐵站設(shè)置公交樞紐站共3處，設(shè)置公交首末站4處，公交保養(yǎng)停車場1處。依據(jù)公共交通線路設(shè)公交?？空军c，采用港灣式公交站，共設(shè)社會停車場和加油站各5個。此外，連接武漢至廣州的高速鐵路武廣客運專線則由北往南從地下貫穿金沙洲。隨著區(qū)內(nèi)及周遍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，金沙洲在落實廣州“西聯(lián)、北優(yōu)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中越來越顯示出優(yōu)越的地位。2003年開始，市政府開始對金沙洲的規(guī)劃定位進行調(diào)整，將金沙洲規(guī)劃定位由廣州市西部大型居住區(qū)，調(diào)整為廣佛都市圈中心的居住新城，并且作出了加快金沙洲大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的決定。目前，金沙洲大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的各項工作已經(jīng)全面啟動，一個由政府主導(dǎo)，積極支持社會力量參與的金沙洲開發(fā)建設(shè)熱潮已經(jīng)掀起。生活設(shè)施19座公廁6處加油站主要采用了真空管道收集垃圾系統(tǒng)。工業(yè)區(qū)采用傳統(tǒng)方式收集垃圾，其他5個居住區(qū)采用真空管道垃圾收運方式，設(shè)置4個真空管道垃圾收集系統(tǒng)，配置4個中央垃圾收集站，其中二類居住區(qū)的中央垃圾收集站為四廂站，占地面積為1300平方米左右；一類居住區(qū)的為兩廂站，占地956平方米。根據(jù)服務(wù)半徑和人流分布，設(shè)置19個公廁，單個建筑面積為70平方米。保留現(xiàn)狀加油站2處，規(guī)劃新增加油站3處，公交加油（氣）站1處。規(guī)劃普通消防站1處，燃?xì)鈸屝拚?處。公共設(shè)施醫(yī)院中小學(xué)養(yǎng)老院齊全本次修編設(shè)置規(guī)劃區(qū)級、居住區(qū)級、居住小區(qū)級的三個級別的系統(tǒng)完善的公共設(shè)施服務(wù)體系。規(guī)劃1個規(guī)劃區(qū)中心，2個居住區(qū)中心和11個居住小區(qū)中心。各級設(shè)施在考慮服務(wù)半徑的前提下相應(yīng)集中設(shè)置在各級中心。結(jié)合地鐵六號線的三個站點形成換乘樞紐，設(shè)置商業(yè)設(shè)施。規(guī)劃了1處綜合醫(yī)院，1處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，1處老年人福利院，2處綜合文化活動中心，1處濱江體育公園，5處社區(qū)運動場和居民健身設(shè)施，3個完全中學(xué)，2個九年一貫制學(xué)校，7個小學(xué)，13個幼兒園。此外，規(guī)劃街道辦事處、派出所、社區(qū)服務(wù)中心、老年人服務(wù)中心等各2處。規(guī)劃衛(wèi)生站、物業(yè)管理、文化活動站、托兒所等各11處，規(guī)劃居委會、老年人服務(wù)站點各18個。綠地規(guī)劃5個居住區(qū)公園和社區(qū)運動場在綠地系統(tǒng)規(guī)劃方面，盡量多保留現(xiàn)狀河涌，在河涌兩邊各規(guī)劃寬15米的綠化帶，增加本區(qū)生態(tài)特色。規(guī)劃綠地面積23577萬平方米，綠地率為314，人均公共綠地1562平方米。綠地系統(tǒng)由“點、線、面”三個層次構(gòu)成。其中點5個居住區(qū)公園和社區(qū)運動場，形態(tài)特色各不相同，還有分布于各組團內(nèi)部的組團綠地、街旁路角的街頭綠地及城市廣場中的集中綠地等；線包括100米寬的濱江景觀綠化帶，高速公路兩側(cè)各50至80米寬的道路綠化帶，其他道路、河涌綠化帶和高壓走廊防護綠化帶等；面包括西北部的城市生態(tài)郊野公園，東北部的濱江體育公園等。237小結(jié)白云騰飛，機遇與競爭并存以往提及白云區(qū)，給大眾的形象總是人口密集而復(fù)雜、治安差、環(huán)境臟亂，沒有高檔次、高層次的標(biāo)志性建筑，是居住環(huán)境較差的區(qū)域，所以一直以來較難吸引外區(qū)域的客戶選擇在這里居住，而本區(qū)域房地產(chǎn)項目也只能消化本區(qū)域的客戶，以致一直以來缺少精品高檔次樓盤。隨著廣州市政府“東進西聯(lián)南拓北優(yōu)”的城市發(fā)展思路，廣州市北部的白云區(qū)，近年在經(jīng)濟及城市建設(shè)上均取得了很大成就。特別是近年來，隨著廣州市“北優(yōu)”進程的加快，眾多的市政利好開始青睞白云區(qū)，如白云新城規(guī)劃方案的修編、白云國際會議中心、北部水系建設(shè)及白云湖方案的確定，加上高檔旅游資源的開發(fā)等等多項措施，使得白云區(qū)在未來幾年的時間里，產(chǎn)生質(zhì)的飛躍，將大大改善區(qū)域內(nèi)的整體環(huán)境，使白云區(qū)的區(qū)域形象得到提升，對該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展將起積極的作用。機遇A區(qū)域多個形象工程的啟動，如白云新城、白云國際會議中心，對白云區(qū)整體檔次的拉升起重要作用，以彌補該區(qū)域缺少高端標(biāo)志性建筑的空白，增加區(qū)域的市場競爭力的同時亦可帶動周邊區(qū)域的發(fā)展；B多元化產(chǎn)業(yè)的持續(xù)托張及發(fā)展，給該區(qū)域帶來蓬勃的商機，同時也締造了一大批經(jīng)濟實力較強的市場客戶，這對未來區(qū)域房地產(chǎn)市場的目標(biāo)受眾提供了較多的客源；C區(qū)域多項環(huán)境整改方案的制定及落實，如北部水系建設(shè)，將從根本上改善區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，利于突顯區(qū)域環(huán)境的優(yōu)勢；D蓬勃發(fā)展高品味的旅游產(chǎn)業(yè)，大大提高區(qū)域的形象，也為區(qū)域整體環(huán)境的改善起直接作用。競爭多區(qū)域的同時啟動及發(fā)展，如金沙洲、白云新城、南湖等高端區(qū)域，必然存在區(qū)域之間的競爭，在市場競爭激烈的房地產(chǎn)市場尤為突顯。利好市政的落實，使得更多的市場客戶（尤其是區(qū)域外客戶）對白云區(qū)整體環(huán)境、經(jīng)濟實力等方面增強信心，這也為該區(qū)域的房地產(chǎn)市場提供了大量的潛在人群，促進區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展。而面對競爭，房地產(chǎn)市場激烈的競爭，只有通過超前的規(guī)劃，新穎實用的產(chǎn)品設(shè)計，通過鮮明的包裝，科學(xué)的營銷手段，才能在市場上突圍而出，贏得市場。3白云區(qū)綜合交通情況31空港交通系統(tǒng)航空交通線一縱三橫高速路連接?xùn)|南西北一縱大通道新機場高速公路新機場高速公路全長5074公里。分南北兩線，南線到廣州三元里；北線至花都區(qū)北興，與京珠高速公路相接。沿線分別與廣州環(huán)城高速、華南快速干線、北二環(huán)高速和內(nèi)環(huán)路相連。將成為滿足通航后旅客年吞吐量2500萬人次及大量貨物迅速疏散的一條大通道。三條橫向路連通東南西北三橫首先是連接廣州市西面的北環(huán)高速路，佛山、南海等地區(qū)的車輛從北環(huán)高速公路，通過三元里立交直上新機場高速公路。而連接?xùn)|面的高速路要數(shù)北二環(huán)。順德、番禺等地區(qū)的車輛可以從華南快速干線的一期和二期轉(zhuǎn)入北二環(huán)，然后在蚌湖互通立交上新機場高速公路直達新機場。增城等地區(qū)的車輛也可以從北二環(huán)進入新機場高速公路。建設(shè)中的華南快速干線三期，與新機場高速公路相通，既迎來送往東面的車輛，也可以迎來送往西面的車輛。受惠于航空交通道路系統(tǒng)的不斷完善，使區(qū)域?qū)ν饨煌ǎㄌ貏e是珠三角地區(qū)）十分便捷，利于分流區(qū)域內(nèi)對外的車流，這將會大大降低廣從公路貨運的壓力，逐漸改善廣從公路以及白云大道物流主干道較雜亂的形象，利于項目所在區(qū)域形象的提高。32地鐵雙地鐵北上新機場地鐵三號線北延段新機場廣州東站，把花都和廣州城區(qū)的距離拉近，而地鐵二號線嘉禾至三元里站又可以緩解地鐵三號線帶來的人流壓力。所以，這兩條地鐵線的開通，對白云區(qū)是最大的利好。目前，連接廣州北部和市區(qū)的交通要道是廣花路和白云大道，隨著地鐵開通，區(qū)域經(jīng)濟以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將如虎添翼。三號線北延段（機場線）工程概況三號線新機場線自廣州東站向北延伸，經(jīng)燕塘站（與六號線換乘）、梅花園站、南方醫(yī)院站、同和站、永泰站、嘉禾站（與二號線換乘）、龍歸站、人和站，最后進入新機場，與已施工完成的機場線試驗段貫通，先后設(shè)新機場南站、新機場北站。地鐵的開通，必然對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展起推動的作用。特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過地鐵的便捷性，聯(lián)系市區(qū)各地，將大大提高外區(qū)域客源。雖然地鐵三號線并不是臨近項目，但作為地鐵輻射區(qū)域，也將大大改善項目的交通便捷性，增強客戶的購買信心。33高速道路系統(tǒng)一白云大道今年有望建成交通綠色通道廣州市政消息透露白云國際會議中心將在今年完工，其周邊的道路建設(shè)已被列為06年城市建設(shè)的重點項目，政府?dāng)M定了八項交通網(wǎng)絡(luò)的改建方案全面改善廣州北出口的交通問題，特別是改造同泰路收費站以南至廣州外語學(xué)院路段的調(diào)頭設(shè)施，保證白云大道至同泰路一路綠燈暢行。讓機場東路南北通達，北接黃石路，南連機場路立交，使解放北路直駁機場東；新建機場西主干道，以隧道穿過廣園立交與廣園西路連接，同時在機場西路與機場路接點建高架立交和下穿隧道，讓廣園西到機場西一路快捷；延伸白云新體育館至機場東與機場西，并改造機場路，使之與機場東路、解放北路快速連接；在白云國際會議中心南北兩側(cè)各建一條東西向道路，接駁白云大道與機場東路；今年將在機場高速白云新城路段新建一條地下匝道，讓東到北和西往北車輛可經(jīng)內(nèi)環(huán)路直達機場高速，再經(jīng)匝道到會議中心；廣從路與同泰路交叉口擬建大型的三層互通式立交，廣從路方向走第二層，華南快速路方向走第三層，同泰立交建成后，南北、東西車流將一路暢通；改造同泰路收費站與此路段的調(diào)頭設(shè)施，使白云大道至同泰路一路綠燈暢行；開建黃石路西段，西連廣清高速，提高白云大道與黃石路的通行能力。以上八項路網(wǎng)規(guī)劃，不僅將從根本上解決了廣州北出口目前的交通窘?jīng)r，更讓白云區(qū)北部通過白云大道、內(nèi)環(huán)路大大縮短了與城市中心區(qū)的距離，提升了整個北部樓市的競爭力，尤其是為白云大道東部高端住宅區(qū)提供了更具有實際居住價值的都市配套資源。系統(tǒng)二華南快速干線三期預(yù)計06年年底通車華南快速干線三期工程位于廣州市北部白云區(qū)黃石路以北，介于北二環(huán)高速公路和北環(huán)高速公路之間，呈東西向貫穿白云區(qū)西接廣和大橋，通往南海市、三水市；東連華南快速路二期的春崗立交。作為廣州市城市路網(wǎng)規(guī)劃中的一條重要通道，華南快速干線三期連通了廣州市路網(wǎng)北翼大團組中的廣清高速公路、新廣花路、新機場高速公路、106國道、新廣從路（105國道）、舊廣從路、華南快速干線二期等多條南北主要通道，構(gòu)成南至番禺、北接北二環(huán)高速公路和京珠高速公路，西連佛山地區(qū)，縱貫廣州市中心區(qū)，橫跨廣州市西北部地區(qū)的城市道路骨架路網(wǎng)。永泰立交位于華南路與新廣從路的交叉處，立交結(jié)合了新廣從路的改造，立交的建成可實現(xiàn)兩條主干道長距離跨區(qū)的交通轉(zhuǎn)換，緩解新廣從路在永泰路口的交通壓力。華南快速干線三期的即將通車，以及白云大道整改方案的落實及執(zhí)行，將大大改善區(qū)域內(nèi)的交通堵塞的狀況，并提升區(qū)域與市區(qū)中心之間的交通便捷性，同時也改善區(qū)域內(nèi)道路欠佳的形象，也直接提升了目標(biāo)客戶對區(qū)域交通便捷性的信心。4白云區(qū)以及周邊區(qū)域?qū)I(yè)市場的發(fā)展?fàn)顩r41白云區(qū)域（汽車配件、化妝品、皮具、音像等）白云區(qū)是廣州老八區(qū)中面積最大的區(qū)域，覆蓋范圍廣，離廣州市中心距離遠。其大部分的地區(qū)還屬于廣州的商業(yè)冷落偏遠之地，商業(yè)氛圍還不夠成熟，沒有大型的、高檔次的消費重心，其商鋪市場呈一個點狀的分布。以大型的專業(yè)市場為主要商業(yè)點，加上小區(qū)群樓，臨街商鋪的補充，形成了白云區(qū)的商業(yè)格局。分布特征白云區(qū)的商業(yè)主要是以專業(yè)市場為主，主要集中在以下幾個區(qū)域三元里到站西路段的皮革專業(yè)市場；機場路在廣園路段的汽配、月歷、化妝品、音像組合而成的專業(yè)市場群；黃石路、機場路段的汽配、汽車用品特色專業(yè)街，再加上附近一帶的小區(qū)商鋪市場；白云大道飲食長廊，位于增槎路的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場群；還有規(guī)劃中的白云新城商業(yè)中心，將會是未來白云區(qū)商業(yè)的集結(jié)點。與廣州市中心區(qū)域相比，白云區(qū)的商業(yè)仍然比較分散，缺乏相對集中的地帶。不管是機場路、三元里、黃石路，還是廣園路、白云大道附近，盡管有商鋪，也有食肆，但基本沒有像北京路、天河城等相對集中的商業(yè)旺地?？梢姡自茀^(qū)的商業(yè)步伐依然走得比較緩慢，但也可以說明，白云區(qū)仍然是一片大有作為的天地。即將啟動的白云區(qū)遠景路商業(yè)街項目，白云新城商業(yè)中心將會是白云區(qū)商業(yè)的一個凝聚點。白云區(qū)高端項目的購買者以專業(yè)市場人士為主，商業(yè)的分散性為項目宣傳推廣帶來更大難度的同時，也有利于項目針對附近的專業(yè)市場進行集中宣傳、逐個擊破，加強宣傳效果。供需特征白云區(qū)地區(qū)跨度大，商業(yè)以專業(yè)市場為主，規(guī)模雖然比較大，但有些地方卻顯得人氣不足，空鋪位比較多，特別是位置差、人流少的地方。無論是臨街，還是群樓，或者是專業(yè)市場，都有很多的空鋪位。離市區(qū)較近的區(qū)域空置率就比較小，天平架、站西路、三元里的一些離市區(qū)較近的區(qū)域，無論是專業(yè)市場還是臨街商鋪還是十分搶手的，出租率大多在90以上。白云區(qū)的商鋪市場雖然檔次比較低，但是其商鋪成交也可以說是十分的頻繁。在2003年全年，商鋪成交面積417萬平方米，排在東山區(qū)之后，全市十區(qū)排名第五。但在全市所占比例僅為1131，分量還是比較少。從近幾年白云區(qū)商鋪的成交面積可以看出，2003年白云區(qū)商鋪的成交面積擺脫了前幾年的下降態(tài)勢，成交面積止跌上揚，比02年增長了163，緊緊跟隨著全市的發(fā)展步伐。從“白云區(qū)商鋪批出量、成交量與全市原八區(qū)對比表”中可以看出，白云區(qū)的商鋪批出與成交合理，批出與成交基本保持一致。從1998年到2004上半年年，白云區(qū)商鋪總批出量3709萬,僅比成交量的3683萬多出2600，呈現(xiàn)出一個供求平衡的態(tài)勢白云區(qū)商業(yè)增長步伐遠遠落后與全市的平均發(fā)展水平，并且在全市所占的比例也十分稀少。隨著舊機場的搬遷，百信廣場的暫露頭角，白云新城核心商業(yè)圈的逐步形成，一個龐大的商業(yè)輻射正處于一個醞釀期，白云區(qū)的商業(yè)將會展望在全市內(nèi)搶占一定的份額。政府未來的商業(yè)規(guī)劃主要集中在白云新城周邊，而且從白云區(qū)整體和項目周邊的商業(yè)供需情況看來項目的商業(yè)規(guī)模不適宜太大，而且商業(yè)應(yīng)以小區(qū)滿足自身配套為主。經(jīng)營特色白云區(qū)商鋪