山東省某大型住宅小區(qū)可行性研究報告

第一章總論一、項目概況（一）項目名稱國際廣場（二）建設(shè)地點本項目位于市區(qū)路東，街北側(cè)。（三）主要建設(shè)指標(biāo)該項目規(guī)劃總用地范圍1123公頃（計112300，16845畝），居住總戶數(shù)1000戶,小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型地下停車場，大型購物超市及門市網(wǎng)點、幼兒園、托兒所以及小區(qū)會所等全面配套設(shè)施。開發(fā)總面積1522萬平方米住宅面積1055萬平方米商業(yè)用房建筑面積467萬平方米建筑密度2194容積率156（三）項目承辦單位房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（四）可行性研究報告編制單位編制單位市工業(yè)設(shè)計研究院有限公司資質(zhì)等級工程咨詢乙級，證書編號工咨乙1031419001發(fā)證機關(guān)中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會二、可行性研究的依據(jù)1、項目建設(shè)單位關(guān)于編制本項目可行性研究報告的委托書2、舊村改造項目規(guī)劃方案3、國家現(xiàn)行政策、法規(guī)及有關(guān)設(shè)計規(guī)范4、項目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料三、研究范圍及內(nèi)容1、項目背景及建設(shè)的必要性2、市場分析3、建設(shè)規(guī)模4、建筑設(shè)計方案5、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能6、項目實施進(jìn)度安排7、物業(yè)管理8、投資估算與資金籌措9、財務(wù)效益評估10、不確定性分析四、研究結(jié)論該項目占地16845畝，總建筑面積1522萬平方米。本項目固定資產(chǎn)投資2153594萬元。其中，企業(yè)自籌1753594萬元（項目資本金1240598萬元，預(yù)售收入512996萬元），銀行貸款4000萬元。項目完成后平均可實現(xiàn)銷售收入34237萬元，實現(xiàn)利潤總額1064683萬元，投資利潤率為4944，投資凈利潤率為3312。項目住宅部分將向社會提供約1000套優(yōu)質(zhì)商品住房，將為客戶展示出一個具有超前性和導(dǎo)向性的住宅樓新模式，推動本市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展，緩解市區(qū)住房緊張狀況，滿足當(dāng)?shù)厝嗣褡》啃枨?，促進(jìn)國家房改政策的實施，推動國民經(jīng)濟的發(fā)展。項目商業(yè)部分可向市場提供近5萬平方米的經(jīng)營面積，對于健全區(qū)域商業(yè)配套、活躍區(qū)域商業(yè)氣氛、帶動市場發(fā)展起到積極作用。項目的建設(shè)開發(fā)具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，因此本項目的建設(shè)是必要的、可行的。五、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見下表序號項目單位數(shù)量1項目占地面積萬平方米11232總建筑面積萬平方米15223住宅套數(shù)套10004住宅建筑面積萬平方米10555商業(yè)用房建筑面積萬平方米4676工程費用萬元20335947經(jīng)營資金萬元12008建筑容積率1569固定資產(chǎn)投資萬元215359410單位建筑面積平均造價元/平方米1415第二章項目提出的背景及建設(shè)的必要性一、項目提出的背景自我國提出要把住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟增長點和支柱產(chǎn)業(yè)以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)先抑后揚，于三年前走出低谷，房價開始觸底反彈，2000年開始呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，從競爭實力和投資循環(huán)等多方面看，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了成為支柱產(chǎn)業(yè)的必要條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)驗表明，當(dāng)國民經(jīng)濟發(fā)展速度在5至8時，房地產(chǎn)處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)；當(dāng)國民經(jīng)濟發(fā)展速度大于8時，房地產(chǎn)開始高速增長。我國經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)多年以大于或相當(dāng)于8的高速度增長，人民群眾的生活水平和消費水平有了很大的提高，人們對住房的要求不再局限于基本居住空間的基礎(chǔ)上，對改善居住質(zhì)量的愿望強烈，伴隨著國家一系列促進(jìn)住房消費政策的出臺，極大的推動了城市居民購房置業(yè)，1999年開始的商品房熱銷局面一直延續(xù)到現(xiàn)在。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指示精神，到1998年底，我省已基本停止了住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，市政府為了更好的貫徹國務(wù)院、省政府關(guān)于深化住房制度改革的指示精神，同時也為了更好的發(fā)展市房地產(chǎn)業(yè)，決定調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，一是逐步開發(fā)建設(shè)一批適合于廣大雙職工低收入階層居住的住宅，以便盡快解決困難職工的住房問題；二是建設(shè)一部分大面積，高檔次住宅，激勵社會消費，拉動經(jīng)濟增長。在市場經(jīng)濟條件下，有效的市場需求決定了市場供給，市高層次的新型住宅小區(qū)供不應(yīng)求，尤其是本項目周邊區(qū)域，通過本公司前三期工程項目的熱銷可以驗證。此類小區(qū)的供給結(jié)構(gòu)與市場需求仍不相適應(yīng)，供不應(yīng)求，本項目就是在此基礎(chǔ)上提出的。二、項目建設(shè)的必要性（一）符合國家產(chǎn)業(yè)政策及地方發(fā)展規(guī)劃的要求建設(shè)“經(jīng)濟適用的商品住宅”是當(dāng)前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，也是為了抑制目前高速增長房價,是我國政府和人民共同關(guān)心的大事。本項目的建設(shè)將充分體現(xiàn)市建設(shè)高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，又達(dá)到“經(jīng)濟適用”的要求，能有效改善市區(qū)居民的住房條件，為社會提供相當(dāng)數(shù)量物美價廉的住房。（二）符合現(xiàn)代化人居工程及我國住宅建設(shè)發(fā)展方向隨著中國房地產(chǎn)市場的成熟，住宅建設(shè)步伐的加快，住宅的投資結(jié)構(gòu)趨于合理，高標(biāo)準(zhǔn)的新型住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的主體，深受市民的青睞。個人購房比例不斷提高，全國城鎮(zhèn)商品住宅中個人購房比例已超過80。房地產(chǎn)開發(fā)以市場為導(dǎo)向，以質(zhì)量取勝的觀念正在逐步建立。（三）符合城市建設(shè)的需要本項目的開發(fā)建設(shè)，不僅可以緩解市區(qū)內(nèi)的拆遷壓力，還能通過組團(tuán)內(nèi)企業(yè)的搬遷，優(yōu)化城區(qū)結(jié)構(gòu)布局，加快城市化進(jìn)程。就目前區(qū)與開發(fā)區(qū)的發(fā)展趨勢看，兩區(qū)有向一起靠攏的趨勢。新城區(qū)向北發(fā)展已成規(guī)模，幾個現(xiàn)代化區(qū)域已經(jīng)形成，此地塊正好在新城區(qū)和開發(fā)區(qū)結(jié)合部，路南30米是市實驗中學(xué)和產(chǎn)業(yè)區(qū)小學(xué)。對本項目開發(fā)又增加了居住便利條件，對購房者更有吸引力。第三章市場預(yù)測一、高標(biāo)準(zhǔn)新型住宅成為消費熱點今年上半年，房價延續(xù)了2003年以來高速增長的勢頭，面對高昂的房價，使得很多普通居民難以實現(xiàn)改善居住環(huán)境的需求，市場供給和需求存在結(jié)構(gòu)性失衡，此類住宅一經(jīng)出現(xiàn)，便受到了眾多消費者的追捧，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，必將成為住房消費熱點。二、市良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了必要條件市是東部沿海開放城市，改革開放以后，市以優(yōu)越的地理位置，豐厚的物質(zhì)基礎(chǔ)，成為了良好的投資環(huán)境吸引了大批國內(nèi)外客商前來投資、經(jīng)商，推動了市經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的經(jīng)濟條件為房地產(chǎn)市場的提供了消費主體。三、居民認(rèn)知程度高本項目所屬開發(fā)商成功開發(fā)花園，獲得了很高的經(jīng)濟效益與社會效益。在居民當(dāng)中取得了廣泛的認(rèn)知度。為開發(fā)商本項目的開發(fā)提供了極大的有利因素。四、本項目具有良好的市場前景本項目地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境良好。新穎的造型及合理的建筑結(jié)構(gòu)，面向大部分居民的銷售價位，增加了該項目在市場的競爭力，且本項目如果在04年10月開工，至05年10月完工，可占有三個購房高峰期。市場前景看好。第四章建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案一、建設(shè)規(guī)模該項目規(guī)劃總用地范圍1123公頃（計112300，16845畝），建筑總面積為1522萬平方米，建筑容積率為156。住宅套數(shù)1000套。二、建設(shè)條件（一）自然條件1、地理位置市位于膠東半島中部，地處東經(jīng)1193412157，北緯36163823之間。東連威海、西接濰坊、西南與青島毗鄰，北臨渤海、黃海，與遼東半島對望，并與大連隔海相望。市境最大橫距214公里，最大縱距130公里，全市海岸線曲長90912公里，沿海島嶼63個，是中國首批開放的沿海城市之一。境內(nèi)交通方便，通訊快捷。已開通二十余條國內(nèi)外航線，港可同世界一百多個國家和地區(qū)直接通航。火車直達(dá)北京、上海、濟南、青島等地，基本形成海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟發(fā)展提供了有利條件，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。2、氣候條件市地處中緯度，北溫帶東亞季風(fēng)區(qū)，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征。境內(nèi)四季分明，日照充足、雨水充沛、空氣濕潤，氣候溫和，年平均氣溫118，年日照時數(shù)平均為2717小時；極端最高氣溫38，極端最低氣溫131，年均降水量為7167毫米，且時空分布不均，差異較大，由南向北遞減。全年表現(xiàn)為明顯的季風(fēng)性，主導(dǎo)風(fēng)向冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng)。3、地質(zhì)條件根據(jù)勘察揭露土層為雜填土，中砂，粉質(zhì)粘土和角礫，各土層自上而下分述為（1）雜填土自地表至孔深030300米，層底標(biāo)高在36846412米之間。（2）中砂自上層下限至孔深220440米，層底標(biāo)高42282009米。（3）粉質(zhì)粘土自上層下限至孔深420650米，層底標(biāo)高22690071米。（4）中砂自上層下限至孔深550670米，層底標(biāo)高500670米。（5）角礫該層進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)貫入8點次，其平均值為234擊，標(biāo)準(zhǔn)值為189擊。（二）社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r市是全國首批十四個沿海開放城市和中國十大商貿(mào)港口之一，是膠東經(jīng)貿(mào)、旅游及文化交流的中心區(qū)域，與朝鮮、韓國隔海相望，地理位置優(yōu)越；城市鐵路、公路、海運、通訊事業(yè)發(fā)達(dá)，是中國對外通商的重要口岸。市物產(chǎn)豐富，經(jīng)濟發(fā)達(dá)，堪稱是寸土寸金的經(jīng)商寶地，目前已進(jìn)入“全國投資硬環(huán)境40優(yōu)城市”。2001年1月18日正式開通的中國網(wǎng)上商品交易會，標(biāo)志著經(jīng)濟走進(jìn)國際網(wǎng)絡(luò)，融入全球經(jīng)濟，增強了與世界各國的合作交流，提高了知名度。不久前更是被評為“全國十大魅力城市”。（三）配套條件1、供電電源接自市區(qū)供電網(wǎng)，電源供應(yīng)有保證。2、給水項目日用水量112499立方米/日，年用水量為4106萬立方米/年，市區(qū)自來水公司能保證滿足生活用水的水量、水壓、水質(zhì)的要求。3、排水該項目統(tǒng)一規(guī)劃雨、污水處理管網(wǎng)。雨水經(jīng)暗渠匯集后可直接排入雨水網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。4、通訊電話通訊小區(qū)敷設(shè)電話電纜、分區(qū)域安裝電話交接箱，每個單元都敷設(shè)壁嵌式電話箱，每戶室均預(yù)埋電話暗線。電視及其他有線電視線路沿道路走線。每戶均在起居、主臥室各設(shè)置電視插口一個。每戶均敷設(shè)空調(diào)專用線路，窗外預(yù)留空調(diào)主機安裝位置。寬帶通訊公司鋪設(shè)專用線路。5、交通市火車可通往濟南、青島及全國各地，港口可通往青島、大連、上海等，飛機場設(shè)有國際民航線路，國際國內(nèi)長途電話線路達(dá)到65萬條，交通、通訊非常便利。三、項目選址方案本項目位于市區(qū)。建筑面積共約1522萬平方米。規(guī)劃占地面積1123公頃。地形較為平坦，建設(shè)條件良好。生活、交通條件方便，是理想的居民住宅建設(shè)地點。第五章設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)1、民用建筑設(shè)計通則2、住宅建筑設(shè)計規(guī)范3、建筑單位提供的項目功能要求二、設(shè)計原則本方案以人為本，環(huán)境為先，如今的房地產(chǎn)市場，買房就是購買環(huán)境這一觀念已經(jīng)深入人心，消費者的口味已發(fā)生了根本性的變化，本方案將室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境的處理作為設(shè)計重點。室內(nèi)空間設(shè)計中，本項目將靈活性、合理性放在首位，開間與進(jìn)深的劃分能為入住者的靈活布局提供多種選擇，而且部分戶型可合并為大套型，適應(yīng)市場需求，屋頂結(jié)合坡頂做成躍層式，上下貫通，充分利用造價，并使頂層室內(nèi)外環(huán)境得到改善，每棟樓的組合平面經(jīng)過精心策劃，做到了充分利用土地，戶型搭配滿足建設(shè)要求，顯示了高超的組合技巧。建筑風(fēng)格上，力求使傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格和現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，使居民在享受生活方便的同時，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和時代的氣息。三、總體規(guī)劃方案該工程規(guī)劃中采用多種戶型。在立面上，采用適宜色調(diào)的墻面和獨特風(fēng)格的房頂處理，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。四、建筑設(shè)計（一）設(shè)計依據(jù)1、民用建筑設(shè)計通則2、住宅建筑設(shè)計規(guī)范3、建筑單位提供的功能分配及設(shè)計要求和基礎(chǔ)資料（二）戶型設(shè)計戶型為經(jīng)濟適用型，采用先進(jìn)的設(shè)計思想，將整個住宅分為公共活動區(qū)和私人活動區(qū)，從而使動、靜分離，同時豐富了室內(nèi)空間主體效果，該類型采用大面積臥室、衛(wèi)生間，外露陽臺，可供各種不同的消費群體選擇。（三）室內(nèi)外裝飾目前住宅的二次裝修已成為社會的一股龐大潮流和時尚。據(jù)統(tǒng)計，95的城市居民獲得新房后，自行實施二次裝修，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，30的家庭為趕潮流，實施三次裝修。針對住戶對住宅裝修不可預(yù)見的諸多需求，本項目住宅只進(jìn)行室內(nèi)初裝修，實施“毛坯房”，以便給居民提供自由選擇的空間，避免居民再裝修造成的巨大浪費，以及對支撐結(jié)構(gòu)的損壞而帶來的不安全隱患。1、外裝飾根據(jù)周邊環(huán)境選擇適當(dāng)色調(diào)的外墻涂料。2、內(nèi)裝飾內(nèi)墻普通抹灰，住戶可根據(jù)愛好選擇面層處理方式地面只做混凝土面層，毛坯地面，不粉光，留待鋪地面磚或地板衛(wèi)生間墻面貼面磚。3、門窗外門為普通防盜門，內(nèi)門采用木門，安裝塑鋼窗。五、結(jié)構(gòu)設(shè)計（一）設(shè)計依據(jù)民用建筑設(shè)計通則（二）結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目住宅的結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為獨立基礎(chǔ)。六、給水、排水設(shè)計（一）用水量估算1、生活用水量本項目住宅總戶數(shù)為1000戶，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，每戶平均按35人計，用水定額為按100升/人/日估算，則生活用水量為100351000/1000350立方米/日2、施用水量3502070立方米/日3、未可見用量按1、2項之和的10計算，（35070）1042立方米/日。綜合所述，本項目總用水量為462立方米/日（二）給水設(shè)計項目設(shè)計年用水量為462立方米/日365日1686萬立方米，給水水源由市自來水管網(wǎng)供給，給水管沿主、次干路敷設(shè)，埋深12米，管徑100毫米。（三）排水設(shè)計該項目排水包括兩部分，雨水和污水，實行分流制。1、污水該項目生活污水經(jīng)化糞池處理后沿小區(qū)主次干道敷設(shè)的地下污水管道排至市政污水管網(wǎng)。污水管埋深2米，管徑200毫米。2、雨水該項目的雨水沿小區(qū)主次干道路下敷設(shè)的雨水管，經(jīng)匯集排入?yún)^(qū)市政管網(wǎng)。雨水管埋深15米，管徑500毫米。第六章環(huán)境保護(hù)本項目地址位于市區(qū)街中段。周圍無重污染企業(yè)和污染源，環(huán)境狀況良好，本項目實施后，少量生活垃圾及污水經(jīng)處理后，對環(huán)境無不良影響。一、主要污染源及污染物本項目為住宅樓和商業(yè)房建設(shè)，主要污染物源和污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。二、環(huán)保治理措施為保證該項目具有良好的生活環(huán)境，對上述污染源及污染物需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?、生活污水生活污水采取化糞池進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后經(jīng)污水管道排入市政污水處理管網(wǎng)。2、生活垃圾生活垃圾實行袋裝化，首先集中到住宅樓區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場統(tǒng)一處理。3、加強住宅區(qū)的物業(yè)管理住宅區(qū)設(shè)立物業(yè)管理機構(gòu)，以加強物業(yè)管理，由專人負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清掃、環(huán)境保護(hù)和安全保衛(wèi)工作。4、綠化為改善區(qū)內(nèi)居住環(huán)境，給居民提供一個舒適、美麗的生活空間。本項目在土建階段即進(jìn)行區(qū)內(nèi)的綠化規(guī)劃建設(shè)。其指導(dǎo)思想一是將可綠化的地方都綠化起來，二是強化小區(qū)綠化的功能性，提升綠化檔次，在充分滿足使用需求的基礎(chǔ)上給居民以美的享受。三、環(huán)境影響評價本項目主要是住宅樓建設(shè)，污染物排放量較少，且采取相應(yīng)的處理措施，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生污染。第七章節(jié)能一、能耗指標(biāo)分析本項目主要為住宅樓，能耗主要是水和電。項目設(shè)計用水量為1686萬立方米/年。二、節(jié)能措施1、所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器。燈具推廣采用高效節(jié)能燈具。2、住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，采用節(jié)水型安全的衛(wèi)生潔具及物件。3、采用新型安全環(huán)保墻體材料，推廣使用新技術(shù)，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗，保證人身安全。另外，住宅樓管理機構(gòu)將加強物業(yè)管理，完善各項規(guī)章制度，定期對各類設(shè)備、管道等進(jìn)行檢查、維修，防止跑，冒、滴漏，減少不必要的浪費。第八章施工進(jìn)度安排一、項目計劃安排項目批復(fù)后，盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。及時委托勘察和設(shè)計單位進(jìn)行勘察及施工設(shè)計，并開始進(jìn)行場地的平整工作。項目計劃2004年10月至2005年10月止。二、各項工作實施進(jìn)度情況本項目在可研報告審批后，項目建設(shè)單位應(yīng)抓緊項目的初步設(shè)計場地平整等工作，力求在短時間內(nèi)，保質(zhì)保量地完成項目的建設(shè)任務(wù)，本項目預(yù)計從2004年10月開工至2005年10月完工，在2005年12月份竣工驗收，并投入使用。如果10月份開工，當(dāng)年主體工程基本可以完工，也可以利用小流水節(jié)拍、立體交叉作業(yè)的施工方法來縮短施工周期?；灸軌虮ＷC一年內(nèi)竣工，既能減少房地產(chǎn)開發(fā)投資長的風(fēng)險，又能占據(jù)國家宏觀調(diào)控開發(fā)量少的空間。第九章物業(yè)管理機構(gòu)城市物業(yè)管理機構(gòu)，是近幾年在住房商品化過程中出現(xiàn)的對住宅居住提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。規(guī)范的物業(yè)管理是一個小區(qū)的現(xiàn)代化程度標(biāo)志之一。本住宅小區(qū)物業(yè)管理收費嚴(yán)格按照市人民政府城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法及小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)收費。本項目建設(shè)單位將借鑒南方城市先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗，成立專門的物業(yè)管理委員會，根據(jù)物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)人，使用人的委托對該項目的居民建筑及其設(shè)備，公共設(shè)施，衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。其服務(wù)內(nèi)容主要包括1、對物業(yè)日常事物的管理，包括對小區(qū)道路、綠化、治安、衛(wèi)生、及消防等進(jìn)行日常綜合管理。2、掌握物業(yè)的變動和正常使用情況，房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、管理；保護(hù)房屋使用功能完好，并及時準(zhǔn)確紀(jì)錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動情況等。3、住戶入住、裝修等事務(wù)管理。4、車輛進(jìn)出、行使、停放進(jìn)行管理。5、住戶檔案管理。6、為顧客提供社會化、專業(yè)化服務(wù)。7、營造社區(qū)文化。8、其他管理或服務(wù)內(nèi)容。委員會還可根據(jù)小區(qū)居住居民的不同要求提供合理的服務(wù)，力圖營造一個干凈優(yōu)雅的家具環(huán)境和溫馨的生活氛圍，使小區(qū)的居民真正體會到舒適安全的家的感覺。第十章投資估算和資金籌措一、投資估算依據(jù)1、國家計委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)。2、山東省建筑安裝工程消耗量定額、山東省建筑安裝工程價目表。3、市市區(qū)材料預(yù)算價格,工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)造價管理指導(dǎo)價格。4、市人民政府煙政辦發(fā)【1995】103號“關(guān)于實施安居工程優(yōu)惠政策的通知”。5、山東省計委、省建委、省土地局、中國人民銀行山東分行魯計投資字【1998】110號“轉(zhuǎn)發(fā)國家計委等四部門關(guān)于進(jìn)一步加快經(jīng)濟適用住房（安居工程）建設(shè)有關(guān)問題的通知的通知”6、現(xiàn)行投資估算有關(guān)規(guī)定。7、建設(shè)單位及當(dāng)?shù)仡愃瓢簿庸こ痰脑靸r。二、估算范圍和方法（一）建筑工程參照省建筑、安裝消耗量定額和建設(shè)單位的單位綜合造價估算。（二）其它費用1、勘察費按建筑面積5元/平方米計算；2、設(shè)計費按建筑面積8元/平方米計算；3、施工監(jiān)理費按建筑面積8元/平方米計算；4、城市建設(shè)綜合開發(fā)費按建筑面積140元/平方米計算5、人防費按建筑面積12元/平方米計算；6、供電貼費按建筑面積40元/平方米計算；7、供水增容費依據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)和項目需用量估算；8、勞保統(tǒng)籌按工程費用的18計算；10、征地費按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)估算。（三）預(yù)備費用本項目預(yù)備費用包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。其中基本預(yù)備費按工程費用和其他費用之和的8估算，漲價預(yù)備費按工程費用和其他費用之和的4估算。三、投資估算附2房地產(chǎn)貸款項目評估表評估表1項目總投資估算表單位萬元評估表11序號項目名稱總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資2033594土地費用7430前期工程費用1007基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1022建筑安裝工程費997686公共配套設(shè)施建設(shè)費174開發(fā)間接費用506管理費用180財務(wù)費用599銷售費用420開發(fā)期稅費其他費用23278111213141516171819110111112不可預(yù)見費1502經(jīng)營資金12003項目總投資2153594土地費用估算表單位萬元評估表12前期工程費估算表單位萬元評估表13基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表單位萬元序號項目金額估算說明123456土地出讓金征地費拆遷安置補償費土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地投資折價7430拍賣取得7其他合計7430序號項目金額估算說明123456規(guī)劃、設(shè)計、可研費水文、地質(zhì)勘查費道路費供水費供電費土地平整費6522007580可研費按建安工程總造價的01502計，住宅設(shè)計費按工程概算投資額的2235計按工程概算投資額0308計7其他合計1007序號項目金額接口費用合計123456789供電工程供水工程供氣工程供暖工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施60728512018090452005010其他120合計10220評估表14建筑安裝工程費單位萬元評估表15公共配套設(shè)施建設(shè)費單位萬元評估表16開發(fā)期間接費用估算表單位萬元序號項目金額估算說明1234567土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M供電貼費用電權(quán)費分散建設(shè)市政公共設(shè)施建設(shè)費綠化建設(shè)費電話初裝費1560000035合計506評估表17建筑工程費設(shè)備采購費用安裝工程費項目建筑面積單價金額單價金額單價金額金額合計單項工程11522萬平方550837110551160586997686單項工程2合計8371160586997686序號項目金額估算說明1234567居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場其它1201836合計174其他費用估算表單位萬元序號項目金額估算說明1臨時用地2臨建費403施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費12211000萬元以上按014工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費611按合同預(yù)算造價的0055招標(biāo)管理費16按中標(biāo)價格的0066總承包管理費7合同公證費26按合同價款的0028施工執(zhí)照費1221按建設(shè)工程設(shè)計概算總金額計收，1000萬元以上按019工程質(zhì)量監(jiān)督費3365建安工程為預(yù)算造價的02510工程監(jiān)理費60按工程概算的062511竣工圖編制費25設(shè)計費的712工程保險費25按工程概算總額或工程概算加成的0203合計23278評估表2投資計劃與資金籌措表單位萬元序號項目合計123N1項目總投資2153594215359411開發(fā)建設(shè)投資2033594203359412經(jīng)營資金120012002資金籌措2153594215359421資本金1240598124059822預(yù)售收入51299651299623預(yù)租收入0024其他收入0025借貸資金40004000評估表4開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚韱挝蝗f元12N序號產(chǎn)品名稱開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀痉謹(jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀痉謹(jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀疽怀鍪郛a(chǎn)品2033594701423516306100781住宅137152070876064303754562寫字樓3商鋪78207470547452302346224其它二出租產(chǎn)品1住宅2寫字樓3商鋪4其它三自營產(chǎn)品1住宅2寫字樓3商鋪4其它產(chǎn)品分?jǐn)傟惐竞嫌?03359470142351630610078評估表5項目經(jīng)營收入與稅金及附加估算表單位萬元序號項目合計123N一經(jīng)營收入342372396591027111銷售收入3423723965910271111住宅211411481276348312寫字樓13商鋪13096915323922814其它2租金收入21住宅22寫字樓23商鋪24其它3自營收入31住宅32寫字樓33商鋪34其它二經(jīng)營稅金及附加205423143795616271營業(yè)稅17118511983513562城市建設(shè)維護(hù)稅11983838835953教育費附加5136359515414印花稅、房產(chǎn)交易費171185119835136項目損益表單位萬元序號項目名稱第2年第3年4合計1經(jīng)營收入23965901027110342370011銷售收入23965901027110342370012出租收入13自營收入2經(jīng)營成本1507516646078215359421產(chǎn)品分?jǐn)偝杀?423516610078203359422運營費用840003600012000023修理費用0003經(jīng)營稅金及附加143795616272054224土地增值稅0005利潤總額74527931940510646846稅前彌補虧損0007所得稅2459421054043513468稅后利潤49933721400171333881稅后彌補虧損82盈余公積金83公益金84應(yīng)付利潤85未分配利潤注本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運營費用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)?。項目全部投資現(xiàn)金流量表單位萬元序號項目合計第1年234合計1現(xiàn)金流入34237002396590102711011銷售收入34237002396590102711012出租收入00000013自營收入00000014其他收入00000015回收固定資產(chǎn)余值00000016回收經(jīng)營資金0000002現(xiàn)金流出2710362215359438973716703021開發(fā)建設(shè)投資2033594203359400000022經(jīng)營資金12000012000000000023運營費用00000024修理費用00000025經(jīng)營稅金及附加2054221437956162726土地增值稅27所得稅3513462459421054043凈現(xiàn)金流量713338215359420068538600804折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量財務(wù)內(nèi)部收益率2511折現(xiàn)率685財務(wù)凈現(xiàn)值4,47300注1、本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運營費用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偅?、開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含財務(wù)費用。評估表項目貸款償還期計算表單位萬元序號項目建設(shè)期經(jīng)營期第1年第2年34一借款償還1年初借款累計4000004000002本年借款增加0003本年應(yīng)計利息29952299524本年還本0004000005本年付息29952299526年末借款累計400000000二還款資金來源0004993371利潤4993372折舊費3攤銷費4其它還款資金項目貸款償還期180年四、資金籌措本項目投資款項貸款4000萬，其他部分自籌解決。第十一章效益分析一、經(jīng)濟效益分析（一）銷售收入估算本項目住宅建筑面積1055萬平方米，商業(yè)用房建筑面積467萬平方米。銷售價格參照項目所在地目前的平均房產(chǎn)價格，遵循謹(jǐn)慎原則,分四個價格檔次進(jìn)行銷售預(yù)測，其中最低銷售價格低于區(qū)最低市場成交價格，最高銷售價格低于區(qū)最高市場成交價格住宅房平均價格2000元/平方，商業(yè)網(wǎng)點3000元/平方。以此測算銷售收入1、多層住宅（總面積27540）（1）275401780元/4902萬元31233萬元（2）275401880元/5177萬元33303萬元（3）275401980元/5453萬元35212萬元（4）275402080元/5728萬元37200萬元2、小高層、高層住宅（總面積77960）（1）779601880元/14656萬元（2）779601980元/15436萬元（3）779602080元/16216萬元（4）779602180元/16995萬元3、商業(yè)用房（總面積46700）（1）467002500元/11675萬元（2）467002700元/12690萬元（3）467002900元/13543萬元（4）467003100元/14477萬元1、2、3項中的（1）（2）（3）（4）加在一起4得出可行性平均價銷售收入為34237萬元，最高銷售收入為37200萬元，最低銷售收入為31233萬元。（二）營業(yè)