鄆城大盤項(xiàng)目中期成果匯報(bào)

鄆城大盤項(xiàng)目中期成果匯報(bào)中期成果匯報(bào)中期成果匯報(bào)項(xiàng)目需要解決問題梳理項(xiàng)目用地面積約899畝，總建筑面積不大于119萬平方米，其中商業(yè)建筑不大于萬平方米，其中商業(yè)建筑面積不超過總建筑面積的15解決市場消化壓力1如何解決項(xiàng)目供應(yīng)體量與市場消化能力之間的矛盾如何解決項(xiàng)目供應(yīng)體量與市場消化能力之間的矛盾構(gòu)建一套開發(fā)模式3獲取政府有效支持2如何形成一套可供復(fù)制的縣域大盤開發(fā)模式如何形成一套可供復(fù)制的縣域大盤開發(fā)模式如何得到政府的有力支持和配合以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功如何得到政府的有力支持和配合以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功2構(gòu)建套開發(fā)模式3如何形成套可供復(fù)制的縣域大盤開發(fā)模式如何形成套可供復(fù)制的縣域大盤開發(fā)模式項(xiàng)目問題解決思路說明該如何看待我們的項(xiàng)目認(rèn)清自身1市場留給我們什么發(fā)展空間找準(zhǔn)機(jī)會(huì)2項(xiàng)目的打造方向是什么確定方向3我們?cè)撊绾螌?shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)明晰策略43認(rèn)清自身認(rèn)清自身該如何看待我們的項(xiàng)目9什么樣的高度定位自己9什么樣的眼光看待市場9什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目9什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目總體思路定位自己看待市場打造項(xiàng)目自己市場項(xiàng)目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目認(rèn)清自身5認(rèn)清自身總體思路定位自己看待市場打造項(xiàng)目自己市場項(xiàng)目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目認(rèn)清自身6認(rèn)清自身什么樣的高度定位自己6項(xiàng)目屬性6項(xiàng)目屬性區(qū)位條件菏澤市鄆城縣鄆城鎮(zhèn)規(guī)模體量項(xiàng)目總占地面積899畝總建筑面積約11993萬本項(xiàng)目老城中心區(qū)功能配置商業(yè)居住用地商業(yè)不超過總建面的15小縣城的復(fù)合大盤項(xiàng)目7什么樣的高度定位自己開發(fā)企業(yè)Z集運(yùn)、工、商、貿(mào)于一體的國有綜合性企業(yè)Z菏澤市政府確定的服務(wù)業(yè)龍頭企業(yè)Z被省政府確認(rèn)為大型交通運(yùn)輸企業(yè)項(xiàng)目愿景運(yùn)輸工業(yè)商業(yè)貿(mào)易Z以項(xiàng)目開發(fā)提升企業(yè)品牌，作為企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品線中的標(biāo)桿作品8Z將開發(fā)經(jīng)驗(yàn)在類似城市進(jìn)行復(fù)制，滿足企業(yè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展需求什么樣的高度定位自己面對(duì)這一復(fù)合大盤項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以什么高度定位自己以什么樣的思路運(yùn)作這一項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)“有條件”項(xiàng)目自身“有必要”9什么樣的高度定位自己城市運(yùn)營是指開發(fā)企業(yè)自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，以市場化的方式，通過開發(fā)成片大面積的土地來帶動(dòng)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在滿足消費(fèi)者的同時(shí)，使自己的開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分。城市運(yùn)營政府擁有控制權(quán)的管理主體提供政策與其他相關(guān)支持城市提供政策與其他相關(guān)支持城市運(yùn)營城市居民終端消費(fèi)者城市發(fā)展的直接參與者開發(fā)企業(yè)通過開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營行為戰(zhàn)略性資源提供者10城市發(fā)展的直接參與者戰(zhàn)略性資源提供者最終實(shí)現(xiàn)“三贏”政府取得政績，開發(fā)商獲得利潤，民眾得到實(shí)惠什么樣的高度定位自己6城市運(yùn)營代表項(xiàng)目世茂蝶湖灣6城市運(yùn)營代表項(xiàng)目世茂蝶湖灣位于江蘇省昆山市中心城區(qū)南部南臨312國道，北靠滬寧高速毗鄰城市中心商業(yè)區(qū)項(xiàng)目總占地面積72萬，建筑面積107萬容積率1511什么樣的高度定位自己6城市運(yùn)營代表項(xiàng)目世茂蝶湖灣6城市運(yùn)營代表項(xiàng)目世茂蝶湖灣項(xiàng)目定位開發(fā)目標(biāo)1昆山首個(gè)融居住、休閑、娛樂、購物、度假于一體的現(xiàn)代化國際生態(tài)社區(qū)1展現(xiàn)昆山城市魅力的標(biāo)志性建筑群2大昆山的區(qū)域經(jīng)濟(jì)副中心312什么樣的高度定位自己6城市運(yùn)營代表項(xiàng)目世茂蝶湖灣6城市運(yùn)營代表項(xiàng)目世茂蝶湖灣集居住、購物、商務(wù)、休閑、教育于一體的“超大型全功能濱水城中之城”辦公長者健康會(huì)所酒店SHOPPINGMALL學(xué)校商務(wù)辦公區(qū)濱水景觀區(qū)品質(zhì)居住區(qū)臺(tái)灣風(fēng)情商業(yè)街SOHO濱水休閑廣場都市休閑區(qū)13商業(yè)街中央會(huì)所創(chuàng)造多樣化的住宅產(chǎn)品形態(tài)，滿足不同需求設(shè)計(jì)“富有時(shí)代感和可識(shí)別性的建筑造型”三大主題生活會(huì)所，提供各種健身、娛樂、休閑及餐飲配套設(shè)施，滿足居住人群全方位的生活需求滿足居住人群全方位的生活需求兒童趣味會(huì)所健康長者會(huì)所中央休閑會(huì)所整合優(yōu)勢教育資源打造一站式社區(qū)配套高品質(zhì)教育體系打造一站式社區(qū)配套高品質(zhì)教育體系星貝科教“BABYJUMPERGYM”國內(nèi)兒童托管教育最高端的品牌早期教育吉的堡雙語幼兒園“KIDCASTLE”臺(tái)灣少兒英語培訓(xùn)專業(yè)學(xué)校幼兒園小學(xué)昆山實(shí)驗(yàn)小學(xué)蝶湖灣分校昆山知名公辦小學(xué)SHOPPINGMALL、臺(tái)灣主題商業(yè)街區(qū)、商務(wù)辦公，套帶套為以項(xiàng)目配套帶動(dòng)周邊配套，服務(wù)項(xiàng)目人群的同時(shí)為城市共享公共資源雙“W”動(dòng)感走廊（WOODSWATER）景觀設(shè)計(jì)營造自然舒適的社區(qū)景觀同時(shí)為城設(shè)計(jì)，營造自然舒適的社區(qū)景觀，同時(shí)為城市提供濱水休閑廣場什么樣的高度定位自己6城市運(yùn)營代表項(xiàng)目世茂蝶湖灣6城市運(yùn)營代表項(xiàng)目世茂蝶湖灣提供人流和消費(fèi)基礎(chǔ)形成社區(qū)整體的聚合效應(yīng)銷售型物業(yè)實(shí)現(xiàn)短期的資金快速回籠，城市共享資源作為城市有機(jī)組成部分，域提供便捷充分的商務(wù)空間作為城市共享空間平臺(tái)住宅實(shí)現(xiàn)短期的資金快速回籠，保障現(xiàn)金流量作為城市有機(jī)組成部分，有效提升土地價(jià)值區(qū)域提供便捷、充分的商務(wù)空間決定著區(qū)域的城市地位和功能作為城市共享空間平臺(tái)形成城市交往引力點(diǎn)休閑商務(wù)持有型物業(yè)形成輻射整個(gè)城市的市場作為社區(qū)獨(dú)特的優(yōu)勢資源商業(yè)教育持有型物業(yè)獲取租金和經(jīng)營回報(bào)，平衡現(xiàn)金流速19各部分功能相互依存，相互助益，互為價(jià)值鏈實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的“自我造血”形成輻射整個(gè)城市的市場吸引和支持其他功能作為社區(qū)獨(dú)特的優(yōu)勢資源增強(qiáng)吸引置業(yè)群體的競爭力什么樣的高度定位自己6城市運(yùn)營代表項(xiàng)目世茂蝶湖灣6城市運(yùn)營代表項(xiàng)目世茂蝶湖灣“超大型全功能綜合性濱水生態(tài)新城”“昆山城市標(biāo)志性建筑群”“昆山的區(qū)域經(jīng)濟(jì)副中心”塑造城市名片，帶動(dòng)土地增值，輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)20什么樣的高度定位自己6傳統(tǒng)大盤開發(fā)VS城市運(yùn)營6傳統(tǒng)大盤開發(fā)VS城市運(yùn)營傳統(tǒng)大盤開發(fā)城市運(yùn)營開發(fā)目標(biāo)簡單追求開發(fā)利潤僅以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向并非僅追求利潤，亦有對(duì)城市對(duì)社會(huì)的共享既以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向，又兼顧社會(huì)效益與遠(yuǎn)期戰(zhàn)略開發(fā)方式“內(nèi)生型開發(fā)”單純依托企業(yè)自身進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)生開發(fā)與外源開發(fā)相結(jié)合注重與優(yōu)勢資源的相互整合單純依托企業(yè)自身進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)注重與優(yōu)勢資源的相互整合開發(fā)定位單一的市場定位思路將市場定位與城市區(qū)域功能定位相結(jié)合21產(chǎn)品定位建造居住空間提供城市配套與公共功能什么樣的高度定位自己6項(xiàng)目前期6項(xiàng)目前期注重對(duì)城市規(guī)劃與城市資源的研究從城市和區(qū)域的高度著眼對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行解析6項(xiàng)目運(yùn)作6項(xiàng)目運(yùn)作強(qiáng)調(diào)外部資源的引入與整合，加強(qiáng)與城市現(xiàn)有資源的對(duì)接與共享綁定政府，積極爭取政府的配合與支持最終實(shí)現(xiàn)多方“共贏”對(duì)于項(xiàng)目而言做熱整個(gè)區(qū)域、推動(dòng)項(xiàng)目銷售；獲得政府認(rèn)可，爭取政策支持對(duì)于開發(fā)企業(yè)借助項(xiàng)目樹立企業(yè)品牌及市場影響，打造企業(yè)戰(zhàn)略性核心競爭力22對(duì)于城市而言優(yōu)化城市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配置，推動(dòng)“區(qū)域增值”與“城市更新”什么樣的眼光看待市場定位自己看待市場打造項(xiàng)目自己市場項(xiàng)目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目認(rèn)清自身23認(rèn)清自身什么樣的眼光看待市場鄆城現(xiàn)狀與項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)之間存在較大矛盾鄆城現(xiàn)狀與項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)之間存在較大矛盾縣城人口僅13萬宅年量18百萬大盤，運(yùn)作周期內(nèi)每年求1012宅鄆城現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)住宅年消化量不足18萬平米要求消化1012萬平米住宅鄆城是否具備足夠的市場空間本項(xiàng)目有沒有市場消化的可能24什么樣的眼光看待市場殊途同歸大量開發(fā)企業(yè)開始深入縣級(jí)城鎮(zhèn)進(jìn)行規(guī)模開發(fā)近三個(gè)月來，萬科、保利、金地等7家上市地產(chǎn)公司在15個(gè)二三線城市儲(chǔ)備土地逾1000萬平方殊途同歸，大量開發(fā)企業(yè)開始深入縣級(jí)城鎮(zhèn)進(jìn)行規(guī)模開發(fā)據(jù)萬科年報(bào)稱，2009年，萬科新獲取項(xiàng)目多位于房價(jià)上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二三線城市，公司在15個(gè)二三線城市儲(chǔ)備土地逾1000萬平方米。2009年，注重全國性戰(zhàn)略布局的大公司照樣活躍在二三線城市的土地市場，但和往年不同的是，它們進(jìn)駐的腳步更加深入。價(jià)上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二三線城市，主動(dòng)規(guī)避了部分熱點(diǎn)城市爭奪過于激烈的土地。因此，萬科2009年新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)約2401元/平方米左右，較2007年下降三成。2009年，綠城通過招拍掛等方式，分別取得位于浙江省內(nèi)的杭州、紹興、慈溪、諸暨、舟山、臺(tái)州、麗水以及江蘇、北京、山東等17幅優(yōu)質(zhì)土地。其中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟮慕峡h級(jí)城市成為綠城擴(kuò)張的新水以及江蘇、北京、山東等17幅優(yōu)質(zhì)土地。其中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟮慕峡h級(jí)城市成為綠城擴(kuò)張的新領(lǐng)域。從綠城的拿地榜單看，綠城已不局限于品牌基礎(chǔ)較好的中心城市，開始向一些縣級(jí)城市擴(kuò)張。如綠城在諸暨市的大型舊城改造項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積為735萬平方米。信息來源新華網(wǎng)25信息來源新華網(wǎng)開發(fā)商緣何看好中小城鎮(zhèn)市場進(jìn)入市場的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)如何什么樣的眼光看待市場123“天時(shí)”“地利”“人和”適逢有利的政策契機(jī)城鎮(zhèn)化帶來的巨大市場潛在的實(shí)力購房群體26什么樣的眼光看待市場6“天時(shí)”適逢有利的政策契機(jī)6“天時(shí)”適逢有利的政策契機(jī)中央推進(jìn)城鎮(zhèn)化決心堅(jiān)定，未來幾年縣級(jí)城鎮(zhèn)開發(fā)處于黃金時(shí)機(jī)中央政策傾向明確，著力發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，且以小城鎮(zhèn)為重點(diǎn)2010年中央一號(hào)文件中共中央國務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度、進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見Z“加快落實(shí)放寬中小城市、深化戶籍制度改革Z“抓住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有利時(shí)機(jī)，Z“繼續(xù)推進(jìn)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣改革試推進(jìn)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣改革大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)Z“安排年度土地利用計(jì)劃要支持中積極支持土地出讓加快落實(shí)放寬中小城市、小城鎮(zhèn)特別是縣城和中心鎮(zhèn)落戶條件的政策，促進(jìn)符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶并享有與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民同等的權(quán)益”抓住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有利時(shí)機(jī)，促進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢項(xiàng)目向縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)集聚，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，吸納農(nóng)村人口加快向小城鎮(zhèn)集中”繼續(xù)推進(jìn)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣改革試點(diǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、人口吸納能力強(qiáng)的鎮(zhèn)行政管理體制改革，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，下放管理權(quán)限，合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和配備人員編制”安排年度土地利用計(jì)劃要支持中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展”Z“農(nóng)村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地66調(diào)劑為建設(shè)用地的，在縣域內(nèi)按照土地利用總體規(guī)劃使用，納入年度土地利用計(jì)劃，主要用于產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展方便農(nóng)民就近轉(zhuǎn)移就業(yè)”27信息來源新華社聚發(fā)展，方便農(nóng)民就近轉(zhuǎn)移就業(yè)”什么樣的眼光看待市場6“地利”城鎮(zhèn)化帶來的巨大市場6“地利”城鎮(zhèn)化帶來的巨大市場中國目前處于城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展階段，農(nóng)村人口加速向中小城鎮(zhèn)集中近十年來，中國的城鎮(zhèn)化率以每年大約1個(gè)百分點(diǎn)的速度提高455019962008中國城鎮(zhèn)化率水平30354045682025199619971998199920002001200220032004200520062007200828數(shù)據(jù)來源中國統(tǒng)計(jì)年鑒2009城鎮(zhèn)化率（城鎮(zhèn)化水平）通常用市人口和鎮(zhèn)人口占全部人口的百分比來表示，用于反映人口向城市聚集的過程和聚集程度什么樣的眼光看待市場6“地利”城鎮(zhèn)化帶來的巨大市場6“地利”城鎮(zhèn)化帶來的巨大市場山東省城鎮(zhèn)化水平為4760，在國內(nèi)平均水平之上，進(jìn)入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段80009000100002008年全國各省、直轄市城鎮(zhèn)化水平3000400050006000700080004568476000010002000300029數(shù)據(jù)來源中國統(tǒng)計(jì)年鑒2009什么樣的眼光看待市場6“地利”城鎮(zhèn)化帶來的巨大市場6“地利”城鎮(zhèn)化帶來的巨大市場與山東其他城市相比，菏澤城鎮(zhèn)化水平相對(duì)滯后，潛在空間巨大2008年山東省各市城鎮(zhèn)化水平6000700080002008年山東省各市城鎮(zhèn)化水平300040005000194800010002000300030000數(shù)據(jù)來源山東統(tǒng)計(jì)年鑒2009什么樣的眼光看待市場6“地利”城鎮(zhèn)化帶來的巨大市場6“地利”城鎮(zhèn)化帶來的巨大市場鄆城目前城鎮(zhèn)化率較低，預(yù)計(jì)至2015年，將有575萬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進(jìn)入鄆城鎮(zhèn)依菏澤平均年城鎮(zhèn)化率07的速度估算，在項(xiàng)目運(yùn)作的五年周期內(nèi)，約有575萬人進(jìn)城450050002008年菏澤市各區(qū)縣城鎮(zhèn)化水平2500300035004000106000050010001500200019482009年2015年1246萬人1821萬人31數(shù)據(jù)來源菏澤統(tǒng)計(jì)年鑒2009000什么樣的眼光看待市場城鎮(zhèn)化的必然趨勢為縣域開發(fā)帶來巨大市場“推進(jìn)城鎮(zhèn)化對(duì)我國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)巨大，它首先會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)”中央政策利好為小城鎮(zhèn)發(fā)展開辟黃金周期它首先會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)”國務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展研究所所長楊宜勇“我們的房地產(chǎn)發(fā)展方向應(yīng)該是重心向下，應(yīng)該是在二線城市、三線城市上發(fā)展。將來發(fā)展最迅速的可能是在開發(fā)企業(yè)進(jìn)入鄆城拿地運(yùn)作符合市場趨勢1本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶群體2縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上，以縣城為中心的小城鎮(zhèn)發(fā)展”九三學(xué)社副主席、全國人大常委賀鏗周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的購買力如何本項(xiàng)當(dāng)充鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群32是否具有進(jìn)城置業(yè)意愿什么樣的眼光看待市場6“人和”潛在的實(shí)力購房群體6“人和”潛在的實(shí)力購房群體鄆城財(cái)政收入居全市縣區(qū)首位，其中70來源于民營經(jīng)濟(jì)稅金收入2008年菏澤市各區(qū)縣財(cái)政收入狀況700002008年菏澤市各區(qū)縣財(cái)政收入狀況63357400005000060000100002000030000330牡丹區(qū)曹縣單縣成武縣巨野縣鄆城縣鄄城縣定陶縣東明縣數(shù)據(jù)來源菏澤統(tǒng)計(jì)年鑒2009什么樣的眼光看待市場6“人和”潛在的實(shí)力購房群體6“人和”潛在的實(shí)力購房群體從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和實(shí)地調(diào)研情況來看，鄆城縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)家庭收入較高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)與縣城相比，鄆城各鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入差異不明顯，個(gè)別富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入水平甚至超過縣城從調(diào)研情況來看，63的城鎮(zhèn)居民家庭年收入在3萬以上，35達(dá)到5萬以上290002007年鄆城縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)年平均家庭年收入情況鄆城城鎮(zhèn)居民家庭年收入情況調(diào)研2100023000250002700075772萬以下23萬/15000170001900021000301635萬58萬810萬1015萬15萬以上34數(shù)據(jù)來源鄆城統(tǒng)計(jì)年鑒2008，華高萊斯市場調(diào)研2815萬以上什么樣的眼光看待市場6“人和”潛在的實(shí)力購房群體6“人和”潛在的實(shí)力購房群體從調(diào)研情況來看，有70以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民有意愿到縣城購房置業(yè)約60左右的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在近年有購房意愿結(jié)婚等剛性需求及改善性需求占據(jù)市場絕對(duì)主力鄆城鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民到縣城置業(yè)意愿調(diào)研7鄆城鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房時(shí)點(diǎn)調(diào)研鄆城鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房目的調(diào)研71434今年明年13213會(huì)不會(huì)24145結(jié)婚買房改善居住45三五年內(nèi)無打算72猶豫未填57改善居住投資其他35數(shù)據(jù)來源華高萊斯市場調(diào)研4557周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房需求強(qiáng)勁，鄆城市場具備支撐條件和發(fā)展?jié)摿κ裁礃拥难酃饪创袌鰬?yīng)當(dāng)以“城鎮(zhèn)化發(fā)展”的遠(yuǎn)見來看待本項(xiàng)目的市場消化壓力本項(xiàng)目面向的不僅是的鄆城鎮(zhèn)，而是的鄆城縣本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何在這個(gè)市場中占據(jù)更大的份額36本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何在這個(gè)市場中占據(jù)更大的份額數(shù)據(jù)來源鄆城統(tǒng)計(jì)年鑒2008什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目定位自己看待市場打造項(xiàng)目自己市場項(xiàng)目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目認(rèn)清自身37認(rèn)清自身什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目規(guī)劃利好資源復(fù)合地段優(yōu)勢規(guī)模效應(yīng)憑借優(yōu)勢地段發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)整合內(nèi)外資源憑借優(yōu)勢地段，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，整合內(nèi)外資源不做市場追隨者，而是市場領(lǐng)導(dǎo)者做到“第一”，爭取“唯一”形成以自我項(xiàng)目為中心的市場坐標(biāo)系38形成以自我項(xiàng)目為中的市場標(biāo)系什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目6項(xiàng)目地塊具備“坐莊”的支撐條件6項(xiàng)目地塊具備“坐莊”的支撐條件規(guī)劃利好處于城市主導(dǎo)發(fā)展方向，是未來城市功能區(qū)的重要組成部分城市用地發(fā)展方向以“向東向南”為主形成“一城、兩區(qū)、三心、雙軸”的結(jié)構(gòu)布局城郊森林東區(qū)以特色加工業(yè)為主的現(xiàn)代化綜合性工業(yè)園區(qū)城市空間發(fā)展組成部分城郊森林公園城區(qū)商業(yè)中心西區(qū)以居住、商貿(mào)、辦公、文教為主的生活片區(qū)城市的主要組成部分業(yè)中心39城市的主要組成部分南部新城公建中心什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目6項(xiàng)目地塊具備“坐莊”的支撐條件6項(xiàng)目地塊具備“坐莊”的支撐條件資源復(fù)合水滸文化旅游城及新文體中心，成為本項(xiàng)目可借勢納入的“外圍資源”水滸文化旅游城水滸文化旅游城是省旅游局扶持的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目，規(guī)劃占地面積400畝,總投資12億。現(xiàn)為國家AAA級(jí)旅游景區(qū)城市文體中心縣政府新規(guī)劃的文體中心，包括體育中心、文化館等，規(guī)劃已確定，已列入今年縣計(jì)劃40本項(xiàng)目不應(yīng)只局限于地塊自身的塑造，更要注重與周邊城市資源的整合什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目6項(xiàng)目地塊具備“坐莊”的支撐條件6項(xiàng)目地塊具備“坐莊”的支撐條件資源復(fù)合地塊內(nèi)的景觀河流和原生林木，是項(xiàng)目打造中可加以利用的“內(nèi)部資源”41什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目6項(xiàng)目地塊具備“坐莊”的支撐條件6項(xiàng)目地塊具備“坐莊”的支撐條件地段優(yōu)勢與傳統(tǒng)城市中心“無縫對(duì)接”，城市氛圍延續(xù)感強(qiáng)金河路與西門街兩條城市軸線干道交匯，交通便捷5西門街20025910111315091846712131416金河路423居住用地商住用地什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目6項(xiàng)目地塊具備“坐莊”的支撐條件6項(xiàng)目地塊具備“坐莊”的支撐條件規(guī)模效應(yīng)與同期出讓的地塊相比，項(xiàng)目規(guī)模最大，具備“主導(dǎo)市場”的規(guī)模條件2009鄆城鎮(zhèn)土地出讓規(guī)模情況7008009002009鄆城鎮(zhèn)土地出讓規(guī)模情況4005006007000100200300430數(shù)據(jù)來源鄆城城市建設(shè)綜合開發(fā)項(xiàng)目一覽表什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目6憑借“坐莊”形成市場客戶的“馬太效應(yīng)”最大限度占據(jù)市場份額6憑借“坐莊”形成市場客戶的“馬太效應(yīng)”，最大限度占據(jù)市場份額小城市能夠憑借項(xiàng)目品質(zhì)和推廣形成客戶認(rèn)知“唯一性”，形成市場的高度追隨性貴陽世紀(jì)城由世紀(jì)金源集團(tuán)投資逾100億元興建的超大型復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模占地5045畝，總建筑面積600萬平米物業(yè)類型別墅高層多層洋房別墅、高層、多層洋房30萬平米大型購物中心貴陽世紀(jì)金源大飯店（五星級(jí)）貴陽第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)/中學(xué)44貴陽第實(shí)驗(yàn)小學(xué)中學(xué)國際商務(wù)中心（8棟寫字樓）什么樣的姿態(tài)打造項(xiàng)目6憑借“坐莊”形成市場客戶的“馬太效應(yīng)”最大限度占據(jù)市場份額6憑借“坐莊”形成市場客戶的“馬太效應(yīng)”，最大限度占據(jù)市場份額貴陽世紀(jì)城憑借在貴陽市場近30的市場占有率，獲得2009年度中國房地產(chǎn)企業(yè)單個(gè)項(xiàng)目銷售面積和銷售金額“雙料冠軍”30302009年上半年貴陽市房地產(chǎn)銷售情況2009年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售面積排行中國房地產(chǎn)企業(yè)單個(gè)項(xiàng)目銷售面積和銷售金額“雙料冠軍”3030云巖區(qū)、南明區(qū)金陽區(qū)其他各區(qū)40其他各區(qū)10738萬平米45占金陽區(qū)銷售面積的68占全市銷售面積的29小結(jié)1以“城市運(yùn)營”的高度定位自己“城鎮(zhèn)發(fā)”看待市以“坐莊”的策略運(yùn)作項(xiàng)目32以“城鎮(zhèn)化發(fā)展”的遠(yuǎn)見看待市場以坐莊的策略運(yùn)作項(xiàng)目346小結(jié)商業(yè)產(chǎn)業(yè)載入多元城市功能豐富多維城市界面居住教育“城中之城”豐富多維城市界面整合多重內(nèi)外資源休閑景觀47問題導(dǎo)引商業(yè)產(chǎn)業(yè)市場留給我們什么發(fā)展載入多元城市功能豐富多維城市界面整合多重內(nèi)外資源居住教育“城中之城”們什么發(fā)展空間呢整合多重內(nèi)外資源教育休閑景觀48景觀找準(zhǔn)機(jī)會(huì)找準(zhǔn)機(jī)會(huì)市場留給我們什么發(fā)展空間9商業(yè)市場分析9住宅市場分析商業(yè)市場分析思路城市發(fā)展對(duì)商業(yè)規(guī)劃的影響鄆城收入消費(fèi)類數(shù)據(jù)分析鄆城商業(yè)市場格局分析產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入條件梳理商業(yè)資源帶動(dòng)力分析城市商業(yè)擴(kuò)張是否具有市場基礎(chǔ)城市的發(fā)展對(duì)城市商業(yè)擴(kuò)張的要求在城市商業(yè)擴(kuò)張的背景下市場現(xiàn)狀如何具有市場基礎(chǔ)業(yè)擴(kuò)張的要求景下市場現(xiàn)狀如何未來空間怎樣商業(yè)主力店招商資源如何產(chǎn)業(yè)資源是否可以商業(yè)發(fā)展需要資源如何規(guī)模多少通過梳理整合有效商業(yè)化論證可行性補(bǔ)50項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展需要具備哪些條件論證可行性充商業(yè)市場分析思路城市發(fā)展對(duì)商業(yè)規(guī)劃的影響鄆城收入消費(fèi)類數(shù)據(jù)分析鄆城商業(yè)市場格局分析產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入條件梳理商業(yè)資源帶動(dòng)力分析城市商業(yè)擴(kuò)張是否具有市場基礎(chǔ)城市的發(fā)展對(duì)城市商業(yè)擴(kuò)張的要求在城市商業(yè)擴(kuò)張的背景下市場現(xiàn)狀如何具有市場基礎(chǔ)業(yè)擴(kuò)張的要求景下市場現(xiàn)狀如何未來空間怎樣商業(yè)主力店招商資源如何產(chǎn)業(yè)資源是否可以資源如何規(guī)模多少通過梳理整合有效商業(yè)化論證可行性補(bǔ)商業(yè)發(fā)展需要51論證可行性充項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展需要具備哪些條件鄆城收入消費(fèi)類數(shù)據(jù)分析城市居民收入消費(fèi)類數(shù)據(jù)增長較快城市商業(yè)擴(kuò)張潛力較大6城市居民收入，消費(fèi)類數(shù)據(jù)增長較快，城市商業(yè)擴(kuò)張潛力較大人均年末儲(chǔ)蓄余額達(dá)7419元在崗職工平均工資穩(wěn)步上升08年工資水平為14951元，同比增速為8人均社會(huì)消費(fèi)品零售額快速增長08年人均社會(huì)消費(fèi)品零售額為4597元，同比增速為23113131388314951鄆城縣在崗職工平均工資315137364597鄆城縣人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額元/人31512381923522006年2007年2008年2006年2007年2008年數(shù)據(jù)來源菏澤市統(tǒng)計(jì)年鑒鄆城收入消費(fèi)類數(shù)據(jù)分析6鄆城消費(fèi)水平在菏澤市位于前列恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)是食品支出總額占家6鄆城消費(fèi)水平在菏澤市位于前列鄆城社會(huì)消費(fèi)品零售總額，市內(nèi)居第4位消費(fèi)水平較高，領(lǐng)先全國平均水平5059富裕40503040小康溫飽最富裕59以上30以下恩格爾系數(shù)是食品支出總額占家庭消費(fèi)支出總額的比重。簡單說，一個(gè)家庭或國家的恩格爾系數(shù)越小，就說明這個(gè)家庭或國家經(jīng)濟(jì)越富裕?？h屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)多數(shù)已邁進(jìn)小康水平08年恩格爾系數(shù)為323低于全國城鎮(zhèn)水平379下菏澤市各區(qū)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）66鄆城各鄉(xiāng)鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)數(shù)據(jù)來源菏澤市統(tǒng)計(jì)年鑒665650474033312726020406080城鎮(zhèn)集鎮(zhèn)安鎮(zhèn)長鎮(zhèn)屯鎮(zhèn)營鎮(zhèn)橋鄉(xiāng)樓鄉(xiāng)集鄉(xiāng)集鄉(xiāng)陳坡53牡丹區(qū)曹縣單縣鄆城縣巨野鄄城縣東明縣成武縣定陶縣鄆城楊莊集武安丁里長程屯張營雙橋南州樓黃集張魯集陳鄆城縣域經(jīng)濟(jì)相對(duì)富裕，居民具備一定消費(fèi)能力，城市商業(yè)擴(kuò)張具備潛力商業(yè)市場分析思路城市發(fā)展對(duì)商業(yè)規(guī)劃的影響鄆城收入消費(fèi)類數(shù)據(jù)分析鄆城商業(yè)市場格局分析產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入條件梳理商業(yè)資源帶動(dòng)力分析城市商業(yè)擴(kuò)張是否具有市場基礎(chǔ)城市的發(fā)展對(duì)城市商業(yè)擴(kuò)張的要求在城市商業(yè)擴(kuò)張的背景下市場現(xiàn)狀如何具有市場基礎(chǔ)業(yè)擴(kuò)張的要求景下市場現(xiàn)狀如何未來空間怎樣商業(yè)主力店招商資源如何產(chǎn)業(yè)資源是否可以資源如何規(guī)模多少通過梳理整合有效商業(yè)化論證可行性補(bǔ)商業(yè)發(fā)展需要54論證可行性充項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展需要具備哪些條件城市發(fā)展對(duì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的影響6“城鎮(zhèn)化加速發(fā)展”與“城市商業(yè)升級(jí)”聯(lián)合作用下的商業(yè)發(fā)展趨勢是什么6“城鎮(zhèn)化加速發(fā)展”與“城市商業(yè)升級(jí)”聯(lián)合作用下的商業(yè)發(fā)展趨勢是什么城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的大趨勢村、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人口的持續(xù)導(dǎo)入導(dǎo)入人口消費(fèi)需求的增加城市的發(fā)展對(duì)商業(yè)擴(kuò)張有內(nèi)在的要求舊有商業(yè)中心無法滿足需求城區(qū)人口整體消費(fèi)的升級(jí)在要求收入、儲(chǔ)蓄消費(fèi)的增加55城市發(fā)展對(duì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的影響6新輪城市總體規(guī)劃決定著新導(dǎo)入的城市人口以向南向東聚集為主6新一輪城市總體規(guī)劃決定著新導(dǎo)入的城市人口以向南、向東聚集為主新增加的城市功能必然配置大規(guī)模的商業(yè)鄆城新一輪城市總體規(guī)劃（20042020）鄆城新一輪規(guī)劃確定了城市用地發(fā)展方向以向南、向東發(fā)展為主南到南外環(huán)。東發(fā)展為主，南到南外環(huán)。南部將打造新行政辦公中心與宋江武校為主的文化中心共同構(gòu)成的南部新城公建中心。老城市中心同時(shí)，金河路將橫貫城市東西，連接城市各片區(qū)和組團(tuán)，成為城市東西向主要的發(fā)展軸線項(xiàng)目地塊56城市發(fā)展對(duì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的影響6城市商業(yè)擴(kuò)張與政策規(guī)劃雙重引導(dǎo)下對(duì)項(xiàng)目商業(yè)定位規(guī)劃的要求6城市商業(yè)擴(kuò)張與政策規(guī)劃雙重引導(dǎo)下對(duì)項(xiàng)目商業(yè)定位、規(guī)劃的要求催生的增商規(guī)模大幅增城市商業(yè)擴(kuò)張人口導(dǎo)入催生的增量商業(yè)規(guī)模大幅增加消費(fèi)升級(jí)催生的存量商業(yè)中心被取代城市新的商業(yè)中心政策規(guī)劃引導(dǎo)向南、向東的重點(diǎn)發(fā)展方向行政、文化、教育之外的城市功能政策規(guī)劃引導(dǎo)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的升級(jí)、新型業(yè)態(tài)的打造物業(yè)規(guī)模的放大規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新物業(yè)規(guī)模的放大，規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新以城市運(yùn)營者的高度運(yùn)作項(xiàng)目以坐莊的姿態(tài)強(qiáng)勢沖擊市場企業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略57對(duì)于本項(xiàng)目而言，商業(yè)需要足夠規(guī)模來支撐其定位商業(yè)市場分析思路城市發(fā)展對(duì)商業(yè)規(guī)劃的影響鄆城收入消費(fèi)類數(shù)據(jù)分析鄆城商業(yè)市場格局分析產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入條件梳理商業(yè)資源帶動(dòng)力分析城市商業(yè)擴(kuò)張是否具有市場基礎(chǔ)城市的發(fā)展對(duì)城市商業(yè)擴(kuò)張的要求在城市商業(yè)擴(kuò)張的背景下市場現(xiàn)狀如何具有市場基礎(chǔ)業(yè)擴(kuò)張的要求景下市場現(xiàn)狀如何未來空間怎樣商業(yè)主力店招商資源如何產(chǎn)業(yè)資源是否可以資源如何規(guī)模多少通過梳理整合有效商業(yè)化論證可行性補(bǔ)商業(yè)發(fā)展需要58論證可行性充項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展需要具備哪些條件鄆城商業(yè)市場格局分析商業(yè)市場格局分析存量市場現(xiàn)狀格局分析增量市場未來格局判斷了解市場發(fā)展現(xiàn)狀判斷市場未來空間6現(xiàn)售項(xiàng)目中商業(yè)規(guī)劃情況609年新增項(xiàng)目中商業(yè)規(guī)劃情況6城市商業(yè)發(fā)展區(qū)6城市商業(yè)中心區(qū)哪些資源條件可以被提煉出，為商業(yè)定位所用項(xiàng)目商業(yè)與潛在競爭項(xiàng)目是否存在競爭優(yōu)勢59存量市場現(xiàn)狀格局分析6城市商業(yè)發(fā)展區(qū)西門街臨城路唐塔勝利街西門街東門街整體租金較低屬于城市商業(yè)的“自臨城路金河路唐塔路盤溝路唐塔廣場縣政府然生長”，缺乏可依托的商業(yè)資源本汽車站臨城路金河路整體租金較高整體商業(yè)資源條件較6城市商業(yè)中心區(qū)東門街汽車站附近本項(xiàng)目地塊南環(huán)路整體商業(yè)資源條件較為豐富，具備較強(qiáng)的商業(yè)聚合力和人氣唐塔廣場附近街區(qū)勝利街60較成熟商業(yè)街不成熟商業(yè)街存量市場現(xiàn)狀格局分析6城市商業(yè)發(fā)展區(qū)格局臨城路為東西貫穿縣域的主干6城市商業(yè)發(fā)展區(qū)格局唐塔廣場西門街西門街南北貫穿縣城的主干道，商業(yè)氛圍主要集中于臨城路為東西貫穿縣域的主干道，西端通往火車站；其商業(yè)氛圍主要集中在中段，幾個(gè)十字路口附近商業(yè)尤為集中東門街勝利街唐塔路盤溝路汽車站廣場縣政府臨城路金河路唐塔路與金河路之間；項(xiàng)目地塊南環(huán)路金河路南環(huán)路金河路為東西貫穿縣域的兩條主干道之一，為本項(xiàng)目地塊的北邊界除西段的華聯(lián)潤發(fā)超市（2000平米）外，共性特點(diǎn)區(qū)域整體商業(yè)氛圍不成熟，缺乏大型商業(yè)，多為臨街商鋪以辦公民61除西段的華聯(lián)潤發(fā)超市（2000平米）外，商業(yè)氣氛主要集中在中段和東段多為臨街商鋪，以辦公、民宅改建居多，少量新建物業(yè)下開發(fā)為底商存量市場現(xiàn)狀格局分析6城市商業(yè)發(fā)展區(qū)典型項(xiàng)目借鑒6城市商業(yè)發(fā)展區(qū)典型項(xiàng)目借鑒華靈佳苑產(chǎn)品專項(xiàng)規(guī)劃的獨(dú)立商鋪面寬進(jìn)深比合理6產(chǎn)品專項(xiàng)規(guī)劃的獨(dú)立商鋪，面寬進(jìn)深比合理6租售部分一二層聯(lián)賣，租售較快6招商經(jīng)營較多樣（洗浴、網(wǎng)吧、電動(dòng)車等）62專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，空間靈活實(shí)用的商鋪產(chǎn)品市場較為接受存量市場現(xiàn)狀格局分析6城市商業(yè)發(fā)展區(qū)商鋪?zhàn)饨鹗姓{(diào)概況6城市商業(yè)發(fā)展區(qū)商鋪?zhàn)饨鹗姓{(diào)概況商鋪太陽摩托富雅玻璃沐陽名煙名酒百家麗塑室內(nèi)門影帝攝影美嘉廚業(yè)年租金西門街商鋪的平均租金每平米達(dá)124元/天金河路商鋪的租金為平均每平米為084元/天年租金（萬）1218382582152面積（平方米）1505010040200455060平均租金商鋪和民商店汽車玻璃生活超市美發(fā)小羚羊電動(dòng)車軸承五金鄆都超市金和超市年租金（萬）07505082211096金河路商鋪的租金為平均每平米為084元/天（元/天/M2）219099104171110122082091商鋪酒鬼湘泉中域手機(jī)家愛手機(jī)秦泰裝飾碩奇廣告瑪蘭士綠源電動(dòng)精益眼鏡年租金（萬）07505082211096面積（平方米）2525306060352040平均租金2082055073091091078137066年租金（萬）088622122542面積（平方米）302402006040306090（元/天/M2）082055073091091078137066相比商業(yè)中心區(qū)租金2元/天左右，商業(yè)發(fā)展區(qū)的整體租金水平不高，顯示63平均租金（元/天/M2）07309108209113711114127臨城路商鋪的平均租金每平米為103元/天業(yè)發(fā)展區(qū)的整體租金水平不高，顯示此類區(qū)域商業(yè)價(jià)值仍有挖掘空間數(shù)據(jù)來源華高萊斯市場調(diào)研存量市場現(xiàn)狀格局分析市場大量存在“有街就有鋪，非商業(yè)物業(yè)大量改商鋪”的狀況，城市“生存型創(chuàng)業(yè)”的商戶大量存在商業(yè)發(fā)展區(qū)不屬于城市商業(yè)中心區(qū)，但商業(yè)發(fā)展區(qū)不屬于城市商業(yè)中心區(qū)，但臨街商業(yè)依舊非常普遍，小商戶眾多，臨街商業(yè)依舊非常普遍，小商戶眾多，大量臨街商鋪處于“自然生長”狀態(tài)大量臨街商鋪處于“自然生長”狀態(tài)1沿街形象好、空間方便實(shí)用的商鋪項(xiàng)沿街形象好、空間方便實(shí)用的商鋪項(xiàng)目市場消化速度（租售目市場消化速度（租售/招商）較快招商）較快即使處于商業(yè)氛圍不成熟區(qū)域，專業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的商鋪市場接受度高264存量市場現(xiàn)狀格局分析6城市商業(yè)中心區(qū)格局西門東門勝利街唐塔廣場圍繞著唐代古塔而建的城市廣場空間，是人東門街汽車站貫穿縣域南北的主干道，汽車站為城市公共交通集散中心，附近商業(yè)最為聚集，6城市商業(yè)中心區(qū)格局唐塔路盤溝路唐塔廣場縣政府街街街群聚集、公共活動(dòng)的唯一場所；商業(yè)輻射周邊至唐塔路集散中心，附近商業(yè)最為聚集，南段為餐飲一條街項(xiàng)目盤溝路汽車站臨城路金河路目地塊共性特點(diǎn)老城區(qū)，城市商業(yè)核心區(qū)，城市公共資源、南環(huán)路65勝利街依托唐塔廣場向南、北輻射的商業(yè)街，南段商業(yè)氛圍較強(qiáng)商業(yè)資源最為集中的區(qū)域存量市場現(xiàn)狀格局分析大型集中商業(yè)百貨/超市大型集中商業(yè)百貨/超市鄆百唐塔10000多平米華聯(lián)潤發(fā)約2000平米（唐塔路）鄆百百貨4000多平米鄆百百貨4000多平米開元商城5000多平米上海華聯(lián)5000多平米華聯(lián)潤發(fā)超市開元商城說明面積為營業(yè)面積商業(yè)經(jīng)營6品類缺乏細(xì)分，設(shè)置不全說明面積為營業(yè)面積物業(yè)產(chǎn)品品類缺乏細(xì)分，設(shè)置不全6品牌缺乏時(shí)尚品牌、整體檔次低666規(guī)模面積小，空間局促，動(dòng)線散亂6硬件落后，物業(yè)老舊，改造難度大難以滿足消費(fèi)升級(jí)換代的需求存量市場現(xiàn)狀格局分析零散商業(yè)零散商業(yè)分布“肌理”沿城市街道的自然分布依托條件成熟的城市氛圍或大業(yè)態(tài)帶動(dòng)的聚集效應(yīng)業(yè)態(tài)構(gòu)成6品牌服飾、電動(dòng)車、生活用品6婚紗攝影、家居裝璜，電訊電子物業(yè)形式6零散商鋪，以改造形式居多6面寬、進(jìn)深合適，空間實(shí)用的商鋪少67由需求催生的無序自然發(fā)展，缺乏專業(yè)規(guī)劃的“成熟產(chǎn)品”存量市場現(xiàn)狀格局分析特色商業(yè)街特色商業(yè)街勝利街業(yè)態(tài)北段（臨近廣場）以時(shí)尚服飾為主，南段以家居、裝潢裝飾類為主東門街南段金河路以南為餐飲聚集一條街形成原因6勝利街由復(fù)合型老街逐步往專業(yè)市場發(fā)展6東門街南段餐飲自然聚集物業(yè)形式6勝利街商鋪以住宅、辦公改建商鋪為主6東門街南段商鋪以底商為主68市場中存在相同業(yè)態(tài)“扎推于同一街區(qū)”的特色商業(yè)街存量市場現(xiàn)狀格局分析6城市商業(yè)中心區(qū)商鋪?zhàn)饨鹗姓{(diào)概況6城市商業(yè)中心區(qū)商鋪?zhàn)饨鹗姓{(diào)概況商鋪上海羊毛自然美老馬音像西安風(fēng)味美的電器母嬰坊三星手機(jī)華帝廚具年租金東門街汽車站附近商鋪平均租金每平米為29元/天勝利街商鋪的平均租金每平米為193元/天年租金（萬）61053368511面積（平方米）405060403070100160平均租金商鋪艾尚雪女主角立邦漆藝苑燈飾勝狐陽光大鵬窗簾美特斯邦威藝達(dá)家紡年租金（萬）122412323542勝利街商鋪的平均租金每平米為元天平均租金（元）4155232052742352319商鋪溫純特步3610太子龍竹紡織品YEZ服飾美的電器森馬面積（平方米）15025801530408040平均租金（元/）219219137219274158185137年租金（萬）516875688面積（平方米）80200100100808080100（元/）作為商業(yè)最為聚集的中心區(qū)，由于具有商業(yè)帶動(dòng)力的資源條件較多，由租69平均租金（元）171219219191171205273219唐塔廣場周邊商鋪的平均租金為每平米達(dá)209元/天商帶金反映的整體商業(yè)價(jià)值較高數(shù)據(jù)來源華高萊斯市場調(diào)研存量市場現(xiàn)狀格局分析6項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展應(yīng)該具備那些條件6項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展應(yīng)該具備那些條件汽車站的存在促使東門街區(qū)域成汽車站的存在促使東門街區(qū)域成豐富商豐富商城市公共交通資源對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)價(jià)值的提升具有極大的促進(jìn)作用1資源唐塔廣場帶動(dòng)了人流的聚集，唐塔廣場帶動(dòng)了人流的聚集，城市缺乏的大尺度公共空間對(duì)區(qū)域整體商業(yè)價(jià)值的提升有重要作用2為鄆城客流量最為豐富的商業(yè)區(qū)為鄆城客流量最為豐富的商業(yè)區(qū)提升具有極大的促進(jìn)作用源資源同時(shí)也促進(jìn)了商業(yè)的有效聚集同時(shí)也促進(jìn)了商業(yè)的有效聚集鄆百，開元等大型零售項(xiàng)目對(duì)區(qū)域整鄆百，開元等大型零售項(xiàng)目對(duì)區(qū)域整體商業(yè)價(jià)值的提升有重要作用百貨/超市等大業(yè)態(tài)具有較強(qiáng)的主力店3資源鄆百，開元等大型零售項(xiàng)目對(duì)區(qū)域整鄆百，開元等大型零售項(xiàng)目對(duì)區(qū)域整體商業(yè)氛圍的成熟有較強(qiáng)帶動(dòng)作用體商業(yè)氛圍的成熟有較強(qiáng)帶動(dòng)作用貨/超市等態(tài)具有較的店效應(yīng)，業(yè)態(tài)帶動(dòng)力強(qiáng)3“聚集”應(yīng)在成熟域資源70勝利街南段的家居、裝璜，東門街南勝利街南段的家居、裝璜，東門街南段餐飲、形成較強(qiáng)的同業(yè)態(tài)區(qū)域聚集段餐飲、形成較強(qiáng)的同業(yè)態(tài)區(qū)域聚集“同業(yè)聚集”效應(yīng)在成熟區(qū)域具備可行性，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)定位角度需要考慮4趨勢鄆城商業(yè)市場格局分析商業(yè)市場格局分析存量市場現(xiàn)狀格局分析增量市場未來格局判斷了解市場發(fā)展現(xiàn)狀判斷市場未來空間6現(xiàn)售項(xiàng)目中商業(yè)規(guī)劃情況609年新增項(xiàng)目中商業(yè)規(guī)劃情況6城市商業(yè)發(fā)展區(qū)6城市商業(yè)中心區(qū)哪些資源條件可以被提煉出，為商業(yè)定位所用項(xiàng)目商業(yè)與潛在競爭項(xiàng)目是否存在競爭優(yōu)勢71為商業(yè)定位所用是否存在競爭優(yōu)勢增量市場未來格局簡析鄆城現(xiàn)售項(xiàng)目中商業(yè)規(guī)劃情況鄆城現(xiàn)售項(xiàng)目中商業(yè)規(guī)劃情況5個(gè)現(xiàn)售項(xiàng)目中大部分沒有規(guī)劃或建設(shè)純商業(yè)物業(yè)，僅錦和家園、金旭凱旋城兩個(gè)項(xiàng)目中規(guī)劃有部分沿街底商；兩個(gè)項(xiàng)目中規(guī)劃有部分沿街底商；一品世家、宋江名都、金河麗景三個(gè)項(xiàng)目的一層基本上是車庫和儲(chǔ)藏室；從地段位置來看現(xiàn)售商業(yè)項(xiàng)目均差于從地段位置來看，現(xiàn)售商業(yè)項(xiàng)目均差于本項(xiàng)目地塊；金河麗景金河麗景臨城路臨城路金河路金河路一品世家一品世家金旭凱旋城金旭凱旋城宋江名都宋江名都錦和家園錦和家園72在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目本項(xiàng)目本項(xiàng)目增量市場未來格局簡析09年新增項(xiàng)目中商業(yè)規(guī)劃情況分析09年新增項(xiàng)目中商業(yè)規(guī)劃情況分析鄆城09年新增項(xiàng)目用地共有16塊，其中有7塊為商住用地，大部分區(qū)位條件較差未來與本項(xiàng)目地塊可能形成比較大競爭的未來與本項(xiàng)目地塊可能形成比較大競爭的為14號(hào)地（原汽車六隊(duì)用地）臨城路臨城路14號(hào)地情況臨城路臨城路金河路金河路用地面積556畝，容積率23，總建筑面積853萬M2，建設(shè)周期為兩年。其商業(yè)占總建筑面積的45，約38萬M214號(hào)地潛在供應(yīng)潛在供應(yīng)山東第一大零售商銀座集團(tuán)曾考察過14號(hào)地，但至今沒有開店入駐的確切消息。該地整體商業(yè)體量偏小，不足以改變區(qū)域整體商業(yè)氛圍，對(duì)本本項(xiàng)目本項(xiàng)目73潛在供應(yīng)潛在供應(yīng)不足以改變區(qū)域整體商業(yè)氛圍，對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成競爭優(yōu)勢本項(xiàng)目本項(xiàng)目增量市場未來格局簡析結(jié)論由于本項(xiàng)目的地段規(guī)模和資源優(yōu)勢短期現(xiàn)售項(xiàng)目中大部分沒有規(guī)現(xiàn)售項(xiàng)目中大部分沒有規(guī)劃或建設(shè)純商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品劃或建設(shè)純商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品結(jié)論由于本項(xiàng)目的地段、規(guī)模和資源優(yōu)勢，短期內(nèi)沒有大型商業(yè)項(xiàng)目能對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成直接競爭威脅，或者難以影響本項(xiàng)目對(duì)城市商業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)地位0909年新增項(xiàng)目中普遍區(qū)位年新增項(xiàng)目中普遍區(qū)位條件較差商業(yè)規(guī)模較小條件較差商業(yè)規(guī)模較小條件較差，商業(yè)規(guī)模較小條件較差，商業(yè)規(guī)模較小74商業(yè)市場分析思路城市發(fā)展對(duì)商業(yè)規(guī)劃的影響鄆城收入消費(fèi)類數(shù)據(jù)分析鄆城商業(yè)市場格局分析產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入條件梳理商業(yè)資源帶動(dòng)力分析城市商業(yè)擴(kuò)張是否具有市場基礎(chǔ)城市的發(fā)展對(duì)城市商業(yè)擴(kuò)張的要求在城市商業(yè)擴(kuò)張的背景下市場現(xiàn)狀如何具有市場基礎(chǔ)業(yè)擴(kuò)張的要求景下市場現(xiàn)狀如何未來空間怎樣商業(yè)主力店招商資源如何產(chǎn)業(yè)資源是否可以資源如何規(guī)模多少通過梳理整合有效商業(yè)化論證可行性補(bǔ)商業(yè)發(fā)展需要75論證可行性充項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展需要具備哪些條件商業(yè)資源主力店招商資源分析商業(yè)公共空間可以通過規(guī)劃設(shè)計(jì)解決公共交通資源長途汽車站甲方自身資源，可設(shè)置于此商業(yè)業(yè)態(tài)帶動(dòng)資源考慮最具商業(yè)業(yè)態(tài)帶動(dòng)資源考慮最具主力店效應(yīng)的主力店效應(yīng)的百貨百貨/超市超市參考省內(nèi)著名連鎖商家開店情況視角76本項(xiàng)目主力店規(guī)模商業(yè)資源主力店招商資源分析6山東兩大零售業(yè)連鎖巨頭銀座商城利群集團(tuán)采取了近乎致的擴(kuò)張戰(zhàn)略6山東兩大零售業(yè)連鎖巨頭銀座商城、利群集團(tuán)采取了近乎一致的擴(kuò)張戰(zhàn)略6銀座和利群在省內(nèi)各級(jí)城市快速布點(diǎn)，給本項(xiàng)目商業(yè)主力店招商帶來了契機(jī)山東銀座重點(diǎn)轉(zhuǎn)向縣級(jí)市場，打造覆蓋全省經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，并為進(jìn)軍鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場奠定基礎(chǔ)銀座的擴(kuò)張未來三年為快速擴(kuò)張期銀座正大力實(shí)施立體發(fā)展戰(zhàn)略，按照“滲透發(fā)展密集展店”的方針深耕山東市透發(fā)展，密集展店的方針，深耕山東市場，提出盡快消滅省內(nèi)市場的空白點(diǎn)；已經(jīng)提出大力抓好縣級(jí)城市的開發(fā)，固化縣級(jí)市場的開店模式；其中，銀座電器計(jì)劃未來的三年內(nèi)在山東省開設(shè)不少于50家的電器連鎖店。銀座曾考察過項(xiàng)目地塊西面的汽車六隊(duì)地塊，但由于項(xiàng)目規(guī)模，體量等原因沒有最77塊，但由于項(xiàng)目規(guī)模，體量等原因沒有最后敲定。6銀座和利群在省內(nèi)各級(jí)城市快速布點(diǎn)給本項(xiàng)目商業(yè)主力店招商帶來了契機(jī)商業(yè)資源主力店招商資源分析6銀座和利群在省內(nèi)各級(jí)城市快速布點(diǎn)，給本項(xiàng)目商業(yè)主力店招商帶來了契機(jī)山東利群利群集團(tuán)在山東省開店呈現(xiàn)了以青島為中心、以區(qū)、縣級(jí)城市為重點(diǎn)的方針利群的擴(kuò)張利群從青島開始，先到周邊縣級(jí)市發(fā)展，從縣級(jí)市走向半島城市繼而開始向魯西從縣級(jí)市走向半島城市，繼而開始向魯西北和魯西南擴(kuò)張；利群在成功進(jìn)入被稱為商業(yè)企業(yè)山東布局的必經(jīng)之地濰坊后，正在積極為進(jìn)軍魯西南準(zhǔn)備南做足準(zhǔn)備；利群集團(tuán)現(xiàn)在進(jìn)行著五業(yè)經(jīng)營，除零售外，藥店、酒店、物流業(yè)的優(yōu)勢明顯，利群每到一地后，業(yè)態(tài)帶動(dòng)力強(qiáng)大。78商業(yè)資源主力店招商資源分析主力店的商業(yè)規(guī)模預(yù)測主力店的商業(yè)規(guī)模預(yù)測銀座商城分店店名建筑面積（單位平米建成時(shí)間利群集團(tuán)分店店名建筑面積（單位平米建成時(shí)間結(jié)論參照銀座和群在章丘縣級(jí)市）店310002008巨野菏澤）店220002009桓臺(tái)淄博）店250002007乳山縣級(jí)市）店220002005蓬萊縣級(jí)市）店360002003文登縣級(jí)市）店320002004利群在其他縣或縣級(jí)市的開店規(guī)模，本項(xiàng)目主力店的規(guī)模建議在3萬平米左桓臺(tái)淄博）店250002007萊山煙臺(tái)）店430002009博山淄博）店260002007文登縣級(jí)市）店320002004萊西縣級(jí)市）店200002008膠南縣級(jí)市）店500002008模建議在萬平米右臨沐臨沂）店230002009廣饒東營）店310002009榮成縣級(jí)市）店310002002平均建面3183379數(shù)據(jù)來源山東銀座網(wǎng)站、利群集團(tuán)網(wǎng)站平均建面28714鄆城商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢判斷6通過市場分析地塊想打造成區(qū)域商業(yè)中心需要導(dǎo)入多重價(jià)值資源6通過市場分析，地塊想打造成區(qū)域商業(yè)中心，需要導(dǎo)入多重價(jià)值資源有業(yè)態(tài)帶動(dòng)力的主力區(qū)域商業(yè)中心的定位需店帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升，提高零散商鋪價(jià)值要一個(gè)開敞、積極的公共空間，吸引人群，聚集商氣零售業(yè)態(tài)商業(yè)公共考慮縣域市場規(guī)模問題，為了打造新的商業(yè)中心，除了零售業(yè)態(tài)主力店商業(yè)公共空間新的人流車流的集散了打造新的商業(yè)中心，除了導(dǎo)入三重資源外，是否還需要導(dǎo)入其他的資源，填充巨大的商業(yè)規(guī)模城市公共交通資源80新的人流、車流的集散中心的出現(xiàn)將帶來充足的消費(fèi)客群鄆城商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢判斷通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)鄆城縣域民營產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)可以考慮從商業(yè)方面加以引導(dǎo)通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，鄆城縣域民營產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，可以考慮從商業(yè)方面加以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展、壯大需要新的平臺(tái)、新的推動(dòng)力鄆城縣城，城鎮(zhèn)人口1246萬人，總?cè)丝?17萬人，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)商業(yè)中心融城市特色產(chǎn)業(yè)對(duì)城市商業(yè)的升級(jí)能夠注入新的內(nèi)涵濟(jì)發(fā)達(dá)項(xiàng)目商業(yè)體量大18萬平米的規(guī)模上限商業(yè)中心融入產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)新的內(nèi)涵產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的引入能否成為未來區(qū)域商業(yè)中心之外的81未來區(qū)域商業(yè)中心之外的另一塊拼圖商業(yè)市場分析思路城市發(fā)展對(duì)商業(yè)規(guī)劃的影響鄆城收入消費(fèi)類數(shù)據(jù)分析鄆城商業(yè)市場格局分析產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入條件梳理商業(yè)資源帶動(dòng)力分析城市商業(yè)擴(kuò)張是否具有市場基礎(chǔ)城市的發(fā)展對(duì)城市商業(yè)擴(kuò)張的要求在城市商業(yè)擴(kuò)張的背景下市場現(xiàn)狀如何具有市場基礎(chǔ)業(yè)擴(kuò)張的要求景下市場現(xiàn)狀如何未來空間怎樣商業(yè)主力店招商資源如何產(chǎn)業(yè)資源是否可以資源如何規(guī)模多少通過梳理整合有效商業(yè)化論證可行性補(bǔ)商業(yè)發(fā)展需要82論證可行性充項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展需要具備哪些條件產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)資源條件梳理產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)通過梳理如何整合進(jìn)商業(yè)形成城市新經(jīng)濟(jì)引擎本項(xiàng)目可以向鄆城的哪類產(chǎn)業(yè)借勢市場上特色產(chǎn)業(yè)商業(yè)化的樣板如何形式商業(yè)形成城市新經(jīng)濟(jì)引擎本項(xiàng)目具體特色產(chǎn)業(yè)的篩選本項(xiàng)目特色產(chǎn)業(yè)商業(yè)化的設(shè)置需求和策略本項(xiàng)目特色產(chǎn)業(yè)商業(yè)化的設(shè)置需求和策略83產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)資源條件梳理6鄆城優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后，第二產(chǎn)業(yè)為主，第一、三產(chǎn)業(yè)為輔第一產(chǎn)業(yè)占比265，第二產(chǎn)業(yè)占比541，第三產(chǎn)業(yè)占比194以商業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，明顯落后于其它縣城以商業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，明顯落后于其它縣城08年增速僅為10，第三產(chǎn)業(yè)占比僅高于成武縣08年菏澤市各區(qū)縣第三產(chǎn)業(yè)占比409牡丹區(qū)3343002654815085411942006年2007年2008年第三產(chǎn)業(yè)194第一產(chǎn)業(yè)265226226264409曹縣單縣鄄城縣牡丹區(qū)265185192194第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)541194217223鄆城縣定陶縣巨野縣84186成武縣產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)資源條件梳理6相比較第二產(chǎn)業(yè)較高的生產(chǎn)總值鄆城的社會(huì)消費(fèi)需求相對(duì)落后6相比較第二產(chǎn)業(yè)較高的生產(chǎn)總值，鄆城的社會(huì)消費(fèi)需求相對(duì)落后鄆城在菏澤市，產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值位于第2位，社會(huì)消費(fèi)品零售總額位于第4位第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，導(dǎo)致消費(fèi)總量與市轄先進(jìn)縣有一定差距菏澤市各區(qū)縣生產(chǎn)總值（億元）16910310098菏澤市各區(qū)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）6656504740103100988480655852牡丹區(qū)鄆城縣曹縣單縣東明縣巨野縣成武縣鄄城縣定陶縣4033312726牡丹區(qū)曹縣單縣鄆城縣巨野鄄城縣東明縣成武縣定陶縣85項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展需要考慮向縣域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)借勢發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)商業(yè)化樣板6案例借鑒1中國南通家紡城6案例借鑒1中國南通家紡城項(xiàng)目位置通州市東南部，位于江蘇川港志浩繡品面料市場和江蘇疊石橋繡品市場輻射的家紡板塊內(nèi)建設(shè)時(shí)間2004年興建，2006年一期床上用品面料市場開始投用，二期正在建設(shè)中項(xiàng)目規(guī)模占地250萬平方米，建筑面積65萬平方米家紡板塊公共交通依托寧啟高速公路、寧啟鐵路、南通機(jī)場、南通江港、呂四海港866案例借鑒1中國南通家紡城特色產(chǎn)業(yè)商業(yè)化樣板6案例借鑒1中國南通家紡城南通家紡城是產(chǎn)業(yè)鏈外延的需要?dú)v史發(fā)展家紡產(chǎn)業(yè)是南通的傳統(tǒng)及支柱產(chǎn)業(yè)，在家紡產(chǎn)業(yè)界，素有“世界家紡看中國，中國家紡看江蘇江蘇家紡看南通”之說國家紡看江蘇，江蘇家紡看南通”之說雛形初創(chuàng)階段成型階段成熟階段產(chǎn)業(yè)鏈外延世界家紡業(yè)展示中心619世紀(jì)末，張謇興建紗廠，南通成為蜚聲海內(nèi)外的紡織工業(yè)基地雛形初創(chuàng)階段成型階段成熟階段680年代，海門市三星疊石橋市場和通州區(qū)境內(nèi)傳港浩志市場建立690年代，由最初的農(nóng)工貿(mào)集散地發(fā)展成為全國最大的家紡生產(chǎn)基地和家6新世紀(jì)以來，家紡產(chǎn)業(yè)工貿(mào)聯(lián)動(dòng)、集聚度不斷提升6產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善世界家紡業(yè)研發(fā)中心世界家紡業(yè)制造中心世界家紡業(yè)物流中心中國家紡經(jīng)濟(jì)中心紡專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善中國家紡經(jīng)濟(jì)中心87產(chǎn)品設(shè)計(jì)、原料采購、產(chǎn)品制造、倉儲(chǔ)運(yùn)輸、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營和終端零售“61”的產(chǎn)業(yè)鏈特色產(chǎn)業(yè)商業(yè)化樣板6案例借鑒1中國南通家紡城6案例借鑒1中國南通家紡城發(fā)展模式利用傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集和原料產(chǎn)地優(yōu)勢，外延產(chǎn)業(yè)鏈，做全球家紡市場的超級(jí)平臺(tái)，與整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈相互促進(jìn)，打造家紡特色經(jīng)濟(jì)板塊資本集中資源集聚產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)業(yè)集聚資本集中家紡業(yè)特色經(jīng)濟(jì)板塊家紡業(yè)特色經(jīng)濟(jì)板塊產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)集聚原料產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)集聚原料產(chǎn)地物流交通產(chǎn)業(yè)集群開發(fā)集約物流交通發(fā)達(dá)物流交通88886案例借鑒2壽光菜博會(huì)特色產(chǎn)業(yè)商業(yè)化樣板6案例借鑒2壽光菜博會(huì)項(xiàng)目位置山東壽光蔬菜高科技示范園項(xiàng)目規(guī)模主展區(qū)35萬平米，室內(nèi)展覽區(qū)125萬平米功能構(gòu)成八個(gè)展館（廳）、