《2011年河南開封地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告：南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告》

前言一、報(bào)告編制目的1、在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評估。2、對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、報(bào)告編制依據(jù)1、開封市規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、國家建設(shè)部及開封市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；3、開封市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實(shí)施意見（汴政200752號）4、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。5、開封日報(bào)社地產(chǎn)事業(yè)部提供的資料南柴屯城中村改造項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告內(nèi)容提要項(xiàng)目地址開封市南柴屯項(xiàng)目性質(zhì)城中村改造項(xiàng)目名稱南城盛世（暫定）項(xiàng)目目標(biāo)將南柴屯改造為集居住、購物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然生活的人文生態(tài)生活園區(qū)本文通過對南柴屯區(qū)域1000畝地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)南柴屯人文生態(tài)區(qū)域當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積80萬平方米，項(xiàng)目總投資1877億元。經(jīng)測算項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利稅25，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。關(guān)鍵字南柴屯城中村改造人文生態(tài)區(qū)域目錄前言1內(nèi)容提要2第一部分開封市區(qū)域特征一、基本概況8二、自然條件91、地理環(huán)境92、自然資源113、人口分布124、氣候環(huán)境135、工程地質(zhì)156、水文地質(zhì)15三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展16四、政策環(huán)境及政策依據(jù)181、國家政策182、地方法規(guī)20第二部分項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目背景22二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性24第三部分開封市房地產(chǎn)市場分析一、2010年前三季度河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行基本特征分析上26二、2010年110月開封市房地產(chǎn)市場整體概況31三、2010年110月開封市各類型房屋供求狀況32四、2010年110月開封市商品房價(jià)格變化情況34五、開封市消費(fèi)需求分析34六、開封市發(fā)展趨勢分析35第四部分項(xiàng)目概況及定位一、建設(shè)地址及屬性分析371、項(xiàng)目的地理位置372、項(xiàng)目的地形、地貌38二、總體設(shè)計(jì)規(guī)劃理念39三、項(xiàng)目地塊SWOT分析401、優(yōu)勢402、劣勢413、機(jī)會424、威脅42四、項(xiàng)目定位421、總體定位422、項(xiàng)目形象定位443、產(chǎn)品定位454、定位依據(jù)465、目標(biāo)客戶定位476、物業(yè)管理定位48第五部分項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議49二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件51三、初步規(guī)劃方案52四、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)53五、建筑單體設(shè)計(jì)54六、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)55第六部分拆遷、安置、補(bǔ)償方案一、補(bǔ)償依據(jù)57二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)58三、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償58四、補(bǔ)償方式59五、安置房建設(shè)59六、其他安置房及優(yōu)惠房建設(shè)59第七部分項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位61二、住宅標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)61三、公用建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)64四、設(shè)備與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)64五、環(huán)境保護(hù)措施64第八部分公用工程設(shè)計(jì)一、給排水工程66二、電氣設(shè)計(jì)68三、安全防范系統(tǒng)71第九部分經(jīng)營策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略72二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃74三、營銷方案75四、項(xiàng)目投資估算77五、資金籌措計(jì)劃81第十部分盈虧平衡與敏感性分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析82二、項(xiàng)目敏感性分析83第十一部分可行性結(jié)論與建議一、風(fēng)險(xiǎn)與防范建議85二、擬建方案結(jié)論性意見86第一部分開封市區(qū)域特征一、基本概況開封市位于河南省東部。全市總面積6444平方千米，總?cè)丝?90萬人。其中市區(qū)面積359平方千米、人口85萬。開封位于中國河南省中部偏東，地處中華民族歷史文化搖籃的黃河之濱，是一座歷史文化悠久的古城。是北宋時(shí)的國都，簡稱汴，是我國七大古都和國務(wù)院首批公布的24座歷史文化名城之一，在中國的歷史上，開封曾被稱為大梁、汴梁、東京、汴京等。自建城至今已有2700多年的歷史。戰(zhàn)國時(shí)期的魏國，五代時(shí)期的后梁、后晉、后漢、后周以及北宋和金七個(gè)王朝曾先后建國都于開封，故稱“七朝故都”。開封與中國的西安、洛陽、北京、南京、杭州、安陽并稱七大古都，在國內(nèi)外享有盛名。高等教育有河南大學(xué)、開封大學(xué)、黃河水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、開封教育學(xué)院。開封地理位置優(yōu)越，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，交通便利，文化教育發(fā)達(dá)，科技進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)繁榮，是中原城市群和沿黃“三點(diǎn)一線”黃金旅游線路的重點(diǎn)城市和對外開放城市。二、自然條件1、地理環(huán)境今天的開封市位于豫東平原,北瀕黃河,南接江淮,東毗齊魯,西抵鄭洛地跨東經(jīng)11351511151542，北緯341143351143。全區(qū)由黃河沖積形成，低平坦蕩。開封在河南省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖端。海拔69米至78米。東臨商丘市，西連省會鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河，與中原油田隔河相望?？偯娣e6444平方公里，其中市區(qū)面積362平方公里。南北寬約92公里，東西長約126公里。東距亞歐大陸橋東端的港口城市連云港500公里，西距省會鄭州72公里，在中國版圖上處于豫東大平原的中心部位。開封市轄5個(gè)市轄區(qū)、5個(gè)縣；全市共有24個(gè)街道、34個(gè)鎮(zhèn)、55個(gè)鄉(xiāng)。開封市總面積6444平方千米，人口490萬（2007年）。2、自然資源開封市土地總面積為628,24026公頃，其中耕地面積434,73214公頃，占土地總面積的6920；園地面積10,45684公頃，占166；林地面積24,02626公頃，占382；居民點(diǎn)及工礦用地83,75085公頃，占1333；交通用地17,82206公頃，占284；水域46,96421公頃，占748；未利用土地10,48790公頃，占167。開封所轄區(qū)域地下資源已探明的有石油和天然氣，預(yù)計(jì)石油總生成量為56億噸，天然氣儲量為485億立方米，現(xiàn)已大量開采利用。煤炭資源埋藏較深，預(yù)測可靠儲量為779億噸。此外，地下還有豐富的石灰?guī)r、巖鹽、石膏等礦藏。開封市境水資源主要包括地表水和淺層地下水，資源總量多年平均為835億立方米（不含過境水）。其中地表水為351億立方米，占資源總量的42，地下水484億立方米（允許開采量），占資源總量的58。開封交通十分便利，隴海鐵路和連云港至霍爾果斯高速公路貫穿全境，京廣、京九鐵路左右為鄰，310、106國道在境內(nèi)交匯，過境的日（照）南（陽）、阿（內(nèi)蒙古阿榮旗）深（圳）高速公路正在建設(shè)中。開封黃河大橋飛架南北。距現(xiàn)代化的國際航空港僅52公里，連接開封與機(jī)場的高速公路正在籌建當(dāng)中。以鐵路、公路、航空為代表的立體交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。3、人口分布開封市轄5個(gè)市轄區(qū)、5個(gè)縣；全市共有24個(gè)街道、34個(gè)鎮(zhèn)、55個(gè)鄉(xiāng)。開封市總面積6444平方千米，人口490萬。在河南省各轄市中，人口數(shù)量處于中間位置。鼓樓區(qū)面積5868平方千米，人口1613萬人。龍亭區(qū)面積9151平方千米，人口116萬人。490順河回族區(qū)面積8673平方千米，人口2411萬人。禹王臺區(qū)面積5705平方千米，人口1483萬人。金明區(qū)面積25238平方千米，人口182萬人。杞縣面積1258平方千米，人口105萬人。通許縣面積767平方千米，人口60萬人。尉氏縣面積1257平方千米，人口87萬人。開封縣面積1302平方千米，人口67萬人。蘭考縣面積1116平方千米，人口76萬人。4、氣候環(huán)境開封氣候主要受蒙古高壓、太平洋副熱態(tài)高壓交替控制，屬穩(wěn)態(tài)大型季風(fēng)氣候開封年平均氣溫14，年均降雨量650毫米左右，林木覆蓋率高于全國平均水平。身處內(nèi)陸平原的開封市，周邊無山，城中多水，雨量充足而氣候溫和，屬暖溫帶亞濕潤氣候。其主要?dú)夂蛱卣魉募痉置?、降水集中于夏季，冬夏溫差大，具體表現(xiàn)為春季氣溫回升迅速，冷暖變化劇烈、氣候干燥；夏季炎熱多雨；秋季天高氣爽；冬季寒冷少雨雪。年均日照率為51，平均日照時(shí)數(shù)為22676小時(shí)。年平均氣溫為140一142，年無霜期為207一220天，年平均降雨量為6275一7229毫米，年平均大氣蒸發(fā)量為19591毫米。據(jù)開封市氣象記載，其主要?dú)夂蛞厝缦職鈮?0066KP氣溫多年平均氣溫1414絕對最高氣溫4310絕對最低氣溫一1630降水多年平均降水量6356MM一日最大降水量210MM小時(shí)最大降水量65MM蒸發(fā)多年平均蒸發(fā)量19678MM溫度絕對溫度138MM相對溫度69最大凍土濃度28CM最大積雪厚度32CM沙暴日數(shù)（平均）97D雷暴日數(shù)（最多）25D地震裂度根據(jù)河南省地震部門要求擬建工程地震裂度按七度區(qū)進(jìn)行抗裂設(shè)計(jì)。5、工程地質(zhì)開封屬黃河沖積平原，第四系全新地層，其成因?yàn)辄S河沖積物，地層在垂直分布上為A、淺棕黃色粉沙，深度42米左右，地基承載力為110KPA；B、淺棕黃色粘土，深度25米左右，地基承載力為130KPA；C、淺棕黃色粉細(xì)沙，平均層厚15米左右，地基承載力為100KPAD、淺黃色沙土，層厚10米左右，地基承載力為100KPA。地震基本烈度為7度。6、水文地質(zhì)61開封市地處豫東平原，由于地表水排入淮河系統(tǒng)，故為淮河流渦河水系。河流水面共計(jì)2481萬畝，湖泊038萬畝，坑塘465萬畝，主要有惠濟(jì)河、渦河、賈魯河三大水系。開封北臨黃河，水資源得天獨(dú)厚，且水質(zhì)優(yōu)良，擁有天然水資源總量約1245億立方米；淺層地下水多年平均允許開采量45億立方米，黃河多年平均徑流量4711億立方米。62地下水流自西北向東南。從上層地下水流向看，黃河的滲透水是其來源之一。城市地下水埋深在27320米，受季節(jié)影響較大。63地下水水質(zhì)，據(jù)有關(guān)資料記載水質(zhì)酸堿度PH7左右，總硬度為15度左右，總堿度為25度左右，但對混凝土無侵蝕性。三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展建國以來特別是改革開發(fā)以來，開封經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展迅猛，城市建設(shè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、通訊、商業(yè)、旅游業(yè)均取得了顯著的發(fā)展成就。開封十分注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極創(chuàng)造對外開放的良好環(huán)境，在保護(hù)和完善老城區(qū)的基礎(chǔ)上，努力向新興的現(xiàn)代化城市邁進(jìn)。位于老城西側(cè)的開封經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積25平方公里，已開發(fā)面積8平方公里，己初步建成集多功能為一體的現(xiàn)代化的新城區(qū)。開封工業(yè)門類比較齊全。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)3580家，形成了以化工、機(jī)械、輕紡、食品、醫(yī)藥等為支柱的產(chǎn)業(yè)體系。開封地處豫東平原，氣候溫和，雨量適中，水利發(fā)達(dá)，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，發(fā)展農(nóng)、林、牧、漁業(yè)自然條件得天獨(dú)厚。所屬五縣均是全國商品糧和小麥生產(chǎn)基地，也是全省小麥、棉花、花生、大豆的重要產(chǎn)區(qū)。2009年河南省各市GDP人均GDP統(tǒng)計(jì)名次城市生產(chǎn)總值GDP億元增長人均GDP元常住人口萬人河南省19367281072047794871鄭州市330040120440007522洛陽市207500130323146423南陽市1780041101764510964許昌市117621125272844315平頂山市112460100230505036焦作市111590116326403427周口市1111701201021510038安陽市110600122203225219新鄉(xiāng)市1054571301908155210商丘市1032941121240983211信陽市975001281446767912駐馬店市903711151174677013開封市777051261652347114三門峽市709911223191222215濮陽市670001051909735116漯河市593601192377224917鶴壁市377521282638114318濟(jì)源市3110014245532開封商業(yè)同古都悠久的歷史一樣源遠(yuǎn)流長，具有鮮明的消費(fèi)性、服務(wù)性、集散性。目前，全市共有商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)4萬多個(gè)，各類市場315個(gè)。開封地處內(nèi)陸與沿海之間，境內(nèi)交通、通訊便利。四、政策環(huán)境及政策依據(jù)1、國家政策11、20091214，國務(wù)院提四措施遏制房價(jià)一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；三要加強(qiáng)市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。12、20091217，財(cái)政部、國土部等五部委出臺進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50”。13、20100411，中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識，不對投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。14、20100415，14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。15、20100417，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。16、20100419，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。17、20100612，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制定的關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見12日正式對外發(fā)布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。18、20100918，加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會17日在北京召開。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房19、20100929，國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。20、中華人民共和國規(guī)劃法、土地管理法以及相關(guān)的國家產(chǎn)業(yè)政策。2、地方法規(guī)21、開封市城市總體規(guī)劃（20062010）22、開封市住房建設(shè)規(guī)劃（20082012）23、開封市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)24、中原城市群發(fā)展規(guī)劃大綱25、鄭汴產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃2006202026、開封市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實(shí)施意見（汴政200752號）27、河南省關(guān)于加強(qiáng)城中村改造工作的指導(dǎo)意見（豫建2008112號）28、20100901，河南省推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程工作會的會議精神第二部分項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目背景城中村改造源起城市化。城市的發(fā)展，出現(xiàn)了一批喪失農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形態(tài)的“都市鄉(xiāng)村”，同時(shí)也造就了大量的失地農(nóng)民。城中村問題日益成為影響城市協(xié)調(diào)發(fā)展、功能提升、市（村）民生活質(zhì)量進(jìn)一步改善的突出問題。隨著國家西部大開發(fā)和中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，產(chǎn)業(yè)將由東部沿海向中西部轉(zhuǎn)移，而勞動力的流動和產(chǎn)業(yè)的聚集有著密切的關(guān)系。開封市作為中部崛起的重要城市，是東部沿海地區(qū)向西部遷移的橋頭堡，開封市未來面臨大發(fā)展的好形式。開封市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃指出加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。以建設(shè)開封特大城市為目標(biāo)，強(qiáng)力實(shí)施中心城市帶動戰(zhàn)略，提高城市品位。完善城鎮(zhèn)體系，充實(shí)城鎮(zhèn)功能，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理壯大城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)對經(jīng)濟(jì)增長的支撐帶動和輻射作用。因此開封市都市村莊改造工作已迫在眉睫，此乃大勢所趨。2007年開封市政府出臺了開封市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實(shí)施意見規(guī)定，加大了城中村的改造力度。開封市政府已把城中村的改造列為提升城市水平和實(shí)力的大事件之一。文件明確了“集約、節(jié)約、合理利用土地，優(yōu)化城市空間布局，提高城市品味，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，構(gòu)建和諧社會，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)開封復(fù)興”的指導(dǎo)思想，在此思想的指引下開封市城市化進(jìn)程將進(jìn)一步提速，開封城市框架也將不斷拉大。隨著目前開封的城市發(fā)展形勢，以及基本達(dá)成共識的城市空間組織結(jié)構(gòu)，正在形成，以傳統(tǒng)文化旅游、休閑服務(wù)為核心功能，限制并疏解行政、辦公、生產(chǎn)及部分居住功能，為餐飲、住宿、度假、旅游咨詢、傳統(tǒng)商品與文化會展的發(fā)展?fàn)I造空間。為加快鼓樓區(qū)城中村改造建步伐，在3一5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，拉動三產(chǎn)、推動二產(chǎn)、反浦一產(chǎn)，改善轄區(qū)城市形象，推動城區(qū)經(jīng)濟(jì)快速循環(huán)發(fā)展，在市委、市政府統(tǒng)一安排部署下，2010年鼓樓區(qū)將進(jìn)行南柴屯城中村改造項(xiàng)目的建設(shè)，積極開展新型社區(qū)建設(shè)前期規(guī)劃工作。1、南柴屯村整體概況南柴屯村位于城區(qū)西南部，鄭汴公路南側(cè)，交通便利。人口600人，現(xiàn)有土地1000畝，一般農(nóng)用地為800畝，現(xiàn)狀村莊占地總面積200畝。2、現(xiàn)狀存在的問題村莊基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，居民居住環(huán)境差。盡管村民人均居住建筑面積較大，但因村莊基礎(chǔ)設(shè)施落后，居住環(huán)境差，居民的生活質(zhì)量難以提高。村莊建設(shè)處于無序狀態(tài)，建筑密度大，存在較大的安全隱患（多數(shù)地段消防車無法通行）。村容村貌極差，嚴(yán)重影響城市整體形象，極待改善，并納入城市建設(shè)規(guī)劃和管理中去。村集體經(jīng)濟(jì)無法可持續(xù)健康發(fā)展，失地村民的生活無法保障。目前村民生活來源主要靠農(nóng)業(yè)種植，需要通過村莊改造，形成經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)實(shí)體，整合資源，實(shí)現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。近幾年來，隨著城市框架的拉大，工業(yè)的振興，南柴屯急需建設(shè)新型社區(qū)，向城市居民轉(zhuǎn)變，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改變城市形象，改善人居環(huán)境，保障村民生活。二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性根據(jù)市總體規(guī)劃，西部開發(fā)區(qū)將建成開封市新的行政中心。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，西部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善西南部地區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)西南部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，樹立開封市新的形象，促進(jìn)開封市現(xiàn)代化旅游城市的建設(shè)。1、通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進(jìn)行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。2、通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資本，變成了資金。城市化對城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。集體經(jīng)濟(jì)管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半封閉走向開放走向市場，從初級和低級發(fā)展階段走向高一級發(fā)展階段。招商引資有了一個(gè)落腳的平臺，集體經(jīng)濟(jì)有了一個(gè)起飛的機(jī)場。3、南柴屯內(nèi)公用及市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑陳舊，違章建筑加多，“臟、亂、差”特征明顯，公共排水設(shè)施落后，有些地方甚至連自來水都不通。啟動該項(xiàng)目建設(shè)，能將城市建設(shè)發(fā)展的成果惠及更多百姓，很好地體現(xiàn)以人為本的執(zhí)政理念。4、國家出臺了一系列土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有限資源。啟動本項(xiàng)目建設(shè)，能盤活片區(qū)存量土地，改舊房、危房，建高樓，提升了容積率，實(shí)現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。同時(shí)，通過該區(qū)域土地開發(fā)可刺激旅游、酒店、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新型城市產(chǎn)業(yè)。5、是提供了社會保障，促進(jìn)了社會和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會福利，生活無憂慮，幸福有保障，許多矛盾和問題悄然化解在底層，這對于社會穩(wěn)定與和諧意義重大。第三部分開封市房地產(chǎn)市場分析一、2010年前三季度河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行基本特征分析1、投資快速增長，增速出現(xiàn)回落前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資139837億元，同比增長346，增速分別比上年同期、一季度加快105個(gè)和19個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、18月分別回落28個(gè)和16個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在快速增長中出現(xiàn)回落態(tài)勢。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資111145億元，增長330，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的805下降到795；辦公樓投資3832億元，增長822，比重由上年同期的20提高到27；商業(yè)營業(yè)用房投資12643億元，增長319，比重由上年同期的92下降到90；其他投資12216億元，增長421，比重由上年同期的83提高到87。在住宅投資中，90平方米及以下住宅投資29211億元，比上年同期增長273，低于住宅投資增速57個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落302個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、18月份分別提高34個(gè)和35個(gè)百分點(diǎn)，占住宅投資的比重僅為263；140平方米以上住宅投資16508億元，增長230，低于住宅投資增速100個(gè)百分點(diǎn)，分別比一季度、上半年、18月回落375個(gè)、140個(gè)和61個(gè)百分點(diǎn)。2、資金到位，自籌資金為主渠道前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金170186億元，比上年同期增長359，增速比一季度加快19個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、18月分別回落120個(gè)和33個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速高于完成投資增速13個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款17086億元，增長431，所占比重由上年同期的95提高到100；自籌資金92539億元，增長383，所占比重由上年同期的534提高到544，其中企業(yè)自有資金33752億元，增長247，所占比重由上年同期216下降到198；定金及預(yù)收款31545億元，增長280，所占比重由上年同期的197下降到185。3、房屋施工、新開工和竣工面積增速趨緩2010年前三季度，河南省全省房屋施工面積1732863萬平方米，比上年同期增長261，分別比一季度、上半年、18月回落176個(gè)、68個(gè)和50個(gè)百分點(diǎn)。住宅施工面積1437762萬平方米，增長262，分別比一季度、上半年、18月回落204個(gè)、71個(gè)和47個(gè)百分點(diǎn)。其中，90平方米及以下住宅施工面積393816萬平方米，增長276，分別比一季度、上半年、18月回落348個(gè)、71個(gè)和57個(gè)百分點(diǎn)，90平方米及以下住宅施工面積占住宅施工面積的比重僅為274。前三季度，全省房屋新開工面積570343萬平方米，增長406，分別比一季度、上半年、18月回落226個(gè)、106個(gè)和42個(gè)百分點(diǎn)。住宅新開工面積489334萬平方米，增長399，分別比一季度、上半年、18月回落307個(gè)、122個(gè)和40個(gè)百分點(diǎn)。其中，90平方米及以下住宅新開工面積123739萬平方米，增長467，分別比一季度、上半年、18月回落683個(gè)、186個(gè)和27個(gè)百分點(diǎn)，90平方米及以下住宅新開工面積占住宅新開工面積的比重僅為253。前三季度，全省房屋竣工面積187419萬平方米，增長260，分別比一季度、上半年、18月回落165個(gè)、132個(gè)和01個(gè)百分點(diǎn)。住宅竣工面積164094萬平方米，增長212，分別比一季度、上半年回落200個(gè)和136個(gè)百分點(diǎn)，比18月加快03個(gè)百分點(diǎn)。其中，90平方米及以下住宅竣工面積33452萬平方米，增長590，分別比一季度、上半年、18月回落447個(gè)、278個(gè)和33個(gè)百分點(diǎn)，90平方米及以下住宅竣工面積占住宅竣工面積比重僅為204。4、商品房銷售增速持續(xù)回落前三季度，全省商品房銷售面積為301941萬平方米，同比增長196，分別比一季度、上半年、18月回落286個(gè)、111個(gè)和01個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積為283503萬平方米，增長198，分別比一季度、上半年、18月回落273個(gè)、105個(gè)和03個(gè)百分點(diǎn)。在商品住宅銷售中，90平方米及以下住宅銷售面積65917萬平方米，比上年同期增長114，分別比一季度、上半年、18月回落115個(gè)、179個(gè)和40個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售面積的比重為233；140平方米以上住宅銷售面積57328萬平方米，增長149，分別比一季度、上半年、18月回落597個(gè)、118個(gè)和13個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售面積的比重為202。前三季度，全省商品房銷售額88486億元，增長312，分別比一季度、上半年、18月回落431個(gè)、161個(gè)和02個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷售額為78154億元，同比增長314，分別比一季度、上半年、18月回落416個(gè)、152個(gè)和10個(gè)百分點(diǎn)。在商品住宅銷售中，90平方米及以下住宅銷售額22958億元，比上年同期增長233，分別比一季度、上半年、18月回落239個(gè)、203個(gè)和42個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售額的比重為294；140平方米以上住宅銷售額17295億元，增長294，分別比一季度、上半年和18月回落852個(gè)、233個(gè)和42個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售額的比重為221。二、2010年110月開封市房地產(chǎn)市場整體概況2010年開封市房地產(chǎn)開發(fā)在建項(xiàng)目計(jì)劃總投資1152億，規(guī)劃總用地面積41076萬平方米，規(guī)劃建筑面積55614萬平方米（其中住宅面積47398萬平方米，商業(yè)面積為6656萬平方米，其它建筑面積156萬）。我市至10月底完成開發(fā)項(xiàng)目投資1483億元，我市房地產(chǎn)開發(fā)10月份完成投資290億元，較去年同期上漲了17。其中住宅投資為124億元，約占累計(jì)完成項(xiàng)目投資的83。至2010年10月底，開封市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建建筑面積65975萬平方米，其中10月份在建建筑面積759萬平方米，較去年同期提高了22。其中住宅和商業(yè)分別為58076萬平方米和4534萬平方米，其他建筑3365萬平方米。截至2010年10月底，開封市住宅類銷售均價(jià)約為4058元/平方米，比9月份上漲229元/平方米。非住宅類銷售均價(jià)9713元/平方米（銷售均價(jià)不含經(jīng)濟(jì)適用房）。三、2010年110月開封市各類型房屋供求狀況2010年110月份商品房各類型房屋供給結(jié)構(gòu)供求對比表房屋結(jié)構(gòu)90以下90110110130130150150以上09年占總量比例4681711717911114月占總量比例4262751469365月占總量比例37301184103426月占總量比例38631817498247月占總量比例37432417986288月占總量比例36933818774329月占總量比例325346203824410月占總量比例28763314236193519分析結(jié)論從以上數(shù)據(jù)可以看出，我市住宅面積供給類型6月份比前5月中小面積戶型比重有所上升，其主要原因是購房者買房以110平方米以下的兩室兩廳或三室兩廳為首選造成的。自7月份以后，我市住宅面積供給類型10月份雖然還以中小面積戶型占據(jù)市場主流，但中大戶型的配比也在逐漸增多，這主要因?yàn)楦纳菩孕枨蟮闹脴I(yè)者比例在逐漸增多，中大戶型成為他們置業(yè)的首選，并且這類人群有極強(qiáng)的購買能力，占據(jù)市場消費(fèi)的主力。2010年110月份商品房各類型物業(yè)供求量對比表（單位萬）住宅銷售較去年同期非住宅銷售較去年同期2010年4月396萬11072萬522010年5月277萬3085萬322010年6月282萬22087萬262010年16月4322萬22699萬262010年8月341萬18101萬382010年9月686萬27112萬212010年10月809萬32113萬142010年110月6724萬321061萬14分析結(jié)論2009年，開封市全年住宅共計(jì)銷售943萬平方米，非住宅銷售面積為67萬平方米。從2010年110月的數(shù)據(jù)顯示開封市房地產(chǎn)市場銷售趨于平穩(wěn)上升，購房者趨于理性購房，以剛性需求為主的開封樓市，購房者在經(jīng)歷過樓市新政后，逐漸走出觀望氛圍，剛性需求正在市場中漸漸顯現(xiàn)。四、2010年上半年開封市商品房價(jià)格變化情況2010年110月份市區(qū)商品房價(jià)格及其同比變化情況表單位元/住宅銷售均價(jià)較上年同期非住宅類銷售2009年297834263204月份328554765505月份326352366006月份331555867107月份335556467808月份338958668729月份3829920891110月份405812009713分析結(jié)論由以上圖表可以看出，2010年同09年一樣房價(jià)呈平穩(wěn)上升之勢，但2010年均線整體抬升。開封房價(jià)在宏觀調(diào)控對房價(jià)上漲的大力抑制之下依然保持著穩(wěn)步的上升，2010年6月份房價(jià)相比1月份增幅達(dá)到1131。而10月的房價(jià)比8月上漲了669元/平方米。這一方面說明了市場需求的旺盛，另一方面也與開封土地供應(yīng)減少、地價(jià)飆升有著直接關(guān)系。因此，對開封樓盤而言，如果土地供應(yīng)現(xiàn)狀沒有明顯改善，地價(jià)得不到有效抑制，房價(jià)的繼續(xù)上漲將是不可阻擋。五、開封市消費(fèi)需求分析1、外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高5，現(xiàn)全市各類商品房有近半數(shù)為外地人購買。2、消費(fèi)者對開封房地產(chǎn)市場信心度較高，買房需求強(qiáng)烈；持幣觀望的消費(fèi)心理已經(jīng)逐步得到釋放。3、受房價(jià)、環(huán)境、配套可選擇范圍等條件影響，城西、城南仍為購房的主要選擇方位；但近期城東購買意向漸濃。4、房者購買住宅期望價(jià)格在4000元/以下，但是縱觀目前在售樓盤價(jià)格普遍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)者的期望價(jià)格。5、普通住宅需求為當(dāng)前主流，但高檔住宅需求也較大。目前，在90120戶型供應(yīng)上還存在較大缺口。6、受房價(jià)逐步上揚(yáng)的影響，經(jīng)濟(jì)適用房存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求的現(xiàn)象，廣大低收入的居民還存在住在危房、舊房的現(xiàn)象，很多有經(jīng)濟(jì)適用房證的居民卻購不到房。六、開封市發(fā)展趨勢分析1、中國房地產(chǎn)市場還將持續(xù)發(fā)展1020年。11、我國已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。根據(jù)聯(lián)合國人居委制定的標(biāo)準(zhǔn)，小康目標(biāo)的人均住房面積是35，而現(xiàn)在我國的住房面積是人均18，離這個(gè)目標(biāo)還非常遠(yuǎn)。現(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是，每人每年可以增加1，按照這個(gè)建設(shè)速度，我國12年后才能達(dá)到預(yù)定的小康目標(biāo)。12、城市化建設(shè)是動態(tài)的。不算城市人口的自然增長，每年農(nóng)村進(jìn)城人口就是1100萬人。今后20年內(nèi)我國的城鎮(zhèn)化水平將從現(xiàn)在的30提高到50，每年增加一個(gè)百分點(diǎn)，城市人口的增長每年是500萬，加起來就是1600萬。13、拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的需要。中國經(jīng)濟(jì)增長離不開房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長每年是15個(gè)百分點(diǎn)，如果加上建材，大概能達(dá)到30。2、商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層短期內(nèi)不會出現(xiàn)。3、2006年成都市房價(jià)仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長。4、供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。5、城南和城西南的開發(fā)將急速升溫。4、經(jīng)濟(jì)適用房依然會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。5、拆遷安置房將會受到廣大居民的追捧。第四部分項(xiàng)目概況及定位一、建設(shè)地址及屬性分析1、項(xiàng)目地理位置南柴屯位于開尉公路兩側(cè)，是開封市區(qū)的南大門，毗鄰310國道。南柴屯四至范圍為東至開封機(jī)場；西至馬家河北支渠；南至南干道；北至鄭汴路?？傆玫丶s1000余畝，村莊用地200畝?，F(xiàn)有村民約600戶，人口2400人。2009年年人均收入為3000元。分析A、本項(xiàng)目用地在成都市中心區(qū)域的西南方向，區(qū)域?qū)儆陂_封市鼓樓區(qū)，開封市鼓樓區(qū)為開封市中心商貿(mào)區(qū)，是開封市商業(yè)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)。B、南柴屯位于鼓樓區(qū)最南端，鄰接鄭汴路和310國道，周邊無大型住宅區(qū)，交通極為發(fā)達(dá)。C、項(xiàng)目所在地與馬家河北支渠相鄰，適宜建造自然、唯美的人文景觀。2、項(xiàng)目地形、地貌南柴屯區(qū)域圖南柴屯被開尉公路分為東、西兩部分，開尉公路東面，面積約四佰畝，南柴屯開尉公路西部，面積約八佰畝。項(xiàng)目地形相對比較規(guī)整，臨街面長，項(xiàng)目現(xiàn)有地貌平坦，場地平整量較小。分析A、項(xiàng)目的地形、地貌比較規(guī)整，對規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)都沒有不利影響，適合規(guī)劃建設(shè)。B、項(xiàng)目的臨街面長，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值。二、總體設(shè)計(jì)規(guī)劃理念開封市房地產(chǎn)相對于國內(nèi)大城市起步較晚，目前市場正處于快速的成長期。省委、省政府在積極借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了進(jìn)一步完善中原城市群規(guī)劃，著力構(gòu)建“一極兩圈三層”現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。加之鄭州房價(jià)的飛速上漲，越來越多的鄭州及其它外地人口進(jìn)入開封買房，目前開封房地產(chǎn)市場的需求十分旺盛。而南柴屯為鄰301國道（鄭汴路），依傍馬家河北支渠，充分利用南柴屯的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，將南柴屯改造為集購物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的生活的居住群，將會吸引更多本市及外地人購房，在目前鄭州市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸郊區(qū)化的大趨勢下，必定受到市場的熱烈追捧。1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；2、適應(yīng)開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；3、在建筑風(fēng)格上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為開封市建造大型的集購物、休閑、娛樂、教育為一體的人文生態(tài)居住區(qū)創(chuàng)造良好的典范。三、項(xiàng)目地塊SOWT分析1、優(yōu)勢S（STRENGTHS）11、地段優(yōu)勢南柴屯位于開尉公路兩側(cè)，地塊位于處于鄭汴路與省208道交叉路口上，向北3公里即進(jìn)入繁華市區(qū)，具有城中區(qū)的優(yōu)勢地位口岸，是開封市南郊罕見的成規(guī)模地塊；12、規(guī)模優(yōu)勢超過1000畝的占地，是市區(qū)地段的絕對大盤規(guī)模，易于營造多功能、現(xiàn)代化的規(guī)模社區(qū)，在開發(fā)、銷售中也能以規(guī)模上的優(yōu)勢，贏得成本的降低和銷售的規(guī)模效應(yīng)；13、城市配套優(yōu)勢位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套；14、交通優(yōu)勢地塊位于鄭汴路與省208道交叉路口上，界臨五一路，交通十分便利，出行方便、快捷；15、景觀優(yōu)勢項(xiàng)目地塊西界邊即為馬家河北支渠，美好的生活環(huán)境將從這里開始營造；16、地塊優(yōu)勢項(xiàng)目地塊方正平整，臨街面長達(dá)1000米左右，且為雙面臨街，有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；2、劣勢W（WEAKS）21、地塊周邊環(huán)境有待提高，空氣質(zhì)量不是很高，項(xiàng)目一側(cè)的化工廠對項(xiàng)目環(huán)境造成影響；22、地塊東邊有一飛機(jī)場，可能會影響居住效果，因此消費(fèi)者對本區(qū)域的居家認(rèn)同度有待提高；23、項(xiàng)目周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項(xiàng)目周圍現(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是很高。3、機(jī)會O（OPPORTUNITIES）31、開封市加快了舊城改造的步伐，我們項(xiàng)目會受到更多人的青睞；32、城中村改造項(xiàng)目，是政府扶持項(xiàng)目，可享受優(yōu)惠政策；33、鄭汴一體化的深入，潛在客戶需求增多；4、威脅T（THREATS）41、地塊太大，建設(shè)周期較長42、周圍市場啟動過慢，市場需求不夠；33、較大項(xiàng)目資金鏈延續(xù)；四、項(xiàng)目定位1、總體定位項(xiàng)目總體定位南城盛世生活中心（南柴屯位于開封市“南大門”的位置，故將南柴屯城中村改造項(xiàng)目名稱暫定為“南城盛世”。）住宅南城標(biāo)志性的高品質(zhì)人文生活社區(qū)商業(yè)南城標(biāo)志性的生活商業(yè)中心娛樂南城大型游樂園總體定位說明迎合城市的發(fā)展節(jié)奏，提供與城市發(fā)展進(jìn)程相匹配的住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心以及大型游樂場所?，F(xiàn)階段開封市西南片區(qū)沒有一個(gè)具有號召力的生活商業(yè)中心，因此，隨著城市的發(fā)展、該區(qū)域需要大型的集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的綜合型生活中心，本地塊項(xiàng)目定位為開封市南城標(biāo)志性的高品質(zhì)人文生活社區(qū)和標(biāo)志性的生活商業(yè)中心以及大型游樂園，具有較好的市場基礎(chǔ)和發(fā)展前景。2、項(xiàng)目的形象定位項(xiàng)目形象定位開封市城南名片項(xiàng)目形象定位說明開封市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入大盤時(shí)代、品牌時(shí)代和品質(zhì)時(shí)代，市委、市政府也著力于整體建造，大面積的規(guī)劃，消費(fèi)者消費(fèi)心理和消費(fèi)理念已經(jīng)成熟，南柴屯位于開封市的西南部，整個(gè)地塊面積較大，對于南柴屯城中村改造不能僅局限于蓋幾座樓，建幾個(gè)門面房，而要著眼于開封市未來的發(fā)展，建設(shè)與開封市未來經(jīng)濟(jì)相匹配的生活園區(qū)，同時(shí)還要進(jìn)行一系列商業(yè)、文化、娛樂的建設(shè)，以促進(jìn)未來開封市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?，F(xiàn)階段，城南片區(qū)的開發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目開發(fā)具有市場先機(jī)和優(yōu)勢規(guī)模，具備打造開封市知名樓盤，城南名片的充分條件。3、產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位大型購物中心大型標(biāo)志性商業(yè)建筑生活、休閑商業(yè)中心院落式景觀生活、休閑商業(yè)建筑大型游樂場豫東地區(qū)所有孩子們的眼球和身影集中的地方多層住宅新古典主義的建筑風(fēng)格的品質(zhì)住宅產(chǎn)品定位說明大型購物中心利用交通便利的位置，建設(shè)一環(huán)形的商業(yè)大樓，面積約2535萬；建立零售與批發(fā)的商業(yè)集團(tuán)，既方便周邊群眾購物，又可形成豫東地區(qū)總的批發(fā)基地，免去我們很多商戶去鄭州進(jìn)貨的麻煩南城生活、休閑、娛樂中心面積2030萬；酒店、舒適豪華的電影院、休閑的茶社小居、大型的游樂園，將在這里拔地而起，開封人將不再去鄭州看電影、到鄭州的世紀(jì)歡樂園去做過山車、海盜船，開封的南城游樂園會使將帶給您所有童年的快樂。高品質(zhì)多層住宅面積約366000；由于地塊東邊有飛機(jī)場，故在此較為適宜做多層建筑，而新古典主義的建筑風(fēng)格，即符合開封七朝古都的形象，又不失現(xiàn)代化品味的建筑風(fēng)格。對項(xiàng)目地塊而言，充分發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢、位置優(yōu)勢、地形優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，爭取項(xiàng)目開發(fā)的效益最大化，同時(shí)，與項(xiàng)目的總體定位和形象定位相匹配，因此項(xiàng)目定位為大型綜合型購物中心和餐飲、娛樂、休閑于一體的生活商業(yè)中心及高品質(zhì)多層住宅。4、定位依據(jù)41區(qū)域面積較大，適合做功能齊全的城中城；42項(xiàng)目拆遷安置量大，約需安置用房125萬平方米；43臨近機(jī)場，居住區(qū)域適合建多層住宅；44區(qū)域西側(cè)緊鄰馬家河北支渠，適合做生態(tài)園生活區(qū)；45項(xiàng)目位置交通便利，發(fā)展前景好，適合做品質(zhì)較高的產(chǎn)品；5、目標(biāo)客戶定位51、住宅客戶定位A、原有的南柴屯村村民；B、南柴屯附近的拆遷居民；C、鼓樓區(qū)舊城改造拆遷居民；D、金明工業(yè)園區(qū)的職工；E、普通市民；52、臨街商住客戶定位A、原有的南柴屯拆遷的商住戶；B、鼓樓區(qū)政府招商引資的商住戶；53、大型商業(yè)客戶定位知名品牌的大型百貨銷售企業(yè)。54、休閑生活商業(yè)客戶定位經(jīng)營餐飲、娛樂、休閑業(yè)、零售業(yè)的商家和具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者休閑生活商業(yè)客戶來源開封本地或長時(shí)間在開封的生意人、企事業(yè)單位及私營企業(yè)的高層管理者、政府官員等以投資為主的投資型客戶群體；休閑生活商業(yè)客戶心理特征講究“市場空白和填補(bǔ)性商業(yè)機(jī)會”的高投資回報(bào)性，注重現(xiàn)實(shí)經(jīng)營與未來經(jīng)營的平衡性和投資回報(bào)周期，理性購買為主；休閑生活商業(yè)客戶消費(fèi)特征以投資為主，自用或租賃用途為輔。6、物業(yè)管理定位根據(jù)項(xiàng)目形象、產(chǎn)品、客戶定位，需要與之匹配高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，其定位為人性化、酒店式的物業(yè)管理。第五部分項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議南柴屯被開尉公路分為東、西兩部分，開尉公路東面，面積約四佰畝，靠近飛機(jī)場，會有一定的飛機(jī)嗡鳴聲音，此區(qū)域應(yīng)分為四部分，臨接開尉公路處，適合建造一個(gè)大型的商業(yè)區(qū)，以方便周邊群眾購物；東部有一條支路，可建成小吃一條街，既方便了本地居民也可讓外地人不進(jìn)入開封市區(qū)中心到鼓樓廣場，就可品嘗到名冠天下的開封風(fēng)味小吃；在東部區(qū)域還可劃出100畝地，建設(shè)一個(gè)類似于世紀(jì)歡樂園的大型游樂園，一方面解決了開封市居民假期帶著孩子無處去的問題，同時(shí)也由于來此游玩的人多了，既可以為開封古城增譽(yù)，又能帶動周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也解決了南柴屯原有村民和一些下崗職工就業(yè)問題，可以使南柴屯原有居民的人均年收入由3000元提高到20000元；舒適豪華電影院也應(yīng)該在此地呈現(xiàn)，目前開封市僅有大眾電影院為碩果僅存，而大眾電影院在裝修以后，迎來了更多的客戶，但是大眾電影院位于開封市最為繁華的地帶，行車、停車都不方便，對于現(xiàn)代家庭來說，汽車已成為必備交通工具，相信我們南柴屯新建的舒適豪華電影院，一定大放異彩。在此區(qū)域還可建筑一些酒店休閑場所，方便人們的生活。也可建筑一些茶社、茶館，增顯開封古城的文化底蘊(yùn)。南柴屯開尉公路西部，由于整個(gè)區(qū)域地形成矩形狀，較為適合生活居?。〞憾麨椤澳铣鞘⑹馈保?。域區(qū)中心設(shè)立標(biāo)志性建筑物，以提高此生活區(qū)品位檔次，也讓南來外地人，在經(jīng)過我們開封市那大門時(shí)，對開封有一個(gè)良好的感觀。區(qū)域東邊鄰接開尉公路，建成商住樓，區(qū)域西邊鄰接馬家河北支渠，在這里可建成生態(tài)化的園區(qū)，亭臺樓榭，鳥語花香，小河潺潺的景觀將使人留戀忘返。區(qū)域的北部，可建立多層樓群的生活區(qū)，區(qū)域南部可將原有的南柴屯小學(xué)、幼兒園擴(kuò)建，建成高檔小學(xué)和幼兒園。目前開封市最為高檔的幼兒園七彩陽光，每年報(bào)名入校的人數(shù)，是此校招生人數(shù)的二十幾倍，因此高檔幼兒園和小學(xué)目前在開封還供不應(yīng)求。1、由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對獨(dú)立的功能區(qū)域，以利于分期開發(fā)，每一區(qū)域可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。2、環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。3、總體上來說，南柴屯的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。4、雖然生活園區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆嚕虼?，建議在生活園區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。5、在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件1、用地面積規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約約1000畝；居住區(qū)用地面積約360畝，24萬2、用地性質(zhì)二類住宅用地3、容積率154、建筑密度建筑密度不大于305、綠化率不小于25。6、建筑高度和樓間距按開封市規(guī)劃局對該項(xiàng)目的規(guī)劃要求，結(jié)合國家和開封市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行。7、建筑退讓紅線按開封市規(guī)劃局對該項(xiàng)目的規(guī)劃要求，結(jié)合開封市市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行。8、社區(qū)配套公廁6個(gè)，每個(gè)建筑面積不小于50；社區(qū)居委會1個(gè)，建筑面積不小于115。幼兒園1個(gè)，將附近原有幼兒園集中改建。小學(xué)1個(gè)，在原有南柴屯小學(xué)基礎(chǔ)上擴(kuò)建。生活園區(qū)內(nèi)要以小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡(luò)。三、初步規(guī)劃方案南柴屯開尉公路東部應(yīng)劃片規(guī)劃，采取招商引資的辦法，建立起大型商城、小吃一條街、電影院酒店、茶社、茶館和大型游樂園，最先建好大型游樂園，拉動本區(qū)經(jīng)濟(jì)，以便更好更快的招商引資，陸續(xù)將大型商城、小吃一條街、酒店、茶社、茶館建好，方便居民生活，提高生活品味。南柴屯開尉公路西部，此區(qū)域初步定位為以多層住宅和商住樓為主的高品質(zhì)居住生活園，（多層住宅涵蓋1、南柴屯村民安置房；2鼓樓區(qū)舊城改造安置房；3工業(yè)園區(qū)優(yōu)惠房；4經(jīng)濟(jì)適用房）在生活園沿街部分建造獨(dú)立商業(yè)住房。另含有休閑娛樂會所、游泳場館、幼兒園和小學(xué)。四、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的地形條件和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，經(jīng)分析，建議項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)如下項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案的總體概況見下表所示序號項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地面積平方米6600002建筑總占地面積平方米5300003總建筑面積平方米800000其中居住面積平方米360000商業(yè)面積平方米400000其它400004停車位個(gè)50005容積率156住宅建筑密度20建筑密度307綠地率25五、建筑單體設(shè)計(jì)生活園建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以生活園主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設(shè)置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。生活園區(qū)的次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場地。生活園住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識別性。六、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。規(guī)