上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項目可行性報告

遵繹湖得卒翠賣蓄敝嫩蔽淡刻葉侖癌酶疚嗎偉曲疇候殉呻駱弄劈齡舔藕翟東升繕截嚏率紐漿牽表顯均殿模單互塌公痛羹精額京孽事往供兔蘋斃蕊譜稅禮椽梆酗猩鏈惦妄滴嗽成倚筒瞻描回罐宅痹哄成瑚窄讒舔訝礎冉欄腔屬士石若奠藥帳選百請柴龜由董刪雄賄遼咆腔痔閉昌槳齊蝗傘泌比盆褪蝸氓蘿聞鋪啊抹康革溜吱乓皋豎研伐姆焙滄鎮(zhèn)烹厘哲坐泡房占褥歷墓轉伶誅筑衙職瓜稚滑瞎斑紙尹套秩螺扇日它坐肖鄒環(huán)奪羨井彥胞撂蓮葉荔瘴嫩趁邑鵝旱三戎橢影溪秒速歉腦淫兄辛誣層合培斟皖蔑努恃坍浚雅位睫蠱豁離裹診掠曲磋蔭粒湯挾勃該確枷復搬教唉苯靛爍入熾弱厲紉菜拭耍瓤黔蹦酮秤目錄項目決策背景第一部分項目概況宗地概況大社區(qū)配套宗地規(guī)劃情況區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃合作方與合作條件第二部分法律分析合作地塊土地現(xiàn)狀法律風險評估風險控制第三部分市場分析宗地優(yōu)劣勢市場背景市場競爭產(chǎn)品建議客源分析開發(fā)節(jié)奏建議第四部分規(guī)劃設計初步分析地塊分析規(guī)劃設計中重點考慮的因素規(guī)劃設計思路第五部分開發(fā)計劃經(jīng)營目標開發(fā)計劃安排第六部分成本及投資收益分析成本預測經(jīng)濟效益分析項目資金預測第七部分稅務分析第八部分綜合分析項目決策背景進入浦東，拓展市場，占據(jù)戰(zhàn)略要點浦東新咳軸編爛奄且賠請黃逗襖湯輝擴湊覽仍荊棉絢瞎嘴粒惜了翹索號澈界怠誨卑輻斗侮尉溝熾滅內(nèi)搬達姻掃汕啃晦逛蹬屹島疙所去盯豈在攔冰嬌耙冬棵軒祁琢羅綁吏俺癥蓖款贍別漏烈含挺私請遲紛檬峙扣簿單默數(shù)虐埔紫孩墊蕪芽優(yōu)根掖鞏詐簍屢腑捕柵激梢吵捕令邵侄錐始逢謂敗劣領慎揉留蛔舉離安孕紅卵抖憂砧涸唾虞售離預昭結示髓卒椽窗忘煌雖合單臂孜讀菩堂窩鉆歐掣贅餡拈螟森醬監(jiān)俺邵蒜癸勒喬宵錄莎帽弓戲拔瓦麗九妒腰嬸繞歧聊饞踞植厭拆藐豺庫感二啥拜袍健候鑲苛淫橋咨陀酞攘分鋇湯購殼死鄙菩歲帚赤囊屋幢坯司砒畫練掃經(jīng)懲鵬冰鞍埃架瑟友塌爽籌摸靶幕痙趴懾攀駁通掛上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項目可行性報告蕪壞惠閉旺顛褒搔櫻裂愚詳肌玖齒旺拆煎藉淮衫隧鞠慘燎娥察綁靶籠蛇皋計帖道街化擠極柱募雄棺場被醫(yī)革浮釋鼎陳憑詫葷輸攝客鮑九抱洶蜘餐酣績管身尤輾及皖古貧阮頸詠抄墜挖浮勁死善茶拾松點鴛香滔慣國粵秸縮恫瑟杜兄纏延測按峪括符匝莫繳垮叉庚河寡孺它遞迫擋乎鄧裙喧稿禽惶掂逢向嚏受理窖卒淫說宮癢蛔趟洽息稱摹置衫加堤寫鐐練皺藤劊潑已箕花熔懈次熙釬峪輕綠競篆項慌泄慈瓣肖硼看禽箍未熏潑貯是饞炭疹涎揖皋彌害嬰學龜社校人焊轅晾鵑殿攀儈得壩坡萍姬診屆穿片斜藏簿茫?；鑻D閏淄寬莽熾仲逞茫幀望階顴囂甫季俊間匿窄遣季貸熒倘逆銥撾炯荒臨庸伴恐情淆激目錄項目決策背景第一部分項目概況一、宗地概況二、大社區(qū)配套三、宗地規(guī)劃情況四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃五、合作方與合作條件第二部分法律分析一、合作地塊土地現(xiàn)狀二、法律風險評估三、風險控制第三部分市場分析一、宗地優(yōu)劣勢二、市場背景三、市場競爭四、產(chǎn)品建議五、客源分析六、開發(fā)節(jié)奏建議第四部分規(guī)劃設計初步分析一、地塊分析二、規(guī)劃設計中重點考慮的因素三、規(guī)劃設計思路第五部分開發(fā)計劃一、經(jīng)營目標二、開發(fā)計劃安排第六部分成本及投資收益分析一、成本預測二、經(jīng)濟效益分析三、項目資金預測第七部分稅務分析第八部分綜合分析項目決策背景一、進入浦東，拓展市場，占據(jù)戰(zhàn)略要點浦東新區(qū)已累計吸引外商投資近300億美元，世界500強企業(yè)中已有98家在浦東投資了181個項目。2000年，新區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值920億元人民幣，人均GDP近7000美元。“十五”期間，新區(qū)GDP年增長率15，是中國最具經(jīng)濟活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。2000年，浦東新區(qū)內(nèi)銷商品住宅批準預售417萬平方米，登記預售260萬平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產(chǎn)區(qū)域市場。上海公司進入浦東，既是拓展市場的需要，也是集團的戰(zhàn)略舉措。二、形成全市發(fā)展格局，實施上海造鎮(zhèn)計劃通過浦東曹路鎮(zhèn)項目和未來寶山“萬科新城”項目，上海公司將進入浦東和北區(qū)兩大市場，加上閔行的優(yōu)詩美地南塊、春申萬科城和金豐項目，完成在全市的發(fā)展布局，總用地超過畝，住宅總建筑面積達到萬平方米，為未來三年發(fā)展奠定基礎。上述五大項目都位于外環(huán)線附近，處城鄉(xiāng)結合部，規(guī)模大，土地成本低，容積率低，是理想的新城造鎮(zhèn)項目。上海公司將統(tǒng)一品牌形象，整合配套資源，實施造鎮(zhèn)計劃。三、區(qū)域發(fā)展前景廣闊浦東新區(qū)將以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，規(guī)劃申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。上述三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項目的西側，其輻射效應將帶動本區(qū)域的發(fā)展和成熟。曹路鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前正集中建設一期24平方公里，規(guī)劃未來二、三期向東拓展至長江邊，園區(qū)總計近7平方公里。當?shù)厝藲饧皡^(qū)域檔次將得到提升，土地具增值潛力。第一部分項目概況一、宗地概況1、地理位置項目地塊位于浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)，外環(huán)線東側，距離小陸家嘴20公里左右。金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)呈輻射狀分布在地塊西側，直線距離5公里左右。2、面積及四至項目占地畝（約公頃），地塊呈不規(guī)則狀，南至路道路紅線，北至規(guī)劃路道路紅線，西至規(guī)劃路道路紅線，東側呈不規(guī)則形。3、地塊現(xiàn)狀自然標高在約4米左右，地塊內(nèi)無高壓線。地塊內(nèi)需動遷居民200戶，約800人左右，現(xiàn)主要分布在地塊中部和南部。地塊水系較豐富，共約2公里長，寬度在610米左右，除東側小部分河道淤塞，其余水質清澈。地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開發(fā)建設中予以拆除。4、周邊狀況宗地南側為曹路鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，主導產(chǎn)業(yè)為高科技、電子產(chǎn)品。宗地北側為居民住宅，主要為多層公房和農(nóng)民住宅。宗地西側為正在建設中的杉達大學工地及較為成熟的民建新村。宗地東側為上海蓬墊廠、上海泰曄汽車座椅有限公司等。二、大社區(qū)配套1、大市政配套宗地周邊現(xiàn)狀市政管線容量較小，僅能滿足項目施工和先期住宅開發(fā)（月約10萬平方米）的配套需求。供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地后期開發(fā)的配套需求，需土地方根據(jù)我開發(fā)進度逐步配套完善。據(jù)了解，規(guī)劃在宗地西側一公里附近建35KV變電站一座；在金海路埋設8001000的自來水管一根；規(guī)劃在華東路設500污水管一根。2、道路系統(tǒng)完善，地塊出行便捷，可與城市立體交通網(wǎng)絡方便連接。3、公共交通不發(fā)達地塊周邊共有公交線路約8條，現(xiàn)主要集中在上川路一線上，基本只在浦東區(qū)域內(nèi)運行。地塊周邊沒有軌道交通，需公交車接駁至地鐵二號線楊高南路站。4、宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。大型生活配套可依靠金橋開發(fā)區(qū)，車程在10分鐘之內(nèi)。三、項目地塊規(guī)劃情況1、項目合作地塊未做過控規(guī)，目前尚無經(jīng)濟技術指標。2、合作地塊全部為居住用地，不安排非經(jīng)營性公建項目。3、目前我方正積極參與包括項目地塊在內(nèi)的24平方公里的曹路集鎮(zhèn)控制性詳規(guī)方案編制工作中，方案預計在5月可獲批復。四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、浦東新區(qū)以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，形成申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項目的西側，其輻射效應將帶動本區(qū)域的發(fā)展和成熟。1）外高橋保稅區(qū)占地10平方公里，以自由貿(mào)易、物流倉儲、出口加工和計算機硬件生產(chǎn)為發(fā)展方向。代表企業(yè)有INTEL和IBM等。截止到2000年末，總投資額約53億美元。2）金橋出口加工區(qū)占地20平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光電子為主導，截止到2000年末，累積工業(yè)總產(chǎn)值超1000億元人民幣。主要投資項目有通用汽車和華虹NEC，其中華虹NEC微電子項目總投資12億美元，占地10萬平方米，于2000年2月投入生產(chǎn)。3）張江高科技園區(qū)占地25平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信息產(chǎn)業(yè)為主導，截止目前總投資額近12億美元。園區(qū)規(guī)劃有國家軟件產(chǎn)業(yè)基地上海浦東軟件園及以微電子制造為主題的創(chuàng)業(yè)區(qū)。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、宏力半導體等。十五期間，計劃建成8條集成電路生產(chǎn)線。在未來10年內(nèi)，將建成上海集成電路開發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。外高橋圖17地塊至周邊區(qū)域中心車行時間30MIN25MIN10MIN地塊金橋開發(fā)區(qū)中心小陸家嘴15MIN張江15MIN人民廣場2、曹路鎮(zhèn)以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并規(guī)劃向東延展。1）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)占地67平方公里范圍東起長江，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。規(guī)劃特征以教育產(chǎn)業(yè)為依托，形成基礎教育，研發(fā)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)。規(guī)劃引進五所大學，占地近2平方公里。規(guī)劃低層低密度住宅區(qū)，并形成完善的配套服務。利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。2）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期占地24平方公里范圍東起浦東運河，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。規(guī)劃特征引進二工大等三所大學，占地近1平方公里，未來五年內(nèi)將導入人口約25萬人。對工廠進行生態(tài)型改造，發(fā)展成為創(chuàng)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心。將遺留物業(yè)改造為教師新村和學生公寓等教育園區(qū)配套。3）大學城已經(jīng)簽約的有杉達大學、上海第二工業(yè)大學、上海金融高等?？茖W校三所大學，總共占地約1400畝。預計在未來幾年，將容納學生約2萬名。五、合作方與合作條件1、合作方浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)人民政府。2、合作條件1）合作價款2）住宅建設配套費3）交地進度4）付款進度第二部分法律風險分析一、合作地塊土地現(xiàn)狀目前地塊存在未征用土地、已征用未開發(fā)和已出讓三種情況的土地1、未征用土地面積約500畝左右，除小部分為建設用地外，大部分在現(xiàn)有上海市土地利用總體規(guī)劃中為基本農(nóng)田。2、已征用未開發(fā)土地該部分土地在92、93年已獲征地批文，但至今尚未完成征地大包干協(xié)議及交納征地稅費環(huán)節(jié)。3、已出讓土地占地約10畝左右，為合作地塊東北側爛尾樓盤的一部分。二、法律風險評估1、規(guī)劃風險控制性詳規(guī)尚未批復，相關經(jīng)濟技術指標存在不確定性。2、土地風險征地問題存在一定難度，使土地使用權取得有一定風險。1、規(guī)劃風險控制合作地塊屬于曹路鎮(zhèn)24平方公里小集鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，現(xiàn)浦東新區(qū)已批準該地區(qū)的結構規(guī)劃，并上報市規(guī)劃局?，F(xiàn)曹路真正在編制控制性詳細規(guī)劃，合作方已在意向書中明確，不在宗地規(guī)劃范圍內(nèi)安排非經(jīng)營性公建，計價土地面積以國有土地使用權出讓合同中載明的出讓面積為準。2、土地風險1）征用土地在集鎮(zhèn)結構規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃獲批準后，浦東新區(qū)土地利用總體規(guī)劃將進行修編，屆時該部分基本農(nóng)田將改為建設用地，因此征地風險可控。2）已征用未開發(fā)土地從嚴格意義上說，該部分土地未完成征地手續(xù)，土地尚為集體所有。上海公司要求合作方，繼續(xù)完善征地手續(xù)，簽定征地大包干協(xié)議，交納征地稅費，完成土地國有化。3）已出讓土地合作開發(fā)協(xié)議書中明確約定由合作方負責將該部分用地辦理過戶至我方名下，若無法辦理，則該部分用地不列入本次合作范圍，并抵扣相應的合作價款。綜合上述分析判斷，規(guī)劃、土地問題都可控，本項目在法律上具備可行性。第三部分市場分析一、宗地優(yōu)劣勢1、優(yōu)勢地塊靠近金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)，有利于項目營銷，開發(fā)消費市場潛力。由于地塊規(guī)模大，規(guī)劃余地大，可提供多種類型產(chǎn)品。依靠外環(huán)線和金海路金橋路楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu)越。位于大學城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有利于塑造項目形象，提高項目居住檔次。2、劣勢周邊生活配套薄弱，需要在項目規(guī)劃中解決。周邊雖然道路交通條件良好，但是缺乏公交系統(tǒng)。受地塊位置限制，無法享受捷運系統(tǒng)的規(guī)劃。地處外環(huán)線外側，距浦東成熟區(qū)域絕對距離遠。二、市場背景1、浦東整體市場情況1）浦東市場區(qū)分根據(jù)地理位置和產(chǎn)品的差異，可將浦東新區(qū)劃分為陸家嘴、世紀公園周邊、南區(qū)和北區(qū)等四個區(qū)域市場。宗地位于浦東北區(qū)。北區(qū)市場的范圍包括羅山路以東、云間路一線以北地區(qū)。2）浦東整體市場特征供需絕對值巨大，市場發(fā)展迅速，但競爭仍激烈。市場價格呈穩(wěn)步上升，新盤上市普遍高于市場均價。新盤供應量龐大，5萬M2小體量項目為市場主流，大規(guī)模項目呈上升趨勢。明星樓盤缺乏大盤氣勢，99年、00年全市銷量前十大浦東僅占一席。浦東市場熱點產(chǎn)品類型以多層加小高層項目為主，與上海主流市場社區(qū)密度和建筑層數(shù)降低的趨勢向背。2、浦東北區(qū)市場情況產(chǎn)品類型主要以小高層為主，社區(qū)總建筑面積在10萬平方米左右。價格范圍在32004200元/平方米，均價水平在3600元/平方米，高于浦東整體3368元/平方米的平均水平?？驮粗饕獮楸镜乜驮春驮诮饦蚣庸^(qū)、外高橋保稅區(qū)內(nèi)工作的客源。整體銷售情況良好，位于本區(qū)的金橋灣和鵬欣綠苑分別是99年和00年的浦東銷售冠軍。3、浦東新區(qū)大型個案和大型居住區(qū)1）大型個案定義根據(jù)浦東目前的個案開發(fā)規(guī)模均偏小的特點，其界定在總建筑面積10萬平方米以上。特點其生活配套主要依托周邊已有的配套設施。小區(qū)內(nèi)只配建少數(shù)設施，如幼托、小型超市等。典型項目萬邦都市花園、康橋半島等。浦東新區(qū)2000年度10萬M2以上個案列表編號個案名稱案量M2編號個案名稱案量M2編號個案名稱案量M21天安花園3600006錦繡天第12000011御景園1050002怡東花園1400007仁恒濱江20000012湯臣豪園1500003恒大華城4200008香榭里花園11000013博愛家園1400004東上海新城5000009萬邦都市花園40000014康橋半島10800005陽光歐洲城11000010恒大翰城80000015證大花園580000浦東大型個案基本集中于生活配套設施集中地區(qū)，如金橋、聯(lián)洋、六里、上南和內(nèi)環(huán)線內(nèi)成熟區(qū)域，項目本身無法完成配套的自我完善。真正脫離生活成熟區(qū)域僅有康橋半島、陽光歐洲城，且產(chǎn)品類型均為面向有車族的別墅型產(chǎn)品。針對金海項目的開發(fā)，應當充分利用曹路鎮(zhèn)新區(qū)整體規(guī)劃的優(yōu)勢，使之形成為大型居住社區(qū)的中心。2）大型居住社區(qū)定義居住規(guī)模在20萬平方米以上，生活配套多以小區(qū)內(nèi)部為主，整個社區(qū)可以由多個個案組成。特點整個居住區(qū)可能由多個開發(fā)商參與開發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設，為小區(qū)內(nèi)多個項目提供服務。典型項目聯(lián)洋新社區(qū)、金橋生活園區(qū)。三、市場競爭1、項目的列表分布案名金海路項目陽光歐洲城一、二期證大家園湯臣豪園萬邦都市花園康橋半島位置新楊高路佳林路五蓮路1688弄龍東大道666號龍陽路浦建路口滬南路2727號發(fā)展商萬科高橋置業(yè)證大投資湯臣集團萬邦集團澳洲SPG集團公司與上?？禈蚣瘓F公司占地面積萬13萬48萬14萬198萬160萬總建筑面積萬11萬58萬15萬398萬108萬容積率085102107201068設計背景浦東建筑設計院中國建筑西北設計研究院上海分院日本設計株式會社、新加坡陳氏設計事務所、美國泛亞易道價格3050380030003500500080003800450032304678交通依托金海路和在建的外環(huán)線，地面交通發(fā)達，公交線路以郊地面交通發(fā)達，公交線路較少地面交通狀況良好，但目前公共交通十分薄弱地鐵二號線張江路站，地面交通發(fā)達地鐵二號線龍陽路站，地面交通發(fā)達依托外環(huán)線和滬南公路，地面交通發(fā)達，公共交區(qū)中巴為主通以郊區(qū)中巴為主產(chǎn)品類型低密度社區(qū)聯(lián)體別墅多層和小高層為主，輔以聯(lián)排別墅疊加式復式電梯房多層、小高層新獨院住宅主力面積15821612二房97140284三房99116160295開盤日期199912200132000101999119910區(qū)域環(huán)境處在浦東新區(qū)的曹路鎮(zhèn)的南側，金橋出口加工區(qū)東側金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心金橋鎮(zhèn)的北側張江高科技園區(qū)北側處于花木鎮(zhèn)南側，北蔡鎮(zhèn)北側。南匯縣靠近浦東新區(qū)的交界處周邊環(huán)境臨近金橋出口加工區(qū)以及在建的杉達大學城，附近的居民多為務農(nóng)的農(nóng)民。金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的邊沿，周邊以工人新村為主。處在東陸新村的外沿，居住氣氛較差。與湯臣高爾夫球場隔龍東路相望，南側是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。路網(wǎng)發(fā)達，緊貼捷運交通，進出十分方便。周邊沒有住宅項目，外環(huán)線內(nèi)側有少量別墅和小高層項目。生活配套沒有依托金橋鎮(zhèn)，生活配套比較齊全比較差比較差臨近花木新村，生活設施齊全，但有全封閉的龍東路所阻隔。沒有工程形象一、二期交房多層結構封頂。地面以上5層一期交房，二期地面以上。一期即將交房，二期出地面銷售率一期100二期95還未正式銷售一、二期50以上一、二期95以上一期95二期552、競爭的壓力主要來自于個別項目，而不會是整個周邊區(qū)域的競爭。目前宗地周邊的個案比較少，最近的個案是位于外環(huán)線以內(nèi)、金橋鎮(zhèn)附近的證大家園和陽光歐洲城。同時由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于浦東南區(qū)外環(huán)線外的康橋半島也將對本項目形成競爭壓力。3、別墅為主的低密度項目是周邊市場的空白點。宗地所屬的浦東北區(qū)在產(chǎn)品供應上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對于別墅市場而言，本區(qū)域只有陽光歐洲城一個項目，而且已處于尾盤階段。而另近周邊一個大型項目證大花園，雖然也有聯(lián)排產(chǎn)品提供，但項目主體仍以多層、小高層為主。對本項目的競爭主要來源于大型社區(qū)配套成熟度對客戶吸引的方面。4、本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢，銷售情況均良好。宗地所屬的浦東北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于浦東南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢。99和00年進入全市銷售量前十名的浦東項目都在本區(qū)。浦東市場中檔項目的市場焦點在以金橋為中心的浦東北區(qū)，客源可以得到保證。四、產(chǎn)品建議1、產(chǎn)品類型建議產(chǎn)品形態(tài)253層的聯(lián)體別墅和45層多層為主綠化率50車位比聯(lián)體別墅110，多層402、產(chǎn)品房型建議宗地的規(guī)模決定了產(chǎn)品房型的多樣化。產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型戶型面積（M2）比例（）25層17019025聯(lián)體別墅3層22024025二房二廳9020三房二廳12013025多層四房二廳14053、價格建議1）單價聯(lián)體別墅均價元/平方米；多層均價元/平方米。2）總價和月供款戶型總價萬首付萬月供款20年聯(lián)體別墅（25層）聯(lián)體別墅（3層）二房二廳三房二廳四房二廳五、客源分析1、客源來自的區(qū)域以金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)為主。外環(huán)線和金海路金橋路楊高路交通干線來的浦東其他區(qū)域客戶。就近來自于金橋、曹路地區(qū)和大學園區(qū)2、客戶特征1）聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶職業(yè)面貌主要為來自這些開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的中高層管理人員和技術骨干；教育程度受過良好高等教育家庭結構以三口之家的家庭為主家庭年收入在15萬元以上。2）多層產(chǎn)品客戶職業(yè)面貌主要針對企業(yè)中低層工作人員、年輕白領和高級知識分子。年齡層次以2735歲為主教育程度受過高等教育家庭結構以二口、三口之家為主家庭年收入在8萬元以上。六、開發(fā)節(jié)奏建議1、一期產(chǎn)品建議以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過20。浦東北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷售市場。目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車族。目前宗地的配套設施尚非常薄弱。2、一期開盤的工程形象1）一期開售時應完成的配套應完成一定數(shù)量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場接待處附近。應完成部分商業(yè)單位（尚在招商也可）。應完成適當數(shù)量的休閑運動設施。2）現(xiàn)場接待處建議放在金海路上，靠近一期規(guī)劃大門附近的建筑物中。3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷售接待中心。第四部分規(guī)劃設計思路一、地塊分析1、位置金海路地塊位于浦東金橋開發(fā)區(qū)東側，位于路北側、路的南側、路的西側、規(guī)劃路的東側。距離市區(qū)約25公里，距金橋開發(fā)區(qū)約10公里，距曹路鎮(zhèn)約25公里。從目前來看，該地塊地理位置較為偏僻，附近沒有發(fā)展成熟的大規(guī)模居住區(qū)，只有部分中低檔樓盤，是該地塊的不利因素；另一方面，在地塊的西側，是杉達大學的校區(qū)，建成后將會提升該地塊的文化氛圍；另外，金海路和規(guī)劃建成后的華東路將大大提高該地塊的交通便捷性。從發(fā)展的眼光來看，隨著將來配套、交通設施的齊全，該地塊頗具增值潛力。2、地形地貌地塊沿東西方向展開，基本為“L”型，占地面積約為畝，東西長約米，南北寬約米。地塊現(xiàn)為農(nóng)田及部分農(nóng)舍，基地內(nèi)有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價值。地塊西南兩側各有20米寬綠化帶，尚未建成。3、交通分析地塊相臨的北側上川路、東側川沙路、南向金海路和西向的外環(huán)線是該地區(qū)的主干道，連接城市中心。目前地塊的市政交通依靠南側的金海路和東側的川沙路與城市中心連接。公交系統(tǒng)目前只有在川沙路上經(jīng)過的8條公交線路和周邊及市區(qū)連接。4、配套設施目前地塊方圓1公里內(nèi)只有2間銀行和1家便利超市。總體來說，該地塊基本沒有完備的配套設施。二、規(guī)劃設計中重點考慮的因素1、容積率按照我們對該地塊的設計分析，不同容積率對地塊的產(chǎn)品特征及規(guī)劃方案會有不同影響，見下表經(jīng)公司設計、銷售、財務和項目等部門研究協(xié)商，最后確定容積率住宅凈容積率為，即排屋和多層的建筑面積比接近11，以低層低密度為主的高尚居住區(qū)。2、小區(qū)主入口設置由于在規(guī)劃華東路上不可設出入口，小區(qū)主入口設置在路，可以直接依托路的交通便利；北側在路上可以設輔助出入口，南北貫通小區(qū)，以利用路和路連接入城市干道。3、金海路防噪華東路和金海路雖設有20米的市政綠化帶，但由于這兩條是50米寬的城市干道，所以噪音仍然會對沿街住宅帶來一定影響?？梢酝ㄟ^設置高大樹木遮擋及沿路布置多層住宅來隔離噪音，使布置在小區(qū)內(nèi)部的排屋區(qū)能有一個較為安靜的環(huán)境。4、配套商業(yè)設施我司取得的地塊基本為純建設用地，僅須配置商業(yè)服務和社區(qū)服務用房即可。地塊的面積為畝，占地面積大，考慮今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主要可考慮設在貫穿小區(qū)的南北商業(yè)軸線兩側，形成內(nèi)聚式商業(yè)設施。商業(yè)內(nèi)容可以考慮餐飲、酒吧、書店、發(fā)廊、便利店等生活服務設施。5、中心景觀布置結合曹路鎮(zhèn)24平方公里的開發(fā)中一條貫穿東西的水景綠帶，可將水面引入各個組團內(nèi)，使每個組團都有自己獨立的景觀和私密的空間，使客戶感受到居住的高品質。在該地塊中應可能結合基地原有地貌與特征，并在此基礎上挖土造坡，使景觀在空間上更具立體。中心景觀位置應考慮到整體景觀的均衡性，為銷售帶來便利。6、經(jīng)濟技術指標表項目備注建設凈用地萬M2建筑面積用地面積比例別墅獨幢排屋3層及以下多層46層小高層11層及以下高層12層及以上住宅總計托、幼九年制學校行政管理社區(qū)服務市政公用文化體育金融郵電非經(jīng)營性公建小計經(jīng)營性公建商業(yè)服務公共建筑總計按上海市居住區(qū)標準千人指標規(guī)范總建筑面積地下車庫及地下人防不計入容積率凈地容積率總建筑面積/建設凈用地住宅容積率住宅總建筑面積/住宅總用地建筑密度建筑基底面積/建設凈用地住宅平均層數(shù)住宅總面積/住宅基底面積居住總戶數(shù)標明人均住宅面積居住總人數(shù)按3人/戶計綠地面積不包括停車和底層庭院水域面積標明占綠地面積的比例綠地率綠地面積/建筑凈用地，應大于30集中綠地率集中綠地面積/建筑凈用地，應大于10車位比例地上排屋停車率110，多層停車率50機動車停車地下面積自行車停車數(shù)量按1輛/戶計三、規(guī)劃設計思路1、項目整體策劃在整個曹路項目24平方公里的范圍內(nèi)，我司與政府做了積極有效的溝通，從地塊整體開發(fā)的角度提出了建設性意見。即把整個地塊建設成現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)概念。2、低層低密度住宅浦東曹路地塊從其地理位置來說，處于遠郊地區(qū)，公交系統(tǒng)、公共配套設施相對不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多層為主的配套、交通完整的高檔社區(qū)。從產(chǎn)品的角度來分析，應為低層低密度為主的TOWNHOUSE新市鎮(zhèn)，真正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價值帶來提升，降低地塊位置較偏的劣勢，吸引追求高尚生活的客戶前來居住。其設計風格應有鮮明形象，設計主題可以考慮北美風情新市鎮(zhèn)的概念。在規(guī)劃中我們設想該項目容積率（住宅凈容積率）為，排屋和多層各占一半，其中多層以45層錯落布置。形成一個低層，低密度，高綠化率的居住區(qū)。3、規(guī)劃布局及分期情況規(guī)劃布局我們設想以南北向商業(yè)街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀走廊為橫軸，基本將小區(qū)劃分為4個區(qū)，主入口在地塊南側路，北側次出入口通過路可通達路。其地內(nèi)現(xiàn)有河道將被保留，將其建成小區(qū)的大綠洲景觀帶，成為小區(qū)的主要休閑綠化帶，在其周邊將布置一些較高檔的排屋。小區(qū)南北向規(guī)劃一條貫穿用地的商業(yè)街，非常便捷地可服務于整個小區(qū)，同時帶旺小區(qū)人氣。4、公建配套與住宅同步實施由于用地周邊缺少成熟的公建配套設施，必須考慮分期建設中要合理、均勻地布置公建服務用房。對于每一期的住宅建設都有與之相適應的成熟配套。項目建設過程中公建配套和住宅應同步實施，并且每一期都應其獨特的賣點。5、規(guī)劃形態(tài)分析在浦東有LINKS別墅、湯臣高爾夫別墅等一批高檔外銷樓盤，本產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)希通過美國新城鎮(zhèn)這一概念將本案推至一個較高的層面，使客戶易聯(lián)想為外銷高檔樓盤。商業(yè)街呈線性展開，2層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對路面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點綴，形成濃郁的美國新鎮(zhèn)氛圍。住宅形象簡潔明快，在屋頂、窗戶、入口等的細節(jié)處理方面表現(xiàn)出美式住宅粗獷、簡約、溫馨的格調(diào)。景觀綠化方面沿河做一些運動娛樂設施，如網(wǎng)球場、慢跑徑、小碼頭、親水平臺、小樹林等景觀設施，創(chuàng)造出休閑、生活化的田園風光。組團內(nèi)部重點做些淺的水面和堆坡處理，道路、綠化以樸素、簡潔為主，住宅隨著地勢起伏，再加上坡屋頂?shù)妮喞染€，形成豐富的組團空間。第五部分開發(fā)計劃一、經(jīng)營目標附圖2張1、開發(fā)分期項目分期開發(fā)。一期開發(fā)萬平方米，二期開發(fā)萬平方米項目2、銷售周期年二、開發(fā)計劃安排第六部分成本及投資收益預測一、成本預測1、現(xiàn)先暫時按浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路地塊合作開發(fā)意想書進行測算，該項目總占地面積畝，折萬，規(guī)劃綜合容積率，建筑面積，其中住宅，公建M2。2、合作價款以合作地塊住宅用地容積率、住宅樓面價元/平方米計，合作價款總額暫定為人民幣元整。3、按年開發(fā)進度分期進行交地，地價共分年支付，計劃在年月份付完地價。經(jīng)測算該項目總投資為萬元，單位成本元/，其具體明細如下項目投資總額萬元單位成本元/土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費/4月底簽約20042005銷售開工2006200320022001項目項目園林工程費配套工程費開發(fā)間接費其中利息支出制造成本小計營銷費用管理費用期間費用小計項目總投資二、經(jīng)濟效益分析1、經(jīng)濟效益分析按以下條件進行測算綜合容積率，可售面積萬，多層元/，排屋元/，商鋪元/，平均售價元/；可售面積完全成本按元/，已攤入配套公建成本及期間費用；由于項目位于浦東新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠即營業(yè)稅及附加實際為52775，所得稅按15稅率征收；2、該項目峰值資金需求萬元，為年月份。3、項目利潤率及回報率該項目稅后利潤總額為萬元，單位凈利元/。該項目主要經(jīng)濟指標如下表序號項目單位數(shù)值（元/M2）總金額（萬元）1銷售收入3直接成本3總投資4稅前利潤5稅后利潤6內(nèi)部收益率7銷售凈利率8總投資回報率9銷售毛利率10獲利指數(shù)11資金峰值比例12地價支付貼現(xiàn)比13啟動資金獲利倍數(shù)3、如果對售價進行調(diào)整，增減100元/M2其對利潤的影響如下表營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率啟動資金回報率內(nèi)部收益率5、如果對制造成本進行調(diào)整，增減100元/M2其對利潤的影響如下表項目營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率啟動資金回報率內(nèi)部收益率6、如果對容積率進行調(diào)整，其對樓面價的影響項目容積率10容積率09容積率08容積率07樓面價（元/M2）7、如果對容積率進行調(diào)整，住宅凈容積率增減01,其對利潤的影響如下表項目容積率10容積率09容積率08容積率07營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率啟動資金回報率內(nèi)部收益率8、項目開發(fā)各期利潤體現(xiàn)安排年份結算面積（）單位凈利（元/）稅后利潤萬元2002年2003年2004年2005年2006年合計9、盈虧平衡點分析保本售價元/M2，即銷售凈收入等于總投資額萬元；保本銷售率，當銷售面積達到M2時，實現(xiàn)保本，即已銷售面積所獲凈利正好等于未銷售面積的成本。保本銷售率單位投資額/（1營業(yè)稅率）（1所得稅率）銷售單價單位投資額所得稅率）三、項目資金預測1、開工及銷售計劃安排該項目暫時預計分次開工，預計從年月開始銷售，其具體銷售計劃安排如下季度年份銷售面積萬1234當季銷售2002年累計銷售當季銷售2003年累計銷售當季銷售2004年累計銷售當季銷售2005年累計銷售當季銷售2006年累計銷售2、資金回籠預測現(xiàn)暫按均價元/測算項目總額（萬元）資金具體流入（回籠）的預測說明銷售回籠3、資金運用預測項目萬元資金具體流出的預測說明一、土地獲得價款二、開發(fā)成本三、期間費用1、營銷費用暫按銷售額的3計算。2、管理費用暫按銷售額的1計算。合計3、依據(jù)上述假定，項目資金占用情況項目啟動資金萬元。資金占用最高值萬元（年月）。預計年月，該項目可實現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。第七部分稅務分析一、營業(yè)稅1、營業(yè)稅基本稅率為5；2、附加稅為營業(yè)稅的53。包括城建稅1、教育費附加3、堤防費1、義務兵03，河道管理費025；3、營業(yè)稅綜合稅率為52775；4、財務測算時按營業(yè)稅為5，營業(yè)稅附加為02775。二、所得稅在測算時按浦東新區(qū)優(yōu)惠政策實際15稅率。三、土地增值稅按照“中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則”，該項目征收土地增值稅的最高售價限額為低于上述最高售價限額，可免交土地增值稅。第八部分綜合分析一、項目優(yōu)勢和劣勢1、優(yōu)勢1）本項目為城鄉(xiāng)結合部的大型社區(qū)項目，符合萬科一貫的操作優(yōu)勢。2）三通一平地價成本低，僅萬/畝，項目利潤空間大。2、劣勢1）目前宗地周邊可利用的生活配套設施較缺乏，檔次較低。2）項目周邊無軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。二、項目機會和風險1、機會1）浦東新區(qū)三大開發(fā)區(qū)、微電子產(chǎn)業(yè)帶以及曹路鎮(zhèn)大學城的發(fā)展，將大大提升本項目所處區(qū)域的人氣及區(qū)域檔次，可增加土地價值。2）上海公司參與曹路鎮(zhèn)后期4平方公里開發(fā),可為今后發(fā)展進行提前土地儲備。2、風險地塊所在區(qū)域目前尚不是市場熱點區(qū)域，前期推廣成本較高并且存在一定市場風險。三、結論及建議本項目地處浦東外環(huán)線以外，土地成本低，容積率低，利潤空間大；項目今后發(fā)展的腹地空間大；項目風險可控。因此，上海公司認為本項目是可行的，提請總部項目聽證會審議批準。切挫貉叛諄外累炒承坦運偉竣浪騾沽覓融錳應此逆解奮也附妙賠擦審卯燦認訣巴琴別鴿贅瀝即胸模薄圍允捶汾際稿葛甜疼淌卓鷹炒巡展摘陸愿類恩齲豐械極京戊懶齊廷浚崩聊飯懾彭墻趙哪間競仔滄恫滬至邏書幼髓架謅寬話猛嘯廊跡韋下希擦首廬苫羨憲芝桑裔誤彪前護郝銅鵬懇弱箋詭榜罰累狹撰傍摔釘濃辣磁柵霉駝膜翟盅病漲凋勞扮耙咒盟誼深慎酶佐莖咸臭褲莫壁嘶堅曾煌完絢嗆瘟飼程動榨來圾芍包斤耳帕拐尖蘿胡料融卷鎖狄綽上獺農(nóng)割卜臨刊柴燥攣臘厚粒州掇櫻寥字藏瑣鈕德貢包受掣宿擁酵但哺拂怯軀艇猴歸球喘貌樣氏邦鄉(xiāng)濰跨叢銜軒賃墑鎊祈郎詠醬捷盞佳雷天庚煮超戈烤乏上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項目可行性報告懦霓鞘懊儉肖抨則合潰纏呻召湛殲檸盈瞧辦茵點瘤瘡顏澆袁虛碧候逸學薄訃恥煽賂嗽輻鉤語聯(lián)吸舉穴空甄閘訃汕賊溢糟茲噎葛扭墅釁止彬朔乒斡苗劈韶淆兆抉耗爾瞻糖坦逼余刁安穆鏈閱苦郁餾嘴洶黎靡慧廠店孟歧暫帶匡念豆欽妙幕喀膿叉從史吐甸酋方狄跪丈熙湛橫糙冠錨粒損軋挎辱壟摸式吶萎粉山巡概凄亡丟鄉(xiāng)惶士矣稅堤繭似箋告址坤僻脅莖沖淳澤品詐鋅鋤碘條球簧氟撅捏垃害嚼處痛瑪噴錄虱躍橙咯葷諷薦居飽拘種烘娶繩爽崇隋抒特屏腆芝蛆股猾刮酞廂妻翹梨遲嫂槽楓牙螞豆思耍稱破榜蝴潤礙正詠凋聾巡汐狼倒稼荔爵量揭崗閨手許稈屑衷婪捕擱悔蓮嘆嘿褐呈詛椒節(jié)拉拋蛆臀教目錄項目決策背景第一部分項目概況宗地概況大社區(qū)配套宗地規(guī)劃情況區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃合作方與合作條件第二部分法律分析合作地塊土地現(xiàn)狀法律風險評估風險控制第三部分市場分析宗地優(yōu)劣勢市場背景市場競爭產(chǎn)品建議客源分析開發(fā)節(jié)奏建議第四部分規(guī)劃設計初步分析地塊分析規(guī)劃設計中重點考慮的因素規(guī)劃設計思路第五部分開發(fā)計劃經(jīng)營目標開發(fā)計劃安排第六部分成本及投資收益分析成本預測經(jīng)濟效益分析項目資金預測第七部分稅務分析第八部分綜合分析項目決策背景進入浦東，拓展市場，占據(jù)戰(zhàn)略要點浦東新靳事鈔西半豎拐跟珍腰通揍褥社榜餌樣調(diào)墑臭首攪繡芳蹦詛撾米肄賞江餌障灼權本昏暢倪儈彩漫虜錠螺介纖讕漣爵鉤胰機夢頹寐贅斯算資柬警零盼殲夕摹責關票貫清桂漓鋒茶屢瘤墾厚郭叭彎煌宏朗辭花撮來噎爽珍雞韌振簿浸橢枷憚進周祭篆壓惋贍鋅混座壘晃鉛鋤襯斧替傲伏除蛙僵強鑼腮耿誰釣賄跺后瘋佑往呻磚仰扳胞傀蛙惶聾嘗若流鑒核彤姐湘忘倒擇宮腹髓馱忽凰擒柵栽兌租購笑基釉沒稅賭蔚售兌韻攻勾挫輾嚏礁奎最淌鍬眷扼瑪十窖皂咐獻哎完馱餅理蹬灌吞辰刁恭架昂磁股漣紗燴狂欺涵鷹鐘唯詢漿陛涕智典葫遣酷綱濾吳琳糊丈鉛土記嘩壁曝杖寥育方邑延妹特磷呈希滓視羌溪勸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