商聯(lián)智勝—鄭州東103畝住宅項(xiàng)目策劃報(bào)告

商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第1頁共76頁目錄一、項(xiàng)目地塊概況1、項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境2、周邊環(huán)境分析二、項(xiàng)目市場環(huán)境分析1、鄭州概況2、鄭州市人口狀況3、鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)4、城市區(qū)域規(guī)劃概況對(duì)項(xiàng)目的影響5、2006年上半年主要房地產(chǎn)宏觀政策對(duì)本項(xiàng)目的影響三、房地產(chǎn)市場情況調(diào)查1、鄭州總體房地產(chǎn)情況2、05年鄭州房地產(chǎn)市場總結(jié)3、06年上半年鄭州情況分析4、鄭東新區(qū)分析5、市場調(diào)查個(gè)案分析四、消費(fèi)者調(diào)查分析1、此次調(diào)查樣本的基本情況2、調(diào)查數(shù)據(jù)分析五、本項(xiàng)目分析及定位1、本項(xiàng)目SWOT分析商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第2頁共76頁2、本項(xiàng)目整體定位3、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議4、配套及關(guān)鍵內(nèi)部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)5、規(guī)劃分期建議6、銷售分期建議一、項(xiàng)目地塊概況1、項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)商住物流區(qū)內(nèi)（金水路以南），東臨農(nóng)業(yè)東路（太行路），西靠七路河，北面與未來市政規(guī)劃的文化中心廣場相依。項(xiàng)目從整體上看被中央大道劃分為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域。北邊地塊（地塊一）從整體上看呈三角形分布，由中央大道、七里河、太行路圍合而成。南邊地塊（地塊五）從整體上看呈平行四邊形分布，由中央大道、太行路、漓江四路、嶗山路圍合而成。基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊1地塊51地塊52總建筑面積（畝）103容積率25252用地性質(zhì)綜合綜合居住建筑高度（米）505035建筑密度303025商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第3頁共76頁綠地率3535402、周邊環(huán)境分析21目前地塊所處的區(qū)域正在大規(guī)模開發(fā)建設(shè)階段。22項(xiàng)目周圍政府已經(jīng)規(guī)劃完畢，在政府的控制下已經(jīng)有步驟地開發(fā)建設(shè)，目前景觀方面的布局目前已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎(chǔ)公益設(shè)施也已經(jīng)建設(shè)齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新增。23交通方面，項(xiàng)目地塊交通便利發(fā)達(dá)，中央大道和農(nóng)業(yè)東路貫穿東西南北，且項(xiàng)目離金水東路約1公里，距離鄭汴路約500米，距離規(guī)劃中的鄭州四站一體新客站僅25公里，距離新107國道約4公里，到CBD僅需3分鐘車程，到中心城區(qū)約10分鐘車程。項(xiàng)目從整體上被中央大道和嶗山路分為兩部分。其中地塊一所臨道路為中央大道、太行路和七里河；地塊二所臨道路圍合為平行四邊形。農(nóng)業(yè)東路（太行路）為雙向八車道，中央大道為雙向八車道，路面狀況良好，環(huán)境優(yōu)美。24周邊商貿(mào)配套五洲陶瓷精品城、鄭東建材家居城、河南精品陶瓷城、金三角陶瓷建材大賣場、鄭州國際窗簾布藝城、管城中醫(yī)院、澳柯瑪物流中心、麥德龍25目前，項(xiàng)目周邊土地已經(jīng)被大規(guī)模的開發(fā)，有的甚至已經(jīng)接近尾聲。從周邊項(xiàng)目的銷售狀況來看，比較喜人。26周邊的配套極其落后。雖然政府已經(jīng)規(guī)劃出在項(xiàng)目周邊修建公園、綠地、學(xué)校、醫(yī)院、事業(yè)單位等公共機(jī)構(gòu)，但目前開發(fā)進(jìn)度滯后，已經(jīng)跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第4頁共76頁二、項(xiàng)目市場環(huán)境分析1、鄭州概況鄭州市是河南省省會(huì)，位于河南省中部偏北，東經(jīng)1124211414，北緯34163458，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。鄭州地區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫144C。7月最熱，平均273C；1月最冷,平均02C；年平均降雨量6409毫米，無霜期220天，全年日照時(shí)間約2400小時(shí)。境內(nèi)大小河流35條，分屬于黃河和淮河兩大水系，其中流經(jīng)鄭州段的黃河1504公里。鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。轄12個(gè)縣（市）、區(qū)，其中縣1個(gè)、縣級(jí)市5個(gè)、區(qū)6個(gè)。據(jù)2005年的統(tǒng)計(jì)資料，全市總面積74462平方公里，其中市區(qū)面積10103平方公里，建成區(qū)面積262平方公里；2005年末全市總?cè)丝?16萬人，其中城鎮(zhèn)人口4241萬人，鄉(xiāng)村人口2971萬人。非農(nóng)業(yè)人口2576萬人。鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險(xiǎn)要”，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。鄭州是一座古老的城市。早在3500年前，這里就是商王朝的重要都邑。鄭州歷史悠久，是中華民族的發(fā)祥地之一，孕育了中華民族及其光輝燦爛的文化。悠久的歷史給鄭州留下了豐富的文化積淀，全市有各類文物古跡1400多處，其中國家級(jí)文物保護(hù)單位26處。嵩山風(fēng)景名勝區(qū)是全國44個(gè)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一和全國文明風(fēng)景旅游區(qū)示范點(diǎn)，“天下第一名剎”少林寺就坐落在嵩山腳下，威震海內(nèi)外的少林功夫從這里走向世界。這里還有我國最早的天文建筑周公測景臺(tái)和元代觀星臺(tái)、中國宋代四大書院之一嵩陽書院、我國現(xiàn)存最大的道教建筑群中商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第5頁共76頁岳廟等。在鄭州周圍，還有星羅棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古關(guān)隘和古戰(zhàn)場遺址，中華人文始祖黃帝，著名歷史人物列子、子產(chǎn)、杜甫、白居易、高拱等就出生在鄭州。鄭州交通、通訊發(fā)達(dá)，處于我國交通大十字架的中心位置。隴海、京廣鐵路在這里交匯，107、310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過，被命名為全國文明機(jī)場的新鄭國際機(jī)場與國內(nèi)外30多個(gè)城市通航。擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個(gè)，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關(guān)直通國外。郵政電信業(yè)務(wù)量位居全國前列。已經(jīng)成為一個(gè)鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。鄭州商貿(mào)發(fā)達(dá)，是國務(wù)院確定的3個(gè)商貿(mào)中心試點(diǎn)城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會(huì)、博覽會(huì)、洽談會(huì)上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機(jī)構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。圍繞拉大城市框架，高起點(diǎn)、高品位地規(guī)劃建設(shè)鄭東新區(qū)。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場快速路，總面積約150平方公里，預(yù)計(jì)人口150萬，融“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等眾多先進(jìn)理念于一體。同時(shí)，還將本著老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)并重、協(xié)調(diào)發(fā)展、共生共榮、以人為本、規(guī)劃先行的原則，改善老城區(qū)面貌，提高人居環(huán)境質(zhì)量，逐步把鄭州建設(shè)成為具有中原文化特色的社會(huì)主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市和全國區(qū)域性中心城市。2005年，初步統(tǒng)計(jì)，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1650億元，增長158，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2850美元；地方財(cái)政收入151億元，增長307；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第6頁共76頁820億元，增長286；社會(huì)消費(fèi)品零售總額7067億元，增長145；非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值875億元，增長22，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到53。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10640元，增長136；農(nóng)民人均純收入達(dá)到4774元，增長141。2、鄭州市人口狀況05年底，鄭州市常住人口為716萬人，與2000年11月1日零時(shí)第五次全國人口普查的常住人口666萬人相比，增加了50萬人，增長75；年平均增加10萬人，年平均增長25。全市人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口424萬人，占常住人口的5923；居住在鄉(xiāng)村的人口292萬人，占常住人口的4077。鄭州市人口狀況有如下特點(diǎn)21人口老齡化程度加深從年齡構(gòu)成可以看出，鄭州市呈現(xiàn)出老齡化社會(huì)特征，65歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤?000年的696上升到2005年的853。我市1564歲的人口為527萬人，占常住人口的7357；65歲及以上的人口為61萬人，占常住人口的853。22家庭戶規(guī)模逐漸縮小據(jù)調(diào)查資料全市家庭戶的平均人數(shù)由1990年的406人，降到2000年的35人，又降到去年的328人。23隨著鄭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外人口大量涌進(jìn)鄭州。2005年年末六區(qū)總?cè)丝跒?022萬，根據(jù)年鄭州市要達(dá)到萬人的商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第7頁共76頁市區(qū)人口目標(biāo)計(jì)算，每年市區(qū)人口平均增幅為萬人，據(jù)鄭州市公安系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，年鄭州市人口增加萬人；年增加萬人。目前，鄭州市市區(qū)常住人口202萬，流動(dòng)人口約100萬。3、鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)3120012005年鄭州GDP增長柱狀圖32GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系小于44558大于8萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展可以看到鄭州自01年以來GDP增幅就在10以上，隨之相伴的就是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，尤其近兩年GDP增幅在15以上，而房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展。預(yù)計(jì)06年鄭州GDP繼續(xù)會(huì)議兩位數(shù)的速度增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭依然強(qiáng)勁。商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第8頁共76頁33人均GDP與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）08008004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展。數(shù)量與質(zhì)量兼有以數(shù)量為主。平穩(wěn)發(fā)展。數(shù)量與質(zhì)量兼有以質(zhì)量為主。緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型05年鄭州人均GDP約為2850美元，正處在快速發(fā)展的階段。3420012005年鄭州人均可支配收入增長柱狀圖3520012005年鄭州城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額柱狀圖商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第9頁共76頁3620012005年鄭州社會(huì)消費(fèi)品零售總額3720012005年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長圖商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第10頁共76頁3820012005年財(cái)政收入柱狀圖39宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)市場正處于初期快速啟動(dòng)階段，宏觀經(jīng)濟(jì)大勢向好及政策引導(dǎo)的大規(guī)模投資為房地產(chǎn)市場提供了環(huán)境支持。相對(duì)城市的宏觀背景和經(jīng)濟(jì)地位而言，房地產(chǎn)相對(duì)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第11頁共76頁但城市發(fā)展缺乏規(guī)模性工業(yè)支持，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，總量不足。短期內(nèi)的集中放量存在著一定的消化困難。各區(qū)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的不同，使各區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展極不平衡。4、城市區(qū)域規(guī)劃概況對(duì)項(xiàng)目的影響41鄭東新區(qū)規(guī)劃簡介鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍150平方公里（其中起步區(qū)33平方公里），西起107國道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場快速路。共分六個(gè)功能區(qū)（1）CBD，是鄭州市的中央商務(wù)區(qū),也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，規(guī)劃面積約345平方公里，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時(shí)不夜城。環(huán)形建筑群中間布置有國際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和高達(dá)280米的會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。（2）商住物流區(qū),是CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約23平方公里，是以機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。（3）龍湖區(qū)，規(guī)劃面積約40平方公里，其中龍湖規(guī)劃面積608平方公里，是鄭東新區(qū)規(guī)劃的點(diǎn)晴之筆，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第12頁共76頁區(qū)。伸入龍湖的半島為CBD副中心，規(guī)劃面積約048平方公里；CBD副中心是由高度為100米的寫字樓、賓館和特色住宅等組成的另一個(gè)環(huán)形城市，其間有湖中湖，是商務(wù)、居住、旅游、娛樂和休閑的勝地。CBD中心和CBD副中心通過37公里長的運(yùn)河相連，形成一個(gè)“如意”型，運(yùn)河兩岸是40米高的建筑。（4）龍子湖高校園區(qū)，規(guī)劃面積約22平方公里，主要由高等院校組成。高校園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。湖面伸入各大學(xué)校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，島上規(guī)劃有圖書館、體育場等公共設(shè)施。龍子湖通過運(yùn)河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分，也為高校園區(qū)的莘莘學(xué)子們創(chuàng)造了優(yōu)美獨(dú)特的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。（5）科技園區(qū),規(guī)劃面積約18平方公里，主要用于安排科研院所和研發(fā)機(jī)構(gòu)。（6）國家鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積約50平方公里，已開發(fā)125平方公里左右，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。六個(gè)功能區(qū)相輔相成，相得益彰，使鄭東新區(qū)成為既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實(shí)力的新興城區(qū)。鄭東新區(qū)建設(shè)“三年出形象”目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。累計(jì)完成投資232億元，引進(jìn)項(xiàng)目170個(gè)，開工項(xiàng)目120個(gè)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，續(xù)建和新建道路137條（段），其中96條（段）基本具備通車條件，通車?yán)锍踢_(dá)到102公里。新區(qū)熱源站開始供暖，中心湖噴泉景觀及水幕電影投入使用。中央商務(wù)區(qū)形象基本顯現(xiàn)，入駐項(xiàng)目59個(gè)，其中52個(gè)開工建設(shè)，內(nèi)、外環(huán)正在建設(shè)的47棟高層中31棟已結(jié)頂；河南藝術(shù)中心的美術(shù)館、藝術(shù)館主體已封頂，會(huì)展賓館項(xiàng)目已與上海綠地集團(tuán)簽約。龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖區(qū)、科技園區(qū)建設(shè)取得新進(jìn)展。42鄭東新區(qū)起步區(qū)范圍與重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第13頁共76頁起步區(qū)為隴海鐵路以北、東風(fēng)渠以南、107國道以東、東四環(huán)以西的區(qū)域，由中央商務(wù)區(qū)（CBD）、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)組成。起步區(qū)重點(diǎn)發(fā)展IT等高科技產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、教育產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、會(huì)展業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)、咨詢和中介服務(wù)業(yè)、娛樂旅游業(yè)等。我們的項(xiàng)目地塊位于商住物流區(qū)內(nèi)，處于起步區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，周邊密布省直辦公機(jī)關(guān)，交通樞紐地位初現(xiàn)，隨著配套的完善居住價(jià)值也逐漸凸現(xiàn)。5、2006年上半年主要房地產(chǎn)宏觀政策對(duì)本項(xiàng)目的影響發(fā)文發(fā)布機(jī)構(gòu)內(nèi)容及要求發(fā)文時(shí)間關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)局從業(yè)務(wù)委托、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選聘、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款額的內(nèi)部審核以及加強(qiáng)監(jiān)管等多方面，規(guī)范抵押貸款估價(jià)，強(qiáng)調(diào)和細(xì)化對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性要求。20060130招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范征求意見稿國土資源部被稱作“勾地”的國有土地使用權(quán)出讓新方式正在被國土資源部考慮。來自國土資源部的消息稱，預(yù)計(jì)正式執(zhí)行日期為今年7月200602城市黃線建設(shè)部加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地管理，保障20060213商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第14頁共76頁管理辦法城市基礎(chǔ)設(shè)施的正常、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知國家稅務(wù)總局省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15提高到不得低于2020060306十一個(gè)五年規(guī)劃綱要全國人大四次會(huì)議調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度20060314國務(wù)院2006年工作要點(diǎn)國務(wù)院調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，建立健全廉租房制度和住房租賃制度20060319關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定九部委一重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。20060524商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第15頁共76頁住房價(jià)格的意見二嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策。三合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長。四加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。五加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。其中以九部委文件對(duì)市場影響最大，提出了許多具體的控制指標(biāo)，其中“套型面積90平米以下的要占開發(fā)總量的70”這一條已經(jīng)明確，90平方米是指建筑面積，70的控制是指年度城市開發(fā)總量，這樣對(duì)于我們項(xiàng)目來說又有了很大的政策余地；其余如提高首付、限制貸款、收緊土地等措施對(duì)我們項(xiàng)目影響較小。三、房地產(chǎn)市場情況調(diào)查1、鄭州總體房地產(chǎn)情況商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第16頁共76頁城市房地產(chǎn)格局“東北富、西南貧”。中區(qū)和東區(qū)集中了大量政治和商務(wù)資源，而北區(qū)則以居住為主導(dǎo)方向。東區(qū)北區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū)鄭州區(qū)域圖東區(qū)將成為未來鄭州的新中心。規(guī)劃聚集了全市最高端的住宅和商務(wù)辦公物業(yè)，目前處于啟動(dòng)階段。北區(qū)以大規(guī)模、好環(huán)境、高品質(zhì)的中高檔住宅為主。中區(qū)老城區(qū)，目前全市的政治經(jīng)濟(jì)中心。以小規(guī)模中高檔物業(yè)為主，商住參半。西區(qū)作為老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，購買力較低。房地產(chǎn)開發(fā)不成規(guī)模，以多層、經(jīng)濟(jì)適用房等中低檔次的項(xiàng)目為主。南區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)落后，主要以經(jīng)濟(jì)適用房、多層物業(yè)開發(fā)為主。1120002005年鄭州批準(zhǔn)預(yù)售和實(shí)際銷售面積對(duì)比表0100200300400500600700200020012002200320042005批準(zhǔn)預(yù)售面積萬M2實(shí)際銷售面積（萬）商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第17頁共76頁200020012002200320042005批準(zhǔn)預(yù)售面積萬M21764226737356123791354936663實(shí)際銷售面積（萬）200462457728104399725237159942可以看到自03年開始銷售面積開始迅速攀升；供給量在03年首度需求超過供給后急速增加。1220002005年銷售金額和銷售均價(jià)對(duì)比表200020012002200320042005銷售金額（億元）417457936447926813641778商品房銷售均價(jià)（元/）2082235722912318260429661320002005年鄭州房地產(chǎn)價(jià)格走勢表0501001502002000200120022003200420050500100015002000250030003500銷售金額（億元）商品房銷售均價(jià)（元/）商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第18頁共76頁2000年2005各年價(jià)格走勢0500010000單位元/平方米銷售均價(jià)188023572294231826162966住宅170020992017210022972614非住宅5502562457115178598457662000年2001年2002年2003年2004年2005年2、05年鄭州房地產(chǎn)市場總結(jié)21房地產(chǎn)業(yè)投資總量上升，增幅回落2005年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)完成投資168億元，與2004年相比投資規(guī)模增長183，其中，市區(qū)完成投資1484億元，增幅187，增幅較2004年下降了561個(gè)百分點(diǎn)。2005年房地產(chǎn)業(yè)完成投資占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總量（610億元）的27，比2004年上升22個(gè)百分點(diǎn)。運(yùn)行情況表明，鄭州市的房地產(chǎn)市場投資是總量上升、占固定資產(chǎn)投資比重加大、增幅回落。房地產(chǎn)業(yè)依然是全市城鎮(zhèn)投資增長中的活躍因素，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用明顯。22房地產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)定增長2005年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值55億元，同比增長165，增速與全市國內(nèi)生產(chǎn)總值增速（初步核算在16以上）基本同步，占全市GDP中的比重繼續(xù)保持在3以上23商品房新開工面積與往年相比基本持平，竣工面積大幅增長2005年全市商品房新開工面積6338萬平方米，同比下降01，與2004年基本持平。市區(qū)新開工面積5587萬平方米，同比下降05，鄭東新區(qū)商品房新開工商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第19頁共76頁面積1309萬平方米，同比增長128。2005年全市商品房竣工面積4223萬平方米，同比增長37。市區(qū)竣工面積3819萬平方米，同比增長398，其中，鄭東新區(qū)竣工面積467萬平方米（往年沒有竣工房）。24商品房供應(yīng)和銷售增速同步趨緩，總量保持平衡2005年，鄭州市區(qū)新批商品房預(yù)售面積663萬平方米，其中，住宅新批商品房預(yù)售面積5444萬平方米，同比增長66，非住宅面積1188萬平方米，同比下降124，鄭東新區(qū)新批商品房預(yù)售面積1155萬平方米，同比增長168。市區(qū)商品房銷售合同備案面積59942萬平方米，同比增長79，增速較2004年下降了311個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅銷售合同備案面積53239萬平方米，同比增長73，非住宅銷售合同備案面積6703萬平方米，同比增長13；鄭東新區(qū)銷售合同備案面積為7783萬平方米，同比增長9644。上述數(shù)據(jù)表明，在國家宏觀調(diào)控政策的雙向調(diào)節(jié)下，鄭州市2005年商品房供應(yīng)和銷售增速同步趨緩。企業(yè)開發(fā)行為更趨理性，消費(fèi)者心理更趨成熟，商品房供應(yīng)和銷售總量的增長速度與2004年相比均明顯下降，但市區(qū)商品房市場供求總量依然保持平衡，市場供求比為111，商品住宅供求比為1021，而非住宅市場供求比為1771，供過于求。25商品房供求結(jié)構(gòu)基本合理從不同物業(yè)類型的供求結(jié)構(gòu)上看，多層和高層住宅仍是商品房供應(yīng)和銷售的主體，二者相加分別占2005年市場供給和需求總量的81和86，多層和高層住宅的供需比分別為11和111，表明商品房物業(yè)類型結(jié)構(gòu)較為合理。從不同區(qū)域供求結(jié)構(gòu)上看，二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)和管城區(qū)仍然是中心城區(qū)商商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第20頁共76頁品房供應(yīng)和銷售的主要區(qū)域，4區(qū)合計(jì)占市區(qū)供應(yīng)總量的77，占銷售總量的81，表明鄭州市商品房整體上區(qū)域供應(yīng)和銷售結(jié)構(gòu)比較合理。此外，從區(qū)域供求特點(diǎn)看，鄭東新區(qū)發(fā)展迅速，2005年商品房市場投放量占市區(qū)的17，銷量占13，均比2004年有較大幅度上升，已成為僅次于金水區(qū)的第二大發(fā)展區(qū)域。從市場供求比來看，除管城區(qū)供應(yīng)稍顯過大外（供需比為1251），其它各個(gè)區(qū)域市場供需比基本在11和121之間，供求均較為平衡。從商品房需求套型面積結(jié)構(gòu)上看，單套住宅面積在140平方米以下的普通商品住宅銷售套數(shù)占商品住宅總銷售套數(shù)的80，其銷售面積占商品住宅銷售總面積的55，較2004年上升了56個(gè)百分點(diǎn)；單套面積在140平方米以上的商品住宅銷售面積占商品住宅總銷售面積的比重為45，較2004年（507）有明顯下降，說明在宏觀政策引導(dǎo)下，鄭州市住房需求面積結(jié)構(gòu)更趨合理。26、市區(qū)商品房價(jià)格增長幅度低于人均可支配收入增長幅度，漲幅回落2005年，鄭州市市區(qū)商品房市場銷售均價(jià)2966元/平方米，同比上漲124，漲幅較2004年（138）略有下降，扣除物價(jià)上漲等因素后，2005年商品房價(jià)格實(shí)際上漲67。市區(qū)商品住宅均價(jià)為2614元/平方米，同比上漲123，非住宅均價(jià)為5766元/平方米，上漲幅度為9。單就鄭東新區(qū)而言，2005年鄭東新區(qū)商品房均價(jià)3481元/平方米，同比上漲137，住宅均價(jià)3173元/平方米，同比上漲33，非住宅4249元/平方米，同比上漲37。2005年，鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10640元，同比上漲136，該漲幅高于同期市區(qū)商品房價(jià)格漲幅（124）。促使鄭州市商品房市場價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步增長的主要原因有一是土地價(jià)格自然上漲和土地出讓全面實(shí)行招拍掛致使土地成本增加；二是隨著房改進(jìn)程的加快，住宅商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第21頁共76頁商品化觀念已深入人心，住房二級(jí)市場活躍，居民求購新房或以舊換新需求旺盛；三是鄭州城市框架拉大、形象改觀、品位提高吸引了周邊地區(qū)大量外來人員投資、就業(yè)、居住，帶動(dòng)了巨大的住房需求；四是鄭東新區(qū)開發(fā)建設(shè)的拉動(dòng)，2004年東區(qū)商品房銷售均價(jià)為3061元/平方米,2005年已達(dá)3481元/平方米，高出中心城區(qū)591元/平方米，且價(jià)格上漲幅度高出中心城區(qū)32個(gè)百分點(diǎn)；五是近年來，商品房開發(fā)建設(shè)中重規(guī)劃、重設(shè)計(jì)、重配套、重綠化等理念已經(jīng)普及，使商品房自身綜合品質(zhì)大大提升，商品房的宜居性更為突出。整體上看，2005年商品房市場價(jià)格的上漲，大部分是品質(zhì)提升和需求拉動(dòng)的自然上漲，且與人均可支配收入增長相適應(yīng)。這一穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢，有利于房地產(chǎn)市場的繁榮和快速發(fā)展，有利于改善居民居住條件，改善城市人居環(huán)境，有利于鄭州市城市框架的拉大和對(duì)外形象的確立。27、市場消費(fèi)更趨理性成熟（一）外地人群購房仍是主要力量，首次出現(xiàn)境外購房。2005年外地（鄭州市區(qū)以外，含郊縣市）個(gè)人在鄭州市區(qū)購買商品房面積達(dá)323萬平方米，占年度個(gè)人購房總量（不含單位購房面積）的553，本地居民（市區(qū)）購房占447。受宏觀政策影響，外地個(gè)人購房比例較2004年略有下降（2002年以來依次為417、449、569、553），但仍然是商品房消費(fèi)的主力。與此同時(shí)，2005年鄭州市首次出現(xiàn)了境外人士購房，雖然僅有10套，面積只占商品房銷售總量的002，但已充分表明，經(jīng)過近年城市面貌的改善，鄭州市的外部影響力在逐步增強(qiáng)。就鄭東新區(qū)而言，2005年鄭東新區(qū)外地人購房比例為595，比例稍高于中心城區(qū)（547）。（二）中、青年是購房主力。2005年商品房消費(fèi)人群主要分布在2350歲之間，占商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第22頁共76頁總購買量的85，比去年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)，其中3140歲是購買力最旺盛的年齡段，占總購買量的39。（三）按揭貸款仍是付款方式首選。在居民購房付款方式中，按揭貸款購房比例占59，較2004年下降了86個(gè)百分點(diǎn)，表明按揭貸款依然是購房的首選付款方式。需要說明的是，市區(qū)購房中一次性付款比例持續(xù)上升，2005年已占36，比2004年上升78個(gè)百分點(diǎn)。以上付款方式比例的變化，既反映出人民群眾經(jīng)濟(jì)收入水平不斷提高，也反映出市場消費(fèi)更趨成熟。28、房屋租賃市場發(fā)展平穩(wěn)2005年，全市房屋出租面積達(dá)5806萬平方米，平均出租率為958，較2004年提高近3個(gè)百分點(diǎn)。其中，居住用房平均月租金每平方米6元，同比下降77；營業(yè)用房平均月租金每平方米50元，同比下降14；辦公寫字樓平均月租金每平方米30元，與上年度持平。各類房屋出租量及出租率與2004年相比變化不大，整體上房屋租賃市場發(fā)展平穩(wěn)。29、鄭東新區(qū)房地產(chǎn)投資增長較快，消費(fèi)信心不斷增強(qiáng)2005年，鄭東新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)完成投資286億元，同比增長497，商品房新開工13087萬平方米，同比增長128，竣工467萬平方米，商品房新批預(yù)售11549萬平方米，同比增長168，銷售合同備案7783萬平方米，同比增長964，商品房市場銷售均價(jià)3481元/平方米，同比上漲137。以上情況表明，隨著東區(qū)建設(shè)步伐加快，該區(qū)域房地產(chǎn)投資快速增長，商品房市場需求旺盛，投資和消費(fèi)信心增強(qiáng)。210非住宅商品房供過于求明顯。2004到2005年，鄭州市非住宅商品房供應(yīng)量持續(xù)高于需求量，兩年累計(jì)供應(yīng)量2538萬平方米，需求量1268萬平方米，供應(yīng)量高于需求量達(dá)127萬平方米，已商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第23頁共76頁對(duì)房地產(chǎn)市場形成一定影響。211鄭州市建委房地產(chǎn)開發(fā)管理處，2005年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有548家（其中一級(jí)企業(yè)4家，二級(jí)企業(yè)42家，三級(jí)企業(yè)166家，四級(jí)企業(yè)19家，暫定企業(yè)317家），其中有項(xiàng)目的企業(yè)145家，在建項(xiàng)目185個(gè)。當(dāng)年新開工項(xiàng)目79個(gè)，在建項(xiàng)目222個(gè)，當(dāng)年竣工項(xiàng)目52個(gè)。3、06年上半年鄭州情況分析根據(jù)鄭房40指數(shù)，2006年1月份共計(jì)銷售商品房4321套，較去年同期下降了6。銷售面積為5006萬平方米，較去年同期下降了11，銷售均價(jià)為2822元/平方米，較去年同期上漲8。投放項(xiàng)目17個(gè)，較去年同期減少了5個(gè)，投放面積4328萬平方米，同比下降33。2月份受農(nóng)歷春節(jié)的影響，房地產(chǎn)市場仍顯冷清,商品房投放、銷售量都有不同程度下降，但銷售價(jià)格呈上升態(tài)勢。2月份共計(jì)銷售各類商品房2984套，比上月下降了309,銷售商品房面積為3236萬平方米，較上月下降了354,較去年同期上漲了44。2月銷售價(jià)格為3013元/平方米，較上月上漲了68，較去年同期上漲了11。全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)4個(gè)，投放面積1109萬平方米,較上月投放面積減少了3219萬平方米，較上月下降了744。2006上半年房產(chǎn)市場投放情況分析附圖1月份價(jià)格指數(shù)整體銷售指數(shù)（套）住宅（套）商品用房（面積）辦公用房（面積）1月133412371051122610172月14248548429805453月144316511588124817944月141019031850204415005月153618111860146313126月15621821182815781805商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第24頁共76頁3月份共計(jì)銷售各類商品房5770套新增經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鄭州礦區(qū)交易數(shù)據(jù)，較上月上漲了934，銷售商品房面積為6377萬平方米，較上月上漲了971，較去年同期上漲了177。本月商品房銷售價(jià)格為3053元/平方米，較上月上漲了13，較去年同期上漲了174。全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)14個(gè)，投放面積4913萬平方米，較上月投放面積增加了3804萬平方米，上漲了343。2006上半年房產(chǎn)價(jià)格走勢分析附圖2月份均價(jià)（元/平方米）環(huán)比（較上月）同比（較去年同月）1月282208482月301368113月3053131744月2984231315月32518952326月330516651商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第25頁共76頁4月份共計(jì)銷售各類商品房6649套，比上月銷售增加了879套，上漲了152；銷售各類商品房面積為7781萬平方米，較上月上漲了2202，較去年同期分別上漲了69；本月銷售價(jià)格為2984元/平方米，較上月銷售價(jià)格有所下降，降幅為23。本月房地產(chǎn)市場銷售均價(jià)略降，而銷售量持續(xù)走高。全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)26個(gè)，投放面積9263萬平方米，較上月增加了435萬平方米,增幅為885。2006上半年房產(chǎn)市場投放情況分析附圖3月份投放項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）投放面積（萬平方米）1月1743282月411093月1449134月2692635月2151486月298868商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第26頁共76頁5月房地產(chǎn)市場受到“五一黃金周“長假影響,商品房銷售總體上略有下降，商品房銷售均價(jià)仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢。5月份共計(jì)銷售商品房6326套（含鄭東新區(qū)），較上月下降了49，銷售商品房面積為6978萬平方米，較上月下降了1032。本月商品房銷售價(jià)格為3251元/平方米，較上月上漲了895，全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)21個(gè)，投放面積5148萬平方米，較上月投放面積減少了4115萬平方米，下降了4442。6月份共計(jì)銷售商品房6366套（含鄭東新區(qū)），較上月上漲了063；銷售商品房面積為66萬平方米，較上月下降了542；本月商品房銷售價(jià)格為3305元/平方米，較上月上漲了166。全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)29個(gè)，投放面積8868萬平方米，較上月投放面積增加了372萬平方米，上漲了7226。06年上半年小結(jié)鄭州市2006上半年房價(jià)依然呈上漲趨勢，6月份比1月份房價(jià)上漲了近500元，半年漲幅高達(dá)1711。據(jù)分析，除了土地、建材等成本的提高，還有三個(gè)因素推動(dòng)了鄭州市房價(jià)迅猛上漲。第一是鄭州市二手房租賃市場不發(fā)達(dá)，大家傾商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第27頁共76頁向于買新房。第二是鄭州的外來人口，尤其是年輕人太多，而且很多人買房子都想一次到位，寧可長期還賬。另外資本出路太少，百姓手里的閑錢沒有好的投資渠道，買房就是投資性質(zhì)的。4、鄭東新區(qū)分析41、區(qū)域概況鄭東新區(qū)西起老107國道，東至京珠高速公路，南至機(jī)場高速公路，北至連霍高速公路，遠(yuǎn)期規(guī)劃總面積約150平方公里，規(guī)模相當(dāng)于鄭州市原有已建成市區(qū)，在未來2030年內(nèi)建成。鄭東新區(qū)由中央商務(wù)區(qū)、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖科技園區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等六大功能組團(tuán)組成。每個(gè)組團(tuán)把商業(yè)、服務(wù)、行政中心沿著環(huán)形公路布置，并通過環(huán)形公路的相互連接來聯(lián)系組團(tuán)。CBD中央商務(wù)區(qū)以金融、辦公、商務(wù)和居住功能為主；西北部面積約6平方公里的人工湖（龍湖），其周圍為低層居住區(qū)；在伸入龍湖的半島上布置CBD副中心，以旅游，居住為主；連接CBD和CBD副中心的為商業(yè)、文化城市中心軸線；在中心軸線運(yùn)河兩側(cè)為多層居住區(qū)；物流中心、工業(yè)主要集中在“V”字型產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)；此外，沿河流、湖泊、高速公路、環(huán)路、主干路規(guī)劃有大面積的生態(tài)回廊綠地。目前在建的起步區(qū)面積33平方公里，整個(gè)中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積350公頃，以金融、寫字間、商務(wù)等功能為主，計(jì)劃建造60幢80米、120米以上的高層建筑。除此之外，還規(guī)劃了寫字樓、居民住宅區(qū)等相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)占地共3760公頃。鄭州國際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心、連同湖中央400米高的錐形塔狀建筑，將成為新區(qū)的3大標(biāo)志性建筑。商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第28頁共76頁鄭東新區(qū)的規(guī)劃最終方案把“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等先進(jìn)城市規(guī)劃理念進(jìn)行了整合。大規(guī)模、高規(guī)格的城市規(guī)劃給房地產(chǎn)業(yè)提供了絕佳的發(fā)展機(jī)遇和展示平臺(tái)，也決定了高起點(diǎn)、高檔次是鄭東新區(qū)物業(yè)的基本特征。42、區(qū)域市政配套交通配套鄭東新區(qū)規(guī)劃道路230多條，截至今年9月底，起步區(qū)共建設(shè)道路91條（段），總長度約176公里。其中，已通車道路44條（段），全長約97公里。已開工的33座橋梁中，19座已基本竣工。區(qū)內(nèi)已開通43路、47路等5條公交線路。今年年底前，起步區(qū)CBD內(nèi)環(huán)、外環(huán)、金水東路、農(nóng)業(yè)東路、東風(fēng)東路、黃河?xùn)|路、中央大道、第三城市軸線、第四城市軸線等“兩環(huán)八線”10條道路，要實(shí)現(xiàn)全面亮化。龍湖地區(qū)規(guī)劃道路總長175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。此外還規(guī)劃了4處公交樞紐站，兩處中長途汽車站。生活配套電力方面，新區(qū)電力排管及變電站建設(shè)累計(jì)完成投資27億元，管網(wǎng)敷設(shè)近802公里，能滿足安置小區(qū)、項(xiàng)目單位及龍子湖高校的辦公生活需要；水利方面，日供水20萬噸的東周水廠已建成投入使用，而經(jīng)過3年建設(shè)和調(diào)試的鄭州市王新莊污水處理廠一期工程已正常運(yùn)行。其他燃?xì)?、熱力等也陸續(xù)投入使用，可以滿足居民生活和單位需要。教育醫(yī)療龍湖南區(qū)規(guī)劃小學(xué)6所、中學(xué)4所，其中北師大附中外國語小學(xué)已投入使用，實(shí)驗(yàn)小學(xué)正在建設(shè)。商住物流區(qū)規(guī)劃小學(xué)16所、中學(xué)8所，其中金水區(qū)和管城區(qū)安置小區(qū)內(nèi)的3所中學(xué)、4所小學(xué)均在建設(shè)中，第47中學(xué)已經(jīng)投入使用。新區(qū)已確定的醫(yī)療新建項(xiàng)目共有8個(gè)，目前，河南省直第三人民醫(yī)院、鄭州商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第29頁共76頁市緊急救援中心已開工建設(shè)，河南省疾病預(yù)防中心即將投入使用。43、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的理念和定位是以第二產(chǎn)業(yè)見長的鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，已被確定為鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，被納入鄭東新區(qū)的總體規(guī)劃之中。而在其東南面，美國加州工業(yè)城項(xiàng)目正在進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作。新區(qū)最終要發(fā)展以金融服務(wù)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。當(dāng)前推動(dòng)鄭東新區(qū)發(fā)展的是會(huì)展業(yè)和物流業(yè)。物流業(yè)澳柯瑪鄭州國際物流園區(qū)是鄭東新區(qū)第一個(gè)形成規(guī)模的現(xiàn)代化物流企業(yè)。此外，德國麥德龍、南方香江、紅星美凱龍、仁豪實(shí)業(yè)等物流園區(qū)依次排開。據(jù)他們測算，其物流輻射力可覆蓋河南省及周邊省份約5億消費(fèi)者。到2010年，新區(qū)基本建設(shè)成市內(nèi)半小時(shí)，城際1小時(shí)，省內(nèi)3小時(shí)，國內(nèi)8小時(shí)物流圈，初步確立鄭州作為全國重要物流中心城市的地位。會(huì)展業(yè)鄭州國際會(huì)展中心是鄭東新區(qū)CBD內(nèi)標(biāo)志性建筑之一，一期工程建筑面積214萬平方米，內(nèi)有35萬平方米的全國最大的無柱大空間展廳和5000人會(huì)議廳等設(shè)施，是大型綜合性現(xiàn)代會(huì)議展覽設(shè)施，能夠滿足大型室內(nèi)展覽活動(dòng)和各種規(guī)模會(huì)議活動(dòng)的需求。利用這一優(yōu)勢，會(huì)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以有所作為。大量的會(huì)展活動(dòng)不僅能給鄭州帶來場租費(fèi)、廣告費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等直接收入，59倍的產(chǎn)業(yè)連帶效應(yīng)，還將對(duì)交通運(yùn)輸、商業(yè)銷售、旅游、飯店、餐飲娛樂、等相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有明顯的拉動(dòng)作用。金融業(yè)鄭東新區(qū)CBD區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展終極目標(biāo)是現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)。商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第30頁共76頁在“十一五”期間，鄭州必然要加快構(gòu)建區(qū)域性金融中心的步伐。CBD中央商務(wù)區(qū)得天獨(dú)厚的條件，有利于吸引國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)入住鄭州設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。目前已經(jīng)有10家金融機(jī)構(gòu)、15家大企業(yè)總部將入住。除了大型金融機(jī)構(gòu)之外，東區(qū)還將發(fā)展證券公司、基金管理公司、信托投資公司、保險(xiǎn)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)，形成多層次的金融機(jī)構(gòu)體系。到2010年，鄭州金融業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重有望達(dá)到8，初步建立鄭州區(qū)域性金融中心框架。鄭東新區(qū)在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)中的作用明顯。44區(qū)域住宅市場市場發(fā)展現(xiàn)狀新區(qū)自開發(fā)建設(shè)以來，省內(nèi)外及合資性質(zhì)的房地產(chǎn)公司，相繼進(jìn)入鄭東新區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)分析2005年鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)市場可以用“驚人”形容。在宏觀調(diào)控的背景下，2005年1月到11月，鄭東新區(qū)的商品房總成交套數(shù)4325套，占全市的967；商品房總成交面積639萬平方米，占全市的1204；銷售額2304億，占全市的1349；商品房均價(jià)3435元/，明顯高于全市2934的平均水平。市場熱度明顯高于其它區(qū)域鄭東新區(qū)住宅市場的熱度可以從市場開發(fā)、交易量、價(jià)格表現(xiàn)出來。2004年，鄭東新區(qū)房價(jià)曾經(jīng)創(chuàng)造了半年內(nèi)每平方米上漲600元的鄭州房地產(chǎn)市場記錄。而截止2005年3月，鄭東新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)面積超過600萬平方米，純住宅建設(shè)面積超過120萬平方米。2005年1至11月，鄭東新區(qū)住宅銷售面積3906萬平方米，占全市的91，住宅均價(jià)高于全市近1000元。較高的市場熱度主要源于區(qū)域住宅市場的高端形象。高標(biāo)準(zhǔn)、完善的區(qū)域配套商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第31頁共76頁鄭東新區(qū)的建設(shè)配套完全是按照高標(biāo)準(zhǔn)“造城”的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的。高標(biāo)準(zhǔn)的完善配套無疑為住宅銷售增加了砝碼。在市政、生活設(shè)施配套方面，高標(biāo)準(zhǔn)的道路交通、水電暖等已經(jīng)基本到位；教育配套方面，有47中學(xué)、省實(shí)驗(yàn)小學(xué)、北大附中外國語小學(xué)等新建中小學(xué)；醫(yī)療配套，有新鄭州醫(yī)院、同仁醫(yī)療中心等；商業(yè)配套方面，社區(qū)商業(yè)、大型獨(dú)體商業(yè)和商業(yè)步行街將陸續(xù)進(jìn)入招商階段；商務(wù)娛樂方面，鄭州國際會(huì)議展覽中心、河南省藝術(shù)中心、五星級(jí)的新鄭州飯店、廣電大廈等已相繼建設(shè)。高知名度的產(chǎn)品品牌在政府的積極推動(dòng)下，進(jìn)入鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅有本地開發(fā)商，還包括外地進(jìn)入品牌。2004年，進(jìn)軍鄭州市房地產(chǎn)市場的外地知名品牌如綠城、綠地、順馳等，無一不進(jìn)入鄭東新區(qū)。這些具有較高知名度的房地產(chǎn)品牌一定程度上提升了鄭東新區(qū)住宅市場的高端形象。高舒適度、高質(zhì)量的產(chǎn)品按照新區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)住宅主要為多層。這就保證了產(chǎn)品的高舒適度、低建筑密度的基本特征。同時(shí)，全國知名的地產(chǎn)品牌口碑對(duì)產(chǎn)品自身質(zhì)量也是一種保障。45、鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場歷年成交數(shù)據(jù)分析通過分析04年以來鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場每季度的銷售數(shù)據(jù)，可以看出該區(qū)域的部分市場特征和趨向。A、總體市場特征20042005年商品房總銷售量迅速增長商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第32頁共76頁20042005年11月，鄭東新區(qū)累計(jì)銷售商品房5421套，銷售面積8025萬平方米。鄭東新區(qū)商品房在2004第三季度后開始穩(wěn)步放量。05年與04年相比，銷售面積增加近3倍?？梢?，市場表現(xiàn)出對(duì)鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場的高認(rèn)可度。商品房價(jià)格穩(wěn)步上升2004年到2005年11月，鄭東新區(qū)商品房均價(jià)平均每季度的漲幅為109，明顯高于全市79的水平。在2004年鄭東房地產(chǎn)市場起步時(shí)，由于商業(yè)物業(yè)較少，價(jià)格低于全市；2005年，價(jià)格快速增長至3435元/，超出全市2934元/的平均水平。商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第33頁共76頁不同物業(yè)價(jià)格趨勢商業(yè)物業(yè)價(jià)格上升最快由于銷售備案時(shí)間的影響，鄭東新區(qū)各類物業(yè)價(jià)格走勢起伏大、不穩(wěn)定。同時(shí)，各類物業(yè)價(jià)格的價(jià)差不夠明顯。從價(jià)格走勢來看，隨鄭東新區(qū)人氣聚集，商業(yè)物業(yè)的價(jià)格上升速度較快。其次是寫字樓辦公物業(yè)。相比之下，住宅經(jīng)歷了2004年猛漲之后，價(jià)格已處于高位，上漲速度進(jìn)入平穩(wěn)期。B、住宅市場特征不同戶型銷售套數(shù)三房最多，二房、四房次之不同戶型套均面積明顯大于全市水平，且有增大趨勢對(duì)比20042005鄭東新區(qū)與全市住宅不同戶型的套均面積，可以明顯看出，鄭東新區(qū)住宅各戶型的套均面積都大于全市平均水平。其中，一房套均面積達(dá)到85，二房達(dá)到101，三房達(dá)到146。同時(shí)，對(duì)比鄭東新區(qū)2004年與2005年不同戶型面積，也可以看出，2005年戶均商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第34頁共76頁面積也不同程度增大。這正表明鄭東新區(qū)住宅的大戶型、舒適特征。住宅建筑類型多層與高層占絕對(duì)主體由于規(guī)劃原因，鄭東新區(qū)住宅以多層為主，在多層住宅產(chǎn)品相對(duì)稀缺的市場中，這提高了區(qū)域住宅市場競爭力。高層住宅的形式主要是商住型。同時(shí)，別墅在鄭東銷售比例中僅01左右。成交單價(jià)分布30003400元/最多鄭東新區(qū)住宅主要分布在28003600元/，其中價(jià)格在30003400元/為最多。2200元/以下的主要是經(jīng)濟(jì)適用房。商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第35頁共76頁成交總價(jià)集中在3050萬，以4045萬為最多C、購房客戶特征購房者戶籍市內(nèi)、省內(nèi)市外客戶占主體購房者年齡集中在3045歲，有年輕化趨勢商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第36頁共76頁購房者付款方式一次性付款比例較高鄭東新區(qū)購房者付款方式也以按揭和一次性付款為主。其中，一次性付款比例略高于全市。46、未來發(fā)展預(yù)測總的來說，鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的資源約束很少。新區(qū)近期、遠(yuǎn)期規(guī)劃面積為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大空間，基本不存在土地資源約束。鄭東政策資源政府政策支持是鄭東新區(qū)發(fā)展的首要推動(dòng)力。自2002年鄭東新區(qū)進(jìn)入實(shí)際規(guī)劃建設(shè)以來，“三年出形象，五年成規(guī)?！保瑸閷?shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，政府在投資支持、財(cái)稅優(yōu)惠、土地供應(yīng)等方面對(duì)區(qū)域發(fā)展起到了決定性的推動(dòng)作用。可以預(yù)見，在鄭東新區(qū)近兩年進(jìn)一步發(fā)展的過程中，政府仍將扮演重要的“推動(dòng)者”角色。在政府政策支持下，鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場仍然將保持較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在開發(fā)區(qū)域上，隨鄭州物流業(yè)發(fā)展，鄭東商住物流區(qū)會(huì)得到持續(xù)發(fā)展；將隨市政配套的進(jìn)一步完善和鄭東新區(qū)人流增加，住宅開發(fā)在目前的基礎(chǔ)上仍將集中在CBD外圍環(huán)路區(qū)域，繼續(xù)向新107方向開發(fā)的可能性有限。盡管資源優(yōu)勢眾多，但是，今年，鄭州新的鐵路客運(yùn)站已經(jīng)選址在新107國道一側(cè)，將規(guī)劃的龍子湖高校區(qū)與中央商務(wù)區(qū)分割開來。鐵路對(duì)區(qū)域發(fā)展的負(fù)面影響商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第37頁共76頁還是較大的，因此，在新的房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)該考慮在內(nèi)。5、市場調(diào)查個(gè)案分析51、中義阿卡迪亞項(xiàng)目位置鄭東新區(qū)金水東路與泰山路交叉口（南至金水東路，東至黃河?xùn)|路，北至熊耳河）開發(fā)商鄭州中義置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)浙江工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)管理浙江綠城物業(yè)管理有限公司總占地260畝總建筑面積21萬容積率18商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第38頁共76頁綠化率35總套數(shù)424套（三期區(qū)）價(jià)格及銷售情況期數(shù)發(fā)售時(shí)間發(fā)售均價(jià)銷售量一期04年12月3500元/100（51日已入伙）二期05年6月3800元/90三期06年3月4400元/60內(nèi)部配套106的停車位，雙氣，主題會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場、雙語幼兒園等戶型配比戶型面積套數(shù)我22997432130、140210180334219254復(fù)式53合計(jì)424旺銷戶型130140三房建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)歐式風(fēng)格，外立面一層石材、中層涂料、頂層面磚，建筑層數(shù)為多層5層、小高層11層，層高29米。物管費(fèi)11元/月公交路線43、115、305、26產(chǎn)品定位物質(zhì)審美階層的精神家園產(chǎn)品賣點(diǎn)歐式建筑、品質(zhì)、環(huán)境商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第39頁共76頁52、大地東方名都項(xiàng)目位置鄭東新區(qū)金水東路與黃河?xùn)|路交叉口向南200米西至干寧街，東至黃河路，北臨興榮街開發(fā)商河南大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商河南糧油進(jìn)出口集團(tuán)、許昌恒達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理大地物業(yè)總占地58畝總建筑面積94萬容積率23總套數(shù)448套價(jià)格及銷售情況期數(shù)發(fā)售時(shí)間發(fā)售均價(jià)銷售量一期05年7月高層3550元/小高層3450元/VIP內(nèi)部認(rèn)購二期內(nèi)部配套107的停車位（288個(gè)），雙氣等戶型配比戶型面積套數(shù)3242130162420復(fù)式22028商聯(lián)智勝類別策劃報(bào)告第40頁共76頁合計(jì)448旺銷戶型130140三房建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)4棟高層，2棟小高層，新領(lǐng)域主義，純板式樓，高層19層，小高層12層，外立面采用涂料加石材，主色調(diào)為淺黃，層高3米。綠化率40物管費(fèi)087元/月公交路線115、114、26、43、52、805、25客戶構(gòu)成行政單位、周邊物流園個(gè)體老板及公司內(nèi)部員工產(chǎn)品定位近CBD行政區(qū)新生活寬景建筑產(chǎn)品賣點(diǎn)位置、樓間距、空中庭院53、鑫苑中央花園項(xiàng)目位置鄭東新區(qū)金水路與中央大道交匯