增城某某村地塊可行性分析及方案報(bào)告

房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM以下資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力增城羅崗村地塊可行性分析及方案報(bào)告前言房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM第一部分、增城市宏觀環(huán)境分析總體概況要點(diǎn)增城市，緊鄰廣州，地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)力在省內(nèi)第一大市的影響下相對(duì)有限，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于初級(jí)階段，仍處于大部份城鄉(xiāng)結(jié)合的水平。以自然資源、農(nóng)副業(yè)、手工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，人均GDP較省內(nèi)幾大城市為低，居民生活在質(zhì)素處于提高階段。與廣州相鄰帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)是，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，雅居樂(lè)、碧桂園、新世界等外地巨頭早早進(jìn)入占地，為當(dāng)?shù)匕l(fā)展注入極大的刺激元素，加大地區(qū)的對(duì)外吸力。交通路網(wǎng)，公建配套等發(fā)展仍不十分健全，地區(qū)的發(fā)展?jié)摿臻g較大。以下為對(duì)本地區(qū)各方面的詳細(xì)介紹房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM一、增城市概況區(qū)位優(yōu)勢(shì)增城市位于珠江三角洲東北部、廣州東部，南與東莞隔江相望，東臨惠州，北界從化、龍門(mén)，地處廣州、東莞、深圳、香港等發(fā)達(dá)區(qū)間，緊連廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和廣州科學(xué)城，發(fā)展空間大，前景好，故稱廣州東部板塊，是廣州通往深圳、香港和粵東各地的交通咽喉。南部新塘、永和兩鎮(zhèn)已列入廣州都會(huì)區(qū)規(guī)劃范圍。交通優(yōu)勢(shì)增城公路、高速公路、鐵路、水路四通八達(dá)。公路廣汕公路（324國(guó)道）橫貫中部，廣深公路（107國(guó)道）、廣深高速公路路經(jīng)本市新塘鎮(zhèn)。廣州廣園東路快速干線（廣州東莞）和廣惠高速公路（廣州惠州）分別貫穿中南部各鎮(zhèn)，廣惠高速公路增城路段37公里，分別設(shè)置了永和、仙村、石灘、三江4個(gè)出入口。廣州北三環(huán)高速公路（沙莊荔城廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)）、增莞深高速公路（增城東莞深圳）和新坪公路（新塘從化太坪場(chǎng)廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)），正在抓緊規(guī)劃興建。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM鐵路廣九鐵路（廣州香港九龍）橫貫?zāi)喜扛麈?zhèn)，設(shè)有新塘、仙村、石灘三個(gè)火車(chē)站。廣州的城市列車(chē)（每15分鐘一車(chē)次）也將開(kāi)通至新塘鎮(zhèn)。航空境內(nèi)無(wú)機(jī)場(chǎng)，但至廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)和深圳黃田國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需30至40分鐘車(chē)程。水路新塘鎮(zhèn)緊鄰全國(guó)第二大港廣州黃埔港，本市在該鎮(zhèn)也設(shè)有客貨運(yùn)碼頭，每天有客貨輪直航香港。增城交通網(wǎng)絡(luò)總體較發(fā)達(dá)，部分區(qū)域交通路段隨著市政規(guī)劃及配套的完善，增城交通網(wǎng)絡(luò)日漸完善中。資源優(yōu)勢(shì)自然條件增城南部屬美麗的珠江三角洲平原。全市森林覆蓋率達(dá)48，擁有9個(gè)森林公園和自然生態(tài)保護(hù)區(qū)，是廣州東翼的“綠肺”，也是珠江三角洲大工業(yè)圈中的綠洲。氣候增城氣候溫和，土地肥沃，風(fēng)調(diào)雨順。年均氣溫216，年均降雨量1869MM，適宜于熱帶、亞熱帶作物生長(zhǎng)，是著名的荔枝之鄉(xiāng)、魚(yú)米之鄉(xiāng)。土地資源全市有農(nóng)用地1815萬(wàn)畝，可供大規(guī)模發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)業(yè)。已建和在建的工業(yè)園區(qū)多，具有生態(tài)環(huán)保特色的工業(yè)發(fā)展用地240平方公里，能為企業(yè)發(fā)展提供充足的土地，廣州市規(guī)劃在南部新塘、房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM永和、沙埔、寧西、仙村、石灘等鎮(zhèn)建設(shè)200平方公里的廣州東部工業(yè)園區(qū)。正在建設(shè)60平方公里的新塘工業(yè)園、市東區(qū)高新科技工業(yè)園和15000畝現(xiàn)代物流園區(qū)，招商載體逐步完善。旅游資源增城是何仙姑八仙中的唯一女仙的故鄉(xiāng)，森林、水庫(kù)、名勝古跡等旅游資源豐富。已建成有南華、荔湖、仙村等4個(gè)高爾夫球場(chǎng)，近期還將建設(shè)兩個(gè)公眾高爾夫球場(chǎng)。掛綠廣場(chǎng)、增城廣場(chǎng)、百花山莊、裕達(dá)隆花園、盈園、正果佛巖等景點(diǎn)建設(shè)已初具規(guī)模，吸引著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外游客。何仙姑景區(qū)、高灘溫泉、人稱“廣東九寨溝”的正果畬族村等正待規(guī)模開(kāi)發(fā)。生活環(huán)境商業(yè)居住社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)完善，商場(chǎng)、商店眾多，商品門(mén)類(lèi)齊全，擁有增城賓館、百花賓館、太陽(yáng)城大酒店等四星級(jí)酒店和一批高級(jí)賓館，為客商和居民提供了商務(wù)、娛樂(lè)、休閑和購(gòu)物的場(chǎng)所。廣園東碧桂園鳳凰城、荔城碧桂園、疊翠華庭、中海城市廣場(chǎng)、新康花園等房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大、環(huán)境好、檔次高，逐步形成綠色社區(qū)。市政文化建有博物館、圖書(shū)館、文化宮、電影院等文化設(shè)施。增城廣場(chǎng)、掛綠廣場(chǎng)、體育廣場(chǎng)和增城公園規(guī)模大、現(xiàn)代文明氣息濃,廣場(chǎng)文化逐步形成。教育與人才有華南師范大學(xué)增城康大學(xué)院、廣州大學(xué)松田學(xué)院、廣東工業(yè)大學(xué)華立學(xué)院、增城廣播電視大學(xué)等多所高等院校，人才資源豐富。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、中山醫(yī)科大學(xué)分別設(shè)有教育基地和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。還創(chuàng)辦了多所供外商子女就學(xué)、入托的中英文學(xué)校和幼兒園。南部到廣州中山大學(xué)、華南理工大學(xué)、暨南大學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)等均為30分鐘左右車(chē)程，人才與勞動(dòng)力市場(chǎng)完善。醫(yī)療衛(wèi)生全市有醫(yī)院20多所，醫(yī)療服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)近400個(gè)，醫(yī)療技術(shù)、設(shè)施比較先進(jìn)，可為居民提供衛(wèi)生防疫、體檢、醫(yī)療和救護(hù)等服務(wù)。二、增城市總體規(guī)劃隨著廣州“東進(jìn)”戰(zhàn)略的加快推進(jìn)，增城已定為廣州市重點(diǎn)發(fā)展的九大片區(qū)之一，增城將建設(shè)成為廣州東部綜合性工業(yè)基地、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心、生態(tài)旅游休閑區(qū)和現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，努力創(chuàng)建廣州東部現(xiàn)代化新城區(qū)，逐步形成“四大主軸、五大組團(tuán)”的發(fā)展格局。以廣惠高速公路為主軸，以工業(yè)基地為載體，大力發(fā)展現(xiàn)代組團(tuán)式工業(yè)；以廣園東快速路增城段為主軸，以新塘為龍頭，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)；以廣汕公路為主軸，以農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園為突破口，大力發(fā)展現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)；以增派公路為主軸，以何仙姑旅游景區(qū)為龍頭，以大封門(mén)旅游景區(qū)為重點(diǎn)，大力發(fā)展生態(tài)休閑旅游業(yè)。增城市區(qū)拓展擴(kuò)大新區(qū)，提升城市品位，建設(shè)美麗城區(qū)；新塘聚五鎮(zhèn)優(yōu)勢(shì)，工商并舉，努力創(chuàng)建廣州東部新城市中心；石灘匯三江資源，建設(shè)田園水鄉(xiāng)特色生態(tài)工業(yè)城；中新發(fā)揮鄰近廣州及新機(jī)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，建設(shè)廣汕公路工業(yè)明珠；派潭以大封門(mén)旅游景區(qū)為龍頭，建設(shè)生態(tài)休閑旅游區(qū)。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM三、增城經(jīng)濟(jì)面貌增城緊連廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)和東莞市等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，其中汽車(chē)、摩托車(chē)、IT業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)越來(lái)越大，有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，既可承受周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，又能為周邊產(chǎn)業(yè)提供核心配套。非公有制經(jīng)濟(jì)十分活躍，外向型經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量。工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。形成了以服裝、皮具、制鞋、建材、精細(xì)化工、機(jī)械等為主的骨干支柱行業(yè)。牛仔、休閑服裝約占全國(guó)總產(chǎn)量的六成多，康威牌運(yùn)動(dòng)服名列全國(guó)前茅?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)擁有華潤(rùn)、屈臣氏、人人樂(lè)、麥當(dāng)勞、肯德基等大型品牌商貿(mào)超市及連鎖店，增城賓館、百花賓館太陽(yáng)城大酒店等四星級(jí)酒店和高級(jí)賓館服務(wù)優(yōu)質(zhì)，設(shè)有多間日韓料理餐廳，按超白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的鳳凰城大酒店設(shè)有鳳凰島外商家園。農(nóng)業(yè)大力發(fā)展現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)，是廣州地區(qū)和珠江三角洲糧食、水果、蔬菜、禽畜和鮮活商品的主要生產(chǎn)基地。支柱產(chǎn)業(yè)組團(tuán)工業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)摩托車(chē)及其配件制造業(yè)、鋼鐵、精細(xì)化工、電子信息、生物工程、新材料、環(huán)保、光機(jī)電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及無(wú)污染、規(guī)模大的加工制造業(yè)及市場(chǎng)前景好的紡織制衣等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)逐步成為支柱產(chǎn)業(yè)，廣園東碧桂園鳳凰城、荔城碧桂園、新康花園、新世界花園等樓盤(pán)品牌好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大。商貿(mào)流通發(fā)達(dá)，新塘牛仔服、汽車(chē)、摩托車(chē)、家電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)交易活躍。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM旅游業(yè)重點(diǎn)發(fā)展富有特色的生態(tài)與體育休閑式旅游項(xiàng)目,尤其是規(guī)模大、吸引力強(qiáng)的旅游項(xiàng)目及四星級(jí)以上的度假式酒店。2004年我市加強(qiáng)了何仙姑旅游景區(qū)和白水寨風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，加大了策劃包裝和宣傳推介力度，舉辦了掛綠詩(shī)會(huì)、荔枝文化旅游節(jié)、新塘國(guó)際牛仔服裝節(jié)、增城菜心美食節(jié)等系列活動(dòng)，逐步形成了“荔鄉(xiāng)仙境增城游”，白水寨被批準(zhǔn)為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。第二部分、增城市經(jīng)濟(jì)水平分析（消費(fèi)水平）一、增城市2005年全年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM2005年全年，增城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭。全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值25526億元，比上年增長(zhǎng)139。一、二、三次產(chǎn)業(yè)比例由2000年的143558242741發(fā)展為10715923009。工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值58708億元，比上年增長(zhǎng)2361，固定資產(chǎn)投資7349億元，比上年增長(zhǎng)1334。工業(yè)發(fā)展步伐加快2005年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值13874億元，比上年增長(zhǎng)182；完成工業(yè)總產(chǎn)值54253億元，增長(zhǎng)2536，其中，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值37277億元，增長(zhǎng)2521。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，都市農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值445億元，比上年增長(zhǎng)49。其中，種植業(yè)總產(chǎn)值2307億元，下降224，牧業(yè)、農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值分別為1068、631億元，同比分別增長(zhǎng)135和2889。林業(yè)和牧業(yè)產(chǎn)值分別下降807和164。2005年增城全市固定資產(chǎn)投資情況分析2005年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資7349億元，比上年增長(zhǎng)1334。其中，基本建設(shè)投資2163億元，增長(zhǎng)7957；更新改造投資295億元，增長(zhǎng)7615；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3142億元，增長(zhǎng)3871。農(nóng)村單位固定資產(chǎn)投資1573億元，下降366。城鄉(xiāng)私人建房174億元，增長(zhǎng)2558?！笆濉逼陂g，全市固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)3552。投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。第二產(chǎn)業(yè)投資減少，第三產(chǎn)業(yè)增加。第二產(chǎn)業(yè)投資2304億元，比上年下降3072。其中，制造業(yè)投資2011億元，電力煤氣及水的生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)投資291億元，分別下降1264和6806。第三產(chǎn)業(yè)投資大幅增加。全市第三產(chǎn)業(yè)投資4131億元，增長(zhǎng)2861。隨著部分大型房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼落戶，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)3871，占全部投資的比重由上年的3461上升至4276，成為投資的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM按經(jīng)濟(jì)類(lèi)型分，國(guó)有單位投資增長(zhǎng)3020，集體單位投資下降6161，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)266，外商及港澳臺(tái)投資下降603。建筑業(yè)增長(zhǎng)平穩(wěn)。2005年，全市實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值1229億元，同比增長(zhǎng)1391。全市三級(jí)以上資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值2474億元，增長(zhǎng)2452?？⒐ぎa(chǎn)值1744億元，增長(zhǎng)64。房屋施工面積24112萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3962；房屋竣工面積7039萬(wàn)平方米。全年工程結(jié)算收入3196億元。二、增城市2005年全年財(cái)政收入財(cái)政收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，金融形勢(shì)良好。財(cái)政總收入突破30億元，達(dá)到房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM3371億元，比上年增長(zhǎng)4382，比2000年增加26億元，增長(zhǎng)337倍，年均增長(zhǎng)3432。地方財(cái)政一般預(yù)算收入1307億元，比上年增長(zhǎng)1988?？芍湄?cái)力1978億元，比上年增長(zhǎng)3152。財(cái)政一般預(yù)算支出1654億元，比上年增長(zhǎng)2544。全市金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款余額分別達(dá)31516億元和1258億元，比上年增長(zhǎng)1798和387。金融機(jī)構(gòu)不良貸款率由1999年的5308下降到2005年的705，金融風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)區(qū)變?yōu)榻鹑谏鷳B(tài)環(huán)境好的地區(qū)。三、增城市市民收入水平全社會(huì)從業(yè)人員5534萬(wàn)人，全社會(huì)從業(yè)人員年平均工資10156元。城鎮(zhèn)職工857萬(wàn)人，職工年平均工資20800元，比上年增長(zhǎng)827。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14038元，增長(zhǎng)1027。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額22091億元，增長(zhǎng)1759。農(nóng)民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。據(jù)農(nóng)村住戶調(diào)查資料顯示，農(nóng)民人均純收入5217元，比上年增加253元，增長(zhǎng)51。人均可支配收入5027元，增加131元，增長(zhǎng)268。其中，工資性收入3219元，增長(zhǎng)798，工資性收入占純收入的6170。以上數(shù)據(jù)現(xiàn)示，增城居民收入隨年增長(zhǎng)，其中城鎮(zhèn)居民人均收入增長(zhǎng)速度較快；農(nóng)民的人均收入隨著社會(huì)的快速發(fā)展及政策的利好，從2000年至2005年期間有著質(zhì)的變化。居民收入的增加，決定著消費(fèi)水平的提升。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM結(jié)論從上述分析中可得，我們對(duì)于本地區(qū)的消費(fèi)力及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有如下幾點(diǎn)的結(jié)論1、以本地產(chǎn)業(yè)為主要從業(yè)的本地居民，其經(jīng)濟(jì)收入處于一般的狀態(tài)，可支配消費(fèi)能力并不高。2、同時(shí)，基于本地處于生活質(zhì)素提高時(shí)期，住房的需求相當(dāng)大，置業(yè)消費(fèi)與一般日常消費(fèi)的比例顯得較不稱。3、土地資源相當(dāng)豐富，可開(kāi)發(fā)潛力較大，但基于公建設(shè)施處于初步階段，置業(yè)需求對(duì)配套設(shè)施有較高要求。4、農(nóng)轉(zhuǎn)城戶口流量較大，形成巨大的置業(yè)消費(fèi)潛力。第三部分、增城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析一、增城現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)概述增城市目前有房地產(chǎn)企業(yè)為碧桂圓鳳凰城、紫云山莊、群星新城、帝景灣、錦繡香江花園、荔城碧桂園疊翠華庭中堅(jiān)豪庭新世界花園、新康花園等綠色社區(qū)規(guī)模大環(huán)境好、檔次高。鳳凰城建設(shè)有專(zhuān)門(mén)的外商辦公區(qū)及生活居住區(qū)。其中，碧桂圓鳳凰城、紫云山莊、群星新城、帝景灣、新世界花園等為新樓盤(pán)，目前還在銷(xiāo)售。特別應(yīng)該注意的是，2005年9月22日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)0001HK發(fā)布公告稱，已經(jīng)分別成立4家均為長(zhǎng)實(shí)與和記黃埔0013HK分別間接持有50房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM權(quán)益的新合營(yíng)公司，目的純?yōu)閾碛袕V州增城新取得的土地，并發(fā)展為住宅物業(yè)。這四家外商獨(dú)資性質(zhì)的公司與增城市國(guó)土局于9月21日簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，正式取得超過(guò)3000畝的四幅相連地塊使用權(quán)。這四幅土地可形成規(guī)?；_(kāi)發(fā)，合計(jì)占地總面積約203萬(wàn)平方米，總地價(jià)款約32億元，平均地面地價(jià)為157元/平方米。二、2005年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降，投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。18月份全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降，但速度有所放緩。累計(jì)同比去年，3月份下降1711、4月份下降1395、5月份下降1129、6月份下降274、7月份下降368、8月份下降675；投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)新變化。一是開(kāi)發(fā)投資下降、住宅投資上升。18月份，在開(kāi)發(fā)投資總體下降675的情況下，住宅投資同比增長(zhǎng)1026，完成14690萬(wàn)元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的9130，比去年同期上升1555個(gè)百分點(diǎn)，在我市住宅開(kāi)發(fā)投資仍占主導(dǎo)地位。二是18月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的4073，低于去年同期656個(gè)百分點(diǎn)。商品房施工規(guī)模擴(kuò)大、新開(kāi)工面積增加。18月份全市商品房施工面積為19225萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2469，住宅施工面積為16033萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3805，其中新開(kāi)工面積7747萬(wàn)平方米，同比增加3276萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7326。開(kāi)發(fā)投資在周邊五區(qū)市中占據(jù)第二。18月份，我市房地產(chǎn)投資與周邊五區(qū)市比較，增速不如番禺、花都、從化，呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在完成投資額中番禺373582萬(wàn)元、增城128043萬(wàn)房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM元、花都97264萬(wàn)元、從化69897萬(wàn)元、白云53457萬(wàn)元，我占五區(qū)市的1773，居于第二位，番禺第一。見(jiàn)下表增城市與五區(qū)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)市完成投資（萬(wàn)元）增長(zhǎng)速度、占比重五區(qū)市合計(jì)7722431747100番禺區(qū)37358228685173增城市1280436751773花都區(qū)9726422661347從化市6989712748968白云區(qū)534573074740三、2005年上半年房地產(chǎn)供銷(xiāo)情況新建房屋供給增長(zhǎng)。18月份全市房屋竣工面積4481萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6342，其中住宅竣工面積3771萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7865。因此，下半年房屋供應(yīng)與往年比相對(duì)較好。商品房屋銷(xiāo)售面積下降、銷(xiāo)售額有所增長(zhǎng)。18月份，商品房屋實(shí)際銷(xiāo)售面積3158萬(wàn)平方米,同比下降1025,其中住宅287萬(wàn)平方米,同比下降607；今年我市房?jī)r(jià)保持上升態(tài)勢(shì)，造成我市在銷(xiāo)售面積減少情況下，總體銷(xiāo)售額比去年同期有所增長(zhǎng)。18月份全市商品房屋銷(xiāo)售額134888萬(wàn)元，增長(zhǎng)723，是國(guó)家加大了房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM的調(diào)控力度，嚴(yán)格控制投機(jī)行為和短期投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)，銷(xiāo)售較為冷淡。銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)上漲。18月份，我市商品房屋實(shí)際銷(xiāo)售平均價(jià)格4270元/平方米，同比上漲了696元/平方米，上升1947。在商品房屋銷(xiāo)售中，住宅類(lèi)價(jià)格3971元/平方米，上升1896。從我市近兩年商品房的銷(xiāo)售價(jià)格情況看，先跌、后升，見(jiàn)下圖2004年2月份房?jī)r(jià)3752元/平方米，到12月份下跌至3198元/平方米，下跌544元/平方米；2005年2月份開(kāi)始，除3月份有小幅下跌外，每月在上漲，由2月份的3661元/平方米，升至8月份4270元/平方米，上漲609元/平方米。商品房空置面積增速快，70以上為空置一年以內(nèi)待銷(xiāo)房。截至今年8月底，全市商品房空置面積為4879萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4067，其中住宅空置面積3455萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)3229，占空置面積總量的7083。按住宅檔次分，別墅、高檔公寓空置面積1757萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)4984；普通住宅（中低價(jià)）空置面積1698萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM189，相比別墅、高檔公寓的增速高于普通住宅3184個(gè)百分點(diǎn)，在商品住宅供應(yīng)中，相對(duì)中低價(jià)位住宅比例偏低，高價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)快于中低價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)。按空置時(shí)間劃分，空置一年以內(nèi)的待銷(xiāo)售商品房面積為3606萬(wàn)平方米，占空置總量的7391；空置一年以上三年以內(nèi)的滯銷(xiāo)售商品房面積為604萬(wàn)平方米，占空置總量的1238；空置三年以上的積壓商品房面積為669萬(wàn)平方米，占空置總量的1371。四、增城市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈下降趨勢(shì)。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成128043萬(wàn)元，同比去年下降了675。主要原因一是資金來(lái)源減少。18月份我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比下降2513，其中，國(guó)內(nèi)貸款下降9693，自籌資金下降749；二是購(gòu)置土地投資及面積分別下降2969和6367。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，非住宅用房的空置面積增加。截至今年8月底，增城市非住宅空置面積1423萬(wàn)平方米，占全部商品房空置總量的2918，同比提高了449個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)、辦公和其他非住宅用房的空置面積與去年同比都有不同程度的增長(zhǎng)，其中辦公樓增長(zhǎng)19201,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)6125，表現(xiàn)為商業(yè)用房等非住宅供大于求現(xiàn)象。商品房?jī)r(jià)格漲幅偏高。商品房平均售價(jià)同比上漲1947，受影響因素銀行調(diào)控政策導(dǎo)致商品成本增加；建筑材料價(jià)格繼續(xù)上升；別墅、高檔公寓價(jià)格上漲，房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM均價(jià)高達(dá)5607元/平方米，同比上升3862。別墅、高檔公寓銷(xiāo)售面積占比重大，商品房屋實(shí)際銷(xiāo)售面積3158萬(wàn)平方米、住宅銷(xiāo)售面積287萬(wàn)平方米，別墅、高檔公寓銷(xiāo)售面積為1481萬(wàn)平方米分別占商品房屋及住宅銷(xiāo)售面積的4689、516。第四部分、消費(fèi)者調(diào)研分析一、目標(biāo)消費(fèi)群當(dāng)?shù)叵M(fèi)者增城當(dāng)?shù)?、新塘等地方企業(yè)和富裕居民。其他消費(fèi)者外來(lái)人口，如廣州市、惠州市、東莞市等富裕人群，香港僑胞等。由于增城當(dāng)?shù)丶庸すI(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主，這些人的居住觀念發(fā)生了很大的變化，不再滿足于自建房屋居住，轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套、精致的園林綠化景觀、優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)、更重要的是他們也以能擁有知名樓盤(pán)的物業(yè)而感到榮耀。廣州市區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等地的高級(jí)白領(lǐng)及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有品位、價(jià)格吸引、良好交通條件能為他們所接受（一般以單程時(shí)間不超過(guò)一小時(shí)為限），相信可以吸引一定數(shù)量的買(mǎi)家。二、潛在購(gòu)買(mǎi)者分析年輕的購(gòu)房者占的比重大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費(fèi)群體的居住習(xí)慣與需要，如休閑娛樂(lè)設(shè)施與運(yùn)動(dòng)設(shè)施等在戶型設(shè)計(jì)上也應(yīng)針對(duì)此群體的生活習(xí)慣而考慮適合他們的戶型。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM購(gòu)房者普遍受教育程度高，對(duì)居住文化有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，屬于“行為積極”型消費(fèi)者的。為他們?cè)O(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)注重社區(qū)文化的營(yíng)造，分期分批開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品位的需求。郊區(qū)購(gòu)房者中，外地到增城發(fā)展的人口比重較大，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征；增城各工業(yè)區(qū)的各大企業(yè)管理人員，他們收入較高而又相對(duì)穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價(jià)，并且更樂(lè)于采用“按揭”的付款方式，這類(lèi)客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點(diǎn)，對(duì)交通的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項(xiàng)目推出初期就配備。在目前郊區(qū)住宅消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，以自住為住，以投資為目的的購(gòu)置住房的比重只有21，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)投資物業(yè)升值的期望低。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)以自買(mǎi)家自用為基礎(chǔ)，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素。三、影響購(gòu)買(mǎi)因素消費(fèi)者對(duì)“區(qū)域”、“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周遍環(huán)境及景觀”極其關(guān)注，體現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)居住質(zhì)量及區(qū)域、環(huán)境等一系列的重視及購(gòu)房動(dòng)機(jī)較理性。居住區(qū)域的交通狀況其中也是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的重要因素之一，大部份購(gòu)買(mǎi)者房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM四、對(duì)于項(xiàng)目定位的構(gòu)思如前言所述，本案地塊所處的位置緊鄰增江，依山而建，自然資源相當(dāng)優(yōu)越，以此作為核心元素，從而對(duì)于本地塊的考慮，我們得出如下的構(gòu)思；本案的定位地塊優(yōu)越的自然資源高品質(zhì)產(chǎn)品的打造領(lǐng)先的軟性服務(wù)優(yōu)越高度的定位承托力如上圖所述，從總體上而言，對(duì)于本案定位的考慮，我們主要從三大方面入手優(yōu)越的自然資源，地塊客觀存在的硬件條件。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的打造，包括單位戶型或園林環(huán)境等方面，基于我們對(duì)于開(kāi)房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM發(fā)的經(jīng)驗(yàn)以及湖景灣的成功，超越當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的產(chǎn)品是值得我們期待的。軟性服務(wù)的優(yōu)勢(shì)；同樣來(lái)自于我們?cè)诤盀车某晒Σ邉澟c銷(xiāo)售，使人們擁有一支精銳的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，在當(dāng)?shù)靥幱谳^為初起步的銷(xiāo)售水平，我們理應(yīng)自信能無(wú)往而不利。由此，我們得出的結(jié)論是；以優(yōu)越的自然環(huán)境資源和具優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)相結(jié)合，形成我們特的、不可復(fù)制或模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)力。由此，我們對(duì)本案的定位為開(kāi)創(chuàng)自然生態(tài)與時(shí)尚居所完美結(jié)合的品質(zhì)生活五、對(duì)于地塊定位的表現(xiàn)就項(xiàng)目的定位表現(xiàn)而言，通常會(huì)通過(guò)兩個(gè)方面而進(jìn)行。營(yíng)銷(xiāo)上的方向性策略控制產(chǎn)品的具體表現(xiàn)房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM因此，我們必須就我們對(duì)定位的兩種表現(xiàn)方式進(jìn)行介紹51、產(chǎn)品的具體表現(xiàn)現(xiàn)時(shí)在本片區(qū)市場(chǎng)上，產(chǎn)品仍處于相對(duì)初級(jí)的階段，主要以平層的常規(guī)單位為主，設(shè)計(jì)上創(chuàng)新或功能布局上的創(chuàng)新仍不多見(jiàn)。而基于幾個(gè)因素的考慮，新盤(pán)入市在產(chǎn)品的推出上必須考慮幾個(gè)要素；國(guó)六條新政對(duì)于戶型規(guī)格的限制。本案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)控制。本地市場(chǎng)的實(shí)際需求和熱銷(xiāo)戶型。樓體建筑擺放、外立面、天際線、樓距、園林設(shè)計(jì)等各方面的綜合考慮。在新政策的規(guī)定下，同時(shí)現(xiàn)時(shí)各地在售盤(pán)在總體環(huán)境設(shè)計(jì)及產(chǎn)品打造上已日趨同質(zhì)化，而置業(yè)群體更是越趨成熟，在此市場(chǎng)大環(huán)境下，戶型及園林的設(shè)計(jì)將成為項(xiàng)目取勝的重要元素。A、關(guān)于園林設(shè)計(jì)的思考首先，我們要確定的是，園林設(shè)計(jì)具有幾個(gè)原則；提高項(xiàng)目的檔次與品牌傳播力，使項(xiàng)目具有跳出本地市場(chǎng)，增加外圍房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM市場(chǎng)吸力的綜合能力。最大程度的美化項(xiàng)目，提高居住的舒適性，創(chuàng)造具有殺傷力的銷(xiāo)售道具。盡可能的建立本地市場(chǎng)中的特性與不可復(fù)制性。與周邊大環(huán)境和原有資源相結(jié)合，有達(dá)到更佳的效果的前提下有效節(jié)省成本，并對(duì)設(shè)計(jì)的主題深度演繹。出于以上的考慮，對(duì)本地塊的園林及建筑風(fēng)格的定位，我們首先提出的是意大利式的威尼斯水城風(fēng)格。不難想象，水資源對(duì)于本案而言附首可拾，而特有的小山景適當(dāng)?shù)狞c(diǎn)綴，自然環(huán)境的優(yōu)越不言而喻。這使本案在營(yíng)造小區(qū)內(nèi)水環(huán)境時(shí)尤其方便，這使本案在環(huán)境的打造上已具有了不可復(fù)制性的優(yōu)勢(shì)。另外，歐式的園林及建筑風(fēng)格同樣具有適度超前，而環(huán)境資源的優(yōu)勢(shì)也可使我們?cè)跉W式風(fēng)格的演繹上更深刻，使項(xiàng)目具有高度的傳播能力。B、產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)的考慮如本點(diǎn)前文所提及，在包括國(guó)家新政以本地市場(chǎng)的客觀需求等條件的設(shè)定下，我們可過(guò)濾出幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，并可以此作為我們對(duì)于戶型設(shè)計(jì)上的方向性指引。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM就國(guó)六條對(duì)于發(fā)展項(xiàng)目中，對(duì)戶型面積的要求是設(shè)計(jì)上的第一指標(biāo)數(shù)據(jù)。就本案的技術(shù)指標(biāo)（2的容積率設(shè)定），小高層將預(yù)期成為主力建筑，戶型設(shè)計(jì)的多樣化具有了先決條件。市場(chǎng)分析中反映，本地市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的選擇有兩極分化的現(xiàn)象，大、小兩端的產(chǎn)品更為受落，而中檔或偏大的單位反而空置率較高。價(jià)格或折扣優(yōu)惠上的操作已顯過(guò)時(shí)，市場(chǎng)已不太敏感，買(mǎi)家更為注重的是戶型的功能實(shí)用性，可取得的面積空間贈(zèng)送，并在有限的實(shí)用空間內(nèi)的檔次提升等。因此，我們提出在戶型設(shè)計(jì)上，有三大原則上的要求；1設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新是首決關(guān)鍵，錯(cuò)層、躍式等的設(shè)計(jì)充份突出戶內(nèi)空間與布局，功能性的強(qiáng)化增加單位的實(shí)用性。2更多的利益回贈(zèng)體現(xiàn)在產(chǎn)品上，頂層送天臺(tái)底層送花園是必須但已略顯過(guò)時(shí)，常規(guī)層單位送空中花園、躍式單位送露臺(tái)、錯(cuò)層單位送樓閣或下沉室將會(huì)熱俏日后的市場(chǎng)。3綜合本地市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品需求的考慮，處于大、小兩端的產(chǎn)品可適當(dāng)加大比例。我們建議，將戶型產(chǎn)品的配比設(shè)定如下40至60平方的公寓及一房單位，85至135平方的二、三房單位，140至160平方的四房單位，180至220平方的高端單位或復(fù)式單房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM位。其配比則為2311。C、對(duì)于智能化的考慮52、營(yíng)銷(xiāo)策略上的控制如果說(shuō)對(duì)于項(xiàng)目的建設(shè)，如園林、產(chǎn)品、配套設(shè)施等方面是屬于項(xiàng)目的硬件建設(shè)，則營(yíng)銷(xiāo)上的操作則是在軟性方面使項(xiàng)目提升，從而達(dá)到銷(xiāo)售力的提升。對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)方面，我