工業(yè)園區(qū)中心公園區(qū)塊整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告

0XX市工業(yè)園區(qū)中心公園區(qū)塊整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告1目錄一、項(xiàng)目背景2一）項(xiàng)目概述2項(xiàng)目區(qū)位描述2項(xiàng)目區(qū)塊位置3二）開(kāi)發(fā)模式4三）宏觀背景61）XX概述62）社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境7二、BT模式下的經(jīng)濟(jì)測(cè)算9一）計(jì)算依據(jù)9二）BT模式下折合的土地價(jià)格10三）按BT模式土地成本的經(jīng)濟(jì)估算121）項(xiàng)目投資構(gòu)成122）項(xiàng)目收益193）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算194）項(xiàng)目損益靜態(tài)盈利能力分析20結(jié)論20四）價(jià)格敏感度測(cè)算21三、項(xiàng)目分析結(jié)論及建議22一）項(xiàng)目現(xiàn)狀分析22二）項(xiàng)目存在問(wèn)題及建議252XX工業(yè)園區(qū)中心公園區(qū)塊整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告一、項(xiàng)目背景一一項(xiàng)目概述項(xiàng)目區(qū)位描述XX工業(yè)園區(qū)位于XX市主城南部，與老城區(qū)隔運(yùn)河相望，是XX市的南大門，是XX市建設(shè)特大城市的主要片區(qū)之一。XX工業(yè)園區(qū)規(guī)劃為工業(yè)新區(qū)、城南片區(qū)、高教科研區(qū)、體育中心和遠(yuǎn)景開(kāi)發(fā)區(qū)域五個(gè)功能區(qū)。2004年完成了城南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制，正在進(jìn)行工業(yè)園區(qū)約60平方公里控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修編及城南片區(qū)城市設(shè)計(jì)工作。目前，工業(yè)新區(qū)已開(kāi)發(fā)面積約5平方公里，進(jìn)區(qū)企業(yè)103戶，新增就業(yè)崗位達(dá)13000多個(gè)，工業(yè)支撐作用初步顯現(xiàn)。高教科研區(qū)已建成高校4所，在建1所，在校人數(shù)4萬(wàn)多人，文化元素已充分融入城市建設(shè)和發(fā)展之中。城南片區(qū)的柯山路改造工程、北京南路建設(shè)工程已正式啟動(dòng)，2007年上半年建成通車，汽車客運(yùn)總站已動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2007年下半年具備對(duì)外營(yíng)運(yùn)能力，區(qū)內(nèi)的交通狀況不斷改善；區(qū)政府、區(qū)檢察院辦公大樓已投入使用，形成新的行政中心；啟英中學(xué)建成招生，二院分院完成擴(kuò)建工程，區(qū)內(nèi)的公共配套服務(wù)能力不斷增強(qiáng)；亞太超市、蘇源汽車城建成營(yíng)業(yè)，農(nóng)機(jī)大廈即將封頂，普林大廈開(kāi)始基礎(chǔ)施工，區(qū)內(nèi)的商貿(mào)服務(wù)日益繁榮；南城小區(qū)一期已銷售一空，正在進(jìn)行二期開(kāi)發(fā)，月季花園一期樓盤也處于熱銷之中。XX工業(yè)園區(qū)正成為投資的沃土，創(chuàng)業(yè)的福地，理想的居所，一個(gè)綠水穿城，設(shè)施完善、功能齊全，既有深厚的歷史底蘊(yùn)，又富有現(xiàn)代氣息的新城區(qū)正在古老的運(yùn)河邊悄然興起?；窗渤悄掀瑓^(qū)規(guī)劃范圍主城區(qū)主城區(qū)楚州城區(qū)3項(xiàng)目區(qū)塊位置該區(qū)塊位于城南片區(qū)中心區(qū)域，東至啟秀路、西至北京南路、南至枚乘路、北至文化路，面積約175平方公里?；胤秶?一一開(kāi)發(fā)模式1）開(kāi)發(fā)設(shè)想擬通過(guò)區(qū)內(nèi)主次干道、原生態(tài)公園、沿河綠化風(fēng)光帶等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，改善區(qū)內(nèi)整體環(huán)境；通過(guò)公園周邊住宅、商業(yè)、服務(wù)、娛樂(lè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，提升品味，完善功能，集聚人氣，從而拉動(dòng)整個(gè)城南片區(qū)的開(kāi)發(fā)，推動(dòng)工業(yè)園區(qū)城市化進(jìn)程。2）開(kāi)發(fā)思路統(tǒng)一規(guī)劃，整體設(shè)計(jì)，分步實(shí)施。3）BT開(kāi)發(fā)項(xiàng)目枚乘路建設(shè)工程。東起淮海南路，西至西安路，長(zhǎng)約3000米，寬50米，征地拆遷及建設(shè)投資約需095億元。勤政路建設(shè)工程。北起運(yùn)河南路，南至枚皋路，長(zhǎng)約2700米，寬42米，征地拆遷及建設(shè)投資約需075億元。明遠(yuǎn)路建設(shè)工程。東起勤政路，西至北京南路，長(zhǎng)約800米，寬50米，征地拆遷及建設(shè)投資約需02億元。府前路建設(shè)工程。東起啟秀路，西至勤政路，長(zhǎng)約400米，寬20米，征地拆遷及建設(shè)投資約需007億元。府苑路建設(shè)工程。東起啟秀路，西至勤政路，長(zhǎng)約400米，寬20米，征地拆遷及建設(shè)投資約需005億元。翠萍路建設(shè)工程。東起啟秀路，西至通園路，長(zhǎng)約900米，寬20米，征地拆遷及建設(shè)投資約需005億元。通園路建設(shè)工程。北起文化路，南至明遠(yuǎn)路，長(zhǎng)約400米，寬24米，征地拆遷及建設(shè)投資約需004億元。文化路建設(shè)工程。東起啟秀路，西至北京南路，長(zhǎng)約1400米，寬24米，征地拆遷及建設(shè)投資約需015億元。5中心公園建設(shè)工程。面積約702畝，擬建成原生態(tài)、開(kāi)放式的市民公共活動(dòng)中心，成為水清、岸綠、景美、游暢的城市新景觀。征地拆遷及建設(shè)估算為15億元。同時(shí)擬從公園規(guī)劃范圍內(nèi)調(diào)整100畝土地用于五星級(jí)酒店項(xiàng)目建設(shè)，建筑風(fēng)格與公園整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)。4）項(xiàng)目運(yùn)作模式上述道路及中心公園建設(shè)項(xiàng)目（不含五星級(jí)酒店）以BT方式進(jìn)行。即由投資方投資建設(shè)，區(qū)政府以土地使用權(quán)計(jì)價(jià)償付。道路及中心公園建設(shè)工程的設(shè)計(jì)方案、施工圖設(shè)計(jì)及征地拆遷的實(shí)施工作由區(qū)政府負(fù)責(zé)，投資方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、建設(shè)。項(xiàng)目建成后，經(jīng)區(qū)政府按項(xiàng)組織驗(yàn)收合格后，交付區(qū)政府管理、使用。區(qū)政府提供中心公園周邊約900畝可用于商住開(kāi)發(fā)的地塊供投資方選擇，按雙方約定價(jià)格，視投資方投資進(jìn)度，分期分批將等值土地交付投資方開(kāi)發(fā)。5）公園周邊地塊規(guī)劃主要規(guī)劃條件用地性質(zhì)住宅、商業(yè)；容積率平均為15；市區(qū)商品房平均銷售價(jià)格（2006年二季度末）2547元/；6一一宏觀背景1）XX概述XX位于蘇北平原中部，京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)，洪澤湖鑲嵌其間，地理位置優(yōu)越，發(fā)展環(huán)境優(yōu)良，已成為江蘇省重要的交通樞紐、蘇北南部的中心城市、新興的工業(yè)基地和農(nóng)副產(chǎn)加銷基地。南距江蘇省省會(huì)南京市188公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市135公里。東靠鹽城市，南連揚(yáng)州市，西與西南接安徽省，北鄰連云港市、徐州市、宿遷市,素有“壯麗東南第一州”的美譽(yù)。XX是個(gè)古老又年輕的城市，距今已有2200多年的歷史。XX，即淮水安瀾之意，得名于1500多年前的南北朝時(shí)期。據(jù)南齊書州郡志記載武帝永明七年公元489年，割直瀆、破釜塘以東淮陰鎮(zhèn)下流雜一百戶置XX縣，隸屬于東平郡。XX之名始見(jiàn)。XX名人輩出，是一代偉人周恩來(lái)的故鄉(xiāng)。歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、西游記作者吳承恩、愛(ài)國(guó)將領(lǐng)關(guān)天培、老殘游記作者劉鶚。72）社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境行政區(qū)劃與人口（數(shù)據(jù)來(lái)源XX統(tǒng)計(jì)局，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止至2005年年末）鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）全市116249252777市區(qū)5517382732清河區(qū)2467楚州區(qū)2762111946淮陰區(qū)21714882清浦區(qū)5233307開(kāi)發(fā)區(qū)22781漣水縣1921710537洪澤縣12123885盱眙縣195147434金湖縣11113682006年111月份XX市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目111月份累計(jì)（萬(wàn)元）同比增長(zhǎng)（）一、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值現(xiàn)價(jià)7177242345二、規(guī)模以上工業(yè)增加值現(xiàn)價(jià)1921593（可比價(jià)）190三、全部財(cái)政收入819309191地方財(cái)政收入404525293財(cái)政支出547414247四、規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成額2988710329房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資574295549商品房屋銷售額366433五、社會(huì)消費(fèi)品零售總額2080301159六、金融機(jī)構(gòu)存款余額5174946比年初902460儲(chǔ)蓄存款2864573比年初390947金融機(jī)構(gòu)貸款余額3371646比年初625034七、進(jìn)出口總額（萬(wàn)美元）出口額實(shí)際到帳注冊(cè)外資（萬(wàn)美元）9397648八、市區(qū)居民人均可支配收入（元）9530143市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出（元）649110九、市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（）1011市區(qū)商品零售價(jià)格總指數(shù)（）10039（數(shù)據(jù)來(lái)源XX統(tǒng)計(jì)局）10二、BT模式下的經(jīng)濟(jì)測(cè)算一）計(jì)算依據(jù)1、以XX工業(yè)園區(qū)中心公園區(qū)塊整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推介BT模式中提供的費(fèi)用為基本依據(jù)；2、本報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算均為靜態(tài)投資估算；3、本報(bào)告中取值4、開(kāi)發(fā)土地以900畝計(jì)；5、用地規(guī)劃條件用地性質(zhì)住宅、商業(yè)；平均容積率15；總建筑面積900045；6、項(xiàng)目銷售收入全部以住宅計(jì)算；銷售均價(jià)以市區(qū)商品房平均銷售價(jià)格（2006年二季度末）2547元/計(jì)；7、價(jià)格敏感度測(cè)算分別以1600元/、1800元/、2547元/、2800元/進(jìn)行價(jià)格試算；11二）BT模式下折合的土地價(jià)格1、道路、公園征地拆遷及建設(shè)投資費(fèi)用費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目征地拆遷及建設(shè)投資費(fèi)用（億元）備注1、枚乘路095東起淮海南路，西至西安路，長(zhǎng)約3000米，寬50米2、勤政路075北起運(yùn)河南路，南至枚皋路，長(zhǎng)約2700米，寬42米3、明遠(yuǎn)路02東起勤政路，西至北京南路，長(zhǎng)約800米，寬50米4、府前路007東起啟秀路，西至勤政路，長(zhǎng)約400米，寬20米5、府苑路005東起啟秀路，西至勤政路，長(zhǎng)約400米，寬20米6、翠萍路005東起啟秀路，西至通園路，長(zhǎng)約900米，寬20米7、通園路004北起文化路，南至明遠(yuǎn)路，長(zhǎng)約400米，寬24米8、文化路015東起啟秀路，西至北京南路，長(zhǎng)約1400米，寬24米9、中心公園15面積約702畝，擬建成原生態(tài)、開(kāi)放式的市民公共活動(dòng)中心；擬從公園規(guī)劃范圍內(nèi)調(diào)整100畝土地用于五星級(jí)酒店項(xiàng)目建設(shè)，在本12次BT模式中不含五星級(jí)酒店。合計(jì)376億元2、土地獲取成本折合每畝土地獲取成本376億元900畝4178萬(wàn)/畝以容積率15計(jì)算折合每建筑平米土地成本376（159006667）62667元/13三）按BT模式土地成本的經(jīng)濟(jì)估算1）項(xiàng)目投資構(gòu)成項(xiàng)目的投資構(gòu)成主要包括項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分。開(kāi)發(fā)成本（1）土地使用權(quán)出讓金在土地使用權(quán)出讓金方面，本項(xiàng)目獲取土地成本為4178萬(wàn)元/畝，共計(jì)投入資金37602萬(wàn)元。4178萬(wàn)元畝900畝37602萬(wàn)元14（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)以90004500平方米的總建筑面積計(jì)算，平均為8680元/平方米，共計(jì)781239萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表序號(hào)工程費(fèi)用及名稱估算金額（萬(wàn)元）估算依據(jù)21規(guī)劃管理費(fèi)1350115元/平方米建筑面積22勘察費(fèi)180012元/平方米建筑面積23設(shè)計(jì)費(fèi)180009建安費(fèi)的224工程定額編制管理費(fèi)2700建安費(fèi)的0325施工圖預(yù)算編制費(fèi)27001建安費(fèi)的326新型墻體專項(xiàng)費(fèi)630037元/平方米建筑面積27人防建設(shè)費(fèi)10800510元/平方米計(jì)提28散水泥保證金180012元/平方米建筑面積29市政設(shè)施配套費(fèi)35101839元/平方米建筑面積15（3）建安工程費(fèi)這里的建安工程費(fèi)采用概算指標(biāo)法與類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法相結(jié)合，以類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法得出項(xiàng)目建安工程各項(xiàng)費(fèi)用的大致標(biāo)準(zhǔn)，作為概算指標(biāo)，結(jié)合不同的建筑面積，進(jìn)行計(jì)算。項(xiàng)目建安工程費(fèi)約為8100405萬(wàn)元，以90004500平方米的建筑面積計(jì)算，詳見(jiàn)下表。項(xiàng)目建安工程費(fèi)組成表序號(hào)工程及費(fèi)用名稱估算金額（萬(wàn)元）估算依據(jù)31建筑工程費(fèi)720036032安裝工程費(fèi)900045321電視、電話系統(tǒng)18000920元/平方米建筑面積323電氣照明工程27001430元/平方米建筑面積324給排水工程36001840元/平方米建筑面積含太陽(yáng)能325其他90005以10元/平方米建筑面積計(jì)（4）公關(guān)設(shè)施配套費(fèi)公共設(shè)施配套費(fèi)取建安工程費(fèi)用的15，為121506萬(wàn)元（5）開(kāi)發(fā)期間費(fèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期間費(fèi)估算已包含于前述費(fèi)用中。16（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)254848萬(wàn)元，即取以上15之和的2計(jì)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（土地使用權(quán)出讓金前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)）2254848萬(wàn)元綜上，開(kāi)發(fā)成本取以上16項(xiàng)小計(jì)開(kāi)發(fā)成本土地使用權(quán)出讓金前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)公共設(shè)施配套費(fèi)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)12997227萬(wàn)元17開(kāi)發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（約為開(kāi)發(fā)成本的15）管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本15191136萬(wàn)元（2）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用取銷售收入的12，為275090萬(wàn)元71廣告宣傳及市場(chǎng)推廣114621銷售（租賃）收入0572銷售（租賃）代理費(fèi)114621銷售（租賃）收入0573其他銷售（租賃）費(fèi)用45848銷售（租賃）收入0218（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要是指銀行貸款利息。在本項(xiàng)目中由于采取商品房預(yù)售制，項(xiàng)目現(xiàn)金流可得到有效保證，在此以10000萬(wàn)元，一年期計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用10000萬(wàn)元5861270320萬(wàn)元綜上，開(kāi)發(fā)費(fèi)用取以上13項(xiàng)小計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用536545萬(wàn)元19項(xiàng)目投資成本匯總需要說(shuō)明的是，上述相關(guān)成本費(fèi)用的計(jì)算，部分項(xiàng)單價(jià)取值較高，這是考慮到一定的不確定因素在里面。綜上，本項(xiàng)目的投資成本匯總?cè)缦?。?xiàng)目成本匯總表內(nèi)容項(xiàng)目合價(jià)（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)（一）開(kāi)發(fā)成本12997227以下15項(xiàng)之和1土地使用權(quán)出讓金2前期工程費(fèi)3建安工程費(fèi)4公共設(shè)施配套費(fèi)5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3760200760268810040512150625484815項(xiàng)之和的2（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用536545以下13項(xiàng)之和1管理費(fèi)用2銷售費(fèi)用3財(cái)務(wù)費(fèi)用19113627509070320考慮貸款10000萬(wàn)元，一年期計(jì)（三）合計(jì)13533772（一）（二）202）項(xiàng)目收益項(xiàng)目全部以住宅出售計(jì)算銷售收入項(xiàng)目銷售收入估算表序號(hào)分項(xiàng)價(jià)格（元/M2）收入（萬(wàn)元）備注住宅90004525470022924146全部按計(jì)劃銷售完畢合計(jì)（萬(wàn)元）229241463）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算稅金及營(yíng)業(yè)附加1營(yíng)業(yè)稅1146207銷售收入52城市維護(hù)建設(shè)稅80235營(yíng)業(yè)稅73教育費(fèi)附加34386營(yíng)業(yè)稅34印花稅11462銷售收入0055交易手續(xù)費(fèi)1353元/平方米稅費(fèi)合汁（萬(wàn)元）1272425214）項(xiàng)目損益靜態(tài)盈利能力分析靜態(tài)盈利指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬(wàn)元）1銷售收入229241462總成本費(fèi)用135337723銷售稅金及附加12724254利潤(rùn)總額81179495所得稅26789236稅后利潤(rùn)5439026投資利潤(rùn)率5998投資利稅率6938投資回報(bào)率4019結(jié)論本項(xiàng)目從靜態(tài)評(píng)價(jià)來(lái)說(shuō)，投資利潤(rùn)率、投資利稅利以及資本金利潤(rùn)率均表明項(xiàng)目在靜態(tài)盈利能力方面是優(yōu)良的。22四）價(jià)格敏感度測(cè)算分別以1600元/、1800元/、2547元/、2800元/的銷售均價(jià)計(jì)算項(xiàng)目利潤(rùn)，并列表對(duì)比價(jià)格敏感度測(cè)算對(duì)比表序號(hào)銷售均價(jià)（元/）銷售收入（萬(wàn)元）稅前成本（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）投資利潤(rùn)率（）投資回報(bào)率（）備注一160014400721353377211380212608盈虧平衡點(diǎn)二180016200811353377212384531374921三2547229241513533772543902659984019市區(qū)商品房現(xiàn)行銷售均價(jià)四2800252012613533772686171075525060從表中可看出，當(dāng)整盤銷售均價(jià)1600元/，為項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。按照現(xiàn)行市區(qū)商品房銷售均價(jià)項(xiàng)目的利潤(rùn)可觀。23三、項(xiàng)目分析結(jié)論及建議一）項(xiàng)目現(xiàn)狀分析1、片區(qū)規(guī)劃XX城南片區(qū)位于XX主城南部，與老城區(qū)以京杭大運(yùn)河相隔。區(qū)內(nèi)有淮海南路、西安路連接寧連一級(jí)公路，是XX主城的南大門；總體規(guī)劃中對(duì)城南分區(qū)的要求（1）城南分區(qū)功能位于大運(yùn)河南岸的規(guī)劃建設(shè)用地，是以文教、體育為主的生活配套設(shè)施完善的城市新區(qū)。（2）居住人口居住用地58590公頃，居住人口約21萬(wàn)人，人均居住用地2790平方米。（3）總體布局要求西部為工業(yè)區(qū)，東南為高教園區(qū)，市級(jí)體育中心位于東部，區(qū)內(nèi)設(shè)置片區(qū)級(jí)中心一處，位于淮海南路西側(cè)。（4）重要設(shè)施布局區(qū)內(nèi)要求安排XX市腫瘤醫(yī)院，占地約4公頃，床位數(shù)為200張；安排XX市客運(yùn)南站，為一級(jí)站，占地5公頃。（5）景觀要求將柴米河蛇家壩河作為景觀河道加強(qiáng)與兩側(cè)城市建設(shè)的結(jié)合，體現(xiàn)現(xiàn)代化城市景觀形象；淮海南路為城市景觀軸，并突出本區(qū)作為城市出入口景觀節(jié)點(diǎn)的作用。242、周邊與基地的關(guān)系與高