買(mǎi)房十大注意事項(xiàng)

1、買(mǎi)房還銀行利息技巧買(mǎi)房子，辦銀行按揭貸款，發(fā)現(xiàn)這里面還有很多學(xué)問(wèn)，有的稍微不注意，就是幾萬(wàn)的差距。對(duì)于工薪階層買(mǎi)房的，要千萬(wàn)注意這些問(wèn)題！這個(gè)也許是很多朋友不太注重的。以為房子房?jī)r(jià)是大事，貸款由開(kāi)發(fā)商幫忙辦理。其實(shí)，這里面賺的錢(qián)，比房?jī)r(jià)更來(lái)的險(xiǎn)惡！一、貸款利率的折扣2008年下半年，國(guó)家為了支持房地產(chǎn)的發(fā)展，出了很多優(yōu)惠政策，其中有一條就是貸款利率可以打折。一般我們購(gòu)房都是3成首付，貸款是7成。按照當(dāng)時(shí)國(guó)家規(guī)定，最低的貸款利率打7折。這是一個(gè)什么概念？一套30萬(wàn)左右的房子，首付10萬(wàn)左右，在銀行貸款大概是20萬(wàn)。這個(gè)利息是多少？告訴大家，按照最新的國(guó)家利率算下來(lái)，以20年為標(biāo)準(zhǔn)，利息有12萬(wàn)左

2、右（銀行才是搶錢(qián)的?。Ｄ敲捶殖?0分，每一折就是1萬(wàn)2千多元。這個(gè)，在自貢，相當(dāng)于一個(gè)普通家庭一年的生活費(fèi)用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年國(guó)家打壓房?jī)r(jià)，控制銀行貸款。目前最低的首付3成貸款利率是8折，可以少2W多元，也是很可觀(guān)的。（發(fā)帖時(shí)工行已經(jīng)變成9折了，意味著你又要多被銀行賺1萬(wàn)2千多的利息，如果以一個(gè)80平的房子來(lái)算，你的單價(jià)又被攤高了150元/平）。所以，在這段時(shí)間，你買(mǎi)房子，決定貸款，一定要快，據(jù)說(shuō)以后可能一折都不打了，這樣就算你買(mǎi)房子比別人少了100元/平，但是銀行貸款算下來(lái)，你實(shí)際還貴了50元/平，其實(shí)這很不劃算的！ 覺(jué)得好的朋友多轉(zhuǎn)載，一定有用的?。ㄟm合于即將

3、買(mǎi)房的親朋好友們）二、選擇還款方式也許很多沒(méi)買(mǎi)過(guò)房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。其實(shí)我也是在看房的時(shí)候聽(tīng)售樓小姐說(shuō)的，當(dāng)時(shí)她很含糊，我覺(jué)得這里面肯定很有點(diǎn)貓膩，就會(huì)去網(wǎng)上查了資料（沒(méi)辦法，家庭條件有限，能夠省一點(diǎn)就省一點(diǎn)）。前幾天去辦了銀行貸款，也選了還款方式，也寫(xiě)下來(lái)給大家參考！1、等額本息還款。其實(shí)，你在看房子的時(shí)候，售樓小姐給你算的都是這種，因?yàn)槊吭逻€款數(shù)額固定，而且相對(duì)于另一種方式，這個(gè)金額更小，更容易被買(mǎi)房者接受。但是你們知道這個(gè)的真實(shí)還款情況是什么樣嗎？以貸款20年，貸款20萬(wàn)元，算下來(lái)月還1300元月還款為例：每個(gè)月還銀行1300-其中，800元是利息，500元是本

4、金。也就是說(shuō)，你還的錢(qián)，大部分是銀行利息，而本金還的較少。到了還款期限一半的時(shí)候（比如是20年還，你已經(jīng)還了10年了），利息已經(jīng)在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒(méi)還的，這些是必須還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還了，但是后面的基本是本金，利息很少， 你提前還已經(jīng)沒(méi)有什么意義了。你在銀行，基本只跟你說(shuō)這一種，因?yàn)檫@樣，銀行的利益才會(huì)最大化。大部分家庭，既然貸款20年，不可能會(huì)在很短幾年就還完，但是10年后一般能還完，這樣，銀行的利息收益會(huì)減少很多，所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金基本沒(méi)怎么減少。就算你有錢(qián)了，再還，銀行的利息都收入了絕大部分了，你提早還對(duì)

5、銀行沒(méi)什么損失。2、等額本金還款。我發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，就是，銀行不會(huì)主動(dòng)提出有這種還款方式?；径贾徽f(shuō)前一種。還好我之前了解過(guò)，就提出要還等額本金模式。這個(gè)還是以貸款20年，貸款20萬(wàn)元，算下來(lái)月還1600元月還款為例：每月還的錢(qián)要比等額本金多300多元。其中-900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2個(gè)月開(kāi)始，只還1597元，因?yàn)楸窘鹕显聯(lián)Q了900元，這月利息重新計(jì)算，要少3元的利息，以此類(lèi)推。越到后面還款壓力越小。而最重要的是：當(dāng)你要提前還款的時(shí)候，比如5年后，因?yàn)槟氵x擇的方式，本金還的更多，這個(gè) 時(shí)候本金已經(jīng)相對(duì)上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計(jì)算利

6、息的時(shí)候要少許多利息支出（每少一年都是近萬(wàn)的利息）。而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還1萬(wàn)5左右的利息！只是前期壓力較大！但是為了長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益！說(shuō)一個(gè)插曲：我前幾天去銀行辦貸款簽字，同時(shí)有7-8家人，都是購(gòu)房貸款的，我們排第2位，前面那個(gè)女的，5分鐘就簽字走人了（簽的等額本息），我們?cè)谂赃吙矗y行辦事人員只字不提還款方式。輪到我們了，我們提出要用等額本金還，那個(gè)人就把我們帶到行長(zhǎng)室，喊我們自己看兩種方式的具體還款(后來(lái)才知道是故意把我們隔離開(kāi)來(lái))。然后就走了。等過(guò)了10多分鐘，我和女友商量好，還是堅(jiān)持自己的選擇-等額本金。我們走回去找那個(gè)辦事員，他已經(jīng)在幫另外的人辦理了，我們?cè)谂赃吙?/p>

7、， 全部簽的等額本息。后來(lái)又輪到我們了，我們提出還是本金還款。這個(gè)時(shí)候，旁邊的人問(wèn)我們，“還有別的還款方式？”那個(gè)辦事員馬上打斷我們，說(shuō)是因?yàn)槲覀儣l件好點(diǎn)，有能力想多還點(diǎn)，壓力就更大。我明白他的意思叫我們不要說(shuō)了，我們就幾下簽了字走了-看來(lái)銀行很不愿意讓我們選擇這個(gè)方式，因?yàn)殂y行少賺了很多利息。你想一個(gè)人節(jié)約2-3萬(wàn)利息，10 個(gè)人就是20-30萬(wàn)，100個(gè)人呢？簡(jiǎn)直不敢想象了！作為我們這種一般階層的人，購(gòu)買(mǎi)房子是大事情。所以，盡量多算一下，既要在買(mǎi)房子的時(shí)候盡量殺價(jià)格，在簽定合同后，一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實(shí)這樣算一算，銀行貸款這方面，你合理分配，可以節(jié)約2-3萬(wàn)元的利息支出甚至

8、更多。折算成房?jī)r(jià)，就是少了300-400元/平！ 買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng) 1 買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)之五證 五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很

9、容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 買(mǎi)完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開(kāi)關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和用戶(hù)約定。 住宅使用說(shuō)明書(shū)，通常應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施

10、工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門(mén)窗類(lèi)型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠(chǎng)家另有說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)里。 也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 在購(gòu)房的過(guò)程中還涉及到一個(gè)問(wèn)題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買(mǎi)的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限

11、售合同。如果你購(gòu)買(mǎi)的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。 買(mǎi)房十大注意事項(xiàng) 當(dāng)前商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，陷阱多多，風(fēng)險(xiǎn)多多，令人防不勝防，很多購(gòu)房者深感無(wú)奈，不知所措。下面提供一些經(jīng)驗(yàn),讓大家避開(kāi)購(gòu)房陷阱的十大絕招。 一、 查驗(yàn)對(duì)方身份 簽訂購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購(gòu)房合同是無(wú)效的，所以，合同的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)是該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。如果開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開(kāi)發(fā)商出具的授權(quán)委托書(shū)，才具備簽約的資格。 二、 審查有效證書(shū) 商品房預(yù)售和銷(xiāo)售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即國(guó)有土地使用權(quán)

12、證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、商品房預(yù)售許可證或者商品房銷(xiāo)售許可證。尤其是商品房預(yù)售許可證，它是購(gòu)房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷(xiāo)售條件。 三、 確保買(mǎi)賣(mài)安全 除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷(xiāo)售而未經(jīng)原買(mǎi)受人同意的商品房是不能銷(xiāo)售的，否則，買(mǎi)受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房?jī)煽?。所以，在?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷(xiāo)售，以確保交易安全。 四、 約定定金規(guī)則 目前商品房買(mǎi)賣(mài)的通常做法是購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并且支付定金，然后才簽訂購(gòu)房合同。由于購(gòu)房者事前沒(méi)看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽

13、吧，擔(dān)心定金被沒(méi)收；簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購(gòu)房者采取以下辦法：1、在審查購(gòu)房合同，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題之后才交定金。2、不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金。3、在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明如果雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商不成，出賣(mài)人必須向買(mǎi)受人退還定金。 五、 完善合同條款 現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫(xiě)。建議購(gòu)房者認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理，就有權(quán)修改。2、對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，購(gòu)房者可以根據(jù)自

14、己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己最有利的約定。3、對(duì)于空白部分，不能由出賣(mài)人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買(mǎi)受人全盤(pán)接受，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。4、對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)，這是雙方不能協(xié)商一致的書(shū)面憑證，如果買(mǎi)賣(mài)不成，購(gòu)房者可據(jù)此索回定金和已付房款。 至于合同約定的付款方式，目前購(gòu)房者通常采取按揭、分期付款的方式來(lái)支付房款。如果采取的是現(xiàn)金支付方式，建議購(gòu)房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)之后，再支付大部分房款，同時(shí)留一部分購(gòu)房款待辦妥房產(chǎn)證后支付，這才能最大限度的保護(hù)自身的權(quán)益。如果采取的是按揭付款方式，為

15、了防止購(gòu)房者辦不了按揭貸款而買(mǎi)不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購(gòu)房者在付款方式和期限中寫(xiě)明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：1、合同繼續(xù)履行，但買(mǎi)受人和出賣(mài)人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；2、因當(dāng)事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失；3、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，雙方均可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收受的購(gòu)房款本金或者定金返還給買(mǎi)受人，并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息?！?六、 明確交樓標(biāo)準(zhǔn) 目前標(biāo)準(zhǔn) 購(gòu)房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。購(gòu)房者選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的

16、，但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求最高。目前廣州市的大部分樓盤(pán)在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，所以相當(dāng)一部分購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種，如竣工驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收合格，消防驗(yàn)收合格等，這就會(huì)產(chǎn)生很多爭(zhēng)議。建議在第1項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)后加上“并通過(guò)經(jīng)過(guò)國(guó)家法律規(guī)定的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)?！币?yàn)槲覈?guó)對(duì)商品房竣工驗(yàn)收已采取備案登記制度，而該制度規(guī)定的驗(yàn)收項(xiàng)目比較多，要求比較嚴(yán)格，能保障購(gòu)房者的利益。 七、 慎簽補(bǔ)充協(xié)議 目前開(kāi)發(fā)上通常預(yù)先擬定了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議，讓購(gòu)房者簽字。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大

17、部分是霸王條款，對(duì)購(gòu)房者非常苛刻。因此，購(gòu)房者須慎之又慎，千萬(wàn)不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對(duì)方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。 八、 另簽物管協(xié)議 現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中有簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，一并與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的規(guī)定。但是由于簽約時(shí)購(gòu)房者并不知道物業(yè)管理公司是哪一家，是否具有相應(yīng)資質(zhì)，物業(yè)管理費(fèi)用是多少，如果購(gòu)房者確認(rèn)了該合同條款，就等于確認(rèn)了開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司及其制定的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，也確認(rèn)了物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、金額，使購(gòu)房者陷入非常被動(dòng)的境地。建議簽約時(shí)明確物業(yè)管理公司并要求寫(xiě)明物業(yè)管理公司的資質(zhì)，物業(yè)管理的收費(fèi)，并就物業(yè)管理

18、服務(wù)協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商一致。 九、 拒交不合理收費(fèi) 目前商品房買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是購(gòu)房者必須繳納的費(fèi)用，如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制收取，則屬亂收費(fèi)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕。 十、 把好收樓關(guān) 1、 查看“三書(shū)一證一表”：收樓時(shí)開(kāi)發(fā)商必須向購(gòu)房者出示住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書(shū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證、竣工驗(yàn)收備案表，簡(jiǎn)稱(chēng)“三書(shū)一證一表”。如果開(kāi)發(fā)商不能提供，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收樓。 2、 看樓驗(yàn)樓。購(gòu)房者按照購(gòu)房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場(chǎng)看樓驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或有不滿(mǎn)意的地方，可在樓宇驗(yàn)收記錄表中填寫(xiě)相關(guān)意見(jiàn)。如對(duì)樓房

19、基本滿(mǎn)意，則在收樓表中簽字確認(rèn)。 買(mǎi)房是老百姓一生中很重要的事情，為了確保交易安全，建議買(mǎi)樓時(shí)請(qǐng)律師陪同，這樣付出的費(fèi)用不多卻可以省心省力，盡可能避開(kāi)開(kāi)發(fā)商通過(guò)霸王條款所設(shè)定的合同陷阱。 買(mǎi)房合同注意事項(xiàng)_買(mǎi)房注意事項(xiàng)來(lái)源： 下面是一些訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項(xiàng)，包括開(kāi)發(fā)商出售商品房時(shí)所應(yīng)具備的一些手續(xù)，希望能夠?qū)δ阌袔椭?一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立應(yīng)具備的條件房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具備一定的條件。按我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關(guān)規(guī)則，商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立需具備以下條件： 第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人都無(wú)權(quán)并不得出賣(mài)他人的房屋。

20、 第二，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 第三，房屋買(mǎi)賣(mài)合同在買(mǎi)賣(mài)雙方所附條件未實(shí)現(xiàn)前，其房屋買(mǎi)賣(mài)不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無(wú)效合同。 第四，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容必須合法。通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋買(mǎi)賣(mài)必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。 第五，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定，采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。 第六，以下七種房屋不得形成買(mǎi)賣(mài)合同。1、違法或違章建筑；2

21、、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的；3、教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古跡等zheng-fu加以保護(hù)的房屋；5、國(guó)家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋；6、單位擅自購(gòu)買(mǎi)的城市私房；7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的。 二、簽訂合同要注意哪些問(wèn)題 作為購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意哪些問(wèn)題呢？ 第一，一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開(kāi)發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買(mǎi)房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。 第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫(xiě)，千萬(wàn)不能馬虎。 第三，一定要注意

22、合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫(xiě)好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫(xiě)好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買(mǎi)房人一定要提出自己的意見(jiàn)，決不能草率行事。 第四，一定要分清房屋暫測(cè)和實(shí)測(cè)面積。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測(cè)面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見(jiàn)，并寫(xiě)入正式合同的有關(guān)條款或增寫(xiě)補(bǔ)充條款。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。 第五，一定要講究房屋買(mǎi)賣(mài)的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者

23、一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。 第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 第七，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，最好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。 三、違反合同的責(zé)任如何劃分 按目前合同條款內(nèi)容來(lái)看，購(gòu)房者特別要掌握以下四點(diǎn)： 第一，未按合同期限交房或購(gòu)房人未

24、按合同期限付款，違約責(zé)任如何處理。未按期交房或未按期支付房款，均屬違約行為，違約金數(shù)額應(yīng)在合同中約定，合同中未作約定的，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定金額，如是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)造成未在合同約定時(shí)間內(nèi)交付房屋的，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。如是購(gòu)房者的過(guò)錯(cuò)致使未在約定的時(shí)間內(nèi)支付購(gòu)房款的，購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。 第二，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計(jì)等，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意，開(kāi)發(fā)商變更預(yù)售房屋設(shè)計(jì)或任意調(diào)換樓層、房型的，預(yù)購(gòu)房人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開(kāi)發(fā)商承

25、擔(dān)違約責(zé)任，預(yù)購(gòu)房人不要求解除合同的，亦可依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 第三，開(kāi)發(fā)商“一屋多售”多簽合同，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商就同一房屋與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同情況發(fā)生后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房者辦理房屋交易過(guò)戶(hù)手續(xù)的先后順序履行合同。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的第三方造成的損失，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。 第四，新建房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任的確定。新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任，根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修一年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂、門(mén)窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具、電器開(kāi)關(guān)保修半年；

26、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修一年. 傾聽(tīng)，歲月吹奏長(zhǎng)笛，叮咚流韻，悠悠靡音。午夜乘鸞云游，虔念飄洋過(guò)海，癡纏駐守天籟，心靈驛站舒馨。靜看月色，錦瑟未央，嬌羞情竇初開(kāi)，醉飲一闕詩(shī)經(jīng)蒹葭。蝶舞翩翩，漫渡凌云，不勝凌波。踏波無(wú)浪，攜手聚集靈氣，惠風(fēng)庭前守望。月光盈照，心池微醉，詩(shī)意芳華，纏繞穹空，悠然蝸居棲息。一彎柔情似水，秋水無(wú)痕。素風(fēng)掠過(guò)心苑，猶如怡景，纖塵不染竹籬。心事平靜安享，唏噓紅塵踏歌，恬淡悠遠(yuǎn)，聽(tīng)一天馬行空。信鴿滑翔，風(fēng)翅逍遙，音律穿越，坐擁不老青春。芳菲西樓浣韻，絲織金色笑語(yǔ)，笛簫琴瑟，植于心谷漾溢，盎然靈仙之氣。風(fēng)舞天涯極光，月下裊娜，醉醒守望蔓坨。心路溪谷，一簇芬芳妖嬈，跫音，捕捉千

27、里之外。杳杳訊息，鋪展羈旅，心境駕舟，紅塵泅渡，渡口歌者，匆匆駛過(guò)天籟。盈盈月盤(pán)，金枝玉葉為媒，凌波旅途迢迢，輕搖淺階相遇。杯盞，斟下一彎月鐮，拂去憂(yōu)愁煩惱，與云霧朦朧醉臥，與影對(duì)飲，翠幽。獨(dú)坐春夜，靜觀(guān)夏夜，旖旎秋夜，繾綣冬夜，夜夜，坐擁與你，衣袂飄飄。醉花蔭處，一箋風(fēng)語(yǔ)癡迷，沉香，沁脾。那一彎春溪泉涌，吟唱過(guò)往清風(fēng)，心情澄澈釋放，思緒執(zhí)手填詞。聆聽(tīng)青春嫣然。夢(mèng)中一道霓虹，化為亙古琴音。相約午夜，繾綣風(fēng)景，旖旎浪漫。扯下一苑芳草，萋萋蔓綠，感懷飄然輪回。登程人生，若即若離，云水禪心，未央別具一格。歲月如斯，了然于胸，與你秉燭執(zhí)手，問(wèn)情生命。編輯記憶，跋涉心靈軌跡，如夢(mèng)鼾聲，柔感情懷。走出塵世喧囂，緣結(jié)地老天荒