全球最大工業(yè)地產(chǎn)商普洛斯經(jīng)營模式研究122401306

1、全球最大工業(yè)地產(chǎn)商普洛斯經(jīng)營模式研究2009-11普洛斯創(chuàng)立于1993 年，現(xiàn)已發(fā)展成為世界領(lǐng)先的工業(yè)物流地產(chǎn)投資開發(fā)商，財富 1000強及標準普爾 500家指數(shù)公司之一。管理全球 20個國家， 2,600 多個項目，約 4,490 萬平方米，價值 344 億美元物流資產(chǎn)，服務客戶超過4,700 多個，為眾多世界知名企業(yè)提供物流設(shè)施及工業(yè)廠房租賃服務。 2003 年 4月進入中國，經(jīng)過 4 年發(fā)展，在國內(nèi)19 個城市投資了近 50 個物流園。到目前，公司運營設(shè)施達到94.9 萬平方米，另有 53.6萬平方米在建項目。在華物流地產(chǎn)面積占全球總數(shù)的1.7% ，公司認為中國市場是世界上潛力最大的物流

2、地產(chǎn)市場，因此正在加速拓展在中國的投資范圍，使中國成為普洛斯在美國本土以外最大的投資地，計劃 5-10年內(nèi)將在華資產(chǎn)提高到公司全球總數(shù) 10% 。業(yè)務模式普洛斯集中專注投資物流園，重點發(fā)展 3 種細分。海港物流園、臨空物流園及加工基地。一是臨港物流園：上海洋山深水港、深圳鹽田港、青島前灣港、廣州南沙港。二是空港物流軒園：北京首都機場、廣州白云機場、南京祿口機場青島流亭國際機場。三是加工基地：蘇州工業(yè)園、天津開發(fā)區(qū)、杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等。戰(zhàn)略布局1 / 6其布局集中在渤海經(jīng)濟圈、長江三角洲和珠江三角洲東海沿海地區(qū)的一、二線城市設(shè)點布局。一線城市包括：北京、天津、廣州上海等。二、三線城市：青島、大連、

3、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、嘉興、深圳、佛山、武漢、長沙、成都、重慶和沈陽。每個樞紐城市開發(fā) 3 至 4 個物流園區(qū)，形成一個物流配送網(wǎng)絡(luò)。園區(qū)特點物流園主要產(chǎn)品是雙層、單層倉庫、集裝箱堆場、及辦公室附屬設(shè)施。除了建設(shè)普通物物流園，還建設(shè)保稅物流園，通過國家政策扶持，滿足客戶需求，獲得豐厚回報。物流園一般規(guī)模都不大。在全球開發(fā)的物流園平均面積不到2 萬平方米。國內(nèi)小型物流園占地約3-5萬平方米，中型物流園在10-20萬占地面積，很少有上千畝的物流園。園區(qū)基本采用分期開發(fā)，分期開發(fā) 3-5 萬建筑平方米的倉儲設(shè)施?？蛻舳ㄎ豢蛻舴譃槿箢?: 一是物流業(yè)：如UPS 、 DHL 、聯(lián)邦快遞、馬士基

4、。二是制造業(yè)：通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢等。三是零售業(yè)，如沃爾瑪和歐尚等?？鐕髽I(yè)都租用了普洛斯遍布全球的多項倉儲設(shè)施，世界1000 強企業(yè)中近半數(shù)是其客戶。開發(fā)模式開發(fā)選址上重點是臨港、臨空而建，基本上選址在城市周邊臨近機場、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開發(fā)建設(shè)物流中心。獲取土地通過直接投資與間接投資組合方式。直接投資項目占 35% 。與其他機構(gòu)合資的占65% 。2 / 6與其它機構(gòu)合作。如：與中國最大的倉儲物流企業(yè)中國物資儲運總公司合作成立合資公司，比例為雙方各占50% ，中儲出資以土地使用權(quán)和倉儲設(shè)施注入，普洛斯以現(xiàn)金注入。合資公司進行土地開發(fā)、物流倉儲及綜合設(shè)施方面合作，及新

5、土地資源投資。合資建設(shè)的倉儲中心出售給普洛斯旗下的產(chǎn)業(yè)基金，再由中儲向該基金租賃倉儲中心，進行經(jīng)營運作；或者不出售給基金，而是直接由中儲進行經(jīng)營，客戶將由普洛斯提供。盈利模式普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商。盈利收益來自三大業(yè)務部門：地產(chǎn)開發(fā)部門、地產(chǎn)運營部門和地產(chǎn)基金管理部門。地產(chǎn)開發(fā)部門。對土地進行一級開發(fā)，并把開發(fā)建成物流園出售給普洛斯基金，或第三方獲取溢價 , 或交付地產(chǎn)管理部門用于出租。該部門收入在主營業(yè)務收入中占60% 左右 ,是公司收入最主要的來源 , 貢獻 30% 的主營業(yè)務利潤。 2005 年底 ,該部門旗下有29.4 百萬平

6、方英尺的 124 處工業(yè)物流地產(chǎn)處于開發(fā)完成階段,23.2百萬平方英尺的72 處物流地產(chǎn)處于開發(fā)中,以及 9869 英畝的土地儲備。地產(chǎn)運營管理部門： 將物流地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務 部門開發(fā)建成的 物流地產(chǎn) 出租取得租賃收入 .該部門收入在主營業(yè)務收入中雖占30%, 但貢獻 50% 以上收益。截至 2005 年底 ,該部門管理186.7百萬平方英尺的1461 處地產(chǎn) ,1432處為工業(yè)物流地產(chǎn)。地產(chǎn)基金管理部門 :組織投資者募集資金 ,收購地產(chǎn) ,設(shè)立基金 , 由普洛斯作為3 / 6基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn),獲取基金管理費收入和基金分紅收益.普洛斯地產(chǎn)基金主要通過向地產(chǎn)開發(fā)部門收購或是向第三方

7、收購獲取地產(chǎn). 該部門的收入在主營業(yè)務收入中占 6%, 但貢獻 14% 的主營業(yè)務利潤 , 是普洛斯盈利性最強的一塊資產(chǎn)之一.截至 2005年底 , 普洛斯管理著 14 只地產(chǎn)基金，它在這些基金中擁有的權(quán)益從11.3% 到 50% 不等 .截至2005 年底 ,這 14 只基金擁有 159.8百萬平方英尺的752 處工業(yè)地產(chǎn)。招商推廣普洛斯所管理的全球客戶網(wǎng)絡(luò)與市場網(wǎng)絡(luò)保證項目能以很快的速度找到好客戶，把物業(yè)填滿，以其認可的租金租出物業(yè)，并盡可能實現(xiàn)長期的租用。具體項目無需做太多招商推廣工作。經(jīng)營評價公司業(yè)務與盈利能力穩(wěn)步發(fā)展（普洛斯歷年盈利狀況）單位 :百萬美元 1999 年 2000年 2

8、001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年凈利潤180.83 214.48 128.14 248.88 250.67 232.79 396.16增長 18.61% -40.26% 94.23% 0.72% -7.13% 70.18%4 / 6每股收益0.96 0.82 0.52 1.2 1.16 1.08 1.76普洛斯成功的的借鑒意義1 、業(yè)務模式單一實用，成熟，可快速復制。只專注發(fā)展物流園。提供標準化物流設(shè)施，開發(fā)通用型物流倉儲設(shè)施。因此，公司03年進入中國，后擴張速度快速。2 、選址的針對性。重點選擇沿海地區(qū)主要城市周邊重點是臨港、臨空而建。國外項目幾乎都是臨港而

9、建，世界前 75 大港口中的 18 個港口里能找到普洛斯的身影。前期，我司惠州物流項目，想與該公司合作，該公司經(jīng)過調(diào)研后認為項目地址不佳，最終不考慮合作。3 、強大的融資能力為全球擴張打下良好基礎(chǔ)。依靠三個資金渠道：一是普洛斯在紐約證券交易所上市，可在資本市場上進行融資；二是作為一家房地產(chǎn)投資信托基金（REIT ）來運作（按季度向股東定期分紅） ，管理著 14 只地產(chǎn)基金，擁有 80 億美元的管理基金；三是通過銀行貸款。4 、普洛斯所管理的全球客戶網(wǎng)絡(luò)與市場網(wǎng)絡(luò)保證了項目能以很快的速度找到好客戶，把物業(yè)填滿，以其認可的租金租出物業(yè)，并盡可能實現(xiàn)長期的租用。5 / 65 、普洛斯在客戶管理方面的秘密武器是ProLogisOperationSystem，這一工具系統(tǒng)囊括了對內(nèi)部流程和客戶服務的所有管理。該系統(tǒng)從分析客戶的需求和選址入手，對施工過程進行嚴格的成本控制，對預算的管理以及施工建造過程管理都將其用于物流設(shè)施建設(shè)方面的成本降到最低。在物業(yè)交付使用后，系統(tǒng)還將進行客戶管理和物業(yè)管理，將每個客戶簽的租約輸入系統(tǒng)，在評估收益風險后簽定租約，最大可能地保證投資的安全性。6 、由于普洛斯物流園模式的成功運營及背后帶來世界500 強的強大吸引力，各地政府非常積極主動邀請該公司進入當?shù)赝顿Y，條件非常優(yōu)越。而公司已要從中加以選擇。7