業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù).doc

1、業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理條例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理中享有的10項權(quán)利:一、是按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。二、是提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。三、是提出制定和修改業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)劃的建議。四、是參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。五、是選舉業(yè)主委員會委員，并有選舉權(quán)。六、是監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。七、是監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。八、是物業(yè)共用部分，共用設(shè)施，設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。九、是監(jiān)督物業(yè)共有部分，共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。十、是法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 物業(yè)管理條例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履

2、行的6項義務(wù)：一、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則。二、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。三、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。四、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。五、按時交納物業(yè)服務(wù)費用。六、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 澄清八個問題 業(yè)主與物管不是“主仆”關(guān)系 業(yè)主與物管之間是一種平等的契約關(guān)系。在民法中，他們是經(jīng)濟民事關(guān)系；在合同法中，他們是委托與被委托關(guān)系；在勞動法中，他們是等價交換關(guān)系，他們之間的一切行為均以合同契約中明確的雙方權(quán)利義務(wù)為法律依據(jù)，是平等的，沒有主次之分。 業(yè)主與物管不是“冤家對頭” 業(yè)主不

3、是花錢買“冤家”、買“對頭”，如果業(yè)主與物管之間沒有一種平和的心態(tài)，沒有一種合作過“日子”的心理，結(jié)果只能是此也難娶，彼也難嫁。因此，雙方既以合同為依據(jù)，就應(yīng)以誠相待，以信相諾，以友相伴，以心相處，以和為貴，共同管好居住區(qū)。 業(yè)主與物管沒有保鏢關(guān)系 根據(jù)目前國家有關(guān)法律法規(guī)，物管企業(yè)的職責(zé)只是按照合同約定的內(nèi)容，對居住區(qū)域內(nèi)的共有財產(chǎn)進行保養(yǎng)、維修和公共秩序的維護、交通車輛的停放管理等。因為物業(yè)公司是企業(yè)，不具有任何執(zhí)法職能，所以相關(guān)法律法規(guī)中都排除物管對業(yè)主的人身和私有財產(chǎn)保鏢、保管和保險的職責(zé)，當(dāng)然另有特殊約定除外。 物管公司無權(quán)“包打天下” 物管公司是企業(yè)，不是職能部門，更不是政府。企業(yè)

4、的任務(wù)一是生產(chǎn)產(chǎn)品，二是服務(wù)客戶，三是創(chuàng)造效益。就物管企業(yè)而言，它的產(chǎn)品就是勞務(wù)，它的客戶就是業(yè)主，它的服務(wù)項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)等都由對雙方同樣具有約束力的合同來明確。在實施合同中，既不能缺位，也不能越位，必須按照“受委托、按合同、有償服務(wù)”的原則去履行合同。 沒有“免費的午餐” 盡管物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為普遍的消費現(xiàn)象，但是很多人仍然習(xí)慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業(yè)管理中“誰受益，誰付款”的原則不予接受，甚至抵觸，拒交管理服務(wù)費，這是錯誤的，違法的。業(yè)主在享受物業(yè)管理提供的服務(wù)權(quán)利的同時，必須行使支付服務(wù)費的義務(wù)。 管理服務(wù)費不是越低越好 中國有一句古傳的真言，叫做“便宜無好貨，好貨不便

5、宜”，應(yīng)用到物業(yè)管理，可以說“收費低管不好，收費高受不了，不低不高為正好。”物管公司是企業(yè)，為業(yè)主提供服務(wù)，需要投入成本，而且是“量入為出”。很多收費低廉的小區(qū)，業(yè)主與物管公司發(fā)生的矛盾，大多因為費用入不敷出，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主不滿，物業(yè)公司難做；相反，優(yōu)價優(yōu)質(zhì)服務(wù)的區(qū)域，矛盾一般也很少。 物管服務(wù)費是投資 物業(yè)管理是消費，更是投資。實施物業(yè)管理有兩個目的：一是為業(yè)主提供優(yōu)美、舒適的生活和工作環(huán)境，二是可使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。從經(jīng)濟學(xué)分析，前者屬消費行為，后者屬投資行為。這兩種行為就物業(yè)公司為業(yè)主服務(wù)而言，都存在；而對業(yè)主來說，消費的同時也在投資，并且最終轉(zhuǎn)化為一種投資行為。此種觀念的

6、轉(zhuǎn)變，將直接影響業(yè)主對物管的接受程度和具體行為。 物管不是水電供應(yīng)商 按照國家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的對象，而各部門都應(yīng)當(dāng)按有關(guān)政策規(guī)定各負其責(zé)，各盡其職，相互配合，共同為業(yè)主、為社區(qū)提供服務(wù)。水電是由水電的供應(yīng)商提供，按規(guī)定供應(yīng)商應(yīng)該入戶抄表，計量收費。除非受水電部門的正式委托否則物管公司勿需為水電部門收費，同樣也不需為水電的自然損耗承擔(dān)責(zé)任。 樹立六個意識 業(yè)主的責(zé)任意識 按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主對自己的物業(yè)不僅有占有、使用、收益、處分權(quán)，還有不容忽視的“管理權(quán)”。小區(qū)內(nèi)的共有共用財產(chǎn)，是全體業(yè)主的財產(chǎn)，每位業(yè)主對其共有財產(chǎn)，都應(yīng)負起管理、愛護、監(jiān)督的責(zé)任，特別是對設(shè)備

7、設(shè)施負起維護、養(yǎng)護的責(zé)任。 業(yè)主的投資意識 要使物業(yè)延長壽命，得到保值增值，就必須投資。而業(yè)主的投資就是通過交納物業(yè)管理服務(wù)費的行為在進行，物管費一方面消費在保潔、綠化等服務(wù)中，更多的是投資在設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護當(dāng)中，從而實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。 物管的企業(yè)意識 物業(yè)管理公司要清楚自己的身份，明確自己的地位。是以服務(wù)換取報酬的企業(yè)，而不是“管家”、“主人”，不是所謂的“管理者”，是企業(yè)，必須以企業(yè)的姿態(tài)出現(xiàn)，樹立企業(yè)的意識，才能贏得企業(yè)的長足發(fā)展。 雙方的道德意識 物業(yè)管理人員為業(yè)主服務(wù)需要有職業(yè)道德，業(yè)主享受服務(wù)也要有基本的公民道德。以“德”為本，是為人之道，也是企業(yè)發(fā)展的必需。企業(yè)要以誠信為業(yè)主服務(wù)，業(yè)主則需要正確地接受服務(wù)。服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系應(yīng)建立在一個“信”字的基礎(chǔ)上。 雙方的法律意識 物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在，行業(yè)法律框架已基本構(gòu)成，特別是國家統(tǒng)一制定的業(yè)主公約、委托合同、前期服務(wù)協(xié)議等規(guī)范性文件，詳細地規(guī)定了物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，地方也出臺了物業(yè)管理條例等相關(guān)法規(guī)，這些基本可以滿足物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)需求。既然不是無法可依，就需要我們做到有法必依，樹立法律意識，拿起法律武器。 雙方