物業(yè)管理的成本管理.ppt

1、物業(yè)管理的成本管理,第一節(jié) 物業(yè)管理成本,一、物業(yè)管理中的成本,成本的含義,一般而言，成本是指全部生產(chǎn)費用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 過程中發(fā)生的，以貨幣形式表現(xiàn)出來的各種物化勞動和 活勞動的耗費。,一是所耗費的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價值，即物化勞動價值，如企業(yè)生產(chǎn)所耗費的材料的轉(zhuǎn)移價值，所耗費的設(shè)備轉(zhuǎn)移價值等；,二是活勞動或勞動力耗費所創(chuàng)造的價值，即勞動者的必要勞動耗費的補償價值，表現(xiàn)為勞動者的工資及福利等。,物業(yè)管理生產(chǎn)費用：指一定時期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費用。,物業(yè)管理成本：是指物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務所支出的各種生產(chǎn)費用的總和。,物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本：指一定時期內(nèi)，物業(yè)

2、管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本。,物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理費用：是指物業(yè)管理企業(yè) 行政部門為組織和管理物業(yè)管理服務活動所發(fā)生的管理 費用，為籌措經(jīng)營管理資金所發(fā)生的財務費用。,綜上所述：物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物 業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人所提供維修、管理和 服務等過程中發(fā)生的各項支出。,二、物業(yè)服務費的測算編制,（一）物業(yè)服務費測算編制的原則,1、合法性原則。計入定價成本的費用應當符合中華人民共和國會計法等有關(guān)法律、行政法規(guī)和財務會計制度的規(guī)定。 2、合理性原則。影響定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或社會公允水平。,3、相關(guān)性原則

3、。計入物業(yè)服務定價成本的費用，需為與物業(yè)服務直接相關(guān)或間接相關(guān)的費用。 4、權(quán)責發(fā)生制原則。本期成本應負擔的費用，不論款項是否支付，均應計入本期成本；不屬于本期成本應負擔的費用，即使款項已經(jīng)支付，也不得計入本期成本。,（二）物業(yè)服務費用酬金制與包干制 1、物業(yè)服務費用酬金制 物業(yè)服務是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和項目場地進行維修養(yǎng)護管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。,物業(yè)服務費用酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。 物業(yè)服務費

4、用酬金應以預收的物業(yè)服務資金為計提基數(shù)，計提基數(shù)比例通過物業(yè)服務合同約定。在物業(yè)管理服務過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計提酬金，但應經(jīng)業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場收入、成本費用在物業(yè)管理項目機構(gòu)列支的其他經(jīng)營收入等。,酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)服務費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務不相符的情況，保護了業(yè)主的合法權(quán)益；對物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預收的物業(yè)服務資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上

5、規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風險。酬金制條件下物業(yè)管理企業(yè)應當向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。,2、物業(yè)服務費用包干制,物業(yè)服務費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負盈虧、風險自擔。物業(yè)管理企業(yè)應本著誠信公平原則，主動接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務質(zhì)量并不斷改進。,以包干制方式約定的物業(yè)服務費用，對業(yè)主而言物業(yè)服務費是固定的，不會因市場短期波動、物業(yè)管理項目運作情況而發(fā)生變化；對物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項目管理

6、服務的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現(xiàn)服務質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展。,來自 中國最大的資料庫下載,3、酬金制和包干制的財務特征 （1）財務主體 在酬金制下，物業(yè)管理項目是獨立的會計主體，各物業(yè)管理項目應獨立建帳、獨立核算。在包干制下，物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項目可以獨立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。,（2）收入 采取酬金制和物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服 務收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè) 管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入就是該項目的物 業(yè)服務費。 （3）成本費用 1）物業(yè)管理企業(yè)固定

7、成本的比例較高 2）人工成本占總成本的比例較高 3）物業(yè)管理企業(yè)成本費用的可預測性較強,（三）物業(yè)服務費的測算編制應考慮的因素 1、物業(yè)服務費測算編制應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調(diào)節(jié)價。 2、物業(yè)服務費的測算編制應根據(jù)物業(yè)服務的項目、內(nèi)容和要求，科學測算確定物業(yè)服務成本。,3、物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構(gòu)用物業(yè)服務費購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應入到物業(yè)服務費的測算中。 4、物業(yè)管理屬微利性服務行業(yè)，物業(yè)服務費的測算和物業(yè)管理運作應收支平衡，略有節(jié)余，在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得

8、以可持續(xù)發(fā)展。,三、物業(yè)服務費成本（支出）構(gòu)成,物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分： （1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； （3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； （6）辦公費用； （7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用； （9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用 (10)稅金 (11)合理利潤,四、物業(yè)服務費編制的依據(jù) 1、收入的編制方式通常是根據(jù)收費標準（單位時間費率形式）和可收費的管理面積。 2、支出的編

9、制依據(jù)包括： （1）管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務成本。管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務中的人員計劃，物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。在編制測算時，應根據(jù)實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。 （2）物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃?？杀日找酝磕陮嶋H發(fā)生的或參考其它同類物業(yè)的物業(yè)服務成本。,第二節(jié) 成本測算方法,一、成本測算的目的 物業(yè)管理服務成本，主要有包括人工費、辦公費、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費、公共秩序維護費、清潔衛(wèi)生費、綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、保險費以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 我國物業(yè)管理企

10、業(yè)收取物業(yè)管理服務費的方式： 包干制：物業(yè)管理服務費的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤； 酬金指：預收的物業(yè)管理服務資金包括物業(yè)管理服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 成本測算的成果，既可以服務于物業(yè)管理招投標階段確定物業(yè)管理服務費用報價，更可以服務于物業(yè)管理服務實施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。,二、主要成本項目的測算方法,（一）人工費的測算,1、基本工資（F1）(元/月) 各類管理服務人員的基本工資標準根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，參考當?shù)仄骄べY水平確定。,2、社會保險費（F2）(元/月) 社會保險費包括醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、待業(yè)保險、住房基金（含住房公積金）等，應當根據(jù)當?shù)卣?/p>

11、規(guī)定由企業(yè)決定。,3、按規(guī)定提取的福利費（F3）（元/月） 福利費包括以下三項： （1）福利基金。按工資總額的14%計算。 （2）工會基金。按工資總額的2%計算。 （3）教育經(jīng)費。按工資總額的1.5%計算。,4、加班費（F4）(元/月) 加班費按人均月加班23天，在乘以日平均工資計算，日平均工資按每月22個工作日計算。,5、服裝費（F5）（元/月） 按每人每年2套服裝計算，其服裝標準由企業(yè)自定。計算出服裝費后再除以12個月，即可得到每月服裝費。 該項費用的測算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次，類型和收費總面積，先確定各級各類管理服務人員的編制數(shù)，然后確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額；再按基本

12、工資總額計算上述各項的金額；匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米。,6、工服洗滌費（F6） 工服洗滌費根據(jù)實際需要企業(yè)擔負洗滌費用的工服數(shù)量，按照當?shù)氐南礈旆菢藴视嬎愦_定。,人工費的測算公式為： 人工費P1=月基本工資+社會保險費+各項福利費+ 加班費+服裝費+工服洗滌費/S = F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S 式中的S表示參加測算的物業(yè)總面積，單位為平方米。,（二）辦公費測算,1、 交通費（）（元月）：交通費包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費、保險費、保養(yǎng)費、養(yǎng)路費等。,、通信費（） 通信費包括電話費、傳真費、手機費等。,、低值易耗文具、辦公用品費（） 低值易耗文具、辦公

13、用品費包括文具（如筆墨）、紙張、打印復印等。,、書報費（） 書報費即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業(yè)書報所需要的費用。,、宣傳廣告和市場推廣費（）,、法律費用（） 經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費用，定期檢討法律文件（如租約、合同等）費用支出等。律師費是該項下的經(jīng)常費用。,、節(jié)日裝飾費（） 在法定節(jié)假日，如元旦、春節(jié)、國慶等節(jié)日進行物業(yè)裝飾的費用。 、辦公用水電費（）,辦公費的測算公式為： 辦公費 年各項費用之和 月參與測算的物業(yè)面積 即 月參與測算的物業(yè)面積 （元月平方米）,（三）共用部位與共用設(shè)施的日常運行和維護費測算,、維修保養(yǎng)費（F1）該項費用主要用語核算物業(yè)

14、內(nèi)外部的總體維修保養(yǎng)支出。具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手動工具和防火設(shè)備購置等支出。,、裝修費(F2) 該費用科目一般包括材料費（如墻紙、涂料）、工器具和設(shè)備使用、人工費、管理費和承包商利潤（如果發(fā)包）。,、能源費(F3) 物業(yè)經(jīng)營管理過程中消耗的能源成本。,、康樂設(shè)施費(F4) 該項成本即康樂設(shè)施的運營成本，主要是健身設(shè)施、游泳池和其他康樂設(shè)施的維修、保養(yǎng)支出。有時救生員、器械使用指導員和其他康樂服務人員的工資也屬于此項成本的開支范圍。,、雜項費用(F5) 該項費用是指為保持物業(yè)正常運行而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費用項目，如修理或重新

15、油漆建筑物內(nèi)外包括環(huán)境的有關(guān)標識等費用支出。,上述項費用一般先按年先進行估算，匯總后再分攤到每月每平方米中。其中計算公式為： 公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費 i 月參與測算的物業(yè)面積 即 月（元月平方米）,（四）秩序維護費測算,1、秩序維護費(F1)安防系統(tǒng)維護費包括以下內(nèi)容： （1）安防系統(tǒng)日常運行電費及維修保養(yǎng)費。其數(shù)值為安防系統(tǒng)使用電量電費單價日常維修養(yǎng)護費 （2）日常器材費。即秩序維護人員日常用對講機、電池和電筒等費用。 （3）更新儲備金。該項費用為安防系統(tǒng)更新與安裝費用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。,秩序維護費是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費用，它由安防系統(tǒng)維護費、日常器材費、秩

16、序維護人員人身保險費,2、秩序維護人員人身保險費(F2),用公式可以表示如下： 秩序維護費 年總支出 月參與測算的物業(yè)面積 即i（元月平方米） 月,（五）清潔衛(wèi)生費測算,1、清潔工具購置費(F1)：此項包括垃圾桶、拖把等的購置費,2、勞保用品費(F2),3、清潔機械材料費(F3)：此項費用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋 光機的折舊、消耗材料等。,、化糞池清理費(F4),、垃圾外運費(F5),、其他費用(F6),、水池清潔費(F7),用公式可表示為： 清潔衛(wèi)生費各項費用年支出 參與測算的物業(yè)面積 即清潔衛(wèi)生費 i 月,（六）綠化養(yǎng)護費測算,、綠化工具費(F1)：此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器

17、等的購置費用。,、勞保用品費(F2)：此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費。,、綠化用水費(F3),4、農(nóng)藥化肥費(F4),5、雜草清運費(F5),6、園林景觀再造費(F6),綠化養(yǎng)護費各項費用年支出 參與測算的物業(yè)面積 即 i 月,七、固定資產(chǎn)折舊費,、交通工具（汽車等）(F1),、通信設(shè)備（電話機、手機、傳真機等）(F2),、辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調(diào)機等）(F3),、工程維修設(shè)備（管道疏通機、電焊機等）(F4),、其他設(shè)備(F5),固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)總額 平均折舊年限參與測算的物業(yè)面積 即 i 月 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為年。,（八）保險費測算,對于公寓、別墅區(qū)，一

18、般只對配套的水電設(shè)施投保；對于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財產(chǎn)險，包括土建、裝修和設(shè)備（如酒店的中央空調(diào)等）。一般是按樓宇或設(shè)備的總造價來投保。對于商廈、酒店，還要投購公共責任險（如電梯責任保險）。 （ii）參與測算的物業(yè)面積 （i，n） 式 中： 保險費支出額； i投保的第I種保險種類； i第I種保險種類的保險費率。,（九）專項維修資金,1、工資津貼等費（F1）,、設(shè)備、零部件和材料購置(F2),、機械使用費(F3),、水、電、氣費(F4),、管理費(F5),公共維修基金 i 月參與測算的物業(yè)面積（元月平方米） 即：i 月（元月平方米）,三、成本估測算結(jié)果匯總,P=i/S 式 中：

19、P某項物業(yè)管理成本，單位為元/月平方米； Fi各分項費用； i費用項數(shù)，i=1，n 所有費用項目算術(shù)和； S參加測算的物業(yè)總建筑面積。,案例： 某項目可收費總建筑面積10萬平方米，經(jīng)測算該項目 全年各項費用如下,（1）各類管理服務人員的工資、社會保險等 50萬元 （2）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行維護費 20萬元 （3）清潔衛(wèi)生費 15萬元 （4）綠化養(yǎng)護費 10萬元 （5）公共秩序維護費 10萬元 （6）辦公費 5萬元 （7）固定資產(chǎn)折舊 2萬元 （8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費 2萬元 （9）業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費用 6萬元 合計： 120萬元,若采用酬金

20、制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項目單位物業(yè)服務費標準為： 120萬元x（1+10%）10萬平方米12月=1.1元/平方米.月 若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業(yè)服務費標準為： （120萬元+12萬元） 10萬平方米12月=1.1元/平方米.月,在物業(yè)服務費測算完畢后，可編制物業(yè)服務費核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會。核算表的內(nèi)容一般包括序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式、計算結(jié)果各項占總費用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時，在有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述。,第三節(jié) 成本控制,一、成本控制的含義與分類,（一）成本控制的含義,1、對

21、目標成本本身的控制； 2、對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督； 3、在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。,（二）成本的分類,1、按控制的時間特征分類,（1）事先控制：是“設(shè)計”階段的控制，又稱事前控制，實在開始新的物業(yè)管理服務之前，即在成本發(fā)生之前，事先確定成本控制標準，如勞動工時定額、物資消耗定額、費用開支預算以及各種材料的成本目標等，對各種資源消耗的各項費用開支規(guī)定數(shù)量界限，作為衡量生產(chǎn)費用實際支出超支或節(jié)約的依據(jù)，并建立健全成本管理制度，已達到防患于未然的目的。,（2）事中控制：是執(zhí)行階段的控制，又稱為過程控制，是在提供物業(yè)經(jīng)營管理服務時，實際發(fā)生物業(yè)管理成本的過程中

22、所進行的成本控制，它是對成本的耗費所進行的日?？刂啤?（3）事后控制：是考核階段的控制，即對成本的實際耗費進行事后分析，及時查清成本差異發(fā)生的原因，確定責任歸屬，總結(jié)經(jīng)驗教訓，評定和考核業(yè)績，制定有效的措施，改進工作，以提高成本管理的水平。,成本控制三階段的關(guān)系,2、按控制的機制分類,（1）前饋性控制：是運用控制論中的前饋控制原理，在成本發(fā)生之前所進行的控制。,（2）防護性控制：即制度控制，也稱會計控制，就是通過制定相關(guān)的規(guī)章制度以及辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開支或超支的發(fā)生，如物業(yè)管理成本開支的審批制度等。,（3）反饋性控制：是利用反饋控制原理進行的事中或事后控制，其重點在于及時了解成本

23、的開支情況，針對發(fā)生偏差的具體原因，采取相應措施，確?？偝杀静怀^預定標準。,3、按成本控制的內(nèi)容分,(1)人工成本的控制,1）人工成本的控制思路,a.編制本企業(yè)的操作層員工勞動定額。具體的編制方法是：選取工作技能中等偏上的員工，在一個相對較長的時間（三個月）內(nèi)連續(xù)記錄其飽和工作時的工作完成量。平均后即可作為本企業(yè)改工種員工的勞動定額?；蚪梃b物業(yè)管理成熟的企業(yè)員工勞動定額，按目標管理的方法，通過實踐、跟蹤后確認為本企業(yè)該工種員工的勞動定額。,b.用經(jīng)檢驗過的勞動定額作為人事定編、配置員工的基準，從而基本上確保員工的飽和工作，將人工成本降低至合理水平。,c.綜合各工種員工的勞動定額后，可算出本企

24、業(yè)的人均管理面積和單位人工成本。,d.深圳市一些物業(yè)管理公司人均管理面積的一般標準：,多層：一級為2000平方米/人；二級為2400平方米/人；三級為2800平方米/人； 四級為3200平方米/人。 高層：一級為1000平方米/人；二級為1200平方米/人；三級為1400平方米/人；四級為1600平方米/人。 寫字樓：一級為800平方米/人；二級為1000平方米/人；三級為1200平方米/人；四級為1400平方米/人。 工業(yè)區(qū)：一級為1800平方米/人；二級為2200平方米/人；三級為2600平方米/人；四級為3000平方米/人。,多層:一級為0.650.70元/(平方米/月);二級為0.60

25、0.65元(平方米/月);三級為0.550.60元(平方米/月)。 高層:一級為0.750.90元(平方米/月);二級為0.700.80元/(平方米/月);三級為0.700.80元/(平方米/月)。 寫字樓:一級為0.801.00元/(平方米/月);二級為0.750.85元/(平方米/月);三級為0.700.80元(平方米/月)。 工業(yè)廠房:一級為0.600.65元/(平方米/月);二級為0.550.60元/(平方米/月);三級為0.500.55元(平方米/月)。,e. 深圳市面上一些物業(yè)管理公司的單位人工成本（5萬平方米以下時）,(2)設(shè)備管理成本的控制,1)設(shè)備成本的控制思路,a.抓好設(shè)備

26、的運行管理，有計劃地進行設(shè)備的維修養(yǎng)護，要特別注意以下幾項工作：,設(shè)備年度大、中修計劃的制定； 設(shè)備月度、季度維修計劃的制定； 設(shè)備運行日志的記錄和控制。,b.特別應抓好設(shè)備的日常養(yǎng)護工作。 養(yǎng)護設(shè)備是最省錢的一種管理設(shè)備的方法，有關(guān)資料顯示：養(yǎng)護設(shè)備所花費的錢僅僅相當于設(shè)備大、中修費用的1/6左右，設(shè)備是養(yǎng)出來。,c.多小修、及時修、盡量避免大修 設(shè)備養(yǎng)護的再好，總會有損壞，“壞了”就要修，但要特別注意設(shè)備的破損規(guī)律：基本上都是所謂的“關(guān)聯(lián)”性破損，即設(shè)備的損壞往往都是一開始時從一個小部件、小功能開始損壞的，如果置之不理，永不了多久，就會由此“關(guān)聯(lián)”引起大的設(shè)備故障。因此，午夜管理的重要理念

27、就是“切記不要讓設(shè)備帶病運行！”設(shè)備壞了最重要的就是在設(shè)備損壞的初期將設(shè)備盡快修復，“多小修，及時修，盡量避免大修”是非常重要的設(shè)備管理基本原則,2)設(shè)備成本的分類,a.設(shè)備運行成本 b.設(shè)備維修、養(yǎng)護成本,3)設(shè)備成本控制指標 a.單位運行成本 元/（臺.月）或 元/（平方米.月） b.單位維修養(yǎng)護成本 元/（平方米.月）,4)深圳市一些物業(yè)管理公司的設(shè)備管理成本標準（5萬米以下）,(3)其他成本控制 1）成本控制思路 a.通過目標管理法來控制成本，即通過設(shè)置每一種成本的單位管理成本來控制成本。 b.通過改進工藝，優(yōu)化勞動方法來控制成本。 2）控制指標 單位管理成本為 元/（平方米.月）,(4)房屋的大修周期 1）磚木結(jié)構(gòu)：1215年 2）磚混結(jié)構(gòu)：1520年 3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：2025年