同策2011年12月28日無(wú)錫蘇寧環(huán)球項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告.ppt

1、無(wú)錫蘇寧環(huán)球項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告,2011.12.28,接下來(lái)，匯報(bào)將按左面的順序來(lái)進(jìn)行,項(xiàng)目屬性梳理,業(yè)態(tài)布局建議,商業(yè)價(jià)格建議,商業(yè)概念定位,附件： 同策其它資源介紹 同策豪宅服務(wù)體系介紹,商業(yè)租售策略,成功案例介紹,商業(yè)部分,住宅部分,產(chǎn)品建議,客戶定位與渠道,價(jià)格建議,項(xiàng)目屬性梳理,無(wú)錫位于蘇錫常經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民購(gòu)買(mǎi)力旺盛。,項(xiàng)目城市屬性,無(wú)錫：處于蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈核心部位，距離上海及南京都市圈均在1小時(shí)車(chē)程范圍內(nèi)，是上海大都市圈的有機(jī)組成部分。 人口：無(wú)錫市總?cè)丝?18萬(wàn)，人口密度1114人/k。 無(wú)錫市市區(qū)人口 109.56萬(wàn)，人口密度2116人/k 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：無(wú)錫2009年實(shí)現(xiàn)

2、GDP近4992億元,全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資43346元,比上年增長(zhǎng)11.6%。市區(qū)城市居民人均可支配收入25027元。農(nóng)民人均純收入12403元。,三城市人均可支配收入對(duì)比圖,單位：元,收入結(jié)構(gòu)上，縱向來(lái)看，無(wú)錫城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，逐年增長(zhǎng)，近年來(lái)基本保持著10%的增長(zhǎng)率。 橫向來(lái)看，無(wú)錫城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入與蘇州相接近，高于南京，消費(fèi)有支撐。,交通便利。地處京滬鐵路、312國(guó)道、京杭大運(yùn)河、滬寧高速公路構(gòu)成的交通要地，境內(nèi)主要道路與滬寧、錫澄、錫宜、寧杭等高速公路相連接。 商貿(mào)繁華。近年來(lái)，北塘區(qū)充分發(fā)揮中心城區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，形成了以勝利門(mén)、青石路為核心，集餐飲、購(gòu)物

3、、休閑娛樂(lè)為特色的中心商貿(mào)區(qū)。 產(chǎn)業(yè)蓬勃。良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、日臻完善的基礎(chǔ)設(shè)施和優(yōu)越的投資環(huán)境，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，目前已有美國(guó)、日本、香港、臺(tái)灣、韓國(guó)等外商投資企業(yè)百余家。,規(guī)劃至遠(yuǎn)期建設(shè)用地規(guī)模將達(dá)到2936.50公頃，規(guī)劃人口規(guī)模為40.2萬(wàn)人。 北塘區(qū)的功能定位是以發(fā)展居住為主，同時(shí)開(kāi)發(fā)惠山運(yùn)河文化旅游和商貿(mào)物流業(yè)、服務(wù)業(yè)，并兼顧都市型工業(yè)的發(fā)展，形成一個(gè)水岸文化居住服務(wù)綜合區(qū)。,項(xiàng)目城市屬性,本案,北塘區(qū)是無(wú)錫市三個(gè)中心城區(qū)之一，位于無(wú)錫中心商貿(mào)區(qū)的西北部，面積31.5平方公里，全區(qū)常住人口31萬(wàn)。本案地處北塘區(qū)的核心位置，距離市中心僅3公里。,區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有助于人口導(dǎo)入，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)

4、多條干道，通達(dá)性好，且規(guī)劃軌交3號(hào)線穿過(guò)本案，承接較多人流。,交通系統(tǒng),無(wú)錫地鐵三號(hào)線由西北到東南斜穿無(wú)錫城區(qū)的一條城市快速軌道交通線路。該線起于惠山區(qū)城際鐵路惠山站，止于無(wú)錫高新區(qū)無(wú)錫機(jī)場(chǎng)站，計(jì)劃于2017年建成通車(chē)。 規(guī)劃地鐵3號(hào)線穿過(guò)項(xiàng)目基地南角并設(shè)置吳橋站。,項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利，滬寧鐵路，312國(guó)道穿境而過(guò)，京杭大運(yùn)河橫直東西，與周邊城市通達(dá)性好。 境內(nèi)主要道路青石路、春申路與滬寧、錫澄、錫宜、寧杭等高速公路連接。 到無(wú)錫機(jī)場(chǎng)車(chē)程為25分鐘。,項(xiàng)目經(jīng) 濟(jì)指標(biāo),項(xiàng)目為中小體量的城市綜合體項(xiàng)目，總建面18.8萬(wàn)方，住宅和商業(yè)各占約一半。,地塊內(nèi)部較平整，南向?yàn)閰^(qū)域商業(yè)主干道青石路，商業(yè)氛

5、圍較濃，具備打造城市綜合體的條件。,項(xiàng)目四至,項(xiàng)目西面的風(fēng)賓家園,項(xiàng)目南面的青石路商業(yè)街、以及金太湖,項(xiàng)目北面的河道以及北面的興源路,項(xiàng)目東面的鳳賓路,地塊現(xiàn)狀,地塊現(xiàn)狀,區(qū)位,本體小結(jié),位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，周邊居住區(qū)較多，距離無(wú)錫中心城區(qū)較近。,交通,區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有助于人口導(dǎo)入，項(xiàng)目多條干道大道，通達(dá)性好，且規(guī)劃軌交3號(hào)線穿過(guò)本案，承接較多人流。,配套,項(xiàng)目臨近區(qū)域商業(yè)中心干道，周邊商業(yè)氛圍成熟，生活便利性好。,自身?xiàng)l件,中小規(guī)模，無(wú)特色資源占有，北面自然河道，artdeco風(fēng)格建筑，品質(zhì)感尚可。,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市內(nèi)毗鄰居住區(qū)的區(qū)域級(jí)中小型城市綜合體項(xiàng)目。,商業(yè)概念定位,無(wú)錫商業(yè)市 場(chǎng)總體

6、布局,1、站前商業(yè)區(qū) 2、勝利門(mén)商業(yè)區(qū) 3、崇安寺-三陽(yáng)廣場(chǎng)商業(yè)區(qū),4、南禪寺商業(yè)區(qū) 5、青石路特色商業(yè)街 6、太湖廣場(chǎng)商圈,無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)整體集中在市中心區(qū)域，特別是由解放路圍合而成的區(qū)域內(nèi)。 現(xiàn)有主要商業(yè)區(qū)域分布于站前、勝利門(mén)、崇安寺-三陽(yáng)廣場(chǎng)、南禪寺、青石路特色商業(yè)街五個(gè)區(qū)塊。其中，崇安寺-三陽(yáng)廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)最為集中。 太湖廣場(chǎng)商圈為近期無(wú)錫供應(yīng)量較為集中的新興商圈。 本項(xiàng)目所在區(qū)域定位以餐飲一條街為主，是北塘的商業(yè)中心。,無(wú)錫商業(yè)聚集效應(yīng)比較嚴(yán)重，主要在本案所在區(qū)域南側(cè)為主，本案位于北塘區(qū)商業(yè)中心，區(qū)域潛力較大。,7、濱湖新城商業(yè)區(qū),主要商 圈概況,本案所在商圈非傳統(tǒng)集中性商圈，較與其接近的

7、商業(yè)中心，客戶截留能力較弱。,核心問(wèn)題解讀,核心問(wèn)題,項(xiàng)目自身?xiàng)l件要點(diǎn),外部環(huán)境要點(diǎn),項(xiàng)目有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 地面交通便捷，外來(lái)具有軌道交通上的優(yōu)勢(shì) 板塊商業(yè)本身已經(jīng)有一定的吸引力,區(qū)域外來(lái)規(guī)劃利好較多，潛力較大 臨近幾個(gè)商圈商業(yè)密集，且檔次較高競(jìng)爭(zhēng)激烈 項(xiàng)目周邊在建項(xiàng)目較多，外來(lái)人口導(dǎo)入量大，未來(lái)居住區(qū)的成熟對(duì)商業(yè)提出了更高的要求,如何在融合周邊商業(yè)的同時(shí)建立標(biāo)桿形象以及獨(dú)特業(yè)態(tài)主題,目前區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,地理位置： 北塘青石路518路 占地面積： 14.21萬(wàn) 總建設(shè)面積: 68萬(wàn) 容積率： 3 商業(yè)面積： 25.8萬(wàn) 住宅面積： 17.57萬(wàn) 辦公、酒店面積：6.89萬(wàn),項(xiàng)目是北塘區(qū)目前主要在

8、售大型商業(yè)項(xiàng)目，先期以商業(yè)的完善逐漸帶動(dòng)其他物業(yè)形態(tài)的銷(xiāo)售。,一期商業(yè)售罄,二期商業(yè) 開(kāi)業(yè)在即,三期商業(yè)未售,本案,一期：萬(wàn)象之城，2009年9月28日開(kāi)業(yè) 8萬(wàn)（含地下），以購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲為一體,二期：不夜之城，計(jì)劃2011年上半年開(kāi)業(yè) 4萬(wàn)（含地下），以大中型酒樓、KTV、夜總會(huì)等餐飲娛樂(lè)為主,三期：購(gòu)物之城，2009年9月28日開(kāi)業(yè) 20萬(wàn)（含地下），以中心MALL、電影院、真冰溜冰場(chǎng)、書(shū)城、百貨為主,目前區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,1、國(guó)際百貨 2、快時(shí)尚品牌專(zhuān)賣(mài) 3、沃爾瑪 4、精致生活館/數(shù)碼產(chǎn)品區(qū) 5、美食廣場(chǎng) 6、幸福藍(lán)海國(guó)際影院 7、兒童天地 8、停車(chē)場(chǎng),一期地下：沃爾瑪超市,-1

9、F商業(yè)總體規(guī)劃,一期地下招入大型連鎖超市沃爾瑪主力店，在有效消化了地下層空間的同時(shí)，也為后續(xù)商業(yè)的銷(xiāo)售提供了便利。,一期區(qū)域,三期即將出售,二期 即將開(kāi)業(yè),目前區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,1、國(guó)際百貨 2、精品服飾區(qū) 3、時(shí)尚生活館 4、品牌服裝專(zhuān)賣(mài)區(qū) 5、名品生活館 6、時(shí)尚小百貨 7、餐飲區(qū) 8、幸福藍(lán)海國(guó)際影院,一期一層商業(yè)品牌：工商銀行、KFC 餐飲、服裝、中國(guó)金店、Use臺(tái)灣有意思 天下第一粉 藥膳雞窩 洪記美食 依然香牛肉面、茶園煙酒商行 黑冰客 一品鴨血粉絲 奧佐婭 美甲化妝 芝甲歌、周六福 三十七度 印度餐廳 克莉斯訂 中國(guó)黃金等。,1F商業(yè)總體規(guī)劃定位,一期一層少數(shù)引進(jìn)了知名品牌，但大部分

10、商業(yè)檔次為中低檔，主要以快速餐飲、銀行和金店為主整體檔次一般，二期規(guī)劃以餐飲和品牌店為主,一期區(qū)域,9、國(guó)際百貨 10、精品服飾區(qū) 11、時(shí)尚生活館 12、品牌服裝專(zhuān)賣(mài)區(qū) 13、名品生活館 14、時(shí)尚小百貨 15、餐飲區(qū) 16、幸福藍(lán)海國(guó)際影院,三期即將出售,二期 即將開(kāi)業(yè),目前區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,一期區(qū)域,三期即將出售,1、國(guó)際百貨 2、品牌服裝連鎖專(zhuān)賣(mài) 3、紳士精品館 4、炫酷運(yùn)動(dòng)館 5、休閑、餐飲 6、都會(huì)淑女館 7、服裝精品區(qū) 8、時(shí)尚小百貨 9、兒童樂(lè)園,一期二層商業(yè)品牌：英倫雅閣 魅族 衣尚 沸點(diǎn) 妮可曼 曼妮芬 伊維斯 法蕾雅 安莉芳 蘋(píng)果平凡之戀 明麗雅 絨典.ILLI 亮點(diǎn)服飾 唯

11、美 國(guó)際之春 BABY PARK 米奇.芭比娃娃（組合店） 安徒生 巴布豆 小熊B琪 新寵兒 網(wǎng)球王子 巴拉巴拉 麥肯邦尼 巴布豆.米菲.ABC.奧特曼 博士蛙系列 9CM 奇樂(lè)兒 安黎薩 美寶蓮 嘉莉詩(shī)/蘭卓麗/21世家 睦隆世家 香然 歐米麗 信族 小笨熊 啟智屋.富羅迷 芝麻開(kāi)門(mén)（金童王）,2F商業(yè)總體規(guī)劃定位,一期二層同樣少數(shù)引進(jìn)了知名品牌，以休閑服裝、兒童娛樂(lè)為主， 二期規(guī)劃以餐飲和酒吧為主。,10、品牌服裝連鎖專(zhuān)賣(mài)店 11、蘭貴坊 12、餐飲區(qū) 13、夜時(shí)尚主題吧 14、國(guó)際餐飲 15、國(guó)際美食坊 16、西式快餐 17、電器區(qū) 18、咖啡廳/茶藝,二期 即將開(kāi)業(yè),目前區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,

12、一期區(qū)域,三期即將出售,二期 即將開(kāi)業(yè),1、國(guó)際百貨 2、品牌服裝連鎖專(zhuān)賣(mài) 3、火鍋/娛樂(lè)區(qū) 4、大型餐飲 5、品牌服裝/鞋包專(zhuān)賣(mài)區(qū) 6、自由港網(wǎng)吧/銀河系電玩,一期三層商業(yè)品牌：名門(mén)醬廚 阿瓦山寨 自由港網(wǎng)吧 銀河系娛樂(lè)空間 吉其馬意式餐廳 韓林碳烤 魔石咕嚕魚(yú) 紅風(fēng)歌舞廳,3F商業(yè)總體規(guī)劃定位,一期三層以餐飲娛樂(lè)為主，二期規(guī)劃仍以休閑、娛樂(lè)、餐飲為主,7、蘭貴坊 8、餐飲區(qū) 9、NO.1 KTV 10、國(guó)際餐飲區(qū) 11、國(guó)際美食坊 12、精品家具區(qū),目前區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,一期區(qū)域,三期即將出售,二期 即將開(kāi)業(yè),1、國(guó)際百貨 2、休閑/自助餐飲 3、大型餐飲 4、國(guó)際美食坊,一期四層商業(yè)品牌：藏

13、樂(lè)湯坊 祖祖花園 蛙蛙叫干鍋 百度烤肉 速8 等,4F商業(yè)總體規(guī)劃定位,一期四層以餐飲娛樂(lè)為主，二期規(guī)劃仍以休閑、娛樂(lè)、餐飲為主,5、真冰溜冰場(chǎng) 6、國(guó)際餐飲 7、大型娛樂(lè)會(huì)所 8、富僑沐足/和亦健身,目前區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,個(gè)案小結(jié)： 金太湖國(guó)際城以沃爾瑪超市為主力店，招募多家中檔品牌店，以此為投資保障，吸引其他店家入駐。 原本該區(qū)域商業(yè)主要以沿街店鋪為主，且已顯陳舊，缺乏有聚集效應(yīng)的集中性商業(yè)，金太湖國(guó)際城的入駐成功提升了該區(qū)域商業(yè)能級(jí)，后期規(guī)劃的世紀(jì)幸福藍(lán)海影城和游藝城的到來(lái)也為本區(qū)域缺少核心文化產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了生機(jī)。 該區(qū)域原來(lái)雖然擁有大量的零售、餐飲店，但是檔次普遍為低檔次為主，但是區(qū)域內(nèi)近年日

14、漸增多的中高端住宅的出現(xiàn)，對(duì)中高端消費(fèi)的需求日益增長(zhǎng)。 金太湖國(guó)際城的出現(xiàn)部分彌補(bǔ)了區(qū)域中端消費(fèi)的缺失，迅速在區(qū)域內(nèi)形成了較大的影響力，但從招商情況看，目前區(qū)域中高端商業(yè)仍舊是出于缺失狀態(tài)。,金太湖國(guó)際城經(jīng)營(yíng)狀況及客戶來(lái)源,金太湖國(guó)際城目前經(jīng)營(yíng)消狀況一般，普通餐飲店上座率不高，消費(fèi)人群以本區(qū)域居住客戶為主。,金太湖國(guó)際城消費(fèi)人群構(gòu)成,周邊區(qū)域居住客戶占絕大比例,由于目前該項(xiàng)目形成以餐飲休閑為主力業(yè)態(tài)，主要消費(fèi)時(shí)間在晚間及周末； 平時(shí)較為冷清，且集中在幾家大型餐飲店消費(fèi)，普通餐飲店白天上座率不足25；,經(jīng)營(yíng)狀況,本項(xiàng)目 周邊商業(yè),定位啟示,勝利門(mén)商圈,中山路商圈,站前商業(yè)圈,金太湖國(guó)際城,在交通

15、和成熟度上都較為有優(yōu)勢(shì)，而且業(yè)態(tài)齊全，將在很大程度上分流本案的客戶 其他區(qū)域均有較為成熟的商圈，從這點(diǎn)上看，本案主要還是以滿足本區(qū)域客戶為主 項(xiàng)目體量較小，打造鮮明的主題吸引目的性消費(fèi)較合適,項(xiàng)目周邊的商業(yè)以金太湖國(guó)際城為主，業(yè)態(tài)上主要是一些中低端的餐飲、休閑娛樂(lè)為主，難以滿足中高端的客戶需求 區(qū)域中高端的零售商業(yè)缺失，將是項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì),發(fā)展方向 需塑造鮮明的主題擴(kuò)大輻射圈，吸引目的性消費(fèi)群體作為補(bǔ)充 差異化業(yè)態(tài)設(shè)置 業(yè)態(tài)上應(yīng)該彌補(bǔ)區(qū)域缺失，以中高端零售為主、餐飲為輔,項(xiàng)目 啟示,SWOT,項(xiàng)目周邊住宅人口較多可以支撐一定量體商業(yè) 南側(cè)金太湖國(guó)際城商業(yè)具有的一定商業(yè)輻射力的利好 地塊具有較大

16、展示面，有利于商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃建造； 本案為體量較大的綜合性項(xiàng)目，具有一定規(guī)模效應(yīng)，有利于樹(shù)立鮮明的整體項(xiàng)目形象。,項(xiàng)目周邊的居民的生活消費(fèi)習(xí)慣及檔次有待進(jìn)一步提升 具項(xiàng)目不遠(yuǎn)的市中心商圈商業(yè)格局較為成熟，項(xiàng)目與其他成熟商圈的項(xiàng)目比較沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì),該區(qū)域總體規(guī)劃為北塘商業(yè)中心，伴隨著 北塘商業(yè)區(qū)域規(guī)劃實(shí)施，中心區(qū)域整體市場(chǎng)預(yù)期良好； 商業(yè)業(yè)態(tài)的合理補(bǔ)充，將使整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期值提升，并與金太湖國(guó)際城形成良好的業(yè)態(tài)互補(bǔ)關(guān)系，提升整體區(qū)域的商業(yè)檔次及氛圍； 未來(lái)區(qū)域?qū)⒔ǔ杀姸嘀懈叨藰潜P(pán)，中高端的人群需要區(qū)域商業(yè)檔次有所提升,目前區(qū)域形象一般，以居住功能為主，難以形成商務(wù)集聚效益 金太湖國(guó)際城商業(yè)體

17、量較大，后期競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)隨之增大。 相比預(yù)期相近的其他區(qū)域，顓橋鎮(zhèn)中心商業(yè)的打造尚需經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn),SWOT分析,W,T,O,S,項(xiàng)目初步研判：項(xiàng)目的輻射范圍主要以周邊的居民為主，檔次上要有大的提升，形成標(biāo)桿和主題性，擴(kuò)大輻射范圍，最大限度地吸引目的性消費(fèi)群體。,定位依據(jù),前提 項(xiàng)目的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制； 基礎(chǔ) 市場(chǎng)的有效需求和空白、薄弱點(diǎn)，即市場(chǎng)缺什么； 條件 項(xiàng)目地塊價(jià)值功能及自身資源，即我們有什么；,項(xiàng)目資源,自身資源,整合資源,商業(yè)中心價(jià)值,復(fù)合功能（商、住）優(yōu)勢(shì),發(fā)展戰(zhàn)略及 整體定位,與區(qū)域距離較近的商業(yè)中心集中性商業(yè)多，體量大，業(yè)態(tài)齊全，交通便利，輻射范圍較大。項(xiàng)目在體量及位置上無(wú)法

18、和周邊市級(jí)商圈相比； 項(xiàng)目周邊人口集中，區(qū)域周邊有很多高檔次在建樓盤(pán)，給項(xiàng)目發(fā)展地標(biāo)性中高端商業(yè)綜合體提供了支撐； 加上項(xiàng)目本身?xiàng)l件與金太湖國(guó)際城相鄰，在項(xiàng)目定位時(shí)應(yīng)和金太湖國(guó)際城差異化考慮。 與本案相鄰的金太湖國(guó)際城以餐飲娛樂(lè)為主體，零售業(yè)為輔助，整體檔次較低，業(yè)態(tài)較亂。,總體定位,那對(duì)于本項(xiàng)目而言，區(qū)位化發(fā)展的道路異常明顯，而同商圈內(nèi)又存在相同一站式消費(fèi)中心項(xiàng)目（即LIFESTYLE CENTRE） 因此同策認(rèn)為：四代半商業(yè)體系良好錯(cuò)位目前商業(yè)發(fā)展格局，同時(shí)超越化錯(cuò)位于其他商業(yè)體系 以區(qū)域明星商業(yè)為主要目標(biāo)，傾力打造 STREET MALL商業(yè)模式 “大商圈、小街坊”， 營(yíng)造“街區(qū)式商業(yè)消

19、費(fèi)體驗(yàn)中心”概念,概念詮釋,一站式商業(yè)消費(fèi)體驗(yàn)中心不勝枚舉 然而 能夠?qū)⒁粋€(gè)整體商業(yè)打造成休閑性極強(qiáng)的街坊式消費(fèi)場(chǎng)所，則必將帶來(lái)非同一般的消費(fèi)感受 隨著消費(fèi)者對(duì)于商業(yè)消費(fèi)形態(tài)的追求，對(duì)于時(shí)尚特色的追捧 時(shí)尚、休閑的STREET MALL將必然成為寵兒！,概念詮釋,STREET,BLOCK,CENTER,街區(qū)式商業(yè),親和力強(qiáng),MALL,同策觀點(diǎn),項(xiàng)目成功三大基礎(chǔ),運(yùn)作穩(wěn)定、有忠實(shí)客群,業(yè)態(tài)生命力強(qiáng),項(xiàng)目理念良好錯(cuò)位：,街區(qū)式消費(fèi)模式,休閑、自由、無(wú)拘束感,大區(qū)域、業(yè)態(tài)全、小街道精致感體現(xiàn),休閑消費(fèi)好去處,定位思考,發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位,發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位,定位思考,時(shí) 尚,把握商業(yè)時(shí)代脈搏 引

20、領(lǐng)當(dāng)今時(shí)尚最富品質(zhì)的 商業(yè)消費(fèi)體驗(yàn),定位思考,發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位,定位思考,潮 流,第一眼的城市印象 永遠(yuǎn)全新的城市名片,發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位,定位思考,發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位,定位思考,多元化,多元化的業(yè)態(tài)設(shè)置 豐富的商業(yè)功能組合 滿足各類(lèi)可取需求,發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位,定位思考,發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位,定位思考,炫麗多姿,透過(guò)頂棚采光帶來(lái)舒適的 自然光和新鮮空氣 低碳環(huán)保的同時(shí) 也有繽紛亮麗的商業(yè)主題,發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位,定位思考,昨日北塘，錫城商貿(mào)發(fā)源地,今日北塘，時(shí)尚新天地,這里，不缺少,餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物的諸多場(chǎng)所,唯獨(dú)，卻沒(méi)有,真正與國(guó)際同步，可以滿足區(qū)域中高端人群對(duì) 時(shí)尚潮流

21、生活需求的品質(zhì)之地,2011，蘇寧環(huán)球?yàn)橹卣穸鴣?lái),中心 國(guó)際 時(shí)尚 主題,區(qū)位位置,規(guī)劃設(shè)計(jì),建筑設(shè)計(jì),戶型設(shè)計(jì),景觀設(shè)計(jì),周邊配套,品牌開(kāi)發(fā),集商業(yè)、花園洋房、小高層于一體的城市綜合體,新古典主義、時(shí)尚、國(guó)際、活力之城,低碳、環(huán)保，舒適空間、高附加值,組團(tuán)景觀，錯(cuò)落有致，相映成趣,完善配套，醇熟生活,蘇寧環(huán)球，多年商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā),無(wú)錫北塘商圈，離市心較近，交通便捷，地鐵3號(hào)線吳橋站（規(guī)劃中）,建筑技術(shù),數(shù)字科技，LED照明，充分運(yùn)用于建筑內(nèi)外,資源盤(pán)點(diǎn),關(guān)鍵詞1,Modern 摩登、現(xiàn)代 今日的北塘，既傳承了燦爛悠久的歷史文化，又洋溢著現(xiàn)代文明的時(shí)代氣息。我們的新古典主義，為滿足摩登潮流而

22、來(lái)。,Metropolis 都會(huì)感 居于城市中心，自然盡享繁華；以低碳環(huán)保的建筑用材， 精心勾勒與國(guó)際同步的品質(zhì)生活，映襯出時(shí)尚的都會(huì)色彩。,關(guān)鍵詞2,Motif 主題的 掌控城市消費(fèi)主流，迎合都市活力一族的時(shí)尚潮流心情； 以前衛(wèi)、動(dòng)感為主線，走出一條與眾不同的高品質(zhì)之路。,關(guān)鍵詞3,Multivariate 多元的 都市中心活力地帶， 集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、居住等多功能為一體。,關(guān)鍵詞4,Magnetic 有吸引力的 節(jié)能、環(huán)保、智能化、科技型國(guó)際高品位多姿生活享受，聚焦萬(wàn)千目光，滿足區(qū)域中高端人群的品質(zhì)需求。,關(guān)鍵詞5,Modern 摩登、現(xiàn)代 Metropolis 都會(huì)感 Motif 主題

23、的 Multivariate 多元的 Magnetic 有吸引力的,項(xiàng)目調(diào)性,品質(zhì) 時(shí)尚,價(jià)值體系,價(jià)值屬性,基礎(chǔ)性價(jià)值,提升性價(jià)值,附加性價(jià)值,關(guān)鍵詞,目標(biāo)取向,產(chǎn)品定位語(yǔ),地鐵口炫立方 晶品SHOW場(chǎng),FAB價(jià)值鏈整合,北塘商圈，交通便利 地鐵3號(hào)線（規(guī)劃）,繁華 時(shí)尚,多元 品質(zhì),都市節(jié)奏 炫彩多姿,城市綜合體,商業(yè)、花園洋房、小高層 綜合物業(yè),蘇寧環(huán)球品牌開(kāi)發(fā)，新古典主義舒適戶型,未來(lái)，這里是他們的主場(chǎng)！,他，低調(diào)紳士，優(yōu)雅有度,她，魅力達(dá)人，守成驕傲,他，享樂(lè)專(zhuān)家，玩美主義,她，無(wú)憂公主，時(shí)尚新銳,他們，是這座城市的主流 他們，胸中早已界定時(shí)尚,Slogan,壟斷 最時(shí)尚,釋義 1、

24、壟斷，是一種時(shí)尚； 2、將時(shí)尚壟斷到底。,輔 推,時(shí)尚領(lǐng)地都會(huì)新鉆 精致生活與你分享,有了這樣的定位，我們?cè)谡w包裝上自然需要與時(shí)尚同行，從區(qū)域的項(xiàng)目中跳脫出來(lái)，獨(dú)樹(shù)一幟，所以,案 名,新銳100,案名釋義 新銳：國(guó)際、時(shí)尚、活力、潮流、后起之秀 100：娛樂(lè)百分百、休閑百分百、生活百分百,主推LOGO1,主推LOGO2,戶 外,SHOW,業(yè)態(tài)布局建議,一層業(yè)態(tài)布局建議,銀行,咖啡吧,購(gòu)物中心一層業(yè)態(tài)以服飾、鞋包、美容護(hù)膚等零售店鋪為主，南北兩端配以蘇寧、迪卡儂等大型零售主力店，在南側(cè)主入口以目前流行的時(shí)裝連鎖店匯攏客流。,一層業(yè)態(tài)布局建議,迪卡儂運(yùn)動(dòng)超市,蘇寧電器,各類(lèi)服飾店,由于整棟商業(yè)定

25、位為潮流、時(shí)尚購(gòu)物中心。其內(nèi)部零售店鋪多以快速化、時(shí)尚化品牌為主。諸如運(yùn)動(dòng)超市、時(shí)裝連鎖、美容護(hù)膚等業(yè)態(tài)均占據(jù)了商業(yè)顯著的位置。,二層業(yè)態(tài)布局建議,咖啡吧,購(gòu)物中心二層業(yè)態(tài)與一層較為相似，但內(nèi)街部分配以年輕人熱衷的數(shù)碼產(chǎn)品、動(dòng)漫周邊、美甲飾品等時(shí)尚化店鋪。,二層業(yè)態(tài)布局建議,數(shù)碼裝備,動(dòng)漫周邊 音像品,休閑SPA,二層業(yè)態(tài)在布局上更針對(duì)于年輕群體。,三層業(yè)態(tài)布局建議,三層的主力店換作為書(shū)城與健身會(huì)所，在整體業(yè)態(tài)上則以大型餐飲類(lèi)為主，在商業(yè)整體結(jié)構(gòu)上也作了一些調(diào)整，北側(cè)的健身會(huì)所與東側(cè)的沿街餐飲在面積上均作了增添。,東側(cè)沿街商鋪向內(nèi)延伸，內(nèi)街西移，內(nèi)街商鋪面積適當(dāng)減小，既增加了沿街商鋪的銷(xiāo)售面積

26、，也符合大型餐飲店的結(jié)構(gòu)需求,三層業(yè)態(tài)布局建議,美容美甲,健身會(huì)所,各類(lèi)餐飲,在餐飲類(lèi)店鋪布局上，東西以及南側(cè)的餐飲聚集區(qū)可以做進(jìn)一步的分類(lèi)，諸如適合本地人的本土化餐飲與西式、日式等異域品牌進(jìn)行區(qū)域劃分，使整層的餐飲業(yè)態(tài)更具規(guī)劃性，也使消費(fèi)者更易于選擇。,四層業(yè)態(tài)布局建議,休閑露臺(tái),內(nèi)街,購(gòu)物中心四層業(yè)態(tài)以休閑娛樂(lè)為主，除了南側(cè)的電影院作為主力店，整層內(nèi)更設(shè)有酒吧、臺(tái)球俱樂(lè)部、游藝廳等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。內(nèi)街處的大型露臺(tái)，不僅可使客流小憩、更可駐足俯瞰整個(gè)中庭的繁忙景象。,電影院,臺(tái)球俱樂(lè)部,游藝廳,四層業(yè)態(tài)布局建議,地下一層業(yè)態(tài)布局建議,地下一層商業(yè)部分作為整棟商業(yè)的次級(jí)餐飲聚集區(qū)，主要匯聚了一些

27、中低端的快速餐飲店鋪，除了一些快餐店、也包括時(shí)下較為流行的甜品屋、面包房、冰激凌店等。,地下一層業(yè)態(tài)布局建議,甜品屋、面包房,布局建議,根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的分布，我們可以估算各業(yè)態(tài)面積與所占比例。其中主力店 所占比列為19%左右。,由各業(yè)態(tài)所占比例可以看出： 本項(xiàng)目商業(yè)部分 零售：餐飲：休閑娛樂(lè) = 4 : 2 : 1 其主要商業(yè)業(yè)態(tài)仍以零售為主，餐飲娛樂(lè)為輔。,中庭景觀建議,徜徉在“綠色”,大面積的植物栽種，使得整個(gè)中庭、內(nèi)街布滿綠色。身在其內(nèi)，不知是從森林走進(jìn)了城市，還是城市步入了森林。,中庭景觀作為本商業(yè)的形象部分，在引導(dǎo)客流、宣傳造勢(shì)、豐富購(gòu)物環(huán)境等方面尤為重要，以下為我們提供的參考方

28、案：,中庭景觀建議,靜止中的”流動(dòng)“,運(yùn)用不同形態(tài)的水系組合，勾勒出一幅幅亦動(dòng)亦靜的畫(huà)面，耳旁即是喧鬧的購(gòu)物場(chǎng)，也可以是潺潺的流水聲,入口建議,由項(xiàng)目平面圖可知，箭頭所指商場(chǎng)入口寬度為8.5米，由于該入口無(wú)論在客流導(dǎo)入與位置上均十分重要，故建議該入口寬度增加至15米，左右兩側(cè)原有商鋪面積上則有所刪減。,小品的運(yùn)用,本項(xiàng)目購(gòu)物中心在東南兩側(cè)設(shè)有三處入口，其客流導(dǎo)入上也有著主次的區(qū)別。入口處小品與海報(bào)的設(shè)置，將更易于體現(xiàn)商場(chǎng)的整體形象，也易于吸引并匯聚客流。,電梯布 局建議,由于項(xiàng)目商業(yè)部分在業(yè)態(tài)布局上呈垂直分布，故對(duì)于二層以上的客流導(dǎo)入，客用電梯的設(shè)置尤為重要，根據(jù)原先的設(shè)計(jì)方案，我們?cè)陔娞莸臄?shù)

29、量與位置上作了一些增添與改動(dòng)。,已有升降梯,升降梯（補(bǔ)充）,在商場(chǎng)的西側(cè)與中部入口處增添三部客用升降梯，可以更有效的將一層客流直接導(dǎo)入至二至四層，從而增強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)部的人流流動(dòng)性。,商業(yè)價(jià)格建議,金太湖國(guó)際商業(yè)一期示意圖,金太湖國(guó)際商業(yè)一期,內(nèi)街,外街,5w5.5w,4.5w5.5w,3w4w,青石路,鳳濱路,100%,50%,25%,15%,一層,二層,三層,四層,由金太湖國(guó)際一期商業(yè)定價(jià)可以看出，由于所處位置、樓層、面積段等各方面的因素，其商鋪定價(jià)梯度較大。 將于年底推出的三期商業(yè)，盡管沒(méi)有沿街商鋪，但其相對(duì)于一期的定價(jià)已有了明顯的提升。,作為本案唯一競(jìng)品的金太湖國(guó)際商業(yè)群，其一期商業(yè)取得了較

30、好的去化預(yù)期，年底將要推出位于其內(nèi)街位置的三期商業(yè)。通過(guò)對(duì)其商業(yè)定價(jià)的參考與研判，從而更加合理的制訂本案的定價(jià)策略。,3w4w,5w5.5w,5.5w6w,價(jià)格建議,100%,50%,25%,15%,一層,二層,三層,四層,25%,地下一層,按照既定的樓層售價(jià)比，我們可以大致推得地上二層至四層、以及地下一層的商鋪銷(xiāo)售均價(jià),參照金太湖國(guó)際一期商業(yè)的定價(jià)方案，結(jié)合本商業(yè)實(shí)際情況，我們給出了本案商業(yè)部分的定價(jià)方案：,商業(yè)樓層售價(jià)系數(shù)比,價(jià)格建議,本案商業(yè)部分價(jià)格見(jiàn)下表：,商業(yè)租售策略,對(duì)于本案商業(yè)部分的銷(xiāo)售，我們建議以下模式：,+,主力店持有經(jīng)營(yíng)（前期主力店招商）。 同策商業(yè)部成立一支招商團(tuán)隊(duì)與開(kāi)發(fā)

31、企業(yè)合作給小業(yè)主免費(fèi)提供招商和咨詢服務(wù)，保證業(yè)態(tài)合理性。 不建議采用售后返租的形式，風(fēng)險(xiǎn)較大，并且自身還要組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，后期操作難度較大。,前期主力店招商,零散商鋪分割散賣(mài),租售策略,適當(dāng)犧牲部分商業(yè)面積與降低租金， 對(duì)主力店進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)，不僅可以有助于整體商業(yè)氛圍的提升，也有利于前期商業(yè)部分的銷(xiāo)售。,同策成功操作案例,同策提供招商咨詢平臺(tái)，成功銷(xiāo)售案例,博覽匯廣場(chǎng),項(xiàng)目概況,項(xiàng)目位置：芳甸路/梅花路 項(xiàng)目形態(tài)：圍合式地鐵上蓋商業(yè)廣場(chǎng) 總建筑面積：1.16萬(wàn)平米 總套數(shù)：107套 單套面積：50270 建筑層高：1、2F：5.5米 地下1F：5米,地下一層46套（餐飲鋪：37%） 面積50

32、135平米小型鋪為主 一層32套（餐飲鋪：31%） 面積54260平米中小型鋪為主 二層29套（餐飲鋪：38%） 面積以100-220平米大型鋪為主,軌道7號(hào)線上的商業(yè)廣場(chǎng) 從2001年起，上海軌道交通的客流量不斷攀升 目前，軌道交通日客運(yùn)量最高達(dá)到208萬(wàn)人次 2012年，上海將形成13條線400公里的規(guī)模，真正成為“四縱三橫”的城市交通網(wǎng),開(kāi)盤(pán)即達(dá)成60%銷(xiāo)售率，兩個(gè)月內(nèi)售罄，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)為55000元/平米,純出售，設(shè)置駐場(chǎng)招商服務(wù)，為商鋪銷(xiāo)售助推,銷(xiāo)售策略：,銷(xiāo)售情況：,項(xiàng)目抗性：,區(qū)位位置較理想，開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)回報(bào)預(yù)期較高 聯(lián)洋、證大大拇指等大型競(jìng)品業(yè)態(tài)豐富，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大 圍合式廣

33、場(chǎng)內(nèi)街商鋪套數(shù)較多，相對(duì)面積較大，得房率較低,項(xiàng)目操作情況,成功經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)操作,強(qiáng)有力的銷(xiāo)售策略 完善的招商平臺(tái),蓄水期進(jìn)行老客戶強(qiáng)力推廣，利用短信及電話回訪、上門(mén)拜訪等手段挖掘潛在客戶，初步鎖定目標(biāo)客戶群 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期大量媒體投放，找出三層次客戶群（老客戶，周邊客戶群，目標(biāo)商業(yè)客戶群） 已購(gòu)及未購(gòu)客戶維護(hù)，深層開(kāi)發(fā)，引導(dǎo)客戶帶客戶 開(kāi)盤(pán)的第一撥客戶至關(guān)重要，目標(biāo)客戶蓄水量達(dá)到1：3至1：4的比例,有統(tǒng)一的廣告宣傳途徑 為廣場(chǎng)提供特色的經(jīng)營(yíng)服務(wù)及招商服務(wù) 自有完善的物業(yè)管理方法 商業(yè)定位要現(xiàn)實(shí) 業(yè)態(tài)組合有講究 餐飲在區(qū)域商業(yè)中唱主角 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明示,主力店招商,主力店設(shè)置： 根據(jù)商業(yè)規(guī)律，主力店以聚

34、集人氣首要標(biāo)準(zhǔn)，因此知名品牌的中大型業(yè)態(tài)是主力店的主要選擇。本案以主題餐飲為導(dǎo)向，因此確定大型品牌美食為主力店是最佳的選擇。而由于主力店的租金需要作出相應(yīng)的犧牲，因此需要選擇相對(duì)次要的展示位來(lái)設(shè)置主力店。 商業(yè)的活力： 社區(qū)商業(yè)往往由于招商業(yè)態(tài)的雜亂無(wú)序，從而逐漸地失去商業(yè)的活力。因此，在設(shè)定以餐飲為主的業(yè)態(tài)格局之外，必要地增加居民喜聞樂(lè)見(jiàn)的主題和個(gè)性零售業(yè)態(tài)來(lái)保證商業(yè)持續(xù)發(fā)展和提升的活力。,特色駐場(chǎng)招商服務(wù),專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容,定點(diǎn)駐場(chǎng)： 招商團(tuán)隊(duì)的定點(diǎn)駐場(chǎng)，從項(xiàng)目銷(xiāo)售前期一直延續(xù)至后期招商服務(wù)的完成，這首先就是對(duì)投資者一種信心的保證。 建議咨詢： 在銷(xiāo)售前期以及整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中可以專(zhuān)業(yè)商業(yè)人員的眼

35、光為投資者提供咨詢服務(wù)。 銷(xiāo)售配合： 在整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中與銷(xiāo)售人員密切配合，在投資者以及銷(xiāo)售人員中起到雙向溝通的作用，加快商鋪去化。 免費(fèi)招租： 為投資者起到保駕護(hù)航的作用，免除投資者的后顧之憂，同時(shí)通過(guò)對(duì)商業(yè)的招商能很好的實(shí)現(xiàn)前期業(yè)態(tài)布局，保證商業(yè)的主題性、功能性完整。,駐場(chǎng)招商服務(wù),成功案例,根據(jù)我司的成功經(jīng)驗(yàn)，這項(xiàng)服務(wù)能夠?yàn)橘?gòu)買(mǎi)商鋪客戶帶來(lái)強(qiáng)有力的招商預(yù)期信心，最大程度的促進(jìn)商鋪的銷(xiāo)售，是對(duì)商鋪的價(jià)格提升以及后期商業(yè)業(yè)態(tài)功能布置的實(shí)現(xiàn)都有著很強(qiáng)的實(shí)際可操作性與可行性。,特色駐場(chǎng)招商服務(wù),住宅部分 (產(chǎn)品建議),新古典主義建筑風(fēng)格 毗鄰北塘核心商業(yè)區(qū) 項(xiàng)目自帶9萬(wàn)方購(gòu)物中心 距離市中心區(qū)域較

36、近，周邊配套齊全,住宅建議,本案住宅部分總體量為9.8萬(wàn)方，物業(yè)類(lèi)型設(shè)有高層與多層。,從戶型配比結(jié)構(gòu)上看，兩房所占的比重較大，占7成以上，此外為三房以及少量一方和四方。 兩房以面積段劃分成經(jīng)濟(jì)型、舒適型以及豪華型三個(gè)檔次，經(jīng)濟(jì)型兩房（85-87m2）；舒適型兩房（104-117m2）；豪華型兩房（141-153m2）、三房（123-140），四房（172），另有部分躍層產(chǎn)品。,目前本案戶型配置上以2R和3R為主，2R有按面積劃分有經(jīng)濟(jì)型和舒適性，整體占比較大，面積配置較為保守。,產(chǎn)品自身分析,面積配比,立面采用經(jīng)典三段式的ARTDECO立面，強(qiáng)調(diào)縱向線條的垂直與挺拔。,立面采用經(jīng)典三段式的AR

37、TDECO立面，強(qiáng)調(diào)縱向線條的垂直與挺拔。 高層、多層與社區(qū)商業(yè)的高差，提升社區(qū)的縱向?qū)哟胃泻推焚|(zhì)感。,產(chǎn)品自身分析,外立面,住宅部分景觀主要為樓間組團(tuán)景觀，以水系與垂直綠化為主。,住宅部分景觀主要為樓間組團(tuán)景觀，以水系與垂直綠化為主。,產(chǎn)品自身分析,景觀,區(qū)域供應(yīng)比較,本案住宅部分預(yù)計(jì)2012上市，到時(shí)區(qū)域發(fā)展較為成熟，區(qū)域價(jià)值突顯，較強(qiáng)的區(qū)域價(jià)值會(huì)帶來(lái)更多高端的住宅需求客戶。 為求差異化，本案應(yīng)重塑住宅價(jià)值體系，從各方面提升產(chǎn)品價(jià)值。,重塑價(jià)值體系,價(jià)值體系,品質(zhì)感,入戶大堂,精裝修,裝修標(biāo)準(zhǔn),裝修配置,電梯廳,CULB 大堂& LOBBY,大堂空間模式建議 下沉式入戶大堂 入戶大堂設(shè)計(jì)為

38、下沉式庭院的生態(tài)大堂，下沉庭院和車(chē)庫(kù)相通，即可豐富景觀層次，讓景觀更具空間感和趣味性，又在功能上為住戶的需求武裝到牙齒）； 上下雙入戶大堂 一層為地上入戶大堂，地下一層為車(chē)庫(kù)入戶大堂，自動(dòng)扶梯相連； 大堂功能 酒店式大堂概念 不小于200平方的挑高大堂，內(nèi)設(shè)接待、休息、商務(wù)等功能區(qū)，專(zhuān)人24小時(shí)管家式服務(wù)。,品質(zhì)感,大堂建議,CULB 大堂& LOBBY,大堂空間裝修標(biāo)準(zhǔn) 典雅風(fēng)格 浪漫的簡(jiǎn)歐風(fēng)格，與高端小區(qū)定位相吻合； 用料高貴 墻面及地面采用進(jìn)口石材鋪貼，公共家具、燈具、裝飾品一并定制尊貴感油然而生； 裝修細(xì)節(jié) 采用900KG以上容量電梯，保證家具、鋼琴等大型物件的搬運(yùn)； 創(chuàng)新 地下電梯大

39、堂同樣引入精裝修準(zhǔn)。,品質(zhì)感,大堂建議,電梯轎廂新古典注意裝修風(fēng)格，深紅色實(shí)木轎壁飾以落地鏡、轎頂配置 奢華水晶吊燈、地面精美大理石拼花,品質(zhì)感,電梯廳,精裝修,裝修標(biāo)準(zhǔn),精裝修考慮： 無(wú)錫豪宅還未全面進(jìn)入精裝修，但精裝修勢(shì)必為未來(lái)發(fā)展方向之一 經(jīng)過(guò)萬(wàn)科、紅豆精裝修項(xiàng)目的推廣，無(wú)錫客戶已經(jīng)逐步接受精裝修產(chǎn)品 精準(zhǔn)修也是真正豪宅的必備因素之一 通過(guò)精裝修能獲得更高的產(chǎn)品溢價(jià) 對(duì)于品牌形象的提升具有重要作用,建議本案做精準(zhǔn)修，住宅裝修實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)1500元/平方米，可以報(bào)價(jià)2500元/平方米；并通過(guò)系統(tǒng)化、人性化的精裝修設(shè)計(jì)理念，讓客戶實(shí)實(shí)在在體會(huì)到“精裝”的標(biāo)準(zhǔn)。,本案硬裝配置建議,原則,一定要考慮

40、實(shí)際情況，那就是我們的實(shí)際成本在1500元/平方米左右（不能什么都要最好的） 在裝修上，要把錢(qián)花在最能讓客戶體驗(yàn)以及感知到的地方 裝修品牌上采用高端市場(chǎng)口碑較高的一線品牌，但是考慮成本，可以采購(gòu)系列相對(duì)較低型號(hào) 在一定的標(biāo)準(zhǔn)上，我們的裝修要有一定的亮點(diǎn)，吸引客戶,精裝修,裝修配置建議,價(jià)格建議,運(yùn)用相類(lèi)似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格,市場(chǎng)定價(jià)法,【比較因子選擇原則】 在具體的數(shù)量計(jì)算中，需全面考察比較各類(lèi)比樓盤(pán)的諸多價(jià)值要素。決定一個(gè)成熟市場(chǎng)（合理的買(mǎi)方市場(chǎng)）的成熟商品住宅項(xiàng)目的價(jià)值要素包括以下三類(lèi)： 1、 類(lèi)比土地價(jià)值 ：交通、環(huán)境、位

41、置 2、價(jià)值實(shí)現(xiàn)的宏觀因素：成熟度、居住氛圍 3、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷：戶型、配套等,【定價(jià)測(cè)算方法說(shuō)明】 在權(quán)重中，各權(quán)重值為本機(jī)構(gòu)價(jià)值分析法之經(jīng)驗(yàn)值。在價(jià)值類(lèi)比中，以“1”作為本項(xiàng)目類(lèi)比系數(shù)及類(lèi)比值參照的基準(zhǔn)，大于“1”則表明本項(xiàng)目差于類(lèi)比對(duì)象、小于“1”則表明本項(xiàng)目?jī)?yōu)于類(lèi)比對(duì)象，數(shù)值相距越遠(yuǎn)，相差程度越大，反之越小。,通過(guò)系數(shù)比較，進(jìn)行市場(chǎng)比價(jià)法測(cè)算售價(jià)水平。,價(jià)格定位,根據(jù)區(qū)域競(jìng)品，通過(guò)區(qū)域競(jìng)案和本案的區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃、景觀、配套、交通、產(chǎn)品、等一系列參數(shù)對(duì)比，來(lái)確定本案基準(zhǔn)價(jià)格,定價(jià)方法：,歐風(fēng)新天地,類(lèi)比案例：,市場(chǎng)定價(jià)法,鳳凰城,金太湖國(guó)際,根據(jù)區(qū)位、產(chǎn)品、物業(yè)類(lèi)型等因素，確定定價(jià)

42、的類(lèi)比案例如下：,案例權(quán)重評(píng)定,歐風(fēng)新天地,綜合體，體量大，有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，且規(guī)劃全面,鳳凰城,區(qū)域內(nèi)第一個(gè)高端項(xiàng)目，價(jià)格標(biāo)桿，具備一定產(chǎn)品力,金太湖國(guó)際城,毗鄰本案，通過(guò)前期商業(yè)拉升住宅價(jià)格，區(qū)域認(rèn)知度較高,價(jià)格測(cè)算,比較因子選擇住宅項(xiàng)目中客戶較為看中的維度，囊括外部因子以及內(nèi)部因子。,類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格*權(quán)重,類(lèi)比項(xiàng)目修正系數(shù),住宅均價(jià) =,11734元/平米,=,考慮到各戶型位置排布以及未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，加上裝修報(bào)價(jià)2500元/平方米 預(yù)估未來(lái)住宅銷(xiāo)售均價(jià)范圍為：14000-15000元/平方米,價(jià)格測(cè)算,客戶定位與渠道,客戶預(yù)判,本案客戶基本為改善性客戶為主，分為一般改善性客戶以及高端改善性客戶。也

43、有一定剛需客戶以及投資客。根據(jù)面積段不同所針對(duì)的需求客戶不同。,客戶定位,本區(qū)客戶（剛需型、改善型）,驅(qū)動(dòng)因素：地緣性/分戶需求/便利性,外地留錫白領(lǐng)、周邊私營(yíng)業(yè)主、政府高管,驅(qū)動(dòng)因素：配套/地段/居住升級(jí),投資客（主要為上海溫州等長(zhǎng)三角客戶）,驅(qū)動(dòng)因素：地段/增值潛力大,企劃稿,附件： 同策其它資源介紹 同策豪宅服務(wù)體系介紹,謝謝聆聽(tīng),同策資源介紹,同策優(yōu)勢(shì)資源,銷(xiāo)售支持體系,同策匯,華屋會(huì),Data系統(tǒng) 周報(bào)/月報(bào) 政策研判 專(zhuān)題研究,活動(dòng)組織舉辦 跨界資源 交叉營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò) Call Center客戶中心 市區(qū)銷(xiāo)售終端 項(xiàng)目終端營(yíng)銷(xiāo)支持 高端會(huì)員定制式服務(wù) 定向會(huì)員 案場(chǎng)互動(dòng),高端4s購(gòu)房體

44、驗(yàn)館,Soufun 合作,搜房家居平臺(tái) 搜房會(huì)員卡 網(wǎng)絡(luò)打包體 搜房看房團(tuán) 商會(huì)及名單數(shù)據(jù)庫(kù) 網(wǎng)上房展會(huì) 財(cái)富論壇 CREIS中方指數(shù) 線上營(yíng)銷(xiāo),銷(xiāo)售支持體系,城市數(shù)據(jù)管理平臺(tái),公司自主研發(fā)房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)，為客戶提供準(zhǔn)確詳實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析，并以此作出最為貼近市場(chǎng)的建議、方案，為客戶最終作出準(zhǔn)確的決策提供依據(jù)。,同時(shí)該系統(tǒng)提供地圖查詢、圖表自動(dòng)生成等功能，使對(duì)項(xiàng)目決策的幫助具備更多的時(shí)效性、實(shí)用性。,我們將10年的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行沉淀，積累，已經(jīng)形成系統(tǒng)的知識(shí)管理體系，并建立操作平臺(tái)，將所操作的各類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行匯總，集合優(yōu)秀的策劃定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、企劃推廣、營(yíng)銷(xiāo)推案方案，以供提煉精華，拓寬思路，

45、發(fā)揮我們豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)為客戶服務(wù)。,知識(shí)管理平臺(tái),銷(xiāo)售支持體系,城市周月報(bào)及專(zhuān)題研究,銷(xiāo)售支持體系,搜房合作,Soufun平臺(tái)活動(dòng),例：開(kāi)盤(pán)前期VIP卡網(wǎng)絡(luò)秒殺 首次開(kāi)盤(pán)活動(dòng)前的網(wǎng)絡(luò)爆破造勢(shì)，提供N張VIP認(rèn)籌卡（實(shí)名制秒殺，VIP卡可抵扣房款）在搜房網(wǎng)上展開(kāi)秒殺活動(dòng)，吸引區(qū)域及外區(qū)客戶的關(guān)注，推動(dòng)銷(xiāo)售,例：時(shí)尚家居品牌定制體驗(yàn)HOME 借助搜房家居平臺(tái)，提供時(shí)尚家居品牌及新銳設(shè)計(jì)師，全力打造某一戶型樣板間，吸引追求國(guó)際潮流及時(shí)尚生活的富二代及有高學(xué)歷、海外背景的高階人士。同時(shí)，將追隨該家居品牌的FANS導(dǎo)入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，拓寬項(xiàng)目輻射范圍,事件營(yíng)銷(xiāo)：網(wǎng)絡(luò)拿號(hào) 例：正式開(kāi)盤(pán)前網(wǎng)絡(luò)拿號(hào) 開(kāi)設(shè)網(wǎng)絡(luò)拿號(hào)平

46、臺(tái)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)拿號(hào)吸引外區(qū)、外地甚至境外客戶關(guān)注，直接獲取目標(biāo)客戶姓名、身份證及手機(jī)等信息，為項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)做事件營(yíng)銷(xiāo)及造勢(shì)至于，也為后續(xù)銷(xiāo)售積累客戶數(shù)據(jù)庫(kù)。,搜房合作,進(jìn)一步引導(dǎo)客戶理性上對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知，并在客戶的圈層語(yǔ)境建立之上，讓產(chǎn)品話題蔓延。 匯聚關(guān)注同類(lèi)區(qū)域、同類(lèi)產(chǎn)品的受眾。,重點(diǎn)聚焦 匯聚有限購(gòu)買(mǎi)力,精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo) : 直達(dá)精準(zhǔn)購(gòu)房者,客戶導(dǎo)入： 同策匯 搜房看房團(tuán) 搜房卡會(huì)員 商會(huì)及名單數(shù)據(jù)庫(kù),同策豪宅服務(wù)體系,同策豪宅接待服務(wù)保障,禮賓服務(wù)體系,標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù) 執(zhí)行體系,案場(chǎng)監(jiān)督 管理體系,一個(gè)中心三個(gè)基本點(diǎn) 禮賓服務(wù)模式 服務(wù)培訓(xùn)體系,日常客戶接待組織管理 樣板房帶看流程 客戶維護(hù)及管理 1

47、-2-3業(yè)務(wù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),三位一體監(jiān)管模式,客戶滿意是我們最大的愿望,一個(gè)中心：以客戶感知（體驗(yàn)）為中心 三個(gè)基本點(diǎn)：以全程微笑服務(wù)為基礎(chǔ) 以五星級(jí)酒店服務(wù)為藍(lán)本 以客戶滿意為目標(biāo),服務(wù)核心標(biāo)準(zhǔn),禮賓服務(wù)體系,突破：特色禮賓服務(wù),大堂經(jīng)理,保安、保潔,迎賓人員,現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員,以酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)配備各崗位人員，并有完善的服務(wù)規(guī)范和監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn),操作模式：現(xiàn)場(chǎng)禮賓服務(wù)部門(mén)架構(gòu),特色禮賓服務(wù),禮賓服務(wù)體系,匯景天地案例,大堂經(jīng)理+現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由同策管理及培訓(xùn),同策派駐大堂經(jīng)理日常工作由大堂經(jīng)理進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)； 大堂經(jīng)理可以對(duì)日常工作的情況做到全面了解和管控； 現(xiàn)場(chǎng)工作內(nèi)容和要求都執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化。,我司的匯景天地等高

48、端項(xiàng)目均采用此模式,禮賓服務(wù)模式,禮賓服務(wù)體系,禮賓服務(wù)管理平臺(tái)- 雙線管控,禮賓服務(wù)體系,核心團(tuán)隊(duì),十二年的著名酒店管理工作經(jīng)驗(yàn) 虹橋westin大酒店 海外酒店royal garden集團(tuán)工作背景-澳大利亞墨爾本,禮賓管理體系,制定以產(chǎn)品分類(lèi)為導(dǎo)向的客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 以標(biāo)準(zhǔn)工作流程進(jìn)行培訓(xùn)和實(shí)施 建立科學(xué)的監(jiān)督管理機(jī)制 對(duì)甲方物業(yè)團(tuán)隊(duì)灌輸酒店式客服理念,James Fu,禮賓服務(wù)體系,通過(guò)培訓(xùn)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)工作人員提升現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力：,培訓(xùn)體系,禮賓服務(wù)體系,禮賓服務(wù)宗旨,一流服務(wù)觀念 一致服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一種服務(wù)品質(zhì),禮賓服務(wù)體系,接待,成交,交房,同策匯,客戶維護(hù),完整的購(gòu)房流程,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)執(zhí)行體系,定金轉(zhuǎn)移,迎來(lái),裱板區(qū),模型區(qū),洽談區(qū)1,樣板房或工地帶看,洽談區(qū)2,下定,追簽,天諾系統(tǒng)登錄,日常客戶接待組織管理,業(yè)務(wù)員客戶接待流程,攜帶銷(xiāo)售夾等道具 上前主動(dòng)拉門(mén)和問(wèn)候 詢問(wèn)客戶是