房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)課件

1、房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),1,第五章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),2,第五章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ), 本章要求 了解房地產(chǎn)投資的概念、進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析的原因； 熟悉房地產(chǎn)投資的利弊與風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的評(píng)價(jià)指標(biāo) 掌握房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量構(gòu)成，投資、成本、經(jīng)營收入和利潤、資金時(shí)間價(jià)值與資金等效值計(jì)算。,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),3,第五章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),第一節(jié) 房地產(chǎn)投資 第二節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值與資金等效值計(jì)算 第四節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo),房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),4,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資,一、房地產(chǎn)投資的概念和類型 二、房地產(chǎn)投資的利弊 三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),房

2、地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),5,一、房地產(chǎn)投資的概念和類型,房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等活動(dòng)中，以期望未來獲得更大收益的投資行為。 房地產(chǎn)投資與其他投資方式相比既具有投資的共性，也具有特有的個(gè)性，房地產(chǎn)投資兼具消費(fèi)和投資兩種功能，房地產(chǎn)投資還具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),6,為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析,因?yàn)槎喾N投資機(jī)會(huì)往往同時(shí)存在，其中誘人的投資機(jī)會(huì)又往往不只一個(gè)，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。 這時(shí)，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)

3、、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),7,下列原因要求我們必須通過房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。 投資的收益需要預(yù)測 收益獲得的時(shí)間不同需要校正 收益的置信程度即風(fēng)險(xiǎn)需要考慮 面臨多種投資機(jī)會(huì)但資源有限,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),8,（一）房地產(chǎn)直接投資 投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程 1.房地產(chǎn)開發(fā)投資 2.房地產(chǎn)置業(yè)投資 （二）房地產(chǎn)間接投資 將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為 1.購買住房抵押貸款證券 2.購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票 3.投資于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),房地產(chǎn)投資的類型,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),9,（一）房

4、地產(chǎn)投資之利 1.相對(duì)較高的收益水平 2.能夠得到稅收方面的好處 3.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 4.能抵消通貨膨脹的影響 5.能提高投資者的資信等級(jí),二、房地產(chǎn)投資的利弊,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),10,（二）房地產(chǎn)投資之弊 1.變現(xiàn)性差 2.投資數(shù)額巨大 3.投資回收周期較長 4.需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) 上述房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對(duì)直接投資而言的。對(duì)于小額投資者來說，他們可以通過購買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),11,（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定性因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益與預(yù)期收益之間的偏離程度。 房

5、地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 投入資金的安全性； 期望收益的可靠性； 投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性； 資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。,三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),12,在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)形式有： 高價(jià)買進(jìn)的房地產(chǎn)，最終以較低的價(jià)格賣出 盡管賣出價(jià)高于買入價(jià)，但是仍低于預(yù)期價(jià)格 投資于房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受各種損失，使得投資資金不能按期收回，或不能收回 由于財(cái)務(wù)方面的原因，在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn),房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),13,（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類,圖5-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),14,第二節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成,一、現(xiàn)金流量 二、投資與成本

6、三、經(jīng)營收入、利潤和稅金,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),15,一、現(xiàn)金流量,房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考查。 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出與流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。 現(xiàn)金流入主要包括：銷售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等 現(xiàn)金流出主要包括：土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),16,投資 廣義投資是指人們一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。 投資可分為生產(chǎn)性投資

7、和非生產(chǎn)性投資。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。 狹義的投資是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。 房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的,二、投資與成本,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),17,成本 成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。 投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄； 投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),18,房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 開發(fā)項(xiàng)目總投資：開發(fā)

8、建設(shè)投資、經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品成本 經(jīng)營成本 期間費(fèi)用：經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),19,經(jīng)營收入 經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時(shí)的貨幣收入。 經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入,三、經(jīng)營收入、利潤和稅金,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),20,利潤 企業(yè)利潤可分為4個(gè)層次：經(jīng)營利潤、利潤總額、稅后利潤和可分配利潤 經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅 利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 稅后利潤=利潤總額-所得稅 可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),21,稅金 稅金是國家或地方政府依據(jù)

9、法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。 稅收是國家憑借政治權(quán)利參與國民收入分配和再分配的一種方式，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性的特點(diǎn)。,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),22,第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值與資金等效值計(jì)算,一、資金時(shí)間價(jià)值的概念 二、利息與利率 三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息 四、名義利率與實(shí)際利率 五、資金等效值與現(xiàn)金流量圖 六、復(fù)利計(jì)算公式,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),23,一、資金時(shí)間價(jià)值的概念,從投資者的角度來說，資金的運(yùn)動(dòng)伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)行。生產(chǎn)與交換活動(dòng)會(huì)給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的增值。 從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償。 銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)

10、值的表現(xiàn)方式,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),24,二、利息與利率,利息是占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償 利率是在單位時(shí)間(一個(gè)計(jì)息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額(即本金)之比,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),25,影響利率的因素 社會(huì)平均利潤率 資本供求狀況 通貨膨脹率水平 政策性因素 國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),26,（一）單利計(jì)息 單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息 我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國庫券的利息是以單利計(jì)算，計(jì)息周期為“年”。,三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),27,（二）復(fù)利計(jì)息 復(fù)利計(jì)息方式對(duì)于某一計(jì)息周期來說，是按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利

11、息再生利息”。 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)息的,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),28,復(fù)利計(jì)息還有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利之分 如果計(jì)息周期為一定的時(shí)間區(qū)間(如年、季、月等)，并按復(fù)利計(jì)息，稱為間斷復(fù)利； 如果計(jì)息周期無限期縮短，稱為連續(xù)復(fù)利。 從理論上講，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),29,當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。 例如，年利率為12，存款額為1 000元，期限為1年，分別以1年1次復(fù)利計(jì)息、1年4次按季利率計(jì)息、1

12、年12次按月利率計(jì)息(P153) 12%是名義利率 1年計(jì)息1次 實(shí)際利率=12% 1年計(jì)息4次 實(shí)際利率=(1+3%)4-1=12.55% 1年計(jì)息12次 實(shí)際利率=(1+1%)12-1=12.68%,四、名義利率與實(shí)際利率,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),30,名義利率是指1年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率 實(shí)際利率是指1年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)年實(shí)際增長率 二者關(guān)系： 實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異越大 每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m 時(shí)，,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),31,資金等值

13、是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值 在資金等效值計(jì)算的過程中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值，把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值,五、資金等效值與現(xiàn)金流量圖,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),32,現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),33,現(xiàn)金流量圖畫圖規(guī)則 以橫軸為時(shí)間軸，從“0”點(diǎn)開始?！?”點(diǎn)表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，初投資一般在“0”點(diǎn)發(fā)生 “1”時(shí)點(diǎn)表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，也表示第2個(gè)計(jì)息周期的開始，以此類推。 正現(xiàn)金流量

14、通常表示收入，負(fù)現(xiàn)金流量通常表示支出。箭頭的長短表示現(xiàn)金流量絕對(duì)值的大小。 如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),34,P現(xiàn)值； F終值(未來值)； A連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡稱年值； N計(jì)息周期數(shù)； i每個(gè)計(jì)息周期的利率。,六、復(fù)利計(jì)算公式,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),35,一次支付的終值系數(shù) 一次支付的現(xiàn)值系數(shù),房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),36,等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù) 等額序列支付的資金回收系數(shù),房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),37,等額序列支付的終值系數(shù) 等額序列支付的儲(chǔ)存

15、基金系數(shù),房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),38,例 某家庭預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)的月收入為8000元，如月收入的30可以用于支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為6的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？如市場平均房價(jià)為5000元m2，住房首期30自己支付，問該家庭有償付能力的住房面積為多少？ 解： 月還款額8000302400元 貸款月利率 6120.5 貸款計(jì)息周期數(shù) 2012240,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),39,有償還能力的最大抵押貸款額 PA（1 i）n1 i（1 i）n 2400（10.5）24010.5（10.5）240 339029.93元 考慮自己支付的30%首付款,該家庭籌備的購房款

16、為 339029.93 (130)484328.47元 有購買能力的住房面積 484328.47 500096.87 m2,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),40,第四節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo),一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式 二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 三、盈利能力指標(biāo)的計(jì)算方法 四、清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),41,對(duì)于置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、減少稅收、股權(quán)增加等4個(gè)方面。 對(duì)于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入。,一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),42,二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),43,（一）動(dòng)態(tài)指

17、標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。 如果NPV大于等于0，說明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。,三、盈利能力指標(biāo)的計(jì)算方法,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),44,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR） 指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 如果IRR大于等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic ，說明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),45,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）,凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),46,動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb） 是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，即累計(jì)

18、凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份。 如果Pb小于等于基準(zhǔn)投資回收期Pc，則項(xiàng)目可行,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),47,（二）靜態(tài)指標(biāo) 投資利潤率 指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率 當(dāng)投資利潤率大于同行業(yè)平均利潤率時(shí)，項(xiàng)目可行,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),48,資本金利潤率 指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額與資本金的比率 資本金凈利潤率 指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額與資本金的比率,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),49,靜態(tài)投資回收期（Pb） 是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，即累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零的年份 如果Pb小于等于基準(zhǔn)投資回收期Pc，則項(xiàng)目可行,房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),50,還本付息方式 一次還本，利息照付 等額還本，利息照付 等額還本