“高豐村”項(xiàng)目前期策劃案整合版.ppt

1、匯銀“高豐村”項(xiàng)目前期策劃案,兵臨城下，居高望遠(yuǎn),本案位于西南城北，非傳統(tǒng)的居住、配套板塊，更遠(yuǎn)離西南中短期的發(fā)展中心河口板塊，失地利； 三水房地產(chǎn)市場在“限購”、“限價”等多重壓力下，表現(xiàn)出明顯的頹勢； 本案建面28萬，規(guī)模較大，且地塊不規(guī)整，將面臨多方的壓力；,把握天時，人和，錯位競爭，實(shí)現(xiàn)資金的快速回收成為本案的核心問題,兵臨城下，居高望遠(yuǎn),居高望遠(yuǎn),三水印象廣佛“后花園”,概況：三水地處廣東省中部，珠江三角洲西北端?？偯娣e874.22平方公里。 三水印象：土地資源充足、旅游環(huán)境資源豐富，常被視作廣佛的“后花園”。這是在經(jīng)濟(jì)后發(fā)且生態(tài)較好地區(qū)的一頂時尚帽子, 只能說明三水缺乏城市核心競爭

2、力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低和城市化發(fā)展進(jìn)程慢。,三水荷花世界,蘆苞祖廟,審時度勢，把握市場最新機(jī)遇,用舊的眼光看三水的市場，本案將陷入惡戰(zhàn) 市場訊息萬變，三水經(jīng)過多年的積累，正在孕育變革 用發(fā)展的眼光看問題，掌握市場的變化，找準(zhǔn)定位,今日三水經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于佛山平均水平,2010年三水全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值541.2億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位于佛山五區(qū)的第四，僅高于高明區(qū)。 2010年三水區(qū)人均GDP超過10000美元，進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)工業(yè)地區(qū)。,不同類型地區(qū)的人均生產(chǎn)總值,根據(jù)中美2010年平均匯率6.71計(jì)算，三水區(qū)2010年人均GDP為12950美元。,今日三水支柱產(chǎn)業(yè)競爭力弱,其中輕工業(yè)：重工業(yè)=34:66

3、,第二產(chǎn)業(yè)為支撐，但缺乏城市核心產(chǎn)業(yè)，即便是飲料業(yè),目前其產(chǎn)值和創(chuàng)稅也不多,而提供的就業(yè)崗位也不算特別廣。 第三產(chǎn)業(yè)占比低，低于大佛山33.51%的水平，城市基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)業(yè)配套不完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。,今日三水人口少，城市化水平低,備注：城市化水平=城鎮(zhèn)人口/總?cè)丝?三水人口較少，2010年常住人口62.26萬人，只占大佛山常住人口的8.66%，戶籍總?cè)丝?9.44萬人，城鎮(zhèn)人口約12.65萬人，城市化水平為32.07%，處于城市化中期階段初期，制約了三水的整體消費(fèi)力水平； 但接下來，三水城市化進(jìn)程將進(jìn)入加速發(fā)展階段。,今日三水中心城區(qū)發(fā)展緩慢,西南街道作為三水中心城區(qū)，目前主要依靠三水廣場

4、支撐整個中心城區(qū)的消費(fèi)，體量不足并定位中低端，制約消費(fèi)。 落后的城市配套是影響西南中心城區(qū)聚集力的主要原因,今日三水,人口少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢、產(chǎn)業(yè)不給力，嚴(yán)重制約房地產(chǎn)的發(fā)展，在政策調(diào)控下，三水房地產(chǎn)市場已進(jìn)入困局。若繼續(xù)保持這種“低效”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，可以預(yù)見未來3年三水的房地產(chǎn)市場只能做“困獸之斗”。,明日三水，能否破局？,明日三水儲蓄能量、孕育蛻變,根據(jù)“三二一”騰飛計(jì)劃，指利用三年時間，保持年均18.8%的增速，到2013年全區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1000億元。,三水區(qū)“十二五”規(guī)劃指標(biāo),雖然目前的三水經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較低，但近年三水的發(fā)展保持著快速的增長，根據(jù)“三二一”騰飛計(jì)劃，2013年三水全區(qū)GDP

5、將達(dá)到1000億元，即2010年禪城區(qū)GDP水平，第三產(chǎn)業(yè)、人均收入亦將保持快速增長。 未來三水區(qū)的經(jīng)濟(jì)將得到質(zhì)的飛躍，從根本上解決城市化動力不足的問題。,明日三水“產(chǎn)業(yè)新城、南國水都、廣佛肇綠芯”,三水將從下列幾方面得到發(fā)展： 交通體系進(jìn)一步得到完善 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級 城市發(fā)展布局更加明確,政府工作報告提出，未來5年，三水還將推進(jìn)塘西三期、三水二橋南引道延長線、永大線、興業(yè)路北延線、虹嶺路西延線、桃園路西延線、佛肇城軌及三水站、新汽車客運(yùn)站建設(shè)等工程。,清遠(yuǎn),西樵,廣州,佛山,江門,肇慶,通過交通線路的不斷完善，三水將會構(gòu)筑一個內(nèi)通外暢的交通路網(wǎng)新格局，并推動三水成為資金、人才樞紐中心。,明

6、日三水承擔(dān)廣佛肇交通樞紐中心作用,明日三水產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級,政府工作報告指出，到“十二五”期末，三水區(qū)基本形成珠三角地區(qū)重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地。未來5年三水努力引進(jìn)3家以上行業(yè)龍頭企業(yè)，實(shí)現(xiàn)光伏年產(chǎn)值超500億元。同時，加快汽車零部件、電子電器、機(jī)械裝備等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，努力在5年內(nèi)建成年產(chǎn)值超1500億元的先進(jìn)制造業(yè)集群。未來還要形成集食品飲料研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、包裝、檢測等于一體的完整產(chǎn)業(yè)鏈，打造年產(chǎn)值超500億元的世界級飲料生產(chǎn)基地。同時，使全區(qū)人才總量達(dá)到10萬人。,通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，三水將形成強(qiáng)力的核心競爭力，同時為三水區(qū)吸引大批人才，特別是工業(yè)發(fā)展所帶來的企業(yè)主、企業(yè)高管及普通員工，帶

7、動產(chǎn)業(yè)周邊配套設(shè)施的發(fā)展。,政府工作報告對“南國水都”“三水新城”建設(shè)給出了具體的方案。三水將成立專門的工作機(jī)構(gòu)，按照“一年完成規(guī)劃、三年完善基礎(chǔ)、五年呈現(xiàn)雛形”的目標(biāo)，在樂平以南、云東海以東、西南城區(qū)以北區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)三水新城建設(shè)，。,三水新城的具體范圍在三水二橋北引線以南、西南涌以西、云東海以東、廣三高速以北，近期規(guī)劃是12平方公里，會靠近城區(qū)建設(shè)，遠(yuǎn)期規(guī)劃是20多平方公里。,目前西南街道作為中心城區(qū)，由于城市基礎(chǔ)和空間制約，難以承載新一輪的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，未來將加快主城區(qū)“北拓”步伐，抓住佛山高新區(qū)調(diào)整和廣佛肇輕軌三水站建設(shè)的機(jī)遇，建設(shè)三水新城，吸引服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)的落戶，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)

8、展。,明日三水新城崛起,未來的三水,從城市定位發(fā)展方向角度：三水將打造成為廣東轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式先行區(qū)、珠三角宜業(yè)宜居綠色生態(tài)區(qū)和廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū),城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃角度：加強(qiáng)區(qū)域的空間布局優(yōu)化，奠定三水“廣佛肇”次中心的定位,從規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，到“十二五”期末，三水區(qū)基本形成珠三角地區(qū)重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地。,從城市交通規(guī)劃角度： 加強(qiáng)與廣佛中心區(qū)的交通聯(lián)系，加快佛山中心組團(tuán)至三水西南中心組團(tuán)的交通建設(shè)，提升城市發(fā)展空間和檔次。,“廣佛肇”次中心的城市定位，明確并快速落實(shí)的規(guī)劃建設(shè)，將令三水實(shí)現(xiàn)全方位高速發(fā)展,經(jīng)濟(jì)加速，將加快城市化的發(fā)展，為房地產(chǎn)帶來更多元化的發(fā)展,

9、城市化水平階段劃分,三水城市化剛進(jìn)入中期階段，城鎮(zhèn)人口將快速上升，并呈現(xiàn)明顯的農(nóng)村人口進(jìn)入城市的趨勢。城市消費(fèi)力大增，為房地產(chǎn)發(fā)展提供新的市場需求。 城市化進(jìn)程的加快，同時將擴(kuò)大城區(qū)范圍，形成多個中心。,廣三高速以北至環(huán)湖路片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2007-2020）,規(guī)劃面積11.52平方公里，規(guī)劃預(yù)測到2020年人口規(guī)模為20.4萬人。 定位為居住和商業(yè)混合，兼顧生態(tài)功能的綜合生活片區(qū)，承接中心城區(qū)的居住功能外溢及工業(yè)園區(qū)的居住需求 要求沿三水大道兩旁一線位置的地塊嚴(yán)格控制建設(shè)住宅區(qū)，突出商務(wù)功能，建設(shè)高檔次商貿(mào)、星級酒店等標(biāo)志性公共建筑，營造標(biāo)志性景觀區(qū)域。,中心向西、向北外拓,規(guī)劃面積11

10、.95平方公里，規(guī)劃預(yù)測到2020年人口規(guī)模為15萬人。 將作為中心城區(qū)的重要組成部分，營造以居住為主，工業(yè)為補(bǔ)充的功能片區(qū)。配套文化中心、圖書館、區(qū)行政辦公大樓、汽車站、萬人浴場。,河口片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2007-2020）,恒福廣場： 舊城區(qū)集合五星級酒店、商場、寫字樓和住宅的城市綜合體，建面15萬,三水廣場： 建面11萬，目前三水最成熟的商業(yè)中心,捷和廣場： 香港發(fā)展商，項(xiàng)目總建面約25萬，包括酒店、寫字樓、大型購物中心,河口板塊憑借其景觀、文化、政府部門配套，將發(fā)展成為西南區(qū)的大型居住片區(qū)； 而城北片區(qū)憑借交通樞紐、商貿(mào)配套，將發(fā)展成為三水的商貿(mào)中心，并憑借超前的規(guī)劃定位，將代言三水

11、未來。,本案位于三水新城，緊鄰城市都心，為住宅及商業(yè)都帶來了新的機(jī)遇，但對政府投入、輕軌建設(shè)、捷和廣場商業(yè)配套依賴大，不可預(yù)計(jì)因素較多，在樓市調(diào)控常態(tài)化下，降低風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠還是成敗的關(guān)鍵,住宅市場特征分析及價值研判,前提：降低風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠,特征一： 供過于求，大幅波動發(fā)展，需求被透支,發(fā)展初期容量有限，階段性供求波動明顯,成交量波動大，客戶需求不穩(wěn)定 05-09的三水：爆發(fā)性的改善需求遇上間斷性的市場供應(yīng)，供不應(yīng)求導(dǎo)致熱銷漲價 09-10年的三水：積累性的剛性需求遇上一盤供應(yīng)，成就時代城 需求容量有限，連續(xù)兩年的爆發(fā)性增長已提前透支市場需求，三水未來將呈現(xiàn)明顯的縮量趨勢

12、,數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯數(shù)據(jù)中心,面積：萬,面積：萬,均價：元/,均價：元/,限購以來市場瞬間萎縮,數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯數(shù)據(jù)中心,面積：萬,均價：元/,限購,國十條：提高首付,面積：萬,均價：元/,房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警,投資顯冷，但仍高于經(jīng)濟(jì)增速,警兆指標(biāo),三水房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的冷熱不均現(xiàn)象： 房地產(chǎn)處于起步階段，市場容量有限，房地產(chǎn)投資顯冷； 但從年度供應(yīng)及投資增長速度看，卻表現(xiàn)出與市場不符的熱度，呈現(xiàn)明顯的供大于求,特征二： 客戶受供求、市政規(guī)劃牽引，板塊遷移明顯,板塊變遷明顯，沒有明確的方向，缺乏真正的核心,云東海板塊,河口舊改板塊,江南新區(qū),西南涌板塊,城北板塊,往蘆苞、樂平,往禪城、廣州,往南海

13、，高明,往肇慶,本案,中心城區(qū),中心城區(qū),日美名軒,山水一品,恒福廣場,在售項(xiàng)目分布,中心城區(qū),斷 層,西南涌板塊,東海藍(lán)灣,雅居樂花園,奧園,在售項(xiàng)目分布,西南涌板塊,沙頭片,云東海板塊,創(chuàng)鴻 林海尚都,綠湖 愛倫堡,在售洋房項(xiàng)目分布,堅(jiān)美 森林湖,云東海板塊,河口舊改板塊,北江 明珠,明珠灣,頤澳灣,譽(yù)海 尚城,時代城,在售預(yù)售項(xiàng)目分布,河口舊改板塊,已售罄,江南新區(qū),欣園,花 園 洋 房,預(yù)售項(xiàng)目分布,江南新區(qū),恒福興達(dá)地塊,融創(chuàng)、博納地塊,捷和廣場,2011年11月出讓地塊,南豐大道,本案,廣三高速,三盈桃園商貿(mào)地塊,雅居樂 3地塊,2011年11月雅居樂東側(cè)出讓 地塊,城北板塊,城北

14、板塊,三水西南房地產(chǎn)市場板塊變遷,？,河口,？,城北,居住中心轉(zhuǎn)移，沒有一個真正意義居住的中心。 各個板塊供應(yīng)量有限，板塊持續(xù)力有限，客戶為置業(yè)“被迫”遷至另一板塊； 客戶游離，受各板塊項(xiàng)目概念的炒作、政府規(guī)劃概念的疏導(dǎo)，政策調(diào)控的影響，不成熟的置業(yè)觀念讓他們奔走各版塊間，并未真正認(rèn)識“房子的真正價值”,使用價值,房子的基本構(gòu)造能充分滿足各類基本居住需求的價值，如：生活、學(xué)習(xí)、工作等,市場價值,抗跌性強(qiáng)，資產(chǎn)安全有保障，購買風(fēng)險小,身份價值,除了居住功能，房子也是體現(xiàn)業(yè)主社會地位的“身外物”之一,投資價值,能隨時間的推移而升值，由房子的地段、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、檔次等方面決定,重新定義房子的價值,改善

15、價值,通過購置中高檔的住房，滿足改善居住的需求,在房地產(chǎn)發(fā)展未成熟，購房觀念薄弱的情況下，可以靠炒作占領(lǐng)市場，但隨著市場逐漸成熟，形勢嚴(yán)峻的情況下，必須為客戶還原房子真正的價值體系,注： 使用價值主要從配套及居住特性方面體現(xiàn)；改善價值主要體現(xiàn)居住的便利性及舒適性，可從項(xiàng)目的園林、環(huán)境資源、戶型、項(xiàng)目檔次等方面顯現(xiàn)；市場價值主要從項(xiàng)目的抗跌能力方面體現(xiàn)；投資價值主要從項(xiàng)目的升值能力體現(xiàn)；身份價值主要從項(xiàng)目形象檔次體現(xiàn)。10分為滿分，個盤分值為相對值。,在售項(xiàng)目主要依靠炒熱房子的某一價值而熱銷，整體綜合價值較低 中心城區(qū)供應(yīng)少，大部分項(xiàng)目缺乏配套，普遍使用價值不高，而改善價值也因此受到影響，整體水

16、平不高； 受調(diào)控影響，多個項(xiàng)目的價格下調(diào)明顯，市場價值受損，而投資價值更是無從談起。,本案緊鄰捷和廣場城市綜合體、新汽車站，廣佛輕軌站，在未來城市中心占據(jù)有利地位，具有較高的使用價值、改善價值、市場價值及投資價值，綜合價值高，將能滿足城市向上階層、一直未被滿足的舊城改善型客戶，及投資城市未來客戶的需求,特征三： 未來競爭加劇，中高端，中大積項(xiàng)目扎堆,09年以前西南購房客戶多為首改型客戶，需求產(chǎn)品以111130為主但隨著樓價的持續(xù)攀升及政策對高端項(xiàng)目的調(diào)控，客戶需求面積縮小，以91110為主，并激發(fā)剛需客戶的需求。,受價格及政策影響，三水供求面積有向下走趨勢,90110三房單位為主，70-90比

17、例逐漸上升,數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯數(shù)據(jù)中心（統(tǒng)計(jì)范圍為2010年2011年8月取得預(yù)售項(xiàng)目，已合并）,數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯數(shù)據(jù)中心（統(tǒng)計(jì)范圍為2010年2011年8月取得預(yù)售項(xiàng)目，已合并）,總價4080萬元、均價50007000元/為西南絕對主力,存量26.61萬，17.58萬為110以上大積產(chǎn)品，18.6萬定位中高端,網(wǎng)簽更新至 2011年10月,未來1-3年新增供應(yīng)中高端大積產(chǎn)品扎堆供應(yīng),潛在競爭項(xiàng)目土地成本普遍超2000元/,捷和廣場,產(chǎn)品面積以110-200為主,爆發(fā)性的供應(yīng)遇上平緩的市場需求，呈現(xiàn)明顯的供大過于求，在新增人口、流動人口增速不足的情況下，市場下滑成必然 未來城市最大的機(jī)遇在輕軌的拉動

18、，工業(yè)的拉動，城市化的推進(jìn)，80-90人口成為主力購房人群。但未來中高端、大積產(chǎn)品扎堆供應(yīng)，供需矛盾突出，市場容量受到更大的挑戰(zhàn)； 板塊內(nèi)捷和廣場將網(wǎng)羅三水及周邊高端客戶，本案難以超越。,避鋒芒！ 把握市場機(jī)遇，吸引因城市崛起而集聚的城市新興力量：中端投資客、工業(yè)園中堅(jiān)階層、城市向上拼搏階層,本案最佳入市時機(jī)可選擇承接中心城區(qū)與西南涌板塊的后市空缺，與捷和廣場首期大積產(chǎn)品銷售高峰，板塊城市價值凸現(xiàn)時，即2013年初至年中入市。,本案客戶定位以剛需客戶為主，投資客及改善型客戶做補(bǔ)充 產(chǎn)品以90小三房為主，其次為7080的二房產(chǎn)品，可再規(guī)劃少量90-110中心園景產(chǎn)品 同時為充分挖掘城北商貿(mào)中心的

19、價值，應(yīng)規(guī)劃部分商業(yè)物業(yè)與公寓產(chǎn)品。,本案價值,改善價值：110以上三、四房 投資價值：商業(yè) 使用價值：70-90二、三房,制約因素,90/70 限購,競爭壓力,中高端110以上產(chǎn)品扎堆,住宅市場定位,商業(yè)市場特征分析及價值研判,前提：降低風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠,本案的商業(yè)價值？,價值,與住宅相比，各類商業(yè)物業(yè)的價格？,價格,地段,本案位于三水新城，占盡未來交通、配套、政府投入最優(yōu)資源，但需時間積累,人流,作為交通樞紐中心及重要的居住、商務(wù)板塊，未來人流充足且類型豐富，輻射力強(qiáng),市場,三水商業(yè)還處于起步階段，而經(jīng)濟(jì)即將步入快速發(fā)展的階段，城市化加快、產(chǎn)業(yè)細(xì)分及人口集聚都為商業(yè)市場帶來了多元化

20、的發(fā)展機(jī)遇，限購下更是解決資金出路的有效途徑,三水未來商業(yè)發(fā)展空間大，本案商業(yè)價值突出，應(yīng)充分挖掘?yàn)轫?xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大的價值。,寫 字 樓,酒 店,公 寓,購 物 中 心,寫字樓可行性研判,三水寫字樓發(fā)展正處于從第一代向第二代升級中,寫字樓向前發(fā)展的動力主要是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及行業(yè)的細(xì)分，需求由早期的國企向服務(wù)型衍生企業(yè)，到總部企業(yè)發(fā)展，在辦公環(huán)境上要求便捷與舒適，因此寫字樓普遍選址于商務(wù)中心或交通樞紐中心。,主要以商品房辦公為主，專業(yè)寫字樓形態(tài)開始出現(xiàn),形態(tài)：三水寫字樓現(xiàn)時更多存在于商品房內(nèi)，在2009年開始有金盛大廈、三水廣場商務(wù)大廈、花園酒店商務(wù)大廈等獨(dú)立的商務(wù)寫字樓項(xiàng)目。 分布：目前三水的寫字樓還

21、是處于城市核心區(qū)，周邊交通便利且商業(yè)配套完善。,本案,三水廣場商務(wù)大廈,花園酒店商務(wù)大廈,全信商務(wù)大廈,捷和廣場,租金與禪桂舊式寫字樓租金相當(dāng)，但出租率偏低,租金均價：三水獨(dú)立寫字樓項(xiàng)目的租金同禪桂乙級寫字樓租金持平 出 租 率：三水寫字樓的出租率在50%-70%之間，空置率較高,二手售價比住宅高約10-18%,花園酒店商務(wù)大廈與三水廣場雙城廣場成為三水首批獨(dú)立商務(wù)寫字樓，商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品與住宅對比有更高的投資回報，投資者更喜愛投資商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品。 2009年三水住宅成交均價在4653元/平方米，而寫字樓成交均價在5500元/平方米，對比住宅售價溢價18.2%。,三水花園酒店商務(wù)大廈,地 址：三

22、水廣海大道中39號 占地面積：1346平方米 建筑面積：2萬平方米 總 層 數(shù)：6-16層 開盤時間：2009年5月 主力戶型：寫字樓54-250平方米 出 租 率：45% 目前租金：34元/平米月 管 理 費(fèi)：7.8元/ 在售價格：約9500元/平方米（開賣價格6000元/平方米） 簡介： 三水花園酒店商務(wù)大廈是三水商務(wù)辦公的首選，周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，目前已有中國平安、馬來西亞成功環(huán)保工程（佛山）有限公司、韓國科德、新金葉等紛紛進(jìn)駐三水花園酒店商務(wù)大廈。 目前因停車位不足，租金及出租率受影響，新的可容納1000輛車的停車場正在建設(shè)中。,三水廣場雙城寫字樓,地 址：三水廣場 建筑面積：1萬平方米

23、 總 層 數(shù)：1-16層 開盤時間：2009年5月 主力戶型：寫字樓60-300（平層）、500平方米（復(fù)式） 出租率：60% 目前租金：45元/平米月 管 理 費(fèi)：5元/平方米 在售價格：約7500元/平方米（開賣價格5000元/平方米） 簡介： 目前進(jìn)駐辦公的企業(yè)以房地產(chǎn)企業(yè)、金融保險企業(yè)為主,未來可預(yù)見新增供應(yīng)約5萬，主要集中在2012年后供應(yīng),市場飽和度研判,第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值/地區(qū)生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量/城市從業(yè)人口總數(shù)，即第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的升幅第三產(chǎn)業(yè)人口的增長 根據(jù)： 根據(jù)“十二五”規(guī)劃預(yù)測三水第三產(chǎn)業(yè)增加值平均每年增長25%。 2010年三水寫字樓存量約4.5 萬，租售率約60%。

24、 根據(jù)我國寫字樓建筑標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，我國寫字樓人均辦公面積不得少于10（套內(nèi)面積），換算建筑面積計(jì)算約20。 三水目前寫字樓辦公人數(shù)： 2010年三水寫字樓存量4.5萬 出租率60% 人均辦公面積20 =1350人 三水2015年寫字樓市場容量： 2015年佛山寫字樓辦公人數(shù)1350人 （1 + 25%） 人均辦公面積20 0.6（出租率） = 13.7萬 2015年寫字樓建筑面積13.7萬 - 2010年寫字樓存量面積4.5萬 = 9.2萬（建筑面積）,依此類推： 若新增供應(yīng)約5萬 ，2013前供需基本平衡，2014年需求缺口約1.5萬，2015年4.2萬,5,三水未來城市北托，項(xiàng)目位置成為三水新

25、城的核心位置，交通便捷，地段優(yōu)勢突出，具有發(fā)展寫字樓的先天條件 2. 但短期內(nèi)三水寫字樓需求少，出租率低的現(xiàn)狀仍難以改變，到2015年在可預(yù)見新增情況下市場需求缺口也僅4.2萬，市場承接力不足。,本案興建寫字樓具有較大的消化風(fēng)險，不建議采用,寫字樓可行性分析：,公寓可行性研判,位于中心區(qū)，與寫字樓組合發(fā)展，成為主要投資型物業(yè),三水目前還沒有獨(dú)立的公寓項(xiàng)目，三水廣場、全信商務(wù)大廈均屬于集辦公、居住于一體的商業(yè)項(xiàng)目，未來僅有花園酒店有獨(dú)立的公寓項(xiàng)目。 交通：三水公寓項(xiàng)目分布在城區(qū)核心商業(yè)區(qū)中，周邊均會有便捷的交通路網(wǎng)。 物管：目前三水公寓僅是提供簡單的物管功能，物管水平相對禪桂公寓項(xiàng)目較差 裝修：

26、三水公寓項(xiàng)目一般會有簡單裝修，而豪華裝修與送家電暫未出現(xiàn)。,與住宅均價相近，但抗跌能力強(qiáng)，消化速度快,三水開始出現(xiàn)獨(dú)立的公寓項(xiàng)目，細(xì)分為商業(yè)辦公和純居住性質(zhì)的公寓。 由于投資門檻低，市場項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了較好的銷售與售價,租金較高，特別是商務(wù)中心公寓，市場需求大,租金均價：三水目前公寓的租金與禪桂公寓租金基本持平，三水的公寓有一定的投資價值。 出 租 率：三水公寓經(jīng)歷2年發(fā)展，目前出租率在50%左右，與三水的經(jīng)濟(jì)環(huán)境相比，出租率相對較高。 公寓性質(zhì)：目前三水還沒有獨(dú)立公寓項(xiàng)目，商住辦公功能的公寓項(xiàng)目成為三水主流。,未來供應(yīng)增加，但錯峰入市,1.三水第二、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，將吸引大批私營企業(yè)主、商務(wù)、

27、度假及企業(yè)外來中高端管理層暫住三水，本案臨近荷花世界，樂平、蘆苞等工業(yè)園區(qū)，未來周邊配套完善交通便利，具有較大的中心集聚能力 2.公寓產(chǎn)品宜商宜居，投資門檻低，更不受限購政策影響，自由度高，成為城市化快速推進(jìn)的投資熱門，消化速度快，能實(shí)現(xiàn)較好的資金收益。 3.三水公寓發(fā)展形態(tài)還較為落后，還有較高的升級潛力。,本案興建公寓可行，可考慮引入酒店管理提高競爭力，但因產(chǎn)品分割較小，體量應(yīng)控制在3萬左右,公寓可行性分析,酒店可行性研判,三水酒店在旅游業(yè)的帶動下發(fā)展蓬勃,千葉度假酒店,金太陽酒店,荷花三通酒店,世紀(jì)皇庭酒店,花園酒店,柏寧山莊酒店 三水廣海酒店 健力寶山莊,前途商務(wù)酒店,君悅酒店,綠湖溫泉

28、度假酒店,三水賓館,寶盈假日酒店,藍(lán)湖生態(tài)休閑酒店,本案,恒益酒店,分布：主要集中在荷花世界、云東海及西南中心區(qū) 檔次：四星級以上酒店為主，包括2家5星級酒店，及5家休閑度假酒店 功能：三水酒店已相對成熟，并且主要承擔(dān)度假及娛樂休閑功能，滿足度假、商務(wù)、市民會友休閑的需求,房價：目前三水酒店房價平日均價在200-400之間，節(jié)假日房價在300-500之間 星級：三水的4星級酒店大量扎堆，僅有2家5星級酒店，但休閑娛樂型酒店同樣占據(jù)一定比例 品牌：三水目前沒有國際知名品牌酒店項(xiàng)目，還是屬于本地酒店打造的星級酒店品牌為主,以本地高星級酒店為主,三水目前已有大量的4星級酒店密集分布在市區(qū)及周邊旅游風(fēng)

29、景區(qū)，多為旅游團(tuán)的入住客戶為主。競爭較大，且存在較大的季節(jié)性。 酒店的建筑成本與經(jīng)營成本巨大，且回收期一般在8-10年，不附合本案快速回籠資金的原則。 三水及周邊居民生活節(jié)奏慢且喜歡聚餐聚會，對飲食、娛樂業(yè)需求大，本案臨近荷花世界，未來周邊配套完善，區(qū)位優(yōu)勢明顯，可錯位競爭發(fā)展特色餐飲娛樂業(yè)。,本項(xiàng)目興建普通星級酒店有一定的風(fēng)險，可向特色餐飲娛樂型酒店發(fā)展,酒店可行性分析：,購物中心可行性研判,西南人口少，板塊多而分散，購物中心發(fā)展形態(tài)落后,購物中心發(fā)展離不開居民的消費(fèi)水平提高，在滿足了基本的購物需求后，人民將往更高的層次去追求。檔次、品牌、環(huán)境成為購物中心發(fā)展的動力。,主要形成了兩大商圈，分

30、別各據(jù)新舊商圈,三水廣場商圈,文峰路商圈,三水歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，從西南影院的崛起到目前的三水廣場，在品牌房地產(chǎn)的進(jìn)駐與推動下，三水已經(jīng)形成三水廣場商圈和西影商圈，兩大商圈錯位發(fā)展并相互協(xié)同發(fā)展，目前三水商業(yè)已輻射至肇慶、四會、獅山、清遠(yuǎn)等地。,本案,出 租 率：三水現(xiàn)有的購物中心出租率在9成以上 轉(zhuǎn) 手 率：目前三水3大商業(yè)體項(xiàng)目的轉(zhuǎn)手率低，商家基本穩(wěn)定 經(jīng)營方式：三水廣場采用統(tǒng)一經(jīng)營方式，只租不售通過統(tǒng)一經(jīng)營管理使得整體商業(yè)氣氛良好，其余的商業(yè)城與潮立方采用的是銷售方式，產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一使得這兩個項(xiàng)目經(jīng)營上出現(xiàn)問題。,出租率高，轉(zhuǎn)手率低,租金：三水商業(yè)在近幾年的發(fā)展迅速，租金也隨之攀升，在購物中心首層

31、的租金一般在200-300元/平方米，二層租金150-230元/平方米 體量：三水的商業(yè)項(xiàng)目體量較大，5-8萬平方米，而特色精品購物中心在1萬平方米左右。 定位：憑借三水的地理優(yōu)勢與完善的交通路網(wǎng)，三水購物中心定位在區(qū)域以上。,租金水平較高,檔 次：三水購物中心目前檔次基本在中等檔次，三水廣場因有先進(jìn)的招商與管理模式，檔次較高。 客戶群：目前三水各大購物中心均以年輕消費(fèi)人群為主，中青人群為附。 品 牌：目前的品牌進(jìn)駐可以看出，三水目前的品牌均以大眾化消費(fèi)品牌為主。,主要滿足市民日常大眾消費(fèi)為主，高端、特色消費(fèi)少,三水商業(yè)城 項(xiàng)目規(guī)模：占地2萬平米，建筑面積5.5萬平米 開業(yè)時間：1996年 租

32、 金：首層30元/平米月 出 租 率：20% 經(jīng)營狀況：只有肉菜市場和一樓的鋪位尚在營業(yè),樓上的數(shù)百個鋪位全部荒廢 簡介 商業(yè)城在建成初期，曾經(jīng)是三水最旺的商業(yè)中心之一，有大水車娛樂城、保齡球場、電子游戲等娛樂項(xiàng)目,還有各類商家。由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃布局,鋪位銷售參差不齊,加上前期沒有規(guī)劃好,各個商鋪各自為戰(zhàn),整個局面有點(diǎn)混亂。如今，商業(yè)城整體破舊不堪,被市民稱為三水最大的“爛尾樓”。 近年商業(yè)城計(jì)劃進(jìn)行整體改造，參照三水廣場的模式,發(fā)展為集購物、娛樂、休閑于一體的商業(yè)中心,但主要面向中低檔消費(fèi)群體。,潮立方 項(xiàng)目規(guī)模：共為三層，建筑面積高達(dá)9420 開業(yè)時間：2009年初 租 金：首層200-

33、350元/平方米/月，二層70-150元/平方米/月 商鋪面積：10-50 出租率：約70% 特色商鋪：5D影院體驗(yàn) 市場定位：三水首個同時也是最大的潮主題商場 經(jīng)營狀況：重點(diǎn)面向三水年輕人，場內(nèi)規(guī)劃布局較規(guī)整，但是招商與管理上出現(xiàn)雜亂情況，購物環(huán)境較一般通道狹窄燈光較暗。 簡介 潮立方雖然地處商業(yè)旺地，與三水廣場僅一路之遙，但是商場仍然出現(xiàn)人氣不足、經(jīng)營不善等問題。歸因?yàn)樯虉鲩_業(yè)初沒有足夠的宣傳攻勢，市場認(rèn)知度不足。消費(fèi)群體定位為追逐潮流學(xué)生、青年，而場內(nèi)同質(zhì)化競爭狀況嚴(yán)重，商品檔次低、質(zhì)量差、價格高，消費(fèi)者更傾向于到如西影等老城區(qū)購物消費(fèi)。,三水廣場 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積近8萬平方米 入市

34、時間：2005年9月 租金：首層：300元/，二層：230元/，三層：170元/ 商鋪面積：二期70-80 出租率：100% 進(jìn)駐品牌：新大新百貨，卜蜂蓮花，屈臣氏，肯德基，大地電影院等 市場定位：大型綜合式購物商廈 簡介 三水廣場以時尚新穎為特點(diǎn)，目標(biāo)客戶群則以三水市區(qū)家庭為主體，為消費(fèi)者提供休閑、美容、娛樂、餐飲等服務(wù)，表現(xiàn)出對經(jīng)濟(jì)性和購物樂趣的并存追求。 通過大型商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，零售巨頭商家的入駐，全新商業(yè)購物模式的產(chǎn)生，三水未來的新商業(yè)中心隨著三水廣場的建設(shè)而轉(zhuǎn)移。,恒福廣場 項(xiàng)目規(guī)模：共三層，建筑面積5萬平方米 開業(yè)時間：2011年12月 租 金：負(fù)一層：200-250元/平米/月，

35、兩年合同期每年租金10%增長 首層：300-350元/平方米/月，兩年合同期每年租金10%增長 商鋪面積：20 -86 招商情況：大潤發(fā)、屈臣氏、艾哲、周大福、埃迪達(dá)斯、紅蜻蜓已簽約 市場定位：三水第一商圈，首席商業(yè)地標(biāo) 經(jīng)營方式： 商場只租不賣，副一層商鋪面積約60方/間，租金在250元/平方米，入場費(fèi)2萬元/間，且收取店慶費(fèi)。首年不收店慶費(fèi),第二年開始收6000/年/間,三水商業(yè)輻射范圍目前已擴(kuò)張到肇慶、四會、獅山等周邊城市，購物氛圍濃郁。但未來隨著周邊城市商業(yè)配套的完善，三水購物消費(fèi)仍將以本地消費(fèi)為主； 西南城市化進(jìn)程的推進(jìn)有利于吸引更多鎮(zhèn)街客戶的消費(fèi)，有一定的發(fā)展?jié)摿Γ?但購物中心招商

36、運(yùn)營難度大，培育時間長，未來本案更受到捷和廣場的直接沖擊，風(fēng)險大。,本案設(shè)置購物中心有一定的風(fēng)險，不建議興建,購物中心可行性分析：,臨街商鋪可行性研判,臨街商業(yè),文峰路,健力寶路,張邊路,德興路,同福路,三水臨街商鋪主要集中在文峰路、健力寶路、德興路、同福路、張邊路、新華路。 臨街商鋪主要是生活配套型商家為主，部分為餐飲商家。,本案,臨街商業(yè)租金售價高，市場供應(yīng)缺乏,目前三水臨街商鋪的租金在35-80元/平方米之間，在商業(yè)繁花地段臨街商鋪?zhàn)饨?00-380元/平方米之間。 臨街商鋪經(jīng)營狀態(tài)良好，出租率高且轉(zhuǎn)手率低。市面一手供應(yīng)主要以樓盤底商為主，非主干道旁，售價普遍在1-1.3萬元/,雅居樂商

37、鋪：均價10300元/ 奧林匹克花園商鋪：均價12000-15000元/ 林海尚都商鋪：均價15000元/,本案位于南豐大道旁，更臨近捷和廣場高端商住區(qū)，地段價值高，在市場供不應(yīng)求的情況下，將能實(shí)現(xiàn)較高的價值。,本項(xiàng)目設(shè)置臨街商鋪價值高，應(yīng)做到規(guī)劃面積最大化。,商業(yè)業(yè)態(tài)初判,街鋪成本及運(yùn)營難度最低，而利潤值及回收速度最理想，規(guī)劃面積應(yīng)最大化 公寓對于資金的回收也有較好的效果，但作為新興業(yè)態(tài)為降低風(fēng)險，應(yīng)以控制體量,項(xiàng)目產(chǎn)品、規(guī)劃定位,宏觀環(huán)境,三水區(qū)房地產(chǎn)四大關(guān)鍵詞,地價高漲，高端頻現(xiàn),容量有限，供應(yīng)劇增,成交萎縮，價格暴跌,同質(zhì)競爭，群雄并起,一、項(xiàng)目屬性,項(xiàng)目指標(biāo),南豐大道,捷和廣場,總用

38、地面積：13.9萬平方米 居住用地面積：11.4萬平方米 建筑密度：25% （按居住用地） 容積率： 2.5（按居住用地） 綠地率：35% 建筑層數(shù)： 20 90/70限制：需要執(zhí)行,地塊平整、但分布零散、形狀不規(guī)則，規(guī)劃難度較大，受90/70及限高影響,地塊前景,商貿(mào)中心,居住文化 中心,地塊屬于政府規(guī)劃商貿(mào)中心，未來將享受完善的商業(yè)配套。,103,地塊周邊是廠房和自然村落，現(xiàn)狀一片荒蕪，環(huán)境一般,本案,東南向,北向,東向,西向,項(xiàng)目四至,交通道路,本案,南豐大道,廣三高速,廣佛肇輕軌,路網(wǎng)通達(dá)性較好，臨近廣佛肇輕軌線，成為影響項(xiàng)目價值的關(guān)鍵,三水北站,城際輕軌,105,從項(xiàng)目的SWOT分析

39、來看，充分規(guī)避開發(fā)風(fēng)險，如區(qū)域產(chǎn)品開發(fā)形成間隔，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金是項(xiàng)目前期規(guī)劃思考的首要前提。,南豐大道沿線，臨近廣三高速，交通便捷； 緊挨南豐大道，項(xiàng)目昭示性強(qiáng)； 項(xiàng)目總建規(guī)模達(dá)到28萬，規(guī)模優(yōu)勢明顯； 沒有具體商業(yè)規(guī)限指標(biāo)，可最大價值化自由調(diào)整。,地塊零散，且不夠方正，不利于整體規(guī)劃； 項(xiàng)目周邊環(huán)境較為落后，影響項(xiàng)目形象檔次； 靠近主干道，污染及噪音影響較大； 板塊房地產(chǎn)處于初級階段，區(qū)域認(rèn)同度低，,毗鄰廣佛肇城際輕軌，并位于規(guī)劃的商貿(mào)中心區(qū)域，未來升值潛力無限； 與捷和廣場商業(yè)配套形成互補(bǔ)，提升片區(qū)檔次和熱度。,S,w,0,T,周邊配套規(guī)劃未落到實(shí)處，成為競爭板塊搶奪客源的重要因素； 西

40、南街道中心城區(qū)和舊改供應(yīng)充足，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)域競爭激烈； 與捷和廣場形成直接競爭，對比整體規(guī)劃和社區(qū)配套，本案不占優(yōu)。,劣勢優(yōu)勢,規(guī)劃條件限制 周邊環(huán)境制約 產(chǎn)品同質(zhì)嚴(yán)重,打造豪宅產(chǎn)品具有一定困難， 風(fēng)險過高，難以錯位市場競爭！,二、項(xiàng)目物業(yè)定位,市場長期處于激烈競爭狀態(tài)，供應(yīng)產(chǎn)品鏈豐富，不存在空白點(diǎn)！,供應(yīng)量,消化量,成業(yè)匯景園 海畔名苑 千葉花園 恒達(dá)花園 綠湖城市 東海藍(lán)灣 綠湖城市花園 綠湖愛倫堡,時代城 山水一品 明珠灣 雅居樂花園 奧林匹克花園 創(chuàng)鴻林海尚都 東海藍(lán)灣 麗日堅(jiān)美森林湖 綠湖愛倫堡,東海藍(lán)灣 雅居樂花園 奧林匹克花園 山水一品 明珠灣 時代城 北江明珠 譽(yù)海尚城

41、日美名軒,50萬,56萬,34萬,29萬,71萬,82萬,81萬,87萬,47萬,2011年（1-10月）,2010年,2009年,2008年,2007年,66萬,雅居樂花園 麗日堅(jiān)美森林湖綠湖愛倫堡 東海藍(lán)灣,御江南 奧林匹克花園 創(chuàng)鴻林海尚都 雅居樂花園 麗日堅(jiān)美森林湖綠湖愛倫堡 東海藍(lán)灣 海畔名苑,經(jīng)過近年西南房地產(chǎn)高速發(fā)展，本地有經(jīng)濟(jì)實(shí)力改善居住客戶換房群體基本消化完畢，未來市場需求逐漸演變。村民進(jìn)城、外地購房及年輕化置業(yè)群體占主導(dǎo)。,傳統(tǒng)“住大屋”習(xí)慣已改變，緊湊型三房需求成為市場主流，面積需求由于歷年價格上漲不斷壓縮。,高總價 低品質(zhì) 客戶避免選擇,高總價 高品質(zhì) 客戶數(shù)量較少,低

42、總價 低品質(zhì) 客戶數(shù)量較少,低總價 高品質(zhì) 客戶數(shù)量較多,產(chǎn)品被淘汰,競爭白熱化,以鎮(zhèn)街項(xiàng)目為主,競爭一般,競爭策略落地：通過控制總價擴(kuò)大客戶范圍，項(xiàng)目打造精品品質(zhì)形象，打動購房客戶,應(yīng)對競爭需要有效的市場區(qū)隔 滿足客群一次物業(yè)價值的創(chuàng)新 市場空白一種全新的物業(yè)形態(tài),一種全新物業(yè)形態(tài)刺激消費(fèi)者需求欲望！,經(jīng)過由2007年開始樓市爆發(fā)式持續(xù)4年發(fā)展，三水區(qū)各類型住宅，低、中、高端物業(yè)皆有。,賣點(diǎn)一：北部新城，城市未來新中心,北部新城作為市級新區(qū)概念，高規(guī)劃起點(diǎn)成為區(qū)別于其他新區(qū)的根本。城市新中心即將拉開序幕，未來5年內(nèi)北區(qū)將有可能進(jìn)入一個快速發(fā)展的價值通道。,賣點(diǎn)二：掌握城市最重要的交通動脈，價

43、值無限,擁有廣佛肇輕軌線，城市最重要的交通客運(yùn)汽車站近在咫尺，發(fā)展機(jī)遇得天獨(dú)厚。,三水 北站,廣佛肇輕軌,賣點(diǎn)三：毗鄰28萬方綜合體，站在巨人肩膀上,項(xiàng)目毗鄰的捷和廣場將建設(shè)高端高層住宅、酒店、寫字樓以及大型商場于一體的近26萬方城市綜合體，為項(xiàng)目片區(qū)打造打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)條件！,戰(zhàn) 略 目 標(biāo),錯位捷和廣場的競爭，借勢而上,打造具有特色的物業(yè)價值標(biāo)桿 從而實(shí)現(xiàn)匯銀品牌與利潤快速回收的全面共贏,發(fā)展策略項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃構(gòu)建,研判：以上四大戰(zhàn)略要素是本項(xiàng)目發(fā)揮優(yōu)勢、規(guī)避風(fēng)險與提升效益的核心所在。,禪城、南海,廣州,西南街道,金本,樂平,蘆苞,客戶所在區(qū)域,20分鐘生活圈,40分鐘生活圈,1小時生活圈,主

44、攻區(qū)域,次攻區(qū)域,游離區(qū)域,小塘,肇慶端州、高新區(qū),片區(qū)及項(xiàng)目對應(yīng)的客戶層次,立足當(dāng)?shù)?0-90年代間首次置業(yè)群體，吸納周邊外來商務(wù)需求及投資客戶 追求時尚化、特色生活的群體 農(nóng)村進(jìn)城的年輕群體 公務(wù)員、教師 中層管理、中級技術(shù)層的商務(wù)性需求 桂城、禪城周邊投資者,客戶特征,普遍擁有較高文化背景； 有極強(qiáng)精英意識，發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)頭腦； 喜好城市生活的舒適與便利 睿智的思想以及獨(dú)特的價值觀與消費(fèi)觀。,追求健康、特色、精致生活 樂意追求潮、新鮮事物 便捷的購物生活 追求繁華城市居住氛圍 喜歡接觸新鮮事物,客戶特征,對所在城市的事業(yè)歸屬感 事業(yè)朋友圈子交往的方便 更遠(yuǎn)距離出行的方便 具有更寬闊的視野 嗅

45、覺敏銳，投資意識強(qiáng)烈,客戶特征,項(xiàng)目市場定位: 滿足社會中堅(jiān)居住需求 北部新城28萬國際級活力生活聯(lián)合體,項(xiàng)目核心定位,北部新城國際級活力生活聯(lián)合體,新城地段,概念高度,組合產(chǎn)品形態(tài),城市中堅(jiān)群體,項(xiàng)目規(guī)模 總占地面積：139000,項(xiàng)目具有一定規(guī)模 按常規(guī)方法初算，將產(chǎn)生2000多戶(八千人口)社區(qū)規(guī)模，相當(dāng)于居住小區(qū)級(中大型樓盤)規(guī)模,項(xiàng)目開發(fā)限制條件 指標(biāo)要求中，建筑限高要求，9070新政指標(biāo)要求 用地性質(zhì)中，無商業(yè)指標(biāo)要求，可適當(dāng)考慮增加商用物業(yè)的開發(fā) 用地現(xiàn)狀中，地塊分布零散,項(xiàng)目開發(fā)空間大 不理于整體規(guī)劃 物業(yè)類型限制高,用地條件,產(chǎn)品建議前提,滿足客戶需求,規(guī)避市場競爭,滿足地塊條件,建議一：避免與捷和廣場產(chǎn)品的直接競爭，從戶型結(jié)構(gòu)上，最大化滿足客戶需求； 建議二：從地塊自身?xiàng)l件出發(fā)并結(jié)合自身特性，完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作； 建議三：通過豐富、優(yōu)質(zhì)、特色的規(guī)劃