CH5-第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念.ppt

1、,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道,視頻：中國房地產(chǎn)的SWTO分析,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,十八大民生圖解：房改這十年,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,十八大民生圖解：房價,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,十八大民生圖解：房價之在漲與控之間,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,十八大民生圖解：房價之收入與房價之間,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,十八大民生圖解：房價之當(dāng)房子成為資產(chǎn),個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概

2、念,十八大民生圖解：房價之房價的構(gòu)成,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,十八大民生圖解：房價之別國的房子貴嗎,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,十八大民生圖解：地產(chǎn)業(yè),個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,十八大民生圖解：保障房,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,十八大民生圖解：愛與怕,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,十八大民生圖解：愛與怕,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,十八大民生圖解：官方說,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念

3、,十八大民生圖解：走向哪里？,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,一、房地產(chǎn)投資的意義,1、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟活動。 分析：房地產(chǎn)投資是地產(chǎn)投資和房產(chǎn)投資的總稱。在房地產(chǎn)投資中，地產(chǎn)是第一性的，而房產(chǎn)是第二性的。這并不單單是因為房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連接在一起，房依地建，地也為房載，是房地不可分離性在物質(zhì)形態(tài)上的反映，在法律上也同時獲得了房產(chǎn)的所有權(quán)及占用土地的使用權(quán)。在經(jīng)濟上，房價也是地價的折射反映。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,問：買房為了什么？樂居常州.flv3分

4、鐘,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,寓言故事：籠中之鷹,曾經(jīng)在一個巨大的鳥籠里面，我說它巨大，是因為這個鳥籠子是養(yǎng)老鷹的。養(yǎng)了這么一只老鷹，從小長大就一直在這個籠子里活著，有一天這個老鷹的籠子不知怎么地破了，這只鷹就飛出去了，很多人就想趕緊把這只老鷹給捉回來，就擔(dān)心說這個“海闊憑魚躍，天高任鳥飛”，這個鷹飛出去了，它就肯定飛走了，飛遠了。但是這個很有經(jīng)驗的管理者，動物員的管理者說：你不用擔(dān)心，它飛不遠，為什么呢？因為這小子它只會打圈，結(jié)果人們發(fā)現(xiàn)呢，確實這只鷹還就跟圍在那個籠子里時一樣，一圈一圈地在那很費勁地往外飛，很容易地就又被捉回來了。為什么呢？它有一個思維定式，

5、從小只會沿著這個鳥籠飛所以它一直有一個思維定式，這個思維定式就是它不會飛直線。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,我們這些買房子的人，也有一種思維定式，一般首先考慮的是這個房子好不好住，適不適合我住，其實買房最重要的是，不是適不適合你住，而是它是不是一個優(yōu)良的資產(chǎn)，當(dāng)它是個人財產(chǎn)的時候，它的主要評判標(biāo)準(zhǔn)，不是適不適合于你。因為任何一個人，在一個房子中，他住的時間是相當(dāng)有限的，我說相當(dāng)有限，大家可以回憶一下（問你們的父母）：你們最長的一個房子住過多少年？平均下來每個人住在房子里面，住的相對長的穩(wěn)定的房子，也不過七年，你七年已經(jīng)算是很長的了。越是發(fā)達國家，房地產(chǎn)的交易費用就

6、越低，大家就越容易換房，這個時候你會發(fā)現(xiàn)，一個房子對你來說，在更長的時間內(nèi)，比如說你擁有七十年的產(chǎn)權(quán)，可能只有七十分之七，也就是十分之一的時間是你在住，其它的時間你在干嗎呢？要么你出租，要么你把它賣掉。也就是這個房子對于你來說，更重要的它是一項資產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)它之所以叫一項投資，就是因為你這項投資行為的正確與否，主要決定的是，你的資產(chǎn)的量度的大小。要買就買一些不光適合于你，而且適合于大眾的房。它的適合范圍越廣，你的房子也就越容易賣，或者也越容易租。在這種情況下，這個房的價值，才能得到一個保證。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,所以買房最重要的一件事，就是要把它看成是

7、一個能夠增值和保值的個人資產(chǎn)。尤其是當(dāng)我們的憲法對私有財產(chǎn)加以保護以后，我們每個人的一輩子的總資產(chǎn)的構(gòu)成將會是你的房子，它適不適合你住，只是買這個房子的一個方面，而更重要的，它是否能夠構(gòu)成你的一項優(yōu)良資產(chǎn)，這件事就變得極其重要了。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,2、投資房地產(chǎn)的意義：,、獲得最大投資利潤 、投資本金的安全與保值 、保持增值的潛力 、減少通貨膨脹帶來的損失,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,二、房地產(chǎn)投資理財,1、審時度勢，量力而行 任何一個事物都有它的兩面性，不是所有的房產(chǎn)都具有相應(yīng)的增值潛力，在選擇房產(chǎn)投資時，應(yīng)充分考慮。

8、2、實事求是，具有遠見 世界上最值錢的就是遠見，要有長線的意識與目光，不但能賺今天的錢，還能賺明天的錢。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,3、賺取差價和獲取租金 房地產(chǎn)投資的目的有兩個：一是賺差價；二是出租。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,三、投資房地產(chǎn)必須具備的法律知識,1、審查售樓資格 首先，要查驗開發(fā)商企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,其次，要審查開發(fā)商售樓資格,房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地

9、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,（二）慎重簽訂合同,房地產(chǎn)買賣合同是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，房地產(chǎn)買賣合同是買房人同賣房人之間簽訂的一種具有法律效力的文本合同。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,拓展：無效房地產(chǎn)買賣合同判定類型 、以脅迫的手段簽定的房地產(chǎn)買賣合同。 一方當(dāng)事人以使

10、對方財產(chǎn)、生命、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。 、乘人之危而簽定的房地產(chǎn)買賣合同。 一方當(dāng)事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件而簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。 、以欺詐手段簽定的房地產(chǎn)買賣合同。 一方當(dāng)事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使當(dāng)事人發(fā)生錯誤認(rèn)識而簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。 、無民事行為能力人所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。 根據(jù)我國民法通則的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房地產(chǎn)買賣均由其法定代理人代理簽定合同，由他們獨立簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。,

11、個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念, 、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽定的房地產(chǎn)買賣合同。 限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進行房地產(chǎn)買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽定合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。 、惡意串通所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。 雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。 、沒有簽定書面合同又無據(jù)可查的房地產(chǎn)買賣合同。 當(dāng)事人之間僅是口頭表達沒有簽定書面房地產(chǎn)買賣合同，又無據(jù)可查的，屬無效合同。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理

12、財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念, 、與法律明文規(guī)定不能交易的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。 與軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)、期房、拆遷公告范圍內(nèi)戶籍凍結(jié)、未經(jīng)抵押權(quán)人同意、未經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意、權(quán)屬有爭議、已被法院查封或依法限制轉(zhuǎn)讓、上市出售后形成新的住房困難、擅自改變住房性質(zhì)、縣級以上人民政府規(guī)定其不宜出售、經(jīng)濟適用房不夠上市出售條件的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。 、公司產(chǎn)權(quán)沒有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產(chǎn)買賣合同。 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為公司產(chǎn)權(quán)，在簽定買賣合同時沒有公司法人簽字、簽章和沒有股東（股份制企業(yè)）聯(lián)名簽署的同意出售書的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠

13、道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念, 、優(yōu)先購買權(quán)人沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。 法律規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)人（共有產(chǎn)權(quán)人及承租人）在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，在同等條件下不購買的應(yīng)當(dāng)以書面的形式放棄優(yōu)先購買權(quán)，如優(yōu)先購買權(quán)人沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。 、買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn) 買賣合同。 外籍人士因不屬于中國合法的自然人，其合法的身份有待國家公證機關(guān)予以確認(rèn)，因此買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。 、非自然人的分支機構(gòu)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。

14、 非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。法人組織包括企業(yè)法人以及機關(guān)、事業(yè)單位和社會團體法人，非法人組織包括個人合伙、非法人企業(yè)、非法人聯(lián)營企業(yè)以及其他非法人的社會組織。這類合同主體一般都具有訂立合同的能力，但是法人的分支機構(gòu)如房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營部、銷售部、售樓處等不能作為合同的主體，不具備簽定合同的能力，與其簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,（三）保存售樓廣告、樣板房證據(jù),商品房銷售廣告，指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)通過報刊雜志、廣播電視、展銷會、售樓書和各種宣傳資料及戶外建筑物或構(gòu)筑物等媒體發(fā)布的以商品房銷

15、售為內(nèi)容的廣告。,樣板房是商品房的一個包裝，也是購房者裝修效果的參照實例。樣板房是一個樓盤的臉面，其好壞直接影響房子的銷售。樣板房是樓市發(fā)展的一個產(chǎn)物，也是住宅文化的一種表現(xiàn)，作為樓盤銷售過程中的一個重要因素，樣板房已越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視和廣大購房客戶的喜愛。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,問：業(yè)主可以將銷售廣告和宣傳資料視為合同內(nèi)容嗎?,答：業(yè)主可以將開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料視為合同內(nèi)容。最高人民法院的司法解釋第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以

16、及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,商品房銷售管理辦法規(guī)定：設(shè)置樣板房，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。這一規(guī)定前后矛盾，以文字圖片或模型宣傳的事項，不是合同條款，而以實物形式的宣傳則成為合同條款。,12315提醒：消費者在考察樣板間的時候，最好對其進行錄像、拍照，保留樣板間的效果圖、設(shè)計圖等相關(guān)資料，同時，將樣板間房間尺寸，內(nèi)部設(shè)施的品牌、型號、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)都記載進合同

17、，以便于日后出現(xiàn)糾紛有證據(jù)維權(quán)。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,（四）重視銷售代理委托 商品房的有關(guān)證明文件 商品房銷售委托書,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,（五）仔細簽署認(rèn)購書 認(rèn)購書(又名認(rèn)購意向書、購房訂購單)是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。 認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括： 1.雙方當(dāng)事人基本情況； 2.房屋基本情況(含位置、面積等)； 3.價款計算； 4.簽署正式契約的時限約定。 這其中并沒有包括定金條款。當(dāng)然，以上僅為就一般情況而言，因認(rèn)購書由開發(fā)商自行制訂，內(nèi)容詳略程度差異較

18、大。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,司法實踐中普遍性的做法是傾向于采用肯定觀點的，認(rèn)為只要開發(fā)商具備預(yù)售或出售的條件，認(rèn)購書為雙方真實意思表示，且內(nèi)容合法，則認(rèn)購書具有法律拘束力。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,（六）一定要拿到房屋質(zhì)量證書,住宅質(zhì)量保證書，是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質(zhì)量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)住宅質(zhì)量保證書上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補修的責(zé)任。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。,個人投資理財?shù)?章 房地產(chǎn)理財渠道第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概念,（七）明確購房合同中雙方責(zé)任和義務(wù) 購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂