住宅批量精裝修轉訓PPT課件

1、.,1,住宅項目批量精裝修報告,設計部 2016.12.15,.,2,第一部分：精裝房發(fā)展趨勢,.,3,一、政策性文件,1、2001年，國家建設部就提倡推廣精裝修住宅并在上海試點，2002年建設部印發(fā)了商 品住宅裝修一次到位實施細則等指導性文件，2008年住建部發(fā)文要求各地制定出臺相 關政策，逐步取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房。上海、江蘇等地相繼出臺 了“精裝修”的建設、管理及技術標準等方面的文件。目前，全國的一些大中城市對住 宅進行精裝修已成為一種趨勢，也是房地產開發(fā)企業(yè)對住宅進行第二次開發(fā)，省去了裝 修業(yè)主的勞心勞力，也適應當前人們快節(jié)奏的生活。 2、 2004年，重慶市建委推出

2、關于新建住宅全裝修試點工作的意見，并擬定了初步的 精裝修住宅推廣時間表；2005年，市建委根據精裝成品住宅市場發(fā)展趨勢，適時啟動了成 品住宅工程建設地方標準的研究和編制工作；2008年7月重慶市建委批準成品住宅裝修 工程技術規(guī)程為我市推薦性工程建設標準，并自2008年10月1日起實施，該規(guī)程是 我國首部系統(tǒng)成文的成品住宅裝修工程的地方標準，為重慶市成品住宅的設計、施工、監(jiān) 理及驗收提供了基本技術依據。,.,4,二、住宅精裝修市場調研報告,2.1、消費趨勢：中國指數研究院做的關于購房者置業(yè)偏好的調查結果顯示，北京、上海、深圳、廣州等地購房者都普遍接受精裝修房，接受度都超過了50,.,5,二、住宅

3、精裝修市場調研報告,2.2 再次購房您還會選擇精裝修住宅嗎？,.,6,2.3 選擇精裝修房的原因,.,7,2.4 不喜歡精裝修房的主要原因,.,8,3.1 為什么要做精裝修? 1、是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，房地產已經從商品思維進入產品思維階段。 2、是住宅產業(yè)化發(fā)展的必然。 3、是實現(xiàn)綠色低碳、環(huán)保節(jié)能的重要途徑。 4、未來主流目標客戶的需求，省時、省事，可以貸款、拎包入住、方便出租。 5、是開發(fā)商提升產品價值的重要手段，獲得溢價收益。 6、是開發(fā)商提升產品品質和專業(yè)管理水平的重要手段。 7、開發(fā)商可以合理避稅、改善財務現(xiàn)金流、降低資金成本。 8、可以通過住宅精裝修為客戶提供后期增值服務。,3.2

4、 為什么有些開發(fā)商不做精裝修 1、怕麻煩，建設周期長，資金回籠慢。 2、裝修質量容易出問題，怕小業(yè)主投訴，做不好還賠錢。 3、認為大部分業(yè)主目前還是認可毛坯房。 4、覺得自己的開發(fā)能力目前還不能進行精裝修住宅的運作。 5、認為目前精裝修住宅產業(yè)鏈還不成熟，對精裝修支撐不夠。 6、政府沒有出臺鼓勵精裝修住宅的優(yōu)惠政策。,三、開發(fā)商對精裝修產品的選擇,.,9,四、房地產精裝修住宅發(fā)展的過程,19781992年 19921998年 19982008年 20082016年,計劃經濟 福利房,商品房與福利房 過度時期,商品房的 毛坯房時代,精裝修 成品住宅時代,早期,過渡期,毛坯房,精裝成品住宅,從毛坯

5、房到精裝房是“商品時代”轉為“產品時代”的開始，接下來是“商品時代”與“產品時代”并重發(fā)展的時代。,.,10,2008年之前 20082014年 20142016年 2016年未來,1.0時代,2.0時代,3.0時代,4.0時代,1.0時代：省時省力的簡裝時代， 2.0時代：設計更加合理，工藝更加精湛，標準化、系統(tǒng)化，個性缺乏 3.0時代：高品質、品牌化，智能化，個性化、裝飾化，定制化 4.0時代：圈層化，互聯(lián)網化，高科技化，入住便捷化，.化.,中國精裝修住宅的發(fā)展進程,.,11,拎包入住的時代已經到來！,.,12,第二部分：批量精裝項目管理部分,.,13,一、精裝項目八段式管理,實操精裝項目

6、標準化執(zhí)行流程可分為上下半場共八個階段：即營銷定位階段、一體化設計階段、示范樣板間階段、銷售階段、批量招采階段、批量施工階段、批量交付階段、售后服務階段，過程中不同時期關注的重點工作不同。,上半場,下半場,.,14,二、精裝流程中各部門系統(tǒng)關系,風格定位、標準定位,精裝修設計,營銷,基本依據-輔助參與,建筑,戶型優(yōu)化、功能配套,具體內容-深度參與,成本拆分、材料標準,成本,具體內容-深度參與,工程,成品安裝、界面施工,具體內容-深度參與,點位,功能布局、點位銜接,具體內容-深度參與,材料樣板、技術標準,采購,具體內容-深度參與,交樓樣板房,土建精裝移交工作,基礎數據支撐,基礎數據執(zhí)行,具體行為

7、執(zhí)行,具體行為執(zhí)行,具體行為執(zhí)行,.,15,三、某房地產公司精裝修全過程關注點,.,16,四、批量精裝管理“六精”“四化”,六 精 營銷：客戶定位精“準” 設計：設計管理精“細” 成本：成本控制精“算” 采購：部品選擇精“挑” 施工：施工品質精“雕” 售后：客戶服務精“心”,四 化 設 計 精 細 化 管 理 可 視 化 施 工 工 廠 化 現(xiàn) 場 整 潔 化,.,17,四、批量精裝項目實操管控體系建立,某公司工程管控體系 1.項目工程管理目標 2.組織機構設置 3.全裝修樣板（分展示樣板和交房樣板）管理要求 4.全裝修房屋移交管理要求 5.全裝修工期管理要求 6.全裝修工序管理要求 7.全裝

8、修材料管理要求 8.全裝修資料管理要求 9.全裝修成品保護管理要求 10.全裝修文明施工管理要求 11.全裝修室內環(huán)境污染防治要求 12.質量控制重點 13、二次圖紙深化設計要求,.,18,第三部分：批量精裝研發(fā)與設計,.,19,一、精裝修產品定位,1.1、精裝修產品定位策略,策略一：標準化、成本領先、穩(wěn)定取勝 代表企業(yè)：恒大集團、碧桂園 策略二：標準化加創(chuàng)新，主打功能收納 代表企業(yè)：萬科 策略三：強化尊貴，主打奢侈牌 代表企業(yè)：星河灣、華潤、綠城 策略四：主打科技綠色產品牌 代表企業(yè)：當代、朗詩,.,20,1.2、精裝產品配置策略（某樓盤）,.,21,不同的策略決定精裝在項目中價值的高低，

9、成本投入合適？ 投入/售價：8-12%,價值點分析,1.3、精裝產品配置價值分析,.,22,二、精裝修研發(fā)產品分級體系,分級體系的制作目的,準確定位產品分級標準 在項目配置上體現(xiàn)差別 有效應用在各實際項目,定義：通過客戶及市場調研，將不同裝修部品組合與不同的產品品類及目標客戶細分進行匹配，形成完整的裝修標準分級體系。 意義：在分級體系建立時通過成本規(guī)劃，將有限的資金合理的進行分配，使其產生受益最大化，即客戶滿意度最大化。,.,23,某房企精裝產品分級體系,.,24,三、批量精裝修設計和展示管理,3.1 包含內容,精裝設計全過程管理 精裝戶型優(yōu)化設計管理 精裝功能設計 精裝設計圖紙管理 精裝風格

10、設計 精裝示范區(qū)展示管理 精裝產品設計原則,.,25,整體出圖關注點,3.2 整體出圖關注點,.,26,3.3 戶型優(yōu)化設計管理,關于戶型優(yōu)化設計,它是與產品定位、建筑設計同步的一種地產設計項目，其服務內容涵蓋空間優(yōu)化、強弱電點位優(yōu)化、天花定位優(yōu)化、鋪裝優(yōu)化、設備孔洞優(yōu)化，目的是使建筑戶型在室內設計專業(yè)作用下趨于合理和完善。,.,27,市場上的主流做法,報建一但通過，將嚴重制約戶型的調整幅度，繼而影響室內交標系統(tǒng)的合理性,建筑專業(yè)無法解決的問題： 缺乏對項目所在區(qū)域客戶生活需求的認知和理解，把握不到客戶需求敏感點。 對空間的理解與室內專業(yè)不同，室內專業(yè)更擅長把控居住合理性。 無法對室內交標系統(tǒng)

11、性和實操性作前置性的全盤考慮。,營銷提交要求,.,28,建議的做法,戶型優(yōu)化的好處： 從客戶需求角度出發(fā)，發(fā)掘客戶需求敏感點，令產品針對性更強。 從客戶實際使用設置產品功能，以室內專業(yè)角度，對居住空間作出調整。 有效統(tǒng)籌建筑各專業(yè)和室內專業(yè)，結合使用合理性前置考慮交標系統(tǒng)。,戶型設計研發(fā)過程,戶型優(yōu)化設計過程中的多輪調整與互動，挖掘項目價值： 精準定位 營銷賣點 功能合理性 避免拆改費,核心價值 精準定位 營銷賣點 功能合理性 避免拆改費,.,29,3.4 功能設計設計管理,功能至上 “全面家居解決方案”,.,30,各收納空間客戶需求分析的原理 玄關的需求層次,有鞋柜放鞋子 臨時擺放物品（如包

12、，鑰匙等）,鞋柜有大小不同的區(qū)格 存放雜物,雨傘,運動用品 能照鏡子 能坐著穿鞋子,必要需求,彈性需求,必要性依次增強,魅力性依次增強,需要為客人預留34雙鞋子的放置空間,弱式需求,無,可用性依次降低,驚喜需求,折疊穿鞋椅,玄關至少能容納30雙鞋子,玄關能臨時擺放鑰匙、包和餐廳臨時物品等，理想的擺放方式放在鞋柜臺面,有老人或者小孩的家庭對坐著穿鞋子要求高,.,31,各收納空間客戶需求分析的原理 廚房的需求層次,必要性依次增強,魅力性依次增強,摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作順手 地柜好放東西，容易放取 吊柜好放東西，容易放取 強力排煙機 雙眼煤氣罩 鍋罐,盤碗,刀叉獨立收納 盡可能多的儲藏空間 雙水

13、槽 留微波爐,電飯煲擺放位 米箱(防潮,防蛀)消毒碗柜,插座帶有開關 兩個水龍頭，其中一個帶有凈水器,一個可伸縮龍頭 大水槽,水槽上有個濾水的支架 洗碗機,弱式需求,垃圾桶放在地柜 垃圾處理器,可用性依次降低,必要需求,彈性需求,驚喜需求,電視、臨時坐椅,垃圾桶放在比較隱蔽的地上，使用方便，清潔也方便,大操作臺魅力足調味品、刀具等放臺面，還能放3-4個盤子,廚房：順手更重要，整潔在其次,.,32,必要性依次增強,魅力性依次增強,干濕分區(qū) 淋浴區(qū)設浴品擺放 洗涑用品收納 盡可能多的儲藏空間 洗滌用品收納 高電源位 洗盆收納 毛巾、衣物掛放,雙手紙盒 兩個淋浴龍頭，其中一個手柄式 大水盆 報刊架，

14、坐便旁置物臺,弱式需求,淋浴間設置淋浴坐位,可用性依次降低,必要需求,彈性需求,驚喜需求,音樂影視播放,最好置于盆柜上方設置鏡柜便于拿放。,衛(wèi)生間：干凈易于清潔,置于盆柜下方,各收納空間客戶需求分析的原理 衛(wèi)生間的需求層次,.,33,必要性依次增強,魅力性依次增強,男女分區(qū) 季節(jié)分區(qū) 衣褲收納 收納格 抽屜 拉藍 高格 帶鎖抽屜,領帶格 照明燈 包具、帽子收納 穿衣鏡、升降衣架,弱式需求,飾品屜,可用性依次降低,必要需求,彈性需求,驚喜需求,保險柜,可設2-3個收納內衣褲，襪子,主臥：衣柜強大收納,毛制衣物收納,被褥，行李箱收納,文件、證件收納,各收納空間客戶需求分析的原理 主臥的需求層次,.

15、,34, 一體化原則-建筑、室內、設備、部品系統(tǒng)設計 可控性原則-成本、施工工藝、供應體系、品質可控 精細化原則-營銷分析、設計管理精細化 功能性原則-功能分析與設計效果完美結合 一致性原則-標準化施工與管理 工廠化原則-做到工廠化施工管理，盡量避免現(xiàn)場手工作業(yè) 環(huán)保性原則-用材用料及施工工藝確保室內環(huán)保指標達標,四、批量精裝修設計指導原則,.,35,第四部分：批量精裝采購與成本管理,.,36,精裝修成本控制與優(yōu)化是各企業(yè)最關注也是最難的工作之一，要全程跟蹤把控，主要從幾方面進行考慮 1、確定精裝標準（標桿企業(yè)一般控制在售價的8%-12%左右） 2、一體化合理的設計（盡量按工廠標準化模數設計，

16、提前考慮規(guī)?；┕ぃ?3、合理分配成本，客戶關注點要投入多成本 4、良好的供應鏈整合是控制成本關健 5、強有力制度保障,一、批量精裝成本控制與優(yōu)化,.,37,一、批量精裝設計過程的成本控制流程,成本定位,裝修設計 設計預算,采購詢價,編制預算,調整設計,實施預算,限額指標 初定部品,采購詢價 調整設計,項目定位 標準確定,現(xiàn)代 傳統(tǒng),確定部品 成本實施,.,38,二、批量精裝成本控制,2.1 精裝修的成本控制從定位開始關注,2.2 精裝修的成本控制從設計開始實施 （控制80%成本）,（1） 產品定位標準的選定、設計風格確定,（2） 限額指標的分解及細化,（3） 主要材料部品的選擇及確定,（4）

17、 設計內容及技術標準的確定（各區(qū)域組成及部品配置、技術標準）,（5） 按照梯級標準確定設計細節(jié)及裝修標準。,.,39,2.3 精裝修的成本控制配置標準,.,40,.,41,2.4 精裝修項目成本控制體系的標準化,.,42,2.4 精裝修住宅實施過程的成本控制（控制20%成本）,（1） 目標成本分解（項目工程合約規(guī)劃）,（2） 采購階段的成本控制,（3） 施工階段的成本控制,（4） 決算階段的成本控制,.,43,三、批量精裝采購管理,3.1 精裝修樣板間采購,銷售展示，為項目增值,核算成本，控制大貨成本,施工標準，控制大貨質量,交付標準，控制交付風險,發(fā)現(xiàn)問題，控制實施風險,.,44,3.2 批

18、量精裝修總包采購,批量精裝修總包合同的編制,.,45,3.3 批量精裝修部品采購,批量精裝修部品采購資源開發(fā),.,46,批量精裝修部品采購合同編制,.,47,標桿企業(yè)精細化采購管理,.,48,第五部分：批量精裝工程管理之 交付通病,.,49,一、批量精裝質量問題分類, 按照階段分類： 施工階段發(fā)現(xiàn)的質量問題 入伙移交時發(fā)現(xiàn)的質量問題 入伙6個月內發(fā)現(xiàn)的質量問題 入伙6個月后發(fā)現(xiàn)的質量問題 按照問題原因分類 設計缺陷 材料缺陷 施工缺陷 使用不當 服務不好 按照建筑部品分類 建筑結構部品 門窗部品 裝飾裝修部品 建筑電氣部品 給排水及通風空調部品 欄桿部品,.,50,廣東地區(qū)各開發(fā)商精裝修住宅問

19、題點數統(tǒng)計分析表,.,51,各開發(fā)商所占問題點數的比例,.,52,其它 結構類：陰陽角不方正；凈高、凈進深、凈開間偏差；角線、墻面不垂直。 裝修類：外墻滲水；整體面層（墻、頂面）批蕩空鼓及開裂；鋁扣天花安裝不良；墻紙安裝不良; 設計類：空調外機位、插座、孔洞位置不協(xié)調；總電箱未按設計規(guī)范要求設漏電保護開關；衛(wèi)生 間門吸裝濕區(qū)的地上或浴室門口；衛(wèi)生間或入戶花園木門框到地。,給排水/潔具/廚具 衛(wèi)生間及陽臺滲水； 衛(wèi)生間坡度、坡向不合理； 水閥接口處及總水表處滲水； 設計不合理櫥柜臺面無檔水條。,門窗工程 安裝不良、表面損傷； 外窗防水條太短及缺溢水口； 中空木門缺透氣孔、上下邊毛邊。,各問題點所

20、占的比率,.,53,備注：業(yè)主未驗房入住后一個月內發(fā)現(xiàn)嚴重影響功能使用問題點戶均條數為43.5條。,業(yè)主未驗房入住后一個月的投訴情況,.,54,各開發(fā)商針對房屋質量的處理方式,.,55,第六部分：其它相關收集,一、萬科3.0住宅精裝系統(tǒng)的構成,（一）、綠色、健康、高科技住宅,.,57,.,58,.,59,馬桶污水在同層向后排入隱蔽在墻體里的立管中，立管中雙路排水，避免樓間噪音、無漏水、無串味 摒棄傳統(tǒng)的水封彎頭.不占用地下空間,.,60,食物性垃圾直接粉碎后隨水流入化糞池.可消除80的生活垃圾.避免室內及小區(qū)蚊蠅污染、減輕家務負擔、降低保潔費用,.,61,廚房設新型變壓式止逆煙道，使煙道不再竄

21、煙、竄味。變壓式止逆閥煙道排氣量大，截面尺寸較小。通過改變煙道的截面形式和風帽結構，利用煙氣流動的物理規(guī)律，使氣流保持向上運動，保證建筑煙道口處風壓為負壓或在0壓左右。 雙密封不銹鋼地漏(國際高標GMP認證)，其水封深度遠已超過國家標準，能比一般地漏高速排水外，漏水完畢后雙密封蓋可全封閉，保障沒有異味，更利于消毒劑及一般清潔劑清洗，更能杜絕蟲害與病毒的侵擾 雙密封地漏很有特點：兩個水封在水流沖擊時同時打開；沒有水流時，上面的水封自動蓋住下面水封的水，防止反水碗中的存水揮發(fā)。同時，干濕分離也有助于提高衛(wèi)浴空間的健康程度，,.,62,.,63,“生態(tài)滅蚊機”（滅蚊磁場），此項技術經美國疾病控制中心

22、及國防部實用驗證，能消滅4000平米范圍內的蚊子及其他吸血性昆蟲，而對人體無任何傷害。該系統(tǒng)：運用仿生學原理，模仿人類呼吸排出的二氧化碳、濕氣及熱，利用液化石油氣經催化作用產生極準確濃度的二氧化碳，從而吸引大量吸血蚊蟲并最終消滅 利用一種清潔、專利發(fā)明的counterflow技術，運用蚊蟲飛行時的氣體動力原理，能在呼出二氧化碳的同時，真空吸捕大量的吸血蚊蟲，當他們飛近滅蚊磁場找獵物時，便會被真空器吸入蚊網，最后被封干致死。不使用任何殺蟲劑或電蚊網。 24小時不間斷工作，捕捉夜晚活動與白天活動的吸血昆蟲，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。 能夠大量吸引并捕捉會產卵的雌蚊,自身發(fā)電，采用標準的的

23、液化氣供應能源，無需任何電力。 安全 & 無聲 不使用殺蟲劑，不釋放任何對環(huán)境有害的氣體。極其安靜，沒有任何噪音。,.,64,（二）、3.0住宅精裝的智能化系統(tǒng),1、自動呼叫電梯系統(tǒng)： 大堂或者地下車庫門禁卡同時呼叫電梯，進入電梯廳后客梯如約而至。一張卡對應專屬樓層，保證絕對私密。室內可在智能面板提前呼叫電梯，偶爾有客來訪，賓至如歸的體驗，也會讓主人感到特別有面子。 2、入戶智能感應燈光： 打開入戶門的一剎那，智能感應系統(tǒng)便會察覺你的入戶。當溫馨的玄關燈自動亮起，所有的風云變換都會歸于平靜，喧囂與名利都被關在了門外邊。開門就讓你內心充滿“家”的陽光。,.,65,3、智能家居系統(tǒng)的應用,.,66,.,67,智能燈光場景控制，隨心切換 就跟玩手機游戲一樣，不同的生活場景、燈光方案由你定義。在移動終端，你可以設置想要場景的時間，決定室內燈光配置，營造出特別的氛圍環(huán)境。無論派對、晚餐、閱讀或入睡，均可一鍵切換。 一鍵電動窗簾設定，每天被天光叫醒 每天愿意被鬧鈴叫醒？還是被自然叫醒？手機上設置起床時間，窗簾會自動拉起，陽光傾瀉在你的床上，燈光的色溫與室內的溫度略微調高，喚醒你身體的每一個細胞。,.,68,萬科正在研究引入智能魔鏡系統(tǒng)