興建旅游產(chǎn)業(yè)園立項(xiàng)申請(qǐng)書20200912095221

1、承德市承隆旅游產(chǎn)業(yè)園立項(xiàng)申請(qǐng)書二0四年八月1第一章總論一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目概況第二章市場(chǎng)分析及區(qū)域狀況一、市場(chǎng)分析二、區(qū)域現(xiàn)狀第三章項(xiàng)目的可行性分析一、建設(shè)條件二、公司實(shí)力三、交通及周邊環(huán)境條件第四章項(xiàng)目?jī)?nèi)容第五章地方有關(guān)政策支持第六章企業(yè)組織及勞動(dòng)定員一、后期崗位定員二、經(jīng)營(yíng)方式第七章消防安全第八章投資估算與資金籌措第九章風(fēng)險(xiǎn)分析第十章結(jié)論19第一章 總論一、項(xiàng)目背景青松嶺位于河北省承德市興隆縣縣城西南部，112國(guó)道和津圍公路從景區(qū)北 側(cè)通過。距興隆縣城13公里，距北京、天津等周邊大中城市的距離均在150公里左右。該景區(qū)屬嶂谷型自然風(fēng)景區(qū)，1997年正式對(duì)外開放，景區(qū)內(nèi)峽谷縱橫、 山高林密、

2、潭水幽深、溪潭連珠，以“峽谷、深潭”著稱。順峽谷走勢(shì)梯次分 布有九道深潭，故取龍生九子之名而稱為九龍?zhí)?。，是首?4個(gè)國(guó)家歷史文化 名城之一、中國(guó)十大風(fēng)景名勝、旅游勝地四十佳、國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，是國(guó) 家甲類開放城市。中國(guó)已開始邁入老年型社會(huì)，老齡化問題日益突出。我國(guó)是世界上唯一一個(gè)老年人口超過2億的國(guó)家，也是發(fā)展中國(guó)家中人口老齡化最嚴(yán)峻的國(guó)家。到 2013年底，我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá) 2.02億，占總?cè)丝诘?4.9%, 2020 年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億，2033年突破4億。二、項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：河北承隆國(guó)際產(chǎn)業(yè)園（2）公司名稱：河北承隆國(guó)際產(chǎn)業(yè)園、老年公寓、會(huì)議

3、大廈；（3）總投資：2億元建設(shè)地點(diǎn)：位于興隆縣青松嶺鎮(zhèn)西灣子村草劍溝建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容：占地面積 50000平方米，建筑面積：30000平方 米，其中：會(huì)議大廈：建筑面積：10000平方米，老年公寓：10000平方米，配 套商業(yè)：6000平方米，寺廟4000平方米。第二章市場(chǎng)分析及區(qū)域狀況一、市場(chǎng)分析青松嶺位于河北省承德市興隆縣縣城西南部，112國(guó)道和津圍公路從景區(qū)北 側(cè)通過。距興隆縣城13公里，距北京、天津等周邊大中城市的距離均在150公里左右。該景區(qū)屬嶂谷型自然風(fēng)景區(qū)，1997年正式對(duì)外開放，景區(qū)內(nèi)峽谷縱橫、 山高林密、潭水幽深、溪潭連珠，以“峽谷、深潭”著稱。是首批24個(gè)國(guó)家歷 史文

4、化名城之一、中國(guó)十大風(fēng)景名勝、旅游勝地四十佳、國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)， 是國(guó)家甲類開放城市。除雙灤老年公寓外，其余老年公寓規(guī)模較小，設(shè)施相對(duì) 不完善，人員配備方面缺乏專門的培訓(xùn)。目前，興隆縣內(nèi)缺乏規(guī)模較大，高端 的老年康復(fù)中心，因此本項(xiàng)目有著很大的市場(chǎng)空間。老年人口的高齡、失能和空巢化將進(jìn)一步加劇應(yīng)對(duì)人口老齡化的嚴(yán)峻性和 復(fù)雜性。一是高齡老年人口數(shù)量迅速提高，達(dá)到2400萬，占老年人總數(shù)的11.8%。 到2025年之前，我國(guó)的高齡老年人口將一直保持年均100萬的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。二是失能老年人口繼續(xù)增加，達(dá)到 3750萬，占老年人口的18.53%。2014年將增長(zhǎng) 到近4000萬人。三是慢性病患病老年人數(shù)

5、持續(xù)增加，2013年已突破1億人。四 是空巢老年人口數(shù)量繼續(xù)上升，2013年已突破1億人。二、區(qū)域現(xiàn)狀據(jù)河北省民政廳提供的材料顯示，河北省 60歲以上老年人989萬人，約占 總?cè)丝诘?4%高于全國(guó)平均水平1.5個(gè)百分點(diǎn)，老齡化程度居全國(guó)第九，絕對(duì) 老年人口數(shù)居全國(guó)第四；老年人口以年均3%勺速度遞增，至2020年，老年人口 將達(dá)1300萬人。老齡化水平推進(jìn)到30%上,開始進(jìn)入重度老齡化階段?；凇?4-2-1 ”家庭格局的擴(kuò)大，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式功能也日益淡化。市場(chǎng)趨勢(shì)：我國(guó)人口老齡化的特殊性體現(xiàn)在：由于人口老齡化超前于現(xiàn)代化，“未富先老”和“未備先老”的特征日益凸顯，老年人面臨著貧困、疾病、失

6、能、服務(wù)、 照料、精神關(guān)愛等諸多困難和問題。因此，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快發(fā)展老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，滿足老年人日益增長(zhǎng) 的多元化需求，既是中央的戰(zhàn)略部署，又是全社會(huì)的共同期待。解決好老有所 養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂日益緊迫地?cái)[在了 各級(jí)黨委和政府的面前。第三章 項(xiàng)目的可行性分析一、建設(shè)條件青松嶺鎮(zhèn)西灣子村草劍溝，該地域自然環(huán)境得天獨(dú)厚，環(huán)境優(yōu)美，交通便 利，水、電、通訊設(shè)施齊全，適于開發(fā)療養(yǎng)休閑項(xiàng)目。項(xiàng)目汲取中西方成熟的 健康理念與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)為中老年個(gè)人、家庭量身訂制集健康養(yǎng)生、文化娛 樂、度假養(yǎng)老于一體的健康生活模式。通過建設(shè)花園式養(yǎng)老莊園、老年體驗(yàn)中 心、老年國(guó)際

7、醫(yī)療中心和老年臨終關(guān)懷服務(wù)的養(yǎng)生理念，驗(yàn)證科學(xué)的延年益壽 方案，提高生命的質(zhì)量，享受持續(xù)的健康和身心。經(jīng)濟(jì)效益分析：本項(xiàng)目投資回收期房產(chǎn)物業(yè) 8年，年利潤(rùn)約為2567.4萬元，說明項(xiàng)目可行 性較高，是典型的好項(xiàng)目。合作方式：土特產(chǎn)加工、奶業(yè)、等。二、公司實(shí)力產(chǎn)品質(zhì)量保障誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)示范單位，全國(guó)名優(yōu)產(chǎn)品售后服務(wù)先進(jìn)單位，中國(guó)質(zhì)量誠(chéng)信消費(fèi)者信得過單位和國(guó)家權(quán)威檢測(cè)質(zhì)量穩(wěn)定合格產(chǎn)品。企業(yè)性質(zhì)：是私人獨(dú)資企業(yè)，承擔(dān)無限責(zé)任。三、交通及周邊環(huán)境條件項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位技術(shù)開發(fā)區(qū)，其交通條件十分方便。水路交通方面，水路運(yùn)輸可由天津港、唐山港、秦皇島港上船；空中交通方面，可由北京、天津上機(jī)青松嶺大峽谷是國(guó)家 AAA

8、風(fēng)景區(qū)，位于河北省承德市興隆縣縣城西南部，112國(guó)道和津圍公路從景區(qū)北側(cè)通過。距興隆縣城 13公里，距北京、天津等周 邊大中城市的距離均在150公里鐵路交通方面，京承、京沈鐵路距該項(xiàng)目?jī)H 20公里，便于集裝運(yùn)輸現(xiàn)項(xiàng)目周邊均尚未施工，施工條件較好，無擾民問題。第四章 項(xiàng)目?jī)?nèi)容項(xiàng)目在青松嶺鎮(zhèn)西灣子村草劍溝，利用原有天然湖泊為背景打造成為一座休閑、娛樂、養(yǎng)老集一體的國(guó)際渡假村，在東山坡建造25座2-3層老年公寓，在湖泊北側(cè)建設(shè)一座會(huì)議大廈，分會(huì)議招待區(qū)、健康護(hù)理區(qū)和休閑娛樂區(qū)三大 服務(wù)功能及配套設(shè)施建設(shè)。會(huì)議招待區(qū)由六-八層組成。養(yǎng)老、健康、休閑、教 育、培訓(xùn)集科、工、貿(mào)為一體，以專利產(chǎn)品為企業(yè)的核

9、心競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品廣泛用 于超市、商場(chǎng)及企業(yè)領(lǐng)域。(1) 健康、休閑娛樂區(qū)域:健康護(hù)理區(qū)共三層，休閑娛樂區(qū)三層，區(qū)域內(nèi)設(shè)施包括：健身房、圖書室、 門球場(chǎng)、棋牌室、餐廳、多功能室、理發(fā)廳、釣魚臺(tái)、購(gòu)物區(qū)等休閑項(xiàng)目。戶 外打造老年休閑文化廣場(chǎng)，老年人在此不僅能運(yùn)動(dòng)健身，增強(qiáng)體能，還能結(jié)交 朋友，參加活動(dòng)，品位田園生活。（2）其他配套設(shè)施：包括水、電，給排水、電視、電信、消防、污水、垃圾等環(huán)境設(shè)施，對(duì)區(qū) 域內(nèi)空氣、水、噪聲的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)控制在國(guó)家 4A級(jí)景區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)以上，營(yíng)造良好的 局部氣候環(huán)境，綠化率35%容積率1。（3）旅游觀光：在東山坡上有2-3畝耕地需占用，部分農(nóng)民需要拆遷，便于以后物業(yè)管理， 在西山

10、坡興建三座廟宇，其中：天王殿、地藏殿、大雄寶殿，利用原有湖泊興 建釣魚廳、觀光走廊、游艇碼頭等設(shè)施，供養(yǎng)老人員和游客休閑、游玩。我公 司計(jì)劃將原有山林進(jìn)行租賃或承包，將原有山林樹木重新規(guī)劃，實(shí)行補(bǔ)種，原 有山路進(jìn)行修繕，便于游客觀光。（4）污水處理：在生活區(qū)內(nèi)建幾處化糞池（密封）、產(chǎn)生濁氣，通過管道作為餐飲用氣，還 可作為肥料，直接用在種植上。在此山溝占地處有9處社員院落需遷移出來。在政策允許下請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)給與審 批它基礎(chǔ)建筑，搬遷費(fèi)用由我們承擔(dān)。（7）服務(wù)功能：在水塘壩前需審批20畝土地建造停車場(chǎng)、購(gòu)物中心、餐飲、售票處等。第五章：項(xiàng)目提出的依據(jù)（一）政策依據(jù)1、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和

11、發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老 服務(wù)業(yè)意見的通知國(guó)辦發(fā)20066號(hào)2、 河北省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見（冀政辦函20071 號(hào)3、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利化意見的通知（國(guó) 辦發(fā)200019號(hào)）4、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng) 老服務(wù)業(yè)意見的通知（國(guó)辦發(fā)20066號(hào)）（財(cái)5、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知稅200097 號(hào)&中華人民共和國(guó)土地管理法第六章企業(yè)組織及勞動(dòng)定員、后期崗位定員崗位定員表崗位定員表序號(hào)部門崗位人員數(shù)1董事會(huì)董事長(zhǎng)12總務(wù)室43財(cái)務(wù)24園林、綠化 管理105物業(yè)部管

12、理人員2清潔人員106老年公寓管理部管理人員5護(hù)理、廚房人員1207工程部水電管理人員1建筑管理人員18培訓(xùn)部管理人員1培訓(xùn)人員29商業(yè)、寺廟 管理部管理人員2物業(yè)管理1510會(huì)議大廈管理人員30合計(jì)200二、經(jīng)營(yíng)方式項(xiàng)目建成后，1由公司模擬實(shí)施樓宇出租管理，安保管理，設(shè)施運(yùn)行及維 護(hù)，樓宇保潔，資料歸檔管理。第七章消防安全一、設(shè)計(jì)依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)環(huán)境電力裝置設(shè)計(jì)規(guī)范火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范潔凈廠房設(shè)計(jì)規(guī)范二、工程概述產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于 位于興隆縣青松嶺鎮(zhèn)西灣子村草劍溝 。場(chǎng)地需平整，道路 待修，項(xiàng)目距112省

13、道2KM交通便利。給水管道環(huán)狀敷設(shè)，供水壓力不小于 0.24MP&縣設(shè)有消防中隊(duì)，20分鐘內(nèi)能趕到本項(xiàng)目。三、總圖消防廠區(qū)消防道路通暢，人貨分流，呈環(huán)形布置?？倛D布置符合建筑設(shè)計(jì)防 火規(guī)范有關(guān)規(guī)定。四、現(xiàn)行消防管理制度為消除火災(zāi)事故隱患，預(yù)防火災(zāi)爆炸事故的發(fā)生，在發(fā)現(xiàn)火災(zāi)爆炸事故隱 患時(shí)及時(shí)消除潛在的事故隱患和在發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時(shí)有效防止事故的擴(kuò)散， 特制定本消防管理制度。（1）公司實(shí)行消防責(zé)任制度，總經(jīng)理為公司消防的第一責(zé)任人，對(duì)消防工 作負(fù)全責(zé)；環(huán)境管理者代表為公司消防工作的主管領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)全面組織、領(lǐng)導(dǎo) 公司的消防活動(dòng)，環(huán)境管理者代表不在時(shí)由其他領(lǐng)導(dǎo)代行該職責(zé)；品質(zhì)部為公 司消防工作的協(xié)調(diào)

14、部門，品質(zhì)部體系運(yùn)行主管負(fù)責(zé)協(xié)助環(huán)境管理者代表協(xié)調(diào)相 關(guān)部門開展消防工作，品質(zhì)部體系運(yùn)行主管不在時(shí)由生產(chǎn)部主管代行該職責(zé)； 各部門及車間負(fù)責(zé)人為所轄范圍內(nèi)的消防責(zé)任人，對(duì)所轄范圍內(nèi)的消防工作負(fù) 責(zé)。（2）公寓、寺廟、資材庫(kù)、產(chǎn)成品庫(kù)、會(huì)議大廈、食堂等處所屬于重點(diǎn)部 位，均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度。（3）老年公寓嚴(yán)格控制人員進(jìn)出，實(shí)行智能卡管理非本單位員工或老年入 職人員，未經(jīng)批準(zhǔn)不得進(jìn)入；辦公區(qū)域設(shè)立會(huì)客室，接待外部來訪人員，禁止 吸煙。（5）員工食堂使用的燃?xì)鈱儆谝兹家妆瑲怏w，應(yīng)確保相關(guān)設(shè)施處于良好狀 態(tài)。炊事員應(yīng)正確操作燃?xì)庠O(shè)備，避免火災(zāi)爆炸事故的發(fā)生。（7）管理部為消防器材的管理單位，應(yīng)按

15、規(guī)定為寺廟、公寓、酒店、食堂 及其他場(chǎng)所配備適當(dāng)?shù)南榔鞑?，并確保其處于完好狀態(tài)。消防設(shè)施不得作為 它用，任何部門和個(gè)人不得妨礙消防設(shè)施的正常使用。（8）各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)本部門所轄范圍的消防設(shè)備、設(shè)施以及消防措施落 實(shí)情況進(jìn)行日常巡視，管理部體系運(yùn)行主管組織相關(guān)部門人員每月進(jìn)行一次消 防檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)爆炸等事故隱患，采取有效措施，糾正、杜絕違 章行為。（9）公司實(shí)行夜間、公休日值班巡視制度，由保安人員負(fù)責(zé)對(duì)廠區(qū)進(jìn)行定 時(shí)巡視。保安人員在巡視過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)立即報(bào)告環(huán)境管理者代表，環(huán)境管 理者代表應(yīng)立即組織相關(guān)人員對(duì)隱患進(jìn)行調(diào)查處理，消除事故隱患。（10）一旦發(fā)生事故，發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即報(bào)

16、告品質(zhì)部及相關(guān)部門，屬于火災(zāi) 爆炸事故的應(yīng)立即向當(dāng)?shù)叵啦块T報(bào)警。（11）義務(wù)消防隊(duì)員應(yīng)定期接受消防知識(shí)培訓(xùn)和消防演習(xí)，確保具備快速反應(yīng)能力第八章投資估算與資金籌措一、編制依據(jù)（1）項(xiàng)目投資建設(shè)方案；（2）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參 數(shù)的通知；（3）建設(shè)單位提供的有關(guān)資料及各專業(yè)提供的基礎(chǔ)資料；（4）地方有關(guān)政策和相關(guān)規(guī)定。二、投資估算范圍項(xiàng)目新增固定資產(chǎn)投資主要用于老年公寓、會(huì)議大廈、寺廟、食品加工及 包裝（含產(chǎn)品研發(fā)與培訓(xùn)大樓）等建筑工程；生產(chǎn)、研發(fā)、檢測(cè)、培訓(xùn)所需設(shè) 備購(gòu)置及安裝工程；廠區(qū)道路、公用管線改造以及有關(guān)其他費(fèi)用等。三、投資估算本項(xiàng)目新增固定資產(chǎn)

17、投資69850萬元。詳見表10：表10:建設(shè)投資估算表單位：萬元序號(hào)建筑名稱建筑面積（m）單位造價(jià)（元/平米）金額（萬元）工程費(fèi)用1老年公寓10000450045002會(huì)議大廈10000400040003配套商業(yè)6000250015004寺廟4000500020005道路、景觀、綠化等配套工程3000015004500土地購(gòu)置費(fèi)630000100300工程建設(shè)其他費(fèi)73000不可預(yù)見費(fèi)8200總計(jì)投資200000四、編制說明（一）建筑工程建筑工程參照天津市類似工程概算指標(biāo)進(jìn)行估算。(二) 設(shè)備及安裝工程國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備采用制造廠近期報(bào)價(jià)及詢價(jià)，包括設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)和安裝費(fèi)。(三) 其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括：

18、(1) 前期工作咨詢費(fèi)：按計(jì)價(jià)格1999 1283號(hào)文有關(guān)規(guī)定計(jì)算。(2) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：參照工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。(3) 招標(biāo)費(fèi)：按有關(guān)規(guī)定計(jì)算。(4) 建設(shè)單位管理費(fèi)：按實(shí)際需要進(jìn)行計(jì)算。(5) 工程監(jiān)理費(fèi)：執(zhí)行國(guó)家物價(jià)局頒發(fā)的(1992)價(jià)費(fèi)字第479號(hào)文的規(guī) 定，按建筑工程費(fèi)的2.5%計(jì)算。(6) 工程保險(xiǎn)費(fèi)：參照保險(xiǎn)公司的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。(7) 預(yù)備費(fèi)：按項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的10%十五、資金籌措項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃及資金籌措見表 11：表11 ： 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃及資金籌措表(單位：萬元)項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表貨幣單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目投資期合計(jì)11

19、總投資20000200001.1建設(shè)資產(chǎn)投資19800198001.2建設(shè)期利息2002001.3無形資產(chǎn)投資1.4流動(dòng)資金50008002資金籌措20000200002.1自有資2債務(wù)資金480048002.3其他資金2000200本項(xiàng)目總投資20000萬元，其中固定資產(chǎn)投資19800萬元，流動(dòng)資金20000萬元。其中，企業(yè)自籌資金15000萬元，銀行貸款4800萬元。A:老年公寓：建筑面積10000平米，設(shè)計(jì)760個(gè)床位，每人每月消費(fèi)平均1500元，每年?duì)I業(yè)額1114萬元，利潤(rùn)456萬元B:會(huì)議大廈：A:休閑旅館150床位每天入住90%每人每天300元，每年?duì)I 業(yè)

20、收入1458萬元。B:洗浴、娛樂、會(huì)議、餐飲每天500人，每人平均消費(fèi)100元，年收入1800萬元。每年合計(jì)3258萬元，利潤(rùn)（30% : 977.4萬元。C:寺廟：每天3000元，年?duì)I業(yè)額1080元，年利潤(rùn)（30% : 324萬元D:商業(yè)：6000平米，每天1000人，每人平均消費(fèi)150元，和計(jì)年?duì)I業(yè)額5400萬元，年利潤(rùn)15% 810萬利潤(rùn)。小計(jì)年利潤(rùn)2567.4萬元合計(jì)投資：20000萬元，實(shí)現(xiàn)利稅2567.4萬元，8年還本.綜上所述，該項(xiàng)目房產(chǎn)物業(yè)投資經(jīng)營(yíng)權(quán)50年，商業(yè)40年，經(jīng)分析8年回本，將使市場(chǎng)獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，因此可以認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的。第九章風(fēng)險(xiǎn)分析承隆產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目功能復(fù)雜并

21、且與地方政府及承包單位協(xié)調(diào)難度大，諸多因素都潛在著風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目組依托公司為后盾，充分利用可利用的資源，加強(qiáng)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、制定措施、積極應(yīng)對(duì)，系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，以期達(dá)到項(xiàng)目順利完成的目的。根據(jù)現(xiàn)有資料，對(duì)規(guī)劃與政策、質(zhì)量、安全、進(jìn)度及費(fèi)用五 個(gè)方面進(jìn)行了分析，分別提出了對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施。一、政府規(guī)劃及政策風(fēng)險(xiǎn)1. 本項(xiàng)目位于河北省興隆縣青松嶺鎮(zhèn)，對(duì)興隆形象和社會(huì)的影響舉足輕重，隨周邊旅游項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展，政府對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃控制意愿逐漸提高，自112省道到承隆產(chǎn)業(yè)園的道路及市政設(shè)施將成為地方政府關(guān)注的焦點(diǎn)，反復(fù)要求承隆產(chǎn)業(yè)園的道路及市政設(shè)施的落實(shí)方案的風(fēng)險(xiǎn)客觀存在。應(yīng)對(duì)措施：加強(qiáng)與政府規(guī)

22、劃部門溝通，一旦確定建筑外觀方案，爭(zhēng)取最快速度報(bào)批通過。2. 近年國(guó)家對(duì)建設(shè)單位閑置土地的行為進(jìn)行查處措施越來越嚴(yán)厲，項(xiàng)目開工后進(jìn)度過緩的將被予以處罰，甚至收回土地。興隆縣為樹立形象，政府對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度非常重視，如不能按計(jì)劃如期建設(shè)，面臨政府及國(guó)土部門處罰的風(fēng)險(xiǎn)是 存在的。應(yīng)對(duì)措施：項(xiàng)目組將在總公司的支持下，編制科學(xué)、合理的進(jìn)度計(jì)劃，有 力協(xié)調(diào)各方參建單位，高效工作，保證按計(jì)劃完成建設(shè)任務(wù)。二、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)1. 因設(shè)計(jì)疏忽而造成建筑物的缺陷，給使用帶來不便或建成后難于投入使 用，因設(shè)計(jì)不當(dāng)或考慮不周，造成項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)是存在的。應(yīng)對(duì)措施：選擇項(xiàng)專業(yè)目管理公司與設(shè)計(jì)單位各專業(yè)對(duì)接，要嚴(yán)密審查， 選擇信譽(yù)

23、好、技術(shù)過硬、人員配備齊全的設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)過程中要聘用專家認(rèn) 真審查施工報(bào)批圖，作到層層把關(guān)。2. 產(chǎn)業(yè)園建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，建筑材料把關(guān)不嚴(yán)或管理不到位，造成以 次充好，以劣代優(yōu)的可能是存在的，施工中可能造成諸多施工隱患的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施：施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)料取樣，要層層把關(guān)，特別是對(duì)三大主材（鋼材、 水泥、木材）的管理要特別注意，不合格材料、劣質(zhì)材料不得進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。3. 因施工單位的施工技術(shù)達(dá)不到產(chǎn)業(yè)園的建筑水平要求，導(dǎo)致建筑物的質(zhì) 量隱患，影響今后的安全使用，因施工技術(shù)不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)是存在的。應(yīng)對(duì)措施：嚴(yán)格選擇施工總承包單位和主要分承包商及專業(yè)承包商，不合 格施工隊(duì)伍及時(shí)終止合同。4. 因生產(chǎn)工藝及

24、其他工藝不明而盲目進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，造成產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建 成后，不能正常投入使用或不能滿足使用要求而導(dǎo)致質(zhì)量上的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施：盡量做好可行性研究報(bào)告，工程進(jìn)入施工準(zhǔn)備階段時(shí)，要特別 注意生產(chǎn)加工車間使用工藝和特殊要求，作到建成后即能順利投入使用。5. 承德興隆縣地處印度尼西亞、菲律賓、臺(tái)灣至日本的地震帶的邊緣，本 青松嶺，面臨渤海灣較近，受地震的影響是存在的，風(fēng)險(xiǎn)不可預(yù)測(cè)，但存在著 潛在風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施：把好施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格按建筑物分類，按照抗震要求 進(jìn)行設(shè)計(jì)。6. 項(xiàng)目所在地區(qū)屬山區(qū)。地基承載力不穩(wěn)、地基沉降變形大、容易產(chǎn)生較 大沉降。根據(jù)勘察報(bào)告，需要進(jìn)行地基處理，投資估算存在可變風(fēng)險(xiǎn)。

25、應(yīng)對(duì)措施：為了避免上述風(fēng)險(xiǎn)，在設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)對(duì)以下環(huán)節(jié)予以特別關(guān) 注，包括：勘察評(píng)價(jià)、確定最佳地基處理和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案；選擇適合本項(xiàng)目的 樁基礎(chǔ)的樁型、樁長(zhǎng)，并進(jìn)行對(duì)比研究、論證；對(duì)軟土地基條件下的基坑支護(hù) 設(shè)計(jì)和施工技術(shù)進(jìn)行充分的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)論證，包括支撐擋墻的型式選擇、加固、 降排水、基坑支護(hù)的設(shè)計(jì)、開挖、基坑的變形和監(jiān)測(cè)措施等。三、安全風(fēng)險(xiǎn)1. 項(xiàng)目工程規(guī)模較大，參加現(xiàn)場(chǎng)施工的隊(duì)伍人數(shù)很多，有總包施工、分包 施工、專業(yè)施工，工序多、界面多、接口多，交叉作業(yè)、相互穿插，給項(xiàng)目施 工安全帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施：選擇有大型工程施工經(jīng)驗(yàn)的施工總承包商，對(duì)分包和專業(yè)承包 嚴(yán)格控制，管理到位，控制措施

26、有力，做到令行禁止，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)控制，確保安 全施工。2. 整個(gè)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)可能有各種各樣的合同需要簽訂，由于知識(shí)有限，能 力不足，考慮不周，可能造成合同簽訂中出現(xiàn)諸多漏洞。應(yīng)對(duì)措施：努力學(xué)習(xí)，積極工作，集思廣益，利用集體的力量，搞好合同 管理。3. 產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目大宗建筑材料運(yùn)輸進(jìn)出會(huì)造成各種污染的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施：嚴(yán)格管理，防止環(huán)境污染、噪聲污染和水質(zhì)污染，使整個(gè)施工 過程處于控制狀態(tài)。產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)除上述風(fēng)險(xiǎn)外還存在前期手續(xù)辦理等風(fēng)險(xiǎn)因素，只要加強(qiáng) 風(fēng)險(xiǎn)管理，采取的措施充分得當(dāng)，加大管理力度，規(guī)避諸多風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到預(yù)期的 建設(shè)目標(biāo)是完全可以實(shí)現(xiàn)的。四、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)1. 產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目總建筑面積有30000

27、平方米，要求的施工周期短，其中施工 環(huán)節(jié)多，需要協(xié)調(diào)的政府部門、上級(jí)機(jī)關(guān)及承包商多，必然給項(xiàng)目總體進(jìn)度控 制帶來風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施：項(xiàng)目管理過程中，應(yīng)制定科學(xué)合理的合同網(wǎng)絡(luò)體系，針對(duì)工業(yè) 廠房、實(shí)驗(yàn)樓、配套用房等建筑的特點(diǎn)，選擇合適的、有實(shí)力的、信譽(yù)好的工 程總承包單位，和各級(jí)政府部門、上級(jí)單位建立良好溝通，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，對(duì) 施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和施工組織風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。2. 建設(shè)運(yùn)作過程中，項(xiàng)目組管理者的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、判斷、決策、技能等, 會(huì)影響其對(duì)信息的占有和對(duì)管理的判斷，從而影響建設(shè)進(jìn)度和管理水平。應(yīng)對(duì)措施：加強(qiáng)培訓(xùn)，提高管理水平，隨時(shí)作好信息溝通，確保整個(gè)建設(shè) 項(xiàng)目的順利完工。3. 由于工程建設(shè)過

28、程中管理不善或管理不到位，協(xié)調(diào)不及時(shí)或矛盾解決不 當(dāng)，造成扯皮現(xiàn)象，影響北區(qū)一期的建設(shè)滯后的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施：作好北區(qū)一期建設(shè)過程中的各方協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)， 早日建成投入使用。4. 由于產(chǎn)業(yè)園建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，有諸多承包隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)作業(yè)，特殊技術(shù) 方案考慮不周，或管理程序不協(xié)調(diào)，界面或接口處理不當(dāng)，造成建成后難于滿 足建設(shè)方的正常投入使用的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施：認(rèn)真審查施工方案，作好施工過程中的各方協(xié)調(diào)，分清界面， 接口明確，確保北區(qū)一期建設(shè)工程一盤棋，齊心協(xié)力，搞好產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)。五、費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)1. 項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)中進(jìn)行改動(dòng)的不確定因素比較多，修改會(huì)增 加費(fèi)用。尤其是建設(shè)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)

29、，是工程啟動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。方案確定后不能 再作大的變動(dòng)和調(diào)整，一旦被顛覆或做較大調(diào)整，不僅對(duì)設(shè)計(jì)周期乃至整個(gè)工 程進(jìn)度產(chǎn)生影響，而且會(huì)造成設(shè)計(jì)費(fèi)補(bǔ)償和時(shí)間滯后，造成工程成本控制風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施：項(xiàng)目可研報(bào)告中功能需求的調(diào)研，是基于可研報(bào)告的要求而進(jìn) 行的。在規(guī)劃方案階段，還需進(jìn)一步深化；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)立項(xiàng)后， 可由項(xiàng)目建設(shè)單位組織更準(zhǔn)確的功能需求調(diào)查和研究，結(jié)合公司的整體運(yùn)營(yíng)模 式，充分了解和考慮使用單位，以及未來物業(yè)管理方面的意見，最終落實(shí)建設(shè) 規(guī)模和技術(shù)方案。以此為基礎(chǔ)進(jìn)行的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)方能達(dá)到預(yù)期目的，避免造 成投資費(fèi)用變動(dòng)和時(shí)間上的浪費(fèi)。2. 由于建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模較大，建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)

30、，以現(xiàn)有的材料市場(chǎng)價(jià)格為 依據(jù)，未能考慮材料價(jià)格變化給工程建設(shè)帶來的影響，人工費(fèi)價(jià)格的上漲呈上 升趨勢(shì)。在工程建設(shè)周期內(nèi)，存在著由于材料人工等成本費(fèi)用上升而帶來的造 價(jià)控制的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施：在項(xiàng)目管理過程中，對(duì)造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)控制給予特別重視。對(duì)初步設(shè) 計(jì)概算進(jìn)行嚴(yán)格審查和確認(rèn)，在初步設(shè)計(jì)概算得到批復(fù)后，嚴(yán)格按照批復(fù)后的概算進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工。費(fèi)用不能滿足建設(shè)需要時(shí)，按著公司相關(guān)程序追加費(fèi)用。第十章結(jié)論1、項(xiàng)目實(shí)施符合政策要求承隆旅游產(chǎn)業(yè)園是發(fā)展勢(shì)頭良好、自主創(chuàng)新能力較強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用明顯、人才聚集能力較強(qiáng)的企業(yè)，契合興隆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的支持企業(yè)提高自主創(chuàng)新能力 并不斷做大做強(qiáng)政策。政府部門和企業(yè)聯(lián)絡(luò)服務(wù)，集

31、中優(yōu)勢(shì)資源，培育一批龍 頭企業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng)更多的企業(yè)與高新區(qū)共同發(fā)展，成為加快興隆 縣發(fā)展的重要力量。該項(xiàng)目的建設(shè)迎合了河北省重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展計(jì)劃和小 巨人企業(yè)成長(zhǎng)計(jì)劃的扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，并建立了技術(shù)中心、研發(fā)機(jī)構(gòu)，從事與 企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的產(chǎn)品和技術(shù)研發(fā)，屬于興隆開發(fā)區(qū)支持的對(duì)象及方向。2、項(xiàng)目實(shí)施具有較好的市場(chǎng)前景該項(xiàng)目實(shí)施有利于企業(yè)發(fā)展，并且能較好地滿足未來閥門市場(chǎng)的發(fā)展需求， 具有較好的市場(chǎng)發(fā)展前景。隨著旅游產(chǎn)業(yè)的加大投入和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展， 相應(yīng)養(yǎng)老公寓、旅游和土特產(chǎn)加工將會(huì)帶動(dòng)興隆縣的發(fā)展。3、項(xiàng)目具有較強(qiáng)的引導(dǎo)作用承隆旅游度假村有限公司董事長(zhǎng)高志明，同時(shí)也是天津市工商聯(lián)常委、

32、天 津市老年協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，在老年人養(yǎng)老行業(yè)具有較大的號(hào)召力。4、項(xiàng)目具有較好的社會(huì)效益該項(xiàng)目建筑面積30000平方米。建成后將為承德市范圍及周邊區(qū)域的約 700名中老人提供居住、休閑、養(yǎng)老服務(wù)，平均每人月消費(fèi)1000元以內(nèi)。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費(fèi)享受高端養(yǎng)老服務(wù)。700名老人在此居住，為承隆公司和當(dāng)?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C(jī)和就業(yè)保證。據(jù)粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物1.2萬斤，雞蛋1.68萬個(gè)，肉類0.41萬斤，蔬菜萬斤，水果1.68萬斤。需要服務(wù)人員140余人。河北承隆國(guó)際產(chǎn)業(yè)園、老年公寓、會(huì)議大廈的建設(shè)，必將會(huì)替政府分憂，為老人解難，給村民造福，促公司發(fā)展。是一

33、榮俱榮，多方共贏的好項(xiàng)目。但中國(guó) 老齡化特點(diǎn)突出：基數(shù)大，已占全國(guó)總?cè)丝诘?1%;增長(zhǎng)速度快，半世紀(jì)走完別國(guó) 一百年的老齡化進(jìn)程；歷史欠賬較大，養(yǎng)老沒有積累；人口老齡化與社會(huì)發(fā)展 水平不相適應(yīng)，是典型的“未富先老”國(guó)家因此,更需要低價(jià)位的養(yǎng)老公寓。國(guó)辦發(fā)200019號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利 社會(huì)化意見的通知規(guī)定：社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng) 當(dāng)采用劃撥方式供地的，要?jiǎng)潛芄┑?；按照法律、法?guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用有償方式 供地的，在地價(jià)上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適 當(dāng)降低。我們會(huì)抱著對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，對(duì)家庭關(guān)愛的態(tài)度，積極爭(zhēng)取政府的支持， 努力

34、建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)具有較大的必要性，項(xiàng)目建設(shè)方案具有較強(qiáng)的可行性。目錄執(zhí)行總結(jié)1.1公司錯(cuò)誤！未定義書簽。1.2產(chǎn)品1.3市場(chǎng)錯(cuò)誤! 錯(cuò)誤! 錯(cuò)誤! 錯(cuò)誤!未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。1.5組織和人力資源管理錯(cuò)誤！未定義書簽。1.4投資和財(cái)務(wù) 錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。產(chǎn)品概述錯(cuò)誤！未定義書簽。2.1產(chǎn)品描述2.2產(chǎn)業(yè)背景2.2.1行業(yè)狀況2.2.2應(yīng)用現(xiàn)狀2.3產(chǎn)品特點(diǎn) 2.3.1產(chǎn)品基本構(gòu)成2

35、.3.2產(chǎn)品設(shè)計(jì)2.4系統(tǒng)組成241傳感終端錯(cuò)誤！未定義書簽。242控制終端 錯(cuò)誤！未定義書簽。243監(jiān)控中心系統(tǒng)平臺(tái) 錯(cuò)誤！未定義書簽。2.5產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)錯(cuò)誤！未定義書簽。2.6產(chǎn)品應(yīng)用錯(cuò)誤！未定義書簽。2.7產(chǎn)品研究與開發(fā)錯(cuò)誤！未定義書簽。2.7.1產(chǎn)品開發(fā)前景 錯(cuò)誤！未定義書簽。2.7.2產(chǎn)品開發(fā)錯(cuò)誤！未定義書簽。2.7.3研發(fā)計(jì)劃 錯(cuò)誤！未定義書簽。三市場(chǎng)分析錯(cuò)誤！未定義書簽。3.1市場(chǎng)概述錯(cuò)誤！未定義書簽。3.2市場(chǎng)分析錯(cuò)誤！未定義書簽。3.2.1用戶分析錯(cuò)誤！未定義書簽。3.2.2行業(yè)分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。3.2.3同行業(yè)產(chǎn)品分析錯(cuò)誤！未定義書簽。3.2.4市場(chǎng)需求分析錯(cuò)誤！未定義書

36、簽。3.3目標(biāo)市場(chǎng)錯(cuò)誤！未定義書簽。四公司戰(zhàn)略錯(cuò)誤！未定義書簽。4.1公司描述錯(cuò)誤！未定義書簽。4.2總體戰(zhàn)略錯(cuò)誤！未定義書簽。4.3 戰(zhàn)略目標(biāo)錯(cuò)誤！未定義書簽。4.4發(fā)展戰(zhàn)略錯(cuò)誤！未定義書簽。4.4.1初期發(fā)展戰(zhàn)略（1-2年）錯(cuò)誤！未定義書簽。4.4.2中期發(fā)展戰(zhàn)略（3-5年）錯(cuò)誤！未定義書簽。4.4.3長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略（5-10年）錯(cuò)誤！未定義書簽。五 目標(biāo)市場(chǎng)策略 錯(cuò)誤！未定義書簽。5.1市場(chǎng)定位錯(cuò)誤！未定義書簽。5.2業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析錯(cuò)誤！未定義書簽。5.2目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析錯(cuò)誤！未定義書簽。5.2.1供應(yīng)商 錯(cuò)誤！未定義書簽。5.2.2主要競(jìng)爭(zhēng)者 錯(cuò)誤！未定義書簽。5.2.3潛在進(jìn)入者 錯(cuò)誤！未定義書簽。5.3自身競(jìng)爭(zhēng)能力分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。5.4目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷策略錯(cuò)誤！未定義書簽。5.4.1產(chǎn)品策略 錯(cuò)誤！未定義書簽。5.4.2價(jià)格策略錯(cuò)誤！未定義書簽。5.4.3渠道策略 錯(cuò)誤！未定義書簽。5.4.4促銷策略錯(cuò)誤！未定義書簽。六生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理錯(cuò)誤！未定義書簽。6.1管理目標(biāo)錯(cuò)誤！未定義書簽。6.1.1市場(chǎng)需求錯(cuò)誤！未定義書簽。6.1.2社會(huì)環(huán)境錯(cuò)誤！未定義書簽。6.2公司硬件設(shè)計(jì)（前期） 錯(cuò)誤！未定義書簽。6.2