太陽城物業(yè)方案

1、一、 陽城項目概況1. 順馳太陽城總占地面積151公頃，總建筑面積130萬（180萬），為110#地、16、25#地，綠化率43.8%，容積率0.89。2. 項目個性特點： 2.1紫玉園都市山林開發(fā)面積16.8公頃，建筑面積13萬，35棟樓，1314戶，延環(huán)行路一側(cè)機(jī)動車停車位485輛，占44%，12、20號樓地下人防。2.2 藍(lán)山園靜語藍(lán)山 開發(fā)面積11.7公頃，建筑面積11萬，32棟樓，986戶，延環(huán)行路一側(cè)及13號樓至19號樓樓間設(shè)機(jī)動車位475個，占53%，在1、11、18、26號樓地下人防為自行車停放處，并在樓間建景觀自行車停車場。2.3 紫玉、藍(lán)山建筑特點：a） 綠化面積較大，雕塑

2、、小品、休閑長廊、休閑椅較多外保潔工作量大。b） 兩個小區(qū)都具有一定的水面、棧橋維護(hù)運行成本。c） 智能化設(shè)施設(shè)備人防與技防的結(jié)合。d） 樓宇對講系統(tǒng)；緊急呼叫按鈕；電視監(jiān)控系統(tǒng)；自控道閘；感應(yīng)線圈；防砸車系統(tǒng)；巡更系統(tǒng)；主動紅外線對射探測器；背景音樂；LED電子公告牌；寬帶網(wǎng)。e） 成品房維修工作超前介入，使用功能驗收程序?qū)⒆鱿鄳?yīng)調(diào)整。3. 項目整體特點對物業(yè)管理的要求3.1 突出“城”的概念，公共街區(qū)的管理服務(wù)3.2 滾動開發(fā)，利用已入住小區(qū)支持項目銷售3.3 各個園的特色通過物業(yè)管理服務(wù)體現(xiàn)3.4 由于地理位置的原因，尤其項目初期安防壓力將非常大4. 業(yè)主群體需求分析4.1 已購房業(yè)主的

3、情況分析（見順馳太陽城業(yè)主資料分析）4.2 根據(jù)業(yè)主資料分析、業(yè)主調(diào)查表及樣板間回訪情況及業(yè)主意見調(diào)查表（詳見附表1），對太陽城業(yè)主群體物業(yè)管理服務(wù)需求分析：a） 可順馳品牌，對產(chǎn)品及服務(wù)的期望值較高。b） 認(rèn)可太陽城關(guān)于車輛安全等方面的管理措施。c） 對物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的要求較高，尤其是安全管理及環(huán)境管理。d） 針對不同房型、位置、樓層的個性要求較多，如出行時大門的位置，首層小院的綠化，頂層封露臺，2、3層裝護(hù)欄等。e） 關(guān)心超市、郵局、銀行等整體配套設(shè)施的配置情況。f） 希望小區(qū)內(nèi)有一個良好的秩序及生活氛圍。g） 社區(qū)文化、家政服務(wù)需求量較大。h） 認(rèn)為物業(yè)費收費水平較高。二、管理服務(wù)的整體設(shè)

4、想與策劃太陽城位于河?xùn)|區(qū)麗苑居住區(qū)，總占地面積296公頃，適度、和諧的全城規(guī)劃理念，強(qiáng)調(diào)社區(qū)生活服務(wù)設(shè)施，室外公共空間，功能區(qū)域的合理布置，強(qiáng)調(diào)整體系統(tǒng)的規(guī)劃，與可持續(xù)性發(fā)展的居住區(qū)形成互動，打造集商業(yè)、文化、教育、休閑、健康、娛樂于一體的城市社區(qū)。城市規(guī)劃中特別注重了組團(tuán)形式，便于志趣品味相投、生活習(xí)慣相似、工作節(jié)奏相同的人群一起生活、安居樂業(yè)。針對太陽城物業(yè)管理的各個要素，我們展開了市場調(diào)研，通過項目的前期介入，深入挖掘設(shè)計和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，在做銷售物業(yè)服務(wù)中對業(yè)主進(jìn)行人員消費結(jié)構(gòu)，服務(wù)需求等調(diào)查的基礎(chǔ)上，仔細(xì)分析了項目所具備的各項特點，以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點、重點，確立了此物業(yè)

5、管理方案。1. 特色管理模式： 1.1根據(jù)本項目房屋建筑特性與購買人群特性（項目整體滾動開發(fā)周期較長，獨立個體與整體城區(qū)相結(jié)合、個體生活私密性與整體社區(qū)連動性相結(jié)合、客戶群體龐大、客戶需求高低不一等）全方面綜合考慮，最終將太陽城的管理模式定位為：1拖N式管理1.2 1拖N式管理模式的內(nèi)涵：a） 1個綜合管理體系，拖動N個管理單元。b） 1個開放城區(qū)，拖動N個封閉小區(qū)。c） 1種高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)品質(zhì)，拖動N種服務(wù)項目。d） 1種陽光、健康、休閑生活品質(zhì)，拖動N種家居生活主題。此模式的確立將使太陽城物業(yè)服務(wù)與整體開發(fā)、設(shè)計理念相呼應(yīng)，產(chǎn)品理念得到延續(xù)。2. 針對上述管理模式，物業(yè)公司承諾：第一項承諾

6、：形成開放城區(qū)特色管理模式，提升順馳物業(yè)品牌的內(nèi)涵，做超大型社區(qū)的物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)者。第二項承諾：自接管之日起，一年內(nèi)使太陽城成為天津市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)，兩年內(nèi)成為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)，成為全國物業(yè)管理的示范基地。第三項承諾：使先期接管項目成為使太陽城整體大盤的推動組團(tuán)，帶動后期的銷售賣點。3. 四大工作重點 針對太陽城項目特點、客戶群分析，我們確定了在太陽城物業(yè)管理服務(wù)中的四大工作重點： 重點一：開放城區(qū)的封閉安全管理。根據(jù)太陽城大盤整體滾動開發(fā)與各組團(tuán)的互動性、周遍區(qū)域環(huán)境較為混亂、房屋建筑風(fēng)格等客觀因素，將安全管理列為物業(yè)管理服務(wù)的重點。1. 實現(xiàn)大城區(qū)有效秩序疏導(dǎo)，保證城

7、區(qū)公用道路秩序良好有序。2. 中城區(qū)實行分類管理：封閉城區(qū)各居住區(qū)；開放城區(qū)中心城、商業(yè)街等，實施個性安全管理。3. 小城區(qū)（住宅區(qū)內(nèi)圍合組團(tuán)）實行嚴(yán)格車輛、人員出入管理：機(jī)動車禁止入內(nèi)，非機(jī)動車禁止隨意停放，禁止外來人員在區(qū)內(nèi)活動。4. 充分利用小區(qū)內(nèi)的智能監(jiān)控設(shè)施，發(fā)揮技防優(yōu)勢，人防技防相結(jié)合，消滅小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控盲點，提高整體安防系數(shù)。重點二：積極開展豐富、優(yōu)質(zhì)的特色服務(wù)項目。依據(jù)太陽城項目特點，業(yè)主需求信息（依據(jù)物業(yè)公司前期座談會）及物業(yè)公司多年的運作經(jīng)驗，確立了特約服務(wù)開展項目具體開展項目詳見物業(yè)服務(wù)分類。重點三：發(fā)揮規(guī)模管理優(yōu)勢，實現(xiàn)資源共享。重點四：重視城區(qū)環(huán)境管理，展示健康、綠色風(fēng)

8、貌 太陽城大盤的整體優(yōu)美、和諧、自然的社區(qū)環(huán)境，是項目的特色之一，實現(xiàn)寓生活與自然之中的卓越生活品質(zhì)，形成特色的環(huán)保、健康生活方式。1. 在城區(qū)內(nèi)設(shè)立環(huán)境管理部，實現(xiàn)社區(qū)清潔、綠化及環(huán)境外觀統(tǒng)一管理、綜合利用，體現(xiàn)城區(qū)環(huán)保理念。2. 各小區(qū)內(nèi)、外環(huán)境控制相結(jié)合，注重城區(qū)范圍內(nèi)公用道路（規(guī)劃紅線以外）的清潔維護(hù)，為大盤整體形象提供有力支持。3. 重視城區(qū)分類管理，實行人車分流、生活區(qū)與商業(yè)娛樂區(qū)分割管理，避免各區(qū)域相互污染、相互干擾。4. 實施12小時清潔，24小時保潔服務(wù)，實現(xiàn)環(huán)境管理24小時監(jiān)控。5. 使用環(huán)保清潔工具、藥劑，保證清潔服務(wù)零污染。6. 城區(qū)綠色維護(hù)，保證三季有花，四季常綠。7

9、. 突出大盤水系特色，維持良好水系環(huán)境。重點五：利用特色社區(qū)文化主題，產(chǎn)生整體互動效應(yīng)，引發(fā)客戶資源再生。為了體現(xiàn)太陽城建筑承載生活，倡導(dǎo)休閑、文化、健康的主題，我們將針對小區(qū)人文特色定期舉辦不同形式的社區(qū)文化活動。通過活動展示物業(yè)形象，提高品牌附加值。增加銷售賣點，我們將通過以下措施確定并開展社區(qū)文化。社區(qū)文化活動項目：1 組織各種旅游、交游。2 提供圖書、音像制品交流。3 開設(shè)棋、牌活動場地。4 開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)。5 組織健身舞、晨練隊。6 邀請有關(guān)展覽，小型演出隊來豐富文娛活動。7 開展球類、健身培訓(xùn)、比賽。8 開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競?cè)涣鲿? 開展詩歌、古漢語交流會、現(xiàn)代文化沙龍、

10、英語角。10 建立老年活動組織，開辦老年課堂（夕陽紅）。三、太陽城物業(yè)管理服務(wù)項目分類1.常規(guī)性公共服務(wù)物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有轄區(qū)內(nèi)業(yè)主都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、細(xì)微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主。2.委托性特約服務(wù) 我們將以物業(yè)專業(yè)的服務(wù)為業(yè)主提供舒適便利的生活環(huán)境。3. 經(jīng)營性多種服務(wù)通過向業(yè)主提供高效、多樣的“貼心”服務(wù)，形成太陽城健康、舒適的社區(qū)環(huán)境，營造一種悠閑、便捷的生活。立足于業(yè)主的日常生活細(xì)節(jié)，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)品質(zhì)生活的全面性和專業(yè)性。特色貼心服務(wù)類別編

11、號項目內(nèi)容熱線服務(wù)1服務(wù)預(yù)約2電話留言轉(zhuǎn)達(dá)3電話號碼查詢4各項便民查詢保安服務(wù)524小時安全保衛(wèi)6全天候紅外線外圍防務(wù)724小時保安電視監(jiān)控8住宅室內(nèi)緊急報警商務(wù)服務(wù)9代收、發(fā)傳真10代收、發(fā)電子郵件11代收租金12房屋租賃教育服務(wù)13代請家教14各類培訓(xùn)班15健康、養(yǎng)身知識講座生活服務(wù)16設(shè)立家庭健康檔案17代筆18代發(fā)信件19代發(fā)快件20代售IC卡21代售郵票22代訂報紙刊物23代收、發(fā)行李托運24代繳話費25代訂奶品26代訂酒店客房27留言代轉(zhuǎn)達(dá)28上門收、送洗衣29電器調(diào)試30蚊蟲消殺服務(wù)31滅鼠服務(wù)32代辦申請電話33物品寄存（小件）34物品轉(zhuǎn)交35運動場所預(yù)訂（僅限于物業(yè)會館）特約

12、貼心服務(wù)類別編號項目內(nèi)容保潔服務(wù)1家居清潔服務(wù)2地板打蠟3家具保養(yǎng)4玻璃清洗5地毯清洗6抽油煙機(jī)清洗7空調(diào)清洗保健服務(wù)8健康體檢9家庭看護(hù)綠化服務(wù)10園林設(shè)計11園林綠化12植物代購13植物移植14植物代種植15植物代養(yǎng)護(hù)16植物領(lǐng)養(yǎng)17植物租賃生活服務(wù)18保姆服務(wù)19鐘點工服務(wù)商務(wù)服務(wù)20打字裝修服務(wù)21安裝窗簾架、盒22安裝晾衣架23小型家電安裝24墻面粉刷25供電線路改造26改造地板27改建天花28水管改建租賃服務(wù)29常用工具出租30電動工具出租搬運服務(wù)31搬家32搬運裝修材料33搬運大件物品34清理裝修垃圾維修服務(wù)35抽油煙機(jī)安裝36空調(diào)安裝37電話線移位38電器插座移位39更換插座面

13、板40更換燈泡、燈管41燈具安裝42水截門安裝43水管更換、維修44更換玻璃45玻璃開孔46維修浴缸、更換配件47維修洗面盆、水箱配件48疏通下水道49維修塑鋼門窗配件50更換地磚凡帶為物業(yè)根據(jù)業(yè)主需求逐步推出。四、太陽城管理中心的籌建1.人員素質(zhì)太陽城物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德；認(rèn)同企業(yè)核心價值觀”的人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊精神。項目經(jīng)理：本科以上學(xué)歷，年齡45歲以下，具有15萬平米以上物業(yè)管理經(jīng)驗，有親和力及應(yīng)變能力，有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力，有敬業(yè)精神。經(jīng)理助理：大專以上學(xué)歷，年齡3

14、5歲以下，具有10萬平米以上物業(yè)管理經(jīng)驗，有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力，有敬業(yè)精神。管理員：大專以上學(xué)歷，熟知物業(yè)管理法規(guī)，年齡2530歲，具有一定社會經(jīng)驗，善于溝通，協(xié)調(diào)能力較強(qiáng)。財務(wù)人員：大專以上學(xué)歷，年齡35歲以下，有物業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)會計操作經(jīng)驗，有會計師職稱。保安主管：中專以上學(xué)歷，年齡35歲以下，二年以上實際操作經(jīng)驗，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團(tuán)隊協(xié)作精神。保安員：男性，年齡30歲以下，退伍軍人，身體健康，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團(tuán)隊協(xié)作精神。維修員（水、電、電梯、智能化）：具有強(qiáng)弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業(yè)技能，有上崗證書，

15、專業(yè)技術(shù)掌握握熟練，有豐富的實際操作經(jīng)驗，溝通能力強(qiáng)，工作認(rèn)真、踏實。保潔員：男女不限，年齡45歲以下，一年以上工作經(jīng)驗，身體健康，工作責(zé)任心強(qiáng)，能吃苦耐撈，有敬業(yè)精神。2人員配置（總計： 人）3物資整備3.1 管理用房根據(jù)天津市物業(yè)管理條例第三十條“按照開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務(wù)用房，用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主活動。以住宅總建筑面積 平方米為例，下限應(yīng)計提 平方米。其中，根據(jù)以往經(jīng)驗，物業(yè)管理用房（服務(wù)中心）應(yīng)計提 平方米；員工用房（員工宿舍、休息室、員工餐廳）應(yīng)計提 平方米。3.2 工具、設(shè)施的配備（見明細(xì)表1）五、太陽城物業(yè)管理服務(wù)方案的具體實施：1. 物

16、業(yè)接管階段2. 入住階段六、對太陽城項目的幾點建議工程建筑方面的建議：1 南陽臺統(tǒng)一形式、材質(zhì)的封閉，考慮到日后防止下雨造成雨水進(jìn)戶，給業(yè)主帶來不便。2 采暖系統(tǒng)。入樓供日水煤閥設(shè)置位置應(yīng)使搬把順向人員的出入方向。自動排氣閥應(yīng)設(shè)置在樓內(nèi)公共部位，便于維修。3 成品房施工中各隱藏工程的驗收。（防水、防電）配套方面的建議：4 游樂設(shè)施，老年活動器械、院內(nèi)水系，均設(shè)公告牌，示意安全。5 衛(wèi)星電視的引入，即可滿足業(yè)主精神需求，又保障了小區(qū)設(shè)有私設(shè)衛(wèi)星接收器的混亂秩序。6 綠化水井：a 化糞井位置考慮綠地覆蓋面及澆水方便程度；b 水井蓋的設(shè)計可否與其他系統(tǒng)井蓋相協(xié)調(diào)，達(dá)到小區(qū)整體統(tǒng)一。7 污排、雨排：需考慮清掏的可能性及排水能力。8 各種井的位置：避免留在業(yè)主院內(nèi)（如果一樓有小院）。9 路燈照度：照度不宜過低，應(yīng)滿足夜間治安巡邏所需。10 宣傳欄、標(biāo)識排、草地排：應(yīng)考慮風(fēng)格一致，既考慮有順馳統(tǒng)一特色，有應(yīng)突出本小區(qū)特點（應(yīng)用VI標(biāo)識）。11 非機(jī)動車停放位：應(yīng)考慮充足的自行車車棚，滿足業(yè)主的存放需求，并照顧小區(qū)整體環(huán)境。12 保安亭設(shè)置：a 保安亭的設(shè)計應(yīng)結(jié)實耐用，并兼顧美觀；b 保安亭設(shè)計時應(yīng)考