房地產(chǎn)項(xiàng)目管理講義-王金生061109.ppt

1、2006年房地產(chǎn)集團(tuán)型企業(yè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 培訓(xùn)講義 2006年11月,2,工程項(xiàng)目管理提綱,3,【概念】項(xiàng)目管理的概念 【作用】項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用 【框架】萬科工程項(xiàng)目管理框架 【功能】萬科五管一控 【流程】萬科工程項(xiàng)目過程五步法 【發(fā)展】萬科工程管理發(fā)展,主要內(nèi)容,4,項(xiàng)目管理的五個(gè)要素,【概念】項(xiàng)目管理的概念,心態(tài)：項(xiàng)目管理者的基因 目標(biāo)：項(xiàng)目管理者的挑戰(zhàn) 成功：項(xiàng)目管理者的承諾 職責(zé)：項(xiàng)目管理者的任務(wù) 價(jià)值：項(xiàng)目管理者的素質(zhì),5,萬科重視項(xiàng)目管理的原因,【作用】項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用,萬科集團(tuán)戰(zhàn)略、增長對工程管理的要求 有質(zhì)量的增長 客戶需求的變化 社會對誠信的呼聲：

2、行業(yè)競爭的加劇 房屋技術(shù)要求,6,【作用】項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用,萬科集團(tuán)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)管理的需要,我們建立了專業(yè)集成化和ISO9000體系，各專業(yè)的內(nèi)部業(yè)務(wù)有了良好的銜接。但是，橫向涵蓋和涉及大部分業(yè)務(wù)及其接口的項(xiàng)目管理，卻未包含在其中，就不能不說是現(xiàn)行管理體系最大的缺口。結(jié)果使得日常的專業(yè)間銜接問題層出不窮，疲于奔命 房地產(chǎn)項(xiàng)目是萬科唯一一種利潤來源，但目前縱觀萬科內(nèi)部各種專業(yè)，唯項(xiàng)目管理隊(duì)伍最為缺乏，在項(xiàng)目管理過程中我們?nèi)狈茖W(xué)的理論、知識和體系的支撐，缺乏統(tǒng)一的方法、流程、工具等必需的手段。 萬科致力于職業(yè)化經(jīng)理建設(shè)，我們現(xiàn)在更為缺乏的不是專業(yè)管理人員，而是能夠統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目的管理人員,7

3、,房地產(chǎn)項(xiàng)目、工程項(xiàng)目、項(xiàng)目管理的區(qū)別,歷史上，項(xiàng)目脫胎于建筑工程。 房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于房地產(chǎn)工程：房地產(chǎn)項(xiàng)目包括立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、收尾等階段；包括營銷、設(shè)計(jì)、事務(wù)、工程、銷售、客服等職能。 項(xiàng)目管理不等于工程管理：項(xiàng)目管理是與工程管理同樣嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊婚T管理科學(xué)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的任何一個(gè)階段可以通過“外購” 得以完成，但不可以把項(xiàng)目“外購”。如果（即使）“外購”某階段，也需要若干數(shù)量的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員管理賣方，更需要項(xiàng)目經(jīng)理管理整個(gè)項(xiàng)目。 房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)相對其他種類項(xiàng)目更明確。,【作用】項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用,8,五大類管理過程 啟動、計(jì)劃、執(zhí)行、控制、收尾 九大管理領(lǐng)域 項(xiàng)目總體管理 項(xiàng)目范

4、圍管理 項(xiàng)目時(shí)間管理 項(xiàng)目成本管理 項(xiàng)目質(zhì)量管理 項(xiàng)目人力資源管理 項(xiàng)目溝通管理 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 項(xiàng)目采購管理,經(jīng)典項(xiàng)目管理理論,【框架】萬科工程項(xiàng)目管理框架,9,項(xiàng)目管理的二維構(gòu)成,【框架】萬科工程項(xiàng)目管理框架,10,“九大領(lǐng)域”管什么？,【框架】萬科工程項(xiàng)目管理框架,11,六大體系、六大流程,房地產(chǎn)工程管理六大體系：工程計(jì)劃管理體系、工程技術(shù)管理體系、工程成本管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險(xiǎn)管理體系、現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化 。 房地產(chǎn)工程管理六個(gè)流程：計(jì)劃管理流程、現(xiàn)場工程技術(shù)管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。 房地產(chǎn)工程管理四個(gè)延伸：

5、建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā) 、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用 、建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修 、員工與供應(yīng)商培訓(xùn) 。,【框架】萬科工程項(xiàng)目管理框架,12,萬科如何將項(xiàng)目管理的知識應(yīng)用于工程管理,萬科使用的方法,【框架】萬科工程項(xiàng)目管理框架,5 維修與服務(wù),1 洞察預(yù)定義,2 策劃與評估,3 現(xiàn)場與控制,4 完工與移交,13,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之范圍管理,DM - Development Management,PM - Project Management,FM - Facility Management,決策階段,實(shí)施階段,準(zhǔn)備,設(shè)計(jì),施工,使用階段,規(guī)劃 設(shè)計(jì),市場定位 產(chǎn)品建議,施工圖 設(shè)計(jì),房屋 建造

6、,銷售,土地機(jī)會 尋找,概念 設(shè)計(jì),物業(yè) 管理,房屋的生命周期,項(xiàng)目的參與者,管理范圍定義,14,從項(xiàng)目的開始到項(xiàng)目的完成， 通過項(xiàng)目策劃(Project Plan)和項(xiàng)目控制(Project Controlling)以達(dá)到項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)（投資目標(biāo)、成本目標(biāo)）、質(zhì)量目標(biāo)和進(jìn)度目標(biāo)。 PM=PP+PC,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之范圍管理,管理范圍定義,15,開 始,結(jié) 束,PP與PC在工作時(shí)段上的區(qū)別,概念與規(guī)劃,項(xiàng)目策劃,施工圖,施工銷售,交付,居住,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之范圍管理,16,業(yè)主方的PMOPM,設(shè)計(jì)方的PMDPM,承包方的PMCPM,供貨方的PMSPM,一個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理

7、系統(tǒng),萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之范圍管理,17,編制項(xiàng)目計(jì)劃的重要性,項(xiàng)目實(shí)施前的詳盡預(yù)測和模擬 指導(dǎo)項(xiàng)目高效實(shí)施，提高項(xiàng)目質(zhì)量 促進(jìn)項(xiàng)目干系人之間的溝通，達(dá)成共識 為項(xiàng)目測量和控制提供基準(zhǔn),對項(xiàng)目管理審查提供定義 為項(xiàng)目總結(jié)提供基礎(chǔ) 構(gòu)成項(xiàng)目檔案的主要組成部分 員工的工作培訓(xùn)資料,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之計(jì)劃管理,18,一線公司計(jì)劃體系框架,一級計(jì)劃：公司年度計(jì)劃 二級計(jì)劃：各項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 三級計(jì)劃：各項(xiàng)目（詳細(xì)實(shí)施）計(jì)劃,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之計(jì)劃管理,19,項(xiàng)目計(jì)劃（2級計(jì)劃）在項(xiàng)目生命周期的位置,啟動,計(jì)劃編制,實(shí)施,收尾,時(shí)間,控制,萬科頒布的計(jì)劃管理辦法,萬科工程

8、項(xiàng)目管理的五管一控之計(jì)劃管理,20,工期的經(jīng)驗(yàn)值是編制計(jì)劃的基礎(chǔ)之一萬科的規(guī)劃設(shè)計(jì)工期萬科的建造各階段工期（集團(tuán)平均3層）萬科的建造各階段工期（集團(tuán)平均6、9層）萬科多層項(xiàng)目常規(guī)總工期,工期的經(jīng)驗(yàn)值是編制計(jì)劃的基礎(chǔ)之一,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之計(jì)劃管理,21,1、合理工期2 均好中加速3、標(biāo)準(zhǔn)提高項(xiàng)目的速度4、工廠化提高建造過程的速度,項(xiàng)目計(jì)劃要點(diǎn)和方式,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之計(jì)劃管理,22,聚焦并改善基礎(chǔ)性質(zhì)量問題，避免發(fā)生質(zhì)量群訴 使區(qū)域內(nèi)各公司及公司內(nèi)各項(xiàng)目的質(zhì)量水平趨向均好 提高大規(guī)模施工條件下房屋質(zhì)量的穩(wěn)定性，提高返修 一次成功率 使質(zhì)量進(jìn)入行業(yè)領(lǐng)先水平，集團(tuán)項(xiàng)目每年獲兩項(xiàng)

9、全國質(zhì)量獎(jiǎng)項(xiàng) 解決裝修房形勢下的質(zhì)量問題 解決前工廠化與工廠化的銜接,使命：向客戶提供優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之質(zhì)量管理,23,萬科的質(zhì)量文化,萬科質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),萬科質(zhì)量過程管理,萬科質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),萬科質(zhì)量管理體系,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之質(zhì)量管理,24,萬科的質(zhì)量文化,核心：質(zhì)量是萬科人的尊嚴(yán),質(zhì)量是客戶的質(zhì)量,質(zhì)量是你我的責(zé)任,質(zhì)量是與合作伙伴共贏,質(zhì)量從預(yù)防開始,一分缺陷，三分代價(jià),沒有質(zhì)量，就沒有未來,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之質(zhì)量管理,25,國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 萬科質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是什么,萬科的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之質(zhì)量管理,26,1 質(zhì)量策劃 2 合理工期 施工

10、過程質(zhì)量控制 對供方的質(zhì)量管理輸出,萬科質(zhì)量管理體系,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之質(zhì)量管理,27,工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 施工方案 設(shè)計(jì)與工程 新節(jié)點(diǎn)、新技術(shù)、新工藝、新材料 重點(diǎn)分項(xiàng)工程 維修支持,萬科的質(zhì)量技術(shù)與過程控制,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之質(zhì)量管理,28,成本管理的框架確立目標(biāo)成本過程成本的確認(rèn)過程萬科成本構(gòu)成分析成本管理體系成本控制要點(diǎn)現(xiàn)場成本控制,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之成本管理,成本管理體系,29,萬科與競爭對手組織架構(gòu)、管理模式對比與分析 工程管理的職責(zé)與任務(wù) 組織架構(gòu)的設(shè)置 團(tuán)隊(duì)建設(shè),萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之組織管理,組織的管理體系,30,1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義 2 風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的

11、原因 3 依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)來源分類 4 項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)防范對策 5 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之風(fēng)險(xiǎn)控制,風(fēng)險(xiǎn)控制體系,31,萬科的采購體系,1 采購管理制度 2 采購標(biāo)準(zhǔn) 3 采購原則 4 采購的范圍和分工 5 采購模式 6 采購方式 7 供方評估,萬科工程項(xiàng)目管理的五管一控之采購管理,32,洞察與定義,萬科工程項(xiàng)目過程管理,分析內(nèi)外環(huán)境 定義項(xiàng)目 明確目標(biāo) 分解工作結(jié)構(gòu) 參與總體項(xiàng)目規(guī)劃,33,策劃與評估,萬科工程項(xiàng)目過程管理,施工方案規(guī)劃 組織與分工 三重加一規(guī)劃 制定計(jì)劃 控制風(fēng)險(xiǎn),34,現(xiàn)場與控制,萬科工程項(xiàng)目過程管理,啟動項(xiàng)目 計(jì)劃執(zhí)行 監(jiān)控項(xiàng)目 修改項(xiàng)目 供方管理,35,

12、完工移交,萬科工程項(xiàng)目過程管理,驗(yàn)收 資料整理,36,維修與服務(wù),萬科工程項(xiàng)目過程管理,維修管理 項(xiàng)目評估 糾正與預(yù)防,37,萬科工程項(xiàng)目管理附件,38,項(xiàng)目管理概述,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,1. 質(zhì)量觀念 2. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,項(xiàng)目就是以一套獨(dú)特而相互聯(lián)系的任務(wù)為前題,有明確的開始與結(jié)束,充分地利用資源,為實(shí)現(xiàn)一個(gè)特定的目標(biāo)所作的努力!,39,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,案例：領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注招投標(biāo),實(shí)例： 股市投資者的心態(tài) 雙胞胎的故事,成功項(xiàng)目管理者心態(tài)： 1、良好的溝通 2、好的流程與方法 3、計(jì)劃與業(yè)務(wù),1. 質(zhì)量觀念 2. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購

13、管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,項(xiàng)目管理概述,40,4.1 現(xiàn)場管理概述,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,1. 質(zhì)量觀念 2. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,41,4.2 監(jiān)理公司管理,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,1. 質(zhì)量觀念 2. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,項(xiàng)目部,監(jiān)理大綱的審核,監(jiān)理細(xì)則的審核,質(zhì)量記錄的審核,監(jiān)理月報(bào)的審核,幫助監(jiān)理協(xié)調(diào)關(guān)系,42,4.3 協(xié)調(diào)管理,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,1. 質(zhì)量觀念 2. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,1、協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)是計(jì)劃管理 2、計(jì)劃安排的基本思路是使各

14、種工序在空間上分離，在時(shí)間上也實(shí)現(xiàn)分離,43,4.3 計(jì)劃管理,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,1. 質(zhì)量觀念 2. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,控制性進(jìn)度計(jì)劃（為業(yè)主服務(wù)） 材料設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃 分包進(jìn)場計(jì)劃 施工圖需求計(jì)劃 施工總進(jìn)度計(jì)劃（為施工服務(wù)） 階段性進(jìn)度計(jì)劃 前期及基礎(chǔ)施工階段進(jìn)度計(jì)劃 主體進(jìn)度計(jì)劃 裝修進(jìn)度計(jì)劃 驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃 月進(jìn)度計(jì)劃 周進(jìn)度計(jì)劃 日進(jìn)度計(jì)劃,案例: 總體計(jì)劃 發(fā)展商的計(jì)劃,案例: 六拍,44,4.3 計(jì)劃管理,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,1. 質(zhì)量觀念 2. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,45,4.4 質(zhì)量管

15、理,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,1. 質(zhì)量觀念 2. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,案例: 安裝施工管理舉例,46,4.4 質(zhì)量管理,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,1. 質(zhì)量觀念 2. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,工作質(zhì)量檢查 公司巡視檢查（每月一次） 項(xiàng)目發(fā)展部內(nèi)部日常工作質(zhì)量檢查 實(shí)體質(zhì)量檢查 工序質(zhì)量控制-工序檢查 物料質(zhì)量控制-物料檢查,47,4.4 質(zhì)量管理,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,1. 質(zhì)量觀念 2. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,48,4.5 合同管理,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,1. 質(zhì)量觀念 2

16、. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,49,4.5 合同管理,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,1. 質(zhì)量觀念 2. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,50,4.6 驗(yàn)收,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,1. 質(zhì)量觀念 2. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,51,4.6 驗(yàn)收,【工程管理務(wù)實(shí)指南】,1. 質(zhì)量觀念 2. 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化 3. 采購管理 4. 技術(shù)管理 5. 現(xiàn)場管理,52,【三】工程系統(tǒng)面臨的挑戰(zhàn),53,1.1 系統(tǒng)解決工程質(zhì)量問題,【面臨的挑戰(zhàn)】,1. 啟動磐石行動 2. 磐石行動簡介 3. 培育心智和價(jià)值

17、觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,對外部環(huán)境和資源的充分研究 對內(nèi)部管理現(xiàn)狀的分析 對質(zhì)量發(fā)展歷史的反省和回顧 系統(tǒng)解決工程質(zhì)量問題 質(zhì)量是我們的價(jià)值和尊嚴(yán) 工程管理成為萬科品牌的支撐點(diǎn),54,1.5 磐石行動,【工程管理發(fā)展歷程】,1. 為營銷服務(wù) 2. 項(xiàng)目公司式 3. 職能式 4. 制度化建設(shè) 5. 系統(tǒng)化建設(shè),55,1.5 磐石行動,【工程管理發(fā)展歷程】,1. 為營銷服務(wù) 2. 項(xiàng)目公司式 3. 職能式 4. 制度化建設(shè) 5. 系統(tǒng)化建設(shè),56,5.4 文化創(chuàng)新,績效,行動 決策,氛圍 規(guī)范 符號 準(zhǔn)則 價(jià)值觀 信念,領(lǐng)導(dǎo)者行為 績效評估 人事慣例 愿景目標(biāo)和戰(zhàn)略 組織結(jié)構(gòu)

18、 競爭環(huán)境,1. 啟動磐石行動 2. 磐石行動簡介 3. 培育心智和價(jià)值觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,【面臨的挑戰(zhàn)】,57,1.5 磐石行動,【工程管理發(fā)展歷程】,1. 為營銷服務(wù) 2. 項(xiàng)目公司式 3. 職能式 4. 制度化建設(shè) 5. 系統(tǒng)化建設(shè),零缺陷的產(chǎn)品,最少的 員工差錯(cuò),最少的 施工過程差錯(cuò),最少的 原材料差錯(cuò),四個(gè)主要目標(biāo),四個(gè)核心目標(biāo),最佳的 客戶滿意度,58,2.1 三五年工程管理策劃,1. 啟動磐石行動 2. 磐石行動簡介 3. 培育心智和價(jià)值觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,【面臨的挑戰(zhàn)】,59,2.3 比目魚計(jì)劃,1. 啟動磐石行動 2. 磐石

19、行動簡介 3. 培育心智和價(jià)值觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,【面臨的挑戰(zhàn)】,60,2.4 珍珠貝計(jì)劃,1. 啟動磐石行動 2. 磐石行動簡介 3. 培育心智和價(jià)值觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,【面臨的挑戰(zhàn)】,61,2.5 珊瑚蟲計(jì)劃,1. 啟動磐石行動 2. 磐石行動簡介 3. 培育心智和價(jià)值觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,珊瑚蟲技術(shù)研究與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化,從客戶的角度出發(fā)制定標(biāo)準(zhǔn) 從國家標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)并高于國家標(biāo)準(zhǔn) 從解決質(zhì)量問題角度出發(fā)制定標(biāo)準(zhǔn) 從提高采購的品質(zhì)出發(fā)制定標(biāo)準(zhǔn) 從市場和行業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)制定標(biāo)準(zhǔn) 從標(biāo)準(zhǔn)化的角度出發(fā)制定標(biāo)準(zhǔn),【面臨的挑戰(zhàn)】,62,3.1 新心智，新行為,1. 啟動磐石行動 2. 磐石行動簡介 3. 培育心智和價(jià)值觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,改變心智，激發(fā)動力 改變機(jī)制，增加活力 改變組織，靈活運(yùn)作 改變標(biāo)準(zhǔn)，精確引導(dǎo) 改變重心，預(yù)防在先 改變行為，精確到位,【面臨的挑戰(zhàn)】,63,3