房地產項目管理講義-王金生061109.ppt

1、2006年房地產集團型企業(yè) 房地產項目管理 培訓講義 2006年11月,2,工程項目管理提綱,3,【概念】項目管理的概念 【作用】項目管理在房地產企業(yè)中的作用 【框架】萬科工程項目管理框架 【功能】萬科五管一控 【流程】萬科工程項目過程五步法 【發(fā)展】萬科工程管理發(fā)展,主要內容,4,項目管理的五個要素,【概念】項目管理的概念,心態(tài)：項目管理者的基因 目標：項目管理者的挑戰(zhàn) 成功：項目管理者的承諾 職責：項目管理者的任務 價值：項目管理者的素質,5,萬科重視項目管理的原因,【作用】項目管理在房地產企業(yè)中的作用,萬科集團戰(zhàn)略、增長對工程管理的要求 有質量的增長 客戶需求的變化 社會對誠信的呼聲：

2、行業(yè)競爭的加劇 房屋技術要求,6,【作用】項目管理在房地產企業(yè)中的作用,萬科集團戰(zhàn)略和業(yè)務管理的需要,我們建立了專業(yè)集成化和ISO9000體系，各專業(yè)的內部業(yè)務有了良好的銜接。但是，橫向涵蓋和涉及大部分業(yè)務及其接口的項目管理，卻未包含在其中，就不能不說是現(xiàn)行管理體系最大的缺口。結果使得日常的專業(yè)間銜接問題層出不窮，疲于奔命 房地產項目是萬科唯一一種利潤來源，但目前縱觀萬科內部各種專業(yè)，唯項目管理隊伍最為缺乏，在項目管理過程中我們缺乏科學的理論、知識和體系的支撐，缺乏統(tǒng)一的方法、流程、工具等必需的手段。 萬科致力于職業(yè)化經(jīng)理建設，我們現(xiàn)在更為缺乏的不是專業(yè)管理人員，而是能夠統(tǒng)領項目的管理人員,7

3、,房地產項目、工程項目、項目管理的區(qū)別,歷史上，項目脫胎于建筑工程。 房地產項目不等于房地產工程：房地產項目包括立項、策劃、設計、建設、收尾等階段；包括營銷、設計、事務、工程、銷售、客服等職能。 項目管理不等于工程管理：項目管理是與工程管理同樣嚴謹?shù)囊婚T管理科學。 房地產項目的任何一個階段可以通過“外購” 得以完成，但不可以把項目“外購”。如果（即使）“外購”某階段，也需要若干數(shù)量的項目團隊成員管理賣方，更需要項目經(jīng)理管理整個項目。 房地產項目目標相對其他種類項目更明確。,【作用】項目管理在房地產企業(yè)中的作用,8,五大類管理過程 啟動、計劃、執(zhí)行、控制、收尾 九大管理領域 項目總體管理 項目范

4、圍管理 項目時間管理 項目成本管理 項目質量管理 項目人力資源管理 項目溝通管理 項目風險管理 項目采購管理,經(jīng)典項目管理理論,【框架】萬科工程項目管理框架,9,項目管理的二維構成,【框架】萬科工程項目管理框架,10,“九大領域”管什么？,【框架】萬科工程項目管理框架,11,六大體系、六大流程,房地產工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程技術管理體系、工程成本管理體系、工程質量與安全管理體系、工程風險管理體系、現(xiàn)場管理標準化 。 房地產工程管理六個流程：計劃管理流程、現(xiàn)場工程技術管理流程、工程質量控制流程、合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。 房地產工程管理四個延伸：

5、建筑產品人性化功能開發(fā) 、建筑產品高新技術應用 、建筑產品質量缺陷維修 、員工與供應商培訓 。,【框架】萬科工程項目管理框架,12,萬科如何將項目管理的知識應用于工程管理,萬科使用的方法,【框架】萬科工程項目管理框架,5 維修與服務,1 洞察預定義,2 策劃與評估,3 現(xiàn)場與控制,4 完工與移交,13,萬科工程項目管理的五管一控之范圍管理,DM - Development Management,PM - Project Management,FM - Facility Management,決策階段,實施階段,準備,設計,施工,使用階段,規(guī)劃 設計,市場定位 產品建議,施工圖 設計,房屋 建造

6、,銷售,土地機會 尋找,概念 設計,物業(yè) 管理,房屋的生命周期,項目的參與者,管理范圍定義,14,從項目的開始到項目的完成， 通過項目策劃(Project Plan)和項目控制(Project Controlling)以達到項目的費用目標（投資目標、成本目標）、質量目標和進度目標。 PM=PP+PC,萬科工程項目管理的五管一控之范圍管理,管理范圍定義,15,開 始,結 束,PP與PC在工作時段上的區(qū)別,概念與規(guī)劃,項目策劃,施工圖,施工銷售,交付,居住,萬科工程項目管理的五管一控之范圍管理,16,業(yè)主方的PMOPM,設計方的PMDPM,承包方的PMCPM,供貨方的PMSPM,一個項目的項目管理

7、系統(tǒng),萬科工程項目管理的五管一控之范圍管理,17,編制項目計劃的重要性,項目實施前的詳盡預測和模擬 指導項目高效實施，提高項目質量 促進項目干系人之間的溝通，達成共識 為項目測量和控制提供基準,對項目管理審查提供定義 為項目總結提供基礎 構成項目檔案的主要組成部分 員工的工作培訓資料,萬科工程項目管理的五管一控之計劃管理,18,一線公司計劃體系框架,一級計劃：公司年度計劃 二級計劃：各項目里程碑節(jié)點計劃 三級計劃：各項目（詳細實施）計劃,萬科工程項目管理的五管一控之計劃管理,19,項目計劃（2級計劃）在項目生命周期的位置,啟動,計劃編制,實施,收尾,時間,控制,萬科頒布的計劃管理辦法,萬科工程

8、項目管理的五管一控之計劃管理,20,工期的經(jīng)驗值是編制計劃的基礎之一萬科的規(guī)劃設計工期萬科的建造各階段工期（集團平均3層）萬科的建造各階段工期（集團平均6、9層）萬科多層項目常規(guī)總工期,工期的經(jīng)驗值是編制計劃的基礎之一,萬科工程項目管理的五管一控之計劃管理,21,1、合理工期2 均好中加速3、標準提高項目的速度4、工廠化提高建造過程的速度,項目計劃要點和方式,萬科工程項目管理的五管一控之計劃管理,22,聚焦并改善基礎性質量問題，避免發(fā)生質量群訴 使區(qū)域內各公司及公司內各項目的質量水平趨向均好 提高大規(guī)模施工條件下房屋質量的穩(wěn)定性，提高返修 一次成功率 使質量進入行業(yè)領先水平，集團項目每年獲兩項

9、全國質量獎項 解決裝修房形勢下的質量問題 解決前工廠化與工廠化的銜接,使命：向客戶提供優(yōu)質住宅產品,萬科工程項目管理的五管一控之質量管理,23,萬科的質量文化,萬科質量標準,萬科質量過程管理,萬科質量技術標準,萬科質量管理體系,萬科工程項目管理的五管一控之質量管理,24,萬科的質量文化,核心：質量是萬科人的尊嚴,質量是客戶的質量,質量是你我的責任,質量是與合作伙伴共贏,質量從預防開始,一分缺陷，三分代價,沒有質量，就沒有未來,萬科工程項目管理的五管一控之質量管理,25,國家質量標準 萬科質量標準是什么,萬科的質量標準,萬科工程項目管理的五管一控之質量管理,26,1 質量策劃 2 合理工期 施工

10、過程質量控制 對供方的質量管理輸出,萬科質量管理體系,萬科工程項目管理的五管一控之質量管理,27,工程技術標準 施工方案 設計與工程 新節(jié)點、新技術、新工藝、新材料 重點分項工程 維修支持,萬科的質量技術與過程控制,萬科工程項目管理的五管一控之質量管理,28,成本管理的框架確立目標成本過程成本的確認過程萬科成本構成分析成本管理體系成本控制要點現(xiàn)場成本控制,萬科工程項目管理的五管一控之成本管理,成本管理體系,29,萬科與競爭對手組織架構、管理模式對比與分析 工程管理的職責與任務 組織架構的設置 團隊建設,萬科工程項目管理的五管一控之組織管理,組織的管理體系,30,1 項目風險定義 2 風險產生的

11、原因 3 依據(jù)風險來源分類 4 項目常見風險防范對策 5 項目風險管理過程,萬科工程項目管理的五管一控之風險控制,風險控制體系,31,萬科的采購體系,1 采購管理制度 2 采購標準 3 采購原則 4 采購的范圍和分工 5 采購模式 6 采購方式 7 供方評估,萬科工程項目管理的五管一控之采購管理,32,洞察與定義,萬科工程項目過程管理,分析內外環(huán)境 定義項目 明確目標 分解工作結構 參與總體項目規(guī)劃,33,策劃與評估,萬科工程項目過程管理,施工方案規(guī)劃 組織與分工 三重加一規(guī)劃 制定計劃 控制風險,34,現(xiàn)場與控制,萬科工程項目過程管理,啟動項目 計劃執(zhí)行 監(jiān)控項目 修改項目 供方管理,35,

12、完工移交,萬科工程項目過程管理,驗收 資料整理,36,維修與服務,萬科工程項目過程管理,維修管理 項目評估 糾正與預防,37,萬科工程項目管理附件,38,項目管理概述,【工程管理務實指南】,1. 質量觀念 2. 規(guī)范化、標準化 3. 采購管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,項目就是以一套獨特而相互聯(lián)系的任務為前題,有明確的開始與結束,充分地利用資源,為實現(xiàn)一個特定的目標所作的努力!,39,【工程管理務實指南】,案例：領導關注招投標,實例： 股市投資者的心態(tài) 雙胞胎的故事,成功項目管理者心態(tài)： 1、良好的溝通 2、好的流程與方法 3、計劃與業(yè)務,1. 質量觀念 2. 規(guī)范化、標準化 3. 采購

13、管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,項目管理概述,40,4.1 現(xiàn)場管理概述,【工程管理務實指南】,1. 質量觀念 2. 規(guī)范化、標準化 3. 采購管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,41,4.2 監(jiān)理公司管理,【工程管理務實指南】,1. 質量觀念 2. 規(guī)范化、標準化 3. 采購管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,項目部,監(jiān)理大綱的審核,監(jiān)理細則的審核,質量記錄的審核,監(jiān)理月報的審核,幫助監(jiān)理協(xié)調關系,42,4.3 協(xié)調管理,【工程管理務實指南】,1. 質量觀念 2. 規(guī)范化、標準化 3. 采購管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,1、協(xié)調的基礎是計劃管理 2、計劃安排的基本思路是使各

14、種工序在空間上分離，在時間上也實現(xiàn)分離,43,4.3 計劃管理,【工程管理務實指南】,1. 質量觀念 2. 規(guī)范化、標準化 3. 采購管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,控制性進度計劃（為業(yè)主服務） 材料設備進場計劃 分包進場計劃 施工圖需求計劃 施工總進度計劃（為施工服務） 階段性進度計劃 前期及基礎施工階段進度計劃 主體進度計劃 裝修進度計劃 驗收進度計劃 月進度計劃 周進度計劃 日進度計劃,案例: 總體計劃 發(fā)展商的計劃,案例: 六拍,44,4.3 計劃管理,【工程管理務實指南】,1. 質量觀念 2. 規(guī)范化、標準化 3. 采購管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,45,4.4 質量管

15、理,【工程管理務實指南】,1. 質量觀念 2. 規(guī)范化、標準化 3. 采購管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,案例: 安裝施工管理舉例,46,4.4 質量管理,【工程管理務實指南】,1. 質量觀念 2. 規(guī)范化、標準化 3. 采購管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,工作質量檢查 公司巡視檢查（每月一次） 項目發(fā)展部內部日常工作質量檢查 實體質量檢查 工序質量控制-工序檢查 物料質量控制-物料檢查,47,4.4 質量管理,【工程管理務實指南】,1. 質量觀念 2. 規(guī)范化、標準化 3. 采購管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,48,4.5 合同管理,【工程管理務實指南】,1. 質量觀念 2

16、. 規(guī)范化、標準化 3. 采購管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,49,4.5 合同管理,【工程管理務實指南】,1. 質量觀念 2. 規(guī)范化、標準化 3. 采購管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,50,4.6 驗收,【工程管理務實指南】,1. 質量觀念 2. 規(guī)范化、標準化 3. 采購管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,51,4.6 驗收,【工程管理務實指南】,1. 質量觀念 2. 規(guī)范化、標準化 3. 采購管理 4. 技術管理 5. 現(xiàn)場管理,52,【三】工程系統(tǒng)面臨的挑戰(zhàn),53,1.1 系統(tǒng)解決工程質量問題,【面臨的挑戰(zhàn)】,1. 啟動磐石行動 2. 磐石行動簡介 3. 培育心智和價值

17、觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,對外部環(huán)境和資源的充分研究 對內部管理現(xiàn)狀的分析 對質量發(fā)展歷史的反省和回顧 系統(tǒng)解決工程質量問題 質量是我們的價值和尊嚴 工程管理成為萬科品牌的支撐點,54,1.5 磐石行動,【工程管理發(fā)展歷程】,1. 為營銷服務 2. 項目公司式 3. 職能式 4. 制度化建設 5. 系統(tǒng)化建設,55,1.5 磐石行動,【工程管理發(fā)展歷程】,1. 為營銷服務 2. 項目公司式 3. 職能式 4. 制度化建設 5. 系統(tǒng)化建設,56,5.4 文化創(chuàng)新,績效,行動 決策,氛圍 規(guī)范 符號 準則 價值觀 信念,領導者行為 績效評估 人事慣例 愿景目標和戰(zhàn)略 組織結構

18、 競爭環(huán)境,1. 啟動磐石行動 2. 磐石行動簡介 3. 培育心智和價值觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,【面臨的挑戰(zhàn)】,57,1.5 磐石行動,【工程管理發(fā)展歷程】,1. 為營銷服務 2. 項目公司式 3. 職能式 4. 制度化建設 5. 系統(tǒng)化建設,零缺陷的產品,最少的 員工差錯,最少的 施工過程差錯,最少的 原材料差錯,四個主要目標,四個核心目標,最佳的 客戶滿意度,58,2.1 三五年工程管理策劃,1. 啟動磐石行動 2. 磐石行動簡介 3. 培育心智和價值觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,【面臨的挑戰(zhàn)】,59,2.3 比目魚計劃,1. 啟動磐石行動 2. 磐石

19、行動簡介 3. 培育心智和價值觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,【面臨的挑戰(zhàn)】,60,2.4 珍珠貝計劃,1. 啟動磐石行動 2. 磐石行動簡介 3. 培育心智和價值觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,【面臨的挑戰(zhàn)】,61,2.5 珊瑚蟲計劃,1. 啟動磐石行動 2. 磐石行動簡介 3. 培育心智和價值觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,珊瑚蟲技術研究與質量標準化,從客戶的角度出發(fā)制定標準 從國家標準出發(fā)并高于國家標準 從解決質量問題角度出發(fā)制定標準 從提高采購的品質出發(fā)制定標準 從市場和行業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)制定標準 從標準化的角度出發(fā)制定標準,【面臨的挑戰(zhàn)】,62,3.1 新心智，新行為,1. 啟動磐石行動 2. 磐石行動簡介 3. 培育心智和價值觀 4. 深化、完善磐石行動 5. 持續(xù)創(chuàng)新,改變心智，激發(fā)動力 改變機制，增加活力 改變組織，靈活運作 改變標準，精確引導 改變重心，預防在先 改變行為，精確到位,【面臨的挑戰(zhàn)】,63,3