美聯(lián)深圳xx物業(yè)分析doc12(1)

1、美聯(lián)深圳xx 物業(yè)分析地產(chǎn)投資的廣義概念包括自住與投資。 本報告旨在為那些有投資意向卻尚未入市的地產(chǎn)投資者提供決策參考。一美聯(lián)深圳 xx 物業(yè)樣本介紹（一）選取意義目前，我國觀察一個城市的樓價走勢，基本上都是通過對不同時期一手樓盤的平均價格進行比較。而各城市平均樓價的統(tǒng)計方法一般都是以當月（季或年）一手樓盤成交總銷售額除以總銷售面積而得。然而這就牽涉到兩個問題：其一，每個時期的一手樓盤是不同的，如果想比較今年和去年的平均樓價，就好象用今年的梨價跟去年的蘋果價相比較一樣，比較的基礎本身就缺少一致性；其二，每個時期一手樓盤的檔次結構和區(qū)域結構也是不同的，如果不對這種結構差異進行修正，得出的樓價將會

2、有一定的誤導性。而且近些年來，房地產(chǎn)產(chǎn)品的升級換代很快，中高檔樓盤比例已經(jīng)遠遠高于前幾年，根據(jù)常用的計算方法，全市均價走高也是正常不過的。因此常用的均價計算方式，往往會得出簡單的結論。在香港，各房地產(chǎn)機構對樓價指數(shù)的計算基本上都是采取基于二手樓盤成交的方法。比如，美聯(lián)物業(yè)（ 1200）樓價指數(shù)就是在整個香港地區(qū)選取一定數(shù)量的具有代表意義的xx 屋苑，然后統(tǒng)計這些樓盤的每月二手房成交記錄，再適當修正計算出一個當月平均樓價：從這個公式來看，香港對于房地產(chǎn)平均價格的計算與國內(nèi)很相近，但需要指出的是：首先，香港房地產(chǎn)價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是直接來源于商品房的成交價格；其次，房地產(chǎn)市場的縱向比較的時候，由于是采

3、用某個具體小區(qū)的二手房進行的價格分析，可非常直觀地了解某個區(qū)域甚至某個小區(qū)商品房價格波動的情況。目前，我國一些房地產(chǎn)市場較發(fā)達的大城市二手房交易日趨活躍，二手房交易所占比重越來越大。從純學術的角度，我們設想，能否在香港樓價統(tǒng)計方法的基礎上，在每個屋苑內(nèi)尋找或設置一個 “基準 ”單位，來代表該樓盤在某一時期最一般情況下的價格，使該單位的價格能夠很好的代表該樓盤總體的價格變動趨勢，任何該樓盤的成交都應該以該基準單位為基礎進行修正和折合。 這樣可以消除因每月成交樣本本身的區(qū)位、 質量、價格等方面的差異而造成的該樓盤整體樓價狀況的偏差，將因個別因素造成的樓價指數(shù)的波動幅度降至最低。（二）選取標準美聯(lián)市

4、場研究部在深圳范圍內(nèi)，依據(jù)樓盤區(qū)域、類型、客戶構成、交易頻率（包括租售）等指標對二手樓盤精心篩選，選取典型物業(yè)，選入美聯(lián) xx 物業(yè)數(shù)據(jù)庫。它們的盈利能力往往代表了市場上同質樓盤的水平。（三）樣本分布根據(jù)本報告的寫作目的， 選取了深圳成熟片區(qū)里的成熟物業(yè)， 即美聯(lián)深圳 xx 物業(yè)數(shù)據(jù)庫中的部分物業(yè)。樣本選取的時間段： 2005 年 1 月 -2006 年 3 月，共 15 個月。二 xx 物業(yè)成交單價與租金分析（一） xx 物業(yè)成交單價分析1、區(qū)域成交單價分析(1)羅湖區(qū)增值水平有限，樣本價格普遍出現(xiàn)微跌整體來看，羅湖區(qū)的住宅價格走勢相對穩(wěn)定。原因有二：首先，由于羅湖區(qū)存在大量的外銷樓盤，在香

5、港置業(yè)者的影響下，其價格的絕對值歷年來一直處于相對較高的位置，平均成交價格一直在8000 元/平方米左右徘徊。其次，由于近年來羅湖區(qū)新盤推出量較小，該區(qū)樓盤的價格與折舊相當。但這種情況會隨著新盤推出而改變，以“百仕達花園 ”為例，其成交均價在2006 年 1 月之后 “百仕達四期 ”入市之后出現(xiàn)了大幅上漲，一度達到了 10055.1 元/平方米的高價。注：圖中的虛線是趨勢線，下同。(2)2005 年下半年福田、南山兩區(qū)樓盤價格上漲明顯美聯(lián) xx 物業(yè)統(tǒng)計顯示，關內(nèi)的福田、南山兩區(qū)的物業(yè)價格上漲幅度較為明顯。這兩區(qū)也是深圳一手房價上漲較快的區(qū)域。一手價格的快速上漲，刺激了二手樓市的購買需求，進而

6、促使二手樓市價格上漲。從南山的華僑城以及南山中心區(qū)等片區(qū)所選取的物業(yè)價格走勢上看，在過去的1 年內(nèi)均出現(xiàn)了 20以上的漲幅，其中漲幅較為明顯的時間段在 05 年 9 月之后。以 “鈺龍園 ”為例，從其二手成交價格起伏可以看出其強勁的漲勢，平均每月上漲幅度在 150 元 /平方米以上。(3)關外樓市漲幅平緩，近期價格上漲明顯以“國展苑 ”為例，其成交價格從 05 年 1 月至 06 年 3 月，平均每月漲幅基本維持在 30 元/平方米以內(nèi)，漲幅比較平緩。隨著 05 年片區(qū)內(nèi)的一些新盤如 “可園 ”以及 “桂芳園 7 期 ”紛紛入市，直接帶動了二手價格的上漲。2、物業(yè)類型價格分析(1)高檔住宅漲幅

7、明顯從“東?；▓@ ”的成交價格走勢可以看到，05 年 1 月至今價格呈現(xiàn)較大起伏，從長期走勢上看則可看到強勁的走勢，平均每月上漲額度均在550 元 /平方米左右，平均漲幅達到 12.7，特別是在 05 年 11 月份之后，其價格開始出現(xiàn)明顯的波動，一度達到 19696.9 元 /平方米。進入 2006 年以來，其價格變化較為平穩(wěn)，但漲幅依然明顯。(2)普通住宅漲幅相對平緩在市場前景較好的情況下，普通住宅成交價格穩(wěn)定上漲，較高檔住宅平穩(wěn)，并不會因為市場的因素出現(xiàn)大幅的波動，主要是由于普通住宅價格基數(shù)相對較低。以海濱廣場為例，平均每月的漲幅在 7左右。（二） xx 物業(yè)租金分析為便于分析和比較，本

8、研究部將所有的租金數(shù)據(jù)均調整為每月單位面積上的租金，稱之為單位租金（下同）。便于考察某個物業(yè)整體租金狀況，還可以對同一物業(yè)不同時期的租金及同一時期不同物業(yè)的租金進行比較分析。 通過對篩選出來的 xx 物業(yè)的單位租金分析，發(fā)現(xiàn)如下特點：1、單位租金區(qū)域分析(1)南山、龍崗的xx 物業(yè)單位租金呈現(xiàn)明顯的漲勢以南山的僑洲花園為例，單位租金從2005 年月份的 17 元，漲到了今年月份的35.2 元，漲幅超過了 100%（所講的單位租金漲跌幅均指對應樣本所選取的整個時間段的漲跌幅，而非單位租金的月均漲跌幅）。對此明顯的漲勢，本研究部認為：首先，南山和龍崗兩區(qū)工廠較多，擁有大量的暫住人口，同時可憑借低租

9、金吸引部分羅湖和福田的租客；其次，南山和龍崗的租金波動范圍小、 基數(shù)低。南山的單位租金的波動范圍在20-40元之間，而龍崗的單位租金范圍就更小更窄，在10-20 元之間，使得這兩個區(qū)域的樓盤單位租金有了上漲的可能。(2)羅湖和福田的xx 物業(yè)的單位租金走勢就顯得參差不齊位于羅湖和福田的高檔物業(yè)的單位租金基本上都呈跌勢，比如：福田的萬科金域藍灣，其跌幅就高達 30%。而這些區(qū)域的普通xx 物業(yè)卻呈現(xiàn)出漲勢，比如羅湖的新港鴻花園，其漲幅也達到30以上，福田的海濱廣場的漲幅也將近30。對此，美聯(lián)物業(yè)研究部認為：羅湖和福田的區(qū)域附加值增加，房價走高，買賣成交增加，抑制了高端租賃需求。而普通住宅有廣泛的

10、客戶群，租賃需求增加，推高了租金。(3)寶安區(qū)商品房出租成交相對較少原因有二： (1)有出租案例樓盤的單位租金與南山相當，這無法吸引關內(nèi)租客；(2)寶安暫住人口較多，主要集中在職工宿舍和農(nóng)民房里。2、單位租金的物業(yè)類型分析(1)高檔樓盤的單位租金整體呈跌勢比如上文提到的萬科金域藍灣、東?；▓@期、百仕達一、二期這三個高檔物業(yè)的平均單位租金跌幅就達30左右。這主要是因為高檔物業(yè)在深圳同質產(chǎn)品趨多，客戶可購買的選擇較多；另外高檔物業(yè)租賃需求的增長遠遠比不上供應增長的速度，對深圳房地產(chǎn)開發(fā)來說，這是一個警示信號。比如東海花園期，其最低的單位租金就在 60 元以上，而在 2005 年 4 月的出租案例，

11、其單位租金更是高達 110 元；還有萬科金域藍灣和百仕達的單位租金也都在 40 元以上。(2)普通樓盤的單位租金呈現(xiàn)明顯的升勢僑洲花園、海濱廣場、新港鴻花園、鈺龍園等中檔物業(yè)的單位租金均呈漲勢，尤其是僑洲花園的單位租金漲幅高達 100，還有龍崗的國展苑和龍珠花園也一樣表現(xiàn)出明顯的漲勢，漲幅為 40。一方面說明深圳住宅的需求比較強勁；另一方面也暗示，由于房價高企，不少消費者以租代買。三 xx 物業(yè)預期投資回報率分析本報告中所指的投資回報率，指的是預期投資回報率，即物業(yè)的某一時間節(jié)點的單位年租金與單位價格的比值。對于尚未入市的投資者， 這種計算方法也許更具指導意義。（一）投資回報率區(qū)域分析根據(jù)各區(qū)

12、域 xx 物業(yè)的投資回報率分析，有以下特點：1、羅湖區(qū)回報率基本持平，有下降的趨勢以百仕達花園的平均投資回報率為例， 從 2005 年 2 月至今其回報率雖然有一定起伏，但處于一種基本持平的態(tài)勢。自 05 年 12 月百仕達東郡入市后，其價格出現(xiàn)了較大的漲幅，而其租金面對這種刺激有一定的滯后反應，造成了目前短期的投資回報率的下降，根據(jù)目前的情況，這種下降的趨勢可能會持續(xù)到 2006 年 5 月份之后。2、福田區(qū)預期投資回報率全面下跌，租金漲幅不如價格福田區(qū)所選取的 xx 物業(yè)的投資回報率分析顯示， 本區(qū)樓盤的租金上漲幅度相對價格較小，投資回報率出現(xiàn)了全面下跌。 而對于一些品牌物業(yè)如東?；▓@則出

13、現(xiàn)了租金下跌、價格上漲的局面，此消彼長更是造成了其投資回報率的下跌。美聯(lián) xx 物業(yè)的分析警示，福田區(qū)的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定的泡沫，但目前泡沫程度較小。本研究部提醒投資者謹慎入福田樓市。3、南山及關外投資回報率穩(wěn)定上揚以位于華僑城片區(qū)的僑城豪苑為例，該樓盤的投資回報率處于平穩(wěn)上漲的狀態(tài)。從目前的情況上看，南山及關外樓盤的投資回報率尚有發(fā)展的空間。（二）投資回報率的物業(yè)類型分析1、高檔物業(yè)的預期投資回報率呈現(xiàn)明顯的下跌行情這主要是因為其價格呈漲勢和單位租金走勢呈跌勢，導致其投資回報率呈現(xiàn)看跌走勢。比如東海花園的預期投資回報率就明顯走低，由高點的12%跌到目前的 4.7%，下降7 個百分點。類似高

14、檔物業(yè)出現(xiàn)相同征兆， 提示高檔物業(yè)也許存在一定的泡沬。由于這類物業(yè)本身的價值比較大，需要的投資資金多，美聯(lián)研究部建議在預期投資回報率看跌的時候，不適合做長線，應適時出手。在單位租金和預期投資回報率看跌的雙重壓力下，高檔物業(yè)的價格在今年下半年可能會見頂。2、普通物業(yè)因區(qū)域不同，其預期投資回報率走勢漲跌互現(xiàn)羅湖和福田的普通物業(yè)呈現(xiàn)微弱跌勢。由于隨著去深圳樓價的快速上漲而過快上漲，雖然租金亦有所上漲，但無法跟上價格的漲勢，從而拉低其預期投資回報率，使其呈現(xiàn)下跌走勢。比如海濱廣場，在去年月到今年月之間，其價格除了今年月有所下調外，其它月份一起都在漲，而單位租金從去年月到今年月，一直在24-27 元之間徘徊，走勢甚是平穩(wěn)。經(jīng)這一比較，其預期投資回報率從去年月6.5的高點跌到目前的4.9%就不足為怪了。而南山及關外龍崗的中低檔物業(yè)的預期投資回報率卻展現(xiàn)出喜人的升勢。而且這些中低檔物業(yè)有一個共同的特點，就是價格和單位租金均呈現(xiàn)升勢。這一情形表明南山及關外的市場還比較健康，因此最適合投資者胃口。四總結與結論通過對美聯(lián)深圳 xx 物業(yè)的價格走勢、 單位租金走勢及其預期投資回報率的分析， 得出如下結論：